ØRSTA KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Elling Flister Arkivsak: 2016/2463 Løpenr.: 2132/2017 Utvalsaksnr. Utval Møtedato samfunnsutvalet GNR/BNR 6/2 - DISPENSASJON FRÅ KRAV OM REGULERING - OPPARBEIDING AV PARKERING - AKSJESELSKAP BUSET INVEST TILRÅDING TIL VEDTAK: Samfunnsutvalet viser til søknad datert 07.12.2016 om dispensasjon frå kommunedelplan sine krav til regulering i område BFR1. Samfunnsutvalet legg vekt på at deling av grunn i området vil bandlegge areal og såleis gi føringar for framtidig utvikling og samla planlegging av område BFR1. Etter ei samla vurdering finn Samfunnsutvalet at slik deling vil setje vesentleg tilside omsyna som plan- og bygningslova 1-1 og kommunedelplan skal ivareta. Vidare kan ikkje samfunnsutvalet sjå at fordelane ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, jf. vurderingane under. Plan- og bygningslova sin vilkår for å gi dispensasjon er derfor ikkje oppfyllt og samfunnsutvalet må avslå søknad om dispensasjon. Utskrift til Buset Invest AS c/o Per Buset, Professor Hansteens gate 11 4021 Stavanger Kopi til: Olav Kåre Solvang Liadalsvegen 903 6152 Ørsta
Saksvedlegg: Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon og deling av Aksjeselskap Buset Invest grunneigedom Vedlegg 2 Situasjonsplan Mørenett AS, Aksjeselskap Buset Inveset oversiktskart Vedlegg 3 Kartutsnitt med vist parkering og Aksjeselskap Buset Invest terrengsnitt Vedlegg 4 Kartutsnitt av kommunedelplan, Ørsta kommune kommunedelplan og teiknforklaring Vedlegg 5 Utsnitt reguleringsplankart for Hytteområde Flesjen Vedlegg 6 Oversiktskart Ørsta kommune Saksopplysningar: Det er lagt fram søknad om dispensasjon frå kommunedelplan for Ørsta sentrum og Hovdebygda 2 punkt 2.1.3, som krev at areal BFR1 skal ha detaljreguleringsplan i samsvar med plan- og bygningslova 12-3. det er vidare lagt fram søknad om deling av grunneigedom. Dette gjeld ei areal på omlag 180 m 2 liggande inntil privat felles veg som er regulert i eldre reguleringsplan for hytteområde i Sandvika, Håvoll. Eigedomane som skal nytte parkeringsplassane ligg i den gamle reguleringsplanen. Buset Invest søkjer frådeling på vegne av grunneigar Olav Kåre Solvang. Det er kun spørsmålet om dispensasjon som vert lagt fram for politisk handsaming. For informasjon om søknaden vert det vist til vedlegg 2 og 3. For informasjon om kommunedelplan vert det vist til vedlegg 4. I vedlegg 5 har vi lagt ved utsnitt av reguleringsplankart for reguleringsplan for hytteområde i Sandvika, Håvoll Vurdering og konklusjon: I kommunedelplan for Ørsta sentrum og Hovdebygda er område BFR1 avsett til fritidsbustader framtidig. Det er krav om at området skal vere regulert før det vert gjennomført søknadspliktige tiltak på arealet. Dersom det skal opparbeidast parkeringsplassar på dette arealet utan at det vert utarbeidd reguleringsplan, må det gjevast dispensasjon etter plan- og bygningslova kapittel 19. Plan- og bygningslova 19-2 seier fylgjande om kva som skal vektleggast ved vurdering av om dispensasjon kan gjevast (utsnitt): Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.
Plan- og bygningslova sin føremålsparagraf har slik ordlyd (utsnitt): Loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Plan- og bygningslova har ein grunntanke om at planlegging skal skje før bygging, og dette skal vere basert på ei heilskapleg vurdering som gir best mogleg resultat for flest mogleg. Ut frå plan- og bygningslova sin føremålsparagraf vil det normalt vere vanskeleg å dispensere frå eit krav om reguleringsplan utan å setje tilside omsyna som kravet skal ivareta, både fordi ein ikkje får den breie medvirkninga som lova legg opp til og fordi arealet vert utvikla bit for bit utan overordna og heilskapleg plan. Risikoen er sjølvsagt at ein i ettertid ser at arealet kunne vore nytta på ein betre måte dersom det hadde vorte gjennomført ei samla planlegging i samsvar med lova sine prinsipp. I dette tilfellet er det snakk om eit samanhengande areal mellom europavegen og Nipevegen. Der parkeringsplassen er planlagt er det om lag 63 m mellom desse vegane. Det er vanleg at det i reguleringsplan vert sett ei byggegrense mot europavegen på 30 m målt frå vegmidte. Det er derfor sannsynleg at tilgjengeleg areal mellom Nipevegen og byggegrense mot europavegen vert om lag 38 m. Arealet gjer det mogleg å plassere tomter i to rekkjer med veg mellom dersom ein legg opp til relativ høg utnytting. Med låg utnytting er det truleg berre plass til ei rekkje. Fyrst når arealet som i kommunedelplan er merka BFR1 vert regulert, vil ein får svar på kvar byggegrense mot europavegen vert plassert og kva areal som vert tilgjengeleg til fritidsbustader. Før den tid er det vanskeleg å ha oversikt over kva konsekvensar plassering av parkeringsplassen inne på arealet vil ha. Parkeringsplassen skal dekkje parkeringsbehovet for tre eigedomar som ligg på motsett side av Nipevegen (gnr/bnr 6/20 og 6/49). Eigedomane ligg i område som er regulert i reguleringsplan for hytteområde i Sandvika, Håvoll. I denne reguleringsplanen er det tenkt at parkering skal vere langs Nipevegen på regulert fellesareal, jf. utsnitt frå reguleringskart i vedlegg 5. Arealet er ikkje opparbeidd i dag. Regulert parkering startar ved gnr/bnr 6/20 og går nordover. Avstanden til regulert parkering er derfor kort. Søkjar sine argument for søknaden er at areal avsett til parkering er plassert for langt unna hyttene, og at det er straumkabel eller luftspenn i området som gjer det komplisert å opparbeide parkering her. Rådmannen kjenner ikkje til kvar eigedomane har parkering i dag. Vi forstår det likevel slik at det ikkje kan vere avstand til regulert parkering det vert vist til i søknad om dispensasjon, då denne ikkje ligg lenger unna enn arealet ein no ynskjer frådelt. Når kommunen skal vekte fordelar og ulemper ved å gi dispensasjon, er det naturleg å vurdere om det er mogleg å møte parkeringsbehovet utan at det utløyser krav til reguleringsplan. Etter
rådmannen sitt syn legg reguleringsplan for hytteområde i Sandvika, Håvoll til rette for parkering nær dei aktuelle eigedomane på ein måte som ikkje er utnytta i dag. Kvifor slik parkering ikkje er opparbeidd kjenner rådmannen ikkje til. Det er gjort greie for over kva omsyn som krav til reguleringsplan skal ivareta. Vi har ikkje nok kunnskap om kva som er mogleg å få til innanfor arealet BFR1, til å seie konkret kor mykje dette vil tilsidesetje kommunedelplanen. Det vil likevel vere uheldig å opne for bruk av dispensasjon som fyrste tiltak i ein ny plan. Etter rådmannen sitt syn vil det i vesentleg grad setje til side omsyna i lova sin formålsparagraf og omsyna som kommunedelplan sine krav til reguleringsplan skal ivareta. Ulempene ved å gi dispensasjon frå reguleringsplankravet er at dette gir føringar for korleis det samla arealet kan utnyttast i framtida. Kommunedelplan legg til rette for å utvikle området og gi eit tilbod til dei som ynskjer sjønære fritidsbustader. Det er mogleg at arealet berre vil bandlegge ei hyttetomt. I verste fall kan ein risikere at parkeringsplassen vil legge hindringar i vegen for ei god samla utnytting og slik gjere området mindre attraktivt for potensielle kjøparar i framtida. Søkjar sitt argument om straumkabel i området kan til ei viss grad forklare kvifor det er behov for å plassere parkering ein annan stad, men det er likevel eit kostnadsspørsmål som etter plan- og bygningslova ikkje kan tilleggast avgjerande vekt utan at det er gjort greie for kva kostnader det reelt sett er snakk om. Rådmannen ser at når søkjar har grunneigaren sitt aksept for bruk av areal, så er det ein fordel for søkjaren sett i høve til å opparbeide parkeringsareal på areal som er regulert til slik bruk, men der slik aksept kanskje er uavklart. Vi kan likevel ikkje sjå at denne fordelen er klart større enn ulempene. Ut frå ei samla vurdering finn rådmannen ikkje at vilkåra for å gje dispensasjon gitt i plan- og bygningslova 19-2 er stetta. Samfunnsutvalet vert derfor rådd til å avslå søknaden. Ørsta, 20.02.2017 Rolf Magnus Sundgot seksjonsleiar Kåre Hjelle einingsleiar
Gebyr for sakshandsaming etter plan- og bygningslova b. Dispensasjon handsama politisk kr 13 000,- Klagerett Generelle opplysningar Bortfall av løyve, jf. plan- og bygningslova 23-1 Er tiltaket ikkje sett i gong seinast 3 år etter at rammeløyve / byggeløyve er gjeve, fell løyve bort. Det same gjeld dersom tiltaket vert innstilt i lengre tid enn 2 år. Føregåande avgjerd gjeld tilsvarande for dispensasjonar. Fristane kan ikkje forlengast. Vert eit tiltak innstilt i lengre tid enn 3 månader, kan kommunen krevje at stillas og innhegning som støyter mot veg / gate som er open for offentlig trafikk skal fjernast, og at gate og fortau vert rydda og sett i stand. Vert eit tiltak ståande utan framdrift i lengre tid enn 1 år, skal stillas fjernast og anlegget / tiltaket setjast i slik stand at det verkar minst mogleg til sjenanse for omgjevnadane. Varer dette lenger enn 2 år, kan kommunen krevje at tiltaket skal fjernast og at tomta / anlegget vert rydda. Ved reparasjon / ombygging, avgjer kommunen i kva for utstrekning byggverket skal førast tilbake til sin opphavlege stand. Løyve til tiltak etter 20-1 første ledd bokstav m fell bort dersom det ikkje er rekvirert oppmålingsforretning etter lov om eigedomsregistrering innan tre år etter at løyve vart gjeve, eller dersom matrikkelføring vil vere i strid med lov om eigedomsregistrering. Kven kan De klage til? Fristen til å klage Rett til å krevje grunngjeving Innhaldet i klaga Utsetjing av vedtak Rett til å sjå saksdokumenta og til å krevje rettleiing Opplysningar om rett til å klage over forvaltningsvedtak De har rett til å klage over eit forvaltningsvedtak. Klagen skal sendast til det kommunale organet som har gjort vedtaket. Dersom dette organet ikkje endrar vedtaket som følgje av klagen, vil den bli oversendt til Fylkesmannen til endeleg avgjerd Klagefristen er 3 veker frå den dagen melding om vedtaket kom fram til Dykk. Det er nok at klagen er postlagt innan fristen er ute. Dersom De klagar så seint at det kan vere uklårt for oss om De har klaga i rett tid, ber vi Dykk opplyse når De mottok denne meldinga. Om De har særleg grunn til det, kan De likevel søkje om å få forlenga klagefristen. Årsaka til behovet for forlenga klagefrist bør då oppgjevast. Dersom De ikkje alt har fått grunngjeving for vedtaket, kan De setje fram krav om å få det. Eit slikt krav må setjast fram før klagefristen er ute. Klagefristen blir i så fall avbroten, og ny frist blir rekna frå det tidspunktet De får grunngjevinga. I klagen skal De skrive kva for eit vedtak De klagar på, og nemne den eller dei endringane som De ønskjer. De bør også grunngi kvifor De klagar, og ta med eventuelle andre opplysningar som kan telje med når ein skal vurdere klagen. Klagen må underskrivast Sjølv om De har klagerett, kan vedtaket vanlegvis setjast i verk straks. De kan likevel søkje om å få dette utsett til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort. Med visse avgrensingar har De rett til å sjå saksdokumenta. De må i så fall vende Dykk til det kommunale organet som har sendt denne meldinga. De kan også få nærare rettleiing om klageretten, om korleis De skal gå fram når De klagar, og om reglane for saksbehandlinga elles Klage til Sivilombodsmannen Det er også mogeleg å be Stortingets ombodsmann for forvaltningssaker / Sivilombodsmannen om å sjå på sakshandsaming / eventuelt avgjerd hos fylkesmannen. Sivilombodsmannen har ikkje høve til å behandle saker som er avgjorde av Kongen i statsråd. Dersom klaga Dykkar blir avgjort i statsråd fordi Kongen er klageinstans, kan De difor ikkje seinare få saka Dykkar inn for Sivilombodsmannen.