GENERELLE RETNINGSLINJER FOR KOMMUNALT INFRASTRUKTURFOND BØRSA 19.05.16 1
Formål med generelle retningslinjer for kommunalt infrastrukturfond Generelle retningslinjer for kommunalt infrastrukturfond, KIF, beskriver hvordan avtaler inngås og tinglyses, kostnader beregnes og fordeles, tidspunkt for innbetaling og gjennomføring av fondstiltakene, administrering og avslutning av fondet. Utredningen Kommunalt infrastrukturfond, hvorfor, hva og hvordan redegjør for hvorfor det kan være aktuelt å bruke et slikt fond, formålet med fondet, hva et slikt fond er og hvordan det er tenkt brukt. Til slutt i utredningen et eksempel på et kommunalt infrastrukturfond. Se vedlegg. Tinglyst avtale Det er en forutsetning for oppstart av KIF at alle grunneierne/ utbyggerne som eier et område regulert for bolig og/eller næringsutbygging innenfor den enkelte områdeplan og/ eller detaljreguleringsplan, inngår en utbyggingsavtale trinn 1 om finansiering med kommunen hvor de forplikter seg til å betale sin andel av fondskostnadene dersom de skal etablere nye boenheter eller næringsareal. Det oppstår ikke noe betalingsansvar før det eventuelt søkes om igangsettingstillatelse. Kommunen skal på sin side forplikte seg til å administrere fondet samt gjennomføre finansierte fondstiltak og de fondstiltak som er nødvendige forutsetninger for gitte igangsettingstillatelser med dispensasjon fra rekkefølgekrav om fondstiltak. Etter hvert som de enkelte felt innen områdeplan og/ eller detaljreguleringsplan er ferdig detaljregulert, vil det i neste omgang bli behov for å inngå egne utbyggingsavtaler trinn 2 for de enkelte byggefelt. Grunneiers/ utbyggers forpliktelse til å finansiere sin andel av fondstiltakene i henhold til utbyggingsavtalen trinn 1, skal følge eiendommen ved eventuell eiendomsoverdragelse, og avtalen skal tinglyses på eiendommen. Avtalen må tinglyses for å sikre at forpliktelsen til å bidra økonomisk til det kommunale infrastrukturfondet følger eiendommen ved overdragelse. Tinglysingskostnadene finansieres av kommunen. Det betales gebyr til kommunen for utbyggingsavtale trinn 2, ikke gebyr for utbyggingsavtale trinn 1. Kostnadsberegning Alle fondstiltakene innenfor en områdeplan og/ eller detaljreguleringsplan skal kostnadsberegnes, og de samlede kostnadene benevnes som fondskostnader. I beregningene inkluderes alle kommunens kostnader direkte tilknyttet fondstiltakene, for eksempel administrering av utarbeidelse av planer for fondstiltakene. Kostnadene til administrasjon av fondet dekkes av kommunen. Overnevnte kostnadsberegning vil kunne justeres ut fra endringer i planer, tiltak og regelverk. Beløpet vil også justeres med Statistisk Sentralbyrås «Byggekostnadsindeks for veganlegg, i alt», for perioden fra beregningsår til innbetalingsår til fondet. Renteinntekter av fondsmidler skal godskrives fondet i henhold til inngått utbyggingsavtale med grunneierne. Ved etablering av kommunalt infrastrukturfond må det avklares hvilke av fondets tiltak som etter gjennomført investering skal være kommunal eiendom med 2
driftsansvar. Ved beregning av kostnader skal en ta hensyn til bestemmelsene om kompensasjon av merverdiavgift ved kommunal investering. Kostnadsfordeling Med utgangspunkt i arealplanens krav til arealutnytting skal det utarbeides en teoretisk utbyggingsmodell. Modellen omfatter hele byggeområdet som er inndelt i byggefelt. Modellen skal vise hva som er rimelig forventet antall boenheter og m² næringsbygg innenfor områdeplan og/ eller detaljreguleringsplan, og innenfor de enkelte byggefelt relatert til det kommunale infrastrukturfondet. De totale fondskostnadene fordeles på de enkelte byggefelt. Grunneier/ utbygger for det enkelte byggefelt er ansvarlig for å finansiere sin andel av de totale fondskostnadene etter at eventuelle andre bidrag til fondet er trukket fra de totale fondskostnadene i henhold til detaljene nedenfor. Byggefeltenes næringsbyggrelaterte fondsbidrag Enhetsprisen i fondsbidraget for næringsbygg innen det enkelte byggeområde vedtas av kommunestyret ved fondsetablering. Den vil over tid korrigeres for «Byggekostnadsindeks for veganlegg, i alt». Næringsbyggenes bidrag til fondet = vedtatt enhetspris x antall m² brutto golvflate inklusivt alle vegger ute og inne. Arealene beregnes etter NS 3940. Byggefeltenes boligrelaterte fondsbidrag Boligrelaterte fondsbidrag (X) er lik fondskostnad for hele områdeplan og/ eller detaljreguleringsplan minus andre bidrag til fondet: Næringsbyggenes fondsbidrag, eventuelt bidrag fra andre f.eks. utbygging som ikke er tatt med i de opprinnelige beregningene som ligger til grunn for kostnadsfordelingen. Annen utbygging kan oppstå i tilknytning til fondstiltak eller ved fortetting i det samme området. Et eventuelt kommunalt fondsbidrag fastsettes av kommunen selv for det enkelte infrastrukturfond. Kommunen har aldri plikt til å bidra til infrastrukturfondene. Ved vurdering av et kommunalt bidrag, skal det tas hensyn til kommunens utbyggingsplaner, økonomi og likviditet. Det enkelte byggefelts prosentmessige boligandel (Y) er lik byggefeltets antall regulerte boenheter delt på byggeområdets totalt antall boenheter multiplisert med hundre. Feltets prosentvise andel av total forventet utbygging for hele området, vil brukes som en fast fordelingsnøkkel mellom feltene, og den vil i utgangspunktet ikke endres ved senere reguleringsendringer eller dispensasjoner. Byggefeltets fondsbidrag i kroner er lik boligrelaterte fondsbidrag (X) multiplisert med byggefeltets prosentmessige boligandel (Y). Pris pr boenhet i et byggefelt er lik byggefeltets fondsbidrag i kroner delt på antall regulerte boliger. Ved reguleringsendring eller dispensasjon fra vedtatt reguleringsplan vil enhetspris endres ut fra nytt antall regulerte eller dispenserte boliger. Tilsvarende vil enhetsprisene kunne beregnes på nytt for gjenværende tiltak dersom de faktiske kostnadene viser seg å avvike fra de kostnadene som er lagt til grunn ved tidligere kostnadsfordelinger. 3
Dersom det søkes gjennomført byggetiltak inntil eller i nærheten av områdeplanen for fondet og denne byggingen er forutsatt tilknyttet infrastrukturen innenfor områdeplanen, skal denne utbyggingen belastes gjeldende enhetspriser til enhver tid. Fordeling av kostnadene korrigeres fortløpende for slike uforutsette ekstra bidrag til fondet. Tidspunkt for innbetaling Fondsbidraget skal betales når det gis igangsettingstillatelse. Innbetalingene skal skje til det kommunale infrastrukturfond som er etablert for den enkelte områdeplan og/ eller detaljreguleringsplan vedkommende matrikkelenhet tilhører. Tidspunkt for gjennomføring av fondstiltak Fondet skal være selvfinansiert, og tiltakene vil derfor i utgangspunktet ikke bli utført før tilstrekkelig finansiering er på plass i fondet. Kommunen har ansvaret for gjennomføringen av fondstiltak og bestemmer tidspunktet for gjennomføringen. Prioritering av fondstiltakene gjøres av kommunen i henhold til rekkefølgekravene og kommunens vurdering av hensiktsmessighet. Kommunen kan velge å forsere utbyggingen gjennom opptak av lån. Dette forutsetter at kommunen skal dekke lånet, tilhørende renter og omkostninger, med midler fra i fondet. Administrering av kommunalt infrastrukturfond Rådmannen skal administrere bruken av midlene i fondene. Dette inkluderer prioritering og tidsfastsettelse for gjennomføring av de enkelte fondstiltak. Rekkefølgen i utbyggingen av de enkelte byggefeltene og fondets finansieringskapasitet vil påvirke gjennomføringen av fondstiltakene. Rådmannen kan delegere sin myndighet relatert infrastrukturfond til medarbeidere i kommunen. Kommunen kan forestå gjennomføringen av fondstiltakene selv, eller inngå avtaler med private utbyggere eller andre om gjennomføring av de. I den grad private aktører gjennomfører fondstiltak på vegne av kommunen, skal regelverket for offentlige anskaffelser overholdes. Avslutning av kommunalt infrastrukturfond Ved etablering av kommunalt infrastrukturfond, skal fondets forventede varighet være avklart. Kommunestyret kan revidere dette tidspunktet ved vedtak om tidligere oppløsing eller forlengelse av de enkelte fond. Ved oppløsing skal fondet gjøres opp slik at påløpte utgifter dekkes. Skaun kommune er ansvarlig for å fullføre de fondstiltak som er nødvendige forutsetninger for allerede gitte igangsettingstillatelser med dispensasjon. Kommunestyret fatter endelig vedtak om forvaltningen av fondsmidlene og eller finansieringen av udekkede påløpte kostnader. Midler som er til gode på fondet skal tilbakebetales til bidragsyterne forholdsmessig. Eventuelt underskudd ved fondsavslutning må dekkes av kommunen. 4
Dersom området ikke blir bebygd som forutsatt skal områdeplanen og dens rekkefølgekrav revideres. Vedlegg: Kommunalt infrastrukturfond, hvorfor, hva og hvordan. 5