Delegasjonsvedtak i plansak Dato Løpenr. Arkivsaksnr. Arkiv 10.07.2018 2017/18460 Byplankontoret Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn av forslag til detaljregulering av hotell på Rønvikfjellet, i Bodø. Byplansjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Bodø kommunes delegasjonsreglement, behandlet påfølgende sak og fattet slikt vedtak: VEDTAK Byplansjefen vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan av hotell på Rønvikfjellet ut til offentlig ettersyn, samtidig som planforslaget sendes på høring. Planforslaget er vist på kart med plan ID 2017011, merket Bodø kommune, datert 28.06.2018, og tilhørende reguleringsbestemmelser datert 06.07.2018 og planbeskrivelse datert 28.06.2018. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningslovens 12-11, jf. 12-10. Sammendrag Hensikten med planen er å legge til rette for etablering av hotell og konferansesenter (250-300 hotellrom) på Rønvikfjellet i inntil 8 etasjer, samt en ny og utbedret vei og annen nødvendig infrastruktur for tiltaket. Offentlige parkeringsplasser for friluftsbesøkende inngår i planområdet. Forslagsstiller er AB Invest AS. Kommuneplanens arealdel 2018-2030 viser planområdet som landbruk-, natur- og friluftsformål, samt reindrift (LNFR). Planområdet er båndlagt med hensynssone for regulering. Det vil si at det er krav om regulering etter plan- og bygningsloven. Nedre deler av Fjellveien og tilgrensende områder er avsatt til bebyggelse og anlegg, boligbebyggelse og friområde. Hoveddelen av området ligger innenfor Bodømarka sone 1, med hensynssone friluftsliv. Planen er vurdert til å falle inn under forskrift om konsekvensutredninger. Det er utført utredninger innenfor trafikk og trafikksikkerhet, friluftsliv, landskap og samfunn. Planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for kommunens utvikling. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring.
Saksopplysninger Bakgrunn Forslagsstiller er AB Invest AS, og rådgiver er Norconsult AS. Den første bygningen på platået ble bygd som en utsiktshytte av Bodø og Omegns Turistforening i 1890. I 1929 bygde foreningen bilveien til turisthytta. Ny turisthytte ble bygd opp i 1960. Denne hadde publikumsretta virksomhet og ble brukt som et festlokale og samlingssted. Bygget var et av Bodøs første funkisbygg. Bygningen har i de siste årene for det meste stått tom, og er preget av forfall. Planområdet omfattes av svært viktige friluftsområder i Bodømarka og benyttes som utfartssted for fotturer til blant annet Linken, Pollfjellet/Pollvatnet, Svartvatnet og Keiservarden, samt utsiktspunkter over byen og midnattssola. Nedre deler av Fjellveien er atkomstvei for eksisterende boligområder i Vollen og Hyttebakken/Åssiden. Spørsmålet om bygging av hotell på Rønvikfjellet/ Turisthytta ble behandlet i planutvalget i 2009, sak 09/150, «Prinsippsak Reguleringsplan Turisthytta», der det ble fattet følgende vedtak: «Planutvalget åpner for at tiltakshaverne på Turisthytta kan starte en reguleringsprosess med mål om å kunne etablere et hotell ved Turisthytta. Følgende forutsetninger skal ligge til grunn for arbeidet: Adkomsten utbedres Allmenhetens tilgjengelighet ivaretas i forhold til: Adkomst, eksisterende parkering, utsiktspunkt, kafe, restaurant, aktivitetsparken og bruken av Bodømarka Det settes høye krav til den arkitektoniske utformingen av hotellet m. tilliggende aktiviteter. Bevisst på utformingen i forhold til den menneskelige skalaen, spesielt i forhold til utformingen av hotellet og platået/ utsiktspunktet.» Vedtaket ble ikke videreført i gjeldende kommuneplan, siden planene for hotell ikke ble fulgt opp i 2009. I april 2017 ble Bodø kommune kontaktet på nytt angående utbyggingsplaner på turisthytteplatået. I denne forbindelse ble sak 17/82 «Hotellprosjekt Rønvikfjellet - prinsippsak vedr. videre arbeid» behandlet i formannskapet for å avklare videre arbeid. Følgende vedtak ble fattet 22.06.2017: «Det gis tilslutning til at utbygger går videre med planer for bygging av hotell på Turisthytta/ Rønvikfjellet. Formannskapet ber om at rådmannen, i en ny sak, utreder ny adkomstløsning til turisthytteplatået. Herunder også tilførsel av strøm, fiber, vann og avløp, samt oppgradering av parkeringsplass. Det settes høye krav til klimaavtrykk og miljøvennlige løsninger i utformingen av hotellet og tilliggende infrastruktur. I samme sak skal det også gjøres en vurdering av hvordan tilgjengeligheten for allmenheten blir ivaretatt ved bygging av et hotell i dette området. Saken legges frem for politisk behandling innen høsten 2017.» Utbedring av vei opp til platået der Turisthytta ligger er også aktualisert fordi området er blitt et viktig utfartsområde for Bodøs befolkning etter oppgraderingen av stien opp til Keiservarden/ Keiserstien, noe som medfører betydelig trafikk av kjørende og gående. Det vises til referatsak, RS 26/2017 til formannskapet 14.12.2017, hvor skisseprosjekt for mulige løsninger for ny vei og øvrig infrastruktur ble presentert. 2 av 2
Planstatus I kommuneplanens arealdel 2018-2030 er området er avsatt til LNFR. Planområdet er båndlagt med hensynssone for regulering. Det vil si at det er krav om regulering etter plan- og bygningsloven. Nedre deler av Fjellveien og tilgrensende områder er avsatt til bebyggelse og anlegg, boligbebyggelse og friområde. Hoveddelen av planområdet ligger innenfor Bodømarka som har hensynssone friluftsliv. Sonen framkommer av juridisk bindende temakart som viser hensynssone friluftsliv og naturmiljø. Innenfor sonen skal det tas særlige hensyn til friluftsliv eller bevaring av naturmiljø, jfr. bestemmelse 9.3 i kommuneplanens arealdel. Innenfor sone 1 er det ikke tillatt med ny eller utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse eller øvrig bebyggelse. Hotellets utstrekning vil gå utover arealet til dagens bygning på platået (turisthytta), og planforslaget er derfor ikke i tråd med kommuneplanens bestemmelse for hensynssone for friluftsliv. I følge kommunedelplan for grønnstruktur for Bodø kommune 1.0 «Bevaring av grøntområder i byutviklingsområdet», skal korridorer mellom bebyggelsen og Bodømarka opprettholdes. Veien i planområdet ligger i byutviklingsområdet, og byggeområdet i planområdet ligger i Bodømarka. I lov om friluftslivet, kjent som allemannsretten, er formålet å verne friluftslivets naturgrunnlag og sikre allmenhetens rett til ferdsel, opphold m.v. i naturen, slik at muligheten til å utøve friluftsliv som en helsefremmende, trivselskapende og miljøvennlig fritidsaktivitet bevares og fremmes, jf. 1. Hotelltomten er uregulert, men deler av planområdet som skal reguleres til veg og parkering omfattes delvis av reguleringsplan for Ravnflogveien-Svartvatnet (plan ID 1079, vedtatt 2003) og reguleringsplan for Oppliveien-Fjellveien (plan ID 1141, vedtatt 1975). Tiltaket er vurdert i forhold til forskrift om konsekvensutredninger av 01.07.17. Planforslaget faller inn under forskriftenes 8 punkt a, tiltak som skal konsekvensutredes hvis de kan få vesentlige virkninger for miljø eller samfunn, men som ikke trenger planprogram eller melding. Planforslaget faller inn under følgende punkt i vedlegg II: pkt. 11j) Næringsbygg, herunder kjøpesentre som ikke inngår i pkt. 10 b, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål, samt pkt. 12 c) Feriebyer, hotellkomplekser utenfor bymessige områder og tilknyttet utbygging. Ved gjennomgang av kriteriene i forskrift om konsekvensutredninger 10 er det konkludert med at tiltaket kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Dette med bakgrunn i at området er særlig viktig for friluftsliv, utgjør et verdifullt landskap, samt at tiltaket innebærer omdisponering av LNFR- formål til utbyggingsformål. Planprosess Varsel om oppstart av planarbeid, samt forhandling av utbyggingsavtale ble varslet i Avisa Nordland og på kommunens nettsider 02.11.17. Berørte parter ble varslet med brev. Fristen for å komme med innspill var satt til 08.12.17. Det kom inn 12 innspill til varsel om planoppstart. Disse er kommentert i planbeskrivelsen i kapittel 2.3. I forbindelse med høring og offentlig ettersyn vil berørte beboere i området inviteres til et møte. Det har vært avholdt flere møter tidlig i planprosessen med Avinor og Luftfartstilsynet på grunn av at hotelltomten bryter høyderestriksjonsflater/ hinderflater i restriksjonsplanen for Bodø lufthavn og byggerestriksjoner for flynavigasjonsanleggene. 3 av 3
Planforslaget Beskrivelse Utsnitt av forslag til plankart. I planområdet inngår et hotell og konferansesenter i inntil 8 etasjer med tilhørende fasiliteter, parkeringsplasser, en ny og utbedret del av Fjellveien og annen nødvendig infrastruktur for tiltaket. Det vises til planbeskrivelsen for en utfyllende beskrivelse av planforslaget. I løpet av planprosessen har hotellet blitt justert fra 12-13 etasjer til 8 etasjer. Dette på bakgrunn av arkitektoniske endringer og endringer i materialbruk. 4 av 4
Bildet viser situasjonsplan. Kartet viser eiere av de ulike eiendommene i planområdet. Arkitektur og estetikk Intensjonene og virkemidlene er redegjort for i planbeskrivelsens punkt 5.3. Intensjon med prosjektet «er å utforme en unik hotellbygning som er tilpasset landskap og stedlig karakter, samtidig som det skal framstå attraktivt og være en selvstendig destinasjon i Bodø.» Utgangspunktet er stedet, byggeprogrammets krav til volum, en begrenset tomt og funksjonelle krav i forhold til drift av hotellet. Virkemidlene er plassering i landskapet, oppbygging og utforming av husets volumer og valg av materialer. 5 av 5
Byggets hovedretning tar utgangspunkt i terrenget, med kortsidene rettet mot sentrum og Keiservarden. Hoveddelen i åtte etasjer har en langstrakt form som er brutt opp i tre volumer. Disse er vridd i forhold til hverandre, og understreket med skrå diagonalt utformede takflater som gir assosiasjoner til landskapet omkring. Hovedvolumet forholder seg til en base i én etasje som inneholder publikumsfunksjoner som inngang, konferansesal mv. Prosjektet har et minimalisert fotavtrykk og en vertikalitet i sitt volum og fasadeuttrykk, noe som motvirker privatisering av nærområdet, og beslaglegger minst mulig av landskapet rundt. De trekledde, rustikke fasadene vil bli gitt en overflatebehandling som understreker treverkets naturlighet, og er oppdelt med forskutte glassflater som gir fasadene et varierende spill, og som gjenspeiler variasjonene i landskapet omkring. Friluftsliv Området er et svært viktig område for utøvelse av friluftsliv. Rett til allmenn ferdsel og allmenn bruk av områdene rundt hotellet skal tinglyses. Dette er sikret gjennom bestemmelsene. Parkeringsplassen som i dag brukes av friluftsbesøkende skal oppgraderes. Det skal være tilgang til utsiktspunkter på alle sider av bygget for allmennheten. Møblering og utsiktspunkter skal vises i utomhusplan. Infrastrukturen og endring av terrengoverflater er samlet og konsentrert for å frigjøre mest mulig uberørt natur og legge til rette for flere utsiktspunkt. I prosjektet legger tiltakshaver vekt på at hotellet skal være tilgjengelig for hele befolkningen, og ikke bare hotellets gjester. Førsteetasjen i bygget skal kunne brukes av folk som bruker naturen i området, blant annet toaletter. Øvre del skal også være offentlig tilgjengelig. Forhold til landskap og omgivelser Stedets karakter er i stor grad knyttet til innbyggernes opplevelse av stedsidentitet, der utsikten og nærheten til Bodøs storslåtte natur trekkes fram som et av hovedkvalitetene ved byen. Det vises til vedlegg 9, konsekvensvurdering landskap. Utdrag fra konsekvensvurderingen: «Hotellet og adkomstveien vil ha en fjernvirkning på landskapsområdet Bodøhalvøya og Skivika. På Bodøhalvøya vil det påvirke fjell og åsryggene mot øst. Disse er noe tilbaketrukket fra den vide kystsletta og bymiljøet, og er i mindre grad karaktersettende for landskapsbildet. Ved Skivika ligger ås- og fjellryggen tett bak bebyggelsen i vika som kryper oppover lia. Hotellet vil ha en nærvirkning på landskapsområdet Junkerfjell i dette områdets vestre del. Innenfor store deler av dette landskapsrommet østover vil hotellet ikke bli synlig. Det vil være en fjernvirkning fra dette områdets koller og fjellpartier.» 6 av 6
Bygningen er plassert med langsiden i retning nordøst til sørvest. Ny vei krever terrenginngrep på grunn av helning i terrenget. Eksisterende vegetasjon skal søkes bevart, og inngrepsarealer som skal tilbakeføres skal revegeteres med bruk av stedegen vegetasjon. Kommunal infrastruktur Bodø kommune har fått utarbeidet et skisseprosjekt for ny utbedret vei til Rønvikfjellet; Rapport Skisseprosjekt kommunal infrastruktur, Rønvikfjellet datert 30.10.17, utarbeidet av Norconsult AS I hovedsak er det vurdert to alternativer for utbedring av atkomsten til Fjellveien; alternativ 0+ som er en utbedring av dagens vei, og alternativ 1 som er ny slyngevei. I skisseprosjektet anbefales det å gå for alternativ 1. Ingen av alternativene oppfyller kravene til universell utforming, men alternativ 1 (slyngvei) oppfyller stort sett kravene i vegnormalen og føringer for slyngvei. For utfyllende beskrivelse og kostnadsoversikt over alternativene vises det til egen rapport. 7 av 7
Det er stilt rekkefølgekrav om detaljplan for veianlegg som skal godkjennes av Byteknikk. Her skal ytterligere detaljeringer vises, med blant annet hvordan veien vil se ut med skjæringer og fyllinger, samt alle tekniske spesifikasjoner. Fylkesmannen har i brev datert 28.05.2018 gitt tillatelse til å etablere en offentlig parkeringsplass på eiendommen til staten. Deler av hotellets parkering løses på denne, men arealet skal være offentlig tilgjengelig, dvs. ikke eksklusivt for hotellets gjester. Det stilles krav om at avtalen må tinglyses som en servitutt på eiendommen. Atkomst til denne går via den private veien, med tinglyst rett som for parkeringsplassen. Dette er nærmere omtalt i planbeskrivelsen punkt 5.5.3. Forutsetninger for vannforsyningen er god i og med at utjevningsmagasinet for hovedvannforsyningen til Bodø ligger i området. Ny vannforsyning tenkes fra denne via ny trykkøkningsstasjon og over parkeringsplass mot tomten. Overvann fra tomten føres i rør til Vollvatnet, mens spillvannet må føres i ny ledning ned til krysset Fjellveien og Slettvollveien der det tilkobles eksisterende nett. Trafikk Tiltaket vil føre til en økt trafikk til planområdet. Viser til trafikkanalyse i kapittel 6.3 i planbeskrivelsen. Denne viser at det vil bli trafikale utfordringer i enkelte kryss i Rønvikområdet. Total estimert ÅDT for hotellet er ca. 1200 bilturer per døgn, med en makstimetrafikk i rushperiodene på ca 360 kjøretøy per time. Ifølge beregningsresultater er det tilfredsstillende avvikling i krysset fv. 834 x Fjellveien og i Rønvikkrysset i både morgen- og ettermiddagsrush, men det er i praksis liten til ingen kapasitetsreserve i kryssene. I prognoseåret 2020 indikerer beregningsresultatene i krysset fv. 834 x Fjellveien tilfredsstillende avvikling i morgenrush, mens det i ettermiddagsrush er beregnet en belastningsgrad på 0,89, noe som ligger rundt den praktiske kapasitetsgrensen til krysset. For Rønvikkrysset indikerer beregningsresultatene etter hotellutbyggingen overbelastning i krysset, med belastningsgrad over 1. Lengre køer og forsinkelser er å forvente. Planforslaget løser ikke kapasitetsutfordringene i krysset. Forhold til næringsliv i Bodø sentrum Temaet er konsekvensutredet på bakgrunn av at den regionale politikkens krav er at denne type etableringer skal skje innenfor sentrumsområdet. Analysen belyser konsekvenser for næringslivet i sentrum, og da spesielt hotellnæringen. Reiselivsnæringen i Bodø er inne i en sterk vekstperiode der det vil være behov for å øke bl.a. hotellkapasiteten i byen. Et hotell på Rønvikfjellet kan dra nye kundegrupper til byen, og derved ha en positiv effekt på sentrum. Ulempen er at etableringen ikke vil ha en umiddelbar positiv effekt på næringslivet i sentrum, siden hotellet er lokalisert utenfor sentrum. Forhold til flyplass Søknad med radioteknisk vurdering og hinderanalyse for tiltaket ble sendt til Luftfartstilsynet. Positivt svar på denne er omtalt i planbeskrivelsen. Siden plasseringen av bygget, byggets høyder, utforming og fasader er endret noe på ift. det som har vært omsøkt tidligere, må ny radioteknisk vurdering utføres og dokumenteres ved byggesøknad. Konsekvensutredning Viser til kapittel 6 i planbeskrivelsen. Følgende tema er utredet som konsekvensutredninger: - Friluftsliv - Samfunn/byutvikling - Landskap/fjernvirkning - Trafikk 8 av 8
Økonomiske konsekvenser for kommunen Bygging av nødvendig infrastruktur medfører kostnader for kommunen. Kostnadsfordeling avklares i utbyggingsavtale. Byplansjefens vurdering og konklusjon Vurdering Planen vil styrke området som målpunkt for turister og hotellet kan gi besøkende i Bodø enklere tilgang til naturopplevelser i bynært område. Dette kan bidra til å tiltrekke nye turistgrupper som ellers ikke ville ha besøkt Bodø, og dermed styrke Bodø som en turistdestinasjon. Hotellet kan også bli et målpunkt for den lokale befolkningen i forbindelse med turer og arrangementer i området. Første etasje og øvre del av hotellet skal kunne brukes av friluftsbesøkende. Det legges til rette for offentlige parkeringsplasser som vil være tilgjengelige for allmennheten. Ny og utbedret vei vil også komme lokalbefolkningen og friluftsbesøkende til gode. Hotellets arkitektur er i stor grad styrt av kravet til antall rom og program for innhold, funksjonell drift og en begrenset tomt. Dette gir ikke så stort spillerom. De virkemidlene som er brukt er formmessig oppdeling i tre volumer understreket av diagonale takflater, minimalisert inngrep i terrenget rundt, samt bruk av trekledning som forbinder bygget til naturen. Hotellet vil framstå som et stort og markant bygg på denne eksponerte tomta, der stedets kvalitet beliggenhet og utsikt er det mest spektakulære. Området som bebygges på Rønvikfjellet vil være større enn det som er bebygd i dag og området får en ny bruk. I hvor stor grad hotellvirksomheten vil virke privatiserende på omgivelsene er vanskelig å fastslå på dette tidspunkt. Utsiktspunkter rundt bygningen skal opprettholdes slik at området ved hotellet fortsatt kan brukes som utsiktspunkt. Tilgang til offentlig parkering ved hotellet vil bidra til å inkludere allmennheten til området. Eksisterende parkeringsplasser til friluftsbesøkende vil oppgraderes, og dette vil komme allmennheten til nytte. Gjennomføring av planen innebærer inngrep i landskapet. Tilrettelegging for slyngevei vil medføre større inngrep på grunn av skjæringer i et bratt terreng. Avbøtende tiltak er krav om vegetasjonsplan, og inngrepsarealer skal revegeteres med stedegen vegetasjon og naturfrøblandinger. Hotellets fjernvirkning vil endre markaområdets karakter, og vil endre silhuetten til området fra nært og fra langt hold. Gjennomføring av planen vil medføre en økt trafikk, og dermed økt trafikkbelastning på veier i boligområdene i Rønvikområdet. På grunn av mange pågående planer i området, vil det være behov for å se prosjektene samlet, og avklare mulige utfordringer for trafikkavviklingen og for trafikksikkerheten. Hvordan dette skal løses, på hvilket tidspunkt og kostnader for dette er ikke belyst i dette planforslaget. Samtidig vil fortau i nedre del av Fjellveien forbedre forholdene for gående i dette området, og en ny vei vil gjøre utfartsområdet mer tilgjengelig med kjøretøy. Disse forhold må avveies mot fordelene med å få en ny bruk av turisthytteområdet som i dag står ubrukt, og fordelene ved å forbedre veien opp til platået. 9 av 9
Konklusjon Byplansjefen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. BODØ KOMMUNE Annelise Bolland Byplansjef Susanne Dale Jomås Arealplanlegger Vedlegg: Vedlegg 1: Forslag til plankart Vedlegg 2: Forslag til reguleringsbestemmelser Vedlegg 3: Forslag til planbeskrivelse Vedlegg 4: Illustrasjoner- nær- og fjernvirkning Vedlegg 5: Perspektiv sett mot nord Vedlegg 6: Perspektiv sett mot vest Vedlegg 7: Perspektiv sett mot øst Vedlegg 8: Perspektiv sett mot sør Vedlegg 9: Konsekvensvurdering landskap Vedlegg 10: Skisseprosjekt kommunal infrastruktur Vedlegg 11: Skisseprosjekt veg akternativ 1-planskisse 10 av 10