BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: 201631443/54 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: MVES Dato: 09.05.2018 Fana Gnr 41 Bnr 602 Østre Hopsvegen Arealplan-ID 65660000 FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget Ard arealplan AS fremmer på vegne av Hopsgaarden AS planforslag for et område på Hop ved Hop oppveksttun i Fana bydel. Til venstre: Oversiktskart, hvor den aktuelle eiendommen for fremtidig bebyggelse er vist i rødt. Til høyre: Nytt utbyggingsområde er vist innenfor blå linje. Planområdet er ca. 6,3 daa og ligger i Kloppedalsvegen/Østre Hopsvegen, med Hop oppveksttun rett sørøst for eiendommen. Planområdet grenser ellers til boligbebyggelse i nord, sør og vest. Det er 1 bolighus innenfor planområdet som forutsettes revet. Formålet med planforslaget er å legge til rette for utbygging av boligbebyggelse med tilhørende infrastruktur. Det legges opp til 10 boenheter fordelt på 2 lavblokker i 3 etasjer. Det skal legges til rette for parkering i parkeringskjeller for boligbebyggelsen med innkjøring fra Østre Hopsvegen. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget og konsekvenser av planforslaget vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. For oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til merknadsskjema, vedlegg D. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vi slutter oss i utgangspunktet til hovedformålet boligbebyggelse og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger etatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser vi som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Side 1 av 9
Overordnede planer og områdets plassering I kommunedelplan for Ny-Paradis, Hop, Nesttun og Nesttun vest, planid 15700000, er området hovedsakelig satt av til boligområde og noe friområde. Det ligger inne som eksisterende boligområde, og her tillates en utnytting på maksimum 30 % BYA og maksimal byggehøyde 7 m til gesims og 10 m til møne. I kommuneplanens arealdel for 2010 er området satt av til bebyggelse og anlegg, samt grønnstruktur. For boligbebyggelse er maksimal utnyttelsesgrad % - BRA=60 %, men det åpnes for en differensiert utnyttelsesgrad mellom 60 % og 200 % langs de store kollektivårene, der man i tillegg til kollektivdekning og sykkelstier, tar hensyn til områdets kvaliteter. I KPA 2016 som har vært ute på høring er området foreslått til fremtidig byfortettingsområde, samt grønnstruktur. Byfortettingssonen skal videreutvikles som bolig- og næringsområder med bymessig karakter. Områder med sentral beliggenhet skal ha høy tetthet og kvalitet, basert på områdets særpreg KPA 2010 KPA 2016 KDP planid 15700000 Med bakgrunn i områdets beliggenhet kan en vurdere en høyere utnyttelse og byggehøyde enn det gjeldende KDP åpner opp for. Kommunedelplanen ble vedtatt i 2001, og siden da har fortettingsstrategien blitt mer gjeldende, og det er ønskelig med høyere utnyttelse i de områdene som har kort avstand til kollektivknutepunkt. Planområdet ligger forholdsvis sentralt på Hop, og det er ca. 450 m i gangavstand til Hop bybanestopp. Fylkeskommunen skriver i sin uttale til oppstart at planområdet ikke er egnet for høy fortetting. Dette begrunnes i at planområdet ligger høyt og i bratt terreng i forhold til bybanestopp og busstopp, og at det derfor vil kunne gi økt bilbruk utover det som er ønskelig. Fagetaten er ikke enig i denne vurdering. Høydeforskjellen mellom planområdet og bybanestoppet er på ca. 21 m, da planområdet ligger på ca. 38 moh og bybanestoppet ligger på ca. 17 moh. Dette er en akseptabel stigning som vil gjøre bybanestoppet lett tilgjengelig, og et godt alternativ til bilen. I rapporten om gangveger til bybanen Kronstad-Nesttun er det beskrevet en rekke gangforbindelser fra Hop til bybanestoppet. En av disse er en viktig forbindelse fra Hop ungdomsskole og til Nesttunvegen. Denne er ikke etablert, men vil ved etablering bli en sikker og tydelig forbindelse som korter inn avstanden for de fleste beboerne i området, inkludert for dette prosjektet. For dette prosjektet vil avstanden til bybanestoppet kortes ned til 300 m. Det er ikke sikkert når denne forbindelsen vil bli realisert og det avhenger av flere forhold som Bymiljøetaten jobber med. Området vurderes å være egnet for fortetting som følge av nærhet til bybanestopp, men grad av fortetting må vurderes i forhold til områdets kvaliteter og særpreg. Side 2 av 9
Utnyttelsesgrad/byggehøyder/estetikk Gjennom reguleringsplanen er det ønskelig å åpne opp for blokkbebyggelse i inntil 3 etasjer, i tillegg til en parkeringsetasje under bakken. Det er tenkt to L-formede bygg rundt et tun sentralt på tomten. Den øverste etasjen skal være inntrukket på begge byggene, og balkonger skal bygges delvis inn i fasaden. Utnyttelsen er satt til % -BRA= 125 %, og maks byggehøyde er anvist på plankart som maks gesimshøyde på k+48,5m. De angitte byggehøydene på plankart stemmer ikke med snitt som er vedlagt plansaken. Planlagt bebyggelse er i snittene vist med en gesimshøyde på kote 47,8 m, og sammenligningen med omkringliggende bebyggelse samstemmer derfor ikke med det som ønskes regulert. Planeringshøyden er regulert til å ligge mellom k+36,5-38,0 m, men det er ikke anvist for hvilke områder de ulike høydene gjelder. Dette er vist på snitt, men disse er bare retningsgivende. Dette medfører derfor at det reguleres for et bygg som er høyere enn det snitt viser, da planeringshøyden kan trekkes ned til 36,5 m for hele feltet og maks gesimshøyde er satt til 48,5 m. Dette kan da gi en bebyggelse på opp til 12 m, og ikke 10,2 m som det vises til på snitt. Det må derfor foretas noen justeringer som sikrer høyden bedre på ny bebyggelse. Vedlagte snitt må også vise regulert maksimal situasjon for byggehøyde og utnyttelsesgrad, og dette må rettes opp før 2. gangs behandling. Det anbefales å tallfeste maksimal byggehøyde fra gjennomsnittlig planert terreng fremfor å bruke planeringshøyde. Snitt som viser ny bebyggelse i forhold til omkringliggende bebyggelse. Side 3 av 9
I henhold til KPA 2010 skal ny bebyggelse tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting. I foreslåtte fortettingsområder i KPA 2016 skal byggehøyden tilpasses stedskvaliteter som natur- og kulturlandskap og bygningsmiljø. Boligtypologien i området er variert, og består av eneboliger, skole og leilighetsbygg. Siden 2006 har boligstrukturen i området gradvis blitt endret fra eneboligbebyggelse til at det har blitt etablert flere leilighetsbygg med større volum. Blokkbebyggelsen som er oppført ligger mellom 3 og 5 etasjer, se figuren under, og foreslått bebyggelse innenfor planområdet er tenkt oppført i 3 etasjer. Byplanavdelingen vurderer det slik at ny bebyggelse vil være tilpasset omgivelsene og strøkskarakteren, og byggehøyden det legges opp til er akseptabel i forhold til omkringliggende bebyggelse. Det vil heller ikke være særlige negative konsekvenser for naboer i form av tap av utsikt eller sol på uteareal vårjevndøgn kl.15. 4. etasjer 2006 Planområdet 4. etasjer 2012 3. etasjer 2016 3. etasjer 2011 6. etasjer 2011 Oversikt over boligtyplogien i området, med ovedvekt på ny utbygging av blokkbebyggelse. I planbestemmelsene er det satt krav til utforming av ny bebyggelse. Tradisjonelle bygningsmaterialer som tørrmurer, mur, tre og glass skal etterstrebes, og en skal i størst mulig grad unngå reflekterende materialer. Farger på bygg skal være harmoniske og i tråd med omkringliggende bebyggelse. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene 2.1. Materialbruk i form av tørrmurer og tre vil gi gode arkitektoniske kvaliteter og byplanavdelingen er positiv til utformingen det legges opp til. I planforslaget er det vist at balkonger skal trekkes inn i fasaden, men dette er ikke sikret. Dette vil ha betydning for de estetiske kvalitetene på bygget, og det er derfor viktig at det settes føringer på at balkonger skal trekkes inn i fasaden. Dette må rettes opp til 2. gangs behandling. Side 4 av 9
Visualisering av regulert bebyggelse, sett fra Kloppedalsvegen og friområdet. Uteoppholdsareal Innenfor planområdet legges det opp til felles uteoppholdsareal mellom de to byggene. Det er satt krav til at det skal opparbeides minimum 30 m 2 felles uteoppholdsareal pr. boenhet. Lekeplassen som er plassert sørvest i planområdet er på 120 m 2 og resterende fellesareal mellom byggene er på 344 m 2. Det er derfor mulig å oppfylle minstekravet til felles uteoppholdsareal med antall boenheter det legges opp til. I tillegg har prosjektet god tilgang til friområdet og skolens arealer som har godt tilbud for lek og rekreasjon utenom åpningstider. Det legges opp til at uteoppholdsarealene skal være skjermet for støy, forurensing og trafikkfare. Det skal være hensiktsmessig utforming som skaper et variert og bredt tilbud for alle aldersgrupper. Det legges derfor opp til ulike soner for ulik opparbeidelse, se illustrasjonsplan. Fellestun mellom bebyggelsen vil bli opparbeidet på dekke, da parkeringskjeller ligger under. Det er vist områder for beplantning på illustrasjonsplanen, men disse kvalitetene er ikke sikret i planforslaget. Det anbefales derfor at det blir satt krav om jorddybde i bestemmelsene, på minimum 50 % av arealet. Sol/skyggeillustrasjon vårjevndøgn kl. 15.00, og utsnitt av illustrasjonsplan som viser plassering av felles uteoppholdsareal. Alle boenheter skal ha minimum 7 m 2 privat uteoppholdsareal. Det er vist balkonger som er inntrukket i bygningskroppen som skal tilfredsstille dette kravet. Formål blokkbebyggelse I forbindelse med oppstart kom det inn merknad fra Hordaland Fylkeskommune at en må vurdere om en fremtidig bruk av planområdet bør inngå som tilleggsareal/reserveareal for Hop oppveksttun. Med bakgrunn i denne uttalelsen har byplanavdelingen vært i kontakt med Byrådsavdelingen for barnehage, skole og idrett (BSSI) for å avklare behov for eventuelt Side 5 av 9
tilleggsareal til skolen. De vurderer at det er nødvendig med tilleggsareal for Hop oppveksttun da det er knapt med uteoppholdsarealer tilknyttet skolen. BBSI vurderer at den aktuelle eiendommen er egnet til formål skole og barnehage. Imidlertid har det pågående planarbeidet kommet langt, og det vil på dette tidspunkt være uheldig å kreve at boligformålet utgår. Det er andre arealer i området som kan være aktuelle for utvidelse av tomten til oppveksttunet og BSSI vil gjøre en vurdering av om disse arealene skal foreslås omregulert til skoleformål. Byplanavdelingen legger dette til grunn og anbefaler formål blokkbebyggelse på eiendom 41/602. Det må ved fremtidige andre planarbeid rundt Hop oppveksttun være fokus på nødvendig utvidelse av skolen. Trafikkløsninger Planområdet får adkomst fra Troldhaugvegen ved gamle Hop stasjon og via Kloppedalsvegen. Kloppedalsvegen er smal og det er dårlige forhold for myke trafikanter. Planforslaget legger til rette for utbedringer av deler av Kloppedalsvegen for at fortau skal kunne utvides til minimum 2,5 m. I tillegg er det det lagt inn møtenisje hvor vegbanen er utvidet til minimum 6 m over en lengde på minimum 12,5 m. Møtesikt vil bli forbedret og det forutsettes fartsnivå på 30 km/t, eventuelt med fartsreduserende tiltak, f. eks modifisert fartshump. Ved regulering av disse tiltak vil det bli gjennomført noen trafikksikkerhets tiltak som er positive for området. Kloppedalsvegen videre ned mot Wernersholmvegen inngår ikke i planarbeidet selv om det er behov for utbedringer også der. De utbedringene som reguleres i denne planen og som inngår i rekkefølgekravene er gjort i samråd med Bymiljøetaten, og med bakgrunn i hva som er rimelig å kreve av utbedringer i forhold til prosjektets størrelse. Gjennomføring av disse tiltakene berører flere naboer, og det forutsetter grunnavståelse. Naboene har uttalt at de ikke ønsker å avstå grunn av det omfanget som foreligger, og en realisering av utbedringene avhenger av dette. I uttalelsene til oppstart har det kommet inn merknader på at gangveg til bybanestopp må prioriteres. Det er et smalt fortau langs deler av Østre Hopsvegen, men største delen av strekningen ned til bybanestoppet har ikke fortau. Det er også mye gateparkering i området som gjør at to biler ikke kan passere samtidig. Det er derfor behov for fortau langs vegen som fører ned til bybanestoppet. Det foreligger ikke noe krav til denne planen om utbedringer langs Østre Hopsvegen, da en i denne saken har valgt å prioritere utbedringer langs Kloppedalsvegen. Ved fremtidig planarbeid i området må det vurderes om det skal settes krav til utbedringer av strekningen ned til bybanestoppet. Parkering Det legges opp til parkering i fellesanlegg under bakken. HC-parkering er tenkt løst på bakkeplan i tilknytning til inngang til boligene. I forhold til kravet i KPA 2010 legges det opp til en lavere parkeringsdekning. Det skal etableres maksimum 1,0 p-plass pr. 100 m 2 BRA bolig. Dette skal dekke både beboerparkering og gjesteparkering. Ut fra bestemmelsene kommer HC-parkering i tillegg til 1,0 p-plass pr. 100 m 2 bolig. Dette gir da 14 parkeringsplasser i garasjeanlegget og 1 HC-parkering på bakkenivå Det er tenkt 10 boenheter i prosjektet og det legges derfor opp til en romslig parkeringsdekning i forhold til nærheten til bybanestopp. Det må derfor vurderes om antall p-plasser skal reduseres for å imøtekomme målene i kommuneplanens samfunnsdel og forslag til ny KPA. Det legges opp til at sykkelparkering i hovedsak skal etableres i parkeringskjeller under bakken, men at det også skal tilrettelegges for sykkelparkering på bakkenivå i tilknytning til inngangsparti. Det er satt krav til 2,5 sykkelplasser pr. 100 m 2 BRA bolig. Dette er i henhold Side 6 av 9
til forslag til ny KPA, og gir ca. 33 sykkelparkeringsplasser. Det anbefales at det tilrettelegges for egne områder i parkeringskjeller hvor det kan etableres sykkelverksted og plass for oppbevaring av sykkelutstyr som f.eks sykkelvogner. Renovasjon I plankart er det satt av eget areal for renovasjonslomme som skal være dimensjonert for lastebil. Det er ikke vist snuareal for renovasjonsbil, men det er ikke sikkert dette er nødvendig. Det er flere boliger knyttet til Østre Hopsvegen og det er naturlig at renovasjonsbil kjører videre inn i feltet. Fagetaten ber om innspill i forbindelse med offentlig ettersyn hvis det er behov for at planforslaget legger til rette for snumulighet. Det skal etableres avfallskur innenfor formål BBB, og løsning er vist på illustrasjonsplan med egen bod. Tanken er at avfallet skal stå fast her, men trillet bort på avsatt plass ved renovasjonslomme i forbindelse med tømmedag. Plassering av avfallskur kommer tett opp mot boligene, og dette vil påvirke den ene boenheten negativt. Det anbefales at renovasjonsløsning flyttes bort fra boligene og knyttes sammen med renovasjonslommen. Dette er beskrevet som en alternativ løsning i planbeskrivelsen og fagetaten anbefaler at dette utredes nærmere til 2. gangs behandling. Det er også ønskelig at det vurderes en mer fremtidsrettet løsning med nedgravd renovasjonsløsning foran avfallsløsning i dagen. Vi avventer uttale fra BIR før en tar endelig stilling til foreslått renovasjonsløsning. Renovasjonsløsning vist på illustrasjonsplan og visualisering som viser avfallskur. Grønnstruktur/barns interesser Innenfor planområdet ligger et område som er avsatt til offentlig grønnstruktur i KDP for Ny- Paradis, Hop, Nesttun og Nesttun vest og i KPA 2010 og forslag til KPA 2016. Dette arealet er tenkt videreført som et offentlig friområde i reguleringsplanen. Deler av friområdet skal masseutskiftes. Dette for å få en god terrengtilpasning mellom friareal og ny bebyggelse. Gjennom grønnstrukturen skal det etableres en offentlig gangforbindelse som ligger inne som en prioritert forbindelse til bybanen. Disse tiltakene vil gjøre området mer tilgjengelig for allmennheten og åpne opp området for barn og unge. Naturmangfold Ut fra en vurdering etter 8-12 i naturmangfoldloven vil ikke planforslaget ha vesentlige virkninger på naturmangfoldet i området. Viser til utredningen i planbeskrivelsen, side 30-33. Fagetaten vurderer dette til å være dekkende. Universell tilgjengelighet I bestemmelsene 4.1.2 er det stilt krav til at lekeplass skal være universelt utformet. Dette sikrer ikke at adkomsten til lekeplass skal være tilgjengelig fra inngangsparti. Det er derfor Side 7 av 9
behov for en presisering av bestemmelsen. Illustrasjonsplan viser en universell tilgjengelig tilkomst. Krav om universell utforming av bebyggelsen styres av TEK17. Barnehage og skoledekning Hop oppveksttun er nærmeste ungdomsskole og ligger i umiddelbar nærhet til planområdet. Nærmeste barneskole er Paradis skole, og nærmeste barnehager er Paradis, Nesttun og Skjold. Dekningsgraden generelt i Fana bydel var på 89,9 % i 2015, og dekningsgraden i barnehageområdet var på 125 %. Det må dokumenteres tilfredsstillende barnehage- og skolekapasitet i bydelen før igangsettingstillatelse. Dette må tas inn som et rekkefølgekrav før saken tas opp til 2. gangs behandling. Planfremstilling Det er foreslått noen spesifiseringer som må inn i bestemmelsene, og det må påregnes flere justeringer før 2. gangs behandling. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet blokkbebyggelse og hovedgrepet i planforslaget. Planforslaget viser gode løsninger og bebyggelsen tilpasser seg omgivelsene både med utnyttelsesgrad og byggehøyde. Det er behov for noen presiseringer i planbestemmelsene, og disse fremkommer av fagnotatet. Side 8 av 9
Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Fana Gnr 41 Bnr 602 Østre Hopsvegen Reguleringsplan Siste revisjonsdato plankart: 20.03.18 Siste revisjonsdato bestemmelser: 16.03.18 PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingssjef Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Vedlegg: A. Plankart datert 20.03.18 B. Reguleringsbestemmelser, datert 16.03.18 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 20.02.18 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert 15.01.18 E. Illustrasjonsplan datert 16.02.18 F. Snitt Hus A og B datert 16.02.18 G. Terrengsnitt datert 16.02.18 H. Visualisering I. Sol-skyggeanalyse J. Vegtegninger datert 17.10.17 K. Kulturminnedokumentasjon fra oktober 2017 L. VA-rammeplan datert 06.12.17 M. VA-etatens uttalelse til VA-rammeplan datert 13.12.17 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201631443 Side 9 av 9