Verditakst av eiendom Teig 4, Våttån Våttan, Ås 7590 Tydal Gnr/bnr: 174/4 Ås Østre Tydal kommune Eier: Tydal kommune Org nr: 864983472 utarbeidet av: v/ Hans Christian Borchsenius forstkandidat adresse: Ressveien 58, 7336 Meldal telefon 918 11 623 Web: E-post: borchsenius.net hans.christian@borchsenius.net etter oppdrag fra Berit Bugten Østbyhaug 17. mars 2017 Teigen ligger fra 495 til 575 m.o.h.
Innledning / bakgrunn: Tydal kommune har hatt hjemmel til eiendommen siden 6. mars 1957 Det er nå lagt frem en privat forespørsel om å få kjøpe den aktuelle teigen fra Tydal kommune. I den forbindelse ønsker kommunen en takst (prisantydning) som grunnlag for å vurdere som salg er aktuelt. Undertegnede var på befaring av eiendommen 7. februar 2017. Eiendommens arealgrunnlag: Kilde: Norsk institutt for skog og landskap, «gårdskart.no» Det står ingen bygninger på teigen. Det er en ren skogteig. Store deler av arealet er myr og høyereliggende skarpskog. ALLSKOG har utarbeidet skogbruksplan for eiendommen. Skogbruksplanen konkluderer med at det produktive skogarealet er 192,1 dekar. Følgelig er det 79,7 dekar som er uproduktivt (myr og impediment). Videre viser skogbruksplanen at det er høy andel med eldre hogstmoden skog 53,3% av det produktive arealet er hogstklasse V- totalt 102,4 dekar. Her står det 1060 m 3 tømmer. Kommuneplanen er kontrollert. Hele teigen ligger innenfor område for Landbruk, Natur og Friluftsliv, samt Reindrift LNFR. Følgelig kan det ikke påregnes salg av hyttetomter i nærmeste fremtid. Helhetsinntrykk og tilstand på teigen Teigen har ikke spesielt god veidekning lang terrengtransport. Enten om tømmeret blir kjørt sydover eller vestover er terrengtransporten over 1.000 m. Dette fordyrer driftskostnadene ved avvirkning. De delene av teigen som er fastmark, er kjørbare med terrenggående utstyr (hogstmaskin og lassbærer). Myrarealet krever frost i bakken og stabile vinterforhold for å bli kjøre på. Det er ikke aktuelt med taubanedrift. Skogteigen er eksemplarisk godt fulgt opp med skogkultur foryngelse og ungskogpleie. Produksjonspotensialet er optimalt utnyttet. Kvaliteten på plantefelt og de enkelte trærne er god. Dette tilsier høy sagtømmerandel og høy gjennomsnittspris på fremtidstømmeret. I bestand med eldre hogstmoden skog er det noe vindfall. Foryngelseshogst anbefale innen fem til ti år. - 2 -
Hovedtreslaget er gran. Skogbruksleder i ALLSKOG Borgar Østerås, er kontaktet angående priser på hogst og kjøring. Heftelser Opplysninger fra grunnboken er kontrollert 14. mars 2017. En finner da ingen tinglyste heftelser Odel Odelsloven lyder i dag slik: 2. Krav til arealstorleik Ein eigedom blir rekna som odlingsjord når fulldyrka eller overflatedyrka jord på eigedomen er over 25 dekar, eller det produktive skogarealet på eigedomen er over 500 dekar. Den aktuelle skogteigen er da ikke innenfor arealkravet til en odelseiendom. Konsesjonspris Konsesjonsloven 4 punkt 4 definerer konsesjonsgrensen (unntak på grunnlag av eiendommens karakter) Konsesjon er ikke nødvendig ved erverv av: ubebygde enkelttomter for bolig eller fritidshus, dersom tomten ikke er større enn 2 dekar og er godkjent fradelt etter plan- og bygningsloven og jordloven bebygd eiendom, ikke over 100 dekar, der fulldyrka og overflatedyrka jord ikke er mer enn 25 dekar. Den aktuelle skogteigen er da konsesjonspliktig. Ved evnt. salg og søknad om konsesjon er vurdering av prisen sentralt. Det skal vurderes om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling for kjøperen (konsesjonslovens 9). Prisen skal stå i forhold til den avkastningen som eiendommen kan gi med utgangspunkt i ressursene. Det er med andre ord ikke et fritt prismarked for landbrukseiendommer. Konsesjonsprisen skal også gi signal om hvor stort lån en nye eier kan ta opp for å kjøpe gården, når renter og avdrag på lånet skal betales av det landbruksdriften gir. Ut over dette skal det også gjøres en helhetsvurdering av eiendommen bl.a. med tanke på boverdi. Med henvisning til rundskriv M-1/2010 kan boverdien settes helt opp til 1.500.000,- kr. Det er ikke prisvurdering ved konsesjonssøknad på eiendommer under 2.500.000,- kr Generelt En takst støtter seg både på fakta og skjønn. Det som har størst betydning når det gjelder skjønnet er beliggenhet. Beliggenhet påvirker taksten i vesentlig grad. Det er tatt utgangspunkt i 4 % kapitaliseringsrentefot, fastsatt av Landbruks- og matdepartementet. Angående prinsipper og vurderinger vises det til: - Rundskriv M-3/2002 - Rundskriv M-7/2002 - Rundskriv M-4/2004 - Rundskriv M-2/2009 sist endret november 2012 - Rundskriv M-1/2010-3 -
Beregning av skogverdi: Foruten tall fra skogbruksplanen og notater fra befaringen bygger beregningen på erfaring. totalt skogareal m/ utmark 271,8 dekar produktivt skogareal 192,1 dekar stående kvantum 1 060 m 3 tilvekst 26 m 3 årlig hogstkvantum 40 m 3 tømmerpris, gj.snitt 350,-kr brutto 157,- kr hogst og kjøring 193,- kr/m 3 Netto for tømmersalg 7 720,- kr pr. år skogkultur og annen investering 14 % av brutto årlig tømmeroppg 1 960,- kr pr. år vedlikehold/maskiner og anlegg 0,- kr pr. år plan/adm./annet 600,- kr pr. år Godtgjørelse for eget arbeid 0,- kr pr. år Skognetto 5 160,- kr pr. år Konsesjonspris, kapitalisert med 4 % 129 000,- kr Dette tilsvarer 672,- kr pr. dekar produktivt skogareal 122,- kr pr. m 3 stående tømmer Grunnverdi av uproduktivt areal slik som myr og lignende settes til 40 kr/dekar x 79,7 dekar = 3 188,- kr Utbytte av jakt/utmark - fra totalt skog/utmarksareal årlig utbytte fra jakt med mer. 1,30,- kr/ dekar x 271,8 dekar = 353,- kr / år minus 15 % adm. = 53 300 kapitalisert med 4 % rente 7 508,- kr dette tilsvarer 28,- kr/dekar 139 696,- kr Fordeling på arealene for produkitvt areal fra tømmersalg 672,- kr/ dekar jakt utmark 28,- kr/ dekar 699,- kr/ dekar for uproduktivt areal grunnverdi 40,- kr/ dekar jakt utmark 28,- kr/ dekar 68,- kr/ dekar Totalt 192 dekar produktvt X 699,- kr/ dekar = 134 307,- kr 80 dekar upoduktivt X 68,- kr/ dekar = 5 390,- kr 139 696,- kr Avrundes til 140.000,- kr, et-hundre-og-førti-tusen kroner Prisen på 140.000,- kr er å betrakte som en konsesjonspris. Det vil si en pris som er aktuell hvis eiendommen skulle bli solgt på det frie markedet. I forbindelse med overdragelse innen familien etter Odelsloven, er det normalt å redusere med 25% elle mer i åsetes fradrag. Det er fritt opp til selger og kjøper å bli enige om pris. - 4 -
Noen bilder fra teig 4, Våttån - 5 -
Kartvedlegg: Det er ikke helt samsvar mellom kartet fra matrikkel / gårdskart.no og kartet i skogbruksplanen. Grenser og areal stemmer ikke helt. Etter råd fra Berit Bugten Østbyhaug i Tydal kommune er grenser og areal fra matrikkel og gårdskart.no benyttet som grunnlag i denne taksten. - 6 -