Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Kvartalsrapport 4. kvartal 2013 Lenke: www.paretoprojectfinance.no/avdelinger/forvaltning/eiendomsfond
2 Forvaltningsteamet Johan Anker-Rasch Richard Jansen Ansvarlig Forvalter Ansvarlig forvalter Eiendom Shipping/Offshore Tlf: + 47 22 01 58 73 Tlf: + 47 22 01 58 96 E-post: jar@pareto.no E-post: richard.jansen@pareto.no Jonathan Andreas Barfod Patrick Kartevoll Forvalter Forvalter Eiendom Shipping/Offshore Tlf: + 47 22 01 58 46 Tlf: + 47 22 01 58 79 E-post: jab@pareto.no E-post: patrick@pareto.no Dronning Mauds Gate 3, P.O. Box 1396 Vika, NO-0114 Oslo, Norway, Tlf: 22 87 87 00, www.pareto.no
Forvalters kommentar 3 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) har en verdijustert egenkapital per 31. desember 2013 på NOK 140 per aksje. Dette tilsvarer en nedgang på NOK 1 per aksje og en avkastning på -0,7 % siden forrige kvartal. Nedgangen relaterer seg primært til en økning låneporteføljens overkurser, samt en marginal nedgang i eiendomsverdier. Oppsummering Eiendomsporteføljen har gitt en normalt god avkastning gjennom årets fjerde kvartal, der netto løpende leieinntekter bidrar til en direkteavkastning som er i tråd med forvalters forventninger. Overkurs på selskapets rentebindinger er redusert med ca. NOK 1 per aksje gjennom kvartalet, hvilket har hatt en negativ effekt på VEK. Eiendomsverdiene er nedjustert med -0,1 % i lokal valuta, mens en svekkelse av den norske kronen har bidratt positivt for selskapets eiendommer i Sverige og Danmark. Periode Avkastning Kurs Utbetaling 2013 2,8 % 140 6,00 2012 8,0 % 142 6,00 2011 3,6 % 137 6,00 2010 20,0 % 138 6,00 2009 37,9 % 120 2008-61,0 % 87 6,70 2007 19,4 % 240 2006 (2H) 0,5 % 201 Siden etablering -14,2 % 200 30,70 Leieinntektene i porteføljen inflasjonsjusteres årlig med i snitt 97 % av endringen i KPI. De siste årene har vi hatt en lav inflasjonstakt, som stort sett har ligget under Norges Banks inflasjonsmål på 2,5 %. Dette har dog endret seg den siste tiden, ettersom 12 mnd. inflasjonen for perioden november 12 november 13 lå på 2,5 %. For perioden oktober 12 oktober 13 var inflasjonen 2,4 %. Ettersom de fleste leiekontrakter inflasjonsjusteres ut i fra disse to periodene, har PEN porteføljen fått en god leieinntektsøkning inn i 2014. Dette vises også på nettoyielden i porteføljen som er økt til 7,2 % gjennom kvartalet (7,0 % i tredje kvartal). Transaksjonsmarkedet for Næringseiendom Ved inngangen til 2013 spådde de fleste næringsmeglere at man ville få et totalt omsetningsvolum på NOK 40 50 mrd. for året. Det er fortsatt litt tidlig å fremlegge en endelig fasit, men det ser foreløpig ut til at omsetningsvolumet vil ende opp på NOK 35 40 mrd. Selv om dette er noe lavere enn tidligere forventninger, kan dette i stor grad forklares av at man ikke har hatt et veldig stort volum av større eiendomssalg («corporate» transaksjoner, eksempelvis børsnoteringer, fusjoner, oppkjøp, privatisering av offentlige eiendomsselskap osv.). Således fremstår 2013 som et «normalår» med god likviditet, hvilket tyder på at man har et sunt og velfungerende eiendomsmarked. Finansieringsbetingelser De siste årene har eiendomsmarkedet vært preget av at bankene har endret sin utlånspraksis, i form av at det har blitt både vanskeligere og dyrere å få lån. Man har opplevd en høyere lånekostnad som resultat av at bankmarginene har økt fra anslagsvis 100 150 basispunkter til over 250 basispunkter på det mest kritiske tidspunktet. Dette har gjort at selv om rentenivået har holdt seg lavt (og det mye lenger enn hvadeflestesåforsegfor3årsiden),hardentotale lånekostnaden økt over denne perioden. Gjennom 2013 har vi dog begynt å se at bankene forandrer praksis, og at utlånsvilligheten nå er på vei oppover. Det har også blitt mer klarhet rundt betingelsene tilknyttet de nye kapitaldekningskravene som bankene må innfri. Som et resultat av dette ser vi nå at bankmarginene så vidt har begynt å bevege seg noe nedover.
Avkastning og kursutvikling 4 Verdijustert egenkapital («VEK») i PEN per 31. desember 2013 er på NOK 140 per aksje. Dette tilsvarer en avkastning på -0,7 % i kvartalet. Siste omsetning i aksjen ble gjort til en kurs på NOK 101 per aksje, hvilket tilsvarer en rabatt til VEK på 27,9 %. Avkastning og kursutvikling Kursutviklingen som rapporteres for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) er basert på verdijustert egenkapital ( VEK ), der verdivurderingen av PENs eiendommer blir foretatt av uavhengige verdivurderere i samarbeid med kapitalforvalter Pareto Project Finance AS ( PPF ). Per 31. desember 2013 er VEK for PEN fastsatt til NOK 140 per aksje. Dette gir en avkastning på -0,7 % siden siste verdivurdering i tredje kvartal 2013 og tilsvarer en nettoyield på 7,2% på porteføljen. Totalt sett har selskapet hatt en avkastning på 2,8 % i 2013 og 10,9 % over de siste to årene. Ligningsverdien i PEN utgjør NOK 18,43 per aksje per 31.12.2013. Direkteavkastning / Utbytte PEN har som målsetning å dele ut størst mulig del av eiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investorene årlig. De siste årene har dette ligget på NOK 6 per aksje, noe som også er målsetting for 2014. Siden etableringen av PEN har det blitt utbetalt totalt NOK 137,2 millioner til selskapets aksjonærer, noe som akkumulert tilsvarer NOK 30,70 per aksje. Over- / underkurs lånefinansiering Total overkurs på underliggende lån i PEN utgjør en negativ effekt på NOK 22 per aksje per 31. desember 2013 og er hensyntatt i VEK. Dette er en økning på NOK 1 per aksje (4,8 %) siden tredje kvartal for porteføljen, og kommer selv om man har innfridd hele overkursen i et av selskapene (Gjelleråsen Eiendom AS/IS). Overkursen vil alt annet likt bevege seg mot null ved utløpet av rentebindingene, og således er det forventet at PEN sin overkurs vil falle med tiden ved uendret rentenivå. Annenhåndsmarkedet Det er totalt utstedt 4.843.903 aksjer i PEN. Pareto Project Finance AS («PPF») legger til rette for annenhåndsomsetning i aksjen. Siste omsatte kurs er NOK 101 per aksje (omsatt 17. januar 2014). Investorer som ønsker å kjøpe eller selge sine aksjer kan ta kontakt med sin rådgiver eller PPF. Kursutvikling for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS 250 200 150 VEK per aksje VEK per aksje (utbyttejustert) 170,70 140,00 100 50 0 juni 06 juni 07 juni 08 juni 09 juni 10 juni 11 juni 12 juni 13 siste kvartal siste halvår siste 12 mnd siste 24 mnd siden oppstart PEN -0,7 % 2,2 % 2,8 % 10,9 % -14,7 % Oslo Børs 9,4 % 17,1 % 23,6 % 42,6 % 45,8 % Eiendomsindeks 3,6 % 3,4 % 10,2 % 31,1 % -30,6 % Note: Eiendomsindeksen er basert på OSE4040 Real Estate (inkluderer blant annet selskapene OLT og NPRO)
Porteføljen - Siste hendelser 5 Nye leiekontrakter / Hendelser i prosjektene Logistikbyg Århus Aps (100 %) Forvalter har hatt en lengre dialog med leietaker Freja Transport & Logistics om ytterligere tilpasninger og oppgraderinger av bygget. I fjerde kvartal ble partene enige om en forlengelse av leiekontrakten på i overkant av to år, mot at selskapet finansierte deler av investeringene som måtte gjøres. Nytt kontraktsutløp for leiekontrakten er nå 31.12.2023. Forlengelsen av leiekontrakten har bidratt med positiv verdiendring på eiendommen i forhold til tredje kvartal. Forus Park AS (100 %) Brødrene Kverneland som er leietaker av en av de tre handelseiendommene i selskapet har signalisert at de ønsker å flytte ut av eiendommen, til fordel for et eget bygg de skal oppføre i samme område. Brødrene Kverneland har i forhold til sitt prosjekt ønsket noe mer fleksibilitet, og på bakgrunn av dette har selskapet fremforhandlet en et års forlengelse av leiekontrakten. Nytt kontraktsutløp etter forlengelsen er 31.05.2016. Selskapet har således sikret seg relativt god tid i arbeidet med å finne ny leietaker. Arbeidet med å finne ny leietaker vil igangsettes umiddelbart. Levetid PENhariutgangspunktenlevetidsomløperfremtil1. juli 2016, og vil således innen den tid søke å realisere selskapet og utbetale kapitalen til aksjonærene. Selskapet kan imidlertid ved 2/3 flertall i generalforsamlingen, på et hvilket som helst tidspunkt før 1. juli 2016, beslutte både fremskutt og utsatt oppløsning og avvikling av PEN. Kapitalsituasjon PEN har en kontantbeholdning per 31. desember 2013 på NOK 30 millioner. PEN er således fullinvestert, og vil i første omgang bruke kapitalbeholdningen som arbeidskapital eller til eventuell videreutvikling av eksisterende prosjekter. Styret i PEN har fullmakt til å forhøye aksjekapitalen med inntil ytterligere 1.000.000 aksjer. Styrefullmakten gjelder frem til ordinær generalforsamling i 2014 og kan benyttes av styret både i forbindelse med gjennomføring av investeringer med oppgjør i PEN aksjer og i forbindelse med kontantemisjoner i Selskapet. Denne fullmakten er ikke benyttet i 2012 eller 2013. Gjelleråsen Eiendom IS/AS (7,5 %) Selskapet har i løpet av fjerde kvartal gjennomført en refinansiering der marginen på lånet er redusert fra 250 til 220 basispunkter. I tillegg til å refinansiere eksisterende lån, er belåningen økt med NOK 125 millioner. Den økte belåningen er brukt til å innfri eksisterende renteswapavtaler, samt at overskytende likviditet vil betales ut til deltakerne i løpet av januar. Som følge av refinansiering forventer PEN å motta en ekstraordinær utbetaling på ca NOK 6,3 millioner i januar. PEN eier totalt 15.213 egne aksjer. Aksjene er kjøpt gjennom fjerde kvartal 2011, og har en gjennomsnittlig kostpris justert for utbetalinger på NOK 109 per aksje. Transaksjoner i fjerde kvartal 2013 Lørenskog Vest Eiendom AS (15 %) PEN har i løpet av fjerde kvartal solgt 5% av eierandelene i selskapet. Totalt proveny fra salget utgjør ca NOK 1,5 millioner og er på nivå med verdijustert egenkapital for prosjektet. Etter salget har PEN en eierandel på 15% i prosjektet.
Porteføljen - Leiekontrakter 6 Eiendomsporteføljen PEN forvalter ved utgangen av fjerde kvartal en portefølje som har en egenkapitalverdi på ca. NOK 678 millioner. Porteføljen inkluderer 25 prosjekter hvor PEN enten er hel- eller deleier, der PEN sin andel av totalt areal utgjør 208.385 kvm. Selskapet forvalter eiendom innenfor segmentene kontor, handel og lager/logistikk, som hovedsakelig er lokalisert i Stor-Oslo og Stavanger regionen. Brutto eiendomsverdier i porteføljen basis siste verdivurdering utgjør ca. NOK 3,1 milliarder, som tilsvarer en nedgang i bruttoverdier på 0,1 % siden forrige kvartal (målt i lokal valuta). Eiendomsverdiene tilsvarer en gjennomsnittlig nettoyield (nettoleie / bruttoverdier) for porteføljen på 7,2 %. Tar en hensyn til samtlige kostnader i hele strukturen er estimert EBITDA yield for 2013 ca. 6,8 %. PEN strukturen er således en kostnadseffektiv portefølje for investorene. Leiekontrakter PEN har en langsiktig profil der hovedsakelig alle leieinntektene er knyttet opp mot lange leiekontrakter. Dette sikrer selskapet en forutsigbar kontantstrøm og reduserer risikoen i porteføljen. Gjennomsnittlig kontraktslengde for porteføljenutgjør8,1årperfjerde kvartal 2013. For 2014 utgjør PEN sine budsjetterte leieinntekter NOK 234 millioner. Leieinntektene inflasjonsjusteres årlig med i snitt 97 % av KPI-indeksen, og er således forventet å stige i takt med inflasjonen. PEN sine leietakere anses som relativt solide, og de 10 største leietakerne står for ca. 65 % av totale leieinntekter. De tre største leietakerne, herunder Reitan Gruppen (Rema 1000), Stat/Kommune og Schibsted, for ca. 33 % av de totale leieinntektene. PEN har tilnærmet ingen økonomisk ledighet i porteføljen på det nåværende tidspunkt, og har en lav andel av leiekontrakter som løper ut de neste tre årene (8,5 % av total årsleie). Leietakere %-andel Reitan Gruppen (ink REMA 1000) 15,4 % Stat/kommune 11,0 % Schibsted ASA 6,6 % Kongsberggruppen 6,1 % Scan AB 5,0 % SAS 4,8 % Ringnes AS 4,6 % Freja Transport & Logistics 4,4 % TD Tech Data AB 3,7 % Plantasjen Norge AS 3,5 % ÅF Norge AS 3,2 % Rusta AB 3,2 % Brødrene Kverneland AS 3,1 % Aker Solutions ASA 2,8 % Axis Shield ASA 2,6 % Expert AS 2,6 % Arcus Gruppen AS 2,4 % Andre 15,1 % Sum 100,0 % Årlig bruttoleie i NOK mill Utløpsprofil leiekontrakter 60 21,7% 50 40 30 12,5% 10,3% 20 8,6% 8,3% 7,9% 7,9% 6,9% 6,5% 10 3,9% 3,5% 0,4% 0,8% 0,5% 0,4% 0 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2037 Årstall utløp leiekontrakt Type leiekontrakter PEN sin portefølje består hovedsakelig av eiendommer med én til tre brukere. Eiendommer med få brukere er enklere å håndtere og er med på å holde eierkostnadene i prosjektene lave. I tillegg har PEN en relativ høy andel (34 %) av «barehouse» kontrakter, hvor driftskostnader og driftsrisiko ligger hos leietaker. Samlet sett fører dette til at PEN har en veldig kostnadseffektiv eiendomsportefølje, hvor historiske eiendomsrelaterte eierkostnader har ligget på 5-8 % av underliggende leie.
Porteføljen - Finansiering 7 Finansiering Samtlige av de underliggende prosjektselskaper i PEN er fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaper har langsiktig finansiering der rentebindingen stort sett er knyttet opp mot lengden på underliggende leiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene 4,6 år og gjennomsnittlig lånerente inkl. margin er på 6,1 %. Totalt er 94 % av PEN sin underliggende rente bundet, og således er PEN sin rentekostnad lite eksponert mot endring i markedsrenter. I løpet av 2014 forfaller 15 % av underliggende rentesikringer i porteføljen. I de prosjektene dette gjelder forventes det at rentenivået vil falle ettersom dagens renter er på et lavere nivå enn rentebindingene. Således forventes det at man ser marginalt bedret kontantstrøm i enkelte av prosjektene gjennom 2014. Lånemarginer PEN har en gjennomsnittlig lånemargin per 31. desember 2013 på 168 basispunkter, noe som tilsier en flat utvikling fra forrige kvartal. Fremover forventer vi at PEN sine lånemarginer vil fortsette å øke noe, etter hvert som marginbindingene løper ut. Imidlertid er det ikke forventet at totale rentekostnader vil øke, da flere av marginbindingene løper ut parallelt med rentesikringene (som stort sett ligger over dagens rentenivå). Selv med forventninger om noe økte marginer på låneporteføljen har PEN betydelig bedre betingelser på marginene enn det man kan forvente å oppnå i dagens marked. Markedsmarginer anslås i dag å ligge på ca. 200-250 basispunkter. Låneportefølje PEN sin underliggende låneportefølje utgjorde per årsslutt NOK 2,2 milliarder. Basis siste verdivurdering tilsvarer det en gjennomsnittlig belåningsgrad på ca. 73 % (underliggende prosjektlån / bruttoverdi eiendom). PEN har en langsiktig målsetning om å ha en underliggende belåningsgrad på under 75 %. Gjennom 2013 har PEN indirekte betalt avdrag tilsvarende NOK 50 millioner, noe som tilsvarer 2,1% av låneporteføljen. Tar man hensyn til avdragene, samt den løpende utbyttekapasiteten kontantstrømmen genererer, gir PEN en forventet avkastning til egenkapitalen på 10-12% p.a. ved uendrede eiendomsverdier og uendret overkurs på selskapets lån. 600 Forfall rentesikring (mill NOK) 500 400 300 200 100 0 22 % 15 % 13 % 8 % 9 % 7 % 6 % 6 % 5 % 1 % 0 % 0 % Flytende 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 Utløp rentesikring (årstall)
Porteføljen - Nøkkeltall 8 PEN sin eiendomsportefølje er verdsatt til NOK 3,1 milliarder per 31. desember 2013. Dette tilsvarer en nettoyield på 7,2 %, og representerer en verdinedgang på -0,1 % i bruttoverdiene (målt i lokal valuta) sammenlignet med tredje kvartal 2013. Kursutvikling VEK (31.12.2013) Akkumulert utbetaling Sist omsatt NOK 140 per aksje NOK 30,70 per aksje NOK 101 per aksje Beliggenhet Eiendomsportefølje Brutto eiendomsverdier NOK 3,1 mrd Verdi av EK (basis VEK) NOK 678 mill Verdi av EK (basis omsetningskurs) NOK 487 mill Brutto leieinntekter NOK 234 mill Netto yield portefølje basis VEK 7,2 % Estimert netto yield basis sist omsatt 7,6 % Estimert EBITDA yield basis VEK 6,8 % Kontraktslengde 8,1 Andel av areal portefølje 208.385 kvm Antall bygg 75 Ledighet ~0% KPI Regulering 97 % Type bygg (Segment) Leienivå portefølje (NOK per kvm) Kontor 1 651 Handel 1 260 Lager og logistikk 786 Industri 1 157 Annet 947 Lånefinansiering Belåningsgrad 73 % Gjennomsnittlig lånerente (ink margin) 6,1 % Gjenomsnittlig rentebinding (år) 4,6 Andel rentebundet 95 % Gjennomsnittlig lånemargin 1,68 % Overkurs per aksje NOK 22 per aksje Prosjekt / selskap Eierandel Type bygg Beliggenhet Antall kvm Gjenstående leietid (år) Netto yield Andel av portefølje * Bergen Logistikkbygg AS 25% Lager/Logistikk Vestlandet 12.959 3,9 8,1 % 1,0 % Bryggeriet Holding AS/KS 100% Kontor Stor-Oslo 6.430 6,2 6,6 % 5,0 % Dusavika Eiendomsinvest IS/AS 20% Industri Stavanger/Sola 12.335 11,5 6,7 % 1,1 % Forus Handelsbygg AS 50% Handel Stavanger/Sola 5.845 6,8 6,8 % 1,7 % Forus Kontorbygg AS 50% Kontor Stavanger/Sola 17.379 4,6 7,1 % 5,4 % Forus Park AS 100% Handel Stavanger/Sola 16.599 6,9 6,9 % 8,6 % Gjelleråsen Eiendom IS/AS 8% Industri Stor-Oslo 51.507 23,0 6,2 % 2,5 % Handelseiendom I AS 25% Handel Østlandet 11.200 7,7 7,0 % 1,8 % Handelseiendom II AS (Rema) 29% Handel Midt-/Nord Norge 62.000 6,4 7,5 % 8,8 % Innovasjonsenteret Holding AS/KS 22% Kontor Stor-Oslo 24.734 5,4 6,2 % 4,4 % K2 Eiendom AS 11% Kontor Stor-Oslo 30.000 10,2 6,3 % 2,9 % Kongsberg Industribygg AS 25% Industri Østlandet 46.651 4,8 8,2 % 4,4 % Krags Gate Eiendom III IS/AS 30% Industri Østlandet 10.280 7,6 7,8 % 2,2 % Kragsgate Eiendom II AS/IS 10% Kontor Østlandet 6.400 3,5 8,0 % 0,3 % KV 161 Eiendom AS/IS 25% Kontor Stor-Oslo 15.900 8,5 7,8 % 2,7 % Logistikbyg Århus ApS 100% Lager/Logistikk Danmark 15.094 10,0 7,9 % 4,8 % Logistikbygg Linköping Fastighet AB 100% Lager/Logistikk Sverige 9.600 6,1 7,1 % 5,0 % Logistikkbygg I AS 51% Lager/Logistikk Sverige 47.951 8,5 7,2 % 6,4 % Logistikkbygg II AS/KS 79% Lager/Logistikk Stor-Oslo 26.000 8,0 7,1 % 6,5 % Lysaker Nova AS 100% Kontor Stor-Oslo 7.349 4,9 6,6 % 4,3 % Lørenskog Vest Eiendom AS 15% Kontor Stor-Oslo 4.160 5,9 7,6 % 0,6 % Nydalen Næringseiendom AS 27% Industri Stor-Oslo 44.723 11,4 6,7 % 6,9 % Sola Næringseiendom KS 35% Annet Stavanger/Sola 34.412 7,0 12,0 % 5,1 % Stamveien 1 AS 40% Lager/Logistikk Stor-Oslo 17.119 8,9 8,2 % 3,0 % Vangsveien Eiendom Holding AS 100% Kontor Østlandet 6.600 15,5 6,2 % 4,7 % * basert på andel av total nettoleie
Markedskommentar 9 Kilde: Akershus Eiendom per fjerde kvartal 2013. Leiemarkedet 2013 var et sterkt år for utleiemarkedet, hvor det i de tre første kvartalene ble signert leiekontrakter for 604.000 m². Dette var 100.000 m² høyere enn for samme periode for 2012, og vi forventer Q4 tall minimum på høyde med fjoråret når disse kommer. Flere områder opplevde leieprisvekst gjennom 2013, hvor Kvadraturen hadde den høyeste prosentvise veksten. Også de vestlige områdene som Fornebu, Lysaker og Skøyen opplevde vekst i området 5-10 %. Av de østlige områdene fikk Helsfyr/Bryn en vekst på 5-10 % for andre året på rad. For 2014 venter vi en flat leieutvikling for alle områder i Oslo, foruten sentrumsområdene og Nydalen, der vi tror på en moderat vekst i området 5-10 %. Det har gjennom året vært signert en rekke store kontrakter som har resultert i flere nybygg samt lavere ledighet i mange sentrumsområder. Aker Brygge har fylt opp store arealer i sine rehabiliteringsprosjekter, HasleLinje på Økern har fått nok en leietaker til et nybygg, og Aker har satt i gang byggingen av Fornebuporten. De største kontraktene gjennom 2013 var som følger: Aker Solutions signerte 26.000 m² med Aker ASA i byggetrinn B på Fornebu. Orkla leier 18.600 m² i Nedre Skøyenvei 26 før samlokaliseringen i nytt bygg på Skøyen. Div. departementer skrev leiekontrakt for 18.000 m² med KLP i Akersgata 64-68. Høgskolen i Oslo og Akershus skal leie 13.000 m² av KLP Pilestredet 42. Lundin har skrevet leiekontrakt med Ferd Eiendom i Strandveien 4-8 for 13.500 m². Technip skal leie 13.200 m² av nybygget Lysaker Polaris av NCC. Wiersholm har skrevet den største kontrakten på Aker Brygge. Advokatselskapet skal leie 11.000 m² i det totalrehabiliterte Stranden 1. Pon-Cat har endelig avsluttet sin søkeprosess og landet til slutt hos Rimfeldt Eiendom på Berger. Pon skal totalt leie 72.000 m², hvorav 20.000 m² er bygningsmasse. I 2014 tilføres kun 61.000 m² med nye kontorarealer i Oslo, noe som innebærer en negativ netto tilføring av areal grunnet konverteringstakten på antatt 65.000 m². Den lave nybygningsaktiviteten kombinert med et noe kjøligere boligmarked vil trolig gi lavere byggekostnader, som igjen kan øke appetitten for nybygg. Totalt har vi registrert over 300 leietakere som til sammen søker etter ca. 780.000 m² med kontorarealer ila. de neste 4 årene. Av disse er ca. 20 leietakere større enn 10.000 m², og av disse er ca. halvparten statlige eller offentlige leietakere.
Markedskommentar (fortsettelse) 10 Kilde: Akershus Eiendom per fjerde kvartal 2013. Transaksjonsmarkedet Det totale transaksjonsvolumet ligger i skrivende stund (tidlig januar) på NOK 36 milliarder. Vi tror dette vil øke noe frem mot månedsslutt, men trolig ender volumet opp på noe under NOK 40 milliarder. Dette er NOK 14 milliarder lavere enn i fjor, men skyldes i all hovedsak fraværet av større corporate-pregede transaksjoner. Vi forventer et transaksjonsvolum for 2014 på NOK 45 milliarder, hvor ca. NOK 35 milliarder er direkte transaksjoner, mens rundt NOK 10 milliarder er corporate-rettet. De 5 største transaksjonene gjennom 2013 står for 22 % av volumet. Antall transaksjoner i 2013 ligger i området 130, med en snittstørrelse på NOK 280 millioner. Til sammenligning stod de 5 største transaksjonene i 2012 for 40 % av volumet, og snittstørrelsen per transaksjon var NOK 370 millioner. Syndikeringsaktører har hatt nok et aktivt år, hvor de har kjøpt eiendom for litt over NOK 7 milliarder. Dette er noe mindre enn 2012, men en større andel av det totale markedet (20 %). Også utlendinger har tatt en del av årets transaksjoner. Hele 13 % av alle gjennomførte salg ble plukket opp av utenlandske investorer. Transaksjoner som er blitt kjent siden vår forrige kommentar inkluderer: Sektor kjøper flere kjøpesentre gjennom Sektor Portefølje II, hvor Sveitsiske Partners Group tok 75 %. Porteføljen består av fire kjøpesentre, Stovner Senter, Halden Storsenter, Torvbyen i Fredrikstad og Markedet i Haugesund. Sten og Strøm ble sittende igjen med en 10 % andel av porteføljen som ble verdsatt i transaksjonen til NOK 2,06 milliarder. IT Fornebu solgte unna 70 % av Terminalbygget, Portalbygget og Profilbygget på Fornebu. Det Finske børsnoterte selskapet Technopolis betalte NOK 1,26 milliarder for andelen, og partene skal sammen videreutvikle byggene i tråd med felles strategi. Pareto Project Finance kjøpte et helsebygg i Fredrikstad fra Værste AS. Det gjenstår over 15 år på de løpende leiene, og salgssummen på NOK 580 tilsvarer en 6,6 % yield. KLP har gjort nok et storkjøp i Trondheim, og kjøper denne gang de nye lokalene til Høgskolen i Sør- Trøndelag. Høgskolen har inngått en 20 års leiekontrakt, og salgssummen på NOK 452 millioner tilsvarer en yield rett under 6 %. Appetitten for handelseiendom vedvarte, og det ble omsatt kjøpesenter for ca. NOK 6,3 milliarder gjennom året, hvor Sektor stod bak transaksjoner for NOK 3,7 milliarder. Totalt ble det omsatt handelseiendom for NOK 8,5 milliarder, som er vesentlig lavere enn 2012, men bare marginalt mindre om man trekker ut den største Sektor transaksjonen gjennom 2012. Andelen transaksjoner i Oslo endte på ca. 40 %, som er den laveste andelen siden 2010. Stavanger og Trondheim til sammen stod for beskjedne 10 % av det totale transaksjonsmarkedet på landsbasis. 70 000 Transaction Volume 2005-2013 Oslo vs. Regional 70,00 % 60 000 60,00 % 50 000 50,00 % MNOK 40 000 30 000 40,00 % 30,00 % 20 000 20,00 % 10 000 10,00 % - 0,00 % Oslo Regional Not specified
Verdiutvikling for bolig- og næringseiendom: Frikoblingen siste 5 år 11 Kilde: Tema-artikkel Akershus Eiendom Det føres mange statistikker om verdiutvikling innen bolig, og en del færre for næringseiendom. Akershus Eiendom fører sin statistikk på kontor, logistikk og handel basert på våre verdivurderinger, men SSB og IPD har statistikker som er noe mer omfattende og hentet fra mange kilder. Felles for statistikkene for næringseiendom viser store verdiøkninger frem mot finanskrisen, for deretter verdifall. I dag, 5 år etter, har de fleste typer eiendom opplevd verdistigning, men ligger fortsatt i snitt ca. 5 % under verdiene fra toppår i 2007, foruten næringseiendom med korte kontrakter. Dennetypenæringseiendomblekjøpti2007medhøye forventninger til leieprisvekst, og man satt dermed kortere unna oppgradering til markedsleie enn med lange kontrakter. Leieprisene er fortsatt ikke tilbake på 2007 nivåer, men vi tror på moderat leieprisoppgang og dermed noe verdiøkning for denne type eiendom på mellom-lang sikt. Boligeiendom har derimot opplevd en fantastisk verdiøkning de siste 5 årene. Gjennom 2008, hvor næringseiendom opplevde et fall på 15-20 %, falt ikke boligprisene med mer enn 1,1 %. Med den påfølgende sterke utviklingen for boligprisene årene etter, har boligkjøpere fra 2008 opplevd en 25 % avkastning på noe som i mange tilfeller ansees som en sikker investering. Dette medfører en årlig avkastning på 4,9 % per år, kun i verdiøkning! Dersom man inkluderer leieinntekter er regnestykket enda bedre. Kjøpte man en 50 kvm. leilighet i Oslo vest for NOK 2 500 000 i 2008, og krevde en 4 % direkteavkastning på sin investering, ville denne kunne leies ut for NOK 100 000 i året. Inflasjonsjusteres leien og legger til utviklingen i boligprisene fra 2008 til 2012 vil en investor sitte igjen med en gevinst på nesten NOK 1 200 000 før skatt, som er nesten 50 % avkastning over 5 år, og tilsvarer en årlig avkastning på 8,0 %. Da har vi ikke engang kalkulert en re-investering av leieinntekter. Grafen over viser utvikling av verdier basert på bakgrunnstall fra SSB og IPD. Den viser tilnærmet flate verdier for kontoreiendom over hele landet, mens verdistigningen for bolig har vært formidabel. Dersom man legger SSB sine forutsetninger for utvikling i boligprisene vil det også fremover kunne være hyggelig å eie bolig i Norge. Riktignok er boligprisene drevet høyt i forhold til utleiepriser, men ommanpåtoppenavleieinntekterkanfåmedseg2-3 % årlig verdistigning blir regnestykket relativt hyggelig. For næringseiendom tror vi på lavere entreprisekostnader, som kan gjøre det billigere å rehabilitere eldre bygg, og gjøre det mulig for disse å konkurrere mer på pris. Vi tror likevel leieprisene vil øke moderat i sentrumsnære områder, noe som kan bety en verdioppgang for bygg med kortere kontrakter. Det er verd å merke seg at verdiveksten de siste 4 år har vært såpass svak for eiendom med korte kontrakter at nedsiden er begrenset; mange bygg, spesielt i randsonene rundt de store byene, er verd mindre enn hva det kostet å sette dem, opp, også om vi holder tomten utenfor regnestykket. Dersom man kjøpte et næringsbygg i Oslo på lang kontrakt ser regnestykket noe annerledes ut. Gitt at man investerte NOK 50 000 000 i et næringsbygg på lang kontrakt i starten av 2008 har man fortsatt ikke fått verdiene på bygget tilbake, gitt Akershus Eiendoms verdiindeks. Si at man i 2008 krevde 6,5 % avkastning på investeringen, vil man kunne leie ut bygget for NOK 3 250 000. Inflasjonsjuster vi leiebeløpet, og justerer for verdiendringer vil man sitte igjen med en avkastning på NOK 15 000 000, som tilsvarer ca. 31 % over en 5 års periode. Dette tilsvarer en årlig avkastning på ca. 5,1 %. Også her forenkler vi, og regner avkastning før skatt med null reinvestering av leieinntekter.
Definisjoner og ansvarsfraskrivelse 12 I denne kvartalsrapporten har nedenstående utrykk følgende betydning, med mindre annet er direkte uttalt eller fremgår av sammenheng. De nedenstående definisjonene gjelder også for de foregående sidene i denne kvartalsrapporten. Definisjoner: PEN / Selskapet Pareto Eiendomsinvest Nordic AS. PPF Pareto Project Finance AS. Hjemmelsselskap Selskapet med tinglyst hjemmel (registrert i grunnboken) til en eiendom IRR Årlig avkastning, målt i prosent. VEK Verdijustert egenkapital. 10 års swap rente Den faste renten banken tilbyr på lån over en periode på 10 år, før tillagt lånemargin. Yield Forholdet mellom årlig netto leieinntekter (brutto leieinntekter minus årlige eierkostnader) og brutto eiendomsverdi, oppgitt i prosent. Yielden måler direkteavkastningen man oppnår på en eiendomsinvestering. Prime yield Markedets laveste yield. Prime yield relateres gjerne til den direkteavkastning som kan oppnås på moderne kontorbygg med den mest attraktive beliggenheten i Oslo sentrum. Yield gap Forskjellen mellom prime yield og swap rente, målt i basispunkter (Ett basispunkt = 0,01%). En indikator på meravkastningen man oppnår utover den faste renten bankene tilbyr. EBITDA Earnings Before Interests Taxes, Depreciations and Amortizations. Dette tilsvarer inntekter før finanskostnader, avskrivninger, nedskrivinger og skatt (tilsvarer netto kontantstrøm fratrukket driftskostnader). Ansvarsfraskrivelse: Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til å handle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet. Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet. Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidige resultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Project Finance AS aksepterer ikke ansvar for tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon. Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig avkastning. Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene.. Fremgangsmåten ved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Project Finance AS markedsrapport av november 2013. Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med tidligere emisjoner.