NOTAT Sted/Dato Oslo 12.12.2017 Nr: 2 - - Fra Til Info Firma v/ E-post X WSP Norge Thomas Theodorsen X Sarpsborg kommune May Huru Innspill til varslet oppstart av detaljregulering for Navestad Berg Søndre Varsel oppstart av detaljregulering ble sendt ut 12.06.2015. Det er mottatt åtte innspill til varsel om oppstart. Statens vegvesen, datert 10.07.2015 1. Arealutnyttelse Planområdets beliggenhet og nærhet til sentrum, sykkelveiruter og bussholdeplasser gjør at vi oppfordrer til en høyere utnyttelse av arealene enn det brev om varslet planarbeid legger opp til. 2. Kollektivbetjening Det bør fremgå hvordan området betjenes med kollektivtransport, samt gangforbindelser og avstander til relevante stoppesteder. 3. Tilretteleggelse for gående og syklende Løsningene for gående og syklende bør utformes på en måte som gjør det enklere å velge å gå eller sykle, enn å bruke bilen. For eksempel ved å gjøre sykkelparkering lettere tilgjengelig enn bilparkering, opparbeidelse av snarveier osv. 4. Sykkelparkering Det bør settes et minimumskrav til antall sykkelparkeringsplasser for ulike typer boliger i planen. Kravet må formuleres slik at det er etterprøvbart, for eksempel krav til minimumsantall pr. boenhet. Det bør stilles krav til kvalitet på sykkelparkeringen; den bør være under tak, med stativer hvor syklene kan låses fast. 5. Parkering for biler Planen bør begrunne hvordan man tenker seg fastsettelse av antall parkeringsplasser. Vurdere om det kan legges til grunn et mer restriktivt kriterium for antall parkeringsplasser for bil i planen. 6. Vegnett I arbeidet med trafikkberegningene må det komme frem om bolligområdet skal benytte riksveg 111 eller fylkesveg 583 for adkomst til området, og hvilke konsekvenser dette vil gi. Det bør benyttes trafikkfaglig kompetanse i arbeidet. 7. Støy og luftforurensing (forutsetter at loven følges) 8. Universell utforming (forutsetter at loven følges) Side 1 av 9
Innspillene fra Statens Vegvesen tas til etterretning. Alle de nevnte temaene er omtalt i planbeskrivelsen. Når det gjelder utnyttelse i området vil vi sammen med kommunen legge føringer for fordeling mellom boligtyper og total utnyttelsen. Østfold fylkeskommune, datert 27.08.2015 1. Formål og grad av utnytting Området planlegges primært bebygd med frittliggende villabebyggelse og 2-4 manns boliger. Det bør gjøres en vurdering av om dette er riktig utnytting av området. 2. Leke- og uteoppholdsarealer Det må i planen sikres tilstrekkelige leke- og uteoppholdsarealer av god kvalitet, tilpasset barn i ulike aldersgrupper. Det bør gjøres en vurdering av de lokale klimatiske forholdene for å sikre gode sol- og vindforhold. Det bør innarbeides rekkefølgebestemmelse i planen som sikrer ferdigstillelse av lekearealer. Ved omdisponering av arealer som er avsatt til fellesarealer eller friområder, eller arealer som barn bruker som lekearealer eller som er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. 3. Trafikkforhold Trafikksikkerhet må vektlegges, og planen må legge opp til god og sikker adkomst, hensiktsmessig parkering og trafikksikker skolevei. Det bør vurderes å utvide planområdet dersom dette er hensiktsmessig, for å oppnå gode og sikre trafikkløsninger. Det bør vurderes tiltak for at det blir minst mulig biltrafikk inne på området, og at det finnes gode gang- og sykkelløsninger, særlig i tilknytning til kollektivtrafikk. 4. Estetikk og byggeskikk Bygningsuttrykk og grad av utnytting må tilpasses eksisterende bebyggelse som skal inngå i planen og omkringliggende bebyggelse. Andre viktige tema: Risiko- og sårbarhet Jordvern Støy Kollektivtrafikk Friluftsinteresser Grønnstruktur Hensyn til natur- og landskapsverdier Universell utforming Grunnforhold Det stilles spørsmål ved om villabebyggelse og 2-4 mannsboliger er riktig utnyttelse i området. Vi tolker dette som om også fylkeskommunen ønsker en vurdering av høyere utnyttelse enn det en har sett for seg til nå i området. Etter en prosess med kommunen og utbygger ser en også Side 2 av 9
for seg noen innslag av tettere utnyttelse. Kommuneplanen og boligbyggeprogrammet legger føringer for antall nye boliger i området. Boligpolitisk plattform legger blant annet føringer for at kommunen skal være en aktiv tilrettelegger av selvbyggertomter for privatpersoner, med et antall av 20-30 tomter per år i et 10-års perspektiv. Det vil bli lagt stor vekt på å sikre gode leke og oppholdsarealer. Ildsjeler har sammen med idrettsforeningen ryddet stier og lagt til rette med gapahuker og bålplasser i området. Dette vil så langt det er mulig bli bevart. I tillegg ligger området nær skole og idrettsplass der det er lekeplasser og ballbinge. Det legges vekt på å etablere sikre skoleveier og «snarveier» som gjøre det attraktivt å enkelt å gå eller sykle. For øvrig tas fylkeskommunens innspill til etterretning. Fylkesmannen i Østfold, datert 30.06.2015 1. Arealbruk Vi mener andelen eneboliger bør utgjøre en svært liten andel av boligene. Vi forventer at det legges stor vekt på å få til en høy utnyttelse av arealene, i samsvar med nasjonale føringer. Ved å utnytte arealene som skal bygges ut bedre, vil det stadige behovet for å ta i bruk dyrka mark og naturområder til utbygging kunne reduseres. Der dyrka mark inngår i planområdet, må det vurderes om det kan inngå i planen som en del av grønnstrukturen, eller om det i form av rekkefølgebestemmelser kan legges føringer som sikrer at arealene med dyrka mark bygges ut sist. Det bør redegjøres for landskapseffektene av å bygge ut området, evt. fjerneksponering bør synliggjøres ved illustrasjon/ fotomontasjer. 2. Støy Støyforholdene bør vurderes basert på eksisterende informasjon om støy. I støyutsatte områder må det stilles konkrete krav til avbøtende tiltak, bebyggelse og uteområder. 3. Barn og unge, medvirkning og levekår Det må belyses hvordan barn og unges interesser er ivaretatt. Opparbeidelse av lekearealer samtidig med boligene bør sikres gjennom rekkefølgebestemmelser. 4. Estetisk utforming Landskapshensyn og god byggeskikk bør vektlegges. Det må være fokus på reguleringsbestemmelser og de fysiske rammene som settes for tiltak i planen. 5. Universell utforming Alle områder ute og inne bør kunne brukes på lik linje av alle grupper. Reguleringsplanen bør stille tydelige krav til universell utforming. 6. Grønnstruktur Har betydning for det lokale miljøet som trivselsskapende element, viktig verdi for lek, turliv og opphold. Kvaliteter i landskapet, vern av naturmiljø og biologisk mangfold skal forvaltes forsvarlig. 7. Naturmangfold Planlegging må skje i samsvar med naturmangfoldslovens alminnelige bestemmelser om bærekraftig bruk. Vurderinger som gjøres skal fremgå. Eksisterende kunnskap om området må fremskaffes og det må vurderes om det er behov for ytterligere Side 3 av 9
undersøkelser. 8. Samfunnssikkerhet Områder må vurderes med hensyn på sikkerhet, for eksempel flom, grunnforhold, radon, fare for ulykker mm. Det er viktig å forebygge risiko for tap av liv, skade på helse, miljø og viktig infrastruktur samt sikre materielle verdier. 9. Luftkvalitet Det må ses på samspillseffekter mellom støy- og luftforurensing, da det kan øke helserisikoen. 10. Forurensing Det må vurderes behov for å undersøke om det foreligger forurensing i grunnen. Forurenset grunn skal registreres i databasen «Grunnforurensing». 11. Klima og energi Det skal tas klimahensyn gjennom gode løsninger for energiforsyning, arealbruk og transport. Kommunene skal ha egne klimaplaner og arealplanleggingen skal legge til rette for kollektive løsninger og lokalisering som bidrar til redusert behov for bruk av privatbil. 12. Kartfremstilling (forutsetter at loven følges) Fordelingen mellom eneboliger og andre typer boliger vil måtte avklares i den videre planprosessen. Det vil bli innarbeidet bestemmelser som sørger for at jordloven gjelder frem til utbygging finner sted. Det er fine turområder innenfor planområdet og også noen fredete kulturminner. En forsøker å se kulturminner og grønnstruktur i sammenheng. For øvrig tas fylkesmannens kommentarer til etterretning. Jørgen Børjessen, på vegne av eiendommen 1046/4 Han hadde planer og ønsker om utbygging og fortetting av området Løkkebråten. Vi har hatt dialog både med Jørgen Børjesson og med hans svoger tidlig i prosessen. Sarpsborg kommunen har imidlert i løpet av planprosessen kjøpt eiendommmen. Navestad IF, datert 25.08.15 De bekrefter at de er blitt spurt om mulighetene for at 7-er banen kan bli gjort om til lekeplass. Dette så de ikke på som noen umulighet, men det er noen betingelser knyttet til dette. Første betingelse er at ny kunstgressbane MÅ på plass. Deretter MÅ resten av nåværende gressbane bli klargjort for 5-er og 7-er fotball. Side 4 av 9
I tillegg MÅ fotballbingen få nytt kunstgress. Når disse kriteriene er oppfylt så kan vi begynne å diskutere hvorvidt det er mulig for Navestad IF å avse området som i dag er satt av til 7-er fotball. Til sist er det idrettslagets årsmøte som vil avgjøre dette. Det er vedlagt et kartutsnitt som viser hvordan de tenker seg at anlegget til Navestad IF vil se ut i fremtiden. Vår kommentar: I forbindelse med varsel om oppstart ble planområdet utvidet til å omfatte dagens 7-er bane for å gi Navestad IF muligheten til å selge arealet slik at inntektene fra salget kan bidra til å finansiere ny kunstgressbane osv. slik som beskrevet over. Utvidelsen av planområdet ifm varsel om oppstart ble kun gjort for å åpne for en mulighet, det er ingen som har intensjoner om å legge beslag på idrettsforeningens eiendom. Det er avholdt befaring med styret i Navestad IF der en redegjorde for utbyggingsplanene for området og gikk opp grenser for en gang/sykkelvei over idrettsforenningens eiendom. Det ble under denne befaringen også avklart at det ikke er aktuelt å selge ut 7`er banen. Det er videre avholdt befaring for å plassere G/S frem til klubbhuset. Først ble denne langt rundt 7`er banen. I høst ble vi på nytt kontaktet av idrettesforeningen. De ønsket da at G/S veien skulle legges langs vestsiden av 7`er banen. Siden de nå får kunstgress vil 7`er banen i mindre grad bli brukt til organisert aktivitet. Som et resultat av dette er det kun G/S traseen som er tatt med i reguleringsplanen. Sannsynlig plassering av ny kunstgressbane er vist som illustrasjon på kartet Ark Olav Bjerve på vegne av John Vigre og Ole Skjellin/Dnb, datert 11.08.15. Bjerve har på vegne av Navestad eiendom AS varslet oppstart av regulering i dette området tidligere. Arbeidet har stoppet opp og reguleringssaken har blitt henlagt. Bjerve har på vegne av flere grunneier utarbeidet en skisse som viser ønsket utbygging på deres eiendommer. Det er lagt ved en illustrasjonsplan og et forslag til hustyper. Forslaget omfatter også eiendommen gnr 1046/114 som har sendt en egen uttalelse. Det fremgår at det nye forslaget ikke er forlagt Westlund, men at de har hatt dialog tidligere. Dette området er imidlertid ganske fristilt fra de øvrige områdene i planen. Eiendommen Arnebergveien 15 1046/166 og 1046/168 danner sammen med eksisterende høyspentlinje og kjørevei en barriere mellom disse områdene. I praksis får en et naturlig planområde avgrenset av høyspentlinjen, Nordbergveien, Arnebergveien og eiendommen Piplund, Arnebergveien 15. I forbindelse med varsel om oppstart valgte vi å ta med et romslig område for å være sikker på at det ikke skulle bli nødvendig med ytterligere varsling. Hovedformålet med å ta med varsling helt opp til Nordbergveien var å få etablert en gang/sykkelforbindelse tvers gjennom området som fungerer som en snarvei både til skole og idrettsanlegg. I dag må en gå en lang omvei via «Sikakrysset» og Navestadveien. Slik vi vurderer det vil Arnebergveien være en naturlig del av en slik forbindelse. Basert på dette foreslås det at reguleringen begrenser seg til å omfatte arealene sør for Arnebergveien 15. Side 5 av 9
Sammen med kommunen gjøres det en vurdering av om Arnebergveien skal reguleres ut til Norbergveien for å sikre muligheter for eventuell utvidelse av veien eller etablering av fortau. Utbyggingsarealene som omtales bør behandles i en separat reguleringsplan. Baard Westlund, eier av GNR: 1046, BNR: 114 Han har langsiktige planer for utvikling av sin eiendom. For tiden bor og jobber han i utlandet. Denne tomta, og utbygging av den, er en stor del av hans fremtidige pensjons planer. Intensjonen er å oppføre totalt 6 stk boenheter fordelt over 3 stk bygninger. Det er antydet en realisering i 2021. Vår kommentar: Som nevnt tidligere fremstår området nordvest for Arnebergveien 15 som et selvstendig område. Det foreslås derfor ikke å ta disse med i denne reguleringsplanen. Fylkeskonservator, 20.08.15: Det er registrert automatisk fredede kulturminner innenfor området. Det er stilt krav om gjennomføring av arkeologiske undersøkelser før de avgir endelig uttalelse. Vår kommentar: Arkeologisk registrering er utført. Det er ikke gjort funn av ny kulturminner utover de som allerede er kjent. Steinalderboplass innenfor planområdet er sikret med hensynsone og bestemmelser. Innspill til varsel om utvidelse av planområdet Varsel om utvidelse av planområdet ble sendt ut 2. mai 2016. Det er mottatt fire innspill til varsel om utvidelse av planområdet. Statens Vegvesen, datert 13.05.16 De oppfordrer til at det sikres siktsoner i krysset mellom Navestadveien og Delåsveien. Samtidig oppfordrer de til å bruke Statens vegvesen sin håndbok N1 00 Veg- og gateutforming i arbeidet med utformingen av krysset. De har ingen videre kommentarer til utvidelsen. Frisiktsoner blir tatt inn i planen. Vegvesenets håndbok N 100 legges til grunn for arealavsetningen i reguleringsplanen. Østfold fylkeskommune, datert 01.06.16 Fylkeskommune har vanskelig for å se hvorfor det skulle være nødvendig å legge om Navestadveien i krysset med Delåsveien og savner begrunnelser for dette. Vi mener at det er mer hensiktsmessig å satse på gode gang- og sykkelløsninger og trafikksikker skolevei i stedet for å legge til rette for bedre bilfremkommelighet i Navestadveien. Side 6 av 9
Tiltakshavers kommentar Vi har forståelse for fylkeskommunens argumenter. Svingen i krysset med Delåsveien er med på å bremse hastigheten. Dette er også årsaken til at vi opprinnelig forutsatte at Navestadveien skulle opprettholdes i dagens trasè. Som et ledd i arbeidet med planen har vi hatt møte med kommunens vei avdeling. De ønsket å primært rette ut veien slik som vist i eksisterende reguleringsplan. Etter en del dialog har vi nå endt opp med en løsning der vi kun gjøre en mindre justering av kurven for å få til et godt kryss. Siden planområdet er utvidet reguleres de øvrige arealene til landbruksformål. Det forutsettes at hastighetsbegrensningen ikke flyttes og at det er er 30 km/t i Navestadveien forbi krysset. Fylkesmannen i Østfold, datert 27.05.16 Den varslede utvidelsen av planområdet består i stor grad av dyrka mark, i et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til landbruks, natur og friluftsområde Regjeringen har laget en nasjonal jordvernstrategi som Stortinget behandlet 08.12.15. Der gis det tydelige signaler om at jordvernet må praktiseres strengt, og at alle forvaltningsnivåerhar ansvar for å bevare dyrka mark. Dersom veien legges om må det argumenteres for dette,og redegjøres for avbøtende tiltak. Det må forutsettes at eksisterende veiareal sikres omgjort til dyrka mark. Vi viser ellers til vårt innspill 30.06.15 hvor blant annet jordvern er omtalt. Tltakshavers kommentar: Etter utstrakt dialog er omgfanget av dyrket mark som beslaglegges nå redusert til et minumum. Se over. Olav Bjerve på vegne av Navestad Eiendom, datert 30.05.16 Sammen med en av grunneierne av Pipelundtomtene, John Vigre har Arkitekt Olav Bjerve utarbeidet et skisseforslag til boliger i rekke nord for planområdet Forslaget har adkomst fra Nordbergveien. Gjennomkjøring fra WSP Norge AS sitt østre reguleringsområde foreslås regulert ved gjennomkjøringsforbud i begge retninger. Navestad Eiendom AS har lenge arbeidet med ideer og skisser til regulering av området syd for kraftlinjen. Dette er kjent for kommunens etater og lokale politiske organisasjoner. Under dette arbeidet kom vi fram til at adkomst til området over Delåsveien bør skje ved punkt (2). Videre mener vi at adkomst under kraftlinjen bør skje ved punkt (3) mellom den flotte høytliggende åsryggen mot øst (4) og boliger og friområdet mot vest (5). Side 7 av 9
Det legges ikke opp til gjennomkjøring for biler fra planområdet til Arnebergveien i vest. Unntaket er et mindre antall eneboligtomter som vil få utkjøring via Arnebergveien. Øvrig bebyggelse vil bli sluset ut via Delåsveien. Arnebergveien knyttes sammen med nytt veisystem østover med gangveiforbindelser. Det legges opp til en samlevei som også kan betjene de fremtidige utbyggingsområdene sør for kraftlinjen. Samleveien krysser høyspentlinjen omtrent som vist i kartet over. Jan Berg, på vegne av beboere, datert 02.06.16. Trafikkbelastningen på Navestadveien har i flere år vært problematisk fordi veien er for smal til at tunge kjøretøy kan møtes, noe som medfører at veiskuldre, grøfter og gang- og sykkelveier må benyttes for at slike kjøretøy skal kunne passere hverandre. Selv møte mellom buss/lastebil og bil er problematisk, spesielt forbi Navestad skole og området Sikakrysset-gamle Smelteverket. En ny kryssløsning mellom Navestadveien og Delåsveien, som denne utvidelsen av planen har som formål, vil ikke løse de trafikale problemene. En så omfattende utbygging som det legges til rette for i dette området må ikke gjennomføres før den samlede trafikkbelastningen langs Navestadveien er hensyntatt. Utvidelsen omfatter nåværende LNFR-område som består av vei, gang- og sykkelvei og dyrket mark. Den foreslåtte utvidelsen medfører en ytterligere nedbygging av dyrket mark. Det er en lite bærekraftig utvikling sett i forhold til at god matjord stadig må vike for ny bebyggelse. Utvidelsen er vurdert til å omfatte eiendommene gnr/bnr 1044/13, 1044/14 og 1044/78 jamfør brev datert 02.05.16 fra WSP. En slik omlegging vil og berøre mange andre grunneiere som 1044/9, 1046/102, 1046/65, 1044/70, 1046/98, 1046/135, 1045/72 osv. Det opereres videre med to frister for innspill. 28. mai 2016 i henhold til ovenmevnte brev og 3. juni 2016 i henhold til kunngjøring i lokalavisen. Dette medfører at det kan være interesseparter som kun har oppfattet 28. mai som frist og dermed ikke har nådd å få sendt inn sine merknader. Varslet gjelder videre oppstart av arbeid for teknisk infrastruktur som må etableres i forbindelse med utbygging av plan området. Det foreligger ikke skisser for dette og det er derfor ikke mulig for berørte parter å ta stilling til konsekvensene av dette arbeidet. Det vil bli redegjort for den totale trafikkbelastningen på Navestadveien. Planområdet er imidlertid begrenset. Når det gjelder strekningen forbi Navestad skole, er kommunen grunneier og det er allerede regulert fortau på strekningen i reguleringsplanen fra 1979. Det er således mulig å både utvide veien og etablere fortau på strekningen. Dette er noe av årsaken til at vi har foreslått at det skal etableres en utbyggingsavtale for området. Den gjør det mulig å finansiere f.eks nødvendige trafikksikkerhetstiltak utenfor planområdet. Som nevnt tidligere vil omleggingen av Navestadveien bli redusert til et minimum. I varselet er det de eiendommene som fysisk berøres av en eventuell ny trase som er nevnt. Det lå imidlertid ikke noe annet i dette enn at en vurderte å gjennomføre en allerede vedtatt plan. Side 8 av 9
Når det gjelder uoverensstemmelsen mht tidsfrist skyldes det at det tok noen dager å få avklart innhold i varselbrev med kommunen. På grunn av dette ble fristen utvidet tilsvarende i brevet som er sendt ut og i annonsen i avisen. Plankonsulent glemte å informere saksbehandler om dette slik at kommunen publiserte den opprinnelige versjonen på sine nettsider. Vi tviler imidlertid på om det er noen som har unnlatt å sende innspill på grunn av dette. Når det gjelder infrastruktur så er det kun et varsel om at en starter opp forhandlinger om utbyggingsavtale, det er således ikke noe beboere eller naboer skal ta stilling til. De fysiske løsningene vil bli prosjektert på et senere tidspunkt. Side 9 av 9