Tilleggsinnkalling av Plan- og kommunalteknisk utval

OSTERØY KOMMUNE Tilleggsinnkalling av Plan- og kommunalteknisk utval Møtedato: 28.11.2018 Møtestad: Osterøy rådhus - heradsstyresalen Møtetid: 13.00-17.00 Førebels møtedato Eventuelle forfall må meldast til Bente Skjerping per tlf. 56192100, sms til eller per epost til bente.skjerping@osteroy.kommune.no Varamedlemmer møter berre etter nærare avtale. Sakliste Saknr Tittel 119/18 146/64 Reigstad Søndre - søknad om dispensasjon for oppføring av einebustad - klage 120/18 146/65 Reigstad Søndre - søknad om dispensasjon for oppføring av einebustad - klage 23. november 2018 Atle Solberg utvalsleiar Bente Skjerping sekretær

SAKSPAPIR Saksnr Utval Type Dato 119/18 Plan- og kommunalteknisk utval PS 28.11.2018 Saksbehandlar ArkivsakID Marit Nedreli 17/2944 146/64 Reigstad Søndre - søknad om dispensasjon for oppføring av einebustad - klage 32T Klage - Osterøy - Gnr 146 bnr 64 - Søndre Reigstad - Oppføring av einebustad - Dispensasjon Klage - Osterøy - Gnr 146 bnr 64 - Søndre Reigstad - Oppføring av einebustad - Dispensasjon Oversending av klage til uttale - gbnr 146/64 Reigstad Søndre Sakspapir - 146-64 Reigstad Søndre - Søknad om dispensasjon - klage 146/64 - skanna søknad om dispensasjon med vedlegg 146/64 - søknad om utslepp av sanitært avlausvatn Uttale - Osterøy - Gnr 146 bnr 64 - Søndre Reigstad - Oppføring av eienbustad - Dispensasjon Uttale - Osterøy - Gnr 146 bnr 64 - Søndre Reigstad - Oppføring av eienbustad - Dispensasjon 146/64 og 65 - Søndre Reigstad - Uttale til søknad om dispensasjon for oppføring av einebustad 146/64 - klage på avslag på dispensasjonssøknad for Reigstad Søndre 146-64 - ortofoto 1-1000 146-64 - ortofoto 1-5000 146-64 kommuneplan 1-5000 146-64 kommuneplan 1-1000 146-64 -Referat førehandskonferanse RÅDMANNEN SITT FRAMLEGG TIL VEDTAK: "Klage motteke 22.10.2018 vert ikkje teke til fylgje, vedtak av 19.09.2018 saknr. 092/18 vert oppretthalde og saka vert send til Fylkesmannen i Hordaland for oversending av saka til Kommunal- og moderniseringsdepartementet for oppnemning av setjefylkesmann for vidare handsaming, jf. plan- og bygningslova 1-9, jf. forvaltningslova 33." Grunngjeving Kommunen har ikkje motteke nye moment i klagen som fører til at tidlegare vurdering og vedtak bør endrast. Sjå i tillegg rådmannen si vurdering. Saksopplysningar: Politisk handsaming Saka skal avgjerast i plan- og kommunalteknisk utval. Dersom Plan- og kommunalteknisk utval ikkje tek klagen til følgje, skal saka vidare til Fylkesmannen i Hordaland for oversending av sak til Kommunal- og moderniseringsdepartementet for oppnemning av setjefylkesmann.

Saksopplysningar Eigedom: gnr. 146, bnr. 64, Reigstad Søndre. Heimelshavar: Cato Stamnes. Tiltakshavar: Cato Stamnes og Kari Kaland Stamnes. Klagar: Fylkesmannen i Hordaland. Klage motteke: 22.10.2018. Saka gjeld Saka gjeld søknad om dispensasjon for oppføring av einebustad på gnr. 146, bnr. 64. Plan- og kommunalteknisk utval handsama saka i møte 19.09.2018 saksnr. 092/18 og gjorde fylgjande vedtak: "Klage motteke 23.01.18 vert teken til følgje og vedtak av 26.02.18, saksnr. 041/18, vert oppheva. Med heimel i plan- og bygningslova 19-2 vert det gjeve dispensasjon frå arealdelen i kommuneplanen 11-6, 11-7, nr. 5, bokstav a, 11-7, nr. 6 og 11-9, nr. 5, jf. kommuneplanføresegn punkt 1.13 og punkt 5.1, jf. 1-5 og 1-8, 3. ledd for oppføring av einebustad på gnr. 146, bnr. 64 og legging av avlaupsleidningar til sjø. Grunngjeving: 1) Dispensasjon for bygging i LNF-område: Her viser me til dispensasjon gjeve til dei to nærliggjande tomtane 146/62 og 146/63. Grunngjeving vert såleis likebehandling. Arealet er dessutan lite eigna til landbruksføremål. 2) Dispensasjon for bygging innanfor kommunal byggjegrense til sjø: Tilkomst til sjø vert ikkje råka ved bygging på eigedomen, då det går veg mellom eigedomane og sjøen. Friluftsliv, natur og kulturmiljø vil verta ivaretekne på lik linje som det er i dag. Det er om lag 80 m med jordbruksland mellom vegen og sjøen. Strandsona vert såleis ikkje meir privatisert ved å gje dispensasjon. I dette tilfellet vurderer me at vegstykket framom tomtane mot sjøen lagar ei naturleg avgrensing mot sjø og såleis opnar for ei re vurdering av grensa sett i sjø- og strandsoneplanen for funksjonell strandsone langs desse tomtane (146/64 og 65). Det bør i tillegg nemnast at klagar i fleire tidlegare høve har vore i kontakt med administrasjonen, der det er blitt gjeve signal om at tomtane skulle kunna byggjast på. Formålet området er sett av til bustadområde i kommuneplanen og plan- og bygningslova sine formål vert ikkje vesentleg tilsidesette. Fordelane samla sett med å gje dispensasjon er etter vårt syn klart større enn ulempene." Kommunen har motteke klage på vedtaket av 19.09.2018 saksnr. 092/18 frå Fylkesmannen i Hordaland. Planstatus Eigedomen ligg i uregulert område innanfor det som i kommuneplanen sin arealdel er definert som LNF-område og innanfor 100-metersbeltet langs sjøen, jf. plan- og bygningslova 1-8, 1. ledd. Kommunen har fastsett byggegrense i plankart for kommuneplanen sin arealdel og kommunedelplan

for sjø- og strandsone, som skal gjelda framfor 100 meter byggegrense til sjø, jf. kommuneplanføresegn punkt 1.13. Utsnitt frå kommuneplankart (blå pil syner gnr. 146, bnr. 64 og grå stipla linje aust/nordaust for eigedomen syner byggjegrensa mot sjø): Dispensasjon Tiltaket krev dispensasjon frå plan- og bygningslova 11-6, 11-7, nr. 5, bokstav a), 11-7, nr. 6 og 11-9, nr. 5, jf. 1-5 og 1-8, 3. ledd. Klage Grunngjeving for klagen er: "Kommunen kan berre dispensere dersom omsynet bak det formålet området er sett av til i arealdelen av kommuneplanen og plan- og bygningslova sine formål ikkje vert vesentleg tilsidesette. I tillegg må fordelane ved å gi dispensasjon vere klart større enn ulempene, jf. plan- og bygningslova (pbl.) 19-2 andre ledd. Arealdelen av kommuneplanen har vore gjennom ein omfattande prosess, og er vedteken av kommunestyret. Det skal såleis ikkje vere kurant å gjera unntak frå gjeldande plan. Ut ifrå omsynet til offentlegheit, samråd og medverknad i prosessen er det viktig at endringar ikkje skjer ved dispensasjonar, men at endringane vert handsama etter reglane om kommune- og reguleringsplanlegging, jf. Ot.prp. 32 (2007-08) s. 242. Fylkesmannen rådde frå dispensasjon i brev av 31.01.2018. Det går fram av pbl. 19-2 fjerde ledd at kommunen ikkje bør dispensere der statlege og regionale styresmakter har uttalt seg negativt til søknaden. Fylkesmannen viser til uttalen som grunnlag for klaga: «Tomten ligg om lag 80 meter frå sjøen i bratt terreng. Det er veg, fulldyrka jord og litt skog mellom tomta og sjøen. Det er Fylkesmannen si vurdering at tiltaket vil vere godt synleg frå sjøen og vil ha negativ innverknad på kulturlandskapet. Etter det vi kan sjå er det også sett av områder til bustad i nærleiken. Det burde vere mogleg å finne bustad i nærleiken utan å tilsidesette kommuneplanen.»

Vi viser også til at tomta ligg tett opptil fulldyrka areal noko som kan føre til konfliktar kring støy og lukt i samband med drift av jorda. I kommunedelplan for sjø og strandsone er det sett byggjegrense mot sjø på oppsida av aktuell tomt. Kommunen har vurdert at det er naudsynt med dispensasjon frå denne grensa. Fylkesmannen si vurdering er at det framleis er naudsynt med dispensasjon ifrå 100-metersgrensa for tiltak som ikkje er i samsvar med formålet. Uansett om ein legg til grunn byggegrensa eller 100-metersgrensa, så ligg bustadtomta i strandsona. Den aktuelle tomta ligg i LNF-område, i strandsona og i nærleiken av Valestrand der det er sett av område til bustad. Kommunedelplan for sjø og strandsone vart vedteken for under eit år sidan. Fylkesmannen si vurdering er at ein dispensasjon i denne saka kan undergrave kommunedelplanen som styringsverktøy. Omsyn til strandsone, landskap og landbruk vert sett til sides utan at vi kan sjå nokon samfunnsmessige fordelar. Fordelane i saka er av personleg karakter. Fylkesmannen si vurdering er etter dette at omsyna bak arealdelen av kommuneplanen og kommunedelplan for sjø og strandsone vert vesentleg tilsidesette dersom det vert gitt dispensasjon, jf. pbl 19-2 andre ledd første setning. I tillegg kan Fylkesmannen heller ikkje sjå at det ligg føre ei overvekt av grunnar for ein dispensasjon i denne saka, jf. pbl 19-2 andre ledd andre setning. Lova sine vilkår for dispensasjon er då ikkje oppfylte. Fylkesmannen finn difor å måtte klage på Osterøy kommune sitt vedtak av 19.09.2018, sak 092/2018. Vi ber om at vedtaket vert gjort om slik at det ikkje vert gitt dispensasjon." Vurdering Rådmannen legg plan- og kommunalteknisk utval sitt vedtak av 19.09.2018 saksnr. 092/18 til grunn for handsaminga, med unntak av den delen av grunngjevinga der det står at administrasjonen har gjeve signal om at tomtane skulle kunne byggjast på og at tomta ligg i arealdelen i kommuneplanen i bustadområde. Søknaden gjeld oppføring av einebustader på eksisterande tomter i LNF-område. Rådmannen legg til grunn at føremålet med frådelinga var bygging av einebustader på tomtene. Det ligg til saman 5 tomter i dette området, og på ei av tomtene er det oppført einebustad, medan det på 2 tomter er gjeve dispensasjon til oppføring av ein einebustad på kvar tomt. Plan- og kommunalteknisk utval har vurdert at arealdisponeringsomsyna som kommuneplanen skal ivareta berre i mindre grad vert råka, sidan tomtene alt er frådelt, arealet er lite eigna til landsbruksføremål og tilkomsten til sjø vert ikkje endra sidan tomtene ligg ovanfor vegen og det er vel 80 meter til sjø. Omsyna bak regelen det vart gjeve dispensasjon i frå og omsyna i føremålsregelen i lova vart ikkje vesentleg tilsidesett. Fordelar med dispensasjon er at alle dei 5 tomtene vert vurdert likt. Ulemper med dispensasjon vil vere at ny byggegrense fastsett i ny sjø- og strandsoneplan ikkje vert fylgd. Fylkesmannen i Hordaland skriv i klagen at byggjegrensa i sjø- og strandsoneplan ikkje gjeld for oppføring av einebustad i LNF-område. Rådmannen er ueinig i denne påstanden, men legg til grunn at dersom dette er rett har det dermed ikkje noko å seie at sjø- og strandsoneplanen er ny, og at kommunen gjorde ei vurdering i samband med utarbeidinga av sjø- og strandsoneplanen. At tiltaket vil vere godt synleg frå sjøen er rådmannen einig i, men vurderer at oppføring av einebustader på dei 2 andre tomtene vil dempe verknaden frå sjøen og innverknaden på kulturlandskapet. Sidan Fylkesmannen i Hordaland ikkje klaga på desse 2 sakene, vurderer rådmannen at dette momentet ikkje vil vere avgjerande for vurderinga av klagen. Fordelane ved å gje dispensasjon er dermed klårt større enn ulempene. Etter ei samla og konkret vurdering finn rådmannen at det ikkje har kome nye moment i klagen som

fører til at plan- og kommunalteknisk utval sitt vedtak av 19.09.2018 saksnr. 092/18 bør endrast. Konklusjon Rådmannen rår til at klagar ikkje får medhald og at vedtak av 19.09.2018 saksnr. 092/18 vert oppretthalde.

Fra: Hellesøe, Hege Brekke <fmhohbh@fylkesmannen.no> Sendt: mandag 22. oktober 2018 15.38 Til: Post Osterøy Emne: Klage - Osterøy - Gnr 146 bnr 64 - Søndre Reigstad - Oppføring av einebustad - Dispensasjon Vedlegg: Klage - Osterøy - Gnr 146 bnr 64 - Søndre Reigstad - Oppføring av einebustad - Dispensasjon.PDF Hei! Her er klage på dispensasjon til oppføring av einebustad på gnr. 146 bnr. 64, Søndre Reigstad, Osterøy. Med venleg helsing Hege Brekke Hellesøe rådgjevar Fylkesmannen i Hordaland kommunal- og samfunnsplanavdelinga tlf: 55 57 23 52 www.fylkesmannen.no/hordaland Abonner på nyhende frå Fylkesmannen Send melding til Fylkesmannen

Sakshandsamar, telefon Hege Brekke Hellesøe, 5557 2352 Vår dato 22.10.2018 Dykkar dato 01.10.2018 Vår referanse 2018/590 421.3 Dykkar referanse 17/2944 Osterøy kommune Rådhuset 5282 Lonevåg Klage på dispensasjon til oppføring av einebustad på gnr. 146 bnr. 64, Søndre Reigstad, Osterøy. Vi viser til brev frå kommunen datert 01.10.18. Saka gjeld dispensasjon for oppføring av einebustad på gnr. 146 bnr. 64. Eigedomen ligg i uregulert område innanfor det som i kommunedelplan for sjø og strandsone og kommuneplanen sin arealdel er definert som LNF-område og innanfor 100-metersbelte langs sjø. Det vart gjeve avslag på dispensasjonssøknaden i vedtak datert 26.02.2018 saknr. 041/18. Kommunen mottok 21.03.2018 klage på vedtaket. Plan- og kommunalteknisk utval tok klagen til følgje i vedtak 19.09.2018, saknr. 092/18, og det vart gjeve dispensasjon for oppføring av bustad. Det vart også gjeve dispensasjon til tomta ved sidan av på same møte. Fylkesmannen i Hordaland klagar på Osterøy kommune sitt vedtak av 19.09.2018, saknr. 092/18. Grunngjeving Kommunen kan berre dispensere dersom omsynet bak det formålet området er sett av til i arealdelen av kommuneplanen og plan- og bygningslova sine formål ikkje vert vesentleg tilsidesette. I tillegg må fordelane ved å gi dispensasjon vere klart større enn ulempene, jf. plan- og bygningslova (pbl.) 19-2 andre ledd. Arealdelen av kommuneplanen har vore gjennom ein omfattande prosess, og er vedteken av kommunestyret. Det skal såleis ikkje vere kurant å gjera unntak frå gjeldande plan. Ut ifrå omsynet til offentlegheit, samråd og medverknad i prosessen er det viktig at endringar ikkje skjer ved dispensasjonar, men at endringane vert handsama etter reglane om kommune- og reguleringsplanlegging, jf. Ot.prp. 32 (2007-08) s. 242. Fylkesmannen rådde frå dispensasjon i brev av 31.01.2018. Det går fram av pbl. 19-2 fjerde ledd at kommunen ikkje bør dispensere der statlege og regionale styresmakter har uttalt seg negativt til søknaden. Fylkesmannen viser til uttalen som grunnlag for klaga: «Tomten ligg om lag 80 meter frå sjøen i bratt terreng. Det er veg, fulldyrka jord og litt skog mellom tomta og sjøen. Det er Fylkesmannen si vurdering at tiltaket vil vere godt synleg frå sjøen og vil ha negativ innverknad på kulturlandskapet. Fylkesmannen i Hordaland Postadresse: Postboks 7310, 5020 Bergen Besøksadresse: Statens hus, Kaigaten 9, Bergen Telefon: 55 57 20 00 Kommunal- og samfunnsplanavdelinga Kontakt: www.fylkesmannen.no/melding Nettside: www.fylkesmannen.no/hordaland Org.nr: 974760665

Etter det vi kan sjå er det også sett av områder til bustad i nærleiken. Det burde vere mogleg å finne bustad i nærleiken utan å tilsidesette kommuneplanen.» Vi viser også til at tomta ligg tett opptil fulldyrka areal noko som kan føre til konfliktar kring støy og lukt i samband med drift av jorda. I kommunedelplan for sjø og strandsone er det sett byggjegrense mot sjø på oppsida av aktuell tomt. Kommunen har vurdert at det er naudsynt med dispensasjon frå denne grensa. Fylkesmannen si vurdering er at det framleis er naudsynt med dispensasjon ifrå 100- metersgrensa for tiltak som ikkje er i samsvar med formålet. Uansett om ein legg til grunn byggegrensa eller 100-metersgrensa, så ligg bustadtomta i strandsona. Den aktuelle tomta ligg i LNF-område, i strandsona og i nærleiken av Valestrand der det er sett av område til bustad. Kommunedelplan for sjø og strandsone vart vedteken for under eit år sidan. Fylkesmannen si vurdering er at ein dispensasjon i denne saka kan undergrave kommunedelplanen som styringsverktøy. Omsyn til strandsone, landskap og landbruk vert sett til sides utan at vi kan sjå nokon samfunnsmessige fordelar. Fordelane i saka er av personleg karakter. Fylkesmannen si vurdering er etter dette at omsyna bak arealdelen av kommuneplanen og kommunedelplan for sjø og strandsone vert vesentleg tilsidesette dersom det vert gitt dispensasjon, jf. pbl 19-2 andre ledd første setning. I tillegg kan Fylkesmannen heller ikkje sjå at det ligg føre ei overvekt av grunnar for ein dispensasjon i denne saka, jf. pbl 19-2 andre ledd andre setning. Lova sine vilkår for dispensasjon er då ikkje oppfylte. Fylkesmannen finn difor å måtte klage på Osterøy kommune sitt vedtak av 19.09.2018, sak 092/2018. Vi ber om at vedtaket vert gjort om slik at det ikkje vert gitt dispensasjon. Fylkesmannen ber vidare om at vedtaket vert gitt utsett iverksetjing til dess klagesaka er avgjort, jf. forvaltningslova 42. Med helsing Kjell Kvingedal avdelingsdirektør Egil Hauge fagdirektør Brevet er godkjent elektronisk og har derfor inga underskrift. 2

OSTERØY KOMMUNE Teknisk forvaltning Byggmester Øystein Mosevoll AS Valestrandsvegen 223 5281 VALESTRANDSFOSSEN Referansar: Sakshandsamar: Dato: Dykkar: Marit Nedreli 23.10.2018 Vår: 17/2944-18/20408 marit.nedreli@osteroy.kommune.no Oversending av klage til uttale - gbnr 146/64 Reigstad Søndre Tiltak: Søknad om dispensasjon for oppføring av einebustad Byggjestad: Gbnr: 146/64 Tiltakshavar: Cato Stamnes Ansvarleg søkjar: Byggmester Øystein Mosevoll AS Osterøy kommune har motteke klage datert 22.10.2018 over kommunen sitt vedtak i plan- og kommunalteknisk utval i møte 19.09.2018 saksnr. 092/18. Klagen vert sendt til aktuelle partar i saka for uttale, jf. forvaltningslova 16, 3. ledd. Frist for uttale vert sett til 06.11.2018. Klagen vert handsama av plan- og kommunalteknisk utval i møte. Møta vert halde på rådhuset og er opne for publikum. Meir informasjon om politiske møte ligg på kommunen si heimeside http://www.osteroy.kommune.no/. Handsaminga i plan- og kommunalteknisk utval kan føre til at vedtaket vert endra, jf. forvaltningslova 33. Vedtaket er då eit nytt enkeltvedtak som det er klagerett på. Vert tidlegare vedtak oppretthalde av utvalet, vert klagen sendt til Fylkesmannen i Hordaland for oversending av sak til Kommunal- og moderniseringsdepartementet for oppnemning av setjefylkesmann. Vurdering av utsett iverksetjing av vedtak I motteke klage er det oppmoda om utsett iverksetting av vedtak datert 19.09.2018 saksnr. 092/18. Oppmoding om utsett iverksetting vert handsama uavhengig av sjølve klagehandsaminga. Utgangspunktet er at vedtak i byggesaker kan setjast i verk straks dei er vedtekne og gjort kjend for partane. Når eit vedtak er klaga på, kan underinstansen fatte avgjerd om at eit vedtak ikkje skal setjast i verk før klagen er endeleg avgjort, jf. forvaltningslova 42. Avgjerda vert gjort ut i frå ei heilskaplege og konkret vurdering av klagen og av dei ulike interessene og tilhøva som gjeld sjølve saka, sjå Ombodsmannen si årsmelding 1985 s. 154. Det sentrale for avgjerda vil vere ei vurdering av dei fordelar og ulemper ei avgjerd om utsett iverksetting vil gje t.d. uoppretteleg skade eller tap for partane. Post post@osteroy.kommune.no Rådhusplassen 5282 Lonevåg Kontakt www.osteroy.kommune.no Telefon 56 19 21 00 Telefaks 56 19 21 01 Konto Org.nr. 864.338.712

Dispensasjonsvedtaket vil undergrave kommuneplanen som styringsverkty, og omsyn til strandsone, landskap og landbruk vert sett til sides utan at det er funne samfunnsmessige fordelar. Etter ei førebels vurdering av klagen er det kome fram tilhøve som tilseier utsett iverksetjing av vedtaket i denne saka. På bakgrunn av dette er vurderinga at det vert gjeve utsett iverksetjing av vedtaket i plan- og kommunalteknisk utval i møte 19.09.2018 saksnr. 092/18. Denne avgjerda etter forvaltningslova 42 er ei prosessuell avgjerd og kan ikkje klagast på. Fylkesmannen kan på sjølvstendig grunnlag ta stilling til spørsmålet om utsett iverksetjing i saka. Eventuelle førespurnadar om dette kan rettast direkte til Fylkesmannen. Med helsing Hege Eeg leiar teknisk forvaltning Marit Nedreli rådgjevar Dette dokumentet er elektronisk godkjent og har difor ingen signatur. Vedlegg: Klage - Osterøy - Gnr 146 bnr 64 - Søndre Reigstad - Oppføring av einebustad - Dispensasjon Klage - Osterøy - Gnr 146 bnr 64 - Søndre Reigstad - Oppføring av einebustad - Dispensasjon Mottakarar: Byggmester Øystein Mosevoll AS Valestrandsvegen 223 5281 VALESTRANDSFOSSEN Cato Stamnes Reigstad S 5281 VALESTRANDSFOSSEN Kari Kaland Stamnes Reigstad S 5281 VALESTRANDSFOSSEN Side 2 17/2944-20

SAKSPAPIR Saksnr Utval Type Dato 092/18 Plan- og kommunalteknisk utval PS 19.09.2018 Saksbehandlar ArkivsakID Marit Nedreli 17/2944 146/64 Reigstad Søndre - Søknad om dispensasjon for oppføring av einebustad - klage Vedlegg: 146/64 - skanna søknad om dispensasjon med vedlegg 146/64 - søknad om utslepp av sanitært avlausvatn 146-64 -Referat førehandskonferanse Uttale - Osterøy - Gnr 146 bnr 64 - Søndre Reigstad - Oppføring av eienbustad - Dispensasjon Uttale - Osterøy - Gnr 146 bnr 64 - Søndre Reigstad - Oppføring av eienbustad - Dispensasjon 146/64 og 65 - Søndre Reigstad - Uttale til søknad om dispensasjon for oppføring av einebustad 146/64 Reigstad Søndre - søknad om dispensasjon - vedtak 146/64 - klage på avslag på dispensasjonssøknad for Reigstad Søndre 146-64 kommuneplan 1-1000 146-64 kommuneplan 1-5000 146-64 - ortofoto 1-1000 146-64 - ortofoto 1-5000 RÅDMANNEN SITT FRAMLEGG TIL VEDTAK: "Klage motteke 21.03.2018 vert ikkje teke til fylgje, vedtak av 26.02.2018 saknr. 041/18 vert oppretthalde og saka vert send til Fylkesmannen i Hordaland for handsaming, jf. plan- og bygningslova 1-9, jf. forvaltningslova 33." Grunngjeving Kommunen har ikkje motteke nye moment i klagen som fører til at tidlegare vurdering og vedtak bør endrast. Sjå i tillegg rådmannen si vurdering. Plan- og kommunalteknisk utval - 092/18 PL - behandling: Det vart halde pause i drøftingane frå kl. 14.10 - kl. 14.30 med gruppemøte for KRF, H og AP. ---------------------------------------------------- Annbjørg B. Herland, KRF, gjorde slikt framlegg på vegner av KRF, H og AP: "Klage motteke 21.03.18 vert teken til følgje og vedtak av 26.02.18, saksnr. 041/18, vert oppheva. Grunngjeving: 1) Dispensasjon for bygging i LNF-område:

Her viser me til dispensasjon gjeve til dei to nærliggjande tomtane 146/62 og 146/63. Grunngjeving vert såleis likebehandling. 2) Dispensasjon for bygging innanfor kommunal byggjegrense til sjø: I dette tilfellet vurderer me at vegstykket framom tomtane mot sjøen lagar ei naturleg avgrensing mot sjø og såleis opnar for ei revurdering av grensa sett i sjø- og strandsoneplanen for funksjonell strandsone på denne staden. Det bør i tillegg nemnast at klagar på fleire tidlegare høve har vore i kontakt med administrasjonen, der det er blitt gjeve signal om at tomtane skulle kunna byggjast på. Fordelane samla sett med å gje dispensasjon er etter vårt syn klart større enn ulempane Framlegget vart ikkje røysta over. Annbjørg B. Herland, KRF, gjorde på vegner av KRF, H og AP slikt framlegg: "Klage motteke 23.01.18 vert teken til følgje og vedtak av 26.02.18, saksnr. 041/18, vert oppheva. Med heimel i plan- og bygningslova 19-2 vert det gjeve dispensasjon frå arealdelen i kommuneplanen 11-6, 11-7, nr. 5, bokstav a, 11-7, nr. 6 og 11-9, nr. 5, jf. kommuneplanføresegn punkt 1.13 og punkt 5.1, jf. 1-5 og 1-8, 3. ledd for oppføring av einebustad på gnr. 146, bnr. 64 og legging av avlaupsleidningar til sjø. Grunngjeving: 1) Dispensasjon for bygging i LNF-område: Her viser me til dispensasjon gjeve til dei to nærliggjande tomtane 146/62 og 146/63. Grunngjeving vert såleis likebehandling. Arealet er dessutan lite eigna til landbruksføremål. 2) Dispensasjon for bygging innanfor kommunal byggjegrense til sjø: Tilkomst til sjø vert ikkje råka ved bygging på eigedomen, då det går veg mellom eigedomane og sjøen. Friluftsliv, natur og kulturmiljø vil verta ivaretekne på lik linje som det er i dag. Det er om lag 80 m med jordbruksland mellom vegen og sjøen. Strandsona vert såleis ikkje meir privatisert ved å gje dispensasjon. I dette tilfellet vurderer me at vegstykket framom tomtane mot sjøen lagar ei naturleg avgrensing mot sjø og såleis opnar for ei revurdering av grensa sett i sjø- og strandsoneplanen for funksjonell strandsone langs desse tomtane (146/64 og 65). Det bør i tillegg nemnast at klagar i fleire tidlegare høve har vore i kontakt med administrasjonen, der det er blitt gjeve signal om at tomtane skulle kunna byggjast på. Formålet området er sett av til bustadområde i kommuneplanen og plan- og bygningslova sine formål vert ikkje vesentleg tilsidesette. Fordelane samla sett med å gje dispensasjon er etter vårt syn klart større enn ulempene." AVRØYSTING Alternativ avrøysting Rådmannen sitt framlegg - 0 røyster Fellesframlegg frå KRF, H og AP - 7 røyster (1H,2KRF,2AP,2FRP) PL - vedtak: "Klage motteke 23.01.18 vert teken til følgje og vedtak av 26.02.18, saksnr. 041/18, vert oppheva.

Med heimel i plan- og bygningslova 19-2 vert det gjeve dispensasjon frå arealdelen i kommuneplanen 11-6, 11-7, nr. 5, bokstav a, 11-7, nr. 6 og 11-9, nr. 5, jf. kommuneplanføresegn punkt 1.13 og punkt 5.1, jf. 1-5 og 1-8, 3. ledd for oppføring av einebustad på gnr. 146, bnr. 64 og legging av avlaupsleidningar til sjø. Grunngjeving: 1) Dispensasjon for bygging i LNF-område: Her viser me til dispensasjon gjeve til dei to nærliggjande tomtane 146/62 og 146/63. Grunngjeving vert såleis likebehandling. Arealet er dessutan lite eigna til landbruksføremål. 2) Dispensasjon for bygging innanfor kommunal byggjegrense til sjø: Tilkomst til sjø vert ikkje råka ved bygging på eigedomen, då det går veg mellom eigedomane og sjøen. Friluftsliv, natur og kulturmiljø vil verta ivaretekne på lik linje som det er i dag. Det er om lag 80 m med jordbruksland mellom vegen og sjøen. Strandsona vert såleis ikkje meir privatisert ved å gje dispensasjon. I dette tilfellet vurderer me at vegstykket framom tomtane mot sjøen lagar ei naturleg avgrensing mot sjø og såleis opnar for ei revurdering av grensa sett i sjø- og strandsoneplanen for funksjonell strandsone langs desse tomtane (146/64 og 65). Det bør i tillegg nemnast at klagar i fleire tidlegare høve har vore i kontakt med administrasjonen, der det er blitt gjeve signal om at tomtane skulle kunna byggjast på. Formålet området er sett av til bustadområde i kommuneplanen og plan- og bygningslova sine formål vert ikkje vesentleg tilsidesette. Fordelane samla sett med å gje dispensasjon er etter vårt syn klart større enn ulempene." Saksopplysningar: Politisk handsaming Saka skal avgjerast i plan- og kommunalteknisk utval. Dersom plan- og kommunalteknisk utval ikkje tek klagen til følgje, skal saka vidare til Fylkesmannen i Hordaland for endeleg handsaming. Dersom plan- og kommunalteknisk utval tek klagen til følgje, vert vedtaket eit nytt enkeltvedtak som partane kan klaga på. Vedtaket skal sendast til regionale styresmakter som skal ha vedtaket til klagevurdering. Saksopplysningar Eigedom: gnr. 146, bnr. 64, Reigstad Søndre. Heimelshavar: Cato Stamnes. Tiltakshavar: Cato Stamnes og Kari Kaland Stamnes. Klagar: Cato Stamnes og Kari Kaland Stamnes. Saka gjeld Saka gjeld søknad om dispensasjon for oppføring av einebustad på gnr. 146, bnr. 64. Det vart gjeve avslag på dispensasjonssøknaden i vedtak datert 26.02.2018 saknr. 041/18: "Med heimel i plan- og bygningslova 19-2 vert det ikkje gjeve dispensasjon frå arealdelen i kommuneplanen 11-6, 11-7, nr. 5, bokstav a, 11-7, nr. 6 og 11-9, nr. 5, jf. 1-5 og 1-8, 3. ledd for oppføring av einebustad på gnr. 146, bnr. 64 og legging av avlaupsleidningar til sjø." Kommunen mottok 21.03.2018 klage på vedtaket av 26.02.2018 saknr. 041/18 frå Cato Stamnes og Kari Kaland Stamnes.

Planstatus Eigedomen ligg i uregulert område innanfor det som i kommuneplanen sin arealdel er definert som LNF-område og innanfor 100-metersbeltet langs sjøen, jf. plan- og bygningslova 1-8, 1. ledd. Kommunen har fastsett byggegrense i plankart for kommuneplanen sin arealdel og kommunedelplan for sjø- og strandsone, som skal gjelda framfor 100 meter byggegrense til sjø, jf. kommuneplanføresegn punkt 1.13. Utsnitt frå kommuneplankart (blå pil syner gnr. 146, bnr. 64 og grå stipla linje aust/nordaust for eigedomen syner byggjegrensa mot sjø): Dispensasjon Tiltaket krev dispensasjon frå plan- og bygningslova 11-6, 11-7, nr. 5, bokstav a), 11-7, nr. 6 og 11-9, nr. 5, jf. 1-5 og 1-8, 3. ledd. Klage Det er i klagen mellom anna synt til at omsyna som ligg bak føresegna det er søkt dispensasjon for ikkje vil verta vesentleg tilsidesett, og at fordelane ved å gje dispensasjon er klårt større enn ulempe. Tilkomst til sjø vert ikkje råka ved bygging på eigedomen, då det går veg mellom eigedomane og sjøen. Friluftsliv, natur og kulturmiljø vil verta ivaretekne på lik linje slik det er i dag. Det er om lag 80 meter med jordbruksland mellom vegen og sjøen. Det ligg eit stort industribygg ved sjøen, som ikkje er fint frå sjøsida. Nytt hus vil vere ei oppgradering av området, også frå sjøsida. Kommunen har gjeve dispensasjon til bygging på 2 tomter. I arealdelen i kommuneplanen står det at det skal leggjast til rette for klyngjetun i LNF-område, og søknaden er i samsvar med dette ynsket. Kommunen syner elles til motteken dispensasjonssøknad. Vurdering Det er i klagen synt til at tilkomst til sjø ikkje vil verte råka ved tiltaket.

Rådmannen kan ikkje sjå at det er lagt vekt på endra/redusert tilkomst til sjø i samband med handsaminga av dispensasjonssøknaden. Rådmannen vurderer at det ikkje er noko konkret punkt i kommunen sitt vedtak å gje medhald i, og finn at klagar ikkje kan få medhald i klagen på dette punktet. Det er i klagen synt til eit klipp frå nettsida til regjeringen.no om at byggeforbodet i 100-metersbelte langs sjø ikkje er absolutt og kan fråvikast gjennom planar og dispensasjonar. Rådmannen har ved handsaming av søknaden lagt vekt på at kommunen i kommunedelplan for sjøog strandsone har fastsett byggegrense langs sjø- og strandsone, jf. føresegn punkt 1.13 og plankart, jf. plan- og bygningslova 1-8, 3. ledd. Denne grensa skal gjelde framfor den generelle 100 metersgrensa til sjø i plan- og bygningslova 1-8, 2. ledd. "Byggegrense mot sjø er konkret vurdert i samband med utarbeiding av kommunedelplan for sjø- og strandsone. Planen vart vedteke av Osterøy heradsstyre i møte 21.02.2018 saksnr. 013/18 og mindre endring av kommuneplanen sin arealdel vart vedteke i etterfylgjande sak med saksnr. 014/18. Rådmannen vurderer at arealdelen i kommunedelplanen for sjø- og strandsone har vore gjennom ein omfattande prosess, og det bør difor ikkje gjevast dispensasjon frå byggegrense fastsett i plankart, jf. kommuneplanføresegn punkt 1.13, berre nokre dagar etter planen er vedteken. Omsyna bak regelen det er søkt dispensasjon i frå vil ved ein dispensasjon verte vesentleg tilsidesett." Rådmannen vurderer at kommunen dermed har gjort slik det er synt til at kommunen kan gjera i utklippet frå nettsida til regjeringen.no. Rådmannen vurderer at klagar ikkje kan få medhald på dette punktet. Det er i klagen synt til at eksisterande veg går ned til eit stort industribygg, som ikkje er fint frå sjøsida, og at nytt bustadhus vil vere ei oppgradering av området. Rådmannen legg til grunn at det er eksisterande garveribygning på gnr. 146, bnr. 17 det her er synt til. Kommunen har motteke fylgjande teikningar av bustadhuset som er planlagt oppført på gnr. 146, bnr. 64: Utsnitt frå situasjonsplan:

Utsnitt frå terrengprofil: Kommunen har ikkje motteke fasadeteikningar av tiltaket, men har som vedlegg til klagen motteke fotomontasje som syner plassering av nye bygningar på gnr. 146, bnr. 62, 63, 64 og 65. Utsnitt frå fotomontasje: Rådmannen vurderer at bustaden på gnr. 146, bnr. 64 på fotomontasje og bustaden på motteken terrengprofil ikkje er like. Rådmannen vurderer vidare at sjølv om eit tiltak er finare enn eksisterande bygningar i eit område, er ikkje dette avgjerande for arealbruken i eit område. Ulempa med dispensasjon vil framleis mellom anna vere at dispensasjon kan undergrave kommuneplanen som informasjons- og avgjerdsgrunnlag. Ut frå omsynet til offentleggjering, samråd og medverknad i planprosessen er det viktig at endringar i planar ikkje skjer ved dispensasjon, men i samband med kommuneplanlegging og utarbeiding av reguleringsplanar. Dersom kommunen har ynskje om bustadbygging i LNF-område skal dette skje i plansamanheng, til dømes ved å endra arealet til LNFområde der spreidd bustadbygging er tillate, jf. plan- og bygningslova 11-7, nr. 5, bokstav b). Sidan dette ikkje er gjort, vurderer rådmannen at gjeldande kommuneplan skal leggjast til grunn, og det er ikkje høve til å nytte arealet til bustadbygging, jf. plan- og bygningslova 11-7, nr. 5, bokstav a), jf. kommuneplanføresegn punkt 5.2. Rådmannen vurderer at det ikkje har kome fram nye moment i klagen som fører til at tidlegare vurdering bør endrast, og klagar får ikkje medhald på dette punktet. Det er i klagen synt til at kommunen har gjeve dispensasjon til oppføring av bustadhus på to av

eigedomane. Rådmannen legg til grunn at dette gjeld gnr. 146, bnr. 62 og 63. Plan- og kommunalteknisk utval gav i møte 16.11.2016 saknr. 095/16 dispensasjon til oppføring av bustadhus på gnr. 146, bnr. 62. "Det vert i medhald av plan- og bygningslova 19-2 gjeve dispensasjon frå arealdelen i kommuneplanen, jfr. same lov 1-6, 11-6, 11-7, nr. 5 til oppføring av bustadhus på gnr. 146/bnr. 62 Søndre Reigstad." Plan- og kommunalteknisk utval gav i møte 16.11.2016 saknr. 096/16 dispensasjon til oppføring av bustadhus på gnr. 146, bnr. 63. "Det vert i medhald av plan- og bygningslova 19-2 gjeve dispensasjon frå arealdelen i kommuneplanen, jfr. same lov 1-6, 11-6, 11-7, nr. 5 til oppføring av bustadhus på gnr. 146/bnr. 63 Søndre Reigstad." Rådmannen legg til grunn at desse 2 eigedomane ligg utanfor 100-metersbelte langs sjø, og dermed ikkje treng dispensasjon frå plan- og bygningslova 1-8. I samband med utarbeiding av ny sjø- og strandsoneplan i Osterøy kommune vart ny byggegrense langs sjø trekt slik at desse 2 eigedomane ikkje kjem i strid med byggegrensa mot sjø, jf. plankart, jf. føresegn 1.13. Rådmannen vurderer at det er krav om 2 ulike dispensasjonar frå arealdelen i kommuneplanen for oppføring av bustad på gnr. 146 bnr. 64, medan det på gnr. 146, bnr. 62 og 63 berre er krav om 1 dispensasjon frå arealdelen i kommuneplanen for oppføring av bustad. Rådmannen vurderer at sakene ikkje er like, og dermed ikkje kan samanliknast. Rådmannen vurderer at det ikkje har kome fram nye moment i klagen som fører til at tidlegare vurdering bør endrast, og klagar får ikkje medhald på dette punktet. Det er i klagen synt til at på Breisten er husa bygde langt innanfor 100-metersbelte. Rådmannen legg til grunn at Breistein ligg i Bergen kommune, og kan ikkje sjå at det er krav om å vurdere plangrunnlaget i nabokommunen ved handsaming av søknader i Osterøy kommune. Rådmannen vurderer at det er gjeldande planar i Osterøy kommune som skal leggjast til grunn for handsaminga av byggesøknader i Osterøy kommune. Det finst ulike stader på Osterøy der gjeldande regelverk/kommuneplan/reguleringsplan på utbyggingstidspunktet har gjeve rom for oppføring av bustad og andre tiltak langs sjø. Rådmannen vurderer at det ikkje har kome fram nye moment i klagen som fører til at tidlegare vurdering bør endrast, og klagar får ikkje medhald på dette punktet. Det er i klagen synt til at det på garden sør om oss vart bygd ein einebustad i 2011 som ligg om lag 60 meter frå sjøen. Rådmannen har ikkje funne nokon bygning på kartet som høver til denne påstanden. Dersom det er meint gnr. 146, bnr. 52 ligg denne einebustaden vel 80 meter frå sjø. Formannskap handsama dispensasjonssøknaden i møte 26.08.2009 saksnr. 139/09 og gjorde fylgjande vedtak: Formannskapet som det faste utval for plansaker finn at særskild grunn ligg føre til å gje dispensasjon, jf. plan- og bygningslova 7. Søknaden vert imøtekomen. Særskild grunn: Tomta er på ca. 1 mål og vart frådelt frå hovudbruket til byggetomt med eige gardsog bruksnr. på ca. 1970-talet. Seinare vart det gjeve utsleppsløyve som vart fornya den 23.02.2007 og er gyldig til 23.02.2010. Det er ikkje dyrka mark eller beiteland på den omsøkte tomta. Hovudbruket er nedlagd, og det er ikkje drift på hovudbruket. Det er best samfunnsmessig at det etablerer seg folk i området, og at landskapet vert stelt og ivareteke. Det skal vera ope for ålmenn ferdsel. Det omsøkte arealet er og av

ein slik karakter at det ikkje er mogeleg å koma ned til sjøen over eigedomen. Rådmannen legg til grunn at dispensasjonssøknaden som gjeld gnr. 146, bnr. 52 var motteke 05.12.2008 og vart handsama etter gjeldande plan- og bygningslova (1985). Søknad om dispensasjon som gjeld gnr. 146, bnr. 64 kom inn til kommunen 20.12.2017 og søknaden skal handsamast etter ny gjeldande plan- og bygningslov (2008). Rådmannen legg til grunn at det mellom anna i samband med lovendringa skjedde ei innskjerping av krava til bygging i strandsona. Rådmannen vurderer at det ikkje kan leggjast vekt på vurderingar som vart gjort etter tidlegare regelverk og før ny plan- og bygningslov vart vedteke. Rådmannen vurderer at det ikkje har kome fram nye moment i klagen som fører til at tidlegare vurdering bør endrast, og klagar får ikkje medhald på dette punktet. Det er i klagen synt til at det under skildring i kommuneplanen for 2011-2023 står at det skal leggjast til rette for klyngjetun i LNF-område, og at søknaden er i tråd med kommunen sitt ynskje om slik busetnad. Rådmannen legg til grunn at klyngjetun i LNF-område skal plasserast i LNF-område der spreidd busetnad er tillate, jf. plan- og bygningslova 11-7, nr. 6, bokstav b). Gnr. 146, bnr. 64 ligg ikkje innanfor område der spreidd busetnad er tillate, og er dermed ikkje innanfor eit område der kommunen ynskjer at det skal leggjast til rette for klyngjetun. Gnr. 146, bnr. 64 ligg i LNF-område der det berre er tillate med tiltak i samband med stadbunden næring som vil seie bygning, anlegg eller bruk som det av omsyn til drifta av garden er naudsynt å lokalisera på eigedomen, jf. kommuneplanføresegn punkt 5.2, jf. plan- og bygningslova 11-7, nr. 5, bokstav a). Rådmannen vurderer at det ikkje har kome fram nye moment i klagen som fører til at tidlegare vurdering bør endrast, og klagar får ikkje medhald på dette punktet. Konklusjon Rådmannen rår til at klage motteke 21.03.2018 ikkje vert teke til fylgje, vedtak av 26.02.2018 saknr. 041/18 vert oppretthalde og saka vert send til Fylkesmannen i Hordaland for handsaming

Fra: Hellesøe, Hege Brekke <fmhohbh@fylkesmannen.no> Sendt: 31. januar 2018 16:21 Til: Post Osterøy Emne: Uttale - Osterøy - Gnr 146 bnr 64 - Søndre Reigstad - Oppføring av eienbustad - Dispensasjon Vedlegg: Uttale - Osterøy - Gnr 146 bnr 64 - Søndre Reigstad - Oppføring av eienbustad - Dispensasjon.PDF Hei! Her er ein uttale til dispensasjon til oppføring av bustad på gnr. 146 bnr. 64, Søndre Reigstad, Osterøy. Med venleg helsing Hege Brekke Hellesøe Rådgjevar Fylkesmannen i Hordaland Kommunal- og samfunnsplanavdelinga Tlf: +4755572352

Sakshandsamar, telefon Hege Brekke Hellesøe, 5557 2352 Vår dato 31.01.2018 Dykkar dato 11.01.2018 Vår referanse 2018/590 421.3 Dykkar referanse 17/2944 Osterøy kommune Rådhuset 5282 Lonevåg Uttale til dispensasjon til oppføring av einebustad på gnr. 146 bnr. 64, Søndre Reigstad, Osterøy. Vi viser til brev frå kommunen datert 11.01.2018 med frist for uttale 01.02.2018. Saka gjeld søknad om dispensasjon for oppføring av einebustad på gnr. 146 bnr. 64, Søndre Reigstad. Det er også søkt om dispensasjon for oppføring av einebustad på gnr. 146 bnr. 65, men den er sendt som egen sak. Eigedomen ligg i uregulert område innanfor det som i kommuneplanen sin arealdel er definert som LNF-område og innanfor 100-metersbelte langs sjø. Avlaupsleidning i sjø ligg innanfor område for framtidig akvakulturområde. Fylkesmannen si vurdering Kommunen kan berre dispensere dersom omsynet bak det formålet området er sett av til i arealdelen av kommuneplanen og plan- og bygningslova sine formål ikkje vert vesentleg tilsidesette. I tillegg må fordelane ved å gi dispensasjon vere klart større enn ulempene, jf. plan- og bygningslova (pbl.) 19-2 andre ledd. Arealdelen av kommuneplanen har vore gjennom ein omfattande prosess, og er vedteken av kommunestyret. Det skal såleis ikkje vere kurant å gjera unntak frå gjeldande plan. Ut ifrå omsynet til offentlegheit, samråd og medverknad i prosessen er det viktig at endringar ikkje skjer ved dispensasjonar, men at endringane vert handsama etter reglane om kommuneplanlegging og reguleringsplanlegging, jf. Ot. prp. 32 (2007-08) s. 242. Tomten ligg om lag 80 meter frå sjøen i bratt terreng. Det er veg, fulldyrka jord og litt skog mellom tomta og sjøen. Det er Fylkesmannen si vurdering at tiltaket vil vere godt synleg frå sjøen og vil ha negativ innverknad på kulturlandskapet. Etter det vi kan sjå er det også sett av områder til bustad i nærleiken. Det burde vere mogleg å finne bustad i nærleiken utan å tilsidesette kommuneplanen. Det ligg også fleire andre frådelte tomtar i nærleiken som det ikkje er bygd på (på gnr. 146 bnr. 65 er det allereie søkt om å få bygge). Vi vurderer difor presedensverknaden for stor i denne saka. Fylkesmannen i Hordaland Postadresse: Postboks 7310, 5020 Bergen Besøksadresse: Statens hus, Kaigaten 9, Bergen Telefon: 55 57 20 00 Kommunal- og samfunnsplanavdelinga Kontakt: www.fylkesmannen.no/melding Nettside: www.fylkesmannen.no/hordaland Org.nr: 974760665

Fylkesmannen rår ifrå dispensasjon til bygging av bustad på gnr. 146 bnr. 64. Vi ber om å få tilsendt kommunen sitt vedtak i saka til eventuell klagevurdering. Med helsing Egil Hauge fagdirektør Hege Brekke Hellesøe rådgjevar Brevet er godkjent elektronisk og har derfor inga underskrift. 2

Y 303800 Y 303700 X 6712100 X 6712100 X 6712000 X 6712000 X 6711900 X 6711900 Y 303700 Y 303800 Grensene i kartet kan innehalda feil 30.08.2018 Målestokk 1:1000 Osterøy kommune

Y 303800 X 6712100 X 6712100 X 6712000 X 6712000 X 6711900 X 6711900 Y 303800 Grensene i kartet kan innehalda feil 30.08.2018 Målestokk 1:1000 Osterøy kommune

SAKSPAPIR Saksnr Utval Type Dato 120/18 Plan- og kommunalteknisk utval PS 28.11.2018 Saksbehandlar ArkivsakID Marit Nedreli 18/85 146/65 Reigstad Søndre - søknad om dispensasjon for oppføring av einebustad - klage 32T Klage - Osterøy - Gnr 146 bnr 65 - Oppføring av einebustad - Dispensasjon Klage - Osterøy - Gnr 146 bnr 65 - Oppføring av einebustad - Dispensasjon Oversending av klage til uttale - gbnr 146/65 Reigstad Søndre Sakspapir - 146-65 Reigstad Søndre - Søknad om dispensasjon - klage 146/65 - Søknad om dispensasjon med vedlegg 146/65 - uttale om tilhøve til marine kulturminne Uttale - Osterøy - Gnr 146 bnr 65 - Oppføring av einebustad - Dispensasjon 146/65 - Klage på avslag på dispensasjonssøknad for Reigstad Søndre 146-65 - ortofoto 1-1000 146-65 - ortofoto 1-5000 146-65 kommuneplan 1-1000 146-65 kommuneplan 1-5000 RÅDMANNEN SITT FRAMLEGG TIL VEDTAK: "Klage motteke 22.10.2018 vert ikkje teke til fylgje, vedtak av 19.09.2018 saknr. 093/18 vert oppretthalde og saka vert send til Fylkesmannen i Hordaland for oversending av saka til Kommunal- og moderniseringsdepartementet for oppnemning av setjefylkesmann for vidare handsaming, jf. plan- og bygningslova 1-9, jf. forvaltningslova 33." Grunngjeving Kommunen har ikkje motteke nye moment i klagen som fører til at tidlegare vurdering og vedtak bør endrast. Sjå i tillegg rådmannen si vurdering. Saksopplysningar: Politisk handsaming Saka skal avgjerast i plan- og kommunalteknisk utval. Dersom Plan- og kommunalteknisk utval ikkje tek klagen til følgje, skal saka vidare til Fylkesmannen i Hordaland for oversending av sak til Kommunal- og moderniseringsdepartementet for oppnemning av setjefylkesmann. Saksopplysningar Eigedom: gnr. 146, bnr. 65, Reigstad Søndre.

Heimelshavar: Cato Stamnes. Tiltakshavar: Cato Stamnes og Kari Kaland Stamnes. Klagar: Fylkesmannen i Hordaland. Klage motteke: 22.10.2018. Saka gjeld Saka gjeld søknad om dispensasjon for oppføring av einebustad på gnr. 146, bnr. 65. Plan- og kommunalteknisk utval handsama saka i møte 19.09.2018 saksnr. 093/18 og gjorde fylgjande vedtak: "Klage motteke 21.03.18 vert teken til følgje og vedtak av 26.02.18, saksnr. 042/18, vert oppheva. Med heimel i plan- og bygningslova 19-2 vert det gjeve dispensasjon frå arealdelen i kommuneplanen 11-6, 11-7, nr. 5, bokstav a, 11-7, nr. 6 og 11-9, nr. 5, jf. kommuneplanføresegn punkt 1.13 og punkt 5.1, jf. 1-5 og 1-8, 3. ledd for oppføring av einebustad på gnr. 146, bnr. 65 og legging av avlaupsleidningar til sjø. Grunngjeving: 1) Dispensasjon for bygging i LNF-område: Her viser me til dispensasjon gjeve til dei to nærliggjande tomtane 146/62 og 146/63. Grunngjeving vert såleis likebehandling. Arealet er dessutan lite eigna til landbruksføremål. 2) Dispensasjon for bygging innanfor kommunal byggjegrense til sjø: Tilkomst til sjø vert ikkje råka ved bygging på eigedomen, då det går veg mellom eigedomane og sjøen. Friluftsliv, natur og kulturmiljø vil verta ivaretekne på lik linje som det er i dag. Det er om lag 80 m med jordbruksland mellom vegen og sjøen. Strandsona vert såleis ikkje meir privatisert ved å gje dispensasjon. I dette tilfellet vurderer me at vegstykket framom tomtane mot sjøen lagar ei naturleg avgrensing mot sjø, og såleis opnar for ei revurdering av grensa sett i sjø- og strandsoneplanen for funksjonell strandsone langs desse tomtane (gnr. 146/64 og 65). Det bør i tillegg nemnast at klagar ved fleire tidlegare høve har vore i kontakt med administrasjonen, der det er blitt gjeve signal om at tomtane skulle kunna byggjast på. Formålet området er sett av til i kommuneplanen og plan- og bygningslova sine formål vert ikkje vesentleg tilsidesette. Fordelane samla sett med å gje dispensasjon er etter vårt syn klart større enn ulempene." Kommunen har motteke klage på vedtaket av 19.09.2018 saksnr. 093/18 frå Fylkesmannen i Hordaland. Planstatus Eigedomen ligg i uregulert område innanfor det som i kommuneplanen sin arealdel er definert som LNF-område og innanfor 100-metersbeltet langs sjøen, jf. plan- og bygningslova 1-8, 1. ledd. Kommunen har fastsett byggegrense i plankart for kommuneplanen sin arealdel og kommunedelplan for sjø- og strandsone, som skal gjelda framfor 100 meter byggegrense til sjø, jf. kommuneplanføresegn punkt 1.13. Utsnitt frå kommuneplankart (blå pil syner gnr. 146, bnr. 65 og grå stipla linje aust/nordaust for eigedomen syner byggjegrensa mot sjø):

Dispensasjon Tiltaket krev dispensasjon frå plan- og bygningslova 11-6, 11-7, nr. 5, bokstav a), 11-7, nr. 6 og 11-9, nr. 5, jf. 1-5 og 1-8, 3. ledd. Klage Grunngjeving for klagen er: "Kommunen kan berre dispensere dersom omsynet bak det formålet området er sett av til i arealdelen av kommuneplanen og plan- og bygningslova sine formål ikkje vert vesentleg tilsidesette. I tillegg må fordelane ved å gi dispensasjon vere klart større enn ulempene, jf. pbl. 19-2 andre ledd. Arealdelen av kommuneplanen har vore gjennom ein omfattande prosess, og er vedteken av kommunestyret. Det skal såleis ikkje vere kurant å gjera unntak frå gjeldande plan. Ut ifrå omsynet til offentlegheit, samråd og medverknad i prosessen er det viktig at endringar ikkje skjer ved dispensasjonar, men at endringane vert handsama etter reglane om kommune- og reguleringsplanlegging, jf. Ot.prp. 32 (2007-08) s. 242. Fylkesmannen rådde frå dispensasjon i brev av 31.01.2018. Det går fram av pbl. 19-2 fjerde ledd at kommunen ikkje bør dispensere der statlege og regionale styresmakter har uttalt seg negativt til søknaden. Fylkesmannen viser til uttalen som grunnlag for klaga: «Tomten ligg om lag 80 meter frå sjøen i bratt terreng. Det er veg, fulldyrka jord og litt skog mellom tomta og sjøen. Det er Fylkesmannen si vurdering at tiltaket vil vere godt synleg frå sjøen og vil ha negativ innverknad på kulturlandskapet. Etter det vi kan sjå er det også sett av områder til bustad i nærleiken. Det burde vere mogleg å finne bustad i nærleiken utan å tilsidesette kommuneplanen.» Vi viser også til at tomta ligg tett opptil fulldyrka areal noko som kan føre til konfliktar kring støy og lukt i samband med drift av jorda. I kommunedelplan for sjø og strandsone er det sett byggjegrense mot sjø på oppsida av aktuell tomt. Kommunen har vurdert at det er naudsynt med dispensasjon frå denne grensa. Fylkesmannen si vurdering er at det framleis er naudsynt med dispensasjon ifrå 100- metersgrensa for tiltak som ikkje er i samsvar med formålet. Uansett om ein legg til grunn byggegrensa eller 100-metersgrensa, så ligg bustadtomta i strandsona.

Den aktuelle tomta ligg i LNF-område, i strandsona og i nærleiken av Valestrand der det er sett av området til bustad. Kommunedelplan for sjø og strandsone vart vedteke for under eit år sidan. Fylkesmannen si vurdering er at ein dispensasjon i denne saka kan undergrave kommunedelplanen som styringsverktøy. Omsyn til strandsone, landskap og landbruk vert sett til sides utan at vi kan sjå nokon samfunnsmessige fordelar. Fordelane i saka er av personleg karakter. Fylkesmannen si vurdering er etter dette at omsyna bak arealdelen av kommuneplanen og kommunedelplan for sjø og strandsone vert vesentleg tilsidesette dersom det vert gitt dispensasjon, jf. pbl 19-2 andre ledd første setning. I tillegg kan Fylkesmannen heller ikkje sjå at det ligg føre ei overvekt av grunnar for ein dispensasjon i denne saka, jf. pbl 19-2 andre ledd andre setning. Lova sine vilkår for dispensasjon er då ikkje oppfylte. Fylkesmannen finn difor å måtte klage på Osterøy kommune sitt vedtak av 19.09.2018, sak 093/2018. Vi ber om at vedtaket vert gjort om slik at det ikkje vert gitt dispensasjon." Vurdering Rådmannen legg plan- og kommunalteknisk utval sitt vedtak av 19.09.2018 saksnr. 093/18 til grunn for handsaminga, med unntak av den delen av grunngjevinga der det står at administrasjonen har gjeve signal om at tomtane skulle kunne byggjast på. Søknaden gjeld oppføring av einebustader på eksisterande tomter i LNF-område. Rådmannen legg til grunn at føremålet med frådelinga var bygging av einebustader på tomtene. Det ligg til saman 5 tomter i dette området, og på ei av tomtene er det oppført einebustad, medan det på 2 tomter er gjeve dispensasjon til oppføring av ein einebustad på kvar tomt. Plan- og kommunalteknisk utval har vurdert at arealdisponeringsomsyna som kommuneplanen skal ivareta berre i mindre grad vert råka, sidan tomtene alt er frådelt, arealet er lite eigna til landsbruksføremål og tilkomsten til sjø vert ikkje endra sidan tomtene ligg ovanfor vegen og det er vel 80 meter til sjø. Omsyna bak regelen det vart gjeve dispensasjon i frå og omsyna i føremålsregelen i lova vart ikkje vesentleg tilsidesett. Fordelar med dispensasjon er at alle dei 5 tomtene vert vurdert likt. Ulemper med dispensasjon vil vere at ny byggegrense fastsett i ny sjø- og strandsoneplan ikkje vert fylgd. Fylkesmannen i Hordaland skriv i klagen at byggjegrensa i sjø- og strandsoneplan ikkje gjeld for oppføring av einebustad i LNF-område. Rådmannen er ueinig i denne påstanden, men legg til grunn at dersom dette er rett har det dermed ikkje noko å seie at sjø- og strandsoneplanen er ny, og at kommunen gjorde ei vurdering i samband med utarbeidinga av sjø- og strandsoneplanen. At tiltaket vil vere godt synleg frå sjøen er rådmannen einig i, men vurderer at oppføring av einebustader på dei 2 andre tomtene vil dempe verknaden frå sjøen og innverknaden på kulturlandskapet. Sidan Fylkesmannen i Hordaland ikkje klaga på desse 2 sakene, vurderer rådmannen at dette momentet ikkje vil vere avgjerande for vurderinga av klagen. Fordelane ved å gje dispensasjon er dermed klårt større enn ulempene. Etter ei samla og konkret vurdering finn rådmannen at det ikkje har kome nye moment i klagen som fører til at plan- og kommunalteknisk utval sitt vedtak av 19.09.2018 saksnr. 093/18 bør endrast. Konklusjon Rådmannen rår til at klagar ikkje får medhald og at vedtak av 19.09.2018 saksnr. 093/18 vert oppretthalde.

Fra: Hellesøe, Hege Brekke <fmhohbh@fylkesmannen.no> Sendt: mandag 22. oktober 2018 15.43 Til: Post Osterøy Emne: Klage - Osterøy - Gnr 146 bnr 65 - Oppføring av einebustad - Dispensasjon Vedlegg: Klage - Osterøy - Gnr 146 bnr 65 - Oppføring av einebustad - Dispensasjon.PDF Hei! Her er klage på dispensasjon til oppføring av einebustad på gnr. 146 bnr. 65, Osterøy. Med venleg helsing Hege Brekke Hellesøe rådgjevar Fylkesmannen i Hordaland kommunal- og samfunnsplanavdelinga tlf: 55 57 23 52 www.fylkesmannen.no/hordaland Abonner på nyhende frå Fylkesmannen Send melding til Fylkesmannen

Sakshandsamar, telefon Hege Brekke Hellesøe, 5557 2352 Vår dato 22.10.2018 Dykkar dato 01.10.2018 Vår referanse 2018/592 421.3 Dykkar referanse 18/85 Osterøy kommune Rådhuset 5282 Lonevåg Klage på dispensasjon til oppføring av einebustad på gnr. 146 bnr. 65, Osterøy. Vi viser til brev frå kommunen datert 01.10.18. Saka gjeld dispensasjon for oppføring av einebustad på gnr. 146 bnr. 65. 21 Eigedomen ligg i uregulert område innanfor det som i kommuneplanen sin arealdel er definert som LNF-område og innanfor 100-metersbelte langs sjø. Det vart gjeve avslag på dispensasjonssøknaden i vedtak datert 26.02.2018 saknr. 042/18. Kommunen mottok 21.03.2018 klage på vedtaket. Plan- og kommunalteknisk utval tok klagen til følgje i vedtak 19.09.2018, saknr. 093/18, og det vart gjeve dispensasjon for oppføring av bustad. Det vart også gjeve dispensasjon til tomta ved sidan av på same møte. Fylkesmannen i Hordaland klagar på Osterøy kommune sitt vedtak av 19.09.2018, saknr. 093/18. Grunngjeving Kommunen kan berre dispensere dersom omsynet bak det formålet området er sett av til i arealdelen av kommuneplanen og plan- og bygningslova sine formål ikkje vert vesentleg tilsidesette. I tillegg må fordelane ved å gi dispensasjon vere klart større enn ulempene, jf. pbl. 19-2 andre ledd. Arealdelen av kommuneplanen har vore gjennom ein omfattande prosess, og er vedteken av kommunestyret. Det skal såleis ikkje vere kurant å gjera unntak frå gjeldande plan. Ut ifrå omsynet til offentlegheit, samråd og medverknad i prosessen er det viktig at endringar ikkje skjer ved dispensasjonar, men at endringane vert handsama etter reglane om kommune- og reguleringsplanlegging, jf. Ot.prp. 32 (2007-08) s. 242. Fylkesmannen rådde frå dispensasjon i brev av 31.01.2018. Det går fram av pbl. 19-2 fjerde ledd at kommunen ikkje bør dispensere der statlege og regionale styresmakter har uttalt seg negativt til søknaden. Fylkesmannen viser til uttalen som grunnlag for klaga: «Tomten ligg om lag 80 meter frå sjøen i bratt terreng. Det er veg, fulldyrka jord og litt skog mellom tomta og sjøen. Det er Fylkesmannen si vurdering at tiltaket vil vere godt synleg frå sjøen og vil ha negativ innverknad på kulturlandskapet. Fylkesmannen i Hordaland Postadresse: Postboks 7310, 5020 Bergen Besøksadresse: Statens hus, Kaigaten 9, Bergen Telefon: 55 57 20 00 Kommunal- og samfunnsplanavdelinga Kontakt: www.fylkesmannen.no/melding Nettside: www.fylkesmannen.no/hordaland Org.nr: 974760665

Etter det vi kan sjå er det også sett av områder til bustad i nærleiken. Det burde vere mogleg å finne bustad i nærleiken utan å tilsidesette kommuneplanen.» Vi viser også til at tomta ligg tett opptil fulldyrka areal noko som kan føre til konfliktar kring støy og lukt i samband med drift av jorda. I kommunedelplan for sjø og strandsone er det sett byggjegrense mot sjø på oppsida av aktuell tomt. Kommunen har vurdert at det er naudsynt med dispensasjon frå denne grensa. Fylkesmannen si vurdering er at det framleis er naudsynt med dispensasjon ifrå 100- metersgrensa for tiltak som ikkje er i samsvar med formålet. Uansett om ein legg til grunn byggegrensa eller 100-metersgrensa, så ligg bustadtomta i strandsona. Den aktuelle tomta ligg i LNF-område, i strandsona og i nærleiken av Valestrand der det er sett av området til bustad. Kommunedelplan for sjø og strandsone vart vedteke for under eit år sidan. Fylkesmannen si vurdering er at ein dispensasjon i denne saka kan undergrave kommunedelplanen som styringsverktøy. Omsyn til strandsone, landskap og landbruk vert sett til sides utan at vi kan sjå nokon samfunnsmessige fordelar. Fordelane i saka er av personleg karakter. Fylkesmannen si vurdering er etter dette at omsyna bak arealdelen av kommuneplanen og kommunedelplan for sjø og strandsone vert vesentleg tilsidesette dersom det vert gitt dispensasjon, jf. pbl 19-2 andre ledd første setning. I tillegg kan Fylkesmannen heller ikkje sjå at det ligg føre ei overvekt av grunnar for ein dispensasjon i denne saka, jf. pbl 19-2 andre ledd andre setning. Lova sine vilkår for dispensasjon er då ikkje oppfylte. Fylkesmannen finn difor å måtte klage på Osterøy kommune sitt vedtak av 19.09.2018, sak 093/2018. Vi ber om at vedtaket vert gjort om slik at det ikkje vert gitt dispensasjon. Fylkesmannen ber vidare om at vedtaket vert gitt utsett iverksetjing til dess klagesaka er avgjort, jf. forvaltningslova 42. Med helsing Kjell Kvingedal avdelingsdirektør Egil Hauge fagdirektør Brevet er godkjent elektronisk og har derfor inga underskrift. 2

OSTERØY KOMMUNE Teknisk forvaltning Byggmester Øystein Mosevoll AS Valestrandsvegen 223 5281 VALESTRANDSFOSSEN Referansar: Sakshandsamar: Dato: Dykkar: Marit Nedreli 23.10.2018 Vår: 18/85-18/20412 marit.nedreli@osteroy.kommune.no Oversending av klage til uttale - gbnr 146/65 Reigstad Søndre Tiltak: Søknad om dispensasjon for oppføring av einebustad Byggjestad: Gbnr: 146/65 Tiltakshavar: Cato Stamnes Ansvarleg søkjar: Byggmester Øystein Mosevoll AS Osterøy kommune har motteke klage datert 22.10.2018 over kommunen sitt vedtak i plan- og kommunalteknisk utval i møte 19.09.2018 saksnr. 093/18. Klagen vert sendt til aktuelle partar i saka for uttale, jf. forvaltningsloven 16 tredje ledd. Frist for uttale vert sett til 06.11.2018. Klagen vert handsama av plan- og kommunalteknisk utval i møte. Møta vert halde på rådhuset og er opne for publikum. Meir informasjon om politiske møte ligg på kommunen si heimeside http://www.osteroy.kommune.no/. Handsaminga i plan- og kommunalteknisk utval kan føre til at vedtaket vert endra, jf. forvaltningslova 33. Vedtaket er då eit nytt enkeltvedtak som det er klagerett på. Vert tidlegare vedtak oppretthalde av utvalet, vert klagen sendt til Fylkesmannen i Hordaland for oversending av sak til Kommunal- og moderniseringsdepartementet for oppnemning av setjefylkesmann. Vurdering av utsett iverksetjing av vedtak I motteke klage er det oppmoda om utsett iverksetting av vedtak datert 19.09.2018 saksnr. 093/18. Oppmoding om utsett iverksetting vert handsama uavhengig av sjølve klagehandsaminga. Utgangspunktet er at vedtak i byggesaker kan setjast i verk straks dei er vedtekne og gjort kjend for partane. Når eit vedtak er klaga på, kan underinstansen fatte avgjerd om at eit vedtak ikkje skal setjast i verk før klagen er endeleg avgjort, jf. forvaltningslova 42. Avgjerda vert gjort ut i frå ei heilskaplege og konkret vurdering av klagen og av dei ulike interessene og tilhøva som gjeld sjølve saka, sjå Ombodsmannen si årsmelding 1985 s. 154. Det sentrale for avgjerda vil vere ei vurdering av dei fordelar og ulemper ei avgjerd om utsett iverksetting vil gje t.d. uoppretteleg skade eller tap for partane. Post post@osteroy.kommune.no Rådhusplassen 5282 Lonevåg Kontakt www.osteroy.kommune.no Telefon 56 19 21 00 Telefaks 56 19 21 01 Konto Org.nr. 864.338.712

Dispensasjonsvedtaket vil undergrave kommuneplanen som styringsverkty, og omsyn til strandsone, landskap og landbruk vert sett til sides utan at det er funne samfunnsmessige fordelar. Etter ei førebels vurdering av klagen er det kome fram tilhøve som tilseier utsett iverksetjing av vedtaket i denne saka. På bakgrunn av dette er vurderinga at det vert gjeve utsett iverksetjing av vedtaket i plan- og kommunalteknisk utval i møte 19.09.2018 saksnr. 093/18. Denne avgjerda etter forvaltningslova 42 er ei prosessuell avgjerd og kan ikkje klagast på. Fylkesmannen kan på sjølvstendig grunnlag ta stilling til spørsmålet om utsett iverksetjing i saka. Eventuelle førespurnadar om dette kan rettast direkte til Fylkesmannen. Med helsing Hege Eeg Leiar teknisk forvaltning Marit Nedreli rådgjevar Dette dokumentet er elektronisk godkjent og har difor ingen signatur. Vedlegg: Klage - Osterøy - Gnr 146 bnr 65 - Oppføring av einebustad - Dispensasjon Klage - Osterøy - Gnr 146 bnr 65 - Oppføring av einebustad - Dispensasjon Mottakarar: Byggmester Øystein Mosevoll AS Valestrandsvegen 223 5281 VALESTRANDSFOSSEN Cato Stamnes Reigstad S 5281 VALESTRANDSFOSSEN Kari Kaland Stamnes Reigstad S 5281 VALESTRANDSFOSSEN Side 2 18/85-18

SAKSPAPIR Saksnr Utval Type Dato 093/18 Plan- og kommunalteknisk utval PS 19.09.2018 Saksbehandlar ArkivsakID Marit Nedreli 18/85 146/65 Reigstad Søndre - Søknad om dispensasjon for oppføring av einebustad - klage Vedlegg: 146/65 - Søknad om dispensasjon med vedlegg Uttale - Osterøy - Gnr 146 bnr 65 - Oppføring av einebustad - Dispensasjon 146/65 - uttale om tilhøve til marine kulturminne 146/65 Reigstad Søndre - Søknad om dispensasjon - vedtak 146/65 - Klage på avslag på dispensasjonssøknad for Reigstad Søndre 146-65 kommuneplan 1-1000 146-65 kommuneplan 1-5000 146-65 - ortofoto 1-1000 146-65 - ortofoto 1-5000 RÅDMANNEN SITT FRAMLEGG TIL VEDTAK: Klage motteke 21.03.2018 vert ikkje teke til fylgje, vedtak av 26.02.2018 saknr. 042/18 vert oppretthalde og saka vert send til Fylkesmannen i Hordaland for handsaming, jf. plan- og bygningslova 1-9, jf. forvaltningslova 33. Grunngjeving Kommunen har ikkje motteke nye moment i klagen som fører til at tidlegare vurdering og vedtak bør endrast. Sjå i tillegg rådmannen si vurdering. Plan- og kommunalteknisk utval - 093/18 PL - behandling: Annbjørg B. Herland, KRF, gjorde slikt framlegg på vegner av KRF,H, og AP: "Klage motteke 21.03.18 vert teken til følgje og vedtak av 26.02.18, saksnr. 042/18, vert oppheva. Med heimel i plan- og bygningslova 19-2 vert det gjeve dispensasjon frå arealdelen i kommuneplanen 11-6, 11-7, nr. 5, bokstav a, 11-7, nr. 6 og 11-9, nr. 5, jf. kommuneplanføresegn punkt 1.13 og punkt 5.1, jf. 1-5 og 1-8, 3. ledd for oppføring av einebustad på gnr. 146, bnr. 65 og legging av avlaupsleidningar til sjø. Grunngjeving: 1) Dispensasjon for bygging i LNF-område: Her viser me til dispensasjon gjeve til dei to nærliggjande tomtane 146/62 og 146/63. Grunngjeving vert såleis likebehandling. Arealet er dessutan lite eigna til landbruksføremål.

2) Dispensasjon for bygging innanfor kommunal byggjegrense til sjø: Tilkomst til sjø vert ikkje råka ved bygging på eigedomen, då det går veg mellom eigedomane og sjøen. Friluftsliv, natur og kulturmiljø vil verta ivaretekne på lik linje som det er i dag. Det er om lag 80 m med jordbruksland mellom vegen og sjøen. Strandsona vert såleis ikkje meir privatisert ved å gje dispensasjon. I dette tilfellet vurderer me at vegstykket framom tomtane mot sjøen lagar ei naturleg avgrensing mot sjø, og såleis opnar for ei revurdering av grensa sett i sjø- og strandsoneplanen for funksjonell strandsone langs desse tomtane (gnr. 146/64 og 65). Det bør i tillegg nemnast at klagar ved fleire tidlegare høve har vore i kontakt med administrasjonen, der det er blitt gjeve signal om at tomtane skulle kunna byggjast på. Formålet området er sett av til i kommuneplanen og plan- og bygningslova sine formål vert ikkje vesentleg tilsidesette. Fordelane samla sett med å gje dispensasjon er etter vårt syn klart større enn ulempane. AVRØYSTING Alternativ avrøysting RÅdmannen sitt framlegg - 0 røyster Fellesframlegg - 7 røyster (2KRF,1H,2AP,2FRP) PL - vedtak: "Klage motteke 21.03.18 vert teken til følgje og vedtak av 26.02.18, saksnr. 042/18, vert oppheva. Med heimel i plan- og bygningslova 19-2 vert det gjeve dispensasjon frå arealdelen i kommuneplanen 11-6, 11-7, nr. 5, bokstav a, 11-7, nr. 6 og 11-9, nr. 5, jf. kommuneplanføresegn punkt 1.13 og punkt 5.1, jf. 1-5 og 1-8, 3. ledd for oppføring av einebustad på gnr. 146, bnr. 65 og legging av avlaupsleidningar til sjø. Grunngjeving: 1) Dispensasjon for bygging i LNF-område: Her viser me til dispensasjon gjeve til dei to nærliggjande tomtane 146/62 og 146/63. Grunngjeving vert såleis likebehandling. Arealet er dessutan lite eigna til landbruksføremål. 2) Dispensasjon for bygging innanfor kommunal byggjegrense til sjø: Tilkomst til sjø vert ikkje råka ved bygging på eigedomen, då det går veg mellom eigedomane og sjøen. Friluftsliv, natur og kulturmiljø vil verta ivaretekne på lik linje som det er i dag. Det er om lag 80 m med jordbruksland mellom vegen og sjøen. Strandsona vert såleis ikkje meir privatisert ved å gje dispensasjon. I dette tilfellet vurderer me at vegstykket framom tomtane mot sjøen lagar ei naturleg avgrensing mot sjø, og såleis opnar for ei revurdering av grensa sett i sjø- og strandsoneplanen for funksjonell strandsone langs desse tomtane (gnr. 146/64 og 65). Det bør i tillegg nemnast at klagar ved fleire tidlegare høve har vore i kontakt med administrasjonen, der det er blitt gjeve signal om at tomtane skulle kunna byggjast på. Formålet området er sett av til i kommuneplanen og plan- og bygningslova sine formål vert ikkje vesentleg tilsidesette. Fordelane samla sett med å gje dispensasjon er etter vårt syn klart større enn ulempene." Saksopplysningar: Politisk handsaming Saka skal avgjerast i plan- og kommunalteknisk utval.

Dersom plan- og kommunalteknisk utval ikkje tek klagen til følgje, skal saka vidare til Fylkesmannen i Hordaland for endeleg handsaming. Dersom plan- og kommunalteknisk utval tek klagen til følgje, vert vedtaket eit nytt enkeltvedtak som partane kan klaga på. Vedtaket skal sendast til regionale styresmakter som skal ha vedtaket til klagevurdering. Saksopplysningar Eigedom: gnr. 146, bnr. 65, Reigstad Søndre. Heimelshavar: Cato Stamnes. Tiltakshavar: Cato Stamnes og Kari Kaland Stamnes. Klagar: Cato Stamnes og Kari Kaland Stamnes. Saka gjeld Saka gjeld søknad om dispensasjon for oppføring av einebustad på gnr. 146, bnr. 65. Det vart gjeve avslag på dispensasjonssøknaden i vedtak datert 26.02.2018 saknr. 042/18: "Med heimel i plan- og bygningslova 19-2 vert det ikkje gjeve dispensasjon frå arealdelen i kommuneplanen 11-6, 11-7, nr. 5, bokstav a, 11-7, nr. 6 og 11-9, nr. 5, jf. 1-5 og 1-8, 3. ledd for oppføring av einebustad på gnr. 146, bnr. 65 og legging av avlaupsleidningar til sjø." Kommunen mottok 21.03.2018 klage på vedtaket av 26.02.2018 saknr. 042/18 frå Cato Stamnes og Kari Kaland Stamnes. Planstatus Eigedomen ligg i uregulert område innanfor det som i kommuneplanen sin arealdel er definert som LNF-område og innanfor 100-metersbeltet langs sjøen, jf. plan- og bygningslova 1-8, 1. ledd. Kommunen har fastsett byggegrense i plankart for kommuneplanen sin arealdel og kommunedelplan for sjø- og strandsone, som skal gjelda framfor 100 meter byggegrense til sjø, jf. kommuneplanføresegn punkt 1.13. Utsnitt frå kommuneplankart (blå pil syner gnr. 146, bnr. 65 og grå stipla linje aust/søraust for eigedomen syner byggjegrensa mot sjø):

Dispensasjon Tiltaket krev dispensasjon frå plan- og bygningslova 11-6, 11-7, nr. 5, bokstav a), 11-7, nr. 6 og 11-9, nr. 5, jf. 1-5 og 1-8, 3. ledd. Klage Det er i klagen mellom anna synt til at omsyna som ligg bak føresegna det er søkt dispensasjon for ikkje vil verta vesentleg tilsidesett, og at fordelane ved å gje dispensasjon er klårt større enn ulempe. Tilkomst til sjø vert ikkje råka ved bygging på eigedomen, då det går veg mellom eigedomane og sjøen. Friluftsliv, natur og kulturmiljø vil verta ivaretekne på lik linje slik det er i dag. Det er om lag 80 meter med jordbruksland mellom vegen og sjøen. Det ligg eit stort industribygg ved sjøen, som ikkje er fint frå sjøsida. Nytt hus vil vere ei oppgradering av området, også frå sjøsida. Kommunen har gjeve dispensasjon til bygging på 2 tomter. I arealdelen i kommuneplanen står det at det skal leggjast til rette for klyngjetun i LNF-område, og søknaden er i samsvar med dette ynsket. Kommunen syner elles til motteken dispensasjonssøknad. Vurdering Det er i klagen synt til at tilkomst til sjø ikkje vil verte råka ved tiltaket. Rådmannen kan ikkje sjå at det er lagt vekt på endra/redusert tilkomst til sjø i samband med handsaminga av dispensasjonssøknaden. Rådmannen vurderer at det ikkje er noko konkret punkt i kommunen sitt vedtak å gje medhald i, og finn at klagar ikkje kan få medhald i klagen på dette punktet. Det er i klagen synt til eit klipp frå nettsida til regjeringen.no om at byggeforbodet i 100-metersbelte langs sjø ikkje er absolutt og kan fråvikast gjennom planar og dispensasjonar. Rådmannen har ved handsaming av søknaden lagt vekt på at kommunen i kommunedelplan for sjøog strandsone har fastsett byggegrense langs sjø- og strandsone, jf. føresegn punkt 1.13 og plankart, jf. plan- og bygningslova 1-8, 3. ledd. Denne grensa skal gjelde framfor den generelle 100 metersgrensa til sjø i plan- og bygningslova 1-8, 2. ledd. "Byggegrense mot sjø er konkret vurdert i samband med utarbeiding av kommunedelplan for sjø- og strandsone. Planen vart vedteke av Osterøy heradsstyre i møte 21.02.2018 saksnr. 013/18 og mindre endring av kommuneplanen sin arealdel vart vedteke i etterfylgjande sak med saksnr. 014/18. Rådmannen vurderer at arealdelen i kommunedelplanen for sjø- og strandsone har vore gjennom ein omfattande prosess, og det bør difor ikkje gjevast dispensasjon frå byggegrense fastsett i plankart, jf. kommuneplanføresegn punkt 1.13, berre nokre dagar etter planen er vedteken. Omsyna bak regelen det er søkt dispensasjon i frå vil ved ein dispensasjon verte vesentleg tilsidesett." Rådmannen vurderer at kommunen dermed har gjort slik det er synt til at kommunen kan gjera i utklippet frå nettsida til regjeringen.no. Rådmannen vurderer at klagar ikkje kan få medhald på dette punktet. Det er i klagen synt til at eksisterande veg går ned til eit stort industribygg, som ikkje er fint frå sjøsida, og at nytt bustadhus vil vere ei oppgradering av området. Rådmannen legg til grunn at det er eksisterande garveribygning på gnr. 146, bnr. 17 det her er synt til. Kommunen har motteke fylgjande teikningar av bustadhuset som er planlagt oppført på gnr. 146, bnr. 65:

Utsnitt frå situasjonsplan: Utsnitt frå terrengprofil: Kommunen har ikkje motteke fasadeteikningar av tiltaket, men har som vedlegg til klagen motteke fotomontasje som syner plassering av nye bygningar på gnr. 146, bnr. 62, 63, 64 og 65. Utsnitt frå fotomontasje: Rådmannen vurderer at bustaden på gnr. 146, bnr. 65 på fotomontasje og bustaden på motteken terrengprofil ikkje er like. Rådmannen vurderer vidare at sjølv om eit tiltak er finare enn eksisterande

bygningar i eit område, er ikkje dette avgjerande for arealbruken i eit område. Ulempa med dispensasjon vil framleis mellom anna vere at dispensasjon kan undergrave kommuneplanen som informasjons- og avgjerdsgrunnlag. Ut frå omsynet til offentleggjering, samråd og medverknad i planprosessen er det viktig at endringar i planar ikkje skjer ved dispensasjon, men i samband med kommuneplanlegging og utarbeiding av reguleringsplanar. Dersom kommunen har ynskje om bustadbygging i LNF-område skal dette skje i plansamanheng, til dømes ved å endra arealet til LNFområde der spreidd bustadbygging er tillate, jf. plan- og bygningslova 11-7, nr. 5, bokstav b). Sidan dette ikkje er gjort, vurderer rådmannen at gjeldande kommuneplan skal leggjast til grunn, og det er ikkje høve til å nytte arealet til bustadbygging, jf. plan- og bygningslova 11-7, nr. 5, bokstav a), jf. kommuneplanføresegn punkt 5.2. Rådmannen vurderer at det ikkje har kome fram nye moment i klagen som fører til at tidlegare vurdering bør endrast, og klagar får ikkje medhald på dette punktet. Det er i klagen synt til at kommunen har gjeve dispensasjon til oppføring av bustadhus på to av eigedomane. Rådmannen legg til grunn at dette gjeld gnr. 146, bnr. 62 og 63. Plan- og kommunalteknisk utval gav i møte 16.11.2016 saknr. 095/16 dispensasjon til oppføring av bustadhus på gnr. 146, bnr. 62. "Det vert i medhald av plan- og bygningslova 19-2 gjeve dispensasjon frå arealdelen i kommuneplanen, jfr. same lov 1-6, 11-6, 11-7, nr. 5 til oppføring av bustadhus på gnr. 146/bnr. 62 Søndre Reigstad." Plan- og kommunalteknisk utval gav i møte 16.11.2016 saknr. 096/16 dispensasjon til oppføring av bustadhus på gnr. 146, bnr. 63. "Det vert i medhald av plan- og bygningslova 19-2 gjeve dispensasjon frå arealdelen i kommuneplanen, jfr. same lov 1-6, 11-6, 11-7, nr. 5 til oppføring av bustadhus på gnr. 146/bnr. 63 Søndre Reigstad." Rådmannen legg til grunn at desse 2 eigedomane ligg utanfor 100-metersbelte langs sjø, og dermed ikkje treng dispensasjon frå plan- og bygningslova 1-8. I samband med utarbeiding av ny sjø- og strandsoneplan i Osterøy kommune vart ny byggegrense langs sjø trekt slik at desse 2 eigedomane ikkje kjem i strid med byggegrensa mot sjø, jf. plankart, jf. føresegn 1.13. Rådmannen vurderer at det er krav om 2 ulike dispensasjonar frå arealdelen i kommuneplanen for oppføring av bustad på gnr. 146 bnr. 65, medan det på gnr. 146, bnr. 62 og 63 berre er krav om 1 dispensasjon frå arealdelen i kommuneplanen for oppføring av bustad. Rådmannen vurderer at sakene ikkje er like, og dermed ikkje kan samanliknast. Rådmannen vurderer at det ikkje har kome fram nye moment i klagen som fører til at tidlegare vurdering bør endrast, og klagar får ikkje medhald på dette punktet. Det er i klagen synt til at på Breisten er husa bygde langt innanfor 100-metersbelte. Rådmannen legg til grunn at Breistein ligg i Bergen kommune, og kan ikkje sjå at det er krav om å vurdere plangrunnlaget i nabokommunen ved handsaming av søknader i Osterøy kommune. Rådmannen vurderer at det er gjeldande planar i Osterøy kommune som skal leggjast til grunn for handsaminga av byggesøknader i Osterøy kommune. Det finst ulike stader på Osterøy der gjeldande regelverk/kommuneplan/reguleringsplan på utbyggingstidspunktet har gjeve rom for oppføring av bustad og andre tiltak langs sjø. Rådmannen vurderer at det ikkje har kome fram nye moment i klagen som fører til at tidlegare vurdering bør endrast, og klagar får ikkje medhald på dette punktet.

Det er i klagen synt til at det på garden sør om oss vart bygd ein einebustad i 2011 som ligg om lag 60 meter frå sjøen. Rådmannen har ikkje funne nokon bygning på kartet som høver til denne påstanden. Dersom det er meint gnr. 146, bnr. 52 ligg denne einebustaden vel 80 meter frå sjø. Formannskap handsama dispensasjonssøknaden i møte 26.08.2009 saksnr. 139/09 og gjorde fylgjande vedtak: Formannskapet som det faste utval for plansaker finn at særskild grunn ligg føre til å gje dispensasjon, jf. plan- og bygningslova 7. Søknaden vert imøtekomen. Særskild grunn: Tomta er på ca. 1 mål og vart frådelt frå hovudbruket til byggetomt med eige gardsog bruksnr. på ca. 1970-talet. Seinare vart det gjeve utsleppsløyve som vart fornya den 23.02.2007 og er gyldig til 23.02.2010. Det er ikkje dyrka mark eller beiteland på den omsøkte tomta. Hovudbruket er nedlagd, og det er ikkje drift på hovudbruket. Det er best samfunnsmessig at det etablerer seg folk i området, og at landskapet vert stelt og ivareteke. Det skal vera ope for ålmenn ferdsel. Det omsøkte arealet er og av ein slik karakter at det ikkje er mogeleg å koma ned til sjøen over eigedomen. Rådmannen legg til grunn at dispensasjonssøknaden som gjeld gnr. 146, bnr. 52 var motteke 05.12.2008 og vart handsama etter gjeldande plan- og bygningslova (1985). Søknad om dispensasjon som gjeld gnr. 146, bnr. 65 kom inn til kommunen 20.12.2017 og søknaden skal handsamast etter ny gjeldande plan- og bygningslov (2008). Rådmannen legg til grunn at det mellom anna i samband med lovendringa skjedde ei innskjerping av krava til bygging i strandsona. Rådmannen vurderer at det ikkje kan leggjast vekt på vurderingar som vart gjort etter tidlegare regelverk og før ny plan- og bygningslov vart vedteke. Rådmannen vurderer at det ikkje har kome fram nye moment i klagen som fører til at tidlegare vurdering bør endrast, og klagar får ikkje medhald på dette punktet. Det er i klagen synt til at det under skildring i kommuneplanen for 2011-2023 står at det skal leggjast til rette for klyngjetun i LNF-område, og at søknaden er i tråd med kommunen sitt ynskje om slik busetnad. Rådmannen legg til grunn at klyngjetun i LNF-område skal plasserast i LNF-område der spreidd busetnad er tillate, jf. plan- og bygningslova 11-7, nr. 6, bokstav b). Gnr. 146, bnr. 65 ligg ikkje innanfor område der spreidd busetnad er tillate, og er dermed ikkje innanfor eit område der kommunen ynskjer at det skal leggjast til rette for klyngjetun. Gnr. 146, bnr. 65 ligg i LNF-område der det berre er tillate med tiltak i samband med stadbunden næring som vil seie bygning, anlegg eller bruk som det av omsyn til drifta av garden er naudsynt å lokalisera på eigedomen, jf. kommuneplanføresegn punkt 5.2, jf. plan- og bygningslova 11-7, nr. 5, bokstav a). Rådmannen vurderer at det ikkje har kome fram nye moment i klagen som fører til at tidlegare vurdering bør endrast, og klagar får ikkje medhald på dette punktet. Konklusjon Rådmannen rår til at klage motteke 21.03.2018 ikkje vert teke til fylgje, vedtak av 26.02.2018 saknr. 042/18 vert oppretthalde og saka vert send til Fylkesmannen i Hordaland for handsaming

Fra: Thomas Bjørkeland <Thomas.Bjorkeland@sjofartsmuseum.no> Sendt: mandag 15. januar 2018 13.31 Til: Anders Strandheim Wahlborg Kopi: Marit Nedreli Emne: Vedr. Oversender søknad til uttale - Søknad om dispensasjon for oppføring av einebustad - gbnr 146/65, Osterøy kommune. Forholdet til marine kulturminne. Vedr. Oversender søknad til uttale - Søknad om dispensasjon for oppføring av einebustad - gbnr 146/65, Osterøy kommune. Forholdet til marine kulturminne. Me viser til brev motteke 11.01.2018. Saka har vore til vurdering ved Bergens Sjøfartsmuseum. Museet kjenner ikkje til marine kulturminne i Innegardsvika i Osterøy kommune som kan bli direkte råka av tiltaket. Museet har ingen andre merknader til det planlagde tiltaket. Det er likevel mogleg at det ligg kulturminne i det aktuelle området. Me gjer derfor merksam på at tiltakshavaren pliktar å gje melding til museet dersom ein under arbeid i sjøområda finn skipsvrak, keramikk eller andre marine kulturminne. Dersom kulturminne på sjøbotnen kan bli råka av tiltaket, må arbeidet under vatn straks stoppast. Verksemda må i så fall ikkje takast opp att før museet har undersøkt og eventuelt frigjeve området. Eventuelle brot på desse vilkåra vil være i strid med føresegnene i Lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminne. Venleg helsing for STIFTELSEN BERGENS SJØFARTSMUSEUM Thomas Bjørkeland Marinarkeolog 55549611 E-postadresse: marinarkeologi@bsj.uib.no

Sakshandsamar, telefon Hege Brekke Hellesøe, 5557 2352 Vår dato 31.01.2018 Dykkar dato 11.01.2018 Vår referanse 2018/592 421.3 Dykkar referanse 18/85 Osterøy kommune Rådhuset 5282 Lonevåg Uttale til dispensasjon til oppføring av bustad på gnr. 146 bnr. 65, Osterøy Vi viser til brev frå kommunen datert 11.01.2018. Saka gjeld søknad om dispensasjon for oppføring av einebustad på gnr. 146 bnr. 65. Det er også søkt om dispensasjon for oppføring av einebustad på gnr. 146 bnr. 64, men den er sendt som eigen sak. Eigedomen ligg i uregulert område innanfor det som i kommuneplanen sin arealdel er definert som LNF-område og innanfor 100-metersbelte langs sjø. Avlaupsleidning i sjø ligg innanfor område for framtidig akvakulturområde. Fylkesmannen si vurdering Kommunen kan berre dispensere dersom omsynet bak det formålet området er sett av til i arealdelen av kommuneplanen og plan- og bygningslova sine formål ikkje vert vesentleg tilsidesette. I tillegg må fordelane ved å gi dispensasjon vere klart større enn ulempene, jf. plan- og bygningslova (pbl.) 19-2 andre ledd. Arealdelen av kommuneplanen har vore gjennom ein omfattande prosess, og er vedteken av kommunestyret. Det skal såleis ikkje vere kurant å gjera unntak frå gjeldande plan. Ut ifrå omsynet til offentlegheit, samråd og medverknad i prosessen er det viktig at endringar ikkje skjer ved dispensasjonar, men at endringane vert handsama etter reglane om kommuneplanlegging og reguleringsplanlegging, jf. Ot. prp. 32 (2007-08) s. 242. Tomten ligg om lag 80 meter frå sjøen i bratt terreng. Det er veg, fulldyrka jord og litt skog mellom tomta og sjøen. Det er Fylkesmannen si vurdering at tiltaket vil vere godt synleg frå sjøen og vil ha negativ innverknad på kulturlandskapet. Etter det vi kan sjå er det også sett av områder til bustad i nærleiken. Det burde vere mogleg å finne bustad i nærleiken utan å tilsidesette kommuneplanen. Det ligg også fleire andre frådelte tomtar i nærleiken som det ikkje er bygd på (på gnr. 146 bnr. 64 er det allereie søkt om å få bygge). Vi vurderer difor presedensverknaden for stor i denne saka. Fylkesmannen i Hordaland Postadresse: Postboks 7310, 5020 Bergen Besøksadresse: Statens hus, Kaigaten 9, Bergen Telefon: 55 57 20 00 Kommunal- og samfunnsplanavdelinga Kontakt: www.fylkesmannen.no/melding Nettside: www.fylkesmannen.no/hordaland Org.nr: 974760665

Fylkesmannen rår ifrå dispensasjon til bygging av bustad på gnr. 146 bnr. 65. Vi ber om å få tilsendt kommunen sitt vedtak i saka til eventuell klagevurdering. Med helsing Egil Hauge fagdirektør Hege Brekke Hellesøe rådgjevar Brevet er godkjent elektronisk og har derfor inga underskrift. 2

Y 303700 Y 303800 X 6712100 X 6712000 X 6712000 X 6711900 X 6711900 Y 303700 Y 303800 Grensene i kartet kan innehalda feil 31.08.2018 Målestokk 1:1000 Osterøy kommune