Saksframlegg Saksmappe 2012/2724-48 Saksbehandlar Hilde Kjelstrup Saksgang Saksnr Utval Møtedato Forvaltningskomiteen Behandling klage lovbrotsgebyr - 199/171, 172 - mellombels tilkomstveg - Grunnavåg hyttefelt - Halsnøy Innstilling frå rådmannen: Kvinnherad forvaltningskomite tek ikkje klagen til følgje og opprettheld sitt vedtak av 03.05.2017 som følgjer: Kvinnherad forvaltningskomite vedtek med heimel i plan og bygningslova (pbl) 32-8, pkt b og Byggesaksforskrifta (SAK10) 16-1 b), at det vert utferda følgjande lovbrotsgebyr i samband med bygginga av ikkje omsøkt tilkomstveg i Grunnavågen hyttefelt: 1. Lovbrotsgebyr stort kr 37.500,- til tiltakshavar Øybygg A/S som utfører tilkomstveg på 199/165, 170, 171,172 utan at det ligg føre naudsynt løyve. (SAK 16-1. b)2.) 2. Lovbrotsgebyr stort kr 5 000,- til eigarane av 199/171 som lar utføra tilkomstveg på eigedommen utan at det ligg føre naudsynt løyve. (SAK 16-1. b)1.) 3. Lovbotsgebyr stort kr 5 000 til eigarane av 199/172 som lar utføra tilkomstveg på eigedommen utan at det ligg føre naudsynt løyve. (SAK 16-1. b)1.) Saksutgreiing: Klagar: Omega Areal, på vegne av Øybygg AS Påklaga behandling og vedtak, forvaltningskomiteen 03.05.2017: Behandling forvaltningskomiteen: Innstilling frå rådmannen: Kvinnherad forvaltningskomite vedtek med heimel i plan og bygningslova (pbl) 32-8, pkt b og Byggesaksforskrifta (SAK10) 16-1 b), at det vert utferda følgjande lovbrotsgebyr i samband med bygginga av ikkje omsøkt tilkomstveg i Grunnavågen hyttefelt: 1. Lovbrotsgebyr stort kr 37.500,- til tiltakshavar Øybygg A/S som utfører tilkomstveg på 199/165, 170, 171,172 utan at det ligg føre naudsynt løyve. (SAK 16-1. b)2.) 2. Lovbrotsgebyr stort kr 5 000,- til eigarane av 199/171 som lar utføra tilkomstveg på eigedommen utan at det ligg føre naudsynt løyve. (SAK 16-1. b)1.) 3. Lovbotsgebyr stort kr 5 000 til eigarane av 199/172 som lar utføra tilkomstveg på eigedommen utan at det ligg føre naudsynt løyve. (SAK 16-1. b)1.) side 1
Behandling i Forvaltningskomiteen den 03.05.2017 NYTT FRAMSETT FORSLAG FRÅ OTTO BENJAMINSON, KRF: Som administrasjonen, men kr. 10000,- i punkt 1, og kr.1000,- i punkt 2 og 3. Røysting: O.Benjaminson sitt forslag fekk 3 røyster (Ingrid K.Eide, Øyvind Utne og Otto Benjaminson) og fall. Rådmannen si innstilling fekk 4 røyster og vart vedteke. Vedtak frå Forvaltningskomiteen den 03.05.2017 Kvinnherad forvaltningskomite vedtek med heimel i plan og bygningslova (pbl) 32-8, pkt b og Byggesaksforskrifta (SAK10) 16-1 b), at det vert utferda følgjande lovbrotsgebyr i samband med bygginga av ikkje omsøkt tilkomstveg i Grunnavågen hyttefelt: 1. Lovbrotsgebyr stort kr 37.500,- til tiltakshavar Øybygg A/S som utfører tilkomstveg på 199/165, 170, 171,172 utan at det ligg føre naudsynt løyve. (SAK 16-1. b)2.) 2. Lovbrotsgebyr stort kr 5 000,- til eigarane av 199/171 som lar utføra tilkomstveg på eigedommen utan at det ligg føre naudsynt løyve. (SAK 16-1. b)1.) 3. Lovbotsgebyr stort kr 5 000 til eigarane av 199/172 som lar utføra tilkomstveg på eigedommen utan at det ligg føre naudsynt løyve. (SAK 16-1. b)1.) Saksutgreiing side 2 Historikk I opprinneleg reguleringsplan godkjent 19.06.2008 var hyttefeltet planlagt med gangveg, ikkje køyreveg til tomtene. Til dei øvste tomtene mot aust, vart gangvegen svært bratt. Då dei 2 første hyttene på eigedommane 199/171 og 199/172 vart bygde øvst i feltet mot nordaust, vart hyttene trekt sørover og gangvegen vart godkjent i ein sving nord for hyttene og opp til øvste platå. På denne måten vart vegen lengre og med mindre stigning. Vegen vart bygd som køyreveg (anleggsveg iflg utbyggjar) utan at dette var omsøkt eller avklara med kommunen eller naboar. Vegen vart bygd med ei høg fylling mot naboeigedommen 199/7 i nord. Kommunen vart gjort merksam på tilhøvet av eigar av 199/7, og kalla partane inn til møte 22.10.2013. Eigar av 199/7 hevda at den bygde vegen ville meføra minka verdi for deira eigedom, vegen var ikkje i samsvar med godkjent reguleringsplan og måtte fjernast. Frå utbyggjar si side vart det hevda at vegen var å rekna som eit mellombels tiltak/anleggsveg for å sikra tilkomst i byggjeperioden (ikkje ulovleg tiltak) Konklusjonen i referatet frå møtet dagsett 29.10.12 vart at: Bruksløyve eller ferdigattest vert ikkje utferda for dei 2 hyttene før: vegen er fjerna og terrenget tilbakeført så godt det let seg gjera eller vegen føreligg i godkjent ny reguleringsplan for område og med byggeløyve etter pbl 20-1. Utbyggjar melde i frå om at dei ville gjennomføra ei reguleringsndring, og den 23.12.2012 vart det halde oppstartmøte. I desember 2012 vart det også gjeve midlertidige bruksøyve for dei 2 fritidseigedommane på 199/171 og 172. I bruksløyva var det krav om at: Den opparbeida tilkomst/anleggsvegen skal ikkje nyttast til køyreveg anna enne brann, redning og Figur 1: Opprinneleg reguleringsplan Figur 2: Eksisterande situasjon
sjuketransport og SKAL stengjast fysisk med kjetting og lås. Parkering skal føregå på felles parkeringsplass nedst i feltet. Seinare i fekk kommunen fleire rapportar om at vegen vart nytta som køyreveg og i ein epost frå kommunen i januar 2013, vart det presisert at dersom ikkje vilkåret i bruksløyvet vart respektert, ville bruksløyvet verta trekt tilbake. Reguleringsplanarbeidet drog ut i tid, og i brev av 19.04.2013 gjorde kommunen merksam på at det var viktig å ha framdrift i reguleringsplanarbeidet, og presiserte at: Sidan tilkomstvegen pr definisjon er eit ulovleg tiltak og tilgrensande nabo finn at vegen påfører dei store ulemper, ser vi oss nøydde til å setja ein frist for innsending av ferdig planforslag til 30.juni 2013. Utbyggjar svara i brev journalført 24.04.2013 at reguleringsplanforslag ville verta send inn i god tid før fristen, viste til referatet frå møtet 22.10.2012 og presiserte at det i det omforente møtereferatet stod at: Vegen blir pr i dag rekna for eit mellombels tiltak /anleggsveg for å sikra tilkomst i byggjeperioden. (ikkje ulovleg tiltak) (min understrekning). Reguleringsplanprosessen tok lang tid med klager og omgjering av vedtak. Til slutt vart godkjenning av planen endeleg stadfesta av Fylkesmannen i Hordaland den 20.06.2016. Godkjent reguleringsplan dagsett 18.06.2015 avgrensar den bygde vegen til 1,5 m gangveg som kan nyttast til køyreveg i ein nærare definert anleggsperiode. Lovbrotsoppfølging Pbl 32-1: Kommunen skal forfølge overtredelser av bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven Er overtredelsen av mindre betydning, kan kommunen avstå fra å forfølge ulovligheten. Beslutningen om dette er ikke enkeltvedtak. Rådmannen meiner at det vart gjort eit klart lovbrot ved at arbeidet med vegen vart igangsett utan at det var søkt eller låg føre løyve. Sjølv om dette var tenkt som ein midlertidig anleggsveg, var tiltaket uansett søknadspliktig. Utbyggjar viser i brev journalført 24.04.2013 til, at det i referatet frå møtet 22.10.2012 framgår at det er ein anleggsveg og ikkje eit ulovleg tiltak. (Sjå historikken ovanfor) Rådmannen ser at referatet er uklart på dette punktet, men tolkar det slik at dette var utbyggjar sitt synspunkt. Uansett er bygging av vegen objektivt eit klart lovbrot, og det framgår ikkje av referatet at saksbehandlar har vurder at «overtredelsen er av mindre betydning». At det var eit lovbrot, vart også presisert i kommunen sitt brev av 19.04.2013. Vurdering av type lovbrot og reaksjon Rådmannen meiner at for dette lovbrotet skal bestemmelsane i SAK10 16-1, pkt. a) 2. gjerast gjeldande: Den som utfører eller lar utføre tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 20-1, jf. 20-2 og 20-4 uten at det foreligger nødvendig tillatelse, ilegges gebyr: 1. inntil kr. 10 000 der tiltaket for øvrig er i overenstemmelse med krav gitt i eller med hjemmel i plan og bygningsloven 2. inntil kr 50 000 der tiltak ikke i det vesentlige er i samsvar med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven Rådmannen meiner at hovedansvaret for lovbrotet ligg hos utbyggjar. Dette er eit profesjonelt byggjefirma som skal kjenna plan- og bygningslova. Den bygde vegen er i strid med gjeldande reguleringsplan og dermed ikkje i det vesentleg i samsvar med krav i plan- og bygningslova. Pkt 2. ovanfor med lovbrotsgebyr inntil 50.000 skal gjerast gjeldande. Eigarane av 199/171 og 172 byggjer fritidshus, og tilkomstvegen er ein del av dette. Tiltaket elles er i det vesentlege i samsvar med krava i plan- og bygningslova, og rådmannen meiner at pkt 1 ovanfor med lovbrotsgebyr inntil kr 10.000 skal gjerast gjeldande. Utmåling av gebyr (Sak10, 16-2 Moment som kan vektleggjast: - Ved ilegging av overtredelsesgebyr må kommunen vurdere hva som er et rimelig gebyr i forhold til hvor alvorlig overtredelsen er. side 3
- Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse etter 16-1 første ledd bokstav a til e kan det legges vekt på om eventuelt pålegg som nevnt i plan- og bygningsloven 32-8 bokstav g til l er fulgt. - Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtredelsen bidrar til økonomisk gevinst, herunder om overtredelsen medfører at tiltaket eller eiendommen får en markert høyere økonomisk verdi. - Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse etter 16-1 første ledd, bokstav a, kan det legges vekt på om overtrederen åpenbart kjente til at handlingen var i strid med krav i gitt i eller med hjemmel i pbl. - Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtredelsen er gjort i vinnings hensikt. Ved vurderingen vektlegges om overtredelsen er gjort av profesjonelle aktører Lovbrotet er alvorleg all den tid at vegen med store fyllingar eksponerer seg mot omgivnadane og spesielt mot eigedommen 199/7. Utbyggjar er også ein profesjonell aktør som burde ha visst om søknadsplikta. Utbyggjar har økonomisk vinst ved at tomtene i feltet får høgare verdi med den nye vegen, og det kan dermed hevdast at tiltaket vart gjort med vinnings hensikt. Alle desse punkta medfører fullt gebyr kr 50.000. Rådmannen meiner imidlertid at det skal koma utbyggjar til gode at han har retta på tilhøva, og har utarbeidd og fått godkjent reguleringsplan for nye veg. Rådmannen tilrår på grunn av dett 25% reduksjon => lovbrotsgebyr kr 37.500. Tomtene 199/171 og 172 har også fått høgare verdi grunna vegen. Rådmannen finn ingen formildande omstende. Lova tilseier halvt gebyr for private, og lovbrotsgebyret for eigedommane vert etter dette kr 5.000 på kvar. Varsel Før lovbrotsgebyret vert vedteke, skal dei ansvarlege varslast særskilt og gjevast ein lovfesta frist på minimum 3 veker til å uttala seg frå varsel er motteke, jf. (pbl), 32-2. Varsel om lovbrotsgebyr vart sendt til dei 3 ansvarlege den 03.03.2017. Det er komen merknad frå Øybygg v/omega Areal. Merknaden er akseptert innan fristen, og viser til pbl 32-8 som seier at det berre kan ileggjast lovbrotsgebyr i dei tilfelle der lovbrotet er uaktsomt eller forsettleg. Omega Areal hevdar at det i denne saka ikkje er grunnlag for slikt gebyr. Dei viser til at den midlertidige tilkomstvegen var vist i stempla og godkjende planar, teikningar og profil frå 2011. Etter klage får nabo vart det halde synfaring og møte med kommunen. I referatet frå møtet dagsett 29.10.2012 er det skissert 2 alternative løysingar: Det eine alternativet var at vegen vart fjerna, det andre var at vegen vart freista godkjent gjennom reguleringsplanendring. Øybygg valde det sist alternativet, og arbeidet med reguleringsplanen tok lang tid. Konklusjonen er at dei signal Øybygg fekk frå kommunen må sjåast på som ein aksept på at vegen kunne liggja som bygd til reguleringsplanen eventuelt vart godkjent. Dersom det skal ileggjast bot, måtte dette vore gjort i 2012. Kommentar frå rådmannen: Rådmannen viser til saksutgreiinga, og er ikkje samd i at den midlertidige vegen framgår av godkjende teikningar for fritidsbustadane på bnr. 171 og 172. Kommunen sin reaksjon i møtereferatet frå 2012 kunne vore tydelegare, men intensjonane var at tiltaket kunne omsøkjast når reguleringsplanen var ferdig og det var avklara kva tiltak (standard på vegen) det skulle søkjast om. Såleis vart det i 2015 søkt om godkjenning av tilkomstvegen (Ephorte sak 2015/593). Det vart også gjeve løyve, men dette var gjeve på feil grunnlag og tilbaketrekt sidan reguleringsplanen ikkje var endeleg godkjent. Kommunen har også tidlegare gjort det klart at tilkomstvegen har vore sett på som eit ulovleg tiltak, og at det dermed vil bli skrive ut lovbrotsgebyr. Kommunen har imidlertid vilja venta med dette lovbrotsgebyret av di ein godkjent plan ville danna grunnlaget for graden av lovbrot og storleiken på lovbrotsgebyret. Såleis er det tilrådde lovbrotsgebyret for Øybygg A/S redusert med 25% på grunn av at dei har fått godkjent reguleringsplanen med den bygde vegen. Innstilling Rådmannen finn ikkje å ta omsyn til merknaden frå Øybygg og tilrår at det vert gjeve følgjande lovbrotsgebyr i samsvar med saksutgreiinga og kommentarane til merknaden ovanfor: Utbyggjar Øybygg A/S: kr 37.500 Eigarane av 199/171: kr 5.000 Eigarane av 199/172: kr 5.000 side 4
Vedlegg: Referat frå møte den 29.10.2012 Brev frå kommunen dagsett 19.04.2013 Brev frå utbyggjar, journalført i kommunen 24.04.2013 Varsel om lovbrotsgebyr dagsett 03.03.2017 Merknad frå Øybygg A/S dagsett 27.03.2017 KLAGEBEHANDLING, forvaltningskomiteen 02.05.2018 Klagefrist: Uttale til klagen: Klagen frå Omega Areal på vegne av Øybygg AS datert 23.05.2017 kom innan fristen Klagen har ikkje vore sendt på uttale Samandrag av klagen m/kommentarar frå administrasjonen 1. Klagar hevdar at det i tidlegare plan var lagt til grunn tilkomst til tomtene som i realiteten var lagt på ein slik måte at den ut frå stigningstilhøve ikkje kunne nyttast. Administrasjonen ser ikkje dette som relevant for vedtak om lovbrotsgebyr, då det er tiltaket i seg sjølv det er gitt lovbrotsgebyr for opparbeiding av tilkomstveg som ikkje var omsøkt. Om ein plan viser ein tilkomstveg som ikkje er praktisk mogleg og dette må endrast, så må ein uansett søkje om tiltaket jf pbl 20-1 og 20-2. 2. Klagar hevdar vidare at det i samband med byggjesøknad for fritidsbustadane på 199/171 og 199/172, i søknadspapira er vist tilkomst, murar, fylling og skjering i terrenget, og at desse situasjonsplanane og profilane gjennom tomtene er godkjent og stempla delegert vedtak. Administrasjonen er samd i at det er vist ei stipla line som tilkomst, skjering og fylling, men det er tydeleg at dette er knytt til teikningane av hyttene og ikkje ei anleggsveg, og det er då i samband med behandlinga av søknad om fritidsbustad dette er vurdert. Ein kan ikkje sjå at det i desse to søknadene er tydeleg at det søkjast om anleggsveg, og derfor er heller ikkje det behandla og gitt løyve til. 3. Klagar hevdar at ved utbygging av hyttene var tilkomsten til tomtene etablert som mellombels anleggsveg. Dette var den gang også avklara med nabo. Lovbrotsgebyret er gitt på grunnlag av at etablert anleggsveg ikkje er omsøkt at anleggsvegen vart etablert ved utbygging av hyttene endrar ikkje på dette. At etableringa var avklara med nabo gjer ikkje at ein ikkje skal søkje om tiltaket til kommunen. 4. Klagar hevdar at det under saksutgreiing for vedtaket om lovbrotsgebyr under historikk er lagt til grunn at flytting av tilkomst til trace, slik den nå ligg, var godkjent som del av byggesaka. Igjen er det ei stipla line i byggesakene som vert trekt frem som argument for at anleggsvegen er godkjent som del av byggjesøknadane. Ein ser ikkje at denne stipla lina utan tydeleg søknad om anleggsveg med t.d. bredde på vegen m.m. kan gje klagar medhald i at anleggsvegen skal ha blitt godkjent i byggjesøknadane. 5. Klagar hevdar vidare at det i eit møte med kommunen er konkludert med at anleggsvegen ikkje var ulovleg. Dette var eit møte etter at anleggsvegen var etablert og det hadde oppstått usemje med nabo om vegen og spesielt bruken av vegen. Igjen vil ein peike på at vedtak om lovbrotsgebyr er gitt på grunnlag av at tilkomstvegen ikkje var omsøkt. Det er i påklaga side 5
vedtak uttala at rådmannen ser at referatet er uklart på dette punktet, og at denne uttalen gav uttrykk for utbyggjar sitt synspunkt. Ein ser ikkje at det er komen nye moment i klagen til å vurdere dette på anna måte no, og ein held difor fast på at dette ikkje var ei uttale som endrar grunnlaget for lovbrotsgebyret. 6. Klagar hevdar vidare at eit eventuelt lovbrotsgebyr skulle vore utført i 2012. Det er ikkje tidsavgrensa når ein kan gi lovbrotsgebyr etter pbl. 32-8 og SAK10 16-1. 7. Klagar hevdar vidare at lovbrotet må vere aktlaust eller forsetteleg, noko Øybygg ikkje var. Klagar peikar her på møtet med kommunen etter etableringa, byggjesak utan tydeleg søknad om anleggsveg, at tilkomsten er innanfor regulert byggjeområde, og om interne vegar. Då anleggsvegen vart etablert bør ein kunne venta av ein profesjonell aktør som Øybygg at ein er klar over at denne type tiltak kan vere søknadspliktig, og at ein då har handla aktlaust eller forsetteleg. 8. Klagar hevdar sekundært at det pga manglande angitt bredde på tilkomst i byggjesak eller løyve, er det bruken av vegen som i tilfelle vert i strid med godkjenningar, dersom den vert nytta til køyring for anna føremål enn som anleggsveg under opparbeiding av hyttene. Når ein samanliknar ei stipla line som tilkomst i byggjesøknad, med ein anleggsveg, er det som kommentert tidlegare ikkje den forståinga kommunen har av informasjonen gitt i byggjesøknaden og det ein har gitt løyve til. Det er ikkje søkt om anleggsveg, og det er heller ikkje gitt løyve til anleggsveg. 9. Klagar hevdar at tiltaket ikkje gjev økonomisk gevinst. Ein grunngir dette med kostnaden av å etablere vegen og å endre reguleringsplan. Som klagar peikar på måtte ein endre reguleringsplanen for å endre trace på tilkomst, noko ein ifølge klagar måtte gjere uansett, då tilkomst i opphaveleg plan ikkje kunne nyttast. Dette er då ein kostnad ein måte få uansett. Det er og ein kostnad med å etablere vegen, men når kommunen har vedteke lovbrotsgebyr er det med grunnlag i at vegen aukar verdien på tomtene i feltet med vegen. 10. Klagar hevdar i utfyllande e-post frå 07.02.2018 at det ikkje er rett at Øybygg «utfører», men lar utføre, og at isolert sett tyder dette at Øybygg i tilfelle kan gis et lovbrotsgebyr under same føresetnadar som grunneigar av 199/172. I saksutgreiinga for vedtak av 03.05.2017 under vurdering av type lovbrot og reaksjon, er ikkje skiljet mellom «utføre» eller «lar utføre» det relevante drøftingstema i vurderinga av storleiken på gebyret. Vurderinga av lovbrotet og storleik på gebyr som skal gjerast gjeldande er då ikkje avhengig av om Øybygg utfører eller lar utføre tiltaket. Rådmannen ser ikkje at det er nye moment i saka som tilseier at rådmannen endrar si tidlegare vurdering. Klagen frå Omega Areal på vegne av Øybygg AS vert ikkje tatt il følgje. Vedtaket sendast til: Fylkesmannen i Hordaland, justis og forvaltningsavdelinga for endeleg avgjerd. Kopi til: Partane side 6
Vedlegg: 1. Klage frå Omega Areal på vegne av Øybygg AS 2. Saksdokument for påklaga handsaming i forvaltningskomiteen 03.05.2017 (Ikkje vedlagt denne handsaminga, men skal eventuelt leggjast ved dersom saka går vidare til fylkesmannen) side 7