FARSUND KOMMUNE Arkivsaknr: 2011/2249 Arkivkode: L12 Saksbehandler: Øystein Bekkevold Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 14/67 05.06.2014 1.gangsbehandling - Reguleringsplan Skeime nedre gnr/bnr 25/24 Administrasjonens forslag til vedtak: Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12 å legge forslag til reguleringsplan for Skeime nedre gnr/bnr 25/24 med tilhørende bestemmelser ut til offentlig ettersyn. Dette gjøres på følgende vilkår: Pkt. 1 Grense for reguleringsplanen skal justeres slik at tomt 4,5,6,7,8,9,10 og 11 samt vei til disse utgår. Pkt. 2 veg V3 og tilgrensende boligtomter 12,15 og 16 skal justeres slik at de ikke berører teig vest for tomt 3. Behandling i Teknisk utvalg - 05.06.2014: Administrasjonen fremsatte i møte følgende forslag til vilkår benevnt Pkt 3: «Før planen legges ut til offentlig ettersyn må det innreguleres sammenhengende offentlig vei fra boligfeltet helt ut til fylkesveien ved at offentlig gang og sykkelvei benevnt GS2 flyttes inn i tomt 1.» Administrasjonens forslag til vedtak med unntak av pkt 1, 2 og 3 ble enstemmig vedtatt. Administrasjonens forslag til pkt. 1 falt enstemmig. Administrasjonens forslag til pkt. 2 falt enstemmig. Administrasjonens forslag til pkt. 3 ble enstemmig vedtatt. Saksdokumenter: 1. Oversendelse av detaljreguleringsplan for Skeime Nedre gnr/bnr 25/24, m/6 vedlegg. Fra Asplan Viak AS. Datert 10.4.2014. a) Bestemmelser datert 8.4.2014.* b) Reguleringsplan datert 8.4.2014.* c) Planbeskrivelse datert 8.4.2014.* d) ROS-Skjema datert 8.4.2014.* e) Arkeologiske registreringer sluttført 14.12.2012.*
2. Melding om utført arkeologisk registrering /1 vedlegg. Fra Vest-Agder Fylkeskommune. Datert 22.1.2013. a) Arkeologiske registreringer sluttført 14.12.2012. 3. Uttalelse til varsel om regulering fra Vest-Agder Fylkeskommune. Datert 8.6.2012.* 4. Uttalelse til varsel om regulering fra Statens Vegvesen. Datert 31.5.2012.* 5. Uttalelse til varsel om regulering fra Fylkesmannen i Vest-Agder. Datert 7.5.2012.* 6. Varsel om regulering. Fra Asplan Viak. Datert 27.4.2012.* 7. Korrigert referat fra forhåndskonferanse. Fra Asplan Viak. Datert 6.3.2012.* 8. Særutskrift Behandling av forespørsel om regulering. Datert 24.1.201.2* 9. Forespørsel om regulering. Fra Asplan Viak. Datert 12.9.2011. Saksutredning 1. BAKGRUNN Grunneier av gnr. 25, bnr. 24, Axel Nesheim, ga i 2011 Asplan Viak i oppdrag å utarbeide reguleringsplan av del av eiendommen på Skeime Nedre. Hensikten er å tilrettelegge for boligbebyggelse på jordteigen på 18 daa som ligger rundt eksisterende våningshus og løe. Denne teigen ligger inntil dagens boligområde på Skeime. Det ble rettet en henvendelse til kommunen 12.9. 2011 med henvisning til PBL 12-18 om regulering av området til boligformål. Kommunen anbefalte i møte 19.1.2012 å ta deler av området opp til regulering. Eiendommen 25/24 består i tillegg av en dyrkbar utmarksteig mot Nesheim på ca. 35 daa. 2. HENSIKT MED PLANEN Hensikten med planen er å tilrettelegge for bygging av 16-20 boenheter med hovedvekt på eneboliger. Eksisterende gårdsbebyggelse er integrert i boligområdet. 3 PLANBESKRIVELSE 3.1 Eksisterende situasjon: Planområdet består av en teig på 18 daa som ligger nord for Rv. 43. Planområdet ligger sørvest for Vanse sentrum med kort veg til butikken, skole og barnehage. Planen begrenses av eiendomsgrenser mot naboeiendom i vest og nord, som er utmark- /skogsområde. I øst grenser planen mot Mellomveien. I sør grenser området til Rv. 43. Det er god kommunalteknisk infrastruktur og vegsystem i nær tilknytning til planområdet. Høyspentlinjen over området er nylig lagt i jordkabel i tråd med beliggenheten i plankartet. 3.2 Planstatus: Området er i kommuneplanen avsatt til landbruksformålformål. Arealet som søkes regulert består av halvparten dyrket mark. Resten av området har noe bebyggelse og utmarksområde som er til dels myrlendt. Den delen som ligger høyest i terrenget drives som slåttemark. De resterende deler er udyrket/utmark. Med basis i at det nylig er gitt tillatelse til å ta i bruk dyrket mark til bolig på naboområde (Reguleringsplan for Skeime gnr 25 bnr 20) ønsker grunneier å tilrettelegge hele teigen for boligbebyggelse. 3.3 Arealdisponering: Planområdet er foreslått disponert på følgende måte: Område for enebolig: 15,3 daa Område for konsentrert bebyggelse: 1,5 daa Offentlige veger: 0,8 daa Felles lekeareal for barn: 1.5 daa Sum: 18,0 daa 3.4 Atkomst og parkering: Det inngår felles avkjørsel fra Mellomvegen til området som får interne kommunale veger med regulert bredde 5m. Det er lagt opp til parkering på den enkelte tomt. 3.5 Bebyggelse: Det tilrettelegges for 15 eneboligtomter. Tomtene vil få størrelse 0,8 1,5 daa. Tomt 3 er allerede er bebygd med påstående eldre hus og uthus/låve. Maks BRA er satt til 300 m² inkl. alle bygninger. Gesims- og mønehøyder er satt til 5 og 7,5 m.
Tomt 16 er tilrettelagt for konsentrert bebyggelse med maks BYA = 50 %. Parkeringsareal inngår i beregnet BYA. Dette gir mulighet for boliger i 2 etasjer. Det ligger ikke til rette for underetasje på tomtene. Eneboliger plasseres innenfor angitte byggegrenser. Garasje / uthus kan plasseres i nabogrense etter vanlige regler. Eneboligene får gode sol- og utsiktsforhold. 3.6 Universell utforming Planområdet er relativt flatt og alle boligene kan tilrettelegges for universell atkomst. 3.7 Interesser til barn og unge trafikksikkerhet. Området ligger nær sentrale idrettsskoleanlegg med større ballplasser. Det er avsatt areal til lekeplass innenfor planområdet. Lekearealet utgjør ca. 1 daa og ligger skjermet for trafikk og sentralt i forhold til bebyggelsen. Lekeplassen utstyres med lekeapparater og deler vil være et naturområde. Et viktig element i planen er å tilrettelegge for sikker skoleveg for barn og unge i området. I uttalelse til meldingsfasen har både VA-Fylkeskommune og Vegvesenet påpekt behov for tilrettelegging for myke trafikanter og skape en sikker skoleveg for barn og unge. 3.8 Miljøkonsekvenser Planen legger til rette for boliger på dyrket mark og vil medføre endringer i kulturlandskapet. 3.9 Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er foretatt en vurdering av risiko og sårbarhet for planen. Det er ikke registrert noen risikoelementer. Se vedlagt sjekkliste for detaljer. 3.10 Konsekvenser for kommunen Planforslaget har konsekvenser for utbygging av infrastruktur og investeringer for selve feltet. Disse bæres i sin helhet av utbygger for området. 3.11 Arkeologiske registreringer Det er foretatt en omfattende arkeologisk registrering høsten 2012. Rapporten er vedlagt saken. Det ble registrert fredede kulturminner og spor av bosetting og mulige flatmarksgraver. Det må søkes Riksantikvaren om dispensasjon for å få frigitt området. 4 MERKNADER TIL OPPSTARTSMELIDNG Melding om oppstart ble gitt den 27.4.2012 Frist for uttalelse ble satt til 7.6.2012 Fylkesmannen i Vest-Agder, brev av 7.5.2012
Kommentar til Fylkesmannen i Vest-Agder fra Asplan Viak: Begrunnelsen for å regulere området til bolig er gitt i planbeskrivelsen der arealene har liten landbruksmessig verdi. Området er avsatt til LNF i gjeldende kommuneplan, men kommunen har gitt åpning for å disponere deler av området til bolig. Forholdet med at en rest av landbrukseiendom er håndtert med at teig på 35 daa mot Nesheim vurderes solgt som tilleggsjord. Kommentar til Fylkesmannen i Vest-Agder fra administrasjonen: Administrasjonen deler Fylkesmannens generelle syn om at detaljplaner som utarbeides bør være i samsvar med overordnet plan som kommune(del)plan eller områdeplan. Imidlertid må dette forhold ikke trekkes så langt at det av prinsipielle årsaker ikke kan foretas utarbeidelse av detaljplaner i strid med overordnede planer når dette etter en helhetsvurdering finnes hensiktsmessig. Administrasjonen og teknisk utvalg har ved oppstartsmelding besluttet at landbruksinteressene i dette tilfellet må vike for parsellen som ligger mellom eksisterende gårdshus, Mellomveien og fylkesveien. Parsellen er vurdert av jordbrukssjefen som dårlig egnet til landbruk i tråd med tiltakshaver betraktninger. Administrasjonen vil anbefale at teknisk utvalg opprettholder vedtaket fra møte den 19.1.2012 hvor det anbefales og regulere denne parsellen alene. Det betyr at det øvrige arealet, vest for eksisterende gårdshus, utgår fra planarbeidet og søkes innarbeidet ved fremtidig revisjon av kommunedelplan for området.
Vest-Agder Fylkeskommune, brev av 8.6.2012 Kommentar til Vest-Agder Fylkeskommune fra Asplan Viak: Forholdet til jordvernet som påpekes er vurdert, men ikke hensyntatt ut fra den jordbruksmessige betydningen området har. Forholdet til kulturminner er hensyntatt med utførte undersøkelser. Trafikkforhold er hensyntatt i planen. Kommentar til Vest-Agder Fylkeskommune fra administrasjonen: Viser til kommentar under Fylkesmannens innspill.
Statens Vegvesen, brev av 31.5.2012 Kommentar til Statens Vegvesen fra Asplan Viak: Vegvesenets merknader vedr GS veg og bussholdeplass er inkludert i planen. Kommentar til Statens Vegvesen fra Teknisk forvaltning: Vegvesenets merknader er ivaretatt i planen. Vurdering: Den senere år har vi behandlet flere små planer i og rundt Vanse sentrum. Som både Fylkesmann og Fylkeskommunen kommenterer er dette langt fra ideelt og vi er i stor grad av samme oppfatning. Det bør prioriteres å få utarbeidet en ny kommunedelplan for området som gir klare retningslinjer for utbygging, avklarer de riktige områdene for boliger og som sikrer nedbygging av matjorden. I dette tilfellet er en av parsellene velegnet for utbygging da den er liten, avskilt fra resten og ligger inneklemt i forlengelsen av eksisterende bebyggelse. Denne delen, som ligger mellom eksisterende gårdshus, Mellomveien og fylkesvegen, mener kommunen, i tråd med anbefalingene gitt i tidligere forespørsel, er egnet til boligformål. Lekeplass har fått en god og solrik plassering med skog mot nord og anbefales beholdt. Resterende arealer anbefales ikke regulert til boligrelaterte formål før en har vurdert saken
i kommunedelplansammenheng. Ut fra vurderingene ovenfor vil Teknisk forvaltning anbefale at det kun reguleres for denne delen, i tråd med tidligere anbefaling. Skissen over viser endringer for Skeime nedre foreslått av teknisk forvaltning. Konklusjon Det anbefales å legge forslaget til reguleringsplan for Skeime nedre gnr/bnr 25/24 datert 8.4.2014 og de tilhørende bestemmelser ut til offentlig ettersyn etter at følgende merknader er rettet opp. Pkt. 1 Grense for reguleringsplanen skal justeres slik at tomt 4,5,6,7,8,9,10 og 11 samt vei til disse utgår. Pkt. 2 veg V3 og tilgrensende boligtomter 12, 15 og 16 skal justeres slik at de ikke berører teig vest for tomt 3