SAKSFRAMLEGG Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning Arkivsaksnr.: 12/628-18 Arkiv: L12 1. GANGSBEHANDLING 0605_259-03 OMRÅDEREGULERING FOR HOVSMARKA NÆRINGSOMRÅDE Forslag til vedtak: 1. Forslag til områderegulering for HOVSMARKA NÆRINGSOMRÅDE sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningsloven 5-2 og 12-10. 2. Rådmannen skal før 2. gangsbehandling kvalitetssikre planen når det gjelder innhold og framstilling, samt foreta eventuelle mindre suppleringer og justeringer. 3. Det tas sikte på å oppheve følgende gjeldende reguleringsplaner: NR 259-02, HOVSMARKA NÆRINGSOMRÅDE, VEDTATT 01.11.2001, inkludert alle senere planendringer, delplaner og tilhørende bestemmelser, ved godkjenning av 0605_259-03 områderegulering for HOVSMARKA NÆRINGSOMRÅDE. 4. Før 2. gangs behandling skal det gjennomføres grunnundersøkelser i området. Det må også foretas kulturminneregistreringer. Det må vurderes om det blir behov for hensynssoner og rekkefølgebestemmelser når rapporter foreligger. Sammendrag Ringerike kommune ønsker en ny områderegulering for Hovsmarka næringsområde. Bakgrunnen er at kommunen har vedtatt salg av Ringerikshallen til formål forretning/kontor/industri, og ønsker å se dette i sammenheng med hele næringsområdet. Årsaken til at hallen skal selges er at det skal bygges ny flerbrukshall som trenger finansiering. Planen er i tråd med ønsket utvikling for området, samtidig som den fortsatt ivaretar allmenne interesser, særlig i forhold til friluftsformål. Det skilles ut et eget parkeringsareal til offentlig bruk, for å sikre tilgjengeligheten for brukere av friområdene. Stier og løyper til friluftsområdet vil også bli ivaretatt. Brukere av tennishallen vil dele parkeringsareal med nye eiere av Ringerikshallen.
Dersom salg av Ringerikshallen nyttes til forretning/industri kan dette potensielt skape mer tungtransport i området. Totalt sett vurderes det slik at det ikke forventes noen betydelig økning av trafikkmengden til og fra området. Det vil være viktig at hensynet til myke trafikanter ivaretas i planen gjennom utforming av fortau og opprettholdelse av siktlinjer. Omregulering og salg vil samlet sett kunne styrke Hovsmarka næringsområde ved at samlokalisering av bedrifter skaper et mer variert tilbud innen handel/kontor/næring i området. Før 2.gangs behandling skal det det foretas en geoteknisk vurdering av grunnforholdene. Arkeologiske registreringer skal også være gjennomført før saken går til 2.gangs behandling. Det skal gjøres en vurdering av om det ved salg av Ringerikshallen bør legges til et avtalepunkt i salgskontrakten om at bruk til idrettsformål ikke skal opphøre før ny flerbrukshall i Schjongslunden står klar. Eiendomsforvaltningen skal før 2.gangs behandling i samarbeid med Hønefoss SK Håndball og Ringerike idrettsråd komme til enighet om sandhåndballbaner evt. bør flyttes. Noen brukere av Ringerikshallen, bla. Hov ungdomsskole vil få et redusert nærtilbud for idrettsaktiviteter innendørs. Dette fører til en mindre fleksibel timeavvikling for skolen. Innledning Det foreligger et politisk vedtak om salg av Ringerikshallen (vedtatt 24.11.2011) og oppstart av reguleringsplan for området Hovsmarka næringsområde (Se saknr. 140/11). Kommunen ønsker å oppgradere hele den eksisterende reguleringsplanen, som samtidig blir konvertert til ny planlov. En viktig del av arbeidet er å legge til rette for at Ringerikshallen kan selges til forretning/kontor/industri. Hallen kan også selges som idrettshall. Tidligere område med formål regulert til allmennyttig idrett foreslås endret til friområde. Dette innebærer at det ikke lenger tillates større bygg til idrettsformål innenfor dette området. Planen ligger utenfor definert senterområde og det tillates derfor ikke detaljhandel eller kjøpesenter. Dersom hallen benyttes til næringsformål, vil trafikkmønstret endre seg noe, da med påfølgende konsekvenser for trafikksikkerhet. Det må da foretas særlige vurderinger om forholdet mellom tungtransport og myke trafikanter. Beskrivelse av saken Dagens situasjon
Innenfor området regulert til allmennyttig idrett, finner en i dag idrettshall og tennishall, samt løpestier, sandhåndballbaner, tennisbaner og mindre øvingsbane. Dette området er også i stor grad benyttet til friluftsaktiviteter, derfor benyttes også parkeringsarealet ved Ringerikshallen som parkeringsareal for brukerne av Hovsmarka. Området som i dag er regulert til forretning/kontor/industri omfatter i hovedsak byggevarehandel, samt mindre og større spesialforretninger, fargehandel og kontorer. Hovedinntrykket er at næringsområdet fremstår mer som et forretnings- og handelsområde framfor et industriområde. Noen arealer knyttet til forretninger o.l. kunne med fordel vært oppgradert med fortau og noe vegetasjon. Området som er regulert til friluftsområde er i liten grad nedbygd. Langs parkbeltet og i området for allmennyttig idrett er det registrert fredete kulturminner. Ringerikshallen er i dag mye brukt til idrettsaktiviteter og større arrangementer for lag og foreninger fra hele kommunen og nabokommuner. Denne bruken genererer mye personbiltrafikk til området særlig på kveldstid, samt noe busstrafikk i forbindelse med arrangementer. Totalt sett vurderes det at trafikkmengden vil forbli uendret eller reduseres noe i forhold til dagens bruk ved salg av Ringerikshallen til forretning/kontor/industri. Det er imidlertid sannsynlig at andelen tungtransport vil øke noe, spesielt på dagtid. Planforslaget Forslag til reguleringsplan for Hovsmarka næringsområde er utarbeidet av Ringerike kommune. Planforslaget som foreligger til behandling består av - Plankart i målestokk 1:2000 merket 1.gangs behandling - Forslag til reguleringsbestemmelser datert 31.5.2012 - Planbeskrivelse datert 31.5.2012 Gjeldende reguleringsplaner Planområdet er i dag regulert i reguleringsplan nr. 259-02, HOVSMARKA NÆRINGSOMRÅDE fra 01.11.01 Se utrykt vedlegg NR 8. Området omfatter formålene, allmennyttig idrett, forretning/kontor/industri, trafikkområde, friluftsområde og parkbelte i industristrøk. Tillatt utnyttelsesgrad for bebyggelse med formål forretning/kontor/industri er 35 % og skal ikke overstige høyde på 9.5 meter. Innenfor allmennyttig idrett er maksimal byggehøyde på 14 meter. Plantype og avgrensning Planen fremmes som en områderegulering. Ringerike kommune er forslagstiller. Området er foreslått regulert med en slik detaljeringsgrad at byggesaker kan behandles umiddelbart etter vedtak av plan. Eiendomsforhold Planområdet omfatter en rekke private og offentlige eiendommer. Innkomne innspill til planoppstart Ringerike kommune varslet, i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser, oppstart av planarbeidet til berørte parter i brev datert 21.3.2012 og kunngjorde det i Ringerikes Blad
24.3.2012, samt på kommunens nettsider. Det kom inn totalt åtte uttalelser. Disse følger vedlagt som uttrykte vedlegg. Hovedtrekkene i innspillene er referert i eget vedlegg. Forholdet til overordnede planer Planforslaget er i hovedtrekk i tråd med overordnete planer. I kommuneplanens arealdel vedtatt 30.08.07 er området regulert til friområde, erverv og bygninger med særskilt allmennyttig formål. Området faller utenfor kommuneplanens bestemmelser for senterområde. Det aktuelle området omfattes av Kommunedelplan for gående og syklende i Hønefossområdet. I planen består området av gang- og sykkelveg og blandet bil- og sykkel med fartsgrense 30 km/t. Grønn plakat dekker deler av planområdet. Det er områder her som er karakterisert til å ha meget stor verdi. Disse områdene er ikke arealer som kan bygges ned. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge (T-2/08) omfattes av denne planen. Hensynet til barn og unges interesser skal ivaretas både i forhold til trafikksikkerhet og tilgang til idrettsanlegg. Planområdet omfattes av fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur i Buskerud vedtatt 17.9.2003, samt Rikspolitiske retningslinjer for kjøpesenter. Det tillates ikke detalj- og dagligvarehandel i området. Juridiske forhold Naturmangfoldloven Det er ikke registrert arter som er truet eller sårbare innenfor planområdet. Et stykke utenfor planområdet mot nord, er det noen lavarter som er vurdert som sårbare. Det er ikke ansett at dette området vil få noe endret bruk etter ny plan. Områder som vil være avsatt til potensielt bebyggbare områder anses som lite verdifulle for miljøet. Samlet sett anses ikke planforslaget å være så omfattende at det får konsekvenser for naturmangfoldet. Økonomiske forhold Planen vil gi Ringerike kommune salgsinntekter for salget av Ringerikshallen. Det er knyttet stor usikkerhet til hvilke salgssummer det er snakk om da eiendommen legges ut på det åpne markedet og har potensielt flere utnyttelsesmuligheter. Rådmannens vurdering Den vesentligste endringen i denne planen innebærer at Ringerikshallen omreguleres til kombinert bebyggelse og anleggsformål i den hensikt å selge hallen. Formålet med salg er å samlokalisere idretten til Schjongslunden der det skal bygges en flerbrukshall som en del av en større idrettspark. Den totale halldekningen i Ringerike vil da være høyere med ny flerbrukshall enn ved nåværende situasjon. En annen viktig endring innebærer at området allmennyttig idrett endres til friområde. Dette medfører at det ikke lenger åpnes opp for større bygg og idrettsanlegg i området. Det vil være viktig å sikre allmenne interesser til friområdene. Dette sikres gjennom ivaretakelse av tilkomst med offentlig parkering og tilgjengelige stier. Tennishallen vil sikres parkeringsplasser og tilkomst ved tinglyst rett sammen med ny eier av Ringerikshallen. Innkomne merknader Vurdering av de enkelte innkomne merknader fremgår i eget vedlegg. Omfanget er beskjedent og de fleste viktigste merknadene er innarbeida i planforslaget som nå foreligger.
Det har kommet forespørsler om å kjøpe eiendom i parkbeltet. Rådmannen vil legge vekt på at parkbelte bør bestå for å skjerme området mot nærliggende boligbebyggelse. Det er i tillegg registrert kulturminner i området som må undersøkes nærmere. Idrettstilbud Det skal gjøres en vurdering av om det ved salg av Ringerikshallen bør legges til et avtalepunkt i salgskontrakten om at bruk til idrettsformål ikke skal opphøre før ny flerbrukshall i Schjongslunden står klar. Det er forespørsel om sandhåndballbanen kan flyttes. Eiendomsforvaltningen vurderer om egnet sted i Schjongslunden kan være aktuelt. Denne vurderingen må gjøres før 2.gangs behandling i samarbeid med Hønefoss SK Håndball og Ringerike idrettsråd. Infrastruktur Endret bruk av Ringerikshallen gir utfordringer i forhold parkeringsareal og hensynet til en potensiell økning av tungtransport. Det er vanskelig å forutsi virkningen av dette etter som det er uklart hva hallen vil bli nyttet til etter salg. Det må gjøres vurderinger ved byggesaksbehandlingen i forhold til blindsoner for tyngre kjøretøy. Utforming av innkjørsel og parkeringsareal til Ringerikshallen må ivareta myke trafikanters sikkerhet. Det er ikke antatt noen økning i trafikkmengden ut over dette. Det kan anlegges gang-/sykkelveg ved kjøreveg gjennom Hovsmarka næringsområde. Det finnes også parkering og adkomst for Hovsmarka friluftsområde, sandhåndballbane og tennishall med tilhørende treningsareal. Det anses som viktig å bevare denne tilgangen av hensyn til allmenheten. Tidligere parkeringsplass i tilknytning til Ringerikshallen skilles ut til to ulike parkeringsareal. Det vil bli en felles parkeringsplass som er tilgjengelig for allmenn bruk, og en parkeringsplass til felles eie for brukere av tennishall og eiere av Ringerikshallen. Parkeringsplasser skal ikke anlegges slik at parkeringen blir til hinder for sikt i kryss og avkjørsler. Trafikksikkerhetsmessig vil det være viktig å opprettholde frisiktlinjer der det oppstår potensielle farer for fotgjengere. Frisiktlinjer er vist på plankartet. Planområdet ligger innenfor konsesjonsgrense for fjernvarme. Det må tas stilling til om det bør være tilknytningsplikt i byggesaksbehandlingen. Grøntstruktur Det tillates ikke virksomhet som er til hinder for områdets bruk som friluftsområde. Skogsdrift tillates i friområde, men skogsdriften må foregå på en slik måte at ikke områdenes verdi som friluftsområde ødelegges. Skal vegetasjon fjernes eller plantes, skal dette skje i henhold til en skjøtselsplan. Vegetasjon langs fyllingskanten til gammel fyllingsplass ved Tyrimyra skal beholdes for å hindre sig fra fyllingen. Mindre bygninger og mindre anlegg som støtter opp under områdets bruk som friluftsområde, kan tillates. Samlet vurdering: Rådmannen er positiv til videre utvikling av Hovsmarka næringsområde som vil kunne gi flere arbeidsplasser i kommunen. Potensielt vil området kunne gi plass til næringer som bidrar til et mer variert arbeidsmarked i regionen.
Planene kan videre forventes å gi positive ringvirkninger for Ringerike kommune i form av etterspurte arealer til virksomheter som ikke egner seg til lokalisering i sentrumsområdene. Etter som Ringerikshallen skal selges på det åpne markedet, er det foreløpig noe uklart hva den blir solgt til, og dermed også hvordan det totale omfanget av et evt. salg vil påvirke området. Kommunen står overfor flere utfordringer i dette området. Tilkomsten for aktive brukere av Hovsmarka friluftsområde og Tennishall, kommer i potensiell konflikt med tungtransport til Ringerikshallen. Rådmannen mener at dette ivaretas gjennom forslaget til plan ved at sti og offentlig parkering bevares, og at det stilles krav om at stiforbindelser skal opprettholdes. Det stilles også krav ved byggesøknad at det skal foreligge en trafikkvurdering. Noen brukere av Ringerikshallen, bla. Hov ungdomsskole vil få et redusert nærtilbud for idrettsaktiviteter innendørs. Dette fører til en mindre fleksibel timeavvikling for skolen. Rådmannen anser at man totalt sett vil styrke idrettstilbudet i Ringerike kommune, selv om tilbudet reduseres noe for brukere i Hønefoss nord. Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler Rådmannen at planforslaget 0605_259-03 områderegulering for HOVSMARKA NÆRINGSOMRÅDE fremmes og legges ut til offentlig ettersyn. Saksdokumenter Trykte vedlegg: 1. Oversiktskart med planavgrensning. 2. Forslag til plankart, merket 1.gangs behandling nedkopiert. 3. Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 29.5.2012 4. Planbeskrivelse, datert 29.5.2012 5. Oppsummering av innkomne merknader ved oppstart, med rådmannens kommentarer, datert 31.05.2012 Utrykte vedlegg: 6. Uttalelse fra samtlige som er kommet med innspill til oppstarten. 7. Reguleringsplan 0605_259-02 med tilhørende bestemmelser, vedtatt 01.11.2001, HOVSMARKA NÆRINGSOMRÅDE 8. Grønn plakat for Hønefoss, vedtatt 30.11.00 9. Kommunedelplan for gående og syklende i Hønefossområdet, vedtatt 29.06.95 10. Kommuneplanens arealdel 2007-2019, soneplan Hønefoss, vedtatt 30.08.2007, med tilhørende bestemmelser. 11. Energi og klimaplanen for Ringerike kommune, vedtatt 02.12.10. 12. Trafikktelling Hovsmarkveien, 2008, Ringerike kommune. Ringerike kommune, 31.05.2012
Wenche Grinderud Rådmann Enhetsleder: Gunnar Hallsteinsen Avdelingsleder areal og byplankontoret: Grethe Tollefsen Saksbehandler: Ken Ove Heiberg