AKERS HUS 1r, FYLKESKOMMUNE SENTRALADMINISTRASJONEN " 3I Nesodclen kommune Postboks 123 1451 NESODDTANGEN ovic0 1-14 "A-69 Vår saksbehandler Vår dato Vår referanse (oalogisved sver) Ingeborg Ilyidsten 21.09.2009 2006/1470-30 PLAN L12/NESODDEN Telefon 22055671 Deres dato Deres referanse Nesodden kommune - Melding om vedtak i fylkesutvalgssak 133/09 - Reguleringsplan for Flaskebekk Vedlagt følger utskrift av protokoll for fylkesutvalgets behandling av ovennevnte sak i møte 17.09.2009. Fylkesrådmannen imøteser en videre dialog i saken, jfr fylkesutvalgets vedtak. Med vennlig hilsen d, Mgyborg idsten rå giver, nyere tids kulturm nner Vedlegg: Saksprotokoll for FU-sak 133/09 Kopi med vedlegg: Fylkesmannen i Oslo og Akershus Statens vegvesen Region øst Riksantilcvaren Postadresse Beseksadresse Tekton Org. nr juddisk Postboks 1200 Sentrum Schweigrardsgge 4, 0185 (+47) 22055000 NO 958381492 MVA 0107 Oslo E-post Faktunadiesse Telcfaks Org. nr-bcdiift postmottakmakershusdkno Ns 1160 Sentrom, 0107 Oslo (+47) 22055055 NO 874587222
!:, AKERSHUS FYLKESKOMMUNE Saksfremlegg Dato: Arkivref: 08.07.2009 2006/1470-24 Saksnr Utval Møtedato 133/09 Fylkesutvalg 17.09.2009 Nesodden kommune - Reguleringsplan for Flaskebekk Innstilling 1. Fylkesutvalget mener det er positivt at Flaskebekk foreslås regulert til bevaring. Fylkesutvalget opprettholder imidlertid ffikesrådmannens foreløpige innsigelse i brev datert 9.7.2009 til reguleringsplan for Flaskebekk, da planen ikke i tilstrekkelig grad vurderes å ivareta områdets verneverdi i regional og nasjonal sammenheng. 2. Reguleringsplanen har reguleringsbestemmelser som åpner for mindre endringer og tillater konvertering av hytter til helårsboliger i reguleringsplanens sone I. Dette kan over tid gi store endringer av områdets særpreg og verdi, og innebærer en mindre streng forvaltning i forhold til gjeldende komrnuneplan hvor strandsonen er avsatt til LNF-formål. Fylkesutvalget fremmer på denne bakgrunn innsigelse til reguleringsplan for Flaskebekk. 3 Fylkesulvalget ber om at det legges opp til en ytterligere dialog med kommunen vedrørende utformingen av bestemmelsene i planen. Saksprotokoll i Fylkesutvalg - 17.09.2009 Innstffling 1. Fylkesutvalget mener det er positivt at Flaskebekk foreslås regulert til bevaring. Fylkesutvalget opprettholder imidlertid fylkesrådmannens foreløpige innsigelse i brev datert 9.7.2009 til reguleringsplan for Flaskebekk, da planen ikke i tilstrekkelig grad vurderes å ivareta områdets vemeverdi i regional og nasjonal sammenheng. 2 Reguleringsplanen har reguleringsbestemmelser som åpner for mindre endringer og tillater konvertering av hytter til helårsboliger i reguleringsplanens sone 1. Dette kan over tid gi store endringer av områdets særpreg og verdi, og innebærer en mindre streng forvaltning i forhold til gjeldende kommuneplan hvor strandsonen er avsatt til LNF-formål. Fylkesutvalget fremmer på denne bakgrunn innsigelse til reguleringsplan for Flaskebekk. 2
3. Fylkesutvalget ber om at det legges opp til en ytterligere dialog med kommunen vedrørende utformingen av bestemmelsene i planen. Utvalgets behandling: Votering: 1. Fylkesrådrnannens innstilling punktene 1-2 ble vedtatt med 10 mot 3 stemmer (Frp). 2. Fylkesrådmannens innstilling punkt 3 ble enstemmig vedtatt. Utvalgets vedtak: 1. Fylkesutvalget mener det er positivt at Flaskebekk foreslås regulert til bevaring. Fylkesutvalget opprettliolder imidlertid filkesrådmannens foreløpige innsigelse i brev datert 9.7.2009 til reguleringsplan for Flaskebekk, da planen ikke i tilstrekkelig grad vurderes å ivareta områdets verneverdi i regional og nasjonal sammenheng. 2. Reguleringsplanen har reguleringsbestemmelser som åpner for mindre endringer og tillater konvertering av hytter til helårsboliger i reguleringsplanens sone I. Dette kan over tid gi store endringer av områdets særpreg og verdi, og innebærer en mindre streng forvaltning iforhold til gjeldende kommuneplan hvor strandsonen er avsatt til LNF-formål. Fylkesutvalget fremmer på denne bakgrunn innsigelse til reguleringsplan for Flaskebekk. 3. Fylkesutvalget ber om at det legges opp til en ytterligere dialog med kommunen vedrørende uormingen av bestemmelsene i planen. Viktige punkter i saken Fylkesrådmannen har fått oversendt forslag til reguleringsplan for Flaskebekk, Nesodden kommune, 5.5.2009. Fylkesrådmannen uttalte seg til varsel om oppstart av reguleringsarbeid 14.2.2006 og har gitt ytterligere innspill til reguleringsarbeidet i brev av 27.3.2006. Flaskebekk er et godt bevart eksempel på et sommerhusmiljø som vokste fram utenfor Christiania fra slutten av 1800-tallet og begynnelsen av 1900-tallet. Middelklasse og overklassegrupper bygde seg villaer i naturskjønne områder, og flyttet ut på landet om sommeren. Det gamle sommerhusmiljøet med bebyggelse, hager og struktur med veier, stier og grøntdrag, er godt bevart. Flaskebekk er av fylkeskommunen og Riksantikvaren tidligere vurdert som et kulturmiljø av regional og nasjonal verneinteresse, og mener at det er positivt og av stor betydning at området reguleres til bevaring. Fylkeskommunen har bidratt økonomisk til en kartlegging av kulturminnebestanden og til reguleringsarbeidet, og med innspill til Flaskebekk vel underveis i prosessen. 3
Fylkesrådmannen vurderer imidlertid at vesentlige sider av planforslaget er problematiske i forhold til å ivareta kulturminneverdiene som Flaskebekk er omfattet av. Flere av bestemmelsene vurderes også å være i strid med formålet med planen, som er å bevare Flaskebekks arkitektoniske, kulturhistoriske og miljømessige verdier. Fylkesrådmannen fremmet en foreløpig administrativ innsigelse til planforslaget 9.7.2009 fordi planen ikke vurderes i tilstrekkelig grad å ivareta områdets verneverdi i regional og nasjonal sammenheng. Fylkesutvalget skal i møte 17.9.2009 avgjøre om innsigelsen skal opprettholdes. Reguleringsplanen har reguleringsbestemmelser som åpner for mindre endringer og tillater konvertering av hytter i reguleringsplanens sone I. Dette innebærer en mindre streng forvaltning av strandsonen i forhold til gjeldende kommuneplan hvor strandsonen er avsatt til LNF-formål. Konvertering av hytter til helårsboliger kan over tid gi store endringer av områdets særpreg og verdi som kulturmiljø. Det samme vil økt tomteutnyttelse og eventuell bygging av nye bo- og hytteenheter kurie gjøre. Fylkesrådmannen foreslår på denne bakgrunn at fylkesutvalget fremmer innsigelse til reguleringsplan for Flaskebekk. I fylkeskommunens uttalelser til varsel 14.2.2006 og i foreløpig uttalelse datert 14.7.2009 er det stilt krav om arkeologisk registering, som p.t. ikke er bestilt. Fylkesrådmannen minner om at forholdet til arkeologien må være endelig avklart før planen kan bli endelig vedtatt. Saksredegjørelse Bakgrunn Flaskebekk ligger i skrånende terreng på vestsiden av Nesodden og er et opprinnelig sommerhusmiljø som vokste fram fra slutten av 1800-tallet og begynnelsen av 1900-tallet. Området er i dag uregulert. Flaskebekk Vel har med bakgrunn i områdets høye verneinteresser, ønsket å regulere området til bevaring. Arbeidet med reguleringsplanen har pågått i ca. 10 år, og velet har nedlagt et stort arbeid i utarbeidelsen av reguleringsforslaget, og har involvert beboere, kommunen og fylkeskommunen. Det er også foretatt en registrering av kultunninnebestanden på Flaskebeklc, på oppdrag fra Flaskebekk Vel og ved hjelp av tilskudd fra fylkesommunen. Nesodden kommunen har 5.5.2009, på bakgrunn av privat forslag fra Flaskebekk Vel, oversendt reguleringsplan for Flaskebekk til offentlig ettersyn. Fylkesrådmannen uttalte seg til varsel om oppstart av reguleringsarbeid 14.2.2006 og har gitt innspill til reguleringsarbeidet i brev av 27.3.2006. Forslaget ble behandlet i planutvalget i Nesodden 18.11.2008. Forslaget ble endret på enkelte punkter, før det ble vedtatt lagt ut på offentlig ettersyn. Fylkesrådmannen er i FU-sak 84/05 gitt delegert myndighet til å fremme innsigelse i påvente av behandling i Fylkesutvalget. Fylkesrådmannen fremmet i brev av 9.7.2009 en foreløpig innsigelse til planforslaget fordi planen ikke vurderes å ivareta områdets verneverdi i regional og nasjonal sammenheng. Fylkesrådmannen har i flere saker påpekt at Flaskebekk har kultunninneverdi i regional og nasjonal sammenheng. FyLkeskommunen har bidratt til arbeidet med tilskudd til en kartlegging av kulturrninnebestanden og til reguleringsarbeidet, og med enkelte innspill underveis i prosessen. 4
Planforslaget Reguleringsområdet omfatter hele eller deler av Nordveien, Flaskebekkveien, Strandpromenaden, Øvreveien, Lampepusserveien, Vardeveien og Sjøstrandveien med tilliggende eiendommer. Området omfatter 120 boenheter og et areal på 336 dekar. Området er i dag en blanding av helårsboliger og fritidsboliger. Planforslaget innebærer regulering av hele området til bevaring, Bevaringsområde for eneboliger og fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg, og Bevaringsområde for eneboliger og fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg, friluftsornråde, friområde og privat småbåthavn. Unntatt fra regulering til bevaring er Flaskebekkveien som hovedtrafikkåre i området, som reguleres til Offentlig trafikkåre. Videre området utenfor Flaskebekk brygge som reguleres til Offentlig trafikkområde i sjø. Reguleringplanens pkt 1.1 sier om formålet med planen: "Området foreslås regulert til spesialområde bevaring med følgende formål å bevare Flaskebekks arkitektoniske, kulturhistoriske og miljømessige verdier. Det skal legges vekt på å opprettholde Flaskebekk som ett godt bomiljø med gode kvaliteter ved å sikre at området opprettholder sin karakter basert på eksisterende samspill mellom topografi, vegetasjon og bebyggelse. Flaskebekk skal også i framtiden tjene som rekreasjonsområde for allmennheten. Det skal legges vekt på å ivareta Flaskebekks mangfoldige bygningstradisjon og miljø. I tradisjonen inngår både bygninger og hageanlegg fra ca. 1850 og framover. Reguleringsområdet inkluderer et mangfold av bolighus, fritidshus, uthus, garasjer, badehus, gamle gårdsbygg og naust. I tråd med hensynet til bevaringsformålet skal dagens nett av private veier og stier opprettholdes med nåværende standard. For offentlig vei (Flaskebekkveien) legges de til enhver tid gjeldende hav til grunn for standard. Det skal likevel i størst mulig grad tas hensyn til bevaringsformålet, lokale forhold og kulturmiljøet." Planen innebærer at eksisterende bebyggelse innenfor området skal bevares og tillates ikke revet. Riving vil i enkelte tilfeller likevel kunne tillates dersom kulturminnevernmyndigheten ikke motsetter seg dette. Soneinndeling Planområdet er delt inn i 3 soner, sone 1 nærmest sjøen, sone 2 i et midtparti og sone 3 lengst sørøst i planområdet. Innenfor sonene er det ulike grader av restriksjoner i forhold til mulighet for endringer, hvor sone 1 har de strengeste bestemmelsene, mens det i sone 2 og 3 åpnes for noe større endringer. Ulnyftelsesgrad og konvertering I alle tre sonene er det anledning til å konvertere eksisterende fritidsboliger til helårsboliger, uavhengig av tomtestørrelse. Planen tillater bare en boenhet per eiendom, unntatt der hvor to boenheter allerede er godkjent. Deler av sone 1 er i dag strandsone, noe som innebærer at det ikke tillates nye boenheter eller bygg og anlegg. I planforslaget åpnes det for mindre endringer med en utnyttelsesgrad som ikke skal overstige 7 %. 5
sone 2 åpnes det for eneboliger på tomter som ikke er mindre enn 2 mål, og en BYA som ikke skal overstige 10 %. Dette vil innebære mulighet for boliger med grurinflate på 200rn2 og større. I sone 3 åpnes det for en BYA på 12 % på minimum 1,5 mål store tomter, noe som vil innebære boliger fra 180m2 og større. Planen åpner videre for garasjer og uthus på 50m2 uten hensyn til tomtens størrelse. Trafflik,adkonislog parkering Veier og stier inngår i bevaringsformålet. Veiene på Flaskebekk er jevnt over smale. Det er regulert inn noen møteplasser. Parkering er et problem både for fastboende og for besøkende, og det er regulert inn til sammen 4 parkeringsplasser. Videre er det regulert inn felles adkomst for flere eiendommer. Vann og avlep Det legges opp til oppkobling til vann og avløp innenfor området. For at det skal kunne gis tillatelse til tiltak etter plan- og bygningslovens 93, stilles det krav til oppkobling til offentlig vann og avløp i sone 3 og krav om tilkobling til vann i sone I og 2. Det tillates sprengning av fiell blant annet i forbindelse med etablering av offentlig vann (pkt. 2.7.) Badehusene, naust og brygger Badehus, naust og brygger tillates ikke revet. Dersom disse skal gjenoppbyggets etter brann eller annen skade, skal de ha samme størrelse som det opprinnelige bygget. Maks BYA for badehus er 21m2 og gjelder hele byggverket inkl eventuell gangbro mot landsiden og verandaibrygge mot sjøen. Mak BRA (bruksareal) for badehus er 10m2. Badehus oppført før 1980 kan gjenoppføres i opprinnelig, dokumenterbar størrelse også når dette er større enn I 0m2. Kulturminneverdier Flaskebekk er et godt bevart eksempel på et somrnerhusmiljø som vokste fram rundt Christiania fra slutten av 1800-tallet og begynnelsen av 1900-tallet. Middelklasse og overklassegrupper bygde seg villaer i naturskjønne områder utenfor byen, og flyttet ut på landet om sommeren. Mye av forutsetningen for sommerhusmiljøene var utbyggingen av kommunikasjonslinjene i perioden og særlig dampbåttraflkken ved liorden. Flaskebekk er helhetlig planlagt som et sommerhusområde. Utbyggingen skjøt fart etter 1899 og 1902 da Søndre og Nordre Flaskebekk ble overtatt av selskaper som solgte tomter til villautbygging. Det gamle sommerhusmiljøet med bebyggelse, hager og struktur med veier, stier og grøntdrag, er godt bevart. Området har høy verdi i kunnskaps- og opplevelsessammenheng. Området representerer villaarkitekturen ved slutten av 1800-tallet og begynnelsen av 1900-tallet, i sveitserstil, dragestil / nasjonalromantikk, jugend og nybarokk. Mange av husene har arkitektoniske kvaliteter. 72 % (143 hus) av bygningene er fra perioden 1900-1924, noe som er den største konsentrasjonen av fritidshus fra perioden på Nesodden. Enkelte av villaene har høy autentisitet, med opprinnelige utforming og materialbruk intakt. Flere av husene er trolig produsert av en av landets tidligste ferdighusprodusenter, Strømmen trævarefabrik (1884-1929). Utover 1900-tallet er området supplert med hytter og mindre sommerhus fra forskjellige epoker. Området gjenspeiler ulike sosiale lag, med større sommerhus nærmest sjøen, og små hytter fra mellomkrigstida lenger oppe. Området preges av frodighet og har rester etter eldre hageanlegg med murer, trapper, trereker, gamle hagevekster og varmekjær hagevegetasjon. Miljøet har gamle stier og gangveier bevart, som forbindelselinjer mellom husene og fra husene og ned til badehusene ved sjøen. Langs Strandpromenaden finnes 40 badehus, den lengste badehusrekka i Osh4rden og trolig i nasjonal sammenheng, som fortsatt eksisterer. Flere av badehusene har høy autentisitet (lite endret).
Flaskebekks verneverdi er framhevet i flere sammenhenger, blant annet i NIKU's registrering av kulturminner og kultunniljøer i kystsonene på Nesodden i 1997. I registrering av kulturlandskap i Follo er Flaskebekk vurdert å inneha regional og/eller nasjonal verneverdi. Flaskebekk er av Riksantikvaren i brev av 20.03.2007 vedrørende klagesak i Øvreveien 48, vurdert å inneha verdi i nasjonal sammenheng: Oppblomstringen av sommerhus omkring de større byene fra tidlig 1900-tall og i tiårene framover, er et viktig sosialhistorisk fenornen som på landsbasis i svært liten grad er bevart gjennom formelt vern. Som kulturminne er Flaskebekk, og da særlig det området det er varslet reguleringsplan for, meget interessant og viktig. Her kan man fortsatt se, oppleve, forstå og skaffe kunnskap om sosiale og kulturelle mønstre knyttet til dette fenomenet. Områdets verdi ligger i at det har jlere ulike og godt bevarte kvaliteter og strukturer, som samlet sett gjør dette til et område av nasjonal interesse. 1:-] Kulturminnekompaniet ble engasjert av Flaskebekk vel for å lage en statusrapport for kulturminnebestanden på Flaskebekk. I rapporten skriver de: Så godt som samtlige hus har miljøverdi og mange hus har høy egenverdi. Dertil kommer elementer som selve landskapet, hager, nettverk av veier/stier, brygger, båtstøer som sammen med bebyggelsen utgjør et svært helhetlig kulturlandskap innenfor kategorien eldre landstedsmiljø. Automatisk fredete kulturrninner I fylkeskommunens uttalelser til varsel 14.2.2006 og i foreløpig uttalelse datert 14.7.2009 er det stilt krav om arkeologisk registering, som p.t. ikke er bestilt. Fylkesrådmannen minner om at forholdet til arkeologien må være endelig avklart før planen kan bli endelig vedtatt. Overordnede feringer Nesodden kommunenlan Området er i dag uregulert. Øvre deler av området er i gjeldende kommuneplan avsatt til boligområde, med krav til reguleringsplan og krav til rekkefølge ved utbygging. Videre sier retningslinjene: Det ikke er tillatt med noen utvikling av området. Dagens miljø med blanding av helårsboliger og hytter opprettholdes. Den nedre delen mot sjøen er LNF område. Her kreves i dag dispensasjon for alle former for bygging og det er ikke tillatt med nye boenheter eller bruksendring. Flaskebekk er også avmerket på kommunens Grønn Plakat som et område med store/meget store landskaps-, natur- og friluftsverdier. RPR for lanle 'n i k st- o s'øområder i Oslof ordre 'onen Området ligger innenfor virkeområdet til RPR for planlegging i kyst- og sjøområder i Oslofiordregionen der naturverdier, kulturminneverdier og rekreasjonsverdier skal forvaltes som en nasjonal ressurs: Om kulturminner og kulturmiljøer. "Det må legges vekt på å bevare karakteristiske kulturlandskap, kulturminner, kulturmiljøer og enkeltstående eksempler på den særegne kystkulturen i området." 7
Det skal legges vekt på å opprettholde og forbedre allmennhetens tilgjengelighet til strandsonen fra landsiden og sjøsiden, samt øke mulighetene for å ferdes langs sjøen. "Ved avveininger skal disse hensyn vektlegges sterkt i forhold til videre utvikling av eksisterende bolig- og fritidseiendommer." St. meld. nr. 26 2006-2007 Re 'erin ens mit olitikk o rikets mil'fftilstand: Det er et nasjonalt mål at strandsonen skal bevares som et natur- og friluftsområde tilgjengelig for alle. Regjeringen ønsker en strengere og mer langsiktig strandsoneforvaltning. Ved planlegging av ny utbygging skal det legges særlig vekt på tilrettelegging for allmennhetens bruk og tilgjengelighet til strandsonen. Den euro eiske landska skonvens'onen 2004 Konvensjonen har som mal å fremme vern, forvaltning og planlegging av landskap. Det settes fokus på hverdagslandskap, særlige verdifulle landskap og landskap i forfall. En viktig del av konvensjonen er at befolkningen skal kunne delta i påvirkningen av omgivelsene, gjennom informasjon og medvirkning i planprosesser. F Ikesdel lan for kulturminner o kulturmiftaer i Akershus 2007-2018 Målet med planen er å utarbeide en langsiktig strategi for å ivareta kulturarven i Akershus i samarbeid med kommunene, fylkesmannen og frivillige organisasjoner. Et av de prioriterte kulturminnetemaene de nærmeste 4 år er kystkulturen. Kulturlandska i Follo - re 'strerin o verdivurderin Follo har de siste tiårene gjennomgått store forandringer og arealene er stadig under press i forbindelse med utbygging av veier, nærings- og boligområder. Det kan være en fare for at denne utviklingen skjer på bekostning av viktige kulturlandskapsverdier. Det må være et mål å ta vare på verdigfulle kulturlandskap slik at vi og kommende generasjoner kan oppleve og ha mulighet til å forstå fortiden i våre omgivelser. Akershus f Ikes lan 2004-2007 2009 Aktuelle mål og strategier: - Sikre et framtidig utbyggingsrnenster med klare, langsiktige grenser mot landbruksområder, kulturlandskap og natur- og friluftsområder. Fylkesrådmannens vurdering og Viktige punkter i saken Reguleringsplanen og allmennhetens interesser i strandsonen St.meld. nr. 26 (2006-2007) - miljømeldingen, RPR for planlegging i kyst- og sjøområder i Osloflordregionen og Nesodden kommuneplan legger alle vesentlig vekt på å sikre allmennhetens interesser i strandsonen. Fylkesrådmannen vil peke på at det er uheldig at reguleringsplanen legger opp til et svakere vern av miljøet i strandsonen, enn det som gjelder i dag hvor strandsonen er avsatt til LNF-formål i kommuneplanen. Planen åpner for konvertering av fritidsboliger til helårsboliger og tillater mindre bygningsmessige endringer som over tid kan gi store endringer av områdets særpreg og verdi som kulturmiljø. Det samme vil økt tomteutnyttelse og eventuell bygging av nye bo- og hytteenheter kunne gjøre. Kulturminneverdiene På bakgrunn av Flaskebekks høye verneverdi, mener fylkesrådmannen at intensjonen om å gi Flaskebekk et formelt vern ved regulering til bevaring, er svært viktig. De fleste av sommerhus- og villamiljoer som er etablert i denne perioden, er gjennomgått langt større endringer. Et forholdsvis 8
stort antall av villaene og hyttene på Flaskebekk er godt bevarte ut fra sin opprinnelige utforming. Området har bevart hager og strukturer, som murer, veier, stier og trapper. En stor del av eiendommene har bevart sin opprinnelige størrelse. Det har imidlertid de senere årene vært et økende press i form av dispensasjonssøknader vedrørende ombygginger og tilbygginger og konvertering av fritidshusene til helårsboliger. Uten en helhetlig og gjennomtenkt styring gjennom et formelt vem, vil det være fare for at miljøet over tid endres og Flaskebekks kulturminneverdi svekkes. Fylkesrådmannen ser at det har vært en lang prosess og det er nedlagt et omfattende arbeid i reguleringsforslaget. Flaskebekk vel har i arbeidet med planen involvert berørte parter, beboere, kommunen og fylkeskommunen. Fylkesrådmannen mener at formålet med planen er svært god. Fylkesrådmannen vurderer imidlertid at vesentlige sider ved planen er problematiske i forhold til å ivareta kultunninneverdiene som området er omfattet av. Konvertering og utnyttelsesgrad Reguleringsplanen gir anledning til konvertering av hytter til helårsboliger i både sone 1, 2 og 3, uavhengig tomtestørrelse. Dette vurderes som problematisk. I kommunens saksframlegg er det redegjort for hvor mange nye helårsboliger planen legger opp til. I sone 2 er det i dag 34 boliger. Her kan 11 eksisterende fritidsboliger konverteres, og det er 5 muligheter for nye boliger når en tar hensyn til minste tomtestørrelse. Dette vil kunne medføre 16 nye boenheter i sone 2. I sone 3 er det i dag 20 boliger. Planen åpner for ca. 13 konverteringer av eksisterende fritidsboliger, og det er mulig med 7 nye boliger når det kun tas hensyn til minste tomtestørrelse. Dette vil over tid kunne medføre en betydelig økning av helårsboliger i sone 2 og 3. I sone 1 er det usikkert hvor mange helårsboliger det kan åpnes for ved konvertering. Kulturminnekompaniets rapport i 2007 viser at en forholdsvis stor andel av den opprinnelig bygningsmassen ennå er uendret på Flaskebekk. Konvertering av fritidsboliger til helårsboliger vil i tillegg til ombygginger og tilbygginger medfrre krav til vann, avløp, parkeringsdekning og blant annet større framkommelighet for utrykningskjøretøyer. Det åpnes for en mer intensiv helårsbruk av området enn i dag, blant annet i form av økt biltrafikk. Dette vil over tid åpne for vesentlige endringer i miljøet, og innebærer en fare for at bygningenes og miljøets opprinnelige preg svekkes. Også de mindre hyttene og husene er viktige deler av kulturmiljøet og forteller historien om ulik sosiale tilhørighet og ulike epoker av utbyggingen av området. Konvertering av fritidsboliger til helårs boligstandard åpner for ombygging og utvidelse av mange av fritidsboligene i området. Enkelte av fritidsboligene er svært små og vil måtte gjennomgå omfattende oppgradering og utvidelse for å tifredsstille dagens boligstandard. Dette står i direkte motsetning til planens formål, som er å ivareta Flaskebekks mangfoldige bygningstradisjon og miljø. Fylkesrådmannen er kritisk til de utnyttelsesgrader det legges opp til i planen. Eksempelvis vurderes en grunnflate på boliger på rundt 200m2 og større, som stort og gjennomgående vesentlig større enn eksisterende boliger. Det er et fåtall av boligene som i dag har en grunnflate på 200m2 eller større. Gjennomgående har eksisterende eldre boliger i sone 1 og 2, som omfatter den største delen av området, en grunnfiate på mellom 100-150m2. Mange av de opprinnelige hyttene er dessuten vesentlig mindre, helt ned til rundt 40m2 og mindre. Å tillate så store grunnfiater vil kunne åpne for omfattende ombygging av eksisterende boliger og nye boliger vil kunne skille seg ut fra eksisterende, vemeverdig bebyggelse. Det bør gjøres en større differensiering av eiendommene i planen, mht til tillatt U-grad (evnt med tillatt grunnflate på boligene og garasjer/uthus). Fylkesrådmannen vil her minne om Kulturminnekompaniets rapport om kulturminnebestanden på Flaskebekk fra 2006. Rapporten deler opp området i mindre miljøer med forskjellig særpreg (med ulike type bebyggelse). Det bør vurderes om enkelte av eiendommene med høy autentisitet bør underlegges et strengere vern. 9
Fylkesrådmannen er videre kritisk til garasjer på 50m2. Dette åpner for store dobbeltgarasjer noe som vurderes å innebære et uheldig brudd med miljøet. Så store garasjer vil være ute av skala vil i forhold til den eksisterende bebyggelsen. Veier og adkonnter Fylkesrådmannen er positiv til at eksisterende veier og stier skal bevares med nåværende avgrensninger og bredder, hvis ikke annet er angitt på reguleringskartet. Reguleringsplanen henviser til reguleringskartet, men dette viser ikke hva som er dagens situasjon og hva som vil være nytt. Det er derfor uklart hvor omfattende veiutbedringer som kan skje. Det samme gjelder for felles adkomster. Dette bør framgå tydelig av reguleringskartet. Fylkesrådmarmen vil peke på at også eksisterende veier og stier er viktige deler av den gamle strukturen i området, og viktig å bevare. Badehusene Badehusene er en viktig del av kulturrniljøet, da disse er bevart i et omfang som er unikt i regional og trolig i nasjonal sammenheng. Det er derfor viktig at disse bevares. Etter stormen 11980 gikk flere badehus tapt, og eieme har gradvis ønsket å gjenoppbygge disse. Fylkesrådmannen flnner det derfor positivt at forslag til reguleringsplanen innehar bestemmelser som regulerer tillatt utforming og størrelse. Saldbehondling I reguleringsbestemmelsenes punkt om saksbehandling, er det uklart hvilke saker som skal sendes over til fylkets kulturminnemyndighet. Det kan oppfattes som kun saker innenforfriområde, friluftsområde på land ogfriluftsområde i sjø, skal sendes til fylket. Også saker innenfor det området som er avmerket som annet kombinert formål bør oversendes, da det er her den største, vernverdige bygningsmassen finnes. Dette bør komme tydelig fram i bestemmelsen. Fylkesrådmannen vil her vise til Flaskebekks verneverdi i nasjonal sammenheng. Fylkeskommunen skal som sektormyndighet påse at statlige og regionale kulturmirmeinteresser ivaretas. Etter fylkesrådmannens vurdering er det uklart om dette i tilstrekkelig grad ivaretas slik reguleringsbestemmelsene er formulert. Oppsurnmering fylkesrådmannens verdering Fylkesrådmannen mener det er svært verdifullt at kommunen ønsker å regulere Flaskebekk til bevaring. Fylkesrådmannen mener imidlertid at det ikke bør åpnes for ytterligere konvertering av fritidsboliger til helårsboliger. Konvertering vil på sikt medføre utbyggingspress og betydelige endringer av området. Det legges opp til for høy utnyttelsesgrad for bebyggelsen i sone 1, 2 og 3, utnyttelsesgraden bør reduseres. I strandsonen bør det ikke åpnes for en mindre streng forvaltning enn det kommuneplanen gjør i dag. Det bør gjøres en større differensiering av eiendommene i planen, mht til tillatt U-grad (evnt med tillatt grunnflate på boligene og garasjer/uthus). Fylkesrådmannen vil her minne om Kulturminnekompaniets rapport om kulturminnebestanden på Flaskebekk fra 2006. Rapporten deler opp området i mindre bygningsmiljøer med forskjellig særpreg. Det bør vurderes om enkelte av eiendommene med høy autentisitet bør underlegges et strengere vern. Det bør sikres gjennom bestemmelsene at fylkeskommunen (kulturminnemyndigheten) rar oversendt saker vedrørende bebyggelsen og andre byggetiltak for hele området. 10
Fylkesrådmannen foreslår på denne bakgrunn at fylkesutvalget opprettholder innsigelsen til reguleringsplan for Flaskebekk. Fylkesrådmannen ber om at det legges opp til en ytterligere dialog med kommunen vedrørende utformingen av bestemmelsene i planen. Eventuell oversendelse til Riksantikvaren Om fylkesutvalget ikke ønsker å opprettholde innsigelsen i brev av 9.7.2009 ved politisk behandling i møte 17.9.2009 vil fylkesrådmannen på bakgrunn av nasjonale kulturminneverdier, oversende planforslaget til Riksantikvaren for selvstendig vurdering. Det vises i den forbindelse til samarbeidsplikten i henhold til "Forskrift om faglig ansvarsfordeling m.v. etter kulturminneloven" (FOR 1979-02-09 m/senere endringer) 3. hvor det står: "I saker som fylkeskommunen eller Sametinget behandler som rette myndighet etter denne forskrift skal Riksantikvaren ha underretning dersom disse fatter vedtak i strid med de faglige tilrådinger i saken og vedtaket innebærer at nasjonale verneverdier berøres. Saksbehandler: Ingeborg Hvidsten Oslo, 8.9.2009 Harald K. Horne fylkesrådmann Vedlegg: 1. Oversendelsesbrev datert 5.5.2009 med saksfremstilling og planbeskrivelse 2. Fylkesrådmarmens irmsigelse datert 9.7.2009 Utrykte vedlegg: I. Plankart 2. Høringsuttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus datert 1.7.2009 3. Høringsuttalelse fra Statens vegvesen datert 2.7.2009 4. Høringsuttalelse fra Osloordens Friluftsråd datert 14.7.2009 5. Diverse Ilustrasjonsfoto Både trykte og utrykte vedlegg er knyttet til saken elektronisk 11