UNION Eiendomsinvest Norge AS 1. kvartal 2013
2 innhold Innhold Sammendrag 3 Eiendomsporteføljen 4 Kvartalets eiendom 6 Avkastning og aksjekurs 7 Finansiering 8 Regnskap 9 Markedskommentar 10 Foto: istockphoto side 1, 2, 4, 7, 8 og 11.
3 sammendrag Sammendrag UNION Eiendomsinvest Norge AS (Selskapet) leverer en avkastning på 2,1 % i 1. kvartal 2013. UNION Eiendomsinvest Norge AS er deleier i totalt 9 næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital på vegne av Selskapet. Selskapet har levert en akkumulert avkastning på 44,3 %. Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp, som er gjenspeilet i salgene av Jogstadveien 25, Aslakveien 20 og delrealisering av Østervåg 7, samt aktiv forvaltning ved utleie av ledige arealer og forlengelse av eksisterende leiekontrakter etter overtagelse av eiendommene. Netto yield på porteføljen er 7,0 %. Selskapet har pr. 31.03.13 en eiendomsportefølje med en verdi på ca. MNOK 548,3 1, og er på utkikk etter nye investeringer. Selskapet har 154 aksjonærer. NOTER 1 justert for eierandel
4 Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen Selskapet har 9 deleide eiendommer i porteføljen, som gir årlige leieinntekter på NOK 40,2 millioner 1. Det er 34 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er 7,0 % ved utgangen av 1. kvartal. Selskapets levetid Selskapets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Oppbygging, forvaltning og avvikling. Selskapet er fortsatt i en oppbyggingsfase der fokus er å erverve gode investeringsobjekter med egenkapital som skal reinvesteres. I tillegg til dette vil forvalter ha fokus på effektiv forvaltning av de eiendommer som er ervervet av Selskapet. Det er mulighet for en treårig forlengelse av Selskapets levetid dersom aksjonærene i Selskapet ønsker dette. Solid eiendomsportefølje Per 31.03.13 bestod eiendomsporteføljen av 9 deleide eiendommer med en samlet verdi på NOK 548,3 millioner. Porteføljen består av et samlet areal på ca. 27 100 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 40,2 millioner. Gjennomsnittlig yield 2, basert på siste verdivurdering av porteføljen var 7,0 %. Det har ikke vært kjøp eller salg av eiendommer i kvartalet. Leieforhold Per 31.03.13 hadde porteføljen 34 leietakere, der de tre største er Fabricom AS, ICA Detalj AS og National Oilwell Norway AS. Det er en ledighet på 4,6 % i porteføljen. Verdivurderinger Verdivurdering av porteføljen i kvartalet viste en svak økning
Fordeling av eiendomssegmentet 0,4 % 0,1 % 2,5 % 39,9 % 57,1 % Lager Annet Parkering Handel Kontor 5 Eiendomsporteføljen i eiendomsverdiene på ca. 1,3 % fra forrige kvartal. Det er godt synlig fra verdivurderingene at aktiv forvaltning gjennom ombygging og utleie skaper en positiv utvikling. I oppbygningsfasen har Selskapet gjennomført uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene dersom de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leie kontrakter, behov for rehabilitering/ oppussing, vedlike holdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Selskapets eiendommer benyttes DNB Næringsmegling og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området. Kontor Handel 31 % 13 % Parkering Annet 14 % Lager Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke Basert på eiendomsverdi 42 % Rogaland Hordaland Vest-Agder Oslo Oslo Vest-Agder Hordaland Rogaland NOTER 1 Alle tall er justert for Selskapets eierandel 2 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6 % (6 mill/100 mill). Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper Eiendomsporteføljen Eiendom Beliggenhet Areal (m 2 ) Bruttoleie (MNOK) Leietid (År) Østervåg 7 Stavanger 4 314 6 669 999 5,9 Liamyrane 8 Bergen 11 225 11 650 908 6,6 Kanalsletta 3 Sola 15 460 25 018 400 9,3 Holmenkollveien 96 Oslo 783 1 547 883 3,5 Neuberggaten 19 Oslo 720 1 704 620 4,4 Thurmannsgate 12b Oslo 1 650 3 396 604 5,0 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % Totalt Lager Annet Parker Hande Kontor Stasjonsveien 4 Oslo 4 644 7 356 532 3,5 Buråsen 24,28 og 30 Kristiansand 7 522 14 901 495 2,0 Grev Wedels plass 7 Oslo 3 371 - - 0 % 2013 2014 Kontor Handel 2015 2016 2017 Parkering Annet 2018 2019 2020 Lager Totalt Eiendomsporteføljen på 100%-basis 49 689 72 246 441 6,0 Eiendomsporteføljen iht. UENs eierandel 27 145 40 207 038 5,9
6 kvartalets eiendom Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Kanalsletta 3 i Sola kommune. Eiendommen er i sin helhet utleid til Fabricom AS på en 10-års leiekontrakt. Bygget er under oppføring på Forus, en av Norges ledende næringsparker. Eiendomsbeskrivelse Kanalsletta ble ervervet i desember 2011 og er en kontoreiendom med en 10-års leiekontrakt. Bygget er under oppføring i Sola kommune, og bygget forventes ferdigstillet 1. august. Leietaker forventer å starte innflyttning 1. juli 2013. Eiendommen har en sentral beliggenhet på Forus Vest i et olje-, og gasscluster. Det er kort avstand til Sola flyplass og Stavanger sentrum. Av- og påkjørsel til E39 og Solasplitten er like i nærheten av eiendommen. Tomten er eiet og er på ca. 11 mål. Bygget er et fleksibelt kontorbygg med et kontorareal på ca. 15 500 m 2 og parkeringsareal på ca. 2 600 m 2. Bygget vil ved ferdigstillelse tilfredsstille energiklasse B. Leietaker Fabricom AS har signert en 10 års leiekontrakt på eiendommen. Leietakeren er et heleid selskap i GDF Suez Group. GDF Suez er et av verdens ledende energiselskaper og har over 200 000 ansatte i over 70 land. Fabricom driver hovedsakelig med vedlikehold og modifikasjon av offshore og onshore virksomheter i tillegg til konstruksjonstjenester for olje og gass industrien. Verdiutvikling Eiendommen ble overtatt i fjerde kvartal 2011, og har hatt en positiv verdiutvikling siden kjøpstidspunktet. Dette skyldes at eiendommen ble kjøpt til en attraktiv yield fordi man på kjøpstidspunktet tok utviklingsrisiko. I etterkant av kjøpet har leie markedet på Forus utviklet seg i positiv retning slik at markedsleien på Forus i dag ligger vesentlig over det som leietaker betaler per m 2.
Avkastning og aksjekurs Selskapet leverer en avkastning på 2,1 % i 1. kvartal og har siden oppstart levert en avkastning på ca. 44,3 % (inkludert utbytte). 7 avkastning og aksjekurs Avkastning i 1. kvartal 2013 Avkastningen i Selskapet ble 2,1 % for 1. kvartal. Per 31.03.13 var verdijustert egenkapital (VEK) per aksje NOK 9,48. inntekstføres som en reduksjon av kjøpesum og ikke leieinntekt. Dersom leien for Kanalsletta 3 inkluderes i direkteavkastningen vil denne øke fra 1,5 % til 2,7 %. Avkastning pr. aksje Q1 2013 Direkteavkastning 1,5 % Verdiendring 0,6 % Totalt 2,1 % Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastningen for Selskapet i 1. kvartal 2013 ble 1,5 %, hvilket er høyere enn direkteavkastningsmålet på 1,25 %. Dette skyldes i hovedsak at selskapet har tilgjengelig egenkapital fra salg i 2012 som skal reinvesteres samt at leie for Kanalsletta 3 i byggeperioden Total avkastningen for Selskapet i kvartalet var 2,1 %. Verdiendring Verdiendring i perioden utgjør 0,6 % i kvartalet, og skyldes i hovedsak positiv verdiutvikling på eiendommene. Avkastning siden oppstart Selskapet har levert en akkumulert avkastning på ca. 44,3 % siden oppstart, inkludert utbytte 2. Siden oppstart er det blitt tilbakebetalt NOK 4,08 per aksje tilsvarende ca. 37 % av gjennomsnittlig verdijustert egenkapital i selskapet. Det ble i tilegg utbetalt utbytte i Selskapet i mai 2013. NOTER 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Selskapets gjeld. Avkastning og aksjekurs Kurs Oppstart 9,50 Avkastning Q1 11 11,80 24,2 % Q2 11 12,22 3,6 % Q3 11 12,33 0,9 % Q4 11 11,91-3,4 % Q1 12 13,03 9,4 % Q2 12 1 10,31 0,8 % Q3 12 10,35 0,4 % Q4 12 2 9,29 1,8 % Q1 13 9,48 2,1 % Akkumulert 44,3 % 1 Inkl. utbytte på NOK 2,83 per aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK 1,25 per aksje.
8 Finansiering Finansiering Selskapet har nedbetalt gjeld i perioden, og per 31.03.13 har Selskapet en samlet gjeld på ca. NOK 382,6 millioner. Dette tilsvarer 70 % av verdiene i eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige rentekostnaden var 4,92 %. Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Fabricom AS 31,7 % 2 Ica Detalj AS 19,5 % 3 National Oilwell Norway AS 18,9 % 4 Asplan Viak AS 4,7 % 5 Europris Butikkdrift AS 4,7 % 6 Åsane Møbler AS 3,3 % 7 Biltema Norge AS 3,2 % 8 Sporty Intersport AS 2,3 % 9 Slemdal Mote AS 1,4 % 10 Lerpold AS 1,1 % Andre 24 ulike leietakere 9,2 % Totalt 100,0 % Mill. NOK Utløpsprofil Leieinntekter 50 40 30 20 10 0 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 År 26 20-30 Belåningsgrad Ved utgangen av kvartalet hadde Selskapet totalt NOK 382,6 millioner i langsiktig rentebærende gjeld. Verdivurderinger av Selskapets eiendommer i kvartalet gav en totalverdi på ca. NOK 548,3 millioner. Selskapets samlede belåningsgrad var 70 % ved utgangen av kvartalet. Selskapet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 65 % over Selskapets levetid. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Selskapet var 4,92 %, inklusiv lånemargin. Dette er en økning på 9. rentepunkt fra utgangen av 4. kvartal 2012, og er et resultat av økte marginer samt høyere flytende renter. Postivt yield gap Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad ved utgangen av kvartalet var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen var på ca. 7 % ved utløpet av kvartalet. Det var derfor et positivt yield gap 2 mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 212 rentepunkter. Høy rentesikring Per 31.03.13 var ca. 76 % av Selskapets langsiktige gjeld
Regnskap 9 regnskap rentesikret. Dette er en økning på 1 % fra forrige kvartal. I henhold til Selskapets prospekt skal minimum 50 % av total gjeld være rentesikret. Det var et positivt yield gap mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 212 rentepunkter. Selskapet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per 31.03.13 hadde Selskapet inngått seks rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 3,26 % eksklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 3,6 år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Selskapet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig slik at den løpende kontantstrømmen ikke vil dekke rentekostnadene. De aller fleste aktører innen næringseiendom benytter ulike rentesikringsinstrumenter i varierende grad ved finansiering av eiendom. I et marked hvor rentene faller, vil derimot rentekostnadene ikke falle i den sikrede perioden, og investor betaler derfor en høyere rente i denne perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Selskapet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Selskapets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Selskapets avkastning. NOTER 1 Selskapets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på Selskapets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 1 på side 5. 2 Differansen mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad. Resultat (Tall i TNOK) Hittil i år 2013 2012 Leieinntekter 11 931 46 387 Øvrige inntekter - 1 922 Sum inntekter 11 931 48 308 Gevinst (-tap) ved salg av eiendommer 27 269 Av og nedskrivninger varige driftsmidler 2 175 9 233 Reversering tidligere års nedskrivninger - - Annen driftskostnad 2 494 13 991 Sum driftskostnader 4 669 23 224 Driftsresultat 7 262 52 354 Finansinntekter 2 254 5 892 Finanskostnader (7 689) (34 736) Skatt 759 968 Resultat 2 586 24 478 Minoritetens andel av resultatet 564 (168) Balanse (Tall i TNOK) 31.03.13 31.12.12 Eiendeler Utsatt skattefordel 12 500 11 286 Sum immaterielle eiendeler 12 500 11 286 Varige driftsmidler 778 892 748 512 Finansielle anleggsmidler 1 543 1 647 Aksjer og andeler i tilknyttede selskaper 5 824 5 824 Sum anleggsmidler 786 259 755 983 Bank 168 563 201 140 Omløpsmidler 13 835 13 203 Sum eiendeler 981 157 981 611 Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital 187 698 153 625 Annen egenkapital 89 910 140 295 Sum egenkapital 277 609 293 920 Minoritetens andel av egenkapitalen 90 776 96 142 Gjeld Langsiktig gjeld 655 898 657 374 Leietakerinnskudd 1 500 1 500 Avsatt utbytte 27 380 10 380 Kortsiktig gjeld 18 770 18 437 Sum gjeld 703 548 687 691 Sum egenkapital og gjeld 981 157 981 611
10 Markedskommentar Markedskommentar De siste kvartalene har særlig kontoreiendommer i Oslo fått økt verdi som følge av stigende markedsleienivåer og positive utsikter. Siden sist har UNION registrert salg av større enkelteiendommer i alle de fire største byene, og finansieringsrenten i nye lån har blitt redusert som følge av synkende renter og bankmarginer. Rammevilkår og konjunkturutsikter Norsk økonomi: Fastlandsøkonomien steg med hele 3,5 % i fjor og Statistisk Sentralbyrå (SSB) sine mars-prognoser legger til grunn at veksten blir så vidt over trendvekst de nærmeste årene. Med tanke på næringseiendom venter SSB god sysselsettingsvekst, samt lave renter og beskjeden vekst i konsumprisindeksen (KPI). Økte priser på matvarer har bidratt til at årsveksten for KPI trender oppover og var på 1,9 % per april. Todelingen i norsk økonomi innebærer at NHO venter at 2 av 3 nye arbeidsplasser kommer i de oljeeksponerte fylkene Oslo, Akershus, Rogaland og Hordaland. Normalt er vekstområdene spesielt interessante for eiendomsinvestorene. Fremtidstro: Konjunkturbarometeret til Dagens Næringsliv, som måler ledernes forventninger, viser at næringslivet generelt er preget av optimisme. Konjunkturbarometerets indeks står i null når det er like mange optimister som pessimister. Undersøkelsen tatt opp i første kvartal viser et stabilt nivå på 43 og reflekterer utsikter til økt omsetning, lønnsomhet og sysselsetting. Befolkning: I fjor ble befolkningsveksten hele 1,3 % i Norge og nesten 2 % i hovedstaden. Befolkningsveksten i Norge ventes å bli ca. 1 % årlig frem til 2040. Veksten i befolkning og sysselsetting innebærer at det er gode forutsetninger for eiendomsutvikling. Renter og finansiering UNION melder om rekordlave nivåer for de lange fastrentene. 10-års swaprente ligger per 30. mars på 3,17 % og er tilnærmet uendret fra forrige rapport. DNB Markets sine anslag fra ultimo april innebærer at 10-års swaprente stiger til 3,5 % på et års sikt. Videre viser UNIONs aprilundersøkelse mot bankene at de har redusert bankmarginene i nye utlån med ca. 15 punkter i gjennomsnitt sammenlignet med første kvartal. Et typisk næringseiendomslån med varighet på fem år får en samlet finansieringsrente på ca. 4,75 %. Tyngden av nye prosjekt har en egenkapitalandel på 33 %, markert opp fra 28 % i Q1 2011. Bankene prioriterer større kunder med solide balanser, og prisingen til ulike kunder varierer mer enn i en normalsituasjon. Totalt sett fungerer lånemarkedet tilfredsstillende. Finansieringsrenten har vist en synkende tendens, noe som isolert sett er positivt for betalingsevnen, prisingen og avkastning for næringseiendom. Salgsmarkedet for næringseiendom Hittil i år har UNION registrert 30 transaksjoner over MNOK 50 for til sammen NOK 11 mrd. Storebrand har solgt to porteføljer med kjøpesentre for totalt NOK 3,5 mrd til hhv. Sektor og nyopprettede Thon Reitan AS. Videre har Norwegian Property solgt Drammensveien 149 for MNOK 695 til Orkla som planlegger nytt hovedkontor på Skøyen-adressen. Blant andre salg over MNOK 500 er Ferd Eiendom sitt salg av Aibel-bygget i Asker til Oslo Pensjonsforsikring, OSU sitt salg av Deloitte-bygget i Bjørvika til Braathen Eiendom, DNB Liv sitt salg av Granfoss Næringspark på Lysaker til Mustad Eiendom for nær MNOK 900, og Sparebanken Vest sitt 66 %-salg av sitt kommende hovedkontor i Bergen til Trond Mohn med nærstående. Videre er Reitan Eiendom i ferd med å selge en portefølje på 7 logistikk-bygg ved Trondheim til Oslo Pensjonsforsikring. UNION erfarer kjøpsinteressen som god, men selektiv. Mønstrene i hva som blir omsatt fortsetter fra i fjor. En veldig stor andel av transaksjonsvolumet har vært innen kontoreiendommer med trygge beliggenheter eller lange leiekontrakter, eiendommer som skal totalrehabiliteres/konverteres, samt kjøpesentre. Flere av salgene knytter seg til at aktører ønsker å kjøpe naboeiendommen for å kunne utføre større utviklingsgrep. UNION sin undersøkelse mot et utvalg av 14 sentrale eiendomsaktører i slutten av april tyder på at mange har økt fokus på eiendomsutvikling (nybygging, totalrehabilitering og ombygging). Flere planlegger større investeringer i egen portefølje og kutter derfor antall kjøp. Andre selger for å frigjøre midler til investeringer i porteføljen. God vekst i flere leiemarkeder og stigende behov for næringseiendom gir gode muligheter for sterk avkastning gjennom eiendoms utvikling. Priser / yielder De siste kvartalene har særlig kontorsegmentet i Oslo fått et verdiløft ut fra stigende markedsleienivåer. Det er god investorinteresse for kontoreiendommer med korte kontrakter på etablerte kontorbeliggenheter. UNION har ikke gjort endringer i anslag for prime yield på 5,25 %. Deloitte-bygget i Bjørvika er imidlertid antatt å ha blitt solgt på et enda lavere yieldnivå ut fra positive forventninger til den langsiktige leieprisutviklingen for
11 Markedskommentar eiendommen. De siste årene har særlig tomter og eiendommer som kan bygges om til leiligheter, samt kjøpesentre økt i verdi. Yieldene har gått opp (og prisene ned) for eiendommer med sekundære beliggenheter (for eksempel kontoreiendommer utenfor de etablerte kontorområdene) og lager/industri-eiendommer med korte leiekontrakter. Det har med andre ord blitt større variasjoner i yieldene (direkteavkastningen) mellom ulike eiendommer ut fra antatt utleierisiko. Denne tendensen kan til dels tilskrives hvilke typer eiendommer bankene er positive til og yte lån til. Videre har leietagerne etter finanskrisen blitt mer kresne med hensyn til beliggenhet. For flere eiendommer utenfor de etablerte områdene utgjør nybygg og flyttemønstrene en tiltagende trussel for fremtidige leieinntekter. Oslo Børs Hovedindeksen på Oslo børs steg med 15,4 % i fjor. På tross av at oljeprisen har tendert ned har hovedindeksen per utløpet av mars økt med ytterligere ca. 4 % hittil i år. Hovedindeksen er nå 13 % under toppnoteringen fra mai 2008. Eiendomsindeksen på Oslo Børs steg med 19 % gjennom fjoråret og har i kvartalet økt nesten 6 %. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Det har blitt signert få store leiekontrakter de siste månedene, men Kværner har signert leiekontrakt for 8 000 m 2 i første byggertrinn i prosjektet Fornebuporten. Leiepristendensen har vært stigende de siste tre årene. Gjennomsnittlig leienivå i nye kontrakter er nå 1 735 kroner per m 2. Nivået er 14 % over bunnen i begynnelsen av 2010 (beregnet på data fra Eiendomsverdi Næring). På tross av svært høy tilførsel av nybygg i fjor økte kontorledighet kun marginalt til 6,9 % (februar 2013). UNIONs prognoser innebærer at kontorledigheten synker til under 5 % i 2015. Allerede nå er ledigheten så lav i sentrumsområdene at markedet preges av etterspørselsoverskudd, særlig i forhold til større arealer.
UNION Gruppen - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika - 0121 Oslo, Norway Tel: +47 23 11 69 00 - Fax: +47 23 11 69 70 - www.union.no - post@union.no