Kvinesdal kommune Detaljregulering for Øyebergan: 2.gangsbehandling Ordningsverdi: Saksmappe: Løpenr.: Saksbehandler: 10372009019 2008/2012 6834/2012 Karianne Torvestad Saksnr: Utvalg: Dato: 69/12 Forvaltningsutvalget 07.06.2012 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 12-10 vedtar forvaltningsutvalget å legge forslag til 10372009019 Detaljregulering for Øyebergan alternativ 2, sist revidert 29.11.11, ut til nytt offentlig ettersyn med følgende endringer: 1. Bestemmelse 1.0.2 vedrørende universell utforming utelates. 2. Det reguleres inn en LNF-korridor mellom tomt 2 og 3 fra øst i felt B6. Korridor mellom B1 og B6 reguleres til bolig. 3. Den delen av Hestevegen som ligger i LNF1 reguleres til Grønnstruktur Turveg. Det reguleres Grønnstruktur Turveg langs nordsiden av de to østligste tomtene i B1 fra turvei frem til Hestevegen. 4. Det reguleres inn offentlig veg (vegklasse 3) fram til tinglyst opplagsplass. Planområdet utvides slik at veg helt frem til opplagsplassen inngår i planen. Parkeringsplassen o_p tilpasses kjørevegens trasé. 5. Det tilføyes rekkefølgebestemmelse om at veg fra vegkryss ved o_p fram til tinglyst opplagsplass må opparbeides før det settes i gang tiltak som berører midlertidig opplagsplass/snuplass i og øst for felt B2. 6. Det reguleres inn lekeplass øst for B2 nordøst i feltet. Lekeplassen skal ha universelt utformet atkomst via turvegen fra kjørevegen ved B1/B2. Tilgrensende turveg justeres. 7. Det tilføyes bestemmelse om at lekeplasser og atkomst til disse må ha universell utforming. 8. Det tilrettelegges for enebolig på den vestre tomta i B2. 9. Det presiseres i bestemmelsene hvilken type bolig (enebolig/ enebolig i rekke/ tomannsbolig/ firemannsbolig) som tillates på hver enkelt tomt. 10. Andre setning i 3.2.1 tas ut. 11. Byggegrenser justeres der tomtegrenser blir endret. Området innenfor byggegrenser på tomter med atkomst fra sør utvides mot nord slik at de ligger 4 meter fra tomtegrensene. Ellers beholdes samme avstand til tomtegrenser som gitt i forslag utlagt til offentlig ettersyn.
12. Maksimal mønehøyde justeres i tråd med verdier gitt under rådmannens i saksframlegget. 13. Det vurderes hvorvidt den sørlige delen av vegen og tilstøtende areal kan flyttes østover. Det tilstrebes en løsning der vegarealet blir lagt på kommunens eiendom. 14. Den sørlige delen av o_lek hvor fjellet har sluppet reguleres til boligområde og inngår i B8. Lekeplassen utvides rundt 10 m mot vest. 15. Skredrapport bearbeides i henhold til nasjonale krav. Eventuelle krav som måtte gå frem av bearbeidet skredrapport må følges opp i planforslaget. Planforslaget bearbeides i tråd med vedtaket før det sendes på høring. Behandling i Forvaltningsutvalget - 07.06.2012 Odd Kristian Frøitland (Frp) var inhabil i saken. Kjell Ivar Larsen møtte som vara. Jan Rob (H) var inhabil i saken. Det møtte ikke vara. Kvinesdal Frp hadde følgende kommentar og endringsforslag: Forvaltningsutvalget viser til merknad fra Fylkesmannen i Vest-Agder der Fylkesmannen gir råd om at det bør velges et alternativ uten tømmervelteplass. Tømmervelteplass kan etableres i LNF-området utenfor planområdet. Forvaltningsutvalget finner det uheldig at det ved en eventuell gradvis utbygging av byggefeltet så kan det bli liggende en midlertidig opplagsplass nært inntil bebyggelsen, og planlagt lekeplass øst for B2 nordøst i feltet. Forvaltningsutvalget vedtar rådmannens forslag til vedtak med følgende endring: Pkt. 5 - Det tilføyes rekkefølgebestemmelse om at veg fram til tinglyst opplagsplass må opparbeides før boligene i feltet kan tas i bruk. Kvinesdal Frp s forslag til pkt. 5 ble enstemmig vedtatt. Kvinesdal Ap fremmet følgende forslag til endring: - Pkt. 6 og 8 utgår, og området B2 beholdes som først planlagt. Turveg mellom B1 og B2 opprettholdes. Kvinesdal Ap s forslag ble vedtatt med 5 mot 1 stemme (Krf) Rådmannens forslag til vedtak pkt. 1, 2, 3, 4, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14 og 15 ble enstemmig vedtatt. Forvaltningsutvalgets vedtak I medhold av plan- og bygningsloven 12-10 vedtar forvaltningsutvalget å legge forslag til 10372009019 Detaljregulering for Øyebergan alternativ 2, sist revidert 29.11.11, ut til nytt offentlig ettersyn med følgende endringer:
1. Bestemmelse 1.0.2 vedrørende universell utforming utelates. 2. Det reguleres inn en LNF-korridor mellom tomt 2 og 3 fra øst i felt B6. Korridor mellom B1 og B6 reguleres til bolig. 3. Den delen av Hestevegen som ligger i LNF1 reguleres til Grønnstruktur Turveg. Det reguleres Grønnstruktur Turveg langs nordsiden av de to østligste tomtene i B1 fra turvei frem til Hestevegen. 4. Det reguleres inn offentlig veg (vegklasse 3) fram til tinglyst opplagsplass. Planområdet utvides slik at veg helt frem til opplagsplassen inngår i planen. Parkeringsplassen o_p tilpasses kjørevegens trasé. 5. Det tilføyes rekkefølgebestemmelse om at veg fram til tinglyst opplagsplass må opparbeides før boligene i feltet kan tas i bruk. 7. Det tilføyes bestemmelse om at lekeplasser og atkomst til disse må ha universell utforming. 9. Det presiseres i bestemmelsene hvilken type bolig (enebolig/ enebolig i rekke/ tomannsbolig/ firemannsbolig) som tillates på hver enkelt tomt. 10. Andre setning i 3.2.1 tas ut. 11. Byggegrenser justeres der tomtegrenser blir endret. Området innenfor byggegrenser på tomter med atkomst fra sør utvides mot nord slik at de ligger 4 meter fra tomtegrensene. Ellers beholdes samme avstand til tomtegrenser som gitt i forslag utlagt til offentlig ettersyn. 12. Maksimal mønehøyde justeres i tråd med verdier gitt under rådmannens i saksframlegget. 13. Det vurderes hvorvidt den sørlige delen av vegen og tilstøtende areal kan flyttes østover. Det tilstrebes en løsning der vegarealet blir lagt på kommunens eiendom. 14. Den sørlige delen av o_lek hvor fjellet har sluppet reguleres til boligområde og inngår i B8. Lekeplassen utvides rundt 10 m mot vest. 15. Skredrapport bearbeides i henhold til nasjonale krav. Eventuelle krav som måtte gå frem av bearbeidet skredrapport må følges opp i planforslaget. Området B2 beholdes som først planlagt. Turveg mellom B1 og B2 opprettholdes. Planforslaget bearbeides i tråd med vedtaket før det sendes på høring. Problemstillinga i få ord: Forslag til detaljregulering for Øyebergan har vært utlagt til offentlig ettersyn og legges nå fram for ny behandling. Det anbefales å gjøre endringer i forslaget og disse er av en slik karakter at planforslaget må legges ut til nytt offentlig ettersyn.
Saksopplysninger: Forvaltningsutvalget vedtok 15.12.11 under sak 143/11 å legge forslag til 10372009019 Detaljregulering for Øyebergan ut til offentlig ettersyn med noen endringer. Planforslaget var utlagt til offentlig ettersyn 08.02.12-21.03.12. Det er innkommet merknader fra 1 Fylkesmannen i Vest-Agder (FMVA) 2 Vest-Agder fylkeskommune (VAF) 3 Norges energi- og vassdragsdirektorat (NVE) 4 Eldrerådet og Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne 5 Ytre Øye Gardskomite (YØG) v/ Lars Olsen 6 Styret for Øyeheiveiene (SØV) v/ Odd Kristian Frøitland 7 Arnt Inge Versland 8 Arthur I. Rørvik 9 Harald Olsen Skriv 5-9 er vedlagt. Samtlige merknader er oppsummert og kommentert i vedlegg. Det henvises for øvrig til dokumenter vedlagt FV-sak 143/11. Tømmervelteplass: Under offentlig ettersyn var det lagt ut to ulike forslag til plankart ett med tømmervelteplass og ett uten. Under høringen ble det opplyst om tinglyste rettigheter til tømmervelteplass på felleseiet rett nord for planområdet. Rettighetene er gitt i rettsbok for Lista jordskifterett sak nr. 31/1992, avsluttet 11.03.93 og ikrafttrådt 30.07.93. Ettersom tømmervelteplassen regulert i reguleringsplanen for Øyebergan (Hundehola), vedtatt 06.09.84, ble vurdert som uegnet, ble den flyttet lengre nord og på vestsiden av Øyebekken. Bestemmelser for opplagsplassen: - Den er til bruk for alle bruksrettshaverne til veien til Sibbuvannet og ellers alle med eiendommer som naturlig kommer fram med skogprodukter til opplagsplassen. - Inntil det blir bygd tilfredsstillende vei for tømmerbiler fram til den nye opplagsplassen, skal bruksrettshaverne til denne ha rett til å benytte en midlertidig opplagsplass på kommunal tomtegrunn innen det regulerte området. Når bilvegen er ført helt fram, faller retten til opplagsplassen bort. - I forbindelse med bruk av midlertidig opplagsplass har brukerne rett til å opparbeide snuplass for tømmerbiler. - Inntil det blir anlagt offentlig veg, har de bruksberettigede til opplagsplassen rett til å bruke og vedlikeholde den eksisterende traktorveien, fram til enden av den opparbeidede offentlige veien, over regulert område og fram til opplagsplassen. - Grunneiendomsretten til opplagsplassen tilhører sameiet på Øyebergan, mens brukerne av plassen har bruksrett til den i fellesskap. Tinglyst opplagsplass er foreløpig ikke opparbeidet. Det er lagt til en midlertidig opplagsplass og snuplass omtrent på tomt 34 og 35 i gjeldende reguleringsplan, som tilsvarer østre del av B2 og tilgrensende veg i øst i nytt planforslag. Kart som viser tømmervelteplass i gjeldende regulering, tinglyst opplagsplass, plassering for midlertidig opplagsplass er vedlagt saken.
Det ble holdt befaring av tømmervelteplassen 16.04.12 hvor Ytre Øye Gardskomite (YØG), Øvre Øye Gardskomite og Styret i Øyeheiveiene (SØV) var invitert. Lars Olsen deltok for YØG og Odd Kristian Frøitland for SØV. Skredfare: NVE har reist innsigelse til planforslaget p.g.a. mangelfull informasjon i skredrapporten. Et planvedtak er ikke gyldig dersom det foreligger innsigelse til planforslaget. Konsulent er bedt om å bearbeide rapporten og den vil tilsendes NVE så snart den er mottatt. Eventuelle krav som måtte gå frem av bearbeidet rapport må følges opp i planforslaget. Rådmannens vurdering: Fare for overflatevann: I henhold til forvaltningsutvalgets vedtak under sak 143/11 skal faren for overflatevann i området vurderes før 2.gangsbehandling. Teknisk drift har gjort følgende vurdering: I området er det fare for overflatevann og for å redusere faren m.h.t. eksisterende boliger er det tidligere lagt en avskjæringsgrøft nord for bebygd område. I planendringsområdet vil overflatevann fanges opp av vegene og ledes ut av boligområdet, noe som begrenser faren for overflatevann på tomter sør for vegene. For tomter nord for vegene må det gjøres tiltak for å lede overflatevann bort. Tiltakene lar seg gjøre innenfor planområdet. Teknisk drift vil påse at håndtering av overflatevann blir ivaretatt gjennom utbyggingsavtale ved privat utbygging og ellers ved godkjenning av tekniske planer. Hvordan overflatevann skal håndteres vil bli avklart på et seinere stadium i prosessen (i utbyggingsprosessen). Foreslått areal regulert til annen veggrunn vurderes som tilstrekkelig. Tømmervelteplass: Ettersom det er tinglyst rettighet til tømmervelteplass utenfor planområdet, kan alternativ 1 med tømmervelteplass utgå. Planen må imidlertid legge til rette for bruk
av tinglyst opplagsplass og ivareta rettigheter knyttet til den. For å oppheve rett til midlertidig opplagsplass og snuplass, må det reguleres inn offentlig vei i tilknytning til den tinglyste opplagsplassen. Vegen må tilrettelegges for tømmerbiler og må utformes i henhold til krav til vegklasse 3 (helårs landbruksvei). På grunn av områdets skrånede terreng, er det vanskelig å kartfeste en trasé som imøtekommer kravene uten spesialprogram. Hvor vegtraseen best kan plasseres fra vegkryss ved o_p fram til tinglyst opplagsplass må derfor vurderes sammen med konsulent (forslagsstiller). Parkeringsplassen o_p må tilpasses kjørevegens trasé. Lekeplass: Både Fylkesmannen og fylkeskommunen har påpekt at det bør reguleres inn en lekeplass sentralt i området. Dersom foreslått lekeplass skal flyttes mer sentralt, er det best å plassere den i B6. Her vil lekeplassen kunne betjene hele feltet og vil enkelt kunne utformes universelt. Imidlertid vil en plassering her gå på bekostning av en eneboligtomt. Rådmannen foreslår å beholde foreslått lekeplass og samtidig regulere inn en mindre lekeplass/sandlekeplass i tilknytning til B1 og B2 nordøst i feltet. En slik løsning er skissert på kartutsnittet under. Lekeplassen vil kunne ha universelt utformet atkomst fra kjørevegen i øst via turvegen. Ettersom det vil bli en nivåforskjell på 3-4 m ned til kjørevegen sør for lekeplassen, kan det bli vanskelig å få til en direkte atkomst derfra. Turvegen som knytter de to vegene sammen kan imidlertid brukes som (ikke universelt utformet) snarveg fra vestre del av feltet til denne lekeplassen. I planforslag utlagt til offentlig ettersyn var det tilrettelagt for tomannsbolig på tomta vest i B2. Dersom en del av denne tomta endres til lekeplass, anses tomta å ha for lite areal til å huse en tomannsbolig. I skissa under har tomta en størrelse på rundt 500 m2. Rådmannen foreslår derfor at det reguleres inn enebolig her. Allerede innregulert lekeplass vil kunne få universelt utformet atkomst via fortau i øst samt en snarveg/turveg fra vestre del av feltet. Byggegrenser:
På tomter med atkomst fra sør er området innenfor byggegrensene i forslaget trukket langt sør. Foreslåtte grenser vil begrense mulighetene for å ha hage på sørsida av husa. Rådmannen foreslår derfor på disse tomtene å utvide områdene innenfor byggegrensene mot nord. Gesims- og mønehøyde: Ved nærmere ettersyn viser det seg at foreslåtte maksimale mønehøyder kan gi unødvendig begrenset utsikt for flere av tomtene i feltet. Høydene er derfor vurdert på nytt. I vurderingen er det tatt utgangspunkt i at tomtene som ligger på nordsiden av kjørevegene får inngang i første etasje og tomtene som ligger på sørsiden får inngang i andre etasje. Det er tatt høyde for boliger i to fulle etasjer med mønehøyde opptil 8,5 meter over grunnflate. For boliger med inngang i andre etasje er det tatt høyde for at mønet er omtrent 5 m over inngangsparti. Intensjonen med foreslåtte maksimale høyder er at boligene sør for vegene ikke skal begrense utsikten fra andre etasje i boligene nord for vegen. Felt Tomtenr. Kotehøyde B1 1 60 2-3 61,5 B2 4 55 5+6 56,5 B3 7 53 8-12 53,5 B4 13 54 14 55 15 57 B5 16 58 B6 17-19 58,5 20 59 21 61 22 62,5 B7 23 49 Konklusjon: Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas lagt ut til offentlig ettersyn med foreslåtte endringer. Ettersom planområdet er foreslått utvidet og ny vegtrasé er lagt inn, må planforslaget legges ut til nytt offentlig ettersyn før det kan legges fram for endelig behandling. Nøyaktig plassering av ny vegtrasé og utvidelse av planområdet er foreløpig ukjent og planforslaget må derfor bearbeides før det sendes på høring. 6722: Vurdert i saksframstillingen: Ikke relevant: Økonomi Av hensyn til økonomiske konsekvenser vurderer rådmannen
Levekår og likestilling Klima/miljø Barn og unges oppvekstvilkår Trafikksikkerhet det som hensiktsmessig at planforslaget legges fram for behandling i forvaltningsutvalget før konsulent bearbeider det for å unngå at det legges ressurser i arbeid det er ukjent om har politisk medhold. Skredfare se under saksopplysninger og rådmannens vurdering Lekeplasser se rådmannens vurdering Vedlegg: 1 Oppsummering av innkomne merknader 2 Kart - Regulert, tinglyst og midlertidig tømmervelteplass 3 Tilbakemelding på Skredvurdering - Øyebergan 4 Merknader til detaljregulering for Øyebergan 5 Høringsmerknader - Detaljregulering Øyebergan 6 Tilbakemelding vedr. detaljregulering for Øyebergan 7 Søknad om grensejustering, 114/130 8 DSC_0004 9 Ad. offentlig ettersyn - Detaljregulering for Øyebergan 10 Vedr. Øyebergan boligfelt - reguleringsplan over arealbruken 11 Div. vedlegg til Fylkeskommunen/ Fylkesmannen i Vest-Agder 12 Notat: Justering av planforslag