Kvam herad. Sakspapir

Transkript

1 Kvam herad Sakspapir SAKSGANG Utval Møtedato Saknr Nærings-, plan- og bygningsutvalet /15 Avgjerd av: Arkiv: N - 504, Arkivsaknr PLANID Saksh.: Brakestad, Trond Inge Objekt: 14/ gongs handsaming av reguleringsplan for gnr. 120, bnr. 37 mfl - Strandebarm hotell Samandrag: Geoplan AS legg fram privat framlegg til detaljreguleringsplan for gnr. 120, bnr. 37 mfl i Strandebarm. Tiltakshavar for planen er Strandebarm view AS. Føremålet med planen er å bygge om den eine fløyen på Strandebarm hotell. Bygget skal byggast om innvendig for å legge til rette for 8 fritidsleilegheiter, og utvendig skal det etablerast svalgang og utvida terrassar. Vidare skal det regulerast uteopphaldsareal samt ny avkøyring og parkering. Planframlegget er i samsvar med kommuneplanen for Kvam, og Rådmannen tilrår å sende planframlegget på høyring og offentleg ettersyn. Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Med heimel i plan- og bygningslova og vedtek Kvam nærings-, plan- og bygningsutval å sende planframlegget for gnr. 120, bnr. 37 mfl. på høyring og leggje det ut til offentleg ettersyn. Plankart og føresegner er registrert inn i journalpost 15/15720 Vedlegg i saka: Dok.id Tittel _Planomtale Strandebarm hotell 2362_Planframlegg_ _Føresegner Strandebarm hotell Planframlegg_ _Innspel_oppstart_grunneigar_U-OFF

2 Dok.id Tittel _Innspel_oppstart_høyringsinstansane _Kartlegging_skerd-flaum-erosjonsfare_SCG GeoFare AS _Naturmiljø_NNI Notat _Notat_oppstartsmøte _Plankart_gnr120bnr37_planframlegg_ _ROS-analyse Strandebarm hotell 2362_Planframlegg_ Andre dokument i saka: Strandebarm hotell i Kvam herad - Uttale til oppstart reg.plan Fråsegn til oppstart av reguleringsarbeid for Strandebarm hotell på Bru Innspel til varsel om oppstart av arbeid med reguleringsplan for Strandebarm hotell - GBnr 120/37 mfl - Kvam herad. NVEs referanse: MELDING OM OPPSTART AV REGULERINGSARBEID, GNR. 120, BNR. 37, M. FL., STRANDEBARM HOTELL, STRANDEBARM, KVAM HERAD. Notat frå oppstartsmøte - Strandebarm hotell feilregistrering Nærings-, plan- og bygningsutvalet Røysting: Rådmannen sitt framlegg til vedtak vart samrøystes vedteke. NPB- 072/15 Vedtak: Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Med heimel i plan- og bygningslova og vedtek Kvam nærings-, plan- og bygningsutval å sende planframlegget for gnr. 120, bnr. 37 mfl. på høyring og leggje det ut til offentleg ettersyn. Plankart og føresegner er registrert inn i journalpost 15/15720 Saksopplysningar: Tiltakshavar for planen er Strandebarm view AS Planfagleg konsulent er Geoplan AS Planarbeidet var kunngjort , og uttalefristen var Planområdet er i underkant av 5 dekar, og består av Strandebarm hotell, parkering sør for hotellet samt frisiktsoner i avkøyringa.

3 Figur 1: Flybilete over planområdet Eksisterande bygningsmasse på tomta skal vidareførast med nokre mindre endringar i fasaden verd at terrassar vert utvida, og svalgang etablert på nordsida. Det er den austlege fløyen som skal byggast om til fritidsleiliegheiter, og denne har i dag 16 hotelrom. To og To rom skal slåast saman slik at det vert 8 leilegheiter med eigne bad og kjøken. Kvar leilegheit skal seksjonerast slik at dei vert fritt omsettelege. Den vestlege fløyen (eldste delen) inneheld i dag 12 sengerom i tillegg til restaurant med meir. Denne delen vert regulert til kombinert føremål næring/fritidsbustad, og planen legg opp til at denne delen òg kan byggast om til leilegheiter. Det er inngått avtale med eigar av naboeigedomen om å opparbeide parkeringsplass, og det vert regulert 30 plassar. Planstatus: Reguleringsplan for Bruosen ( ) har sett av arealet til føremålet hotell, veg og parkering Kommunedelplan for Kvam, arealdelen vedteken , har sett av arealet til noverande og framtidig forretningsføremål. Innspel til oppstartsmeldinga: Fylkesmannen i Hordaland

4 Fylkesmannen legg til grunn at planarbeidet er i samsvar med overordna plan og at det ikkje er i strid med nasjonale føringar for arealpolitikken. Dette går ikkje klart fram i oppstartsmeldinga. Planavgrensinga bør inkludere heile Fv. 49 langs planområdet. Fylkesmannen poengterer at alle planar etter plan- og bygningslova skal inkludere vurdering av folkehelseperspektivet, jf. pbl Planlegginga skal vere helsefremjande gjennom å fremje faktorar som styrkjer helsa og livskvaliteten, og som bidreg til å verne mot negative faktorar, jf. folkehelselova 4. Eit sentralt element i folkehelsesatsinga er å sikre barn og unge gode oppveksttilhøve, jf. regional plan for folkehelse Alle planar krev god medverknad og barn og unge skal vere høyrd og teke omsyn til i planprosessen. Framlegg til regulering er ikkje i strid med kommuneplan for Kvam. Reguleringsplanen kjem ikkje i konflikt med nasjonale føringar for arealpolitikken. Folkehelse og barn og unges interesser er vurdert i planen. Norsk naturinformasjon (NNI) har laga ein eigen rapport med omsyn til naturmangfaldet. ROS-analysen er i tråd med Kvam herad sine akseptkriterier og TEK10. Vi minner vidare om at dei konsekvensane reguleringsplanen har for endra arealbruk skal vurderast i høve til naturmangfaldet, og at dette må kome tydeleg fram i planarbeidet, jf. naturmangfaldlova Fylkesmannen vil elles gjere merksam på at ROS-analysen må nytte akseptkriteria som er i samsvar med byggteknisk forskrift (TEK 10). Analysen må vidare, som presisert i plan- og bygningslova, sjå på risiko både innanfor og utanfor planområde som kan påverke tiltaket, og eventuelt endre risiko som følgje av tiltaket Hordaland fylkeskommune Arkitektur og estetikk Det er særs viktig å ta omsyn til landskap og eksisterande bygningsmiljø i denne Ettersom ein ikkje har tankar om å bygge nytt men bruke eksisterande bygningsmasse, vil ombygging ikkje

5 planen. Jf. innspel under om landskap og kulturminneverdiar. Landskap Planområdet ligg i landskapstype «Brede fjordløp, fjordmøter og opne fjordmunninger» og er vurdert til å vere landskap av stor verdi (Rapport , Aurland Naturverkstad). Områder som skil seg ut med stor verdi har «en særlig inntrykkssterk og helhetlig utforming med god balanse mellom topografi, arealbruk og variasjon av vegetasjon og landskapselementer». Dette tilseier at ein må vere ekstra varsam når det gjeld omfang og utforming av nye element i dette landskapet. Kulturminne og kulturmiljø Strandebarm hotell ligg sentralt i Strandebarm, som ein viktig del av Bruosen og i nærleiken av Strandebarm kyrkje og kulturmiljøet rundt. Å bygge om og utvide det eksisterande hotellet vil kunne føre til endringar i omgjevnadane og opplevingar av staden. Strandebarm kyrkjestad, som mellom anna inneheld Strandebarm listeførte kyrkje og ein mellomalderkyrkjegard som er automatisk freda i medhald av lov om kulturminner, står og heilt sentralt i saka. Den listeførte kyrkja, mellomalderkyrkjegarden og einskilde element i dei næraste omgjevnadene har stor verdi kvar for seg som kulturminne, og samla som kulturmiljø. Kyrkja og kyrkja sine omgjevnader vert påverka av tiltaket. Dei tiltak som reguleringsarbeidet skal legge til rette for er alle med på å omforme og bearbeide landskapet. Det er viktig å halde på den opne verknaden ein har i dag mot elva. Vi vil sterkt rå frå utviding av bygningsmassen langs med elva. Den nye bygningsmassen vil inngå i ein heilskap, der påverke landskapet i stor grad. Ombygging frå hotellrom til fritidsleilegheiter skjer innafor dei veggane som står, med unntak av svalgang og terrassar. Føresegnene legg opp til at eventuelle nybygg (ved brann el. liknande) ikkje vert større en eksisterande bygningsmasse. Det er og ønskje om å legge til rette for brygge der ein kan legge til med kano/kajakk i elva ved tomta. Føresegnene set strenge krav til bygging av brygge med omsyn til biologisk mangfald og flaum. Elles er det regulert inn fortau og busslomme langs Fv. 49 med ny avkøyring til parkeringsplass. Fortau er tilpassa ny vegbru med fortau (Fv. 49) over Strandadalselva, byggemeldt av Vegvesenet. Med etablering av fortau når ein dei store friluftsområda på den andre sida av elva utan å måtte gå i køyreveg. Planen tek i så måte omsyn til natur, friluftsliv, folkehelse og landskap. Hotellet har tilrettelagd med rampe inn i hovudinngangen. Reguleringsplan legg ikkje opp til universell utforming utover det forskrifta krev.

6 det å bevare kulturmiljøet rundt kyrkja vert ein viktig føresetnad. Samferdsel I dag er det eit fellesareal framfor hotellet som fungerer både som haldeplass for buss og parkering for hotellet. I reguleringsarbeidet vil det vere ein fordel å «stramme opp» dette arealet slik at det kjem tydelegare skilje mellom parkeringsareal og arealet som er tiltenkt haldeplass for kollektivreisande. Innkøyringa til hotellet bør og «strammast opp» og framkome i reguleringsplanen. I dag er det ikkje noko klart skilje mellom fylkesvegen og parkeringsareal framfor hotellet. Oppsummering Hordaland fylkeskommune ber om at planarbeidet legg særleg vekt på omsyn til natur- og kulturlandskap. Vi viser elles til innspelet om fylkesveg/parkering Statens vegvesen Statens vegvesen sine interesser i alle plan- og forvaltningssaker omfattar primert etaten sitt ansvar for planlegging, bygging, drift og vedlikehald av riks- og fylkesvegnettet. I dette tilfellet er det fylkesveg (Fv. 49) som er av serleg interesse for oss. Vår hovudmålsetting er å leggja til rette for trygg og god trafikkavvikling, eit godt miljø og i tillegg ta omsyn til naboar og samfunnsinteresser elles. Reguleringsplanen tek omsyn til føringar i overordna plan og ny vegbru over Strandadalselva som er byggemeld av Vegvesenet. Det er regulert inn fortau og bustopp langs Fv. 49. Regulert avkøyring er flytta 18 meter mot nord sett i forhold til eksisterande regulering. Hotellet og fritidsbustader får regulert parkeringsplass. Statens vegvesen ber om at det vert teke omsyn til og planlagt gode forhold for kollektivtrafikk, at dei mjuke trafikantane har gode og trygge forhold, at det vert etablert skilje mellom veg og parkering (noko det ikkje er i dag), og at også alle andre tiltak knytt til fylkesveg vert planlagt i samsvar med gjeldande

7 vegnormalar NVE Planområdet og hotellet ligg inn til/nær elva. I følgje NGU sitt lausmassekart ligg det på elveavsetningar- Dette er lausmassar som er eroderer lett. Flaumog erosjonsfare må vere eit viktig tema å avklare i samband med planarbeidet. Vi kjenner ikkje til om det er tenkt å legge til rette for ytterlegare utbygging innanfor planområdet. Fare for flaum og erosjon vil uansett vere viktig kunnskap i samband med deling/seksjonering og eventuelt sal. I tilfelle trong for sikring mot flaum og erosjon må reguleringsplanen legge til rette for det. NVE retningsline 2/2011, Flaum- og skredfare i arealplanar kan lastast ned frå NVE sine nettsider på Retningslinene seier korleis erosjonsflaum- og skredfare bør greiast ut, takast omsyn til og innarbeidast i kommunale arealplanar etter PBL. SGC Geofare AS har gjort ei flaum- og skredvurdering for området. Framlegg til regulering tek inn i seg konklusjonane frå desse rapportane. Planen nyttar arealformål som NVE rår til. Når det gjeld kantvegetasjon så ligg tomt i eit område der det er kulturlandskap (slåttemark heilt til elvebreidda). Viser til NNI rapport 62 som omtalar kantvegetasjon. For det karrakteristiske kulturlandskapet på Bru er det viktig at ikkje det vert for tett kantvegetasjon. Lenger oppe i elva er det kantvegetasjon. Framlegg til regulering hindrar ikkje ei framtidig utvikling med gangveg/sti langs elva eller kryssing av elva mot Kyrkja. Planen bør sikre at det vert tilgjenge for ålmenta langs elva. Vi syner også til vassressurslova 11 om kantvegetasjon. Reguleringsplanen bør sette av areal langs elva til eit vegetasjonsbelte. Anne Bjerke Anne Bjerke har gjeve innspel til reguleringsarbeidet i e-post 29.januar Bjerke er kritisk til ønsket om å regulere parkeringsplass på eigedomen 120/12 og 13, som er i hennes families eige. I etterkant har framleggstillar av reguleringsplanen gått i dialog med grunneigar og fått avtale om kjøp av eigedomen. Det er vidare avtale om at eigedomen skal få regulert tilkomst via regulert avkøyring, via regulert frå

8 parkeringsplass. ROS-analyse og naturmiljø ROS-analysen peiker på hendingar som kan utgjera ein risiko knytta til gjennomføring av planen. Analysen peiker òg på avbøtande tiltak som bør/må gjennomførast for å redusera risikoen til eit akseptabelt nivå. Av hendingar som tiltaket i seg sjølv kan gjera noko med vert det særskilt peika på flaum og erosjon, stormflo, radon, biologisk mangfald og støy. Det er utarbeidd fagrapportar knytt til naturmiljø (NNI-notat 62) og flaum- og skredfarevurdering. Begge rapportane påpeiker potensielle ulemper/skadeverknader av utbygginga, men det vert konkludert med at avbøtande tiltak vil hindre desse. Alle avbøtande tiltak er teke inn som krav i føresegnene. Vurdering: Ved vurdering av planframlegg tek rådmannen utgangspunkt i historikken til den konkrete saka og Kvam herad sin kravsspesifikasjon for utarbeiding av reguleringsframlegg. Dei tema rådmannen så langt i plansaka finn løyst/framlagd på tilfredsstillande måte, vert ikkje nærare kommentert i dette sakspapir. Løysingane og vurderingane skal framgå av planomtalen til reguleringa. Planframlegget legg opp til ny aktivitet i bygningane til Strandebarm hotell. Det har ikkje vore drift der sidan tidleg 2014, og planframlegget legg opp til å byggje om 16 rom til 8 fritidsleilegheiter. Planframlegget legg opp til ein ny og betre parkeringssituasjon med ny avkøyring. «Hotellhagen» vert regulert til felles uteareal for leilegheitene, og på grunn av begrensa areal er det naudsynt med god kvalitet på utearealet. Det vert òg regulert inn moglegheit for å bygge ei mindre brygge ved elva. Rådmannen tilrår å legge sende planframlegget på høyring og offentleg ettersyn.