Dekking av boligbehovet i sammenheng med bosetting av flyktninger gjennom offentlig-privat-samarbeid,

Transkript

1 Tilleggssak KOU 71/15 Saksbehandler: Dominik Maaß Saksnr.: 2015/743-8 Saksfremlegg Utv.saksnr Utvalg Styret for miljø og utvikling Formannskapet Kommunestyret Møtedato Saksdokumenter ikke vedlagt: Dekking av boligbehovet i sammenheng med bosetting av flyktninger gjennom offentlig-privat-samarbeid, Saken gjelder Bosetting av flyktninger fører til økt leieboligbehov i Hammerfest. På bakgrunn av nye anmodninger fra Integrerings- og Mangfoldsdirektoratet om bosetting av flere flyktninger må det vurderes hvor høyt boligbehovet er og hvordan man får dekke dette behovet. Sakens bakgrunn og fakta Befolkningsøkning gjennom bosetting av flyktninger Fra januar 2006 til utgangen av 2014 kom ca. 320 flyktninger til Hammerfest gjennom offentlig bosetting eller familiegjenforening etter offentlig bosetting av et nært familiemedlem. Av 320 flyktninger som kom til Hammerfest, bor 224 fortsatt i byen. Av de resterende cirka 100 flyktningene har 55 personer flyttet fra byen, mens resten oppholder seg på et ukjent sted, som også kan være Hammerfest. 1

2 Diagram 1: Befolkningsøkning gjennom bosetting av flyktninger siden 2006, uten enslige mindreårige Bosatt bor i Hammerfest flyttet ukjent Av de 222 flyktningene som fortsett bor i byen: ble 106 bosatt/familiegjenforent i en alder mellom 20 og 39; såkalte unge voksne. 90 er under 20 år, dvs. at det kommer nærmest et barn per ung voksen flyktning. kun 14 er mellom 40 og 59 og enda færre, kun 6 personer er 60 eller eldre. Den høye andelen unge voksne blant flyktninger medfører at det er betydelig potensiale for vekst i flyktningbefolkningen i Hammerfest. Tar man de produktive årskullene mellom 20 og 39 og anslår en vanlig moderat fødselshyppighet på 1,7 barn per par i denne gruppen, kan man gå ut fra en positiv netto folketallsendring på 314 av gruppen som er bosatt etter Dette tallet er sammensatt av innvandringsoverskudd pluss fødselsoverskudd minus innenlandsk flytteunderskudd. Tallene viser at innenlandsk flytteunderskudd og fødselsoverskudd utligner hverandre. I motsetning til arbeidsinnvandring finnes det nærmest ingen utenlandsk flytteunderskudd blant flyktninger. 2

3 Diagram 2: Befolkningsøkning gjennom bosetting av flyktninger siden 2006 med stipulert fødselsoverskudd, uten enslige mindreårige Bosatt Fødselsoverskudd Boligbehov i forbindelse med bosetting av flyktninger Tar man en gjennomsnittlig husstandstørrelse på 4 personer, har boligbehovet i byen økt med 79 mellom 2006 og 2014 kun på grunn av bosetting av flyktninger. I realiteten er husstandsstørrelsen blant mange flyktningfamilier noe høyere enn 4 og det viser seg at det er spesielt behov for store familieboliger. 113, altså cirka halvparten, av de 224 flyktningene som ble bosatt/familiegjenforent mellom 2006 og 2014 benytter seg ikke av det kommunale boligtilbud, dvs. de leier hovedsakelig privat, fra fylket, gjennom arbeidsgiveren eller har kjøpt bolig. 81 eller litt over en tredjedel av dem som ble bosatt mellom 2006 og 2014 bor i en kommunal bolig. Det totale tallet er høyere på grunn av naturlig familievekst etter bosetting og ligger ca. på 140. Ofte er det nettopp barnerikdom/høy fødselshyppighet som forhindrer at flyktninger kommer seg ut av kommunale boliger. De mest barnerike familiene bor derfor ofte i kommunale boliger og det er eninntektsfamilier som dominerer i denne gruppa. Mange vil i overskuelig tid og på ordinært vis ikke komme seg ut av sine kommunale boliger. Minst 28 av de 224 bosatte flyktningene i Hammerfest bor i egne selveierboliger og i alle disse tilfellene har minst et familiemedlem ankommet Hammerfest i 2010 eller tidligere. Ut fra disse tallene må man regne med en etableringsfase på minst 5 år før flyktninger begynner sin boligkarriere med kjøp av en egen bolig. Innvandrere er altså i større grad avhengig av leieboliger enn folk som er født og oppvokst i Norge. Innvandrere i Hammerfest har nemlig større utfordringer med å finansiere et boligkjøp. 3

4 Bankene krever mer egenkapital av innvandrere ved boligfinansiering enn av etnisk norske og de stiller strengere krav i forhold til hvor lenge innvandrere må ha jobbet i Norge. 1 Bankene er ytterligere tilbakeholdende med innvilgelse av lån i tilfeller av regelmessige pengeoverføringer til utlandet. Noe som ikke er uvanlig for innvandrere. Det norske lønns- og prisnivået gjør at oppsparte penger fra hjemlandet minker i relativ verdi ved bruk i Norge. Flyktninger er dessuten som regel ikke i stand til å få med seg sin formue fra hjemlandet til Norge. Innvandrere kan ikke benytte seg av BSU-sparing i samme grad som norsk ungdom. Høy husleie i Hammerfest senker sparingsevne blant innvandrere. Gjennomsnittlig husleie basert på siste halvårets annonser ligger på 176 kroner per m². Innvandrere må ofte over lengre tid nøye seg med vikaransettelser og midlertidige arbeidsforhold. Ofte ankommer ikke alle familiemedlemmer Norge samtidig og språkkunnskaper er derfor forskjellige i en familie alt etter botid. Yrkesaktivitet er i stor grad avhengig av norskkunnskaper og det er vanlig at familiemedlemmer har ulik grad av etablering på arbeidsmarkedet. Huskjøp derimot krever som regel at begge ektefeller er i fast arbeid. Innvandrere som vil kjøpe bolig før ankomst av familien kan ikke øke inntekten ved å jobbe ekstravakter eller ha to jobber fordi banker tar kun én grunninntekt som beregningsgrunnlag for lånutmålingen. På grunn av de ovennevnte vilkårene gjennomgår innvandrere en lengre etableringsfase enn Hammerfestinger som er født og oppvokst i Norge. En by som Hammerfest med en stor andel innvandrere vil derfor nødvendigvis trenge en større andel leieboliger av den totale boligmassen. Dette påvirker også botid i kommunale boliger. For mange flyktninger er den normale botiden på tre år et urealistisk mål. Å regne med en botid på fem år er mer i samsvar med virkeligheten i dag. Hammerfest har vedtatt å bosette 25 flyktninger pluss 5 enslige mindreårige flyktninger per år i årene 2014 til Videre ble det vedtatt den 20. juni 2015 å bosette ytterligere 8 flyktninger i 2015 og inntil 10 flyktninger fra Syria hvert år i dersom myndighetene vedtar å øke antallet kvoteflyktninger. Integrerings- og mangfoldsdirektoratet (IMDi) har i brev datert anmodet Hammerfest kommune om bosetting av flyktninger i 2016, og at det fattes vedtak for planperioden I løpet av 2017 og 2019 må man etter anmodning regne med 100 nye flyktninger og man vil derfor ha behov for ytterligere boliger. Hammerfest har gode erfaringer med å bosette familier. Det er derfor ønskelig at en høyest mulig andel av disse flyktningene kommer som familier. Innvandrertjenesten bosetter i samarbeid med Integrerings- og Mangfoldsdirektoratet og klarer som regel å tilpasse sammensettingen av flyktningene som skal bosettes med boligmassen som kommunen har til disposisjon. Det betyr i 1 Banker i Hammerfest krever 20 % i stedet for 15 %, men det er ikke uvanlig at det kreves 20 til 25 % egenfinansiering av arbeidsinnvandrere. Se også Sandlie/Seeberg, S. 30. Noen banker i Hammerfest krevde fra lånsøkere at de måtte ha jobbet minst fire år i fast stilling. 4

5 praksis at man bruker en familiebolig som regel til nettopp en familie. Dette krever tilgjengelighet av familieboliger. Som familieboliger regnes her boliger som kan huse en familie på minst fem. Enslige mindreårige kommer naturligvis ikke som familier og man vil alltid måtte regne med en del enslige voksne flyktninger. Dersom man sikter mot en familieandel på ¾ blant ordinære flyktninger som skal bosettes fremover, vil det oppstå behov for cirka 6 større flyktningboliger årlig. Resterende andel på ¼, eller 6-9 flyktninger vil man klare å huse gjennom rullering i den eksisterende boligmassen. Tabell 1 viser stipulert boligbehov inklusive vedtatte ekstraordinære bosettinger forutsatt at antall bosatte flyktninger vil være på samme nivå som IMDI anmodet i brev datert ). Tabell 1: Stipulert boligbehov i forbindelse med bosetting av flyktninger med ekstraordinære bosettinger uten enslige mindreårige Femårsperspektiv Anmodet bosetting 43 pers. 35 pers. 33 pers. 23 pers. 23 pers. 157 pers. Familieboligbehov 6 boliger 5 boliger 5 boliger 3 boliger 3 boliger 22 boliger Vanlig boligbehov 11 boliger 9 boliger 8 boliger 6 boliger 6 boliger 39 boliger Dersom kommunen klarer å overholde en rullering av sine flyktningboliger i løpet av en 5-årsperiode, gjenspeiler tabellen det totale boligbehovet kommunen ved bosetting av flyktninger. Innvandrertjenesten disponerer allerede 36 boliger til bosetting av flyktninger hvorav tre er større familieboliger som ble kjøpt i løpet av 2015 etter vedtak fra Kommunestyret fra juni Resterende 33 boliger er av mindre størrelse (under 100 m²) og passer ikke til store familie. Minst fire familier i disse boligene bor svært trangt. Dermed er behovet for familieboliger ennå større enn det som ble anslått ved fremtidig bosetting. 5

6 Anskaffelse av boliger For å kunne tilfredsstille behovet for kommunale familieboliger kan kommunen benytte seg av Husbankens fordelaktige finansierings- og tilskuddordninger. Siden juni 2014 har Hammerfest kommune kjøpt 3 familieboliger til bosetting av flyktninger og mottatt tilskudd. Boligene ble bygget før 80-tallet. Man har valgt å kjøpe brukte boliger fordi det skulle skje fort på grunn av økt boligbehov. Tabellen nedenfor viser kostnadene knyttet til kjøp av disse boligene. Tabell 2: Kostnader knyttet til anskaffelse av familieboliger per 1. juni 2015 Kostnader boligkjøp Tilsagt tilskudd Kjøpesum Bruttoareal Kostn. pr. m² Tilskudd Tilskudd i kr. Kjøpesum - tilskudd Tåkeheimen kr m² kr ,3 % kr kr Solveien kr m² kr ,0 % kr kr Isveien kr m² kr ,8 % kr kr Total kr m² kr kr Gjennomsnitt kr m² kr ,4 % kr kr Basert på ovennevnte tall kan man anslå at den gjennomsnittlige kostnaden for anskaffelse av en brukt familiebolig ligger på kr per bolig eller kr per kvadratmeter. Dersom man trekker fra tilskuddet fra Husbanken ligger gjennomsnittskostnadene med kr per bolig litt lavere. Ut fra disse opplysningene kan man anslå at anskaffelse av 20 familieboliger for å kunne tilfredsstille behovet i årene fremover vil medføre en økning av kommunens gjeld på ca. kr Når det gjelder årskostnader knyttet til et bygg er kommunen nødt til å se på FDV-kostnadene i tillegg til kapitalkostnadene. Summen av kapitalkostnader, FDV-kostnader og utviklingskostnader utgjør de såkalte livssykluskostnadene. Alle offentlige byggeiere og byggherrer er pålagt å vurdere livssykluskostnader i forbindelse med anskaffelser. Hammerfest kommune mangler per dags dato erfaringstall og er derfor nødt til å ty til forskjellige støttemodeller for å kunne regne ut hva et bygg koster per år. Hammerfest Eiendom regner foreløpig med kr. 200 pr. m² per år som normtall for verdibevarende vedlikehold for formålsbygg. 2 Husbanken bruker en modell som tar utgangspunkt i husleien til et bygg. Etter anbefalinger fra Husbanken skal 34 % av husleien gå til vedlikehold. En slik tilnærming er uegnet til å synliggjøre reelle kostnader for verdibevarende vedlikehold. Avdeling for offentlige anskaffelser i Direktoratet for forvaltning og IKT (DIFI) anbefaler at årskostnader til forvaltning, drift og vedlikehold bør ligge et sted mellom kr. 600 og 800 per m². I det følgende regnestykke er det regnet med kr Se Budsjett 2015, Hammerfest Eiendom KF, S. 11 6

7 Alt etter hvilken modell man bruker vil årlige livssykluskostnadene for en familiebolig variere med kr For enkelhetsskyld er utviklingskostnader ikke tatt med i beregningen. Tabell 3: Årskostnader knyttet til en familiebolig, kalkulasjonsrente; 4 %, løpetid: 25 år Kapitalkostnader Årlig rente & FDV - HF Pris - tilskudd avdrag Eiendom FDV - Husbanken FDV -DIFI kr kr kr kr kr Tabellen ovenfor viser at årskostnadene kan variere mellom kr og kr per familiebolig på 150 m². Husleieinntektene vil ligge ved kr per familiebolig (kr. 100 per m²). Det betyr at hvis man ikke klarer å holde seg til FDV-kostnadene som Hammerfest Eiendom KF regner med, vil byggene gå i underskudd. Kapitalkostnader knyttet til anskaffelse av 20 familieboliger hadde beløpt seg til kr Sammen med FDV-kostnader hadde det ført til årlige kostnader mellom kr og Årlige leieinntekter vil være kr Anskaffelse gjennom et privat-offentlig samarbeid Et alternativ til kjøp av familieboliger er å legge til rette for å leie disse boligene fra private boligbyggere. I et slikt samarbeid sikrer kommunen seg tildelingsrett til en bolig over 20 år slik at kommunen kan bestemme hvem som får leie den fra dens utleier. I og med at kommunen inngår langsiktige leieavtaler med private utbyggere går den god for at boligbehovet er til stede. Dette er en forutsetning for å få finansiering i Husbanken samt Husbankens tilskudd. En privat utbygger vil dermed kunne benytte seg av Husbankens støtteordninger i samme grad som kommuner, kommunale foretak og boligstiftelser. Andre forutsetninger er: 1. Boligen leies ut til leietakere som er vanskeligstilt på boligmarkedet. 2. Kommunen får bestemme hvem som bor i leilighetene. 3. Kommunens tildelingsrett tinglyses som en heftelse på eiendommen til tilskuddet er avskrevet (dvs. 20 år). 4. Kommunen og utleieren fastsetter husleien i en egen avtale. Husleien kan i ettertid reguleres etter husleielovens bestemmelser. Slik sikrer man betalbar husleie også i årene fremover. Fordelen med en slik ordning er at kommunen skaffer frem boliger til vanskeligstilte mens alle kostnader knyttet til forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling av eiendommene er lagt på utbygger. Kommunen oppnår med dette en annen ønsket gevinst: Ingen økning av den kommunale eiendomsmassen, og ingen økte driftskostnader i de kommunale budsjettene. I Husbankens Boligpolitikkanalyse 2013 ble det påpekt at Hammerfest kommune eier flere boliger per innbyggere enn både fylkes- og landsgjennomsnitt. Samtidig sliter kommunen med akutt boligmangel 7

8 og Hammerfest Eiendom KF opplyser i Budsjett 2015, Økonomiplan at det ikke er funnet åpning for investeringer i trygdeboliger og gjennomgangsboliger. Under saksutredningen ble det hentet inn tilbud fra forskjellige utbyggere som kunne tenke seg å samarbeide med kommunen. Et tilbud omfattet tre boliger med tre soverom hver. Boligene var av en slik størrelse at de kunne brukes for små til middelstore familier. Boligene ligger i et område utenfor sentrale bystrøk og husleien var på kr. 110 pr. m². Husleien ligger dermed kun 10 kroner over kommunalt husleienivå og inkluderer FDV-kostnader, offentlige avgifter samt forsikring. I tilfelle kommunen ville dekke boligbehovet i kommunen gjennom slike tilbud hadde det hverken medført økt gjeldsbelastning eller økte driftskostnader. Som eneste utgiftspost i et slikt samarbeid kan man anse husleiegarantier. Samtidig skal husleien i all hovedsak betales av beboeren selv. Tabell 4: Sammenligning av kostnadene knyttet til boligfremskaffelse Antall boenheter Kapitalkostnader Pris - tilskudd Årlige kostnader a) Kjøp 20 Kr Mellom kr og kr b) Privat-offentlig samarbeid 20 0 Kr (husleie, kr. 100 per m²) Størrelsen til boenhetene som skal anskaffes er for enkelhetsskyld satt til 150 m² hver uavhengig av tilgjengelighet av slike boliger. I alternativet b) bruker man husleiesatser på kr. 110 pr. m² fra det byggeprosjektet som Hammerfest Kommune fikk tilbud om. 110 kroner ligger i underkant av det som er vanlig på det private utleiemarkedet, men tilskudd fra Husbanken skal sørge før en husleie som er oppnåelig for vanskeligstilte Forskjellen mellom de to eksemplene er at det er knyttet store kapitalkostnader til eksempel a) mens det er ingen kapitalkostnader knyttet til eksempel b). Husleien går fra leietakeren til utleieren uten at kommunen belastes. Synergieffekter Et annet ønskelig effekt av slike leieavtaler er at kommunen bidrar til økt byggeaktivitet. Ved å inngå langsiktige leieavtaler i ferdig planlagte byggeprosjekter kan kommunen senke risikoen i prosjektene og sørge for at disse settes i gang raskere. Det betyr at byggeprosjekter som ble satt på vent på grunn av manglende lønnsomhet i prosjektet kan med disse kommunale sikkerhetene blir lønnsomme i løpet av kort tid og så bli gjennomført. I slike byggeprosjekter er det ofte flere boenheter i tillegg til de boligene som kommunen skal disponere. Hammerfest får altså ikke bare flere boliger til vanskeligstilte, men også en del vanlige boliger til sin totale boligmasse. Å skaffe frem boliger til vanskeligstilte medfører dessuten til at flere vanskeligstilte bosettes i andre bystrøk enn før, nemlig der hvor det bygges nye hus. I forhold til vellykket integrering er dette en tydelig fordel. 8

9 Rådmannens vurdering Hammerfest kommune har behov for større boliger til vanskeligstilte familier. Disse har i all hovedsak flyktningbakgrunn. Bosettingstall for flyktninger i årene fremover viser konkret hvor stort behovet er og etter tallene å dømme vil det være behov for minst 20 større boenheter i løpet av de neste 5 årene. Kjøp av 20 brukte boliger vil føre til økt gjeldsbelastning på cirka 45 millioner kroner uten at man har tatt hensyn til forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling. Kapitalkostnader og andre kostnader knyttet til eierskap til disse boligene vil beløpe seg på et sted mellom kr og kr per år hvorav cirka kr dekkes av husleie. Hvis kommunen avstår fra å kjøpe boligene og i stede får private utbyggere til å leie ut til kommunens vanskeligstilte grupper, kan kommunen overlate alle kostnader knyttet til eierskap av byggene til utbyggerne. Kommunen må kun betale hvis boligene skulle stå tomme. Kommunen vil i så fall ikke tjene på leieinntektene fra disse boligene, men per i dag er kommunens utleieboliger ikke en inntektspost. Så lenge kommunen sørger for at vanskeligstilte på boligmarkedet får et godt og egnet sted å bo er det ingen andre goder knyttet til eierskap av kommunale boliger. Rådmannens forslag til vedtak: 1. Hammerfest kommunestyre gir rådmannen fullmakt til å inngå samarbeidsavtaler med private utbyggere for inntil 20 familieboliger. 2. Det forutsettes at boligene leies ut til vanskeligstilte på boligmarkedet. 3. Hammerfest kommune gis disposisjonsrett til boligene i minst 20 år og vilkåret tinglyses på ordinær måte. 4. Inngåelse av samarbeidsavtalene skjer i takt med behovet for målgruppa. 5. Husleia må ligge på et nivå som er i samsvar med betalingsevnen til leietakerne. 9