SAKSFRAMLEGG. Saksgang. Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /75 Kommunestyre /40

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /75 Kommunestyre /40 Arkivsaksnr: 2014/4541 Klassering: L13 Saksbehandler: Lars-Eirik Havdal REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) MIDJOVEGEN BOLIGOMRÅDE, 2. GONGS HANDSAMING Trykte vedlegg: Plankart, datert Planbestemmelsar, datert Planbeskrivelse, datert Innkomne merknadar frå høyringsperioden (6 stk.) Stadfesting frå NTFK på Riksantikvarens og Vitenskapsmuseets uttalelser, e-post mottatt Uttalelse frå Riksantikvaren, datert Uttalelse frå NTNU Vitenskapsmuseet, datert Utrykte vedlegg: Møtebok, det faste utval for plansaker, Rådmannens forslag til vedtak: Reguleringsplan (detaljregulering) for Midjovegen boligområde stadfestes med desse endringane: Plankartet: Hensynssonen d) Båndleggingssoner tas ut av plankartet og erstattast med "Bestemmelsesområde Pbl. 12-7" og merkes "Bestemmelsesområde for kulturminne ID 91340". I tillegg må det merkes med streksymbol kva for område av reguleringsplanen denne bestemmelsen gjeld. Bestemmelsene: 1 Tillegg: - Bestemmelsesområde: Kulturminneområde ID Endres til: Før iverksettingen av tiltak i medhold av planens område B2 og B3 skal det foretas arkeologisk utgraving av det berørte automatisk fredete kulturminnet, ID 91340, som er merket som bestemmelsesområde #1 i plankartet.

2 Midlertidig tilrettelegging av planens område V1 og annen veggrunn (2011 og 2019) er tillatt. Det skal tas kontakt med Nord-Trøndelag fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske granskingen kan fastsettes. Generelt for hele planområdet gjelder følgende: Dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages ikkeregistrerte automatisk fredete kulturminner, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter. Melding om funn skal straks sendes rette myndighet etter Kulturminneloven. 6.2 tas ut. Rådmannens forslag til innstilling: Med heimel i plan- og bygningslovens vedtakast reguleringsplan for Midjovegen boligområde. Vedtaket er i tråd med formannskapets godkjenning i møte Behandling i Formannskapet : Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Rådmannens forslag til innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Formannskapet : Reguleringsplan (detaljregulering) for Midjovegen boligområde stadfestes med desse endringane: Plankartet: Hensynssonen d) Båndleggingssoner tas ut av plankartet og erstattast med "Bestemmelsesområde Pbl. 12-7" og merkes "Bestemmelsesområde for kulturminne ID 91340". I tillegg må det merkes med streksymbol kva for område av reguleringsplanen denne bestemmelsen gjeld. Bestemmelsene: 1 Tillegg: - Bestemmelsesområde: Kulturminneområde ID Endres til: Før iverksettingen av tiltak i medhold av planens område B2 og B3 skal det foretas arkeologisk utgraving av det berørte automatisk fredete kulturminnet, ID 91340, som er merket som bestemmelsesområde #1 i plankartet. Midlertidig tilrettelegging av planens område V1 og annen veggrunn (2011 og 2019) er tillatt. Det skal tas kontakt med Nord-Trøndelag fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske granskingen kan fastsettes. Generelt for hele planområdet gjelder følgende: Dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages ikkeregistrerte automatisk fredete kulturminner, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter. Melding om funn skal straks sendes rette myndighet etter Kulturminneloven. 6.2 tas ut. Innstilling i Formannskapet : Med heimel i plan- og bygningslovens vedtakast reguleringsplan for Midjovegen boligområde. Vedtaket er i tråd med formannskapets godkjenning i møte

3 Behandling i Kommunestyre : Bjørn Borgsø er part i saken og fratrådte jf. Forvaltningslovens 6a. Saken ble behandlet med 44 representanter tilstede. To brev fra advokatkontoret Bleikvassli Krystad datert og et notat datert fra kommuneadvokat Harald Kløvjan var utlagt på plassene. Votering: Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Kommunestyre : Med heimel i plan- og bygningslovens vedtakast reguleringsplan for Midjovegen boligområde. Vedtaket er i tråd med formannskapets godkjenning i møte

4 Saksopplysningar (Saksopplysningar i samband med utlegging til offentleg ettersyn står i kursiv): Forslagsstillarar er grunneigar Even Grindberg og Øra Boligutvikling AS. Norconsult AS har ved sivilarkitekt/arealplanleggar Gunhild Kvistad arbeidd fram forslaget til reguleringsplanen. Planarbeidet vart annonsert sett i gang 13. september i 2013 som ein del av eit større område, og det er halde møte med naboar i Midjovegen 14. november. Etter dette avgjorde grunneigaren at han ville gå vidare med den austre delen av planen i første omgang. Arealet ligg nord for Midjovegen i Steinkjer kommune, og er eigd av Grindberg, gnr. 188 bnr. 1 og er i kommuneplanen lagt ut til bustadområde B45. Det var lagt fram ein reguleringsplan for same arealet i 2004, men han vart lagt på is da kostnadane med dei arkeologiske undersøkingane vart så store. Det er den delen av arealet som ligg lengst aust, i plankartet markert som B2 og B3, som må undersøkast nærare før det kan byggast der. B1 er i følgje planstillar frigjeven av dei arkeologiske myndigheitene. Arealet ligg om lag 2,5 km aust for Steinkjer sentrum like ved Guldbergaunet som er byens og fylkets store idrettssentrum. Det var tidlegare eit fulldyrka område, men har i dei siste vel 10 åra vore lagt brakk. Nord for reguleringsområdet er det fulldyrka landbruksjord der det blir dyrka korn. Hovudnæringa på garden er no golfdrift. Golfbanen har ein ny reguleringsplan som gjev løyve til å utvide banen frå 9 til 13 hol. I planbeskrivinga går det fram at bygging av bustadane skal nyttast til økonomisk å styrke drifta av golfbanen. Feltet vil kunne sjåast som ei utviding av bustadfeltet sør for Midjovegen. Grunneigaren ser og for seg vidare bustadutbygging lenger vestover mot gardsbygningane. Det er barnehage og skule med godt utbygde gang- /sykkelvegar. Heilt aust i feltet ligg B3 med ei tomt. Ho ligg på ein skrent ned mot Risgropa, men er frigjeve til utbygging. I Risgropa er det planlagt utbygging med nye bustadar, og det er laga ein ny reguleringsplan for den utbygginga, Reguleringsplan for Ristunet bustadfelt. Det vart gjort nokre geotekniske undersøkingar der dei fann berg i dagen nær botnen av skrenten som B3 ligg på. Skrenten har si form etter tidlegare uttak av grus. Det er lagt opp til høg utnytting i planen som no er lagt fram, tomtene er på omlag m2. Husa ligg med berre 6 m avstand noko som gjev krav om ekstra tiltak mot brannspreiing. Lengderetninga på husa er nord-sør, og dei må ta i bruk taket på garasjen som uteplass mot sør. Den høge utnyttinga er uvanleg i området, men er grunngjeve med å nytte tidlegare landbruksjord så intensivt som mogleg. Naboane langs Midjovegen har sine uteplassar på nedsida av husa mot sør og blir i liten grad forstyrra av denne utbygginga. Det kan bli naudsynt med ny trafo med auka straumbruk. Det er funne areal til eventuell ny trafo. Midjovegen er i gamal regulering planlagt med bredde på berre 3 m. I tida som er gått, er vegen i praksis noko utvida, men med den auka trafikken ein her må rekne med, vil det bli krav om å utbetre vegen. Difor er vegen utvida til 4 m på øvste delen og 4,5 m på den nedste delen. Planen har vore til intern høyring. Saksvurderingar (saksvurderingar i samband med utlegging til offentleg ettersyn står i kursiv) : Reguleringsplan for same område var fremma i 2004, men på grunn av tidlegare funn av arkeologiske interesse kom det krav om utgravingar som ville bli så kostbare at forslagsstillaren ikkje fann utbyggingsprosjektet rekningssvarande. Planen vart ikkje realitetshandsama. No har grunneigaren von om endra økonomiske ordningar og legg fram ny plan. Planen er å byggje ut B1 først. Det området er arkeologisk frigjeve til bygging, medan B2 og B3 må ha godkjenning av Riksantikvaren, og ein må rekne med krav om arkeologisk utgraving av desse områda. Plangrensa er utvida med Midjovegen ned til Ogndalsvegen. Den reguleringsplanen som ikkje vart ferdighandsama, hadde ikkje med vegen innafor plangrensene. Det er viktig å få utbetra Midjovegen da det vil bli markert trafikkauke her. Frå Ogndalsvegen stig Midjovegen nokså bratt, stykket ovafor Ognasvingen er brattaste delen. I same området er det òg bygd tettast. På toppen av denne delen svingar vegen til høgre i ein krapp kurve, og her kjem i tillegg veg frå tomt 2 frå venstre. Alt i alt kan det dermed bli 6 husstandar som i dette området har sin vegtilkomst i denne svingen.

5 Planbeskrivinga fortel at det kan vera aktuelt å regulere til bustadar mot nord i retning gardsbygningane. Om det er aktuelt å nytte Midjovegen som tilkomst til det området, ville det vore best å bygge om vegen i området som er omtala over. Vegen frå tomt 2 og 4 burde koplas til litt lenger mot nord, vegen i svingen burde utvidas med ein halv meter og, leikeområdet burde flyttast litt. Ein må òg vise sikttrekant i krysset. Eit anna alternativ er å lage tilkomst etter vegen opp til garden, altså nord for Midjohaugen. I så fall vil talet på bustadar som vil nytte Midjovegen gå fram av planen som er lagt fram no. Planen viser ei svært tett utbygging, men grunngjevnaden for den er god. Elles verker planen godt omtalt og sikkert planlagt. Planen er grundig beskrive med gode illustrasjonar og er godt dokumentert. Innkomne merknadar NTE Nett AS (mottatt ): Det blir varsla om at det må takast høgde for dei anlegg som er naudsynte for NTE Nett AS å etablere og drifte. Det er sendt med kart som viser deira anlegg frå og med Midjovegen og ned til elva. Dei gjer merksam på at areal og eigedommar som eventuelt i framtida skal nyttast til transformatoreller nettstasjonar i planen skal ha føremål "Andre typer bebyggelse eller anlegg", energianlegg kode Vidare gjer dei merksam på at eventuelle avbøtande tiltak i høve til støy frå trafostasjon ikkje er ansvaret til NTE Nett AS. NTE Nett AS er uroa over at planen viser at ein må rekne med fleire bustadar i området. Dei ønskjer at dei krava som følgjer framtidig utbygging av straumforsyninga, må gjerast klart tidleg for at dei skal vera sikre gode nok rettar. Dei understreker at dei som utløyser krav om utbetringar som regel må koste dette sjølve. Statens vegvesen (mottatt ): Siktkrav i kryss med fv. 762 er 6 x 70 meter, og bør førast på plankartet eller gjerast synleg i reguleringsføresegnene. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag (mottatt ): Ingen merknadar. Norges vassdrags- og energidirektorat (mottatt ): Ingen merknadar. Nord-Trøndelag fylkeskommune (mottatt ): Planfagleg: Den tette utbygginga og dei smale tomtene stiller store krav til utforming av bygningane. For å lette praktiseringa av føresegnene meiner dei at formuleringa på dette punktet bør gjerast tydelegare. Dei råder òg til at eit visst tal av bustadane skal sikrast som tilgjengelege bueiningar. Kulturminnefagleg uttale: Dei sender saka til Riksantikvaren for dispensasjon etter Kulturminnelovens 8.4. Dei seier òg at ein må rekne med sakshandsamingstid hjå Riksantikvaren. Bjørn Bergsø (mottatt ): Han tar opp saker om vasslevering, avløpsnett og vegspørsmål på vegne av bebuarar i Midjovegen. Supplerande opplysningar NTE Nett AS sine merknadar er planleggarane merksame på. Dei har planar for korleis dei vil løyse eventuell vidare utbygging. Gjeldande plan vert ikkje påverka av desse merknadane fordi det er planar om å nytte eksisterande trafo i nærleiken av garden (utanfor planområdet). Statens vegvesens siktkrav i krysset Ognasvingen x fv. 762 er 6 x 70 meter og siktkrav Ognasvingen x gang/sykkelvegen på 20 x 8 meter bør teiknast på kartet eller gå fram av planføresegnene.

6 Fylkeskommunen viser til at forma på bygningane vil vera så avgjerande når tomtene er så smale og små. Vedlagt skisse over ei prinsippløysing for bygg viser ein fasadevegg med eit utbygg i andre høgda. Det vil, som illustrasjonen tyder på, føre til at ytterveggar får for liten avstand. Det må i så fall gjerast ekstra brannhindrande tiltak. Dei kulturminnefaglege merknadar blir teke vare på gjennom at tomter det blir søkt om dispensasjon for, ikkje får byggast før sånn dispensasjon er gjeven. I vedlagte e-post frå NTFK mottatt går det fram at Riksantikvaren har akseptert planen mot at det aktuelle kulturminnet vert avmerka i plankartet som eget bestemmelsesområde med tilhørande bestemmelse formulert som 2.5 i avsnittet nedafor. Saka om dei økonomiske tilhøva når det gjeld Midjovegen, er eit privatrettsleg spørsmål som partane bør ordne opp i, men som ikkje påverkar reguleringsspørsmålet. Konklusjon Ut frå dei merknadane som er komne og dei vurderingane som er gjort, vil Rådmannen leggje fram reguleringsplanen til slutthandsaming og endeleg vedtak med følgjande endring: Plankartet: Hensynssonen d) Båndleggingssoner tas ut av plankartet og erstattast med "Bestemmelsesområde Pbl. 12-7" og merkes "Bestemmelsesområde for kulturminne ID 91340". I tillegg må det merkes med streksymbol kva for område av reguleringsplanen denne bestemmelsen gjeld. Bestemmelsene: 1 Tillegg: - Bestemmelsesområde: Kulturminneområde ID Endres til: Før iverksettingen av tiltak i medhold av planens område B2 og B3 skal det foretas arkeologisk utgraving av det berørte automatisk fredete kulturminnet, ID 91340, som er merket som bestemmelsesområde #1 i plankartet. Midlertidig tilrettelegging av planens område V1 og annen veggrunn (2011 og 2019) er tillatt. Det skal tas kontakt med Nord-Trøndelag fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske granskingen kan fastsettes. Generelt for hele planområdet gjelder følgende: Dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages ikkeregistrerte automatisk fredete kulturminner, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter. Melding om funn skal straks sendes rette myndighet etter Kulturminneloven. 6.2 tas ut.