BÆRUM KOMMUNE RÅDMANNEN

Transkript

1 BÆRUM KOMMUNE RÅDMANNEN Dato: Arkivkode: Bilag nr: Arkivsak ID: J.post ID: / / Saksbehandler: Kristin Nilsen Saksansvarlig: Einar Kindberg Behandlingsutvalg Møtedato Politisk saksnr. Hovedutvalg for bistand og omsorg /17 Kriterier for tildeling av kommunal utleiebolig og startlånsordningen som boligsosialt virkemiddel Hovedutvalg for bistand og omsorg /17 Vedtak: 1. Generelle og spesielle kriterier for tildeling av omsorgsboliger i Bærum endres ikke. 2. Generelle og spesielle kriterier for tildeling av velferdsboliger endres som følger: Pkt 3, generelle kriterier: 3 års botid i kommunen erstattes med: Bosatt i kommunen de siste tre år. Pkt 2, spesielle kriterier: Er i en vanskelig livssituasjon med behov for velferdstjenester utdypes med føringene: Definisjon velferdstjenester: Tjenester med formål å gi bistand til å avhjelpe sosiale vansker, rus-, legemiddelavhengighet, helsevansker. Barnefamilier med en uttrykt bekymring for barnas oppvekstsituasjon kan tildeles kommunalutleiebolig dersom tildelingen vil medføre redusert bekymring. Utdypningen anses å være i samsvar med pkt 2 i sektorutvalg BIOMs vedtak : 2. Rådmannen kan gjøre unntak i særlige tilfeller når faglige, individuelle hensyn tilsier det og kan dokumenteres. 3. Kommunens gjeldende retningslinjer for Startlån bortfaller, og gjeldende forskrift om startlån fra Husbanken legges til grunn for kommunens bruk av ordningen. 4. Startlån og tilskudd til etablering skal være kommunens hoved ordning for å hjelpe personer med langvarige boligfinansieringsproblemer til eie av en trygg og hensiktsmessig bolig. 5. Startlånets gunstige låne- og rentevilkår skal utnyttes fullt ut dersom det er nødvendig for å kunne betjenes. Det legges ikke inn et rentepåslag på 0,25 % for dekning av administrative

2 kostnader. 6. Kravet om varig fast inntekt/stønad ved innvilgelse av startlån kan fravikes. Søkers økonomiske forhold og forståelse for å disponere egne midler kartlegges nøye. Ved behov etableres det samarbeid med NAV og andre relevante tjenester. 7. Barnefamilier prioriteres til innvilges av startlån. 8. Statens institutt for forbruksforsknings (SIFO) referansebudsjett skal være utgangspunktet for fastsettelse av inntektsandelen øremerket andre utgifter enn boutgifter. I tett dialog med søker kan dette fravikes forutsatt at søker kan dokumentere eller sannsynliggjøre en lavere utgiftsandel. 9. Bærum kommune ønsker å følge Husbankens råd om å avvikle boplikten. Startlånsordningen får større positiv effekt som virkemiddel i et regionalt boligmarked. Kommunen tar initiativ overfor andre kommuner i regionen med formål å inngå avtaler om felles praksis på startlånsområdet. 10. Etableringstilskuddet øremerkes søkere bosatt i Bærum som ønsker å kjøpe egen bolig i Bærum kommune. Rådmannens forslag til vedtak: 1. Generelle og spesielle kriterier for tildeling av omsorgsboliger i Bærum endres ikke. 2. Generelle og spesielle kriterier for tildeling av velferdsboliger endres som følger: Pkt 3, generelle kriterier: 3 års botid i kommunen erstattes med: Bosatt i kommunen de siste tre år. Pkt 2, spesielle kriterier: Er i en vanskelig livssituasjon med behov for velferdstjenester utdypes med føringene: Definisjon velferdstjenester: Tjenester med formål å gi bistand til å avhjelpe sosiale vansker, rus-, legemiddelavhengighet, helsevansker. Barnefamilier med en uttrykt bekymring for barnas oppvekstsituasjon kan tildeles kommunalutleiebolig dersom tildelingen vil medføre redusert bekymring. Utdypningen anses å være i samsvar med pkt 2 i sektorutvalg BIOMs vedtak : 2. Rådmannen kan gjøre unntak i særlige tilfeller når faglige, individuelle hensyn tilsier det og kan dokumenteres. 3. Kommunens gjeldende retningslinjer for Startlån bortfaller, og gjeldende forskrift om startlån fra Husbanken legges til grunn for kommunens bruk av ordningen. 4. Startlån og tilskudd til etablering skal være kommunens hoved ordning for å hjelpe personer med langvarige boligfinansieringsproblemer til eie av en trygg og hensiktsmessig bolig. 5. Startlånets gunstige låne- og rentevilkår skal utnyttes fullt ut dersom det er nødvendig for å

3 kunne betjenes. Det legges ikke inn et rentepåslag på 0,25 % for dekning av administrative kostnader. 6. Kravet om varig fast inntekt/stønad ved innvilgelse av startlån kan fravikes. Søkers økonomiske forhold og forståelse for å disponere egne midler kartlegges nøye. Ved behov etableres det samarbeid med NAV og andre relevante tjenester. 7. Barnefamilier prioriteres til innvilges av startlån. 8. Statens institutt for forbruksforsknings (SIFO) referansebudsjett skal være utgangspunktet for fastsettelse av inntektsandelen øremerket andre utgifter enn boutgifter. I tett dialog med søker kan dette fravikes forutsatt at søker kan dokumentere eller sannsynliggjøre en lavere utgiftsandel. 9. Bærum kommune ønsker å følge Husbankens råd om å avvikle boplikten. Startlånsordningen får større positiv effekt som virkemiddel i et regionalt boligmarked. Kommunen tar initiativ overfor andre kommuner i regionen med formål å inngå avtaler om felles praksis på startlånsområdet. 10. Etableringstilskuddet øremerkes søkere bosatt i Bærum som ønsker å kjøpe egen bolig i Bærum kommune. SAKEN I KORTE TREKK Hensikten med denne saken er å ta stilling til om det er behov for å endre kriteriene for tildeling av velferds- og omsorgsbolig og om startlånsordningen kan brukes på en bedre måte i et krevende boligmarked. Kriterier for tildeling av kommunale utleieboliger (velferds- og omsorgsboliger) ble vedtatt av Hovedutvalg Bistand og omsorg i Det er både generelle og spesielle kriterier som må oppfylles. I saksarbeidet med vedtak om velferdsbolig har det etter hvert oppstått et behov for noen mindre justeringer og presiseringer av kriteriene. Dette er blitt fanget opp også i sakene Bærum kommunale klagenemnd har fått til behandling. Klagenemnden har derfor foreslått at kriteriene revideres. Startlånsordningen tilbudt av Husbanken er et tilbud om finansiering til boligformål som det vanligvis ikke gis lån til i ordinære kredittinstitusjoner. Målgruppen er personer med langvarige boligfinansieringsproblemer. Startlånet kan kombineres med et etableringstilskudd. Startlånet har lav rente, lang nedbetalingstid og mulighet for perioder med avdragsfrihet. Ordningen reguleres av forskrift. Saksbehandlingen må balansere betjeningsevne mot boligbehov, helserelaterte- og sosiale hensyn. Det er krevende å finne denne balansen, særlig i et høyt priset boligmarked. Tall viser grovt sett at 1 av 3 søkere innvilges en lånefullmakt men at bare halvparten av fullmaktene (66 i 2016) fører til et boligkjøp. Rådmannen foreslår at kommunens fremtidig bruk av startlånsordningen baseres på gjeldende forskrift uten supplerende kommunale retningslinjer. Forskriftene gir rom for å vekte de boligsosiale

4 hensyn i tilstrekkelig grad og utøve et skjønn der søkers inntekts- og utgiftsside vurdere mer romslig, men fortsatt med betjeningsevnen i behold. Rådmannen foreslår også i samarbeid med andre kommuner å gjøre ordningen uavhengig av boplikt slik at startlånet kan brukes til boligkjøp utenfor kommunens grenser. Detaljeringen av dette er tatt inn i forslaget til vedtak. Etableringstilskuddet øremerkes til boligkjøp i Bærum som har det dyreste boligmarkedet i regionen. Klagenemnden har foreslått at gjeldende administrative kommunale retningslinjer for startlånsordningen fremlegges for politisk behandling. Rådmannen støtter forslaget om politisk behandling av kommunens bruk av ordningen, men anbefaler at forskriftene legges til grunn, supplert for punktvise føringer for skjønnsutøvelsen. Tidligere behandling Det vises til sak behandlet av Hovedutvalg Bistand og omsorg Gjengs leie og kommunal bostøtte og notat fremlagt Notat Startlån og statlig bostøtte. Denne saken må også sees i relasjon til pågående behandling i Formannskapet av saken om rimelige utleieboliger. Det tenkes spesielt på forslaget om: «Kommunen innfører en ordning med et kommunalt etableringstilskudd i tillegg til startlån og etableringstilskuddet fra Husbanken.» Rådmannen vil komme tilbake til med en ny sak om gjengs leie til høsten der verbalvedtak 12 HP : «Rådmannen bes legge fram en sak om konsekvenser og virkninger av gjengs leie for leietakerne» tas opp til behandling. Prosess I arbeidet med dette saksfremlegget er det innhentet opplysninger fra avdeling Boligbistand, Husbanken og Asker kommune. Saken følger også opp Klagenemndens årsrapport 2016 som kommunestyret har tatt til orientering. DEL 2 MER OM SAKEN: Tildeling av kommunale utleieboliger behandles som første del av denne saksfremstillingen og startlån m.m. i andre del. Rådmannens vurderinger og anbefalinger for begges saksforhold fremgår avslutningsvis. KOMMUNALE UTLEIEBOLIGER VELFERDSBOLIGER OG OMSORGSBOLIGER I rammen under er det gjeldende vedtak og supplerende tekst om kriterier for tildeling av kommunale utleieboliger: BIOM-076/ Vedtak: 1. Retningslinjer for tildeling av kommunale utleieboliger tas i bruk slik de er beskrevet i saken. 2. Rådmannen kan gjøre unntak i særlige tilfeller når faglige, individuelle hensyn tilsier det og kan dokumenteres. Tekst ved stjerne nederst på side 8 utgår. 3. Punktmerke nr. 3, side 9 under kriterier for prioritering mellom søkere

5 skal lyde: Som hovedregel skal søkere som takker nei til egnet bolig ikke tilbakeføres til ventelisten. Utdrag fra saken Lovgrunnlaget beskrevet tidligere i saken beskriver også krav til boligen. Det sies bl.a. at boligene skal være formålstjenlig, dvs sikre akseptabel levestandard og en selvstendig tilværelse. De skal ha tilpasset utforming og innredning der alder eller funksjonshemming kompenseres. Både hjelpe- og vernetiltak skal kobles til boligen når beboer trenger dette. Rådmannen vil anbefale at kriterier og retningslinjer utformes slik at de kommunale utleieboligene tildeles de med det største bolig og oppfølgingsbehovet. Søknadsmengden er til enhver til større enn antallet ledige boliger. Den som har tildelingsmyndighet; (bolig og oppfølgingskontoret og tildelingskontoret for pleie og omsorgstjenester, (bolig med service)) trenger derfor retningslinjer for å: 1) Ta stilling til søknad og fatte vedtak. 2) Prioritere blant søkere med positivt vedtak. Kriterier for et positivt vedtak om tildeling av kommunal utleiebolig: Generelle kriterier: 1. Husholdninger/personer som ikke selv eller ved hjelp av andre former for offentlig boligbistand er i stand til å skaffe seg egnet bolig på det private leiemarkedet grunnet helsemessig og/eller sosiale årsaker og/eller økonomiske årsaker. 2. Tilhørighet til kommunen. Vedkommende er folkeregistret som bosatt i Bærum kommune års botid i kommunen.* Boligmarkedet i Osloregionen er under press. For å forhindre uønskede, uhensiktsmessige flyttinger og sekundærbosetting som utløser behov for økte kommunale boligsosiale virkemidler over kommunegrensene er det Rådmannens anbefaling at det innføres botidsbestemmelser. *Botidsvilkåret fravikes for flyktninger med vedtak om bosetting i Bærum kommune. 4. Alder. Fylte 18 år. (oppnådd myndighetsalder)* Alderskriteriet skal ansees oppfylt dersom oppnevnt verge for umyndig søker med særskilt boligbehov med signerer på søknaden. 5. Dokumentasjon. Alle relevante opplysninger som underbygger bolig og oppfølgingsbehovet som opplysninger om ligning, formue og økonomi, sivil status, forsørgeransvar, samværsrett, legeerklæring, sosialrapport, andre relevante opplysninger fra tjenesteapparatet, oppsigelse av privat leieavtale, egen innsats for inngåelse av privat leieforhold, m.m. kan kreves fremlagt. Spesielle kriterier: Kriterier for omsorgsboliger:

6 1. Langvarig og sammensatte psykiske helsevansker, utviklingshemming og/eller funksjonstap. 2. Behov for oppfølging ihht kommunehelsetjenesteloven eller lov om sosiale tjenester. Kriterier for velferdsboliger: 1. Kan ikke ved hjelp av bostøtte, lån eller tilskudd, skaffe eller beholde en privat eid eller leid bolig på det ordinære boligmarkedet. 2. Er i en vanskelig livssituasjon med behov for velferdstjenester. *Rådmannen utformer og justerer tildelingsvilkår når dette er nødvendig før å sikre at bolig og oppfølgingsvedtaket blir treffsikkert mht de individuelle behov og godt koordinert mot annentjenesteyting, bl.a. innen tildeling av pleie og omsorgstjenester og helse- og sosiale tjenester. Kriterier for prioritering mellom søkere med positivt vedtak om kommunal utleiebolig: For søkere som har et likeverdig bolig og oppfølgingsbehov tildeles ledig bolig til den som har stått lengst på ventelisten. Ansiennitetsprinsippet (forannevnte punkt) fravikes når: -Mangel på bolig setter søker/familie i en urimelig vanskelig livssituasjon. Dette er akutt mangel på husvære, innplassering i hospits, pensjonat og lignende er ikke faglig tilrådelig. -For å oppnå en hensiktsmessig beboersammensetning i de boformer der dette er nødvendig for å sikre et godt sosialt bomiljø. Søkere som takker nei til tildelt bolig vil ikke bli tilbakeført til ventelisten. Kriterier for vurdering av lengden på leieforholdet: 1. Søkere som har et langvarig og omfattende bolig og/eller oppfølgingsbehov tildeles en leieavtale i samsvar med det kartlagte bolig og oppfølgingsbehovet. 2. Søkere som ved hjelp og oppfølging, rehabilitering eller behandling har mulighet til å tre inn i det ordinære boligmarkedet tildeles bolig for 3 år. 3. Søkere med spesielle oppfølgingsbehov j.fr husleielovens bestemmelser, der målet er å trene opp en mangelfull boevne tildeles bolig for en kortere tidsperiode enn 3 år. Konsekvenser mht dagens tildelingspraksis: De gjeldende tildelingskriteriene er tilpasset boligmassen før den ble samlet i hovedkategoriene omsorgs- og velferdsboliger. Det er utarbeidet detaljerte kriterier både for tildeling og forlengelse av leieavtaler for ulike grupper vanskeligstilte. Svakheten har vært at kriteriene ikke godt nok har fanget opp endringer i de individuelle bolig og oppfølgingsbehovene. Alder i seg selv er ikke lenger et søkekriterium for kommunal bolig. Boliger som tidligere var øremerket ungdom mellom år eller pensjonsmottakere eldre enn 65 år vil derfor gradvis bli tildelt etter de nye kriteriene omhandlet i denne saken. Klagenemndens årsrapport 2016

7 Årsrapporten ble behandlet i kommunestyrets møte 27.april 2017 som sak 049/17. Det ble fattet følgende vedtak: «Klagenemndens årsrapport for 2016 tas til orientering». I årsrapporten sies det: «Klagenemnden ønsker å fremheve, etter å ha mottatt opplysninger fra administrasjonen, at kriteriene for kommunale boliger som er vedtatt av Sektorutvalget bistand og omsorg nå bør revideres. Dette er på bakgrunn av flere problemstillinger administrasjonen har tatt opp med Klagenemnden i forbindelse med klagesakene. «Det fremkommer fra årsrapporten at nemnden behandlet 18 avslag på kommunal utleiebolig. I 15 av sakene ble avslaget opprettholdt, 2 saken ble sendt tilbake til avdeling Boligbistand (der opprinnelig vedtak ble fattet) og 1 sak ble utsatt. Alle klagene dreiet seg om avslag på velferdsbolig, ingen på omsorgsbolig. Initiativet til endrede tildelingskriterier har kommet fra avdeling Boligbistand som saksbehandler alle søknader om tildeling av velferdsbolig. Boligbistand mener følgende: Det generelle kriteriet om 3 års botid i kommunen bør omformuleres til: Bosatt i Bærum kommune siste 3 år. I tillegg bør det åpnes for at personer med dokumenterte sosial- og helserelaterte, langvarige vansker, bosatt for tiden utenfor kommunen men med langvarig tilknytning til kommunen som mottaker av oppfølgingstjenester, ansees å oppfylle bosettingsvilkåret. Det spesielle kriteriet: «Er i en vanskelig livssituasjon med behov for velferdstjenester» bør tydeliggjøres. Det foreslås at velferdstjenester defineres som: Tjenester med formål å gi bistand til å avhjelpe sosiale vansker, rus-, legemiddelavhengighet, helsevansker. Avdeling boligbistand mener også at det er behov for en avgrensing mot vanskeligstilte barnefamilier. I utgangspunktet er mangelfulle stabile oppvekstsvilkår for barn ikke et tilstrekkelig grunnlag for tildeling av kommunal utleiebolig. Det foreslås at barnefamilier med en uttrykt bekymring for barnas oppvekstsituasjon kan tildeles kommunalutleiebolig dersom tildelingen vil medføre redusert bekymring. STARTLÅN Startlån (og tilskudd til etablering) er et tilbud om finansiering til boligformål som det vanligvis ikke gis lån til i ordinære kredittinstitusjoner. Målgruppen er personer med langvarige boligfinansieringsproblemer. Lånet kan benyttes til hel eller delvis finansiering av boligkjøp, refinansiering for å beholde eksisterende bolig eller til utbedring/tilpasning av bolig. Størrelsen på et eventuelt etableringstilskudd avhenger av husstandens økonomi og betjeningsevne. Tilskuddet kan brukes til de med dokumenterte langvarige inntekter som er for lave til å kunne betjene hele kjøpesummen finansiert som lån. For inneværende år disponerer kommunen 17.2 Mill kr til etableringstilskudd. For startlån og etableringstilskuddet er det utarbeidet egen forskrift.

8 I de årlige handlingsprogramrevisjonene gis fullmakt til låneopptaket. For inneværende år er fullmakten begrenset oppad til 200 Mill NOK. Avdelingsleder for Boligbistand er delegert myndighet til å søke om lånet og eventuelle etableringstilskuddsmidler. Spesielle utfordringer for startlånsordningen i Bærum kommune: I Bærum kommune er det høye boligpriser sammenliknet med landet forøvrig. Også brukte boliger av begrenset størrelse og nøktern standard koster mye. Lønnsnivået for lavlønnede og størrelsen på kommunale og statlige stønader, utbetalt blant annet av NAV, følger nasjonale og bransjemessige nivå og standarder. Av disse grunner må lavtlønnede og stønadsmottakere i Bærum benytte en større del av sin nettoinntekt til boligutgifter enn det som er vanlig nasjonalt. Sagt på en annen måte, for målgruppen for Startlånet i Bærum, oppstår det lett problemer med betjeningsevnen. Høye priser også på de billigste boligene som omsettes, gir også et lite boligantall som det er mulig å finansiere med Startlån. Utfordringen blir dermed dobbel: Få rimelig nok boliger og målgruppe med lav betjeningsevne. Av disse grunner har kommunen ikke greid å benytte lånefullmakten. Og utviklingen har gått i gal retning. Det er gjennom de siste årene innvilget færre lån, lånebeløpet per bolig har gått dramatisk opp og andelen lån som har ført til boligkjøp har gått ned. Det kan også stilles spørsmål om kommunen har brukt startlånsordningen optimalt ved å maksimalt utnytte de gunstige lånevilkårene. Forskriftene åpner for en skjønnsmessig vekting av de sosiale forhold i søkers livssituasjon opp mot søkers økonomi og betjeningsevne. Klagenemndens årsrapport 2016 Når det gjelder avslag på startlån mener Klagenemnden, på bakgrunn av klagesaks- behandlingene, at det vil være en fordel om Bærum kommunes retningslinjer for å få innvilget startlån blir politisk behandlet. Det fremgår fra årsrapporten at Klagenemnden behandlet i alt 19 saker samlet for områdene: startlån/tilskudd/kommunal bostøtte. (18 av sakene omhandlet klage på avslag på startlån.) I 10 saker ble avslaget opprettholdt, 4 ble sendt tilbake/vedtak opphørt, og 4 saker har fått utsatt klagesaksbehandlingen. Nemndens begrunnelse for å be om politisk behandling av kommunens retningslinjer er saksbehandlingens vurdering av betjeningsevnen. Praksis er at søkere skal kunne betjene lånet ved å dokumentere fast og varig inntekt, fortrinnsvis ved arbeid i 100 % stilling eller ved langvarig innvilgede stønader/trygd. Det utøves et strengt skjønn der inntekten er midlertidig, selv om den er høy nok. Husbanken Rådmannen har henvendt seg til Husbanken med forespørsel om hvordan Startlånsordningen kan gjøres mer tilpasses boligmarkedet i Bærum og hvilket skjønn som bør utøves for balansere betjeningsevne mot boligsosiale hensyn.

9 Husbankens tilbakemelding er gjengitt nedenfor i kursiv: Husbanken ønsker at kommunene skal følge forskriftene om startlån og i minst mulig grad etablere egne retningslinjer. Eventuelle retningslinjene skal ikke være til hinder for å oppnå formålet for ordningen. Forskriftene legger til rette for bruk av skjønn, og for at det skal være mulig å løse et boligproblem for de som er i målgruppen, og som trenger en stabil og egnet bolig. Nåværende forskrift skiller seg fra tidligere regelverk, da det var klarer regler og lettere å hake av om man var innenfor eller utenfor regelverket. Vi ser altså startlånsaksbehandlingen som en del av det boligsosiale arbeidet, men forutsetter samtidig et godt bankfaglig håndverk. Ikke enkelt i praksis. Forskriftene stiller krav «søkeren må ha evne til å betjene lånet over tid». Dette skal sikre at lånsøker ikke mister boligen på et senere tidspunkt pga manglende betjeningsevne. Nytt saksbehandlersystem legger i større grad enn det gamle opp til å tenke alternativkostnad. Hva har lånsøker klart å betale i boutgifter til nå (dagens leie)? Hvor store driftsutgifter/fellesutgifter og lån til ny bolig kan lånsøker betjene innenfor dagens husleie? Muligheter for lav fast rente og nedbetalingstid på inntil 50 år gjør det mulig å oppnå boutgifter i eid bolig som er på nivå med eller lavere enn det som er mulig å oppnå i leid bolig. Dersom inntekten reduseres i framtiden er det mulig å søke om avdragsfrihet. Da vil boutgiftene kunne bli betydelig lavere enn markedsleie/gjengs leie i en leid bolig. Dersom låntaker ikke har mulighet for å dekke renter og fellesutgifter etter et inntektsbortfall med arbeidsavklaringspenger og bostøtte, vil det være mulig å søke om supplerende sosialhjelp til renter og fellesutgifter. Ifølge advokater vi har vært i kontakt med, skal renter og fellesutgifter vurderes på lik linje med husleie når man behandler søknader om støtte til livsopphold. Slik boligmarkedet er i dag vil fellesutgifter og renter gi lavere sosialhjelpsutbetalinger for kommunene enn husleie. Der man er usikker bør mulighetene for supplerende sosialhjelp ved eventuelt inntektsbortfall avklares med NAV på forhånd. Utfra denne tankegangen blir fast inntekt mindre viktig, men en vurdering av alternativer og en plan for eventuelt inntektsbortfall bør legges på forhånd. Denne redegjørelsen er ment å vise kommunenes handlingsrom knyttet til startlånordningen, særlig med tanke på å sikre barnefamilier en stabil bolig. Fremtidig betjeningsevne er altså ikke bare knyttet opp til å kunne vise til en fast inntekt eller en varig uføretrygd, men også en vurdering av hva er egentlig alternativet for familien? De skal uansett bo. Dersom boligen er nøktern og egnet burde ikke problemet med inntektsbortfall være større i en eid framfor en leid bolig. Mange kommuner har utfordringer knyttet til eget regelverk kontra Husbanken forskrift. Utfordringen ligger ikke nødvendigvis i regelverket, men i tolkningen, og i saksbehandlers holdninger og praksis. Mange ser fortsatt på startlån som et subsidiert lån. Det er det ikke. Marginen staten tar er mer enn nok til å dekke kostnadene. Per i dag er det mer enn nok av startlånmidler tilgjengelig for kommunene. Husbanken har derfor en oppfatning av at mange kommuner tolker regelverket for strengt. Dette vil si at man for eksempel avslår på grunn av for høy inntekt eller fordi man vurderer at inntektspotensialet ikke er utnyttet. Særlig overfor barnefamilier, som er unntatt fra forskriftenes krav om langvarighet og sparing, er det ønskelig at kommunene utnytter potensialet i ordningen bedre, for å sikre barn stabile oppvekstsvilkår. Det er ikke nødvendig å være veldig streng knyttet til øvre inntekt eller ytterligere utnyttelse av inntektspotensial dersom det er barn i husstanden som har behov for stabil bolig, og familien ikke kan ordne finansiering av en egnet bolig på annen måte. Når det gjelder bruk av tilskudd vil vurderingen være strengere. Tilskudd bør ikke gis dersom

10 lånsøker har tilstrekkelig inntekt til å betjene et startlån med lang nedbetalingstid og fast rente. Manglende utnyttelse av inntektspotensial kan avhjelpes med avdragsfrihet i en periode og eventuelt tilskudd i ettertid dersom husstanden fortsatt ikke har tilstrekkelig betjeningsevne til å nedbetale lånet. Ovennevnte er ikke spesielt myntet på Bærum kommune, men er en generell betraktning. Etter ny forskrift har det blitt mer krevende å saksbehandle startlånsøknader. For å sikre betjening og unngå tap er det viktig at kommunene har gode rutiner for oppfølging av manglende betaling. Per i dag er mislighold og tap svært lave. Dette skyldes nok at de aller fleste gjør alt de kan for å betjene boutgiftene sine. Å eie sin egen bolig oppfattes som et svært viktig gode. Til forskriftenes 3, 4. ledd: «Søkeren må ha evne til å betjene lånet over tid og fortsett ha nødvendige midler igjen til livsopphold.»: Husbanken anbefaler i Veilederen for startlån å legge SIFO s forbruksbudsjett til grunn som utgangspunkt ved beregning av betjeningsevne. Det har lenge vært påpekt at SIFO-budsjettet ikke fungerer særlig godt for barnefamilier med flere barn. Store barnefamilier har et annet forbruksmønster enn små familier. I 2016 ble budsjettet revidert og økt betydelig mer enn konsumprisindeksen skulle tilsi. Økte utgifter i forbindelse med digitale tjenester som streaming av filmer og økt nettbruk på mobilen har for eksempel gjort at posten mediebruk og fritid nå utgjør en betydelig andel av budsjettet. SIFO-satsene har aldri vært ment å være et budsjett for beregning av betjeningsevne for startlån, men egner seg kanskje enda mindre enn før som fasit for forbruksutgifter i forbindelse med søknader om startlån. Dette har vi tatt på alvor i forbindelse med utvikling av nytt saksbehandlersystem. Det legges opp til å gjøre individuelle vurderinger av forbruk. Lånsøker får mulighet til å endre postene i budsjettet mot å forklare/dokumentere avvik. Saksbehandler får mulighet for å gjøre egne tilpasninger. Til hjelp for å finne riktig nivå anbefaler vi å beregne reelt forbruk basert på netto inntekt minus boutgifter og andre utgifter som ikke inngår i forbrukssatsene. Det forutsetter at lånsøker kan vise at han over tid har klart å dekke husleie og låneutgifter med sin nettoinntekt og hatt nødvendige midler igjen til sitt livsopphold. Her kan det være aktuelt å se på muligheten til finansiering av egnet bolig og å tilpasse rente- og nedbetalingsbetingelsene på startlånet slik at disse utgiftene ikke blir høyere enn dagens husleie. I denne tankegangen blir det viktig å utnytte muligheten for fast rente bare en liten renteøkning vil kunne «velte lasset» Med fast rente i f.eks. 10 år vil boutgiften være tilnærmet fast og låntaker vil ha mulighet for økt livsoppholdsbudsjett etter hvert som inntekt/trygdeytelse reguleres opp. Ovennevnte støtter en erkjennelse om at forbruk er individuelt og kan variere mye fra husstand til husstand. En sammenligning med dagens boutgifter kan gi en nyttig indikasjon på fornuftig nivå på fremtidige boutgifter knyttet til fellesutgifter og startlån. Det vil likevel være problematisk å akseptere livsoppholdsutgifter under et visst nivå, sosialhjelpssatsene i kommunen vil kunne være en nedre grense for hvilke livsoppholdssats som skal legges til grunn. Av mangel på noe annet vurderes Sifo s referansebudsjett fortsatt som et godt utgangspunkt, men ikke mer enn en referanse. Satsen bør testes ut mot reelt forbruk og vurderes individuelt. Om boplikt, startlånet som et fler kommunalt virkemiddel Husbanken ønsker ikke at kommunene skal operere med boplikt for personer som ønsker å søke startlån. E-søknaden åpner for at lånsøkere kan søke i de kommunene de ønsker å bosette seg. Det generelle svaret fra Husbanken på forespørsler om startlån er at de som ønsker å søke startlån må

11 søke startlån i den kommunen de ønsker å bosette seg. Det er jo krav om betjeningsevne for å få startlån, så det er ikke gitt at startlånmottakere vil bli en utgift for kommunen. En del kommuner har begynt å merke seg dette: Startlån kan bidra til økt tilflytting og økte skatteinntekter til kommunen. Det hadde vært flott om Bærum kommune var i forkant av mange andre ved å oppheve boplikten. Jeg har nettopp fått en henvendelse fra en person som bor i Bærum som ønsker å flytte til Røyken kommune. Hun har problemer fordi Bærum ikke kan gi henne lån til kjøp av bolig i Røyken kommune. Røyken kommune har krav om boplikt som gjør at hun ikke kan få lån der så lenge hun bor i Bærum. Løsningen for mange blir jo dermed først å leie i den kommunen de ønsker å bosette seg, og så søke startlån når de oppfyller kravene til botid. For sårbare barnefamilier innebærer dette ytterligere ustabilitet med én ekstra flytting. Dette synes ikke Husbanken er en god løsning, og anbefaler derfor at kommunene opphever boplikten. En annen løsning er jo at nabokommuner inngår en avtale om at de skal kunne bosette personer med startlån i hverandres kommuner, eller tar kontakt med eventuell mottakskommune og avtaler finansiering. Hvordan man løser disse utfordringene har vært opp til den enkelte kommune. Asker kommune I regi av det boligsosiale utviklingsprogrammet mellom Husbanken og utvalgte kommuner i Region Øst har Asker kommune hatt et særlig ansvar for kunnskapsspredning om Startlån. Asker fikk dette oppdraget grunnet god intern praksis. I en egen henvendelse rådmannen har gjort til Asker opplyses det at kommunen baserer sitt arbeid på forskriften alene. Egne kommunale retningslinjer er ikke vedtatt. Asker mener at ved å utnytte maksimalt den lange avdragstiden på inntil 50 år, gunstige vilkår for rente, fast eller flytende, avstå fra rentepåslag på 0,25 % for administrative kostnader vil mange av søkerne ha betjeningsevne. Asker har derfor i svært liten grad benyttet tilskudd til etablering og for 2016 er det kun satt av 2,6 Mill kr. til dette. Asker har også valgt å gi lån til en del søkere med midlertidige inntektsforhold, som arbeidsavklaringspenger, men vurderer disse sakene nøye. Skulle låntaker på et senere tidspunkt bli innvilget for eksempel uføretrygd og varig lav betjeningsevne kan deler av lånet omgjøres til tilskudd. I de vanskeligste sakene, gjerne med utsatte barnefamilier, med svak økonomi og et stort sosialt/helsedokumentert boligbehov og tett samarbeid med NAV vurderes også supplerende sosialhjelp til rentedekning. Askers erfaring er at betalingsvansker oftest skyldes disponeringsproblemer og ikke inntektsbortfall. Det tilbys da hjelp til bedre disponering. Når det gjelder krav til sparing, utøves det skjønn. Søker med pluss i økonomi men uten spart egenkapital må regne med avslag, søke senere. Utsatte barnefamilier må ikke dokumentere sparing. SIFO, veiledende referansebudsjett for blant annet husholdningsutgifter, avvikes dersom søker selv kan dokumentere og begrunne et lavere utgiftsbehov. Større husholdninger med barn har større handlingsrom her enn de små husholdningene. Asker mottar en del søknader fra Oslo og er prinsipielt for å knytte startlånsordningen til det regionale boligmarkedet. Asker har små og få tap som må bokføres.

12 Bruk av Startlån og tilskudd til etablering Basert på tilgjengelige faste og midlertidige tall (2016) har rådmannen sammenlignet Asker og Bærums bruk av startlån og etableringstilskudd. Eventuelle ulikheter i boligmarkedet, pris og tilgjengelighet er ikke vurdert. Tallene viser at begge kommuner har hatt en nedgang i antall boliger kjøpt med startlån, men nedgangen er større relativt sett, i Bærum enn i Asker, selv om prisutviklingen er ganske sammenlignbar. Det kan tyde på at Asker har greid i tilpasse sin bruk av startlånet til prisutviklingen noe bedre enn Bærum, samtidig som Askers bruk av etableringstilskuddet er lavt. Konklusjon KOMMUNALE UTLEIEBOLIGER: Kriterier for tildeling av kommunale utleieboliger, velferdsboliger og omsorgsboliger. Rådmannen anbefaler ingen endringer i spesielle kriterier for omsorgsboliger. Det er ikke registret klager på vedtak fattet av tildelingskontoret. Med bakgrunn i klagenemndens rapport og andre forhold som fremkommer i saken anbefaler rådmann at praksis vedrørende tildeling av velferdsboliger justeres og utdypes: Pkt 3, generelle kriterier: 3 års botid i kommunen erstattes med: Bosatt i kommunen de siste tre år. Pkt 2, spesielle kriterier: Er i en vanskelig livssituasjon med behov for velferdstjenester utdypes med føringene: Definisjon velferdstjenester: Tjenester med formål å gi bistand til å avhjelpe sosiale vansker, rus-, legemiddelavhengighet, helsevansker. Barnefamilier med en uttrykt bekymring for barnas oppvekstsituasjon kan tildeles kommunalutleiebolig dersom tildelingen vil medføre redusert bekymring. Utdypningen anses å være i samsvar med pkt 2 i sektorutvalg BIOMs vedtak : 2. Rådmannen kan gjøre unntak i særlige tilfeller når faglige, individuelle hensyn tilsier det og kan dokumenteres. STARTLÅN: Rådmannen anbefaler at gjeldende Forskrift om startlån fra Husbanken/KMD legges til grunn for kommunens bruk av ordningen. Gjeldende retningslinjer/policy bortfaller.

13 Startlån og tilskudd til etablering skal være kommunens hoved ordning for å hjelpe personer med langvarige boligfinansieringsproblemer til eie av en trygg og hensiktsmessig bolig. Startlånets gunstige låne- og rentevilkår skal ved behov utnyttes fullt ut. Det legges ikke inn et rentepåslag på 0,25 % for dekning av administrative kostnader. Søker må kunne betjene lånet, men kravet om varig fast inntekt/stønad kan avvikes. Søkers økonomiske forhold og forståelse for å disponere egne midler kartlegges nøye. Ved behov etableres det samarbeid med NAV og andre relevante tjenester. Barnefamilier prioriteres. SIFO, referansebudsjett skal være utgangspunktet for fastsettelse av inntektsandelen øremerket andre utgifter enn boutgifter. I tett dialog med søker kan dette avvikes forutsatt at søker kan dokumentere eller sannsynliggjøre en lavere utgiftsandel. Rådmannen tilslutter seg Husbankens anmodning om å inngå samarbeid med andre kommuner og gjøre startlånet mer egnet for målgruppen ved å oppheve boplikt. Søknad om lånet støttes nå av elektronisk løsning slik at det er svært enkelt å søke lån i den kommune en ønsker å bosette seg i. Den kommunale boplikten gjør det i praksis umulig å få lån bortsett fra den kommunen en bor i. I et felles bolig og arbeidsmarked er dette en urimelig begrensning, og det tvinger de som er avhengig av en startlånsfinansiering til først å bli leietakere i tilflyttingskommunen. Rådmannen ønsker å invitere de øvrige kommunene i regionen til en dialog om felles praksis på dette området med sikte på å inngå avtaler. Konsekvensen av opphevet boplikt er først og fremst at de som innvilges et startlån får tilgang til et større boligutvalg og dermed en bedre og mer hensiktsmessig bolig for husstanden. Det kan føre til at flere med begrensede økonomiske ressurser får kjøpt bolig i de områdene i regionen der prisene er lavest. Det er vanskelig å angi estimater for hvor mange som ville velge å flytte siden grunnene til en slik beslutning er sammensatt. Tilhørighet til der en er etablert kan for noen veie tyngre enn en bedre bolig. I 2016 lyktes ikke ca 60 med tilsagn om startlån å gjennomføre et boligkjøp i kommunen. Flere av disse ville ganske sikkert være interessert i og hatt mulighet til å kjøpe en hensiktsmessig bolig i regionen. På sammen måte ville dette åpne for at startlånsmottakere bosatt i en annen kommune lykkes i å kjøpe en bolig i Bærum. Innvilgelse av startlån forutsetter betjeningsevne. Det er saksbehandlingen som avdekker betjeningsevnen. Hvor boligen ligger er underordnet. Virkemidlene for å endre betjeningsvilkårene i løpeperioden blant annet for å kompensere for inntektstap er innbakt i ordningen og utløser ikke egne kommunale kompenserende tiltak. Tapsrisikoen vil som nå ligge fordelt mellom Husbanken og kommunen som innvilger lånet. Etableringstilskuddet Bærum kommune søker om og mottar fra Husbanken, bør imidlertid øremerkes søkere fra Bærum som ønsker å kjøpe en bolig i Bærum som har de høyeste boligprisene i regionen. Behandlingen i møtet Hovedutvalg for bistand og omsorg Forslag fremmet av Bjørn Agnar Larsen, R

14 Saken utsettes i påvente av sak om gjengs leie. Forslag fremmet av Kari Brodin Seljelid, Ap Forslag: Unntaket fra den reviderte regelen Bosatt i Bærum kommune siste 3 år som boligbistad tilrår, hensyntas ved tildeling av kommunal utleiebolig. Jfr s. 6 i saksframlegget : " Boligbistand mener følgende: Det generelle kriteriet om 3 års botid i kommunen bør omformuleres til: Bosatt i Bærum kommune siste 3 år. I tillegg bør det åpnes for at personer med dokumenterte sosial- og helserelaterte, langvarige vansker, bosatt for tiden utenfor kommunen men med langvarig tilknytning til kommunen som mottaker av oppfølgingstjenester, ansees å oppfylle bosettingsvilkåret." Kari Seljelid AP. Votering over utsettelsesforslaget - 1 stemme (R) Konst. kommunaldirektør Kristin Nilsen redegjorde. Votering: Seljelids forslag fikk 4 stemmer (Ap, R) Rådmannens innstilling ble vedtatt med 14 mot 1 stemme (R) Hovedutvalg for bistand og omsorg /17: Vedtak: 1. Generelle og spesielle kriterier for tildeling av omsorgsboliger i Bærum endres ikke. 2. Generelle og spesielle kriterier for tildeling av velferdsboliger endres som følger: Pkt 3, generelle kriterier: 3 års botid i kommunen erstattes med: Bosatt i kommunen de siste tre år. Pkt 2, spesielle kriterier: Er i en vanskelig livssituasjon med behov for velferdstjenester utdypes med føringene: Definisjon velferdstjenester: Tjenester med formål å gi bistand til å avhjelpe sosiale vansker, rus-, legemiddelavhengighet, helsevansker. Barnefamilier med en uttrykt bekymring for barnas oppvekstsituasjon kan tildeles kommunalutleiebolig dersom tildelingen vil medføre redusert bekymring. Utdypningen anses å være i samsvar med pkt 2 i sektorutvalg BIOMs vedtak : 2. Rådmannen kan gjøre unntak i særlige tilfeller når faglige, individuelle hensyn tilsier det og kan dokumenteres. 3. Kommunens gjeldende retningslinjer for Startlån bortfaller, og gjeldende forskrift om startlån fra Husbanken legges til grunn for kommunens bruk av ordningen. 4. Startlån og tilskudd til etablering skal være kommunens hoved ordning for å hjelpe personer med langvarige boligfinansieringsproblemer til eie av en trygg og hensiktsmessig bolig.

15 5. Startlånets gunstige låne- og rentevilkår skal utnyttes fullt ut dersom det er nødvendig for å kunne betjenes. Det legges ikke inn et rentepåslag på 0,25 % for dekning av administrative kostnader. 6. Kravet om varig fast inntekt/stønad ved innvilgelse av startlån kan fravikes. Søkers økonomiske forhold og forståelse for å disponere egne midler kartlegges nøye. Ved behov etableres det samarbeid med NAV og andre relevante tjenester. 7. Barnefamilier prioriteres til innvilges av startlån. 8. Statens institutt for forbruksforsknings (SIFO) referansebudsjett skal være utgangspunktet for fastsettelse av inntektsandelen øremerket andre utgifter enn boutgifter. I tett dialog med søker kan dette fravikes forutsatt at søker kan dokumentere eller sannsynliggjøre en lavere utgiftsandel. 9. Bærum kommune ønsker å følge Husbankens råd om å avvikle boplikten. Startlånsordningen får større positiv effekt som virkemiddel i et regionalt boligmarked. Kommunen tar initiativ overfor andre kommuner i regionen med formål å inngå avtaler om felles praksis på startlånsområdet. 10. Etableringstilskuddet øremerkes søkere bosatt i Bærum som ønsker å kjøpe egen bolig i Bærum kommune.