Saksutgreiing til folkevalde organ

Transkript

1 Side 2 av 9 Saksutgreiing til folkevalde organ Dato: Arkivref: / /2017 / 504 Saksbehandlar: Linda Djuvik linda.djuvik@bomlo.kommune.no Sak nr i møte Utval Møtedato 128/17 Utval for areal og samferdsel /17 Kommunestyret PRIVAT DETALJREGULERINGSPLAN FOR NÆRINGSOMRÅDE BAADEHOLMEN SLIPP 46/23 ESPEVÆR PLANID Rådmannen sitt framlegg til vedtak: 1. Kommunestyret vedtek med heimel i Plan og bygningslova 12 3 privat detaljreguleringsplan for næringsområde Baadeholmen slipp med tilhøyrande småbåtanlegg på gnr. 46, bnr. 23 og 141 m.fl. i Espevær i Bømlo datert med tilhøyrande reguleringsføresegner. 2. Reguleringsplanen er rettsleg bindande utan stadfesting frå statleg styresmakt. Saksprotokoll i Utval for areal og samferdsel Innstilling: Utval for areal og samferdsel innstiller samrøystes overfor kommunestyret i samsvar med rådmannen sitt framlegg. Saksprotokoll i Kommunestyret Vedtak: Kommunestyret gjorde samrøystes vedtak i samsvar med rådmannen sitt framlegg. Dokument i saka: Reguleringsføresegner dato Plankart dato Brev frå Bømlo vatn og avløpsselskap AS dato Brev frå Fylkesmannen i Hordaland dato Brev frå Norges vassdrags og energidirektorat (NVE) dato Brev frå Bjørn Sveinung Dalva (gnr. 46, bnr. 156 og 157) dato

2 Side 3 av 9 Brev frå Fiskeridirektoratet dato Brev frå Hordaland fylkeskommune dato Brev frå Bergens sjøfartsmuseum dato Bakgrunn for saka: Utval for areal og samferdsel har i møte sak PS 53/17 vedteke at framlegg til privat detaljreguleringsplan for næringsområde Baadeholmen slipp gnr. 46, bnr. 23 og 141 m.fl. vart utlagt til offentleg gjennomsyn. Denne reguleringsplanen har vore på høyring frå til og er no klar for politisk handsaming. Arkitektfirmaet Knut Kolstø AS v/oddny J. Baustad har på vegne av Duen AS v/apeland laga framlegg til reguleringsplan. Frå planleggjar sin omtale tek me med: Omtale av planområdet Planområdet er om lag 15 dekar stort. Plangrensa følgjer i hovudsak grensene for næringsføremål i kommuneplan med unntak av at avgrensing i nord og aust er utvida i høve til føremålsgrensa for industri og friområde i sjø i kommuneplan. Tilkomstveg (gangveg) frå kabelferga er medteke i planområdet for å sikre tilkomst til Baadeholmen slipp. Duen AS eig eigedomane 46/23 og 141. Areala er i kommuneplan regulert til næringsføremål. Ein liten del av området er regulert til LNF føremål. Området er ikkje regulert tidlegare. I gjeldande kommuneplan er området vist som framtidig næringsbebyggelse, med bandleggingssone H710_105 som set krav til reguleringsplan. Eksisterande tilførselsveg/gangveg går gjennom eksisterande bustad og framtidig næringsområde. Område i sjø er vist som bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhøyrande strandsone. Område Baadehuset ligg i føremål offentleg og privat tenesteyting. Planarbeidet er såleis i samsvar med gjeldande plangrunnlag. Næringsområdet: Dagens situasjon og planlagt situasjon Området på Baadeholmen består av eksisterande bustadbebyggelse, Baadehuset, kaianlegg og noko industri. Bebyggelsen på Baadeholmen regulerast ihht. føresegner i gjeldande kommuneplan og er medteke i planforslaget for å ivareta vegforbindelse mellom Baadeholmen Slipp på Ådnesøya og kabelferge forbindelse til hovudøya. Eksisterande vegnett på Baadeholmen skal takast vare på som i dag. Baadeholmen har ein lang historie tilbake til 1700 talet då det vart drive handel og gjestgjevarstad på Espevær. Baadehuset var administrasjonssentrum for sildefisket på 1800 talet. På Ådnøya vart det drive mekanisk verkstad. Sjølve planområdet ligg skjerma frå hovudøya og har tilkomst via kabelferge eller båt. Slippen ligg inst i bukta og har forbindelse via Baadeholmen. Store deler av planområdet er allereie i dag opparbeidd og har vore brukt som næringsareal. Næringsområdet Slippen består mellom anna av nedlagt industri med tilhøyrande bygningar, bustad, sjøhus, verkstad, uthus, utedo, andre bygningar til oppbevaring og kaianlegg. Tilstøytande arealbruk er utmark og beitemark. Utnyttinga på området er konsentrert. Føremålet med planen er å gje ny bruk til Baadeholmen slipp og området skal tilretteleggjast for utleige/overnatting, arrangementer, kurs og konferansesenter, fiskeriturisme og båtutleige.

3 Side 4 av 9 Planforslaget legg opp til at det kan etablerast ca. 42 stk. overnattingsplasser i området på Slippen. Tiltakshavar ynskjer å restaurere eksisterande bygningsmasse og gje denne ny bruk i form av bevertning og overnattingsplasser til utleige, samstundes som noko av eksisterande bebyggelse er i så dårleg forfatning at denne må rivast og ny bebyggelse førast opp med ny bruk. Lokalisering og avgrensing av området Planområdet er lokalisert på Ådnøya og Baadeholmen på Espevær. Næraste tettstad er Langevåg som ligg nord aust for Espevær. Planområdet er om lag 15 daa stort. Følgjande eigedomar inngår i planen: Gnr./bnr. 46/4,7,14,23,47,48,62,65,130,146,167,184,189,199,211 og 212. Tiltakshavar Forslagsstillar er Duen AS v/bjørn Apeland. Planområdet er totalt ca. 15 daa. Utdrag henta frå planomtalen: Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse, areal 2977 m² Offentlig eller privat tjenesteyting, areal 644 m² Næringsbebyggelse industri, håndverks og lagervirksomhet, areal 849 m² Hotell/ overnatting, areal 2615 m² Småbåtanlegg i sjø og vassdrag, areal 862 m² Angitt bebyggelse og anleggsformål kombinert med andre angitte hovedformål overnatting, bevertning og konferansesenter, areal 1464 m² Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Gang / sykkelveg, areal 585 m² Kai, areal 203 m² Grønnstruktur Friområde, areal 624 m² Bruk og vern av sjø og vassdrag Havneområde i sjø, areal 3008 m² Friluftsområde i sjø, areal 729 m² Hensynssoner Infrastruktursone kabelferje trasè Angitthensynsone bevaring kulturmiljø Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse: I område satt av til boligformål kan det føres opp boliger, uthus og naust m/tilhørende kai. Bestemmelsen skal regulere de eksisterende boligene i området og gi muligheter for fortetting. Offentlig / privat tjenesteyting:

4 Side 5 av 9 Innenfor formålet kan det etableres virksomhet i form av kulturformidling/ museum og forsamlingslokale med bevertning. Bestemmelsen er lagd for å ivareta Baadehuset og den funksjonen som drives der. Næring industri, håndverks og lagervirksomhet: Innenfor formålet kan det etableres mindre håndverks og produksjonsbedrifter, med tilhørende anlegg og lager. Denne bestemmelsen skal ivareta den eksisterende næringen I området. Hotell/ overnatting: Innenfor formålet kan det etableres anlegg for overnatting og utleie med tilhørende anlegg. Eksisterende bygningsmasse og nye tiltak innenfor området skal tilrettelegges for overnatting og utleie med tilhørende boder og uthus. Området er utbygget i dag og tåler en fortetning. Småbåtanlegg: Innenfor formålet satt av til småbåtanlegg kan det etableres flytebrygge m/landgang og uteliggere. Den skal ikke hindre fri ferdsel. Småbåtanlegget skal være for besøkende og brukerne av anlegget på Baadeholmen Slipp. Angitt bebyggelse og anleggsformål kombinert med andre angitte hovedformål overnatting, bevertning og konferansesenter: Innenfor formålet kan det etableres anlegg for overnatting, bevertning, konferansesenter og sjørelatert virksomhet/ naust. Det tillates ikke nye tiltak utover tiltak vist i plankartet. I dette området ønsker en å bevare og bygge videre på den bygningsmassen som allerede finnes. Gangtrafikk og stier I planen reguleres det gang / og sykkelveg som adkomst til eiendommene og friområder i planen. Det legges inn sti trasè ved enden av gang / og sykkelveg som tilknyttes eksisterende sti for å ivareta tilkomst til friområder og utmark utenfor planområdet. Gang og sykkelveg skal være allmenn tilgjengelig og reguleres for fri ferdsel. Eksisterende gangveg reguleres slik den er i dag for å bevare mest mulig av særegenheten i området med veg som snor seg mellom bebyggelsen. Ny gang og sykkelveg GS_2 reguleres med 2 meters bredde. Kai Kai skal være allmenn tilgjengelig og reguleres for fri ferdsel. Friområder Det etableres allment tilgjengelige friområde i strandsone. Friområde blir lett tilgjengelige via gangveg. Universell utforming Universell utforming skal legges til grunn ved utforming av nye tiltak og uteareal i den grad det lar seg gjøre. Plan for vann og avløp samt tilknytning til offentlig nett Det er utarbeidet en teknisk plan skisse.

5 Side 6 av 9 Renovasjon Det skal etableres miljøstasjon for næringen på Baadeholmen slipp. Denne skal plasseres innomhus i lokale tilrettelagt for formålet. Som for resten av beboere og næring på Baadeholmen skal også renovasjonen fra Baadeholmen Slipp fraktes til kai ved hovedøya på hentedag. Infrastruktursone kabelferje trasè Fritt leide for kabelferje må ivaretas i planen. Dette er adkomstveg fra hovedøya for beboere og brukere av Baadeholmen. Det kan ikke tillates oppankring eller tillegging med båt til del av kai som brukes til ombordstigning eller avstigning av kabelferje. Angitt hensynsone bevaring kulturmiljø Eksisterende kulturminner, landskapstype og opplevelses kvaliteter skal ivaretas. Inngrep i landskapet må utføres med forsiktighet. Ved søknad om alle tiltak skal hensyn til kulturmiljø vektlegges før det blir avgjort om tiltaket kan gjennomføres, og om lokalisering og utforming av det. Vurderingar: I samband med at reguleringsplanen har vore på høyring i tida til kom det inn desse merknadane: Bømlo vatn og avløpsselskap Ved utarbeiding av reguleringsplanar skal det følgje ein overordna VA plan. Overordna VA plan skal bestå av utgreiingar, planteikningar og andre naudsynte illustrasjonar/teikningar. Det skal utarbeidas eit plankart i målestokk >1:2000 som viser hovudtrasear (kommunale og private), plassering av brannuttak, overvassanlegg, pumpestasjonar mm. Planen skal avklare eigarforhold til nye VA leidningar (private eller kommunale) VA plan må utarbeidast og godkjennast av BVA før anleggsstart. Vedlagt plan følgjer ikkje krav i VA norm for Sunnhordland det må utarbeidast ein ny overordna VA plan. Kostnaden med framlegging, utbygging og tilkopling av VA leidningar til offentlig nett må takast av utbyggjar. Va plan er revidert og følgjer saka. Jamfør vedlegg V10_01. Fylkesmannen i Hordaland Fylkesmannen tykkjer det er positivt at det er lagt ein heilskapleg plan for området. Vi tykkjer likevel at arealføremålet 1320 næring bør avgrensast til eksisterande bygningmasse som vist på illustrasjonskartet, og at illustrasjonskartet bør vera førende for utbygginga. Fylkesmannen har elles ingen andre merknader til planen slik den ligg føre. Ønska utbygging er basert på næringsgrunnlaget i området og økonomisk omsyn ved etablering av aktivitet i området. Me har vurdert dette området til å tåla ei slik utbygging utan at det går ut over stadens karakter, terreng eller heilheten av området.

6 Side 7 av 9 Tiltakshavar ynskjer å oppretthalda arealføremålet hotell (1320) slik at han har moglegheit til å byggja 3 stk. mindre nye einingar til overnatting. Me har ingen merknad til dette. Norges vassdrags og energidirektorat (NVE) NVE har ingen merknader til planframlegget. Bjørn Sveinung Dalva (46/156 og 157) Ankomsten til kabelferge på Espevær siden er privat vei, og kabel fergen ligger på privat kai. Beboerne på Baadeholmen har rett til å bruke veien. Kabelfergen er til stort problem for oss som bor der fergen er. Mye bråk og folk respekterer ikke instruksjon for bruken av fergen. Hva kan kommunen gjøre for å begrense bruken, og at trafikantene viser hensyn og følger instruksjonen for bruk av fergen. Me har vurdert gangvegen og kabelferga til å kunna tåla belastning av slik utbygging då besøkjande til Baadeholmen i hovudsak vil koma tilreisande med eigen båt til kai ved Slippen. Me meiner det er positivt for samfunnet i Espevær at det vert tilrettelagt for næringsutvikling, presentasjon, bevertning og overnatting på området Slippen. Det er viktig at ein tek omsyn og følgjer instruksjon for bruk av kabelferge. Fiskeridirektoratet Fiskeridirektoratet region Vest kan ikkje sjå at tiltaket kjem i konflikt med fiskeri eller akvakulturinteressene i området. Vi har derfor ingen merknadar til tiltaket. Hordaland fylkeskommune Planomtalen er informativ, godt strukturert, grundig og gir eit godt vurderingsgrunnlag på dei fleste punkt. Føresegna er generelt tydelege og detaljerte, og har viktige rekkefølgjekrav som mellom anna sikrar at infrastruktur og gangveg skal opparbeidast før planområdet vert ferdigstilt. Gjennomgang av verknader av planforslaget er også godt skildra. Særleg gledeleg er det å lese om omsynet til stadens karakter gjennom å ivareta strandsona og sikre god arkitektonisk kvalitet både i nybygg og i eksisterande bygg av kulturminneverdi. I planen er det gjort nokre justeringar i høve til kommuneplanen: Næringsarealet på Ådnesøya er utvida, medan arealet på moloen mellom Baadeholmen og Ådnesøya er endra frå næringsareal til friområde. Regulering av småbåtanlegg skjer i planen i det som i kommuneplanen er sett av til sjøføremål. Kulturminne og kulturmiljø Hordaland fylkeskommune har merknader til planen når det gjeld omsynet til kulturminne. Dette gjeld særleg føresegna knytt til planen. Det vert vist til at området i kommuneplanen er synt med omsynssone. Vi kan ikkje sjå at det er sett av ein avgrensing av omsynssona i plankartet. Omsynssona skal merkast med skrå skravur. Det er viktig å ha denne avgrensinga når føresegna knytt til dette området skal vurderast. «1 HENSIKTEN MED PLANEN Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for næring, presentasjon, bevertning og overnatting på området for Slippen. Forslagstiller ønsker å restaurere eksisterende bygningsmasse og gi denne ny bruk i form av bevertning og overnattingsplasser til utleie, samtidig som noe av eksisterende bebyggelse er i så dårlig forfatning at denne må rives og ny bebyggelse føres opp med ny bruk.»

7 Side 8 av 9 Vi er samde om at Baadeholmen er eit viktig kulturmiljø der det kan leggjast tilrette for ny bruk. Heile kulturmiljøet med dei omsøkte bygningane inngår i eit samla kulturmiljø, som bør sikrast på ein slik måte at nye tiltak innan for eigedomen fokuserer på god tilpassing, gjennomtenkt lokalisering og utforming. Det er ynskje om å rive bygningsmasse noko som må vurderast opp mot å sikre heilskapen rundt bygningsmasse og landskap. Riving av kvar einskild bygning må vurderast opp mot teknisk tilstand og den historiske verdien bygningen har for området. Når det gjeld føresegna som er knytt til Omsynssone H570 bevaring kulturmiljø ser dei ut til å fungere godt med omsyn til å sikre kulturminne. Baadeholmen, som mellom anna var administrasjonssentrum i det rike sildefiskeriene på midten av 1800 tallet, har ein historie tilbake til Vi minner om at fleire av dei andre bygningane på Baadeholmen har lokal og regional kulturminneverdi. Det som skal planleggjast og gjennomførast av tiltak må ta særleg omsyn til dette. Bygging og terrenginngrep som endrar staden sin karakter som gamal gjestgjevarstad bør ikkje verte tillat. Det samla kulturmiljøet er ikkje lagt inn i ei større omsynssone c) jf. pbl c) og 12 6 (sosi kode H570). Vi ber om at dette vert retta opp ettersom plankartet ikkje ser ut til å stemme overeins med dette. Vi finn det viktig å føye til at Bømlo kommune har ansvar for eigne kulturminne og kulturmiljø, som sikrar vern. Bømlo kommune bør under arbeidet med kommunedelplan for kulturminne/ kulturminneplan avklare kva kulturminne som finst i kommunen, og korleis ein tek vare på dei. Konklusjon Hordaland fylkeskommune har merknader til planforslaget når det gjeld kulturminner og kulturmiljø. Planarbeidet må ta innover seg dei viktige lokale og regionale kulturminneverdiane i området og nærliggjande areala. Desse verdiane bør sikrast i ei større omsynssone som sikrar opplevinga av det einskilde kulturminne og det samla kulturmiljøet. Vi ber om at desse merknadene vert teke omsyn til i prosessen vidare. Baadehuset og tilhøyrande eigedom er lagt inn med omsynssone H_570, bevaring kulturmiljø. Bebyggelsen på Baadeholmen Slipp, Ådnesøya, er av nyare dato, ca. 1919, og dermed ikkje eit kulturminne i seg sjølv eller gjenstand for bevaring. Nokre av desse bygningane er likevel verdt å bevare som ein del av eit kulturmiljø og identitet. Det er difor valt å la disse inngå i planen med linjesymbol (1214) bebyggelse som inngår i planen. Vern av kulturmiljø er sikra gjennom føresegner 9.2, og Bergens sjøfartsmuseum Museet har ingen nye merknader til det planlagde arealinngrepet. Det er likevel mogleg at det ligg kulturminne i det aktuelle området. Me gjer derfor merksam på at tiltakshavaren pliktar å gje melding til museet dersom ein under arbeid i sjøområda finn skipsvrak, keramikk eller andre marine kulturminne. Dersom kulturminne på sjøbotnen kan bli råka av tiltaket, må arbeidet under vatn straks stoppast.

8 Side 9 av 9 Verksemda må i så fall ikkje takast opp att før museet har undersøkt og eventuelt frigjeve området. Eventuelle brot på desse vilkåra vil være i strid med føresegnene i Lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminne. Vern om kulturminner er ivareteke i føresegner Det er føreteke små justeringar i plankartet i høve forslag som var lagt ut til offentleg gjennomsyn. Dette er grunna usikre eigedomsgrenser som no er kartlag. Planframlegget er no tilpassa desse. Dette er små justeringar og får ikkje noko innverknad på plan. Det er ikkje fremja motsegn til reguleringsplanen frå nokre offentlege instansar og Bømlo kommune kan eigengodkjenne planen. Rådmannen viser til kommentarar og vurderingar som er gjort i saksframlegget og vil rå til at privat detaljreguleringsplan for næringsområde Baadeholmen slipp gnr. 46, bnr. 23 og 141 m.fl. Espevær vert godkjent slik han no ligg føre. Økonomiske konsekvensar: Utbyggjar skal dekke alle kostnadane med utbygginga. Miljømessige konsekvensar: Det er ikkje registrert viktige viltområder i planområdet. I sjø ved planområdet er det registrert viktig naturtype, verdi B, større kamskjellforekomster med ID Ca. 300 meter nord for planområdet ligg det område for nåværende akvakultur. Bygningane på Baadeholmen er ein del av eit viktig kulturminnemiljø og har høg kulturminneverdi. Det er registrert kulturminne ca. 150 meter sør vest for planområdet og har lokalitetsnr. ID båtfester frå 1900 talet. Beredskap og samfunnstryggleik: Fagkunnig har gjennomført ROS analyse. Det er tiltak i raudt felt, tiltak er naudsynt. Det er gjort forslag til tiltak i ROS analyse. Det er lagt inn føresegner som følgjer opp desse tiltaka. Folkehelse: Området og tilgrensande areal gjev muligheit for et rikt friluftsliv med opphald og aktivitet på land, i strandsone og i sjø. Auka friluftsaktivitet fremjar god folkehelse og aukar trivsel generelt. Området er rikt på naturopplevingar og planen tilfører området gode felles rekreasjonsområder. Oppsummering og konklusjon: Rådmannen viser til kommentarar og vurderingar som er gjort i saksframlegget og vil rå til at privat detaljreguleringsplan for næringsområde Baadeholmen slipp gnr. 46, bnr. 23 og 141 m.fl. på Espevær vert godkjent slik han no ligg føre. Det ligg ikkje føre motsegn frå offentlege instansar slik at vilkåra for eigengodkjenning av detaljreguleringsplanen no ligg føre.