Reguleringsplan Gullbekkbakken - Sluttbehandling

Transkript

1 KONGSVINGER KOMMUNE SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget /13 KNO Kommunestyret /13 KNO Saksansv.: Bjørn Arve Sagbakken Arkiv:PLANID , K2-L12 : Arkivsaknr.: 11/3627 Reguleringsplan Gullbekkbakken - Sluttbehandling Vedlegg: Plankart Gullbekkbakken-A pdf Planbestemmelser.doc Illustrasjonsplan.pdf Planbeskrivelse.pdf Sammendrag av høringsuttalelser med kommentarer.doc Illustrasjonssnitt.pdf Perspektiver.pdf Forslag til vegprosjektering Gudbrand Andersens veg.pdf Forslag til vegprosjektering Anna Guldbæks veg.pdf Saksopplysninger: Bakgrunn og formål Arkitektlaget AS har på vegne av Nordbohus Kongsvinger AS utarbeidet reguleringsforslaget Detaljregulering Gullbekkbakken. Formålet med reguleringsforslaget er å legge til rette for ny boligbebyggelse på eiendommen 49/99. Beliggenhet og avgrensning Planområdet ligger sentralt i Kongsvinger by nord for Glomma i lisida nedenfor Gullbekkåsen og Vardåsen. Området ligger sørøst for eksisterende boligbebyggelse i Vangen/Bogerlia og nordvest for boligområdet på Langeland. Nærmeste bebyggelse utenfor planområdet er Bogerskjæret BRL som ligger vest for planområdet og består av åtte 3-etasjes lavblokker samt et garasjeanlegg i tillegg til garasjeanlegget som ligger innenfor planområdet. Området er avgrenset av skogbruks- og friluftsområder i nord, øst og sør. Planområdet i dag Planområdet består i dag av en blanding av barskog og yngre løvskog samt et garasjeanlegg tilhørende Bogerskjæret BRL. Planstatus

2 Planområdet er avsatt til boligområde og friområde i kommuneplanens arealdel. Gjeldende reguleringsplaner heter 7702 Vangen II NOPQRS og 7702B Vangen II, felt R og O. Detaljreguleringen Gullbekkbakken erstatter deler av disse reguleringsplanene. I kommuneplanens arealdel er området øst for Gullbekkbakken avsatt til boligområde. Reguleringsarbeidet for dette området som kalles Solbakken, er foreløpig ikke igangsatt. Hovedtrekkene i planforslaget En ny samleveg med fortau på sørsiden skal gi atkomst både til dette området og til det fremtidige boligområdet Solbakken. Det skal anlegges fortau langs en strekning på nordsiden av Bukkene bruses veg. Planforslaget viser 11 eneboligtomter og to områder hvor det tillates konsentrert småhusbebyggelse. Planområdet ligger i hellende terreng. Det skal benyttes hustyper som er tilpasset terrenget uten at terrenginngrepene blir for store. På de fleste tomtene tillates to etasjer hvorav en sokkeletasje. På de bratteste tomtene tillates to underetasjer for å få bebyggelsen tilpasset terrenget. På egnede tomter skal det etableres boliger som kan bebos og besøkes av personer med funksjonsnedsettelser, det vil si boliger som tilfredsstiller kravene til tilgjengelige boenheter i henhold til terminologien i teknisk forskrift. Se nærmere forklaring under Vurdering. De boligene som får inngang i sokkeletasje, skal ha alle hovedfunksjoner på ett plan, men det er ikke et krav at dette er på inngangsplanet. Hovedfunksjonene skal være dimensjonert for rullestol. Med enkle grep kan boligene bli brukbare for eierne også når de blir eldre. Den konsentrerte småhusbebyggelsen i BKS-2 skal ha besøksstandard på inngangsplanet, dvs at de kan besøkes av personer med funksjonsnedsettelser. Det er avsatt et areal til lekeplasser sentralt i området. Deler av det har universell utforming Det er lagt inn turdrag som knytter området opp mot eksisterende stinett. Følgende endringer er gjort i forhold til gjeldende reguleringsplan; Vegføringen er endret. Dette har frigjort et attraktivt høydedrag sentralt i området. Området var tidligere regulert til bolig, men er nå regulert til lekeplass. Samlevegen er justert for å få bedre dybde på tomtene Det er lagt inn et fortau inntil samlevegen for å legge til rette for adkomst og senere boligbygging i området Solbakken Det er flere og større eneboligtomter enn tidligere. Arealet med konsentrert småhusbebyggelse er redusert Bukkene Bruses veg er innlemmet i reguleringsplanen Planprosess Det kom inn ett innspill i forbindelse med kunngjøring av oppstart av planarbeidet. Innspillet var fra Eidsiva Energi AS og omtales i planbeskrivelsens punkt 4.2. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 18. mars til 29. april Det kom inn 4 høringsuttalelser. Et sammendrag av høringsuttalelsene med kommentarer er lagt ved som vedlegg. Både Fylkesmannen og Hedmark fylkeskommune er i sine uttalelser positive til grepene som er foreslått for å få etablert flere boenheter som er tilgjengelige for personer med funksjonsnedsettelser.

3 Før offentlig ettersyn var ikke vegene prosjektert. Ettersom terrenget er såpass krevende, var det behov for å få utarbeidet mer detaljerte vegtegninger som viste høyde og skråningsutslag før planforslaget ble lagt frem til sluttbehandling. Dette for å ha bedre kontroll på vegframføring og høydesetting i reguleringsplanen. Tiltakshaver mottok denne tilbakemeldingen fra kommunen, men har i en lang periode avventet videre arbeid med planforslaget. Det har vært noe kontakt mellom administrasjonen og tiltakshaver undervegs, men først i 2013 ble arbeidet tatt opp igjen. Da planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn, ble det påpekt at følgende skulle vurderes i høringsperioden Kravene til universell utforming må vurderes nærmere. Det må vurderes om kravene som stilles til tilgjengelige boenheter er på riktig nivå. Det må vurderes nærmere om bestemmelsene som skal sikre god tilpassing til bratt terreng er gode nok. Turvegtrasèen som er foreslått må vurderes på barmark. Det er foretatt flere justeringer av planforslaget etter høring, se begrunnelse for justeringene under Vurdering. De viktigste endringene er: I det bratteste området er eneboligtomter erstattet med konsentrert småhusbebyggelse (BKS-2). Det kan kreves 2 underetasjer i området. To tomter hvor det var tillatt med tomannsboliger er endret til konsentrert småhusbebyggelse (BKS-1). Forslag til bebyggelse på illustrasjonsplanen er høydesatt. Byggegrensa for boliger er trukket lenger unna høyspentlinja. Turdraget mot Gullbekkbakken er utvidet på bekostning av en tomt for at eksisterende sti skal inngå i arealet. I tillegg er det foretatt justeringer av bestemmelsene. Skolekapasitet Området tilhører skolekretsene Langeland barneskole og Tråstad ungdomsskole Utbyggingsavtale Det er utarbeidet forslag til utbyggingsavtale i samråd med utbygger. Forslag til utbyggingsavtale lå ute på høring samtidig med reguleringsforslaget. En teknisk plan for området er utarbeidet og viser prinsippene for hvordan teknisk infrastruktur skal løses. Vurdering: Arealbruk Boligområdet ligger i direkte tilknytning til eksisterende boligområder ca 1,5 km fra selve bykjernen. Den sørvestvendte beliggenheten gir svært gode utsikts- og solforhold, og området kan bli attraktivt som boligområde. Terrengtilpassing og høydesetting Topografien i området er utfordrende. Stedvis er området svært bratt, noe som er utfordrende både i forhold til ønsket om begrensede terrenginngrep og ønsket om å etablere flere boliger som kan bebos av mennesker med ulike funksjonsnedsettelser. For å få til gode løsninger, kreves det derfor god planlegging. For å bidra til gjennomtenkte og gode løsninger, er bebyggelsen på illustrasjonsplanen høydesatt. Høydene er bindende, men dersom detaljprosjektering kan vise endringer som gir bedre løsninger er

4 det lagt inn en feilmargin på +/- 1 m. Plassering av bebyggelsen på illustrasjonsplanen er ikke bindende. Det er foreslått forholdsvis romslige tomter som gir fleksibilitet når det gjelder atkomst og plassering av bebyggelse. På de bratteste tomtene er det lagt inn tvungne byggelinjer for garasjer for å sikre gode plasseringer av garasjene. Tiltakshavers ønske om å endre fra eneboligbebyggelse til konsentrert småhusbebyggelse i det bratte området nedenfor Anna Guldbæks veg, anbefales imøtekommet ettersom et samlet utbyggingsprosjekt her kan gi en bedre totalløsning enn ordinære eneboligtomter ville ha gitt. Universell utforming og tilgjengelige boenheter Det er et mål å bygge flere boliger som er tilgjengelige for mennesker med funksjonsnedsettelser. Ikke mange av dagens boliger tilfredsstiller kravene til tilgjengelig boenhet, og det betyr at rullestolbrukere verken kan bo i disse boligene eller komme på besøk. Det er ekskluderende. For å inkludere alle og for å følge opp målsettingen om at den økende mengden med eldre skal kunne bo hjemme så lenge som mulig, er det derfor av samfunnsøkonomiske grunner riktig å kreve at det heretter bygges mange boliger som er tilgjengelige for rullestolbrukere og andre med funksjonsnedsettelser. Den trådte ny teknisk forskrift (TEK10) i kraft. Alle utbyggere må forholde seg til denne forskriften som har mange krav blant annet til universell utforming og tilgjengelige boenheter. I forskriften skilles det mellom ordinære boenheter og tilgjengelige boenheter. Alle nye boenheter får krav om blant annet trinnfri atkomst fra biloppstillingsplass til inngangsparti, minst ett bad og toalett skal være tilrettelagt for rullestol og alle dører skal ha fri bredde på 0,8 m. Når hovedfunksjonene stue, kjøkken, soverom bad og toalett ligger på inngangsplanet, skal dette planet i henhold til TEK10 tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenhet. Det stilles de samme kravene som til ordinær boenhet, i tillegg skal blant annet atkomsten inn i boligen være trinnfri, det skal være trinnfri atkomst fra hovedplan til balkong/terrasse/uteplass/oppbevaringsplass og boligen skal være dimensjonert for rullestol på inngangsplanet. TEK10 oppgir ytterlige krav. I flatt terreng bør alle nye eneboliger tilfredsstille kravet til tilgjengelig boenhet. Ved å stille krav i reguleringsplanen om at alle hovedfunksjonene skal ligge på inngangsplanet, oppnås dette. I bratt terreng hvor man for å få god terrengtilpasning bør bygge boliger med sokkeletasje, er det imidlertid ikke så opplagt hva som er rimelige krav. Her er det opp til den enkelte kommune å avgjøre dette. I denne planen stilles følgende krav: Inngang på hovedplanet. Eneboliger som har inngang på hovedplanet skal tilfredsstille krav til tilgjengelig boenhet på inngangsplanet slik TEK10 angir. I bratt terreng vil dette gjelde de eneboligene som ligger på nedsiden av samlevegen. Disse boligene vil kunne bebos og besøkes av alle uten behov for ombygging. Inngang i sokkeletasje. Tomter på oversiden av samlevegen vil vanligvis få inngang i sokkeletasjen fordi det vil bli for stort terrenginngrep å føre vegen opp på oversiden av huset. I boliger med sokkeletasje ligger hovedfunksjonene vanligvis i 2. etasje, og TEK10 stiller da ikke krav om at boligen skal utformes som en tilgjengelig boenhet. TEK10 stiller uansett krav til at dørbredder, bad og toalett er tilpasset rullestoler. Dette er avgjørende dersom boligen senere skal bebos av en rullestolbruker. En slik bolig vil

5 imidlertid ikke være tilgjengelig for rullestol uten ettermontering av trappeheis/løfteplattform. TEK10 stiller ikke krav om at hovedfunksjonene må ligge på ett plan når hovedplanet ikke ligger på inngangsplanet. Skal boligen fungere godt for de med dårlig bevegelighet, vil imidlertid dette være en stor fordel. Det at TEK10 stiller krav til HC-toalett og dørbredder i alle boliger, må bety at man tenker seg at også boliger med sokkeletasje etter hvert skal kunne brukes som boliger for rullestolbrukere eller andre med funksjonsnedsettelser. I planforslaget stilles det derfor krav om at boliger med inngang i sokkeletasjen skal ha hovedfunksjoner på ett plan og at disse skal være dimensjonert for rullestol. Det stilles imidlertid ikke krav om at det skal etableres soverom på dette planet, men det skal være mulig å legge til rette for det senere. Årsaken til at det ikke stilles krav om forberedelse for heis i disse boligene, er at det er uklart hva en slik forberedelse innebærer. Konsentrert småhusbebyggelse i inntil tre etasjer. Felt BKS-2 tillater på grunn av bratt terreng boliger i 3 etasjer hvorav 2 sokkeletasjer og med inngang i den øverste etasjen. Her kreves besøksstandard på inngangsplanet, det vil si stue/oppholdsrom og bad. I dette planforslaget får 8 av 23 boenheter inngang på hovedplanet og dermed krav om tilgjengelig boenhet. Dette tilsvarer ca 35% av de nye boenhetene. Dette er i tråd med Trondheim kommune som krever at minst 30 % av nye boligområder skal tilfredsstille kravene om tilgjengelig boenhet. Et annet krav som er stilt er at gangatkomsten fra biloppstillingsplass til boenhet i utgangspunktet ikke skal ha større stigning enn 1:20. Plassering og høydesetting av garasje og hus er av de grep det er svært vanskelig å endre på i ettertid, og det er derfor viktig at plasseringen er gjennomtenkt. Forslagsstiller har vist et kreativt grep for å bedre atkomstforholdene ved å knekke eiendomsgrensene ved atkomstene for å redusere stigningsforholdene på innkjøringen til tomtene som skal ha tilgjengelige boenheter, se tomt C1, C2, C3 og C4. Andre tomter vil ha høydeforskjell mellom samlevegen og boligens inngang, da må høydeforskjellen tas opp av atkomstvegen i stedet for gangatkomsten mellom biloppstillingsplass og bolig. TEK10 stiller krav om trinnfri atkomst med maksimal stigning på 1:20, men sier også at dette kravet ikke gjelder der terrenget er for bratt. Veiledningen til TEK10 sier imidlertid at kravet med god planlegging bør kunne imøtekommes i alle nye planer og at det kun bør være inneklemte tomter i eksisterende boligfelt kravet ikke innfris. For boenheter som ligger på oversiden av vegene kan det vurderes å akseptere stigning opp mot 1:12 med reposer i henhold til krav i teknisk forskrift dersom det viser seg vanskelig å få til gode løsninger med stigning 1:20. Også før TEK10 kom, ønsket Kongsvinger kommune å gjøre boliger tilgjengelige. I Kommuneplanens arealdel står følgende bestemmelse: Boliger med inngang fra bakkeplanet og boliger med krav om heis, skal ha trinnfri atkomst til inngangsplanet og til terrasse/privat uteplass. Arealdelen har i tillegg følgende retningslinje: Nye boliger skal ha hovedfunksjoner (gang, bad, toalett, oppholdsrom og soverom/- mulighet) på inngangsplanet. Disse funksjonene skal være tilgjengelige med rullestol ved normal møblering. Planforslaget er dermed bare en oppfølging av kommuneplanens bestemmelser. I kommuneplanen står det imidlertid ikke noe om hvilke krav som bør stilles i bratt terreng. Leke- og uteoppholdsarealer Sentralt i området og rett øst for Bukkene Bruses veg er det et høydedrag som skaper variasjon i området. Det er svært positivt at dette området endres fra boligområde til lekeområde slik det legges opp til i planforslaget. Området er imidlertid bratt, og i henhold til TEK 10 skal felles uteareal for større boligområder være universelt utformet. I

6 forslaget ligger det derfor krav om at det må etableres en mindre lekeplass i direkte tilknytning til fortauet langs Gudbrand Andersens veg (Lekeplass 2) som må være universelt utformet. Lekeplass 1 som ligger på selve kollen, får ikke atkomst som tilfredsstiller kravene til universell utforming, men gangvegen skal legges skånsomt og naturlig i terrenget og med lavest mulig stigningsforhold. Gangvegen skal gruses opp. Umiddelbart nordvest for planområdet og vest for Bukkene Bruses veg ligger en større lekeplass m/ballspillmuligheter. I planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn var det vist et turdrag som skulle sikre gangforbindelsen opp til Gullbekkåsen. En befaring viste imidlertid at korridoren var for smal og at stien ble for bratt. Turdraget ble derfor utvidet slik at en eksisterende sti ble ivaretatt. Skogsområdene i nord, øst og sør er svært viktige i forhold til rekreasjon og friluftsliv. Utvidelsen av turdraget førte til at en tomt måtte fjernes. Med romslige tomter i tillegg til lekeområdene som er omtalt, ligger det til rette for et tilfredsstillende tilbud til lek og aktivitet. Trafikale forhold Planområdet får atkomst via Bukkene Bruses veg, men bare det ene området med konsentrert småhusbebyggelse får direkte atkomst via denne vegen. De øvrige tomtene får atkomst via den nye samlevegen. Fortau langs samlevegen vil gi en trafikksikkert tilbud til fotgjengerne. At fortauet videreføres langs Bukkene Bruses veg og knyttes sammen med eksisterende gang- og sykkelveg som går mot Langeland og Skriverskogen, er positivt. Vegframføringen fører stedvis til betydelige skråningsutslag. Skråningsutslagene går frem av vedleggene Forslag til vegprosjektering. Vedleggene er ikke oppdatert i forhold til ny illustrasjonsplan. Støy På grunn av at avstanden til Rv2 er på ca 0,5 km, har det ikke blitt vurdert som nødvendig å kreve støyutredning i dette området. Høyspent I planforslaget som lå på høring var det lagt inn en hensynssone ved høyspenten som tilfredsstilte forskriften. I samråd med Eidsiva er byggegrensen for boligene nær høyspenten trukket lenger unna høyspenten slik at de følger anbefalingene Statens strålevern gir i notatet Bolig nær høyspentanlegg. Dette er føre var anbefalinger og ikke absolutte krav. Risiko og sårbarhet Området er sårbart ved uhell på Bukkene Bruses veg ettersom dette er den eneste atkomstvegen. For å få god nok brannvannforsyning, har det vist seg at området må trykkforsterkes. Kongsvinger fengsel på toppen av Vardåsen kan være et mål for terroraksjoner/kriminelle handlinger. Risiko og sårbarhetsanalysen inneholder ingen vesentlige risikoforhold, som tilsier at området ikke kan bygges med boliger. Konsekvensutredning I forskrift om konsekvensutredning 3.1 g) heter det at reguleringsplaner for utvikling av by og tettstedsområder skal behandles etter forskriften dersom de kan få vesentlige virkninger for miljø, naturressurser eller samfunn. Regulering til boligbebyggelse er i tråd med kommuneplanen hvor arealet er avsatt til boligområde. Planforslaget vurderes ikke å ha

7 vesentlige virkninger for miljø, naturressurser eller samfunn, jfr. kriterier i 4, og det er derfor ikke stilt krav om utarbeidelse av konsekvensutredning. Konklusjon Det er positivt at det tilrettelegges for flere boliger i Kongsvinger. Dette vil bidra til befolkningsvekst. De fleste nye boligområder som legges ut i dag, har bratt terreng. For å få etablert flere boliger som egner seg for mennesker med funksjonsnedsettelser, er det derfor vurdert som riktig å stille krav som sikrer et minimum av tilgjengelige boenheter også i bratt terreng. Dette kan gi gode og inkluderende bomiljøer på kort sikt, og det vil være samfunnsøkonomisk gunstig sett i et lengre perspektiv ved at flere kan bo hjemme også når de får ulike funksjonsnedsettelser. En bevisstgjøring når det gjelder høydesetting av boliger og garasjer, vil føre til mer gjennomtenkte og dermed bedre løsninger både estetisk og funksjonelt. For boligområdet som helhet vil dette være svært positivt. Alt ligger til rette for at Gullbekkbakken kan bli et attraktivt boligområde. Rådmannen har foretatt en teknisk justering/oppretting av planavgrensningen etter planutvalgets behandling. Rådmannens INNSTILLING Reguleringsplan Gullbekkbakken vedtas. Plankart, reguleringsbestemmelser og illustrasjonsplan er datert Vedtaket er hjemlet i pbl Planutvalget PL-021/13 Innstilling: Reguleringsplan Gullbekkbakken vedtas. Plankart, reguleringsbestemmelser og illustrasjonsplan er datert Vedtaket er hjemlet i pbl Innstillingen er enstemmig Kommunestyret KS-064/13 Vedtak: Reguleringsplan Gullbekkbakken vedtas. Plankart, reguleringsbestemmelser og illustrasjonsplan er datert Vedtaket er hjemlet i pbl

8 Vedtaket var enstemmig. Rett utskrift Dato: Kopi til: Teknisk forvaltning