PLANBESKRIVELSE ARONNES INDUSTRIOMRÅDE DATO:

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE ARONNES INDUSTRIOMRÅDE DATO:

2 PLANENS INTENSJONER Sentralt beliggende område for lett industri: Planens overordna intensjon er å legge til rette for et nytt, sentralt beliggende industriområde i Alta. Området skal tilby tomter til lett industri, som ikke er i konflikt med tilgrensende bolig- og skoleformål. Ikke konkurranse med de 3 sentrene: Videre skal industriområdet ikke konkurrere med 3-senter strukturen i Alta når det gjelder publikumsrettet virksomhet. Det skal derfor kun tillates forretning og kontor i tilknytning til industriell virksomhet. Annonsert oppstart av planarbeid, datert Høy tetthet: Det er ønskelig å oppnå en effektiv arealbruk i området, pga den sentrale beliggenheten og relativt høye kostnader for tilrettelegging av infrastruktur. Området skal derfor ikke benyttes til ren lagervirksomhet. God tilgjengelighet: Det er viktig å oppnå best mulig tilgjengelighet til området. Man ønsker derfor på sikt å opprette adkomst til Aronnes industriområde direkte fra framtidig avlastningsvei til Alta. Bevare det grønne og kjoser: Aronnes har i dag en særegen natur med kjoser fra Altaelva og flott vegetasjon, som man ønsker å bevare. 2

3 TRAFIKK Føringer fra analysen: Adkomstsituasjonen til Aronnes Industriområde må utredes og drøftes helhetlig i samråd med Statens Vegvesen. Det er i prinsippet 5 alternative adkomster. Alternativ 1 og 3 vurderes som mest aktuelle alternative adkomstene som er drøftet i analysen. Veiløsning, fase 1 (før avlastningsvei kommer) Helhetlig drøfting av alternative adkomster er gjort i notat datert Notatet har vært på intern behandling hos Statens Vegvesen. Tilbakemeldingen er at SVV åpner for adkomst fra sør (alt 1) når ny vei kommer, mens området i første omgang får adkomst fra nord (alt 3). Adkomst fra nord vil ikke bli fjernet selv om ny adkomst fra sør opprettes I praksis blir dette en gjennomkjøringsvei, hvilket setter premisser for program og struktur (se bebyggelsesstruktur). Derfor er det viktig å befeste adkomst fra sør i planen. Det legges inn adkomst over eiendom 32/1 i nord, og kjosen legges i kulvert under veien. I tillegg legges generelt trafikkareal med krav om bebyggelsesplan for avlastningsvei inn i sør, i tråd med trasé i kommunedelplan for ny vei. Det avsettes areal til rundkjøring / T-kryss til industriområdet. Det legges inn gang- og sykkelvei langs Einegjerdet med trygg kryssing av Aronnesveien, til eksisterende g/s vei. Veiløsning, fase 2 (når avlastningsvei er kommet) 3

4 FJELL FLATE HØYDERYGG OVERORDNA TOPOGRAFI Føringer fra analysen: Det fl ate terrenget gjør at evt. høye bygg blir synlige. Man må ta stilling til om man ønsker å skape et nytt tyngdepunkt med høy og tett bebyggelse, (jfr. Jaro) eller et teppe av likeverdige industribygg. Det er naturlig å legge opp til tettest og høyest bebyggelse på de mest tilgjengelige og attraktive tomtene. Dette vil forme områdets ansikt utad, og vil øke tomteprisen. Lite hensiktsmessig å avsette areal til potensielle landemerker som Jaro. Hvis dette blir aktuelt må dette vurderes spesielt (dispensasjon). ELV Overordna kart som viser høyderygg, fl ater, fjell og elva. Høyere og tettere bebyggelse mot intern hovedvei. For øvrig lik høyde/ utnyttelse. Prinsipp høyere og tettere bebyggelse. 4

5 + ELV + Lokal topografi Aronnes. FLATE KJOS KJOS LOKAL TOPOGRAFI Føringer fra analysen: Kjosene må beholdes åpne og omkringliggende vegetasjon må bevares. Kjosene er viktige som visuelle og strukturerende elementer, og er karakteristiske for stedet. Vurdere å ta vare på trerekker gjennom planområdet. Beholde tett furuskog i vest og vurdere punktvis utbygging i skog. Enighet om at kjosene med omkringliggende grøntstruktur bør beholdes. Bevaring av skogen gir en struktur til området, og et estetisk løft (unngår grå fl ater). Furuskogen i vest bør beholdes som ramme rundt industriområdet, men for å oppnå en akseptabel utnyttelse, samt sammenheng med eksisterende næring, fjernes sentrale deler av skogen. Trerekke i øst vil sannsynligvis ikke overleve oppfylling mot fl om, og er ikke forenelig med en funksjonell struktur. Trerekke i skrent i vest er naturlig å bevare siden det her er vanskelig å bygge. Blågrønn= furu, gul= løvskog, rød= dyrket mark Kjoser med grøntområder avsettes til klimavernsoner. Områdene fylles ikke opp mot fl om (blir i øst liggende noe lavere enn omgivelsene), og får funksjon som fl omsikring/ samler overfl atevann. Nordlige og vestlige del av furuskog avsettes som klimavernsone, som ramme rundt industriområdet. Trerekke i øst fjernes, men vegetasjonsbelte langs vei og i skrenten i vest beholdes. Prinsipp grøntstruktur 5

6 Foto 32/443 32/370 32/1 32/348 32/377 32/439 32/441 Eiendommer innen planområdet 32/132/12432/150 32/127 32/1/57 32/423 32/419 32/3 32/383 32/63 32/4 Gnr/Bnr Areal m2 Status 32/ privat 32/ privat 32/ privat 32/ privat 32/ privat 32/1 uendelig FE 32/ FE 32/ FE 32/322 EIENDOMSSTRUKTUR Føringer fra analysen: Kommunen må erverve mesteparten av området fra private grunneiere. Man bør vurdere erverv av 32/439 og 32/441, og utvidelse av 32/443 mot øst, jfr. søknad i forhold til helhet. Erverv av 32/439 og 32/441 frigjør mulighet for etablering av 2 industritomter. Boligene vil vil inneklemt mellom industri dersom de består, og bør derfor reguleres til industri. Prosess med erverv og tilbud om alternativ tomt er igangsatt. Areal sør for eiendom 32/443, som i arealdelen var avsatt til bolig, er avklart som potensielt industriområde. Arealet er egnet til utvidelse for 32/443, da det ikke er tilgjengelig fra øst. Dette vurderes som en akseptabel løsning for 32/443. Planen legger til rette for utvidelsesmulighet for 32/443 mot sør. 32/439 og 32/441 avsettes til industri i planen. 6

7 Profil 8 Planområde GRUNNFORHOLD Føringer fra analysen: Området er fl omutsatt, og må fylles opp for å unngå oversvømmelse. Flomsonekart må revideres for Aronnes. Profil 8 Revidert fl omsonekart, datert Profi l 8 avmerket. Ihht revidert fl omsonekart forutsettes planområdet fylt opp til min cote 3,0 pga fl om. I tillegg må det settes vilkår om etablering av 30 cm forbygning mot Altaelva fra profi l 8 med avtakende høyde 180m oppstrøms.vurdere om det skal legges duk for sikring mot radon. Plankart: cotehøyde for planert terreng settes. Områder med vegetasjon skal ikke fylles opp, slik at trærne bevares. Se illustrasjon som viser hvilke område som må fylles (grønt) og hvor man kan fjerne masse (gult). Bestemmelser: vilkår om etablering av forbygning mot Altaelva (utenfor planområdet) og rekkefølgekrav om at oppfylling/ planering av planområdet til minimum cote 3,0 skal være utført før bygging kan igangsettes. Grønne områder må fylles opp for å sikre mot fl om. 7

8 SELVFALL TEKNISK INFRASTRUKTUR høyspent 22Kv Eksisterende vann og avløp m/pumpestasjoner (grønn),høyspent (svart), nettstasjoner (rød). Prinsipp vann og avløp + pumpestasjon. Føringer fra analysen: Evt. ny trasé for vann og avløp bør vurderes. Alta kommune gjør analyse av dagens situasjon vinter 06/07 for å vurdere evt. behov for modellering/ oppgradering. Sikre åpne flater med selvfall mot kjosene for håndtering av overflatevann. Sikre avstand 6m fra ny bebyggelse til høyspentledning. Konklusjon fra kommunens analyse tilsier tilknytning til eksisterende anlegg for avløp i Aronnesveien på strekning med selvfall. Mulighet for sammenkobling av vann og avløp med Aronneskjosen bør holdes åpen da det her er god kapasitet, mens anlegget i Aronnesveien vil få økt belastning av planlagt boligbebyggelse. Overflatevann bør ledes korteste vei til kjos. Det legges opp til vannledning under veiene med kobling til Aronneskjosen, slik at man får en ring med god fleksibilitet. For avløp åpner planen for 2 mulige løsninger. Det avsettes areal til ny pumpestasjon i industriområdet som kan lede avløp under vei til til kum i Aronnesveien hvor selvfall starter, eller pumpe avløp mot Aronneskjosen gjennom kommunalteknisk trasé. Pumpestasjon plasseres slik at utbyggingsrekkefølge blir fleksibel. Overflatevann ledes mot kjoser. (se illustrasjon neste side for konkrete VVA-løsninger) 2 nye trafostasjoner avsettes i området. Krav i bestemmelsene om å sikre fall mot kjos for overflatevann, se illustrasjon. Prinsipp overflatevann 8

9 Alternativ 1: Avløp pumpes opp til Aronnesveien Alternativ 2: Avløp pumpes mot Aronneskjosen og kobles sammen med avløp fra dette området. 9

10 BEBYGGELSESSTRUKTUR Føringer fra analysen: Lære fra struktur på Aronneskjosen. Kjoser og ny avlastningsvei vil strukturere området. Intern veiløsning for området vil i stor grad påvirke strukturen. Gul= kvartaler m/frittstående punkthus, oransj= kamstruktur, lilla=lineær, grønn= klynger Med rundkjøring i sør og kryss mot Aronnesveien vil man få en intern hovedvei som deler området i to deler. Dette blir en viktig premiss for bebyggelsesstrukturen. Ønsket om bevaring av kjoser og grønt struktur rundt disse setter også premisser for strukturen. (se prinsippdrøfting neste side) Det legges opp til en struktur som utnytter den varierte beliggenheten tomtene får i forhold til vei. De mest tilgjengelige tomtene avsettes til industri/ forretning. Vei og grøntstruktur strukturerer og deler området inn i potensielle byggetrinn. Strukturen er fl eksibel ved at den gir mulighet for fortløpende tildeling av tomter eller etablering av fellesløsninger ved å slå sammen til clusters. Den er derfor markedstilpasset. Grøntstruktur vil bidra positivt miljømessig, praktisk (overfl atevann drenering) og estetisk. Veier og kjoser/ grøntstruktur er strukturerende elementer 10

11 Aronnesveien DRØFTING AV ULIKE PRINSIPPER FOR BEBYGGELSESSTRUKTUR PRINSIPP 1: Beskrivelse: Næringstomter er organisert langs intern hovedvei, med adkomst fra denne. Sekundær adkomstvei på tvers med adkomst til bakenforliggende næringstomter. Ingen felles løsninger. Avlastningsvei Vurdering: Differensierer mellom tilgjengelige/ synlige tomter og mindre tilgjengelige/synlige, og dermed ulike typer virksomheter. Mulig å differensiere tomtepriser avhengig av beliggenhet. Strukturen gjør det vanskelig å bevare eksistende vegetasjon sentralt i området. Fleksibel utbyggingsrekkefølge. Ikke etablert noe felles tyngdepunkt. Intern hovedvei blir samlende element. Eksisterende næring i Einergjerdet kan lett kobles til ny adkomst fra øst. Aronnesveien PRINSIPP 2: Beskrivelse: Alle næringstomter organisert langs sekundær adkomstvei. Ingen felles løsninger. Vurdering: I prinsippet likeverdige tomter mot internvei, men de i midten kan få henvendelse mot 2 veier (mulighet for annonsering). Fleksibel utbyggingsrekkefølge. Ingen fellesløsninger. Mulighet for å bevare vegetasjon langs hovedvei. Området blir generelt litt utilgjengelig fordi man må ta av 2 ganger fra hovedvei for å komme til adkomstvei. Eksisterende næring i Einergjerdet kan lett kobles til ny adkomst fra øst. Avlastningsvei 11

12 Aronnesveien PRINSIPP 3: Beskrivelse: Omådet deles i arealer med krav til bebyggelsesplan. Struktur fastholdes ikke, med unntak av byggegrense mot vei. Vurdering: Mulighet for etablering av clusters med skreddersydde felles løsninger. Valgfritt i hvor stor grad man henvender seg til intern hovedvei eller intern adkomstvei.resultatet kan bli flere helt ulike strukturer uten felles strategi. Lite fleksibelt når det gjelder fradeling, fordi det må fremmes bebyggelsesplan med krav om samarbeid. Hvert delområde bør ferdigstilles som en helhet. Det må etableres gjennomgående adkomstvei mot vest dersom eksisterende næring i Einergjerdet skal kunne kobles til nytt område. Vegetasjon kan integreres hvis ønskelig. Avlastningsvei Aronnesveien PRINSIPP 4: Beskrivelse: Etablering av to tyndepunkter i form av plass/ park med mulighet for f.eks. parkering. Næringstomter henvender seg mot felles rom. Vurdering: Intern hovedvei deler område i 2 deler. Tomtene får bakside (lagerareal?) mot vei. Mulighet for ulik profil på de to områdene. Vil felles løsninger fungere i praksis? Hvem skal ha ansvar for felles areal? Mulighet for å etablere sterk identitet og publikumsvennlig løsning gjennom opparbeiding av tyngdepunkt. Eksisterende vegetasjon kan integrerers. Strukturen legger i utgangspunktet ikke opp til at eksisterende næring i Einergjerdet blir en del av tyngdepunktet. Avlastningsvei 12

13 Aronnesveien PRINSIPP 5: Beskrivelse: Etablering av plass/ torg på tvers av intern hovedvei. Tomtene har delvis henvendelse mot intern hovedvei, og delvis mot intern adkomstvei. Vurdering: Plassen/ torget åpner opp slik at også tomtene langs adkomstveien blir tilgjengelige. Tomter mot hovedvei blir fortsatt mest tilgjengelig. For at plassen skal oppleves bøe den få en tydelig/ urban utforming hvor bebyggelsen danner vegger i rommet. En slik urban plass vil sannsynligvis ikke fungere i et næringsområde; stor fare for utfl ytende veiføringer. Næring i Einergjerdet kan lett kobles til. Vanskelig å bevare vegetasjon. Avlastningsvei Aronnesveien PRINSIPP LØSNINGSFORSLAG Beskrivelse: Ja, takk, litt av alt. Kombinerer fl ere prinsipper. Noen tomter med henvendelse mot hovedvei, mens resten liggermot intern adkomstvei. Vegetasjon bevares i stor grad, og danner grønt belte på vestsiden av hovedvei. Mulighet for etablering av fellesløsninger i form av cluster ved at det lages felles situasjonsplan for noen av tomtene. Vurdering: Positivt at vegetasjon bevares. Tomtene får ulik karakter, som kan tilpasses virksomheten. Fleksibel løsning som gir mulighet for fortløpende tildeling av tomter uten bebyggelsesplan, men dersom en bransje/gruppe ønsker å etablere cluster kan det fremmes bebyggelseplan/ felles situasjonsplan for aktuell del av området. Markedstilpasset. Avlastningsvei 13

14 PROGRAM Føringer/ spørsmål fra analysen: Avklaring av rolle i forhold til andre industriområder og 3 senterstrukturen. Funksjoner: kontor, lager, forretning, type industri? Ønsket utnyttelse? Krav til samarbeid/ fellesløsninger? Fastsette tomtedeling, eller fleksibel Næringspark eller industriområde? Hvordan sikre en viss estetikk? OK at folk bygger og leier ut? Forutsetter etablering av billig lagerplass annet sted, slik at man kan utnytte infrastruktur med å tillate høy utnyttelse. Ikke ønskelig med ren forretning eller kontor som konkurrerer med 3 senterstrukturen, bare tilknyttet industri. Fleksibel plan som åpner for etablering av fellesløsninger/ clusters, men som er tilpasset markedet. Sårbart og urealistisk å legge inn krav om felles park eller parkering. Differensiering av funksjon avhengig av beliggenhet. Bevaring av grøntstruktur samt strenge bestemmelser for organisering/ struktur/ tetthet er nøkkel til estetikk og god funksjon. Tomtestørrelser 2,5-3,0 daa er ideelt. Litt for små på Aronneskjosen. Funksjoner:Industri m/ tilhørende forretning, kontor og lager mot vei Industri med tilhørende kontor og lager i bakkant Ikke tillatt med forurensende, eksplosiv eller brannfarlig industri. Tomtedeling/ fellesløsning: Planen angir tomtegrense med 2,5-3,0 daa tomter, med mulighet for å slå sammen og fremme felles situasjonsplan på tvers (clusters). Evt. bebyggelseplan på tvers av formål. Mulighet for å utvide område for industri/forretning mot øst uten bebyggelsesplan dersom ønskelig cluster (for eksempel bilforretninger/verksted) blir aktuell. Utnyttelse: Planen stiller krav om minimum TU, mulighet for å bygge i høyden og krav om fundamentering for maksimal utnyttelse. Krav om dokumentasjon på behov og utvidelses-mulighet før tildeling. Utleie OK, fokus på fysisk utforming. Estetikk: krav om plassering av bygg med publikumsinngang i byggelinje mot vei, bevaring av grøntstruktur som deler området og gir grønn karakter, krav til skjermet utelagring og tydelig adkomst. Helhetlig utforming. 14

15 RISIKO OG SIKKERHET Føringer fra analysen: Radon: sikring mot evt. forekomster av radon? Flom: konkretisere om sikring mot flom. Klima: tiltak for skjerming mot vind. Forurensende virksomhet: tillate? Høyspent: i kabel? Trafikksikringstiltak, må konkretiseres. Trafikkstøy/støv, tiltak? Radon: ikke registrert radon i området, men tar allikevel med krav om sikring for sikkerhets skyld.flom: NVE har utarbeidet revidert flomsonekart for Aronnes (datert ), og Paulsen RI har beregnet oppfyllingsbehov for sikring mot flom (datert ). Forbygning bør etableres mot elv (reguleres?) og kjoser bevares.klima: vegetasjon bør bevares.forurensende virksomhet: bør ikke tillates industri som er forurensende eller har eksplosjons- og brannfare pga nærhet til skole og bolig.høyspent: foreløpig ikke aktuelt å legge i kabel, men muligheten bør opprettholdes. Trafikksikring: Det er utarbeidet notat med helhetlige alternativdrøftinger for adkomst, datert , som har vært behandlet hos SVV. Trafikksikringstiltak tilpasses valgt løsning.støy og støv: sikre at ny virksomhet ikke belaster skole og bolig, sikre ny virksomhet mot støy og støv fra vei. Radon: krav om etablering av duk før bygging. Flom: krav om oppfylling + etabl. av forbygning Klima: eksisterende vegetasjon bevares Forurensende virksomhet: tillates ikke. Støyende virksomhet legges mot vei i sør. Høyspent: avsettes på plankart med 6m sikkerhetssone. Avstandskrav frafaller hvis høyspent legges i kabel. Trafikksikring: gjennomføring av g/s-vei ved Einegjerdet/ Aronnesveien. Framtidig adkomst fra sør avlaster trafikken på Aronnesveien som er viktig for trafikk skole-bolig-forretning. Trafikkstøy/støv: bestemmelser med krav om støyreduserende utredning og tiltak fra virksomhetene. Virksomheter innen 50 m fra vei må sikre seg mot støv og støy fra vei. 15

16 HÅNDTERING AV FORHÅNDSMERKNADER I PLANEN: Forhåndsmerknader som er ivaretatt i planforslaget : (ikke uttømmende liste) NVE: krav om flomsikring er tatt med i bestemmelser og plankart Fylkeskommunen/ sametinget: bestemmelser om å stoppe arbeidet hvis man finner kulturminner Fylkesmannen/ helse- og sosial (AK): bestemmelser om støysikring, krav til utelagring samt ROS analyse Statens Vegvesen: Alta Kraftlag: grundig utredning av adkomstsituasjonen er utført areal og bestemmelser om nettstasjoner samt høyspent Barnas representant: kjoser og vegetasjon ivaretatt som buffer mot skole og bolig samt g/s vei Geir Svensen, eiendom 32/443: utvidelsesmulighet for eksisterende bedrift ivaretatt Bjørkmanns trykkeri: Aronnesveien opprettholde som tilgjengelig hovedvei Forhåndsmerknader som ikke er ivaretatt, men hvor positiv prosess/ dialog er i gang: Beboere i Einegjerdet 7 og 9: ønsker i utgangspunktet at boligeiendommene 32/439 og 32/441 skal bestå som bolig 16