Planbeskrivelse detaljreguleringsplan Øde og Leirhaugstølen hyttegrend Vaset, Vestre Slidre kommune

Transkript

1 Planbeskrivelse detaljreguleringsplan Øde og Leirhaugstølen hyttegrend Vaset, Vestre Slidre kommune Utarbeidet av Utmarksplan AS, Bakgrunn: Grunneierne Vidar Opheim, Einar Johme og Ole Chr. Øde har engasjert Utmarksplan AS for å utarbeide detaljreguleringsplan for Øde og Leirhaugstølen hyttegrend. Denne reguleringsplanen er en sammenslåing av det som opprinnelig var tenkt som to reguleringsplaner. Utmarksplan AS har i utgangspunktet hatt en avtale med eier av gbnr 68/2 Vidar Opheim om å utarbeide reguleringsplan for en teig han har i området. Planområdet er i gjeldende kommunedelplan for Vaset avsatt til «blått» areal med betegnelsen S18, og var i sin tid tenkt at kunne brukes til utleiehytter. Det er nå flere år siden gjeldende kommunedelplan for Vaset ble utarbeidet, og erfaringen en har gjort seg, er at det er vanskelig å få økonomi i å bygge utleiehytter. Avsatte næringsarealer perifert fra sentrum på Vaset har derfor blitt omgjort til hytteområder (kombinerte områder), eller de har ikke blitt bygd ut i det hele tatt. Opheim ønsker derfor utarbeidet en plan som legger opp til bygging av hytter/ rekkehytter gjerne i kombinasjon med utleie innenfor sitt areal S18. Avtalen mellom Utmarksplan AS og Opheim har vært at det ikke er hastearbeid, men skal gjøres før revisjon av arealdelen. Utmarksplan AS har i etterkant av avtalen med Opheim blitt kontakta av grunneier Einar Johme for å ta over arbeid med reguleringsplan for eiendommene hans gbnr 68/4 og 6, samt naboeiendommen 68/1 eid av Ole Christian Øde. Det var tidligere varslet oppstart av arbeid med denne planen, men av forskjellige grunner kunne ikke konsulenten sluttføre arbeidet, og Utmarksplan AS ble bedt om å ta over. Kart 1: Oversiktskart som ca. viser plassering av planområdet nordvest for Vasetvannet. Planforslaget legger opp til 59 nye tomter (i tillegg til 37 eksisterende), der disse er mellom 0.8 og 1.7 daa. I tillegg er det regulert inn to områder som kombinert formål næring og fritidsbebyggelse på til sammen ca 6.0 daa. Planområde på daa, og vil få totalt 96 tomter til fritidsbolig, 6 daa til tettere bebyggelse, samt 1 støl. Det er også satt av areal til skiløyper, veger/ turveg og areal til v/a-traseer i de øverste områdene. Fullstendig arealregnskap kommer lengre ned.

2 Da det arealet på 68/2 er «blått» areal, altså tenkt som næringsareal i form av utleiehytter til gården, er arealbruken det blir lagt opp til på dette arealet (Kombinert næring/ fritid) ikke helt i tråd med gjeldende plan. Det har også blitt vurdert noen områder til hyttebygging som ikke var i tråd med gjeldende plan. Det ble derfor besluttet at det skulle utarbeides planprogram for denne planen. Planprogrammet ble vedtatt av Vestre Slidre kommune i møte (sak K-53/15). Her ble det poengtert at en ønskte tett utbygging innen område S18, sikring av trafikale forhold, samt at det ble vist til muligheten for nydyrking som kompensasjon for at S18 ble bygd ned. S18 har tidligere vært et stølsjorde, men har ikke vært drevet på flere år. Det vises til tidligere godkjent planprogram for området. En vurderer det til at prosessen med planprogram har vært tilstrekkelig i forhold til element som ikke er i tråd med overordna plan. En konkluderer med at det følgelig ikke er behov for KU av denne planen, jf gjeldende lovverk og forskrift. Forhold til overordna plan/ annet aktuelt planverk: En begynner her med å se planforslaget i forhold til gjeldende kommunedelplan. Kart 2 viser reguleringsplan forslaget i rødt lagt oppå gjeldende kommunedelplan for Vaset. Det skraverte oransje feltet midt i planområdet indikerer gjeldende reguleringsplan for Ulset, vedtatt i Vestre Slidre kommune Planforslaget er altså en revisjon av denne planen, samt at det innlemmer øvrig areal på tidligere nevnte teiger fra Krokåne og opp til øvre plangrense. Som en ser av kart 1/ kart 4-7, forholder planforslaget seg i stor grad til gjeldende kommuneplan. For område S18 blir det avvik, dette er kommentert spesielt under «vurdering av planforslaget». Utover dette er tomtene delvis utenfor byggeområdet, det samme er tomt T10, T11, T30 og T31. T54-T57 ligger i et område med eksisterende hyttetomter, men der bare de eksisterende tomtene er vist som byggeområde. Det er naturlig å ta disse tomtene med, da dette er et område som er et naturlig område for fortetting. Disse tomtene blir også kommentert spesielt under «vurdering av planforslag». Kart 2: Planforslag i rødt oppå gjeldende kommunedelplan. Kart 3 viser planforslaget sammen med gjeldende reguleringsplan Ulset 3, som grenser inntil på nordvestsiden. Kart 3 er litt rotete pga kotene, og Ulset 3 er vedtatt etter 1985-loven, noe som gir andre farger. Likevel ser en sammenhengen mellom disse planene når det gjelder veier, skiløyper v/anett mm. En ser også sammenhengen i grøntstrukturer.

3 På sørvestsiden av planforslaget er ikke arealet regulert. Kart 3: Planforslag sett opp mot Ulset 3. Grunnkart tatt vekk for å gjøre det leselig. Gjeldende planer er da med og legger føringer for planarbeidet som er gjort, sammen med vedtatt planprogram og kommunen sin mal for reguleringsbestemmelser. Planbestemmelsene bygger på denne malen. Om planforslaget/ landskapsvurdering: Planområdet strekker seg fra ca 90 meter nord for Krokåne og så langt som det er byggeområder i gjeldende kommunedelplan for Vaset på nevnte eiendommer, jf også kart 2. Planforslaget har altså 59 nye og 37 eksisterende tomter/ hytter + 6 daa med kombinert formål fordelt på to områder. Under «Forhold til andre planer» er det redegjort for hvor det er avvik mellom planforslag og gjeldende kommunedelplan. En tar her en nærmere vurdering av disse områdene. Dersom en ser lengst nord (øverst) i planen, så går forslaget litt inn i gjeldende plan for Ulset 3. Kart 4 og 5: Øvre delen i planforslaget sett opp mot gjeldende plan for Ulset 3. T2 var inne i forslag til Ulset 3-planen, men ble tatt ut pga vanntrykksone. Kommunen har endra holdning til denne sonen, og den blir derfor fremmet på nytt sammen med T5 og T6 som er byggeområde i kommunedelplanen. Dersom en ser på gjeldende plan, så går T4 (tomt 32) over bekken, og regulert veg inn i området er sør for bekken. Her er det i dag en mye brukt tursti/ skiløype,

4 og dersom en hadde videreført denne løsningen, hadde det blitt en konflikt. I tillegg vises det til at rasrapporten som er gjort for området, båndlegger 15 meter på hver side av bekken (ikke vist på kart 45, men er i plankartet). Dette har ført til at en foreslår at atkomstveg inn i området blir nord for bekken. Da må de godkjente tomtene skyves noe nordover slik at T1 og T2 kommer inn i regulert skiløype. Det er ikke forhold her som tilsier at denne ikke kan skyves videre nordover, noe planforslaget legger opp til. Totalt sett gir dette en bedre løsning både for tomter, veg og friluftsinteressene. Kart 6 og 7: T34-T38 vist først i forhold til kommunedelplanen, så planforslaget med et større utsnitt. Som en ser av kart 6, så er det en liten konflikt mellom foreslåtte tomter og kommunedelplan for tomtene T34-T38. Når en skal vurdere disse tomtene, er det viktig å se på terrenget på denne aktuelle lokaliteten. Her er det en markant kolle i bakkant, og tomtene blir liggende på en rygg/ høydedrag i terrenget. Det er derfor viktig å gjøre tiltak slik at bebyggelsen ikke blir for dominerende. I forhold til

5 tidligere forslag, er tomtene og veg trekt nedover i terrenget, en har utvida øvre byggegrense utover vanlig 4 meter, og en har i bestemmelsene lagt opp til at ingen bygg skal etableres med møne som stikker over kote 1051, jf blå strek på kart 7. Med disse tiltakene mener en at en unngår uakseptable «brudd» på horisontlinjer. Bygg vil ligge omtrent på samme høyde som «Ulriksenhytta», men den ligger mer skjerma i lia. Det er også viktig at det blir ivaretatt mest mulig vegetasjon rundt tomtene, slik at dette er med å dempe eventuell negativ effekt for eksisterende hytter. En går så til sørre delen av planen, altså det som er sør for Knippesetvegen. Her er det lagt inn 4 nye tomter som fortetting i tilknytning til eksisterende tomter på teigen til 68/3. Dette er sannsynligvis et gammelt beite som er i ferd med å gro igjen. Store deler er allerede solgt, og det er naturlig å bruke det gjenværende arealet som fortetting. Det er også et annet poeng med disse tomtene. Kommunen sammen med andre aktører på Vaset har lenge jobbet med å få på plass ei skiløype/ turveg langs Vasetvannet. Denne skal gå fra Vaset og slutte innenfor dette planområdet, der vegsystem leder turgåere opp til stølsvegen. Denne vegen vil da også delvis fungere som gangveg for stølsvegen. For å få dette til, ikke minst økonomisk, legger en opp til bygging i begge ender, slik at disse aktørene er med og finansierer vegsystemet. Vegen ned til T54- T57 er en del av denne tankegangen. Skiløype og videre turveg framgår av planforslaget. På gbnr 68/2 ligger det som i utgangspunktet ble varslet som Leirhaugstølen. Dette arealet er vist som S18 i gjeldende kommunedelplan, jf kart 2. Vegsystemet inn i S18 har vært svært utfordrende, da dette både skal fungere som kjøreveg og gangveg jf seinere vurderinger. Terrenget er bratt, og det er nesten umulig å få til vegsystem som gir helling på 1:10 eller bedre. Det som skal kommenteres her, er at løsningen som er vist i kart 8/ 9 forutsetter at vegen tar en del av eksisterende hyttetomt 68/14. Det er derfor regulert inn et erstatningsareal/ makebytte til denne tomten, vist med mørkere farge på kart 8/9. Det er vedtatt planprogram for denne planen, der bl.a formålet på S18 var et tema. Da S18 ble vedtatt, var tanken at disse næringsarealene kunne brukes til for eksempel utleiehytter til gården. Realistisk sett har det vist seg svært vanskelig å se inntjening på å bygge utleiehytter med dagens krav, og disse områdene har blitt brukt til hytter i en eller annen form. Kommunen har andre plasser åpnet for slik utnyttelse av «blå» arealer, men da stilt krav om tett utbygging. Enkelte plasser har det også blitt etablert hytter som er satt i utleie, men da gjerne finansiert med salg av andre hytter. I dette planforslaget er det regulert inn 2 områder til «kombinert område - fritidsbebyggelse og næring». Her er det blant annet sagt i bestemmelsene at disse tomtene skal utnyttes minimum 20% BYA og maksimum 35% BYA. Det er også lagt inn ei vanlig hyttetomt T53. Dette arealet er lite og inneklemt mellom eksisterende hytter og infrastruktur, da det kommunale v/a-nettet ligger her. En vurderer derfor dette området som mer aktuelt som hyttetomt enn areal for tettere utnyttelse. T58 er tomt til eksisterende hytte/ tidligere sel til eiendommen. Det kommunale v/a-nettet kommer altså ned ved T53. Denne traseen er sikret med en hensynssone. Det er også satt av en slik hensynssone med tanke på v/a videre vestover. Alle enheter innenfor planområdet skal koples til kommunelat v/a-nett. Det er ikke fall for avløp fra KB1 og KB2 inn på det eksisterende nettet, slik at det må i byggesøknad vises hvordan dette skal løses. KB 2 er berørt av et potensielt fareområde for flomskred. Før byggetillatelse kan gis, må det dokumenteres at dette arealet er rassikret. En forutsetter bland annet at vegen som går ned og videre østover kommer til å fungere som en flom/rasvold. Vegløsning nedre del: Som tidligere nevnt, har vegløsningen til nedre del vært en utfordring. Det er utarbeidet flere forslag, men en trekker her fram det en mener er de 4 mest aktuelle alternativene, jf kart 8, 9 10 og 11. Disse er ikke satt opp i prioritert rekkefølge her, men fra planlegger sin side trekkes det en konklusjon/ tilrådning etter at de forskjellige alternativene er kommentert.

6 Mye av utfordringen med atkomst har ligget i de to eksisterende hyttene på 68/14 og T58. Plasseringen av disse har gjort det vanskelig å komme opp på vestsiden av disse pga terrenget, og mellom hyttene og bekken i den gamle gøta, er det bratt. I tillegg til de fremlagte alternativene, er det utarbeidet forsalg som går på vestsida av de eksisterende hyttene, men disse har ikke vært gode, og en har valgt å ikke gå videre med noen av dem. Det som har endra situasjonen, er at en har fått aksept fra eier på 68/14 til å legge veg noe inn på tomta, og at disse får igjen nytt tomteareal på vestsiden, jf område kalt «makeb» på plankartet. De gir at en kan få en bedre sving og heve vegen noe før en begynner på det bratteste partiet forbi 68/14. En har da valgt å satse på dette som løsning på første del, også i samråd med kommunen. Så er det de 4 alternativene videre. Alternativ 1. Denne har en stigning på ca 1:10 fra bekken og opp til eksisterende veg, der det blir et enkelt kryss innpå. Her vil det nok måtte gjøres noen tilpassinger ved etablering for å få til sving og svingradius, samt at en vil få liten flate til å få fart når en svinger oppover. Samtidig ligger denne løsningen ganske godt i terrenget, og vil langt på veg erstatte eksisterende veg. Den vil gi relativt lite fylling, og den er lengre vekk fra eksisterende hytte enn alternativ 4 noe som gjør innsynet i hytta mindre sjenerende. Største ulempen med denne løsningen er at det blir vanskelig å få lastebiler mm rundt svingen i forbindelse med bygging av både veg og på tomter. Kart 8: Sørre delen av planen med vegalternativ 1

7 Kart 9: Alternativ med utvida plangrense atkomstveg knytt inn på veg som går ned til Krokåne Alternativ 2. Denne er mye som alternativ 1, men i stedet for å svinge opp når den kommer til hyttevegen, krysser denne løsningen første hyttevegen og fortsetter opp til Krokånvegen, der den svinger. Dette er en løsning som gir størst inngrep i den forstand at en får et stort og kanskje noe uoversiktlig trafikkareal. Hyttevegen må også legges ut litt for å få plass til å komme fram. Fordelen er at stigningsforhold blir bedre, og en får bedre plass til å lage en sving tilbake fra Krokånvegen som gir plass til lastebil. Kart 10: Alternativ 3 til atkomstveg nedre del.

8 Alternativ 3. Denne kommer igjen helt oppe ved stølsveien. Denne løsningen er lengre, og sannsynligvis dyrere (i alle fall sett i forhold til alt 1 og 4), den er i større grad i konflikt med dyrka/ dyrkbar jord, og den har heler ikke gode stigningsforhold (ca 1:7). Den vil også virke noe sjenerende for eksisterende hytter, men her vil en i større grad bli sittende og se ned på en vei, i motsetning til å bli sett inn på følgelig mindre sjenerende. Fordelen her er at som gang- og turveg vil den være et mer naturlig valg for alle som kommer etter stølsvegen, de de med en gang ser starten på vegen. Den vil også fungere godt som driftsveg for landbrukseiendommen på nedsiden. I og med at den er rettere, vil den være mer oversiktlig, og en kan i større grad holde farten på glatt føre. Alt 1, 2 og 4 vil ha to krappe svinger som tar farten fra bilene. Det skal her nevnes at når det er lite snø, er det en del kjøving i bekken, og at kryssingspunkt må dimensjoneres i forhold til denne kjøvinga. Ved etablering av veg alt 3 som kjøreveg, kan en også ha eksisterende veg som gangveg, slik at en skiller kjøreveg og gangveg over noe av strekket. Kart 11: Alternativ 4 til atkomstveg nedre del. Alternativ 4. Denne har samme utgangspunktet som alternativ 1, men den kommer innpå eksisterende veg lengre ned i bakken. Dette gir et flatere parti, og en bedre sving inn på den eksisterende vegen. Ulempen med denne, er at den i større grad vil være sjenerende for eksisterende hytte, og den gir mye større fylling/ større terrenginngrep. Oppsummering/ konklusjon av veg nedenfor Knippesetvegen. Det er klart at det blir ikke spesielt gode løsninger her, uansett hva en velger. Det at det er vist såpass mange løsninger, gir også valgmuligheter blant beslutningstakerne. Det er også slik at grunneierne ikke er unisont enige om at den ene løsningen er bedre enn den andre. Utmarksplan AS vil likevel konkludere med tilrådning av en løsning, nemlig alternativ 3. Grunnen til det går utelukkende på trafikale forhold, trafikksikkerhet og mulighet for gjennomføring uten at en blir gående på helt marginale svingløsninger. Det må da lages en bekkekryssing som gjør at en unngår problemet med kjøving. Vegne vil også være landbruksveg, da den går omtrent der det er ei traktorslepe i dag. Det er viktig at den her blir etablert slik at den fortsatt vil fungere greit for drift av jordet. En mener at det ikke er vesentlig dyrkingsjord som blir tatt i bruk. Det bør også vurderes om gangveg skal skiltes langs krokånvegen, ned hyttevegen og tilbake i veg regulert til tursti, jf kommentarer over. Dersom kommune/ grunneiere/ beslutningstakere velger å gå

9 videre med et av alternativ 1, 2 eller 4, vil Utmarksplan AS råde til at det blir gjennomført felles befaring med en entreprenør som blir med og definerer de løsningene som lar seg best gjennomføre uten for store terrenginngrep og trafikale problemer. Generelt: Fortetting er et tema i planen, da det er en del hytter her fra før. Det har vært lagt vekt på og ikke legge nye hytter slik at de ødelegger all utsikt for eksisterende hytter. I enkelte tilfeller vil eksisterende hytter kunne bli berørt i en utsiktsretning, men ikke alle. I de fleste tilfeller vil høydeforskjellen gjøre at en ser over nye tak. En av grunnene til å etablere seg med hytte i Vaset-området, er at det er tilgang til turmuligheter både sommer og vinter. I forbindelse med oppstart av planarbeidet, hadde grunneier/ planlegger en befaring med bl.a. Jan Eiken fra Vellet. Der ble det sett på flere turløyper og stier. Planforslaget har forsøkt å ivareta de viktigste løypene/ stiene som ble påpekt, samt at man har gjort et par justeringer av gjeldende plan for Ulset 3, slik at sti- og løype opp mot Ålfjell mellom T6 og T59 blir ivaretatt. «Arealregnskapet» for planen er som følger: Fritidsbebyggelse (tilleggsareal) m 2 Fritidsbebyggelse frittliggende m 2 Skiløype m 2 Energianlegg m 2 Veg m 2 Parkering m 2 Landbruksformål m 2 Hensynssone m 2 Vann- og avløp: Det forutsettes at hele planområdet skal koples til det kommunale v/a-nettet. Samtidig er det noen av de høyestliggende tomtene som kommunen ikke kan levere vann med tilfredsstillende trykk til. Disse må ha egen trykkpumpe eller lignende i hytta. Det er vist traseer for v/a i planen, men det må lages endelig v/a-plan i etterkant av planvedtak. Strøm: Det er eksisterende strømnett i planområdet, og Valdres E-verk har vært med å plassere trafoer i området. Trafikkforhold: Det er mye trafikkareal innen planområdet, og mye av det er eksisterende. Trafikksituasjonen i nedre del av planområdet er kommentert utfyllende tidligere, og det blir ikke gått ytterligere inn på dette i dette avsnittet. Når det gjelder øvrig trafikkareal, så er Knippesetvegen hovedatkomst inn i området. Fra Knippesetvegen tar en av og inn på Ulsetvegen, som en kjører opp til Ødishøgde og inn i planområdet i de øverste delene. Trafikkarealet som er utenfor planområdet er et vegnett som har vært eksisterende over tid. I forbindelse med oppstartsvarsel og planprogram ble det kommentert at eksisterende veger ikke tåler den økte trafikkbelastningen planforslaget innebar. Nå er det slik at det er en godkjent planreserve/ utvikling i området som krever transport av en slik karakter at vegnettet uansett må ha en viss standard og da vil den også tåle utvidinga av dette feltet. Det må også vises til at det i tidligere reguleringsplaner er godkjent en kopling av Ulset-feltet mot Brakafeltet, slik at det er godkjent alternativ vegløsning inn i området, selv om denne ikke er etablert.

10 Selv om Ulsetvegen tidvis er bratt, har den fungert greit i flere år. En ser derfor ingen grunn til å stille store spørsmål ved den. Inne i planområdet har nye veger grei stigning og er relativt oversiktlige. En mener derfor at nye veger tilfredsstiller krav til både trafikkavvikling og sikkerhet. Det er regulert inn frisiktsoner i kryss der det er mest trafikk. Risiko- og sårbarhet: Det er utarbeidet egen ROS-analyse for planen. Det er ikke pekt på alvorlige sikkerhetsrisikoer i planområdet, men det vises til rapporten «Skredfarevurdering i vaset og Ulset, Vestre Slidre kommune». Her er det registrert et område som må vises som fareområde flom i nedre del av planområdet. Det forutsettes at det her bygges veg som fungerer som flomvoll, og at det er dokumentert rassikkerhet på KB2, der fareområde går inn på byggeområdet. Samme rapport viser til at det bør være 15 m byggegrense mot bekk ved tomt T4/ T6. Samme grense er satt etter bekken nedover i planområdet. Det er her vurdert til å være svært lite nedbørsfelt, samt djup bekkegrøft, slik at det lite sannsynlig med flomsituasjoner. Ved å bruke 15 meters grense, så har en likevel lagt inn en sikkerhetsmargin. Bekkekløfta er på sitt grunneste ved tomt T46-T49, men her skal det etableres veg mellom bekk og byggeområder. Dette vil også fungere som en voll og hindre vann å komme inn på tomtene. Dyreliv, friluftsliv og verneverdige områder: Det foreligger ikke kjente konflikter i forhold til dyreliv, vilttrekk og lignende. Situasjonen er vurdert i forhold til biomangfoldlovens 8-12, Artskart og naturbasen. I naturbasen er det vist til at myrområdet rundt Krokåne er viktig, ikke minst for vipe. En ser likevel ikke at tiltaket er til skade for natur- og friluftsliv. Det er også gjort noen andre registreringer, men dette er arter som er vanlige. Vurdering etter biomangfoldloven 8-12: 8 (kunnskapsgrunnlaget) Området er også vurdert i forhold til naturbasen til DN, samt Artskart, jf over. 9 (føre-var-prinsippet) Byggeområdene i planen skiller seg ikke ut med spesielle plante- og dyrearter i forhold til nærområdene, jf også landskapsvurdering. Det som eventuelt blir ødelagt på byggetomtene vil en finne ved siden av. En skal likevel både i planarbeidet (og ikke minst om planen blir sett ut i livet) ta de hensyn som skal til for å ta vare på den eksisterende vegetasjonen. 10 (økosystemtilnærming og samla belastning) Da byggeområder skal koples til kommunalt v/a, frykter en ikke skader på økosystemet utover det som blir nedbygd. 11 (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) Tiltakshaver vil bekoste v/a-løsninger. Kunnskapen en har om plante- og dyreartene i området er såpass gode at en vurderer det som unødvendig med ytterligere vurderinger. 12 (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder) En forutsetter forsvarlig drift av det kommunale v/a-nettet. En konkluderer med at det ikke er regionalt eller nasjonalt viktige arter eller naturtyper som blir vesentlig skadelidende som et resultat av reguleringsplanen. Når det gjelder friluftsliv, så er ikke planlagte tiltak til hinder for slik utøvelse. Både tilrettelegging for skiløyper og turveg bidrar til å fremme friluftslivet.

11 Beite/ Landbruk: Når det gjelder landbruksmessige forhold, er det en støl innenfor planområdet. Denne får ikke redusert landbrukskvalitet, med unntak av at det blir litt redusert beite i forbindelse med etableringa av ny veg, jf kart 10. Her er det uansett en traktorveg fra før, slik at det bare gir en utvidelse av en halvveis eksisterende situasjon. På arealet til 68/2 har det tidligere vært støl, og det har vært i alle fall overflatedyrka, jf også kart under. Vi snakker her om en ca 6-7 daa som blir foreslått nedbygd, men som heller ikke har vært i drift på flere år. Grunneier viser til at han har støl i Statsallmenningen, og dersom det blir behov, er det mulig å dyrke opp tilsvarende areal der. Kart 12. Utsnitt av det digitale kommunekartet, der det er vist dyrkbar jord med rødt og skravur. Det er lite beitedyr i dette området, noe som nok har en del å gjøre med den store turistutbygginga. Bønder med dyr har disse på beite andre plasser i kommunen. Konklusjon: Planforslaget er en blanding av utvidelse og fortetting av et eksisterende hytteområde. En har ikke gjennom de analysene som er gjort funnet forhold som gjør at planforslaget ikke bør fremmes. En mener dette er en godt gjennomtenkt utvidelse av planområdet i tråd med gjeldende kommunedelplan og vedtatt planprogram. Den største utfordringen er knyttet til de trafikale forholdene på nedsida av Knippesetvegen. Siden denne planen kommer i etterkant av godkjenning av nevnte planprogram, så vises det til planprogrammet når det gjelder merknader og innspill til planprosessen. Disse er oppsummert og kommentert der. Utmarksplan AS kvs