Planprogram detaljreguleringsplan Syndinstøga Vestre Slidre kommune

Transkript

1 Planprogram detaljreguleringsplan Syndinstøga Vestre Slidre kommune Bakgrunn og formål med planarbeidet, lokalisering og beskrivelse av området, gjeldende plansituasjon og skisse til planforslag Utmarksplan AS har blitt kontaktet av de nye eierne av fjellstua Syndinstøga på Syndin i Vestre Slidre kommune med formål å revidere gjeldende reguleringsplan for Syndinstøga. Det har vært oppstartsmøte med Vestre Slidre kommune (arrangert ) angående revisjon av planen, og kommunen tilrår at planarbeidet blir startet opp. Bilde 1: bilde av Syndinstøga tatt fra nord mot sør. Bakgrunnen for at Syndinstøga ønsker revisjon av gjeldende reguleringsplan, er for å gjøre noen endringer av byggeareal, vegareal og leikeareal. Da en liten del av disse endringene de foreslår ikke er i tråd med kommuneplanen, har en i oppstartsmøtet blitt enige om at som en del av revisjonsprosessen, så må det lages en enkel konsekvensundersøkelse. Det ligger da i kortene at det også må utarbeides planprogram som en del av prosessen/ oppstartsvarselet. Planprogrammet er hjemlet i plan- og bygningsloven 4-1, der det heter følgende: 1

2 «For alle regionale planer og kommuneplaner, og for reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal det som ledd i varsling av planoppstart utarbeides et planprogram som grunnlag for planarbeidet. Kongen kan ved forskrift gjøre unntak fra kravet om planprogram for reguleringsplaner. Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltakere, opplegget for medvirkning, spesielt i forhold til grupper som antas å bli særlig berørt, hvilke alternativer som vil bli vurdert og behovet for utredninger. Forslag til planprogram sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn senest samtidig med varsling av planoppstart. Planprogrammet fastsettes ordinært av planmyndigheten. Dersom berørte regionale og statlige myndigheter på grunnlag av forslag til planprogram vurderer at planen kan komme i konflikt med nasjonale eller viktige regionale hensyn, skal dette framgå av uttalelsen til forslaget til planprogram.» Planprogrammet kommer derfor til å forholde seg til 2. ledd i 4-1, samt drøfte og konkludere med rammer og behov for nødvendige utredninger i endelig forslag til reguleringsplan. En tar også til etterretning at berørte og statlige myndigheter i sin uttalelse til planprogrammet skal konkludere med om planforslaget kan komme i konflikt med nasjonale eller viktige regionale hensyn. Det er utarbeidet skisser for hvordan kartet til reguleringsplanen er tenkt, noe som også blir drøftet og gjennomgått senere i planprogrammet. Lokalisering av Syndinstøga er vist på kart 1. Planområdet er noe av det første en kommer til når en kommer opp til Midtre Syndin fra Ryfoss. Planområdet ligger i krysset der det går en stølsveg ned mot Pyttingen og over mot Strø, en sørover i retning Sørre Syndin og Vaset og en veg nordover mot Nørre Syndin. Kart 1: Utsnitt av kommunen sitt digitale kart. Planområdet er vist med rød firkant. Dersom en skal gi en kort beskrivelse av området, så viser bilde 2 i dokumentet godt hva slags type terreng det er. Planområdet ligger i et gammelt stølslandskap som over tid har blitt mer og mer dominert av fritidsboliger og turisme. Planområdet ligger på ca 1000 moh (fjellstua ligger på 997 moh), og terrenget der det ikke allerede er bebygd, består av grasarter og lyng, da dette tidligere har 2

3 vært beite/ enkel slått. Planområdet ligger solvendt til, og har flott utsikt over Nørre og Midtre Syndin, samt Gilafjellet i sørvest. Syndinstøga har over tid blitt bygd opp fra å være en enkel butikk med tilbud om transport (scooter vinterstid) til i dag å være butikk, en ny kafeteria og det er noen overnattingsenheter til utleie i konseptet. Syndinstøga er navet i turismen på Midtre Syndin. Bilde 2: Flybilde over området tatt ut av Valdreskart. Inntil Synidnstøga ligger 3 støler en på østsida av planområdet, og to i vest på motsatt side av Strøsvegen. To av disse vises tydelig på flybildet over. Ellers så ser man parkeringsarealet, containerplassen på nordsida av stølsvegen, utleiehyttene til Syndinstøga og det gjenværende selet på stølstomta til gbnr 1/4, som hadde arealet til Syndinstøga som støl tidligere. Bilde 3: Bilde tatt fra parkeringsplassen og nedover. Inngjerda område er det som i dag er regulert til leikeareal. Bilde 4: Bilde tatt fra leikearealet og oppover mot utleiedelen og kafeteriaen. En ser bygg på nabostølen til høyre på bildet. Utover dette blir det vist til kart og bilder for beskrivelse av området. 3

4 Eksisterende reguleringsplaner. Kart 2 viser gjeldende reguleringsplan for Syndinstøga med utbyggingsområder, leikeareal, parkeringsareal og infrastruktur. Inntil reguleringsplan for Syndinstøga ligger gjeldende reguleringsplan for felt 3 og 4 på Midtre Syndin, vedtatt Dette er en stor hytteplan, som strekker seg nesten 1,5 kilometer sørøstover, og har areal på begge sider av stølsvegen Midtre Syndin. Utover dette er det flere hytteplaner i området, men ikke tett inntil Syndinstøga. Kart 2: Utsnitt av kommunen sitt digitale kart, der reguleringsplan Syndinstøga og en liten del av reguleringsplan for felt 3 og 4 er vist. Skisse til planforslag er utarbeidet for å illustrere hvordan en tenker foreløpig planløsning, jf kartskisse 3. En vurderer det til at det er korrekt å presentere dette alt nå, slik at resten av dokumentet kan sees i forhold til denne skissen. Det er to hovedelementer i tankegangen bak løsningen som en nå jobber fram mot. Det ene er å samle byggearealet ved å flytte regulert lekeområde inn på sørøstsiden av fjellstua, og utvide byggearealet nedover i retning vannet/ Pyttingen. Dette for å gjøre utbygging mer kompakt, også med tanke på vann- og avløp. Tanken er å bygge enheter for salg, men med mulighet for utleie. Det andre momentet som er viktig for ny planløsning, er atkomsten til disse boenhetene. En ser for seg å ha felles avkjøring fra Strøsvegen med eksisterende hytte FF1 (jf kart) og veg oppover igjen inn mot regulert skiløype. Det gjør at en ikke trenger mer enn ei avkjøring inn på/ fra stølsvegen. Ved å legge veg parallelt med skiløypa (denne må da flyttes mot stølen i sørøst), så kan en også etablere parkeringsplasser langsmed vegen for å begrense parkeringsbehovet inne blant boenhetene. Disse skisserte løsningene medfører at flytting av skiløype, flytting av lekeareal og etablering av veg med parkering går inn på regulert landbruksareal. Den enkle KU-vurderingen som er avtalt med kommunen i oppstartsmøte, vil da gjelde hvordan planendringen påvirker regulert landbruksareal, samt hvordan dette påvirker trafikale forhold i planområdet. 4

5 Kart 3: Skisse over tenkte endringer lagt oppå gjeldende reguleringsplan. Areal regulert til landbruksformål i gjeldende plan Når gjeldende reguleringsplan ble utarbeidet, gjorde landbruksmyndighetene i Vestre Slidre kommune en vurdering av det som har vært stølsjorde inntil/ nedenfor Syndinstøga. Kortversjonen av denne vurderinga er at arealet ikke er fulldyrket, det er så store innslag av lyng, mose og lavproduktive grasarter, at arealet ikke kan klassifiseres som innmarksbeite, og det er såpass ujevnt/ innslag av stein, at det ikke kan klassifiseres som overflatedyrket. Konklusjonen er derfor at «arealet ikke har særlig med kvaliteter framfor omkringliggende utmarksarealer. I forhold til en omdisponering etter jordloven 9 må en anse dette som dyrkbar jord, ikke dyrket.» Dette er en vurdering som står seg i dag. Utredningskrav Det er allerede vist til hva som skal vurderes i kommende konsekvensvurdering. I tillegg er det en del generelle utredningskrav som følger ved utarbeidelse av reguleringsplaner. Planarbeidet skal blant annet gi en vurdering av følgende: - Vurdering av planområdet basert på biomangfoldlovens Vurdering av vann- og privetløsning - Forholdet til kulturminner 5

6 - Forholdet til friluftsinteresser - Estetikk og byggeskikk, eksponering og vurdering av landskapsrommet - Sikkerhetsmessige forhold, underforstått ROS-analyse Planprosessen Tiltakshaver ser for seg at planprosessen for revisjon av detaljreguleringsplan for Syndinstøga blir som følger: 1. Oppstartsmøte med Vestre Slidre kommune er gjennomført 2. Utarbeiding av planprogram og oppstartsvarsel av planprosessen. Planprogrammet sendes på høring samtidig med varsel om oppstart av arbeid med reguleringsplan. Oppstart av planarbeidet blir varslet med annonse i avisa Valdres. Naboer og regionale styresmakter blir varslet med brev. Dette forutsettes gjort månedsskiftet oktober/ november Vestre Slidre kommune behandler planprogrammet, som gir mer detaljerte føringer for planarbeidet. Her er også merknader fra naboer og offentlige myndigheter tatt inn i dokumentet som blir overlevert kommunen. Dette håper en kan skje i løpet av februar Forutsatt at kommunen vedtar planprogrammet med eventuelle justeringer, blir det utarbeidet fullverdig forslag til reguleringsplan, som så blir overlevert kommunen før påske Innspill til planprogrammet og merknader til planoppstart Planprogrammet blir lagt ut til offentlig ettersyn i perioden samtidig med varsel om reguleringsplanarbeidet. Merknader sendes til Utmarksplan AS på epostadresse post@utmarksplan.no med kopi til Vestre Slidre kommune på epostadresse post@vestreslidre.kommune.no, som deltar i endelig utforming av planprogram, og tar dette til politisk behandling. Innspill vil bli vurdert og kommentert som en del av planprogrammet. Utbyggingsalternativ Det blir ikke utarbeidet flere utbyggingsalternativ, da alternativer er gjeldende plan. Informasjon og medvirkning Naboer og offentlige myndigheter vil bli varslet gjennom oppstart og høring. Det er ikke planlagt åpne møter. Informasjon om arbeidet og planen kan fås ved å kontakte Utmarksplan AS v/ Knut Vidar Svanheld på epost post@utmarksplan.no / Utmarksplan AS KVS,