Detaljregulering for Borkebutjørn i Hovsdalen, PlanID høyring og offentleg ettersyn. Oversending av vedtak.

Transkript

1 VALLE KOMMUNE Teknisk - arealplan Plankontoret Hallvard Homme AS 4747 VALLE Vår ref: Sakshandsamar: Arkiv: Dato: 2013/ Ingunn Hellerdal ingunn.hellerdal@valle.kommune. no Detaljregulering for Borkebutjørn i Hovsdalen, PlanID høyring og offentleg ettersyn. Oversending av vedtak. Plan- og Miljøutvalet i Valle handsama på møtet sak 93/15: Detaljregulering for Borkebutjørn i Hovsdalen, PlanID Vedtaket og saksframlegg følgjer i vedlegg. Når planen er retta opp i tråd med Plan- og Miljøutvalet sitt vedtak, vil han bli lagt ut til offentleg ettersyn og høyring. Om det er spørsmål, ta kontakt med Knut Erik Paulsen i Valle kommune. Med helsing Ingunn Hellerdal konsulent plansaker Kopi til: Knut Erik Paulsen Postadresse: Tlf.: Valle Faks:

2 Side 2 Saksmappenr: 2013/ Arkiv: Sakshandsamar: Ingunn Hellerdal Saksframlegg Valle kommune Detaljregulering for Borkebutjørn i Hovsdalen, PlanID Høyring og offentleg ettersyn Rådmannen tilrår: Rådmannen rår til at detaljreguleringsplan for Borkebutjørn, Hovsdalen vert lagt ut til høyring og offentleg ettersyn når følgjande er retta opp: a) Planen må gjere greie for korleis vinterparkeringa skal løysast. Dette må kome klart fram i planomtalen og visast på plankartet på ein korrekt måte. b) I føresegnene må det stå kva for standard sommarvegen inn frå Gjerdestøylvegen skal ha. c) Føresegnene 7.2 vert endra slik at ordet «mellombels» vert stroken. Føresegna skal lyde: «Føre bruksløyve for nye fritidsbustader kan gjevast, skal..», Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalet Handsaming: Tilrådinga vart samrøystes vedteke. Vedtak: Rådmannen rår til at detaljreguleringsplan for Borkebutjørn, Hovsdalen vert lagt ut til høyring og offentleg ettersyn når følgjande er retta opp: a) Planen må gjere greie for korleis vinterparkeringa skal løysast. Dette må kome klart fram i planomtalen og visast på plankartet på ein korrekt måte. b) I føresegnene må det stå kva for standard sommarvegen inn frå Gjerdestøylvegen skal ha. c) Føresegnene 7.2 vert endra slik at ordet «mellombels» vert stroken. Føresegna skal lyde: «Føre bruksløyve for nye fritidsbustader kan gjevast, skal..», Saksutgreiing: 1. Bakgrunn for saka Plankontoret Hallvard Homme AS har på vegne av grunneigar av gnr/bnr 65/5, Olav Hovet, sendt inn forslag til detaljreguleringsplan for 20 nye fritidsbustader ved Borkebutjørn i Hovsdalen. I planen er det i tillegg teke med ei eiga utskilt tomt (gnr/bnr 65/77) for eksisterande hytte, nemnd på plankartet som «Bff 2». Fritidsbustadene skal ha enkel standard, utan vatn og avløp. Det er foreslått å opparbeide ny sommarveg frå skogsbilvegen opp frå Hovet

3 Side 3 (Gjerdestøylvegen) og inn til planområdet, der det skal vere ein større parkeringsplass sentralt for alle hyttene. Vegen vil bli 500m lang i nordre trasé, mens søre alternativet viser ein strekning på 833m. Begge stader vil vegen stykkevis gå i bratt terreng, og få sterk stigning. Den er teikna inn med ei breidde på 4,5m + grøfter. Inne i planområdet er det foreslått ein større parkeringsplass som kan romme plassar i søre vegalternativ og 56 plassar for nordre vegalternativ. Det er bare krav til 40 plassar for dei nye hyttene, men tiltakshavar ønskjer å kunne stille parkeringsareal til disposisjon for dei eksisterande hytteeigarane og evt. andre grunneigarar. Vinterparkering skal skje ved Nedre Kreppo/Støytebakken på plankartet er grunneigar sine aktuelle teigar markert. Sjå meir om dette under vurderingar. Det fremmast planforslag for framføring av to alternative sommarvegar inn i området. Det søre alternativet ligg godt i terrenget og følgjer i stor grad dagens sti. Men den går inn på fleire andre eigedomar. Det nordre alternativet er ein heilt ny vegtrasé som i sin heilskap ligg på tiltakshavar sin eigedom. Sistnemnde er meir kostbar å opparbeide, går i meir ulendt terreng, og vil av den grunn føre til større negative landskapsinngrep, både fyllingar og skjeringar. Forslagsstillar ønskjer at begge alternativa skal sendast ut på høyring. Begge traseane lar seg gjere å opparbeide, men forslagsstillar er klar på at det søre alternativet er den føretrekte løysinga. Etter høyringa vil ein ta stilling til kva vegløysing som skal innarbeidast i det forslaget som går vidare til slutthandsaminga. Planavgrensinga er bare delvis i samsvar med arealdelen i kommuneplanen. Planområdet er no lagt lenger mot søraust og utvida noko. Talet på fritidsbustader vil vere det same som i kommuneplanen. Sjå meir om dette under pkt 3: tilhøvet til gjeldande planar og lovverk. 2. Kva for verknader har denne saka for utviklinga av Valle kommune? Kommunen er interessert i legge til rette til hytteutvikling som ikkje er i strid med overordna planar. 3. Tilhøvet til gjeldande planar og lovverk Kommuneplanen (2006). Som nemnd i innleiinga, er lokaliseringa av planområdet endra i høve til avgrensinga i gjeldande kommuneplan. Dette vart teken opp av grunneigaren i oppstartsmøtet med kommunen Grunngjevinga for endring av er at det er myrlendt, ikkje fine hyttetomter eller gode soltilhøve der planområdet ligg i gjeldande kommuneplan, og dessutan i eit område med mange støylar. Kommunen kravde at endringa av lokaliseringa skulle gjerast greie for i ein eige rapport som kunne leggast ved varsel om oppstart av planarbeid. Dette vart gjort i eit dokument laga av Plankontoret Hallvard Homme AS datert Denne rapporten ligg og ved saken no. «Heiplanen» (2013) Planområdet ligg i sin heilskap i bygdeutviklingssona, men er no trekt lenger aust, nærare grensa til omsynssone villrein. 4. Vurderingar Fritidsbustader Planen opnar for at det kan byggast 20 nye fritidsbustader, i tillegg til den eksisterande på gnr/bnr 65/77. Alle hyttene har same føresegner, og desse opnar for «normal» standard, m.a.: max mønehøgde 5,5m over topp grunnmur, synleg grunnmur max 0,7m, utnyttingsgrad T-BRA= 120m2, derav bare ein bygning på meir enn 20m2. Bare ein bueining på kva tomt. Hyttene skal leggast med god landskapstilpassing i terrenget, utan store inngrep. Taktekkinga skal ha ei matt, ikkje-reflekterande overflate, og veggene skal ha trepanel i matte, mørke jordfargar.

4 Side 4 Hyttene skal som nemnd ha enkel standard, utan vatn og avløp, men med muleg straumtilkopling på eit seinare tidspunkt. Rådmannen meiner tilgong til vatn bør utdjupast noko meir i planomtalen. Det er tatt omsyn til at hyttene ikkje skal leggast i område med naturmangfald av høg eller middels verdi, og heller ikkje nær vatn. Det er sett byggegrense på 50m til næraste vatn. Hyttene er plassert enkeltvis eller to og to tomter inntil kvarandre. Dei er spreidde over eit stort areal. Etter rådmannen si vurdering har denne plasseringa både fordelar og ulemper. Ein tar i bruk eit stort landskapsrom, men samstundes må ein vente at inngrepa med opparbeiding av tomt og bygging av enkelthytter vil være små, slik at dei vil gli godt inn i landskapsbildet. Det kan sjå ut til at dei to søre hyttene ligg oppe på ein kolle, og vil kanskje får ei eksponert plassering. Men det ligg alt to hytter på same kolle og om lag på same nivå, på grensa til planområdet. Ved synfaring som sakshandsamar, tiltakshavar og planleggjar hadde tidleg i prosessen (sommaren 2013) var deira plassering likevel ikkje noko ein merkte seg som negativt i landskapsbildet. Rådmannen har derfor ikkje særskilte merknader til fritidsbustadene. Veg og parkering Som omtalt i innleiinga syner planen to alternative vegframføringar til ein større, felles parkeringsplass. Dette skal vere ein køyreveg med enkel standard, og han skal ikkje vinterbrøytast. I føresegnene manglar det presise nemningar til standardkrav, og planomtalen bør og utdjupast på dette punktet, då det er bare vegprofilane som syner dette. Det må gjerast greie for parkering om vinteren. Rådmannen bad om at areal til vinterparkering vart synt på plankartet, men det som no er markert er ikkje i samsvar med teiknereglane etter PBL og heller ikkje er det gjort greie for i omtalen og med konkrete arealbehov. Rådmannen ønskjer at vinterparkeringa skal samlast i eitt område, og det må teiknast inn reelt areal på plankartet. Området der vinterparkeringa er tenkt, var ikkje med i melding om oppstart av planarbeidet. Det er heller ikkje med i planomtalen, eller er vurdert i naturmangfaldrapporten eller tidlegare av høyringspartane. Det er derfor viktig å få vurdert arealbruken på dette området samstundes. I føresegnene er det rekkefølgjekrav om at vinterparkeringa skal vere godkjent før frådeling av tomter kan godkjennast. Når det gjeld veg inn frå eksisterande skogbilveg, delar rådmannen planleggjaren si haldning om at søre alternativet er det føretrekte, dersom ein vel å byggje veg så langt inn i heia. Dette først og fremst ut frå landskapsinngrepa, som for det nordre alternativet kan bli svært store. Vegprofila syner at det ein stad kan bli opp til 8m høge fjellskjeringar. Søre alternativet vil rett nok vere lengre - 833m mot 500m. Det er heller ingen tvil om at opparbeiding av veg i det søre alternativet vil gje terrenginngrep, og dessutan vil ein idyllisk og lett farbar sti i dag forsvinne. Det må inn meir presise føresegner om kva for standard vegen skal ha (td vegbreidde, max stigning). Ein annan effekt av vegbygginga vil vere at INON-området vert trekt tilbake, og vil medføre eit tap på 255 daa i sone I. INON er forkorting for Inngrepsfrie Naturområde I Noreg, og sone I tyder område som ligg 1-3 km frå tyngre tekniske inngrep. Slik INON-soneringa er teikna inn, vil likevel ikkje sone 3, som ligg meir enn 3 km frå tyngre tekniske inngrep, verte påverka. Rådmannen er i tvil om den samfunnsmessige nytten av vegbygginga vil vege opp for den negative effekten som landskapsinngrepa og reduksjon av inngrepsfrie naturområde vil medføre. Å tilby køyreveg fram til hyttefeltet vil i første rekke vere eit salsfremjande tiltak for tiltakshavar og seinare eit gode for hytteeigarane. Men ålmenta vil og kunne bruke vegen som gangveg i framtida. Saken leggast likevel fram til politisk drøfting og høyring der veg(ane) er teikna inn. Etter høyringa vil rådmannen trekke ein endeleg konklusjon.

5 Side 5 Naturmangfald Naturforvaltar Trond Ansten har utarbeidd ein eigen naturmangfaldrapport som ligg ved. Denne synast særs grundig, og tilrådingane i rapporten er følgt opp i planen. Det er sett av to større samanhengande område med naturskog, der det vestre området har eit uvanleg stort islett av ein raudlista lav-art, gubbeskjegg. I tillegg er dei to tjørna, Borkebutjørn og Leppetjørn, karakterisert med høg verdi, og tilrådd at får ei vernesone på 35m omkring. Desse fire områda vert omfatta med omsynssone i reguleringsplanen. Rådmannen har derfor ingen merknader til ivaretaking av naturtilhøva, og meiner 8-12 i naturmangfald-lova er oppfylt. Kulturminne/landskap/friluftsliv/landbruk I planomtalen er det gjort greie for at nyare tids kulturminne (td gamle støylar) ikkje vert råka. Det skal heller ikkje vere automatisk freda kulturminne inne i planområdet. Ein gjer likevel merksam på at området for vinterparkeringa ved Hovet ikkje var med i varslet om oppstart av planarbeidet, og er heller ikkje gjort greie for i planomtalen. Landskap og friluftsliv vil i mindre grad verte negativt påverka. Landskapet er ikkje spesielt sårbart, og hyttene ser i hovudsak ut til å kunne ligge godt i terrenget. Arealet innanfor planområdet er ikkje særskilt mykje brukt av ålmenta, og det er ingen offentlege tilretteleggingstiltak i eller i nærleiken. Rådmannen har ingen særskilte merknader til desse temaa. Landbruksinteressa er ikkje omtalt i planen. Frå planleggjar si vurdering av behovet for konsekvensutgreiing, står det: «Området er moderat i bruk til sauebeite, av lokal sau (ikke knyttet til gården). Skogen består stort sett av bjørk, med noe fjellfuru. Arealet er ikke dyrkbart. Det er således lav interesse i fht. land- og skogsbruk.» Ein reknar difor med at det ikkje er aktuelt med større omtale av landbruksinteressa. Risiko- og sårbarheitsanalysa inngår i planomtalen, og syner ingen sannsynlege farar. Anna: Rådmannen tilrår at ordet «mellombels bruksløyve» i føresegnene 7.2 vert endra til «bruksløyve», som vil kunne omfatte både mellombels og varig bruksløyve. Konklusjon Planen er delvis i samsvar med kommuneplanen ved at han legg til rette for same tal fritidsbustader som overordna plan føreset, men arealet er noko større og lagt lenger aust. Rådmannen meiner at endringa er godt grunngjeve og gjort greie for dels ved oppstart av planarbeidet, og dels gjennom utgreiing av naturtilhøva. Rådmannen har inga merknad til fritidsbustadene. Når det gjeld vegframføring og parkering har rådmannen følgjande merknader: Planen må gjere greie for vinterparkeringa på ein betre måte, både i planomtalen og på plankartet. Dersom det skal opparbeidast sommarveg fram til planområdet, bør traseen følgje søre alternativ. Etter høyringa vil rådmannen trekke ein endeleg konklusjon etter kva merknader som vert fremma til veg i det heile, og evt. kva for trasé som skal velgjast. Risiko- og sårbarheitsanalysa syner ingen sannsynlege farar. Planen syner at miljøinteressa natur, kulturminne, friluftsliv og landskap i hovudsak er godt ivareteke. Valle, den

6 Side 6 Eivind Berg rådmann Vedlegg: 1 Detaljreguleringsplan for Hovsdalen, planomtale og føresegner 2 Plankart 3 Vurdering av behov for konsekvensutgreiing ved varsel om oppstart av planarbeid 4 INON soner DP-revA-veg-AltSør2-Horisontalplan DP-revA-veg-AltSør2-Tverrprofil DP-revA-veg-AltSør2-Lengdeprofil DP-revA-veg-AltNord-Tverrprofil DP-revA-veg-AltNord-Lengdeprofil DP-revA-veg-AltNord-Horisontalpla 11 Biologisk mangfold analyse