AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Bjørge Forvaltning AS Ole Irgens Vei BERGEN Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Anja Egebakken / AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom og adresse : Gnr 120 Bnr 59 Vestre Storheilia 48 Tiltakshaver Tiltaket : Lars Rasmussen : Nybygg enebolig Søknaden gjelder: Saken gjelder søknad om rammetillatelse til oppføring av enebolig. Omsøkte tiltak er oppgitt til å ha et bruksareal på 160,5 m 2 BRA. Tomteutnyttelse er totalt oppgitt til å være BRA= 18,5 %. Bygningsmyndigheten har beregnet bruksareal inkl. parkering til å bli 214,5m 2 BRA. Det søkes dispensasjon fra pbl 12-4, Rettsvirkning av reguleringsplan, jfr gjeldende reguleringsplankart for oppføring av ytterligere en enebolig på en eksisterende boligtomt. Det søkes dispensasjon fra gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.10, Uteoppholdsareal. Det søkes dispensasjon fra pbl 12-4, Rettsvirkning av reguleringsplan, jfr gjeldende reguleringsplankart jfr pbl 29-4 med videre henvisning til veglovens bestemmelser, for oppføring av enebolig nærmere byggegrense på 15 m til kommunalvei. VEDTAK Søknad om tillatelse til oppføring av enebolig avslås, jf. pbl 12-4, Rettsvirkning av reguleringsplan, jfr gjeldende reguleringsplankart for oppføring av ytterligere en enebolig på en eksisterende boligtomt. Søknad om tillatelse til oppføring av enebolig avslås, jf. pbl 11-6, Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jfr gjeldende kommuneplans bestemmelse 10, Uteoppholdsareal, jfr TEK10 8-4, Uteoppholdsareal. Søknad om tillatelse til oppføring av enebolig avslås, jf. pbl 11-6, Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jfr gjeldende kommuneplans bestemmelse 15, Parkering.

2 Søknad om tillatelse til oppføring av enebolig nærmere byggegrense på 15 m til kommunal vei avslås, jf. pbl 12-4, Rettsvirkning av reguleringsplan, jfr gjeldende reguleringsplankart jfr pbl 29-4 med videre henvisning til veglovens bestemmelser. Søknad om tillatelse til oppføring av enebolig avslås, jf. pbl 29-2, Visuelle kvaliteter, jfr gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.6, Byforming og arkitektur. Søknad om tillatelse til oppføring av enebolig avslås, jf. pbl 29-4, Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense, for oppføring av omsøkt tiltak nærmere byggegrense på 4 m mot gnr120/bnr60, Arthur Sjursen. Vi viser til søknad mottatt og tilleggsdokumentasjon mottatt Dispensasjoner Søknad om dispensasjon fra pbl 12-4, Rettsvirkning av reguleringsplan, jfr gjeldende reguleringsplankart for oppføring av ytterligere en enebolig på en eksisterende boligtomt, avslås, jf. plan- og bygningsloven Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 10, Uteoppholdsareal, avslås, jf. plan- og bygningsloven Søknad om dispensasjon fra pbl 12-4, Rettsvirkning av reguleringsplan, jfr gjeldende reguleringsplankart jfr pbl 29-4 med videre henvisning til veglovens bestemmelser, for oppføring av enebolig nærmere byggegrense på 15 m til kommunalvei, avslås, jf. plan- og bygningsloven BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET Planstatus Eiendommen omfattes av reguleringsplannummer , stadfestet og er regulert til ett småhus på eiendommen. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som bebyggelse og anlegg. Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og det er mottatt merknader fra følgende: Gnr120/bnr60, Kirsten Villanger på vegne av Arthur Sjursen Gnr120/bnr331, Anne og Erik Hammer Merknadene går i hovedsak på usikkerhet om omsøkte tiltak overholder avstandsbestemmelsene i pbl 29-4, Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense, mot gnr120/bnr60. Prosjektert bolig virker dominerende og høy. Veien Vestre Storheilia er smal og veien bør bli utbedret ved en eventuell fortetting. Ansvarlig søker skriver at minste avstand til boligen vil bli 5 m mot gnr120/bnr60. Ansvarlig søker kommenterer ikke merknader som gjelder visuelle kvaliteter. Side 2 av 14

3 Ansvarlig søker henviser videre til Trafikketatens uttalelse datert som gjelder forhold vedrørende vei. Det presiseres at parkering skal skje på egen grunn, samt at antall parkeringsplasser er i henhold til gjeldende kommuneplans bestemmelser. Bygningsmyndigheten legger innsendt tegningsdokumentasjon til grunn for vurdering av avstand til byggegrense jfr pbl Fra innsendt situasjonsplan er det målsatt 5 m til nabogrense som gjelder eneboligens plassering mot gnr120/bnr60. Det blir oppført murer i forbindelse med etablering av biloppstillingsplasser og muren er en sammenhengende forlengelse av boligen, og blir således regnet som en del av byggverket. Nevnte mur er også illustrert i innsendt perspektivtegning. Muren er plassert i eiendomsgrense mot gnr120/bnr60, og er i strid med pbl Det foreligger ikke skriftlig samtykke fra tilgrensede nabo og det påpekes også at nevnte forhold er en del av merknaden fra aktuelle nabo. Det er ikke søkt dispensasjon fra nevnte forhold. Omfanget av mur i forkant av boligen, etablert i eiendomsgrense mot gnr120/bnr60 i forbindelse med biloppstilling og nærmere veimidte enn 6 m jfr Trafikketatens uttalelse. Ansvarlig søker henviser til Trafikketatens uttalelse datert Uttalelsen sier blant annet at ingen deler av nybygg skal etableres nærmere veimidte enn 6 m. Muren som etableres i forbindelse med biloppstillingsplass strekker seg helt ut i veikanten og ligger således nærmere veimidte enn 6 m jfr innsendt situasjonsplan. Bod og takoverbygg etableres 1,9 m utenfor østre fasadeliv jfr innsendt plantegning Mur etableres i veikant Innsendt situasjonsplan som viser avstander. N Videre illustrerer innsendt situasjonsplan og innsendt plantegning utendørs bod med tilhørende takoverbygg over hovedatkomst. Nevnte bygningsdeler er etablert 1,9 m utenfor Side 3 av 14

4 boligens østre fasadeliv. Både utendørs bod og takoverbygg medregnes som en del av nybygg, da dette er sammenhengende konstruksjoner tilhørende boligen. Det er illustrert en avstand fra boligens sørøstre hjørne/ østre fasadeliv til veimidte på 6 m. Bod og takoverbygg etableres 1,9 m utenfor boligens østre fasadeliv. Denne avstanden er ikke målsatt på situasjonsplan, men bygningsmyndigheten vurderer avstanden til å være nærmere veimidte enn 6 m, og således er avstanden mellom bolig og veimidte i strid med Trafikketatens vilkår. I tillegg står det i Trafikketatens uttalelse som gjelder avkjøring at det må tilrettelegges for snumuligheter på egen grunn. Fra innsendt tegningsdokumentasjon illustreres det at manøvreringsarealet for bil skjer ut i vei. Innsendt tegning viser snuareal for bil ut i vei og ikke på egen eiendom. Omsøkte tiltak imøtekommer ikke Trafikketatens betingelser. Bygningsmyndigheten gir på bakgrunn av disse forhold ikke dispensasjon fra pbl 12-4 jfr gjeldende reguleringsplankart jfr pbl 29-4 med videre henvisning til veglovens bestemmelser. Tiltaket imøtekommer heller ikke kravet til antall biloppstillingsplasser i gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.15. Omsøkte tiltak utløser krav om 3 biloppstillingsplasser. Atkomst og avkjørsel Det foreligger uttalelse fra Trafikketaten datert Det påpekes at uttalelsen ikke er basert på omsøkte tiltak, men på andre skisser, jfr saksnummer Side 4 av 14

5 Side 5 av 14

6 Vannforsyning og avløp Det er ikke dokumentert at eiendommen er sikret lovlig vannforsyning og avløp, jf. plan- og bygningsloven 27-1 og Det foreligger ikke forhåndsuttalelse fra v/a etaten. Det foreligger uttalelse fra v/a etaten datert BKK: Det foreligger uttalelse fra BKK datert : Andre uttalelser: Det foreligger uttalelse fra Grønn Etat datert : Side 6 av 14

7 Skredfare Tiltaket ligger i et område med en terrenghelning som gjør at området kan være skredutsatt. I følge plan- og bygningsloven 28-1 kan grunn bare bebygges når det er tilstrekkelig sikkerhet mot skred. Det er ikke dokumentert at det kan oppnås tilstrekkelig sikkerhet for tiltaket. Skredfarevurderingsrapport skal vedlegges ved rammesøknad. Visuelle kvaliteter Aktuelle tomt i ligger i et etablert villaområde. Tomten er allerede bebygget med en enebolig. Det søkes om oppføring av ytterligere en bolig på eiendommen. Naboområdet i Vestre Storheilia har en ensartet boligtopografi med eneboliger hovedsakelig med saltak/ valmtak. Omkringliggende boliger møter terrenget på bakkeplan med tilhørende hager. Naboområde i Vestre Storheilia/ Storheilia. Boligene ligger lavt i terreng med store hager. Aktuelle tomt markert med rødt. Side 7 av 14

8 Saken gjelder søknad om tillatelse til oppføring av bolig på bebygd boligtomt. Omsøkte tiltak har et arkitektonisk uttrykk som vesentlig skiller seg fra eksisterende bygningstypologi ved at boligen ikke møter terrenget, men forankrer seg til terreng på søyler på boligens vestfasade som krager ut over terreng. Søylene er ikke målsatt, men det er oppgitt i søknaden at gesimshøyden er 11,5 m i vest. Ved en eventuell klage skal eventuelle søyler målsettes på alle snitt tegninger. Ansvarlig søker skriver at gjennomsnittlig høyde på gesims vil etter skjønnsmessig vurdering være 6-7-meter. Ved en eventuell klage skal det redegjøres for nevnte forhold med en presis gesimshøyde jfr pbl 29-4 jfr Grad av utnytting. Prosjektert bolig medfører et stort arkitektonisk avvik med tanke på hvordan boligen ligger i terrenget og vurdert opp imot omkringliggende boligtopografi vurderes tiltaket til å bryte vesentlig med eksisterende boliger som møter terrenget på bakkeplan. Bygningsmyndigheten kan ikke se at omsøkte tiltak forsøker å tilpasse seg eksisterende bygningsmasse da omsøkte tiltak fremstår med en egen form og et selvstendig arkitektonisk uttrykk som skiller seg vesentlig ut fra eksisterende bygningstypologi. Valgte bygningsvolum arbeider på tvers av en ønskelig intensjon om å tilpasse et nytt tiltak til de naturlige og bygde omgivelser. Fasade nord som viser boligens forankring til terreng Det er ikke innsendt perspektiver som illustrerer fjernvirkningen av aktuelle bolig, men grunnet at boligen etableres på tvers av koteretninger vil tiltaket kunne få et dominerende uttrykk i landskapsrommet da tiltaket etableres på søyler utover en bratt skrent. Ethvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven Etter bygningsmyndighetenes vurdering imøtekommer ikke omsøkte tiltak gjeldende bestemmelser. Det henvises også til gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.6, som blant annet sier at nye tiltak skal utføres i samspill med omgivelsenes karakter i forhold til volum og form. Tiltaket som omsøkt vurderes til å forholde seg arkitektonisk til seg selv. Arkitektoniske kontraster kan være spennende men det må prosjekteres på en tilfredsstillende måte sett opp imot eksisterende bygningsmiljø og tomtens beskaffenhet. Et moderne formspråk er ikke ensbetydende med bruk av nye former, men samtidsarkitektur handler like mye om stedstilpasning og bruk av eksisterende arkitektoniske elementer på en ny måte. Side 8 av 14

9 Dispensasjon Reguleringsplankart Tiltaket kommer i strid med pbl 12-4, Rettsvirkning av reguleringsplan, jfr gjeldende reguleringsplankart for oppføring av ytterligere en enebolig på en eksisterende boligtomt. Det illustreres kun en enebolig for angjeldende eiendom i reguleringsplankartet. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2, at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak bestemmelsen er ønsket om en frittliggende eneboligbebyggelse som sikrer gode uteoppholdsarealer, og således gir en definert strøkskarakter. I den konkrete saken søkes det om oppføring av ytterligere en enebolig på en eksisterende boligtomt. Ansvarlig søker skriver at nåværende eiendom har et potensiale for utbygging. Videre anfører ansvarlig søker at ut fra de naturgitte betingelsene som tomten har vil uteareal etter gjeldende kommuneplans bestemmelser ikke kunne oppfylles. Istedenfor bør tomtens kvaliteter som soltilgang og åpent landskapsrom omkring vektlegges. Fagetaten vil understreke at vi behandler alle saker etter gjeldende kommuneplans bestemmelser. Bygningsmyndighetene registrerer at aktuelle eiendom er stor, men store deler av tomten er så bratt at den er uegnet til etablering av boligformål med tilhørende uteareal som imøtekommer gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.10 jfr TEK På enkelte deler av tomten er det en helning på over 45 grader. Eiendommens størrelse og beskaffenhet for etablering av boenheter vil derfor ikke være like reell som eksisterende tomtestørrelse. Omsøkte tiltak oppfyller ikke kravene hverken i kommuneplanen eller TEK10 som gjelder uteoppholdsareal grunnet tomtens beskaffenhet. Tiltaket som omsøkt sikrer ikke godt sammenhengende uteoppholdsareal og ønsket bolig bryter vesentlig med eksisterende byggeskikk i området, da boligen etableres på søyler utover en bratt skrent med liten terrengkontakt. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Ulempene vil være at det etableres to frittliggende eneboliger på en eiendom som er regulert til å inneholde en enebolig. Selv om omsøkte tomteutnyttelse ligger langt innenfor maksimal tillatt tomteutnyttelse gir ikke dette et korrekt bilde eiendommen da store deler av angjeldende tomt er så bratt at den er uegnet til etablering av boligformål eller tilhørende uteareal. Dette gjenspeiles også ved at den prosjekterte boligen ikke oppfyller kravet til uteoppholdsareal jfr gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.10, jfr TEK Bygningsmyndigheten vurderer at omsøkte tiltak er i strid med planens intensjon om å sikre gode uteoppholdsareal. Bygningsmyndigheten kan ikke se klare fordeler ved omsøkte tiltak foruten tiltakshavers interesser. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 12-4, Rettsvirkning av reguleringsplan, jfr gjeldende reguleringsplankart, for oppføring av ytterligere en enebolig på en eksisterende boligtomt. Side 9 av 14

10 Uteoppholdsareal Tiltaket kommer i strid med gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.10, Uteoppholdsareal, for oppføring av enebolig. I søknaden er det ikke spesifisert størrelse på uteoppholdsareal, men bygningsmyndigheten finner likevel innsendt tegningsdokumentasjon tilstrekkelig for vurdering av saken. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19 2, at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak bestemmelsen er å sikre god bokvalitet for alle aldersgrupper og funksjonsnivå. Uterommet skal gi mulighet for opphold og sosialt samkvem, rekreasjon, lek og spill i de ulike årstidene. I gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.10 B, Kvalitetskrav, står det blant annet at uteoppholdsarealet skal ha hensiktsmessig form og restarealer medregnes ikke. Innsendt situasjonsplan viser et uteoppholdsareal med oppstykkede arealer fordelt på forskjellige nivåer: Innsendt utomhusplan med oppstykkede uteoppholdsarealer på ulike nivåer og fasadetegning som viser at uteoppholdsarealet etableres meter under boligens underetasje og boligens hovedinngang i plan 1. Det henvises til TEK10 8-4, Uteoppholdsareal, første ledd: «Uteoppholdsareal skal etter sin funksjon være egnet for rekreasjon, lek og aktiviteter for ulike aldersgrupper.» Tilhørende veiledningstekst sier at «De gunstigst beliggende deler av området må reserveres til felles uteoppholds- og lekearealer. Dette er spesielt viktig der prosjektet utvikles i bratt terreng. Uteoppholdsareal for boenheter må være variert slik at det kan benyttes til ulike aktiviteter og for ulike aldersgrupper av beboere. Uteoppholdsareal som opparbeides for lek for småbarn må være egnet for denne målgruppen med hensyn til både sikkerhet og utfordringer. Det samme vil gjelde for uteoppholdsareal som skal være egnet for ungdom, voksne eller eldre.» Prosjektert uteoppholdsareal imøtekommer hverken kravet i gjeldende kommuneplan eller TEK10. Prosjektert uteoppholdsareal ligger flere meter under boligens underetasje med tilkomst via trapp. Ifølge kvalitetskravene i gjeldende kommuneplan skal uteoppholdsarealet være plassert med god kontakt til hovedinngang. Side 10 av 14

11 Omsøkte bolig etableres i terreng som er så bratt at den prosjekterte boligen ikke klarer å imøtekomme gjeldende krav til uteoppholdsareal. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Ulempene vil være at det oppføres en bolig som ikke tilfredsstiller kommuneplanens bestemmelser eller TEK10 som gjelder uteoppholdsareal. I dette tilfellet er det spørsmål om tomten er egnet for boligformål, med hensyn til både skred og egnet uteoppholdsareal. Bygningsmyndigheten kan ikke se klare fordeler ved omsøkte tiltak, bortsett fra tiltakshavers interesser. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 11-6, Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jfr gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.10, Uteoppholdsareal, for oppføring av enebolig. Avstand til kommunalvei: Tiltaket kommer i strid med pbl 12-4, Rettsvirkning av reguleringsplan, jfr pbl 29-4 med videre henvisning til veglovas bestemmelser 29 for oppføring av enebolig nærmere byggegrense på 15 m til kommunalvei. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra pbl For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak pbl 12-4, Rettsvirkning av reguleringsplan, jfr pbl 29-4 med videre henvisning til veglovas bestemmelser 29 er hensynet til drift og vedlikehold av vei, samt sikre frisikt og trafikksikkerhet. I den konkrete saken søkes det om oppføring av enebolig nærmere byggegrense på 15 m til kommunalvei. I uttalelse fra Trafikketaten datert står det blant annet at ingen deler av nybygg skal komme nærmere enn 6 m mot veimidte, kommunal vei. Innsendt tegningsdokumentasjon viser at murer som etableres i forbindelse med biloppstillingsplass vil bli etablert nærmere veimidte enn Trafikketatens vilkår. Murene er sammenhengende med boligen jfr innsendt tegningsdokumentasjon og er en del av byggverket. Fra innsendt perspektiv og situasjonsplan illustreres muren etablert i veikanten på Vestre Storheilia, som er vesentlig nærmere enn 6 m til veimidte. Bygningsmyndigheten vil ikke godkjenne et tiltak som er i strid med trafikketatens anbefalinger. Ved en eventuell ny søknad skal alle avstander nærmere enn 6 m til veimidte målsettes. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Ulempene ved omsøkte tiltak er bygningsdeler som kan komme i konflikt med både drift og vedlikehold av vei, samt kunne medføre trafikkfarlige situasjoner. Det påpekes også at snuareal for tilhørende biler er prosjektert ut i vei, noe som ytterligere negativt kan påvirke trafikale forhold. Ifølge vilkåret fra Trafikketaten som gjelder avkjøring må det tilrettelegges for snumuligheter på egen grunn. Bygningsmyndighetene kan ikke se klare fordeler ved tiltaket. Side 11 av 14

12 Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 12-4, Rettsvirkning av reguleringsplan, jfr pbl 29-4 med videre henvisning til veglovas bestemmelser 29 for oppføring av enebolig nærmere byggegrense på 15 m til kommunalvei. Bygningsmyndighetenes begrunnelse: Det søkes om oppføring av ytterligere en bolig på gnr120/bnr59 i Vestre Storheilia. Bygningsmyndighetene ser at angjeldende tomt er utfordrende å bygge da den skråner bratt mot vest med et fall på ca 21 m og på deler av tomten har en helning på mer enn 45 grader. Grunnet tomtens beskaffenhet er det utfordrende å imøtekomme gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.10, Uteoppholdsareal, samt TEK I dette tilfellet er det spørsmål om tomten er egnet for boligformål, med hensyn til både skred og egnet uteoppholdsareal. I søknaden er det oppgitt et bruksareal på 160,5 m 2 BRA. Med bakgrunn i gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.15, Parkering, utløser dette krav til 3 parkeringsplasser. Omsøkte tiltak viser 2 biloppstillingsplasser og er ikke i tråd med gjeldende bestemmelse. I tillegg imøtekommer ikke prosjektet deler av vilkårene i Trafikketatens uttalelse som både gjelder manøvreringsareal på egen eiendom og avstand til veimidte. Prosjektet er i strid med avstandsbestemmelsene i pbl 29-4, og det er ikke søkt dispensasjon fra nevnte forhold. Den prosjekterte boligen har et arkitektonisk uttrykk som vesentlig skiller seg fra eksisterende bygningstypologi ved at store deler av boligen ikke møter terrenget på bakkeplan, men forankrer seg til terreng på søyler på boligens vestfasade. Vurdert opp imot omkringliggende boligtopografi vurderes tiltaket til å bryte vesentlig med eksisterende boliger som møter terrenget på bakkeplan med store hagearealer. På bakgrunn av overnevnte forhold kan ikke bygningsmyndigheten godkjenne omsøkte tiltak. Ved en eventuell klage skal det redegjøres for: Boligens gesimshøyde fra gjennomsnittlig planert terreng jfr pbl 29-4 jfr Grad av utnytting. Biloppstilling i tråd med gjeldende kommuneplans bestemmelser, samt vise snuareal på egen eiendom jfr Trafikketatens uttalelse. Byggverkets minimumsavstand på 6 m til veimidte jfr Trafikketatens uttalelse. Det tas forbehold om at listen eventuelt ikke er uttømmende. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. Side 12 av 14

13 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Anja Egebakken - saksbehandler Trond Haugen - gruppeleder Kopi: Lars Rasmussen, Vestre Storheilia 48, 5239 RÅDAL Arthur Sjursen, Folldalsheia 3 D, 5239 RÅDAL Anne og Erik Hammer, Vestre Storheilia 29, 5239 RÅDAL Fylkesmannen i Hordaland Kommunal og samfunnsplanavdelinga, Pb. 7310, 5020 BERGEN Side 13 av 14

14 Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 14 av 14