Forslag til endring av detaljregulering for Fuhr, Vinkjelleren Plan Id 229

Transkript

1 Forslag til endring av detaljregulering for Fuhr, Vinkjelleren Plan Id 229 Rambøll Norge AS fremmer forslag til endring på detaljregulering på vegne av forslagsstiller Fuhr Park AS. Reguleringsplanen ble vedtatt og endret Bakgrunn Reguleringsplanen som ble vedtatt ble endret av Kommunestyret , etter klage om manglende hensynsone for bevaring av eiketrær bak Mølla. Hensynsone H560 ble utvidet slik at alle eiketrærne inngikk i hensynsonen. Samtidig ble boligformål, felt NB1-C og NB1-D snevret inn, slik at det ikke ble overlapp med hensynsonen. Endringen førte til at felt NB1-C ble i praksis uhensiktsmessig for boligbygging. Formålet med foreslått reguleringsendringen er å ivareta intensjon om boligbygging på felt NB1-C og NB1-D i opprinnelig plan. Det foreslås å utvide formål for bolig og kjeller samt fjerne hensynsone for bevaring av eiketrær. Hensynsonen inneholder eiketrær som kommer inn under forskrift om utvalgte naturtyper som innebærer at beslutning om inngrep må vurderes iht kravene i Naturmangfoldlovens 53. I tillegg foreslås det å muliggjøre bruken av Mølla til boligformål, i tråd med gjeldende regulering, ved å åpne for etablering av balkonger. Videre foreslås det å flytte gjesteparkering og fjerne krav om parkering for små leiligheter for å øke fleksibiliteten i leilighetsmiksen. Endringene er nærmere beskrevet nedenfor, i kapittelet Hva som foreslås endret. Prosess Prosessen er avklart med Grimstad kommune i oppstartsmøte 1. mars Oppstart planarbeid ble varslet i Grimstad Adressetidende 9. mars Naboer, grunneiere og offentlige instanser ble varslet direkte med brev. Frist for innspill var 31. mars 2017 Innkomne merknader Fire merknader ble sendt ifm varsling om oppstart. Nedenfor følger oppsummering av innkomne merknader samt forslagsstillers kommentarer. Kopier av merknadene følger som vedlegg. Bakgrunn Prosess Innkomne merknader 1. Naturvernforbundet i Aust-Agder 2. Aust-Agder Fylkeskommune 3. Berit Fuhr 4. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder 5. Statens vegvesen Hva som foreslås endret Konsekvenser av foreslått endring 1. Naturvernforbundet i Aust-Agder Minner om at utbygger har vært klar over eiketrærnes eksistens i området fra start. Trekker frem at Kommune og Fylkesmann i Aust- og Vest-Agder har ikke gitt tillatelse til å

2 gjøre arbeider innenfor hensynssonen. Påstår at det ikke er tatt hensyn til eiketrærne i området ved anleggsarbeider og at trærne allerede har skader på bakgrunn av dette. Påpeker at ved å fjerne hensynsonen vil man i praksis gi tillatelse til å felle trærne, pga skygge og skadepotensiale. Minner om at det er svært god grunn til å verne slike trær og at politikere er forpliktet til å følge biomangfoldloven. Naturvernforbundet er sterkt imot at det gis tillatelse til å fjerne hensynsonen. Vurdering av konsekvensene for naturtypen som berøres, i tråd med Naturmangfoldlovens 53 vil inngå i det videre planarbeidet. Forslagsstiller vil vurdere tiltak for å bevare eiketrær som ikke kommer i konflikt med planlagt boligbygg. 2. Aust-Agder Fylkeskommune Ettersom tiltaket innebærer fjerning av eiketrær som kommer inn under forskrift om utvalgte naturtyper må kommunen vurdere tiltaket iht. Naturmangfoldloven 53. Plan- og naturseksjonen er positive til at det ikke stilles krav til parkeringsplasser for leiligheter tett på sentrum og kollektivtilbud, i tråd med nasjonale interesser og reduksjon av bilbruk. Kulturminnevernseksjonen vurderer det som viktig at byggets (Mølla) klare og enkle form opprettholdes. I utgangspunktet lite ønskelig med balkonger. Behovet for balkong bør primært løses med innadslående dører og rekkverk i døråpningen. Hvis balkonger skal vurderes må det kun knyttes til én vindus/døråpning i hver etasje, dvs. maks 6 kvm. Balkonger må gis en enkel utforming og stolper ned til terreng må unngås. Tilbygg med trapperom og heis for adkomst til hver etasje bør kobles til eksisterende bygg der det i dag er synlige spor etter den delen av anlegget som er revet. Slik løsning bør sikres i reguleringsplanen. Utvendig isolasjon er vurdert som lite gunstig med tanke på byggets karakter og verdi som kulturminne. Kulturminnevernseksjonen varsler at valg av isolasjonsmetode vil bli tatt opp som tema i forbindelse med byggesaken. Det varsles at administrasjonen vil fremme innsigelse dersom det legges til rette for endringer av Mølla som kommer i konflikt med regionale eller nasjonale interesser. Vurdering av konsekvensene for naturtypen som berøres, i tråd med Naturmangfoldlovens 53 vil inngå i det videre planarbeidet. Forslagsstiller vil vurdere tiltak for å bevare eiketrær som ikke kommer i konflikt med planlagt boligbygg. Forslagsstiller tar merknader ifm endringer på Mølla, herunder balkonger og tilbygg for adkomst, til etterretning i det videre planarbeidet.

3 3. Berit Fuhr Alle seks eiketrær er på grensen til å falle inn under vern i naturmangfoldloven pga størrelse (63cm i diameter) og ligger innenfor hensynssone o_h560_1 i reguleringsplan, vedtatt I juli 2013 vedtok teknisk utvalg at trærne skulle bevares. Eiketrærne utgjør en viktig del av områdets identitet og særpreg. De representerer viktig habitat for mange ulike arter, minst 1500 har tilknyttet sin eksistens på gamle eiker. Blant disse er rødlistede arter. En langsiktig forvaltningsplan for bevaring og sikring av trærne bør utarbeides. Det frarådes å åpne for etablering av balkonger på Mølla, pga vernehensyn til selve bygningen og arbeiderboligene som er nærmeste nabo. Det menes at man burde omtale foreslått endring som søknad om dispensasjon, ikke reguleringsendring. Vurdering av konsekvensene for naturtypen som berøres, i tråd med Naturmangfoldlovens 53 vil inngå i det videre planarbeidet. Forslagsstiller vil vurdere tiltak for å bevare eiketrær som ikke kommer i konflikt med planlagt boligbygg. Vernehensyn til Mølla og nabobebyggelsen vil bli hensyntatt i tråd med vurderinger og tilbakemeldinger fra Kulturminnevernseksjonen i Aust-Agder fylkeskommune. Forslagsstiller har i samråd med kommunen kommet frem til at reguleringsendring er den riktige behandlingsformen, i og med på grunn av at endringen gjelder flere forhold enn kun eikene. Reguleringsendring er per definisjon en grundigere prosess en dispensasjonssøknad. Kommunen skal i sin behandling vurdere om foreslåtte inngrep i naturtypen kan tillates iht Naturmangfoldlovens 53, uavhengig om det er reguleringsendring eller søknad om dispensasjon. 4. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder Er enig i at det ikke stilles krav til etablering av p-plasser i et sentrumsnært område med god kollektivdekning. Dette er i tråd med nasjonale føringer om samordnet bolig- areal- og transportplanlegging. Eldre trær som naturlig hører hjemme i byen har en særlig betydning for naturmangfoldet. Eika stiller seg i særstilling ved å kunne huse inntil 1500 ulike arter. Trerekker, alleer og trelunder har større økologisk betydning enn frittstående trær. Naturmangfoldlovens 1, 4, 5 og 8-12 gjelder for alle tiltak som berører natur. Etter 8 skal det foreligge tilfredsstillende kunnskapsgrunnlag om naturmangfold i alle offentlige beslutninger. Det er forslagsstillers ansvar å sikre at planforslaget er tilfredsstillende opplyst.

4 Det skal tas særskilt hensyn til naturtyper som har status som utvalgt naturtype jf For byggesaker er håndtering av forekomster av utvalgte naturtyper nedfelt i byggteknisk forskrift (TEK 10) 9-4. Lokaliteten som inngår i planområdet ble kartlagt Lokaliteten er i utkast til notat verdisatt til B tilsvarende regional verdi. Det er fem eiker innenfor hensynsonen som er utvalgt naturtype, ikke to. Fylkesmannen ber om at dette legges til grunn i den videre prosessen. Hensynet til naturtypen skal, jf. nml. 53, veie tungt ved vurdering om utfallet i saken. Vurderingen av konsekvensene for naturtypen må komme klart frem i et evt. planvedtak som innebærer inngrep i en utvalgt naturtype. Det vises til Miljødirektoratets Håndbok for redegjørelse for innholdet i vurderingen etter 53 og generelt hvordan utvalgte naturtyper skal håndteres ifm kommunens planarbeid. Vedtaket skal registreres på og kunngjøres i avisa, jf. nml 56. Vedtaket kan påklages. Det videre planarbeidet må legge til rette for at eikene i størst mulig grad hensyntas som viktige biologiske element, så vel som estetiske landskapselement. Dersom den videre planprosessen innebærer at enkelte trær skal fjernes, kan det stilles vilkår om etablering av erstatningstrær. Eiketrær som bevares må gå tydelig frem av plankartet markert med hensynssone bevaring naturmiljø og tilhørende bestemmelser. Prinsippene i nml 8 til 12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, jf. nml 7. Vurderingen skal fremgå av beslutningen. Vurdering av konsekvensene for naturtypen som berøres, i tråd med Naturmangfoldloven, vil inngå i det videre planarbeidet. Forslagsstiller tar merknaden til etterretning i det videre planarbeidet. 5. Statens vegvesen Kan ikke se at endringer vil påvirke den trafikale situasjonen som er i vedtatt plan. Fremhever spesielt at bestemmelser utomhusplan og parkeringsareal for sykkel følges opp. Uteområder må planlegges slik at risiko for konflikt mellom lek/opphold/gange og bil/sykkeltrafikk unngås. Statens vegvesen anbefalte i sin uttalelse av at det anlegges fortau i planområdet og ut til Frivoldveien. Statens vegvesen mener at planområdet burde ha vært utvidet og inkludert vegen foran boligbebyggelsen og avkjørselen ut på Frivoldvegen. Dette er spilt inn som forslag som kan vurderes. Parkeringsareal og kryssområdet vil og må uansett bli sett i sammenheng, slik at en her bygger en trafikal trygg løsning. Trafikksikkerhet under utbygging må ivaretas. Nevner at i tråd med nasjonale og regionale føringer skal trafikkvekst i våre byer tas på gange, kollektiv og sykkel. Området ligger tilkoplet sykkelhovedrute 2 og 3. Utbygging av Fuhr

5 boligområde med utkjøring på hovedrute 2 vil gi økt trafikk både østover og vestover på fylkesveg 48. Boligutbygging med oppgradering av krysset, bør ses og bygges i sammenheng med tiltak som gir bedre framkommelighet og trygger denne skolevegen. Forslagsstiller har vurdert det slik at planområdet, slik det er i gjeldende plan, bør videreføres i all hovedsak. Foreslått endring har ikke virkning på antall boenheter eller tillatt utnyttelse i gjeldende plan. Avkjørselsvei med tilhørende fortau er planlagt anlagt ifm utbyggingen i Fuhrområdet. Denne er en del av reguleringsplan med plan id 149. Forslagsstiller tar merknaden til etterretning i det videre planarbeidet. Hva som foreslås endret 1. Hensynsone for bevaring av eiketrær o_h560_1 foreslås fjernet. Det er registrert seks eiketrær innenfor hensynsonen som foreslås fjernet. Avbøtende tiltak er foreslått sikret i bestemmelsene med ny bestemmelse: 5.03 Nye eiketrær skal plantes i friområde FR5 i reguleringsplan med plan Id149, som erstatning for eiketrær som kuttes ned i forbindelse med utbyggingen. Noen av stammene fra eiketrær som kuttes ned, skal bli liggende igjen i fjellskråningen slik at de kan fungere som habitat for insekt og småkryp. 2. Boligformål, felt NB1-C foreslås utvidet mot sørvest og nordøst. Byggegrense for maks gesimshøyde for inntrukket 6. etasje er justert. Endringene er vist på forslag til endret plankart. Bestemmelser for feltet endres ikke. 3. Boligformål, felt NB1-D foreslås utvidet som vist på forslag til endret plankart. Det foreslås å tillate etablering av balkonger samt tilbygg for heis og trapperom for bebyggelsen i feltet. Følgende tilføyning i bestemmelse 3.04 er foreslått: Balkonger tillates etablert på eksisterende bebyggelse i felt D. Balkonger tillates utkraget over byggegrense. På byggets framside (fasade mot sørvest) er det kun tillatt med 1 balkong på maks 6m², tilknyttet én vindus/døråpning i hver etasje. Det er tillatt med balkonger på byggets øvrige fasader. Balkonger skal ha enkel utforming. Stolper ned til terreng tillates ikke. Det tillates etablert tilbygg for trapperom og heis på eksisterende bebyggelse i felt D. Tilbygg tillates etablert på byggets fasade mot sørøst, der det i dag er synlige spor etter anlegget som er revet. 4. Felles parkering (gjesteparkering), f_p1 foreslås flyttet ca 5 meter mot nord som vist på forslag til endret plankart. 5. Bebyggelse under grunnen, f_kjeller foreslås utvidet som vist på forslag til endret plankart.

6 6. Det foreslås å endre bestemmelse 2.03, minimumskrav til parkering. Følgende foreslås endret: Avsnittet Hver boenhet, uavhengig av størrelse, skal ha minimum 1,0 parkeringsplass. fjernes og erstattes med Hver boenhet, større en 60m² BRA, skal ha minimum 1,0 parkeringsplass. Det er ikke krav til parkeringsplass for leiligheter mindre eller lik 60m² BRA. Avsnitt om gjesteparkering foreslås endret. Teksten «ved hver adkomst til p kjeller» strykes: Krav til gjesteparkering ivaretas innenfor eget område (f_p1), i parkeringskjeller og med maks 1 handicap-gjesteparkeringsplass, som tillates lagt i annet uteoppholdsareal ved hver adkomst til p-kjeller. Gjesteparkering skal dekkes etter føglende norm: o 0,1 parkeringsplass pr boenhet for leiligheter mindre eller lik 85 m² o 0,2 parkeringsplass pr boenhet for leiligheter større enn 85 m² 7. I tråd med rekkefølgekrav 6.07 i gjeldende plan skal områdene GS1, GS2 og GS3 opparbeides før nye boliger i NB1 tas i bruk. Arealene i GS2 og GS3 er overtatt av kommunen. Det foreslås derfor at GS2 og GS3 tas ut av rekkefølgekravet: Områdene GS1, GS2 og GS3, i reguleringsplan for Fuhrområdet, skal opparbeides før nye boliger i NB1 tas i bruk 8. Plangrense er justert iht eiendomsgrensen på naboeiendommen i nord Konsekvenser av foreslått endring Hensynsone o_h560_1 for bevaring av eiketrær foreslås fjernet. Det er registrert seks eiketrær innenfor hensynsonen. Endringen innebærer at eikene kan fjernes.

7 Figur 1 Forslag til endret plankart. 6 eiketrær som kan bli berørt er vist som grå sirkler. Faun har vurdert eiketrærne etter naturmangfoldloven. Konklusjonen er at hensynsonen inneholder 2 eiketrær som kommer inn under forskrift om utvalgte naturtyper og dermed kravene i Naturmangfoldlovens 53. Eikene er vurdert til å tilfredsstille kravet til prioritert naturtype men med først og fremst lokal verneverdi (C-verdi). Vurderingen i sin helhet er vedlagt. I merknad til oppstartsmelding fra Fylkesmannen er det henvist til notat fra Biofokus (vedlagt innkomne merknader). Der er det lagt til grunn at det er 5 eiketrær som kommer inn under utvalgt naturtype. Biofokus vurderer eikenes verneverdi til regional betydning (B-verdi). De fleste av trærne står i en bratt skråning, så hvor og hvordan en måler vil ha betydning for hvilken trær faller inn under kriteriene. Forslagsstillers konklusjon er at lokaliteten inneholder 2-5 eiketrær som ligger innenfor, eller på grensen til definisjonen for hule eiker. Det finnes flere store eiketrær på vestsiden av Fløyheia og videre innover i Frivoldsveien som kommer inn under Naturmangfoldloven. Forslagsstiller kan derfor ikke se at fjerning av eiketrærne innenfor hensynsone o_h560_1 i gjeldende plan har vesentlig virkning på mangfoldet, området sett i ett. Eiketrærne innenfor hensynsone o_h560_1 står utsatt til i forhold til gjeldende regulering. De planlagte boligblokkene vil gi betydelig skyggevirkning, samtidig med at det er fare for at anleggsarbeidene kan skade trærne mekanisk. Det gjelder særlig bygging av parkeringskjeller. Trærne kan også bli vanskelig tilgjengelig for utføring av skjøtselstiltak. Forslag til endrede bestemmelser åpner for etablering av balkonger på Mølla. Bestemmelsene sikrer at bebyggelsen skal bevares og at antikvarisk myndighet skal uttale seg før byggesaker behandles. Behandling ifm byggesøknad vil derfor sikre at tilbygg og utforming for øvrig ikke reduserer den eksisterende bygnings verneverdi vesentlig.

8 Avbøtende tiltak Forslagsstillers intensjon er å få bevart 2 av eikene som ligger utenfor planlagt byggeområde. De 2 eikene har 52 og 62 cm diameter (forslagsstillers måling) og er således ikke beskyttet av Naturmangfoldloven. Det foreslås planting av nye eiketrær i friområde FR5 (reguleringsplan med plan Id149), samt at noen av stammene fra trær som kuttes ned kan bli liggende igjen i fjellskråningen. Stammene vil da kunne fungere som «habitat» for innsekt og småkryp i lang tid fremover.