Innledning og metode for verdsetting etter konsesjonsrundskrivene

Transkript

1 etter konsesjonsrundskrivene Fylkesmannen i Rogaland, Hotel Atlantic 15. desember 2010 F.aman. Sølve Bærug Institutt for landskapsplanlegging

2 DISCLAIMER Min rolle her er å ta utgangspunkt i rundskrivenes framgangsmåte Jeg tar ikke stilling til prisreguleringen, framgangsmåten i rundskrivene osv. Når det er sagt: I rundskriv M-3/2002 står det en god del fornuftig om verdsetting Formålet med rundskrivet er ikke å gi retningslinjer for hvordan landbrukseiendommer bør takseres i andre sammenhenger (s. 1) 2

3 3 VERDIMÅL Markedsverdi (= salgsverdi osv) Det vanlige verdimålet Den sannsynlige salgsprisen ved et vanlig salg Avkastningsverdi (= bruksverdi, forrentningsverdi osv) Nåverdien av de framtidige nettoinntektene Fanger bare opp pengemessige sidene Det finnes ikke en det finnes mange! Objektiv bruksverdi et vanlig utgangspunkt Baseres enten på utleieverdi eller på en residualtankegang i egen bruk Kostnadsverdi Brukes av og til for objekter som ikke har markedsverdi Nær slektning med teknisk verdi, en fjernere slektning av gjenanskaffelsesverdien Ikke direkte knyttet til inntektspotensialet Bør knyttes kostnad for å dekke funksjonen (andre løsninger; er behovet der?) Sjelden meningsfylt med avskrivning ala regnskapstankegangen

4 4 DETTE ER TITTELEN PÅ PRESENTASJONEN MARKEDSVERDI UTEN PRISREGULERING - EKSEMPLER Vestre Vollane på Hardangervidda Ikke jord/skog 111 mill Avkastningsverdi etter tradisjonelle beregninger mill Statskogs kjøp av Orklas skoger (ca 1% av skogen i Norge) Erverv av aksjer 1,725 mrd Avkastningsverdi etter tradisjonelle beregninger under 1 mrd(?) Utbyggingspotensial store verdier! Bofunksjon nær byene Delvis hyttefunksjon i fritidsboligområder Og boplikten settes vanligvis kortere på en landbrukseiendom enn en annen bolig i nullkonsesjonsområder

5 VERDIMÅL VED MAKSIMALPRIS VED KONSESJON Regulert avkastningsverdi Jord, skog I praksis de fleste rettigheter Bolig nr 3 osv. (Og en uformell støtte ved andre bygg med utleiepotensial) Kostnadsverdi Bygninger skal justeres for egnethet (M-3 s ) Ev. rettigheter Skjønnsmessig vurdering Sluttlig helhetsvurdering (M-3 s. 21) Ev. rettigheter I praksis også for beite og bl.a. delvis også jord 5

6 6 JORD (s. 8 flg) Gras eller korn som utgangspunkt Gras: FEm etter pris på fôrkorn 2,13? 2,21? 1,89? Hva er FEm-prisen i rundballemarkedet? AK-tilskudd: laveste sats uavhengig av region og størrelse (191 kr + 0 for gras, for korn, jf. veiledningsheftet s. 31) Korriger for bunnfradrag (3000 i årets jordbruksoppgjør, s. 27) Men kanskje ut fra størrelsen på et middels stort bruk? Maskin- og redskapskostnader som et rasjonelt drevet, middels stort bruk i området Tall fra driftsgranskingene til NILF egnet? Leiekjøring? Variable kostnader NILF-notat Dekningsbidragskalkylar Aust-Agder, Vest-Agder og Rogaland 2009/2010 en støtte? Eget arbeid (jf. NILF-notat) godtgjøres med tarifflønn Fagarbeider? (ja) Praksis? (ja 4 år?) Feriepenger? (ja) Arbeidsgiveravgift? (neppe)

7 UNIVERSITETET FOR MILJØ- OG BIOVITENSKAP 7

8 UNIVERSITETET FOR MILJØ- OG BIOVITENSKAP 8

9 JORDBRUK INTERVALLER Intervaller nyhet i M-3 Økte verdien over Østlandet Bør nok korrigeres for endring i kapitaliseringsrente med en faktor på 7/4 Ellers neppe særlig verdiendring fra 2002, jf. SLFs leieprisstatistikk Tilleggsjord inntil 50 % verdiøkning Usikre kalkyler, særlig for gras (og grønnsaker) Lagmannsretten vurderte jorda under RV 44 slik i 2005 (RG ): Produksjonsverdi av 750 f.e. grovfor kr kulturlandskapstilskudd kr 187 -variable kostnader kr Arealbidrag: kr Jordleie bør være en god rettesnor i velfungerende markeder

10 SKOG (s. 10 flg) Langsiktig årlig kvantum ( balansekvantum ) 3 % av stående volum tommelfingerregel i Øst mer på høy bonitet Salgbart kvantum gjerne ca 15 % under beregnet pga svinn og miljøhensyn Prisvurdering ut fra Sortimentsfordeling og prislister eller (etter mitt syn bedre) ut fra Statistikk korrigert for forholdene på eiendommen Hva var gjennomsnittsprisen i Rogaland i 2009? 10

11 11 DETTE ER TITTELEN PÅ PRESENTASJONEN SKOG FORTS Trekke fra driftskostnader (typisk ca 150 kr og oppover) Trekke fra kostnader til skogkultur, veier osv. (for eksempel 50 kr/m 3 varierer mye med forholdene) Tilleggsavvirkning (lavere driftskostnader, og ingen diskontering) Marginaltillegg for tilleggsskog OK, jf. M-7/2002 ( Viforrundskrivet ) Men ikke så mye som for jord Praksis: Bruttoprisene settes betydelig høyere enn reelle verdier Priseksempelet i rundskrivet er % høyere enn tømmerverdien på det tidspunktet Tilsynelatende omvendt prisregulering i praksis men betalingsvilligheten for skog har alltid vært høy

12 12 RETTIGHETER (s. 13 flg) Kapitalisert leieinntekt i henhold til lokalt prisnivå og tradisjon for jakt, fiske og lignende. Jakt fordeles vanligvis pr arealenhet selv om den faktiske fordelingsnøkkelen er en annen Vurder fellingsprosenten der det betales leie ift felte dyr Vurder utvikling over tid Trekk fra for administrasjon på utleiers hånd Rundskrivet er ikke helt klart på at det er leietankegangen som er relevant men hvis tankegangen var kjøttverdien i seg selv, så må også høstingsutgiftene trekkes fra Som Timevederlag til jegeren (inkludert helgetillegg ) Kostnad for arbeidsklær (jaktklær), redskap (våpenet, firehjulstrekkeren)

13 13 ANDRE RETTIGHETER Almenningsrett, festeinntekter, tomteareal, grus, tilleggsnæring, Festeinntekt og allmenningsrett: Verdien må ikke settes så høy at fordelen med at eiendommen har retten faller bort Hvorfor formuleringen akkurat på disse, men ikke på jakt, beite osv? Feste: I alminnelighet meget sikre inntekter med små administrasjonskostnader så lenge bortfester bare indeksregulerer festebeløpet Taler for å bruke 4 % kapitaliseringsrente etter min mening Tilsvarende gjelder i enda mer utpreget grad fallerstatninger Tomtearealer: Må være klart påregnelig godkjente planer eller godkjent fradelt etter jordloven Grus: Klarert etter relevante lover - Kapitalisert jevt uttak Tilleggsnæringer: Verdsett eiendommen, ikke eieren

14 RENTEFOT 4 % for skog ( Viforrundskrivet M-7) 4 % for jord (M ) i praksis for alle avkastningsverdiberegninger Uavklart om rundskrivene kan tolkes slik at man ovehodet kan øke renten på mer usikre inntekter Verdsettingsmessig sett en fornuftig dersom usikkerheten øker mer og mer over tid, for eksempel til % eller mer Hvis forventning om variasjon om et langsiktig nivå (for eksempel variasjon i bestand) bør en velge lav rente og forsiktig vurdert inntekt Bør etter min mening uansett velge 4 % for festeinntekter og i alle fall for fallerstatninger, meget sikre inntekter 14

15 BOVERDI M-3 (og M-1/2010 øvre grense økt til 1,5 mill) Tidligere kalt bostedsverdi En viss harmonisering av verdivurderingen av boliger på landbrukseiendommer med det alminnelige prisnivå på boliger i det området eiendommen ligger Tomtepriser samt alminnelig prisnivå gir veiledning Skal ikke helt utligne forskjellen til vanlige (ene)boliger Bruk skalaen. 0 er vanligvis rett utenfor pressområdene. Verdi av hageanlegg kan være et element i boverdien Gjelder antagelig også andre elementer som bidrar til bokvalitet dersom de ikke er verdsatt på annen måte (stabburets bidrag til bokvalitet osv.) 15

16 BOVERDI 16

17 BOVERDI 17

18 BOVERDI 18