TAKSERING AV GÅRDSBRUK

Transkript

1 TAKSERING AV GÅRDSBRUK Fylkesmannen i Østfold Moss 18. oktober 2018 Siv. agr. Emil A. Anstensrud

2 Behov for verdiansettelse Verdsettingsobjekter Hele eiendommer/deler av eiendommer Rettigheter Festeavtaler Leieavtaler Heftelser/servitutter Hvem har behov for takster Parter i salgsprosess/generasjonsskifte Offentlige instanser Rettsapparatet Låneinstitusjoner Andre 2

3 De mest aktuelle takstområder Generasjonsoverdragelse Lån Overdragelse i det frie marked Skifte Dødsbo Uskiftebo Ektefelleskifte Odelsløsningssaker Ekspropriasjonssaker Bebyggelse Tomtearealer Veier Kraftledninger Naturvern 3

4 Dokumentasjon Kompetanse Økt krav til dokumentasjon Større krav til faglig kompetanse Presentasjon og tallfesting Takseringsgrunnlag og takstmetodikk Prioritering av argumenter 4

5 Lovbestemmelser om taksering Konsesjonsloven Bruksverdibegrepet Kostnadsverdibegrepet Rundskriv M-3/2002 og M-3/2017 Odelsløsningstakster Odelslovens 49 Åsetestakster/-pris Odelslovens 56 Ekspropriasjonsloven Skifteloven 5

6 ODELSLOVENS 49 Verdsetjinga ved odelstakst skal gjerast på grunnlag av den bruk av eigedomen som er naturleg og pårekneleg etter tilhøva på staden, og som kan sameinast med at eigedomen hovudsakeleg blir nytta til landbruksføremål. Reglane i første stykket gjeld tilsvarande for verdsetjing av odelseigedom når nokon på arveskifte eller skifte mellom ektefeller tek over eigedomen i kraft av odelsrett. 6

7 Verdibegrepet Subjektivt Objektivt 7

8 Aktuelle verdibegrep Bruksverdi/Avkastningsverdi Kostnadsverdi/Gjenkjøpsverdi Markedsverdi/Salgsverdi 8

9 Påvirkning av verdibegrep Kostnadsverdi Markedsverdi Bruksverdi 9

10 Eksempler på bruksverdi Jordbruk Skogbruk Andre inntektskilder fra eiendommen 10

11 Kostnadsverdi egnet anvendelse Bygninger Anlegg Omsettelige kvoter 11

12 Markedsverdi Fremtidig politisk utvikling Etterspørsel Lovavhengigheten Utbyggingsarealer Naturvern/Miljøforhold 12

13 BRUKSVERDI AV DYRKET OG DYRKBAR JORD Bruksverdi av jordbruksarealer = Nåverdien av summen av fremtidige nettoinntekter når jorda nyttes til jordbruksproduksjon 13

14 EKSEMPEL PÅ BRUKSVERDIBEREGNING Produksjonsinntekter Salgsinntekter Produksjonstillegg - Produksjonskostnader Variable kostnader Fastekostnader = Driftsoverskudd - Arbeidsvederlag - Renter av aktiva utenom jord og grøfter = Grunnrente av jord 14

15 BEREGNING AV BRUKSVERDI FOR DYRKET OG DYRKBAR JORD Valg av forutsetninger for beregningen - Areal - Avlinger - Priser - Tilskuddsordninger - Variable kostnader - Faste kostnader - Verdi av innsatt arbeidskraft - Valg av rentestas for innsatt kapital 15

16 MÅLPRISER FOR KORN 2018 Hvete Matkorn kr. 3,36 Fòrkorn kr. 2,92 Rug Matkorn kr. 2,93 Fòrkorn kr. 2,56 Bygg kr. 2,84 Havre kr. 2,58 Oljevekster kr. 5,69 Rughvete kr. 2,84 Erter kr. 3,66 Åkerbønner kr. 4,39 16

17 BRUTTOINNTEKT PR. DEKAR Høsthvete: 0,25 x 550 x 3,36 = kr. 462 Bygg: 0,50 x 450 x 2,84 = kr. 639 Havre: 0,25 x 480 x 2,33 = kr. 310 SUM (produksjonsinntekt) = kr Kulturlandskapstillegg = kr. 155 Arealtilskudd (sone 1) = kr Bunnfradrag (300 dekar) = kr. 20 SUM (tilskudd) = kr. 300 SAMLET BRUTTOINNTEKT = KR

18 VARIABLE KOSTNADER PR. DEKAR Innkjøpt såkorn (3.hvert år) 22 kg à 5,80 = kr. 43 Rensing av såkorn (2 av 3 år) 22 kg à 0,80 = kr. 12 Fullgjødsel ( ) 55 kg à 3,56 = kr. 196 OPTI-NS (27-0-0) 10 kg à 2,39 = kr. 24 Kalk 30 kg/år à 15,30/10 kg = kr. 46 Sprøytemidler (ugras- og soppmidler) = kr. 50 Frakt av korn 482 kg à kr 0,15 = kr. 72 Tørkeutgifter 482 kg à kr. 0,12 (17,5 %) = kr. 58 Drivstoffutgifter = kr. 52 SUM (variable kostnader pr. dekar) = kr

19 FASTE KOSTNADER PR. DEKAR Kornbruk dekar Dr.gr side 154/155 og Håndbok Avskrivninger Maskiner = kr Traktor = kr Tresker/yrkesbil = kr Grøfter = kr SUM (avskrivninger) = kr Vedlikehold Maskiner = kr Traktor = kr Jord/veier = kr SUM (vedlikehold) = kr SAMLET SUM = KR SAMLET SUM PR. DEKAR = KR. 354 Økning 20 % = KR

20 BEREGNING AV GRUNNRENTEN Samlet bruttoinntekt pr. dekar = kr Variabel kostnad pr. dekar = kr Faste kostnader pr. dekar = kr. 425 Driftsoverskudd = kr Arbeidsvederlag 2,2 t. à kr. 170 = kr. 374 GRUNNRENTE = KR. 359 VERDI PR. DEKAR: kr. 359 : 0.04 = KR

21 NOEN SPØRSMÅL - Valg av kapitaliseringsrentefot - Praktisk bruk av bruksverdibegreper for fastsettelse av jordverdien - Tillegg/fradrag for grøftetilstand, vanningsanlegg, mv. - Bruksverdi på små og store bruk - Verdiansettelse av overfl.dyrket mark, dyrkingsarealer mv. - Tilleggsarealer 21

22 BRUKSVERDI AV SKOG Produksjonsinntekter pr. kbm. - Produksjonskostnader pr. kbm. Variable kostnader Faste kostnader Kulturkostnader = Driftsoverskudd - Arbeidsvederlag - Renter av aktiva utenom skog og grunn = GRUNNRENTE 22

23 VALG AV FORUTSETNINGER - Arealer, produksjon, stående masse. Skogbruksplan - Årlig langsiktig uttak, ev. store uttak i enkeltår - Priser og tilskudd - Variable kostnader - Faste kostnader - Kulturkostnader - Arbeidsvederlag - Renter av aktiva utenom skog og grunn 23

24 PRISBEREGNING PR. KBM. Gran, 65 % Skurtømmer kr. 581 andel 50 % = kr. 291 Massevirke kr. 338 andel 50 % = kr Gjennomsnittspris = kr. 460 x 0,65 = kr. 299 Furu, 30 % Skurtømmer kr. 502 andel 50 % = kr. 251 Massevirke kr. 290 andel 50 % = kr Gjennomsnittspris = kr. 396 x 0,30 = kr. 119 Løvtrevirke 5 % Massevirke kr. 300 andel 100 % = kr. 300 x 0.05 = kr. 15 GJENNOMSNITTSPRIS ALLE TRESLAG = KR

25 EKS. PÅ BEREGNING AV BRUKSVERDI - Totalareal dekar - Produktivt areal dekar - Stående kubikkmasse kbm % gran, 35 % furu, 5 % bjørk - Total årlig bruttotilvekst 665 kbm. - Årlig bruttotilvekst i h.kl. III V 619 kbm. - Tilvekstprosent 3,7 % - Årlig brutto balansekvantum 612 kbm. Alle kubikktall er uten bark, men det er ikke redusert for topp, råte og avfall. 25

26 EKS. PÅ BREGNING AV BRUKSVERDI (FORTS.) - Balansekvantum, uten topp og avfall (red. 15 %): 520 kbm - Gj.sn.bruttopris pr. kbm. = kr. 433 Variabel kostnad utdrift = kr. 135 Fast kostnad måling, adm. = kr. 24 Skogfond = kr. 44 = kr. 203 DRIFTSOVERSKUDD PR. KBM = KR

27 EKS. PÅ BEREGNING AV BRUKSVERDI (FORTS.) Grunnrente for hele eiendommen: = kr 230 x 520 = kr SKOGENS BRUKSVERDI: = : 0,04 = KR = kr

28 NOEN SPØRSMÅL - Variasjonen i tømmerpriser - Valg av kapitaliseringsrente - Verdi av ungskog - Verdi av mye gammelskog - Verdsetting av bygninger i skog og utmark - Verdsetting av allmenningsretter - Verdsetting av jakt og fiske - Verdsetting av grusforekomster 28

29 Drøfting av kalkulasjonsrentefot Renteutvikling Rundskriv M-3/2002 og M-3/2017 Formål Argumentasjon for valg av kalkulasjonsrentefot Mulig utvikling 29

30 Virkning av forskjellig kapitaliseringsrente på bruksverdien 4 % ,- : 0.04 = ,- 7 % ,- : 0.07 = ,- 10 % ,- : 0.10 = ,- 12,5 % ,- : 0.12,5 = ,- 30

31 Risiko hensyntas i valget av kapitaliseringsrentefot Reell, kalkulert eller antatt risiko Produksjonsmessig risiko Finansiell risiko Betalingsvillighet Kundemasse Politisk utvikling Type risiko må vurderes 31

32 Takstdokumentet Verdsettingsgrunnlaget Kartlegging av eiendommens egenskaper - Arealer Produksjoner Kvoter Konsesjoner - Bygninger - Festeavtaler Leieavtaler - Hjemmel Heftelser Servitutter Vurdering av egenskapenes betydning for verdi Sette verdi på egenskaper som har økonomisk verdi 32

33 Vurdering av eiendommens direkte egenskaper Eiendommen som eierens arbeidsplass Eiendommens verdi med hensyn til forrentning av innskutt kapital Lånekapital Egenkapital Eiendommen i mulig alternativ anvendelse - Offentlig prioritering - Privat prioritering 33

34 Vurdering av eiendommens egenskaper som er uten direkte økonomisk avkastning Bolig - Standard Vedlikehold Hensiktsmessighet Beliggenhet - Marked Produkter Arbeidsmuligheter Skole - Sentra Beskaffenhet - Presentasjon Lokal beliggenhet - Status 34

35 Partsavhengige egenskaper Faglig dyktighet Partenes økonomiske situasjon - Åsetestakst - Gjeldskrav - Skilsmisser og andre skiftesituasjoner Affeksjonsverdier 35

36 Skjønnsmessige vurderinger Formålet med taksten Valg av verdsettingsmetode Eiendommens egenskaper Eiendommens muligheter Samfunnsutvikling/Politisk styring 36

37 Takstdokumentet Grunndata og oppbygging Beskrivelser Vurdering Vektlegging Beregning Skjønnsvurderinger Takstverdien 37

38 Sammenheng mellom ulike Bruksverdi: verdibegreper - jord, skog, rettigheter Kostnadsverdi: - bygninger, rettigheter + Boverdi + Skjønnsmessig vurdering av særlige ressurser (?) Konsesjonspris omsetningsverdi??? 38

39 Verdsetting av bygninger Driftsbygninger Hovedbygninger Kårboliger 39

40 Verdsetting av driftsbygninger Driftsbygninger skal i henhold til rundskriv M-3/2002 verdsettes til NEDSKREVET GJENANSKAFFELSESVERDI Kostnadsverdivurdering 40

41 Nedskrevet gjenanskaffelsesverdi Med nedskrevet gjenanskaffelsesverdi menes at det tas utgangspunkt i hva en bygning av tilsvarende størrelse og eller kapasitet koster i dagens pris. Denne verdien reduseres i samsvar med tilstanden på bygningen som verdsettes med utgangspunkt i størrelse/kapasitet, alder, slitasje, vedlikehold og egnethet. Ved de fleste av disse faktorene er det skjønnsmessige vurderinger som må utføres. 41

42 Noen viktige spørsmål Teknisk verdi Fast nedskrivingsfaktor Nypris pr. enhet Kapasitet i eldre bygninger Flaskehalser i produksjonen 42

43 Flere spørsmål Store og ofte gamle driftsbygninger Fjøs uten melkekvote Bygninger ute av bruk, eller er umoderne Bygninger med utleiemuligheter Bygninger for nye næringer Veksthus 43

44 Hovedbygninger Samme takseringsgrunnlag som for driftsbygninger nedskrevet gjenanskaffingsverdi Boverdi øvre ramme kr ,- 44

45 Ulike typer anlegg Vanningsanlegg Gårdsveier skogsbilveier Sondre mellom kapitalinntekt og arbeidsinntekt Grusforekomster Turistanlegg 45

46 Viktige forhold ved verdsetting av fellesanlegg Vi må skille mellom den enkelte eiendom og fellesanlegget Er det eiendommen med andel i fellesanlegget som skal vurderes eller er det fellesanlegget? 46

47 HVA SKJER? 1. Overordnet politisk målsetting om nytte av endringer 2. Politisk endringsvilje 3. Politisk og praktisk gjennomføringskraft 47

48 Politisk utvikling Hva vil skje? Vil konsesjonsloven bestå? Vil odelsloven bestå? Disse lovene vil antatt bli endret og hva vil endringene bestå i? Vil landbrukseiendommene beholde sine særfordeler ved generasjonsskifte? Vil endringer i skattelovgivningen påvirke eiendomsprisene? 48

49 Inntjening og lønnsomhet Endret inntjening hva så? Påvirkning på omsetning av eiendommer? Gode og dårlige landbrukseiendommer? God og dårlig husmasse? Husdyrbasis jordbasis skogbasis utleie? Fremtidige offentlige tilskudd? Distriktsvariasjoner? Bo- og bostedsverdier? 49

50 Takstgrunnlaget Konsesjonsregelverk og rundskriv? Odelstakstgrunnlaget og løsningstakstene? Generasjonsskiftene? Markedsverdiene og lokalkunnskapen? Landbrukskompetansen? Grunnlagsdata og beregningsmetodikk? Verdiargumentene? 50