Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite kultur, næring og miljø Formannskapet Kommunestyret

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: X10 Arkivsaksnr: 2012/ Saksbehandler: Gunnar Børset Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite kultur, næring og miljø Formannskapet Kommunestyret Vurdering av tilbudt kjøp av forsvarseiendommene Vegsletta og areal ved Stjørdal museum/værnes kirke Rådmannens forslag til innstilling: 1. Stjørdal kommune ønsker å kjøpe de tilbudte forsvarsarealene Vegsletta (teig 2 av gnr. 107 bnr. 1) og eiendom ved Værnes kirke/stjørdal museum (parsell av gnr. 107 bnr. 1). 2. Det kreves takstnemnd for begge eiendommene, og endelig beslutning om kjøp tas når takstnemndas resultat foreligger. Til komite KNM, formannskap og kommunestyre: 1. Vegsletta: kartskisse (reg.plankart med ny fylkesveg). 2. Vegsletta: takst ved Takst-Forum Trøndelag 12/ Vegsletta: takst ved Nylander 9/ Areal ved Værnes kirke/stjørdal museum: reguleringsplankart museumsutvidelse med innlagt ny fylkesvegtrase. 5. Areal ved Værnes kirke/stjørdal museum: takst ved Takst-Forum Trøndelag 16/ Areal ved Værnes kirke/stjørdal museum: takst ved Nylander 9/ Areal ved Værnes kirke/stjørdal museum: kjøpekontrakt 2004 Opplysningsvesenets Fond. 8. Areal ved Værnes kirke/stjørdal museum: kjøpekontrakt 2005 Skifte eiendom. Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 9. Juridisk vurdering av prisfastsetting ved rettslig skjønn ved advokatfirmaet Bjerkan & Stav ans 11/ Beskrivelse av avhendingsprosessen. 11. Opplegg takstnemnd.

2 Sammendrag: Kommunen ønsker å kjøpe begge disse eiendommene, og krever takstnemnd for å få en uavhengig verdivurdering av arealene som kommunen mener forsvaret ved Skifte eiendom har priset for høyt. Takstnemnda skal avgi sine avgjørelser klare innen 14/6, og det tas sikte på sluttbehandling i kommunestyrets møte 21/6. Saksopplysninger Saken gjelder: Kommunen har varslet bruk av forkjøpsrett til to forsvarsareal like øst for sentrum som skal avhendes (selges), og har deretter fått tilbud om kjøp av arealene til markedspris ihht forsvarets avhendingsregelverk. Nærmere omtale av arealene og kommunens interesse står nedenfor. For begge areal viser takstene innhentet av partene stort sprik i synet på arealenes markedsverdi: - Vegsletta: 38,7 mill.kr kontra 52,5 mill.kr. - arealet ved Værnes kirke/stjørdal museum: kr ,- kontra 2,8 mill.kr. Det tas som utgangspunkt at kommunen ønsker å kjøpe begge arealene. Saken belyser Skifte eiendoms prisforlangende og kommunens syn på verdiene. Videre tas standpunkt hvordan endelig pris fastsettes og hvordan kjøpene eventuelt skal finansieres. Tidsfrister Skifte eiendom styrer prosessen og kan innen akseptable grenser sette korte frister for kommunens avklaringer. De krever at kommunen i kommunestyremøte 31. mai 2012 tar stilling til tilbudene og eventuelt krav om bruk av takstnemnd. I tilfelle krav om takstnemnd forbereder Skifte eiendom nemnda slik at den kan avgi sine takster innen 14. juni. Kommunen sender sine innspill til takstnemnda umiddelbart etter at saken er behandlet i kommunestyret. Kommunens sluttbehandling blir i kommunestyret 21. juni. Med endelig takstresultat klart torsdag 14. juni er det ikke mulig å få til ordinær utsending av saksframlegg. På grunnlag av forutgående behandling legger administrasjonen fram saksframlegg i gruppemøtene mandag 18 juni. Om Forsvarsbygg/Skifte eiendom og avhending av forsvarseiendommer Forsvarsbygg ved avdeling Skifte eiendom har de siste årene avhendet en stor mengde areal og bygg som det ikke lengre er bruk for. Inntektene går til styrking av forsvarets budsjetter. Etter flere runder i rettsvesenet og i Stortinget er det i dag slik at andre statlige etater, fylkeskommune og kommune i denne rekkefølge - har forkjøpsrett til eiendommen til markedspris. Dersom forkjøpsrett ikke benyttes legges eiendommen ut for salg i det åpne marked. Ved uenighet om verdien når forkjøpsrett benyttes, har Skifte eiendom i samarbeid med KS etablert en ordning med takstnemnd. Det er fast engasjert to takstmenn som engasjerer en tredje med lokalkunnskap. Nemnda tar imot innspill fra partene og fastsetter på selvstendig grunnlag endelig verdi. Kjøperen får deretter en kort frist for å vurdere om han godtar prisen eller om han trekker seg fra forkjøpsretten. I såfall legges eiendommen ut på det åpne marked, og kommunen kan da by på linje med andre interessenter.

3 Skifte eiendom mener at uenighet om prisen ikke kan avgjøres ved rettslig skjønn. En juridisk betenkning fra advokatfirmaet Bjerkan & Stav bekrefter dette (vedl.9), og kommunen må forholde seg til opplegget med takstnemnd. Om arealet «Vegsletta» Se kart vedlegg 1. Skifte eiendom benevner arealet som «Øyanmoen» eller teig 2 av gnr. 107 bnr. 1. Til daglig brukes navnet Vegsletta på arealet, Øyanmoen er betegnelsen på hele militærleiren på Værnes. Arealet er på ca 74 daa, men når areal til den nye fylkesvegen fra rundkjøring E14 ved Ligaard til Kirkevegen FV32 (Øyanvegen) og til avsatt trase til ny fylkesveg 32 langs Evja trekkes fra, gjenstår ca 55 daa som kan bygges ut. I forslaget til ny arealdel til kommuneplanen er de 55 daa avsatt til næringsformål med utnyttingsgrad BRA %. Det tenkes at plasskrevende varegrupper som bilsalg bør tillates på arealet, men ikke handel som naturlig bør være i sentrum eller som kan innvirke negativt på trafikkflyten. Det er ikke mottatt innsigelser eller protester til dette. Den nye fylkesvegen fram til Kirkevegen (Øyanvegen) ferdigstilles i løpet av våren, mens vegen langs Evja sørover mot Værnes kirke kun er regulert. Kommunens interesse for arealet er forankret i tidligere vurderinger av strategier for næringsutvikling. Med Sutterø fullt utbygd har kommunen mangel på sentrumsnært areal for kategori 2-areal (salg, kontor og lettere produksjon). Dette området vil primært passe for kategori 2, men gir også visse mulighet innen kategori 1 (forretning og kontor med høyere besøksfrekvens) og muligens noen bedrifter i kategori 3 (arealkrevende industri, lager og transport). Med TRONDOS utbygging på Lillemoen og etablering av nytt veisystem antas at arealet vil bli attraktivt. Dersom kommunen skal fortsette sin aktive rolle som utvikler av næringstomter bør kommunen kjøpe arealet. Kommunen har god erfaring med denne rollen, og det er heller ikke mange andre aktører som har økonomi og kompetanse til å byggemodne et slikt areal. Dvs at med kommunen som kjøper er man sikret at arealet tas i bruk så fort som praktisk mulig. Om arealet ved Værnes kirke/stjørdal museum Se kart vedlegg 4. Skifte benevner arealet som parsell av gnr 107 bnr 1 eiendom ved Værnes kirke. Parsellen er på ca 19 daa, derav ca 4 daa som i 2002 ble regulert til utvidelse av museumsområdet. I tillegg er det i gjeldende (og ny kommuneplan) avsatt trase til ny fylkesveg 32 langs Evja. Denne traseen beslaglegger ca 3 daa av parsellen. Kommunen og Skifte eiendom ser ut til å være enige om at påregnelig bruk av arealet i framtiden er avgrenset til formål knyttet til kirka og museet. Nærheten til museet, kirka og at det er kulturminner på parsellen (kalkovnen + ikke utgravde områder) gjør annen utnytting uaktuell. I tillegg vil arealet i framtiden kun bli en smal kile mellom dagens og ny fylkesvei, området er i flystøysone 3 og også kulturlandskapshensyn vil slå inn på utnyttelsen av restarealet. Kommunens interesse skyldes ansvaret for å sikre museets og kirkas behov for framtidige arealutvidelser. Museumsutvidelsen er regulert, mens kirkas parkeringssareal vest for dette kun er etter avtale med forsvaret. Kirka har sterkt behov for sikring og utvidelse av plassen.

4 Vurdering Verdsetting av Vegsletta Takst-Forum Trøndelags takst 52,5 mill.kr. har klare mangler i sitt grunnlag og for optimistiske forutsetninger. Det er ikke omtalt at søndre del av området faller innenfor den sterkeste flystøysonen, dvs at visse typer bygg må støyisoleres ekstra. Det er heller ikke foretatt undersøkelser av grunnforhold eller forurensing, slik at det hefter usikkerhet til disse forholdene. Taksten fra Nylander setter markedsverdien til 38,7 mill.kr. Det synes også som en urealistisk høy verdi av flere årsaker: Areal til nye fylkesveger har ingen egen markedsverdi. De 19 daa som medgår er verdsatt til 300 kr/kvm, dvs 5,7 mill.kr. I erstatningssammenheng ville arealet fått 0- verdi siden næringsarealet ihht kommuneplanen ikke kan bygges ut FØR ny veg er bygd. Fradrag for kostnader pga rekkefølgebestemmelser/utb.avtaler er satt til 400 kr/kvm (BRA) jfr tomtesalgene på Lillemoen. Det er imidlertid opplagt at denne utbyggingen skiller seg fra Lillemoen med mer oppfylling og større andel interne anlegg, og kommunen antar ut i fra vurdering av erfaringstall at opparbeidelseskostnadene blir vel 500 kr/kvm. Rentekostnad: ingen av takstene tar høyde for rentebelastningen ved byggemodning i trinn og tomtesalg over år. Kommunens anslag er at tomtekjøpet bør ta høyde for 3-4 mill.kr i netto rentekostnad. Grunnforhold: er ikke undersøkt, og det hefter særlig usikkerhet til vegbygging langs Evjegrøfta. Forurensing: er ikke undersøkt, men merkostnad med oppdukkende forurensing må det forutsettes at forsvaret tar ansvar for. Flystøy: særlig søndre del med støysone 3 (sterkest belastning) vil innebære noe økonomiske følger for utbyggerne. Eventuelt kjøp finansieres med låneopptak. Omkostninger ca 3% kommer i tillegg til kjøpesummen. Kapitalkostnaden legges inn ved rullering av økonomiplanen. Det anbefales at kommunen krever takstnemnd. Verdsetting av arealet ved museet/kirka Med enighet om synet på påregnelig utnytting av parsellen, finner kommunen det underlig at Takst-Forum Trøndelag setter markedsverdien til 150 kr/kvm, sum 2,8 mill.kr. Kommunen kan ikke se at parsellen har reell markedsverdi, men aksepterer at areal uten markedsinteresse også skal gis en viss verdi. Nylander har satt verdien til 30 kr/kvm, sum kr Dette bygger på at kommunen ved Stjørdal museum i 2004 kjøpte naboarealet østenfor fra Opplysningsvesenets fond for 35 kr/kvm (vedl.7). Det var den gang ansett som en svært høy erstatning for dyrket mark uten annen

5 alternativ utnyttelse enn til ny veg og museumsformål. Forsvarets areal er bortsett fra kulturminnet og kirkas parkeringsplass kun uproduktivt «krattareal», og bør verdsettes deretter. I 2005 fikk kommunen tilbud på kjøp av det regulerte museumsarealet for 2 kr/kvm (vedl.8)! Det er uklart hvorfor dette kjøpet til totalt kr ,- ikke ble fullført, men det uttrykker en ærlig mening fra forsvarets side på arealet reelle verdi slik det er formulert i kjøpekontraktes pkt. 2: Kjøpesummen er avtalt til rund sum kr ,-. Dette tilsvarer om lag 2 kr/kvm som er gjengs pris for denne type areal (noe ravine og vassyk mark med krattskog på). Det er også tatt hensyn til reguleringsformålet i prissettingen. Disse forutsetningene har ikke forandret seg siden 2005, og kommunen anser dette som er sterk føring for verdsettingen. Eventuelt kjøp finansieres over ubundet kapitalfond/disposisjonsfond , og anses som forskuttering ovenfor Stjørdal museum KF og Stjørdal kirkelige fellesråd. Omkostninger ca 3% vil komme i tillegg til kjøpesummen. Det anbefales at kommunen krever takstnemnd.