482R Rødshøgda, Kongsberg kommune. Varsel om oppstart av planarbeid med tilhørende utbyggingsavtale.

Transkript

1 Berørte parter ar plan og landskap as Nymoens Torg Kongsberg Deres brev: Deres ref: Dato: Mob: E-post: Foretaksregisteret: No mva 482R Rødshøgda, Kongsberg kommune. Varsel om oppstart av planarbeid med tilhørende utbyggingsavtale. Herved varsles i tråd med PBL 12-8 om oppstart av arbeid med detaljreguleringsplan for ovennevnte område. Arealet er lokalisert mellom Lurdalsveien, Gamleveien og p-plass ved Kjennerudvannet og omfatter i overkant av 400 daa. Område for ny bebyggelse omfatter del av eiendommene gbnr. 8352/1, 8357/1 samt 8350/1 og 8351/1 i tillegg til eksisterende boligeiendommer. Det er foreslått å benytte del av 8354/1 som adkomst. Planområdet er avmerket på vedlagte kartskisse. Det kan bli justering av planavgrensningen underveis i planarbeidet. Iht 17-4 varsles også oppstart av forhandlinger mellom Kongsberg kommune og Rødshøgda AS om en utbyggingsavtale. Det presiseres at vedlagte planskisse er et utkast og ikke et ferdig reguleringsplanforslag da det er behov for ytterligere vurderinger av avgrensningen mellom friområder/ byggeområder samt adkomster, veg traseer og stigningsforhold på vegløsningene. Arealet er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligformål, barnehagetomt og grøntareal. Det er fastsatt rekkefølgebestemmelser for utbygging i området som tilsier at boliger ikke kan tas i bruk før ny E134 er åpnet til Sellikdalen. Planen grenser mot reguleringsplan for Frydenberg 314R og Hindtåsen 216R, og omfatter et mindre areal av Byplan 59 Kjennerudvannet. Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for boligbebyggelse og barnehage i området. Adkomst foreslås fra fv 98, Gamleveien. Vedlagte planskisse viser foreslåtte vegløsninger, barnehagetomt, områder for frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse og grøntarealer. Hovedturløype fra Madsebakken til turløypenett ved Kjennerudvannet er foreslått som en bred grøntkorridor gjennom området. Eksisterende boligeiendommer innenfor planområdet vil reguleres til boligformål. Reguleringsplanarbeidet utføres av ar plan & landskap as v/ Anne Ribberud på vegne av tiltakshaver, Rødshøgda AS. Arealet er vurdert i kommuneplansammenheng og det stilles ikke krav til konsekvensutredning. Dersom det er opplysninger, synspunkter eller andre forhold som er av betydning, vennligst ta kontakt med undertegnede innen 1. februar 2017, bruk gjerne e-post. Det bes også om at kopi av eventuelle innspill sendes Kongsberg kommune, postmottak@kongsberg.kommune.no. Bemerkninger vil bli referert og kommentert når saken legges fram til politisk behandling. Varslingsmateriale med plankart og redegjørelse kan også sees på Med vennlig hilsen ar plan & landskap as v/ Anne Ribberud For tiltakshaver Nymoens Torg 11, 3611 Kongsberg Anne Ribberud Mob: Landskapsarkitekt MNLA/Planlegger ar@planoglandskap.no 1

2

3 Rødshøgda, redegjørelse Området er godt egnet til boligformål og vil videreføre dagens utbyggingsstruktur mot nordøst sammen med ny boligbebyggelse på Frydenberg Tjernsløkka og Frydenbergåsen. Kongsberg kommune har nylig etablert offentlig vann og avløpsnett langs med Gamleveien. Utbygging av områdene på Frydenberg har også sikret fortausløsning fram til planlagt avkjørsel til Rødshøgda med rundsløyfe for buss via Madsebakken til Gamleveien. Området er med dette lokalisert i tilknytning til eksisterende infrastruktur, med god tilknytning for myke trafikanter, både til byen og til skole, og tilfredsstillende mulighet for kollektivdekning. Avstand til sentrum er ca 2 km fra hovedadkomsten til området. Avstand til Madsebakken skole og barnehage er ca 1 km via etablert gangforbindelse. Kjennerudvannet Øvre Eiker kommune Hindtåsen Frydenberg/ Tjernsløkka Frydenbergåsen Skole/ barnehage Madsebakken Utsnitt fra kommuneplanens arealdel Området er flott beliggende med tanke på tilgjengelighet til friluftsområder. Badeplass ved Kjennerudvannet, turløypenett mot Aspesetra og Ormåsen, mot Beveråsen og også mot Madsebakken og Gamlegrendåsen er lett tilgjengelig. Området er kupert og østre del er østvendt, men hoveddelen av arealet har svært gode solforhold. Området vil være et flott botilbud til aktive barnefamilier. Langs med Lurdalsveien til Kjennerudvannet er det allerede opparbeidet gangveg for å bedre trafikksikkerheten for alle brukere av badeplassen og turområdene i tilknytning til Kjennerudvannet.

4 Utsnitt fra kommunens kartsider, reguleringsplaner Eksisterende bebyggelse i området Det er eksisterende bebyggelse i området langs med Gamleveien, i tillegg til gårdstunet på Steneplassen (gbnr 8352/1) som er fint beliggende ved Lurdalsveien. Boligene langs med Gamleveien har adkomst direkte fra hovedvegen eller via mindre stikkveger. Landskap, terrengforhold og vegetasjon Hoveddelen av arealet har høyder fra ca 255 til 275 moh. I området øst for hovedturløypa faller terrenget av østover ned mot 240 m. Terrenget er småkupert, men sett i større skala et platå som strekker seg nordover. Søndre del av området har et tynt morenedekke, i nordre del av området er det mye bart fjell i dagen. Sulusåsen med Stanga og bebygde områder på Hindtåsen skygger for utsikt og landskapsmessig kontakt med bykjerna. Med bakgrunn i de landskapsmessige hovedtrekkene i området vil en utbygging ha begrenset innvirkning ift fjernvirkning i området. Vurderinger av silhuettvirkning vil i hovedsak være av lokal karakter internt i området. Området er i dag i hovedsak skogsområde med varierende bonitet. Terrenget er småkupert med mindre myrdrag innimellom områder med fjell i dagen. Det er spredt blandingsskog i området. Høydedraget sentralt i området utgjør et vannskille og drenerer både mot nord, øst og vest. Det har vært flere mindre vannspeil i området, men de fleste av disse er drenert ut og fremstår i dag som litt våte partier i terrenget. Det er ikke dyrka mark i området idag, men enkelte partier med gras i tilknytning til Steneplassen. Friluftsliv, turveger og løypenett. Rekreasjon. En hovedløypetrase fra boligområdene på Madsebakken går gjennom området i retning nord sør. Denne løypeforbindelsen er mye benyttet både sommer og vinter. Området er i hovedsak et gjennomfartsområde fram til løypenettet ved Kjennerudvannet, mindre stier i området bærer preg av

5 begrenset bruk. Det er viktig at hovedturvegen opprettholdes, og at det tilrettelegges for gjennomgang og tilførsel til denne. Turløypa mot områdene ved Kjennerudvannet i indre del av området. Kulturminner Området er beliggende i utkanten av jordbrukslandskapet rundt Kongsberg med løkkedrift. Det er godt bevarte steingjerder i området, især rundt Hornløkka, gbnr. 8357/1. Her er det også hustufter og røyser. I rapporten «Fossilt odlingslandskap i Kongsberg sammanfattning av en rapport från en fältinventering» er det bare vist steingjerder i området, i hovedsak avgrensningen av Hornløkka. Steneplassen er avmerket som SEFRAK-registrering. Dette området berøres ikke av planskissen. Gårdstunet får en buffersone mot ny bebyggelse. Biologisk mangfold, naturmiljø Det er ikke registreringer innenfor området i Direktoratet for naturforvaltning sin naturbase, og heller ikke på artsdatabanken. Vilttrekk og naturtyper er sjekket ut med Kongsberg kommune sine data. Området brukes av elg og rådyr, men er ikke knyttet til særlige habitatkrav for hjorteviltet. Forøvrig er det ikke registrert lokaliteter av spesiell viktighet for viltet. Det er ikke registrert naturtyper eller MiSfigurer i området i følge kilder i Kongsberg kommune. Planskisse Arealbruk Planskissa viser forslag til områder for boligbebyggelse og barnehage, hovedvegtraseer, gangvegløsning og lekeareal/ grøntområder. Hovedvegtraseer er vurdert med enkle lengdeprofiler for å avklare mulige løsninger for vann og avløp i området. Det presiseres at vedlagte planskisse er et utkast og ikke et ferdig reguleringsplanforslag da det er behov for ytterligere vurdering av avgrensningen mellom friområder/ byggeområder samt adkomster, veg traseer og stigningsforhold på vegløsningene. Området er imidlertid vurdert så vidt grundig at en mener å ha trygghet for at en utbygging lar seg gjennomføre ihht de hovedprinsipper som her fremkommer. Området er inndelt i delområder og tenkes utbygd med områder for tett/ lav bebyggelse og eneboligtomter. Det er vist areal egnet for barnehage sentralt i området med god tilgang til grøntområder og sti/løype til nærliggende friområder som Kjennerudvannet. Området vil deles i flere utbyggingstrinn, vurdert i forhold til infrastrukturløsninger. Steingjerder og terrengmessige forhold danner grunnlag for inndeling i mindre byggeområder. Eksisterende boligbebyggelse i området reguleres inn som boligformål.

6 Fleksibilitet i forhold til boligtype er vektlagt. Det er derfor skilt på områder som i utgangspunktet vurderes som best egnet for tett/ lav bebyggelse eller eneboligtomter, men åpnet for alternativ utnyttelse i de fleste av delområdene. Adkomst, trafikksikkerhet og kollektivtrafikk Hovedadkomst til området er foreslått fra Gamleveien. Denne adkomsten er oversiktlig og hensiktsmessig, sett i forhold til trinnvis utnytting av området og til avstand til sentrum. Den medfører også at færrest mulig av boligene langs Gamleveien berøres av trafikken til nye boliger. Ny avkjørsel kan utformes slik at minimum to eksisterende avkjørsler (4-6 boliger) kan stenges. Det er skissert gangveg/ fortausløsning som krysser Gamleveien i plan og knyttes til etablert gangforbindelse helt fram til Madsebakken skole og til Kongsberg sentrum. Gangveg/ fortau følger hovedvegen inn i området fram til snuplass for buss. Herfra er det skissert fortau fram til områdene øst for løypa. I nordlig retning foreslås gangveg som delvis benytter mindre adkomstveger og etter hvert går over til en sti over høydedraget nord i planområdet videre mot løypenettet ved Kjennerudvannet. Det videre planarbeidet vil vurdere muligheten for flere gangforbindelser i området, især i retning øst vest. Gamleveien vurderes å kunne defineres som enten en hovedveg H1 eller en samleveg Sa2, hvor Sa2 kan defineres som en vegforbindelse mellom bygder hvor vegen går gjennom bebygde områder med trafikkmengde > 1500 og fartsgrense 50 km/t. Ingen hovedveger i vegnormalen er definert med fartsgrense 50 km/t. det er med dette naturlig å benytte dimensjoneringsklasse Sa2 i området. For samleveger Sa2 er det ikke fastsatt krav til avstand mellom kryss. Avstanden mellom foreslått kryss til Rødshøgda og veg til Frydenberg/ Frydenbergåsen er ca 35 m, på et oversiktlig rett strekk med god sikt til begge sider. Utsnitt skissert adkomstløsning

7 På den videre strekningen av Gamleveien mot øst ligger eksisterende boliger tett på vegen på begge sider. Den foreslåtte løsningen vil sikre at trafikk til nytt boligområde ikke medfører ulemper i form av trafikkstøy for flere eksisterende boenheter enn nødvendig i tillegg til å være den mest hensiktsmessige lokaliseringen. Etablert gangveg langs med Lurdalsveien fram til veg til Kjennerudvannet sikrer trafikksikker adkomst til disse områdene og det foreslås å knytte seg til denne med gangveg fra nytt boligområde i tilknytning til arealer for skileik og ballplass. Denne gangvegen vil også kunne fungere som adkomst ved beredskapshensyn. Barn og unge, friluftsliv og folkehelse Utbygging i området vil ikke ta i bruk områder som i dag benyttes i vesentlig grad av barn og unge. En utbygging vil gi boligområder med god tilgjengelighet til friluftsområder samt at det tilrettelegges for et variert tilbud av arealer til lek og opphold internt i området. Ballplass og skileik er foreslått i området ved gangvegtilknytning til Lurdalsvegen. For folkehelsa har det betydning at det finnes nær tilgang til grøntarealer og friluftsområder, noe som medfører økt fysisk aktivitet. Forslaget til utnytting av området ivaretar brede grøntkorridorer med turvegnett og har store friområder tett på utbyggingsområdene. Tiltaket vil legge til rette for boligområder med svært god tilgjengelighet til friluftsområder og løypenett i områder uten nevneverdig trafikkstøy eller annen forurensning. Ytterligere utbedring av hovedløypa gjennom området vil gjøre Kjennerudvannet mer tilgjengelig for flere. Trafikken på Gamleveien og Lurdalsveien er lokal og har moderat omfang. Trafikkstøy i området vil være begrenset til arealene tett opptil hovedveglinjene. En utbygging i området vil medføre økt trafikk langs tilførselsvegnettet. Støyberegninger vil gjennomføres i planprosessen. Universell utforming og tilgjengelighet Universell utforming og tilgjengelighet er prinsipper som skal vektlegges ved utbygging. Med bakgrunn i terrenget er det vanskelig å tilrettelegge for veger og gangveger etter prinsippene om full tilgjengelighet, men deler av tomtearealene er godt egnet for å følge prinsippene om tilgjengelighet. Første del av hovedløypa tilrettelegges bedre ved utjevning av stien og drenering av våte partier. Følgende hovedprinsipper er for øvrig lagt til grunn for forslaget til planskisse: Hovedløypetraseen skal ikke krysses av veg er kryssing nødvendig bygges det undergang eller skibru. Det skal i hovedsak være en romslig bredde på dette grøntbeltet ca 40 m. Mindre stier ivaretas så langt det er mulig eller legges om. Det er forutsatt at steingjerdene i området så langt som mulig innarbeides i planforslaget. Hornløkka har intakte steingjerder nesten sammenhengende rundt hele arealet samt at det er enkelte røyser og hustufter inne på området. Denne løkka er i sin helhet avsatt til grøntområde. Det er andre steingjerder, i stor grad i retning nord sør, som definerer området. Steingjerdene er så langt som mulig lagt som eiendomsgrenser eller i grøntområder og dette har delvis vært styrende for forslaget til planutforming. Det er nødvendig med noen kryssinger av steingjerder med veger for å komme til områdene. Kvaliteten på steingjerdene er varierende, men særlig godt bevart i tilknytning til Hornløkka. Et bekkedrag sentralt i området er forsøkt bevart så langt som mulig. Det er lagt vekt på å bevare gjennomgående grøntdrag både i nord-sør, og øst-vestlig retning. Hornløkka og hovedløypa utgjør sammen med bekkedraget de viktigste grøntkorridorene. Nordvest i planområdet er et område i tilknytning til gangveg mot Kjennerudvannet med varierende fall, dette er godt egnet til område for skileik. Det foreslås ikke bebyggelse på toppen av høydedraget i nord som utgjør vannskillet i området.

8 Vann, avløp og overvann Løsninger knytta til vann og avløp vil være premissgivende for planarbeidet og det er igangsatt vurderinger av dette. Det er nylig etablert nytt ledningsnett for vann og avløp langs Gamleveien. Nytt anlegg må tilknyttes dette og løsninger vil vurderes i samråd med Kongsberg kommune. Overvannshåndtering er vurdert å være svært viktig innenfor området. Byggeområdene er vurdert i forhold til at de sokner til vassdrag/ områder som kan håndtere overvannet. Hovedgrepet vil være å føre mest mulig overvann til eksisterende bekkedrag og vurdere behovet for eventuelle fordrøyningstiltak under detaljplanleggingen. Ved tilrettelegging for slike tiltak vil overvannshåndteringen kunne løses på en hensiktsmessig måte. Rekkefølgen i utviklingen av byggeområdene vil være nært knyttet opp til etablering av infrastrukturtiltakene. Utbygger/tiltakshaver ser for seg at det er særs viktig å ha en stor grad av fleksibilitet ved utbygging av infrastrukturen i området og at det tas høyde for en trinnvis utvikling av områdene.