Utv.saksnr Utvalg Møtedato 46/16 Hovedutvalg for overordnet planlegging /16 Kommunestyret

Transkript

1 ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 46/16 Hovedutvalg for overordnet planlegging /16 Kommunestyret DETALJREGULERINGSPLAN FOR BORGEN VEST - SLUTTBEHANDLING Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, vedtas detaljreguleringsplan for Borgen Vest, datert (Plan ID 358) med bestemmelser sist revidert I henhold til plan- og bygningslovens oppheves reguleringsplan for Borgen Vest, del av gnr. 45 bnr. 1 m.fl., datert (Plan ID 202). Planen blir i sin helhet erstattet av ny plan. Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2013/ Side 1 av 10

2 Saksprotokoll i Kommunestyret Behandling: Av 45 representanter var 44 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Repr. Reidar Hansen (AP) fremmet følgende forslag: 2.6 Hensyn til stedlige naturverdier nåværende Tilleggsforslag Det innhentes ekspertise for å kartlegge konsekvenser for amfibiene i området, og ut fra resultatene igangsette eventuelle avbøtende tiltak som f.eks. ledegjerder. 6.1 Turdrag Endringsforslag (endring uthevet) "Turdrag 2 og 3 skal opparbeides med sti. Stien skal utformes slik at kryssing av f_kjøreveg 3 kan skje i plan. Det skal avsettes trasé for mulig skiløype. Skiløypetraseen skal være tilstrekkelig bred for kjøring av løypemaskin (6 meter), og med universell utforming." Votering: Repr. Hansens forslag til punkt 2.6 fikk 16 stemmer og falt derved. Repr. Hansens forslag til punkt 6.1 fikk 15 stemmer og falt derved. Hovedutvalg for overordnet planleggings innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, vedtas detaljreguleringsplan for Borgen Vest, datert (Plan ID 358) med bestemmelser sist revidert I henhold til plan- og bygningslovens oppheves reguleringsplan for Borgen Vest, del av gnr. 45 bnr. 1 m.fl., datert (Plan ID 202). Planen blir i sin helhet erstattet av ny plan. Saksnr. 2013/ Side 2 av 10

3 RÅDMANNENS INNSTILLING Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, vedtas detaljreguleringsplan for Borgen Vest, datert (Plan ID 358) med bestemmelser sist revidert I henhold til plan- og bygningslovens oppheves reguleringsplan for Borgen Vest, del av gnr. 45 bnr. 1 m.fl., datert (Plan ID 202). Planen blir i sin helhet erstattet av ny plan. Ullensaker, Tor Arne Gangsø Rådmann Saksnr. 2013/ Side 3 av 10

4 Saksbehandler: Ståle Fosli Vedlegg: 1. Forslag til plankart, datert Forslag til planbestemmelser, sist revidert Planbeskrivelse, revidert Merknader til offentlig ettersyn 5. Brev fra forslagsstiller vedr. innsigelse 6. Brev hvor Fylkesmannen trekker innsigelse 7. Revidert ROS-analyse 8. Illustrasjonsplan Saksdokumenter: (ikke vedlagt): Sjekkliste naturmangfoldsloven Arkeologisk rapport Lengdeprofiler SAMMENDRAG: Planområdet har en størrelse på ca. 89,5 daa og ligger nord for eksisterende boligfelt på Borgen. Planforslaget inneholder 53 nye tomter for frittliggende småhusbebyggelse og 3 tomter som er regulert til konsentrert småhusbebyggelse. Det vil bli etablert en ny atkomst til feltet fra Myrhusvegen. Planforslaget er i grove trekk en videreføring av eksisterende plan i området, planområdet er i tillegg utvidet slik at også områdene B3 og Borgen nord (B6) i kommunedelplanen er innlemmet. Eksisterende reguleringsplan oppheves som følge av vedtak av planforslaget. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. SAKEN GJELDER Sluttbehandling av detaljreguleringsplan for Borgen vest, datert Planforslaget er fremmet av Plan 1 AS på vegne av Hertzenborg AS og familien Dahle. I forbindelse med at ny plan vedtas, oppheves dagens reguleringsplan for deler av planområdet. Bakgrunn Planforslaget ligger sentralt på Borgen og omfatter deler av eiendommene gnr/bnr 45/1 og 47/1, samt hele gnr/bnr 45/66 og 47/94. Hensikten er å etablere eiendommer for frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende infrastruktur. Planstatus Planområdet er avsatt til boligformål i Kommunedelplan for Borgen, vedtatt Eksisterende reguleringsplan i planområdet er Borgen Vest, del av gnr. 45 bnr. 1 og 7 m.fl., datert (PlanID 202). SAKSGANG: Planprosess Oppstartsmøte ble avholdt den Varsling Brev om kunngjøring av oppstart ble sendt offentlige instanser, grunneiere, naboer ol. den I brev av ble det varslet at planområdet ble utvidet for å kunne regulere gang- og sykkelveg langs Myrhusvegen. Det kom inn 13 merknader i forbindelse med varsel om oppstart. Offentlig ettersyn Saksnr. 2013/ Side 4 av 10

5 Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) vedtok i utvalgssak 137/15, i møte den , å legge ut planforslaget ut til offentlig ettersyn. Frist for tilbakemelding ble satt til Det har kommet inn 7 merknader i løpet av høringsperioden. Innkomne uttalelser til offentlig ettersyn 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert Fylkeskommunen påpekte mangler i Ros-analysen og fremmet innsigelse til planforslaget. Det har i ettertid blitt utarbeidet revidert Ros-analyse og ytterligere dokumentasjon i forhold til geotekniske forhold. Fylkesmannen trakk dermed innsigelsen i brev datert Utbyggingsområdet er i et kjerneområde for amfibier der det er et nettverk av registrerte amfibiedammer. I dammene rundt reguleringsområdet er det registret padde, buttsnutefrosk, storsalamander og småsalamander. En av de største truslene mot amfibiene er tap av leveområder og isolasjon av dammer. Av hensyn til de rødlistede artene i området bør det utvises spesielle hensyn i byggeperioden, og det bør vurderes å skaffe ekspertise til å sette opp ledegjerder. Tiltakshaver må også påse at fremmede arter ikke spres inn og ut av byggeområdet ved flytting av masser. Det er svært viktig at alle som er involvert i byggefasen gjøres kjent med de naturverdier som finnes ved planområdet. Fylkesmannen forventer at utbygger og kommune setter vilkår og iverksetter avbøtende tiltak som sikrer at utbyggingen av området ikke vil være til skade for artsmangfoldet. Forslagsstillers kommentar: I forbindelse med henvendelse til Fylkesmannen har forslagsstiller kommentert Fylkesmannens merknad. Kommentaren refereres kort og følger vedlagt saken i sin helhet. Forslagsstiller henviser til prosessen og Fylkesmannens uttalelse i forbindelse med utarbeidelse av kommunedelplan for Borgen. Det er ikke tatt inn punkter i bestemmelsene eller i retningslinjene til kommunedelplanen som sier noe om at det skal tas særlige hensyn til eller foretas avbøtende tiltak i fht. amfibiene i de to dammene. Området i tilknytning til dammene skal fortsatt være skogområder, der skjøtsel av skogen vil foregå som tidligere. Utbyggingen av Borgen Vest vil ikke skape hindringer for vandring mellom dammene, som f.eks. anleggsveger eller permanente veger. Det foreslås regulert inn et belte på 20 m til skogbruk langs planområdets side mot Stordammen og Vesledammen. Dette beltet grenser i nord til reguleringsplanen for Stordammen. Korteste avstand fra selve byggeområde til Stordammen er ca. 100 m, mens korteste avstand til Vesledammen er ca. 170 m. Korteste avstand fra etablert byggeområdet på Borgen og Vesledammen er ca. 80 m. Planforslagets utstrekning er i tråd med kommuneplanens formål. I forbindelse med arbeidet med kommunedelplanen var forholdet til Stordammen et tema. Fylkesmannen hadde innsigelse til opprinnelig planforslag. Innsigelsen ble løst ved at bl.a. planavgrensningen mot nord ble justert, slik at Stordammen og Vesledammen ikke inngikk i kommunedelplanen. Fylkesmannen har forventninger om at utbygger og kommunen påser at utbyggingen i området ikke er til skade for artsmangfoldet. Som forslagsstiller påpeker burde forholdet vært omhandlet i bestemmelsene til kommunedelplanen. Selv om dette ikke er tilfelle, vil man ikke kunne se bort fra forholdet. Ullensaker kommune endrer reguleringsbestemmelsene slik at aktører i anleggsperioden blir kjent med problemstillingen, og at forholdet hensynstas i arbeidene. Ny reguleringsbestemmelse tilføyes: Saksnr. 2013/ Side 5 av 10

6 «Før utbygging av området starter skal aktuelle aktører gjøres kjent med de naturverdier som finnes ved planområdet. Tiltakshaver må påse at fremmede arter ikke spres inn og ut av byggeområdet ved flytting av masser.» 2. Akershus fylkeskommune, datert Det ble gjennomført arkeologiske registreringer i planområdet i 2013, uten at det ble påvist automatisk fredete kulturminner. Undersøkelsesplikten etter kulturminneloven 9 er oppfylt. Akershus fylkeskommune henviser til uttalelse ved varsel om oppstart hvor de anbefalte at steinbruddet «Brøttet» ble regulert med hensynssone med formål bevaring. Planforslaget har ikke hensyntatt dette ønsket. For at historien rundt «Brøttet» ikke skal forsvinne anbefaler Akershus fylkeskommune at forslagsstiller inkluderer historien knyttet til steinbruddet i det nye boligområdet. Fylkeskommunen forutsetter at bestemmelsene i kommunedelplanen for Borgen følges opp. Rådmannen støtter forslaget om å inkludere navnet «Brøttet» i det nye boligfeltet. Det kan være aktuelt i forbindelse med fastsettelse av vegnavn i området. Dette er en prosess som går i etterkant av planprosessen. 3. Hafslund Nett, datert Hafslund Nett tar bl.a. opp minste avstandskrav til nettstasjon i planområdet. Forslagsstiller og kommunen har vært i dialog med Hafslund Nett i forbindelse med sluttbehandling. I henvendelse mottatt har Hafslund Nett gitt detaljert informasjon om arealbehov for nettstasjon, dette er innarbeidet i planforslaget. 4. Nes Eiendom AS, datert og ytterlige kommentarer mottatt Område BFS1 i detaljreguleringsplanen for Borgen Vest (3 og 6) bør endres til konsentrert småhusbebyggelse med en utnyttelsesgrad på % BYA 35 %. Utnyttelsesgraden bør sees i sammenheng og utnyttes på samme måte som for områdene BKS 1 og 2. BFS1 vil være godt egnet for konsentrert småhusbebyggelse og kan terrengtilpasses på en god og hensiktsmessig måte. Bebyggelsen i umiddelbar nærhet (Skytterplassen 15 21) vil ikke få negative konsekvenser, all den tid eksisterende hus/bolighøyder samt terreng ligger 4 5 meter over området BSF1 og tomtene Deres vurdering er at nærliggende bebyggelse derfor ikke blir berørt i negativ grad. Kommende bebyggelse vil ikke føre til tap av inn/utsyn, lys og solforhold. Tenkt bebyggelse med sine kvaliteter vil derimot passe godt inn på området og i terrenget for øvrig. BFS1 med tomtene 1-6 bes derfor få en %-BYA=35 %. Delområdet BFS1 ligger sør i feltet og består av 6 boligtomter som er regulert til frittliggende boligbebyggelse, de 3 sørligste boligtomtene grenser mot eksisterende boligfelt. Dagens reguleringsplan har i dette området en eiendomsstruktur som er lik forslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn. Det er i kommuneplanarbeidet planlagt at dette området skal ha eneboligstruktur og delområde B4, som nå er under utbygging lengre sør, skal ha en tettere Saksnr. 2013/ Side 6 av 10

7 boligstruktur. Rådmannen mener at planområdet allikevel kan ha en mindre andel av konsentrert småhusbebyggelse, noe det også legges opp til i 3 delområder. Rådmannen finner delvis å kunne innfri merknadsstillers ønske ved at de 3 boligtomtene lengst nord i delfelt BFS1 er slått i sammen og endret til konsentrert småhusbebyggelse. På bakgrunn av tilpasning til det eksisterende boligområdet, og at området i utgangspunktet er tiltenkt som eneboligområde ønskes ikke hele delområdet endret. Selv om bebyggelsen vil komme nord for eksisterende boligfelt, vil bygningsstrukturen ved en konsentrert bebyggelse bli tettere og mer massiv enn tradisjonell eneboligstruktur. En endring av hele delområdet ville berøre naboeiendommene i slik grad at planen burde legges ut til et nytt begrenset offentlig ettersyn. Offentlig ettersyn: Sluttbehandling: Plankartet som ble lagt ut til offentlig ettersyn er justert slik at de 3 tomtene mot nord i felt BFS1 er slått sammen og gjort til konsentrert småhusbebyggelse. 5. Statens vegvesen, datert Statens vegvesen har ingen merknader til planarbeidet. 6. Borgen Vel, datert Velet har erfaringer fra tidligere utbygde felt med at lekeplasser bare i liten grad blir bygget til lek. Det blir ofte ikke satt opp leker på området, og der er også svært dårlig vedlikeholdt. De ber om at kommunen følger opp at lekeplassene blir ferdigstilt i henhold til intensjonene i reguleringsplanen. 2. Videre skal det legges to turdrag i området, ett av disse er der stien inn til Stordammen går i dag. Det er flott at det legges opp til bevaring av stien, men stien må etter utbyggingen krysse en vei inn til de innerste boligene lengst øst på feltet. Velet ber om at det ikke settes opp hindringer (gjerder og lignende) langs turdragene. 3. Uttalelse fra beboer i Steinbekken 16: Bygging av hus på toppen av høydedrag blir sjelden bra. På Neskollen har man bygget hus på toppen og dermed ødelagt silhuetten på høydedraget. Om man sparer toppen kan antenneanlegg, G4- antenner fra Telenor og silhuetten av høydedraget beholdes. Man kan også tilrettelegge toppen for turstien som nå går litt nedenfor toppen og i fremtiden f.eks. også anlegge skiløype der. Reguleringsbestemmelsenes 2.4 angir rekkefølgebestemmelser for lekeplassene i området. Opparbeidelse av lekeplassene er knyttet til ferdigstilling av veger i tilknytning til byggeområder i nærheten av lekeplassene Lekeplassene er felles privat og eies av beboerne i området, vedlikehold og drift av disse anleggene og arealene må foretas av eierne. Saksnr. 2013/ Side 7 av 10

8 Det er viktig at turdragene ikke privatiseres av tilstøtende naboeiendommer. Det vil i mange tilfeller være fordel med et klart skille mellom privat boligeiendom og offentlige arealer. Gjerder ol. som hindrer bruk av turdragene vil ikke være tillatt. Området som bebygges er drøftet gjennom utarbeidelse av kommunedelplanen. Som det fremkommer i bestemmelsene til kommunedelplanen skal eksisterende silhuettvirkning bevares i størst mulig grad. Det er satt krav til terrengtilpasning i forhold til eksisterende terreng i reguleringsbestemmelsene. Forholdet vil være tema i byggesakene for aktuelle eiendommer. 7. Tveco Elektronikk AS, datert Tveco Elektronikk AS som kabel-tv og bredbåndsoperatør i området, ser ingen problemer med en eventuell flytting av TV/Bredbåndssentralen til område S2. Her er det kun fiberføringsveier frem til en eventuell ny plassering som må tilrettelegges i forbindelse med utbyggingen. Telenor har nok mye av de samme forutsetningene, men er nok mer avhengig av plassering/høyde for optimal 4G dekning i området. Tveco Elektronikk AS vil kontakte Telenor i forbindelse med stråling, samt for å se på en løsning hvor masta flyttes til S2. Ullensaker kommune har vært i kontakt med Tveco Elektronikk AS uten å få tilbakemelding på dialog med Telenor. Det er viktig at antenneanlegget får tilfredsstillende dekning både i forhold til kabel-tv, bredband og telefoni etter flyttingen. Ny plassering må ikke gi dårligere dekningsforhold. For å sikre dette settes det inn følgende rekkefølgebestemmelse: «Før antenneanlegget kan flyttes med det dokumenteres at antenneanlegget inkl. telefon/datanett ikke får dårligere dekning som følge av flyttingen. Anlegget må ikke utføres og plasseres slik at det medfører helseskadelig stråling for boligområdene.» KORT BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET: Planområdet ligger nord for det største boligfeltet på Borgen, det er relativt kupert, noe som også gir utfordringer mht. utforming av tomter og veganlegg. Vest i planområdet ligger et tidligere steinbrudd, «Brøttet». Nord-øst for planområdet ligger Stordammen som er et viktig rekreasjonsområde for beboerne på Borgen. Tilstøtende bebyggelse sør for planområdet er i hovedsak eneboligbebyggelse. Det er etablert et antenneanlegg som bl.a. Telenor benytter som må flyttes som følge av utbyggingen. KORT BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET OG KONSEKVENSER: Planforslaget inneholder 53 eneboligtomter og 3 tomter for konsentrert småhusbebyggelse. Atkomst til planområdet skal etableres fra Myrhusvegen. Arealene avsatt til konsentrert småhusbebyggelse ligger ved innkjøringen til planområdet. Hovedstammen i vegnettet er regulert offentlig og skal delvis opparbeides med fortau, de øvrige sidevegene er regulert felles privat. Det er sikret atkomst for uttak av tømmer for tilstøtende skogsområder i utkanten av planområdet. Rekkefølgekrav i bestemmelsene sikrer opparbeidelse av gang- og sykkelveg/fortau langs Myrhusvegen. Det skal etableres turdrag/gangforbindelser som knytter det nye området til eksisterende boligfelt og området ved Stordammen. To lekeplasser skal etableres i planområdet på hhv. 1,8 og 1,0 daa. På grunn av at området er delvis kupert vil det medføre en viss massejustering for å kunne oppnå tilfredsstillende stigningsforhold ol. Saksnr. 2013/ Side 8 av 10

9 ENDRINGER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN Endringer etter offentlig ettersyn er nærmere beskrevet i planbeskrivelsen. RÅDMANNENS VURDERINGER / DRØFTINGER: Utnyttelse Planforslaget er i hovedtrekk i tråd med kommunedelplanens føringer. For områder regulert til frittliggende småhusbebyggelse (ene- og tomannsboliger) er utnyttelsesgraden satt til %BYA=30 %. Dette må anses som å være en moderat utnyttelse. Ny kommuneplan har en generell utnyttelsesgrad på BYA= 30 % for uregulerte områder. For de tre områdene som er regulert til konsentrert småhusbebyggelse er det foreslått en utnyttelsesgrad på %BYA=35 %. Vedlagt illustrasjonsplan viser full utnyttelse for tomtene regulert til konsentrert småhusbebyggelse og enkelte tomter som er regulert til frittliggende småhusbebyggelse. Topografi Planområdet er delvis kupert og kan i enkelte områder være utfordrende å bebygge. Terrengtilpasning av boliger og anlegg vil være særlig viktig tema i påfølgende byggesaker, også i forhold til i størst mulig grad å unngå at bebyggelsen skaper silhuetter. Forslagsstiller har utarbeidet lengdesnitt av vegtraseene i planområdet som viser et grovt overslag av behov for fyllinger og skjæringer. Regulert vegareal er i enkelte områder utvidet der skjæringene blir høye. Veganlegget må i sin helhet anlegges innenfor arealformålet. I planområde BKS1 er det et gammelt steinbrudd «Brøttet». Det åpnes her for å bygge terrassert bebyggelse, dette virker hensiktsmessig for å utnytte terrenget best mulig. Forslagsstiller har laget illustrasjoner som viser at utbyggingen ikke vil ha vesentlig innvirkning for silhuetten av området sett fra Rambydalsvegen og Kirkevegen. Det vil være vanskelig å unngå en viss silhuettvirkning fra enkelte av tomtene. Boligbyggeprogrammet I boligbyggeprogrammet er området Borgen vest avsatt med 40 boliger fra Borgen nord(b6) har fått avsatt 15 boliger mellom og 10 boliger fra Borgen nord vest (B3) har fått avsatt 5 boliger mellom og 5 boliger mellom Antall boenheter er videreført i forslag til nytt boligbyggeprogram. Det legges til grunn i boligbyggeprogrammet at arbeidet med detaljreguleringsplanen skal avklare antall boenheter nærmere. Når man ser de ulike delområdene under ett, synes planforslaget å være i tråd med boligbyggeprogrammet. Lekeplasser og turdrag Planområdet inneholder 2 lekeplasser på hhv. 1,0 og 1,8 daa. Det skal også etableres turdrag som knytter eksisterende og ny bebyggelse til området rundt Stordammen. Dette området er et sentralt rekreasjonsområde for beboerne på Borgen, det er viktig at turdragene opparbeides og knyttes til eksisterende stier på en god måte. Reguleringsbestemmelsene stiller krav til etablering av sti og at det skal avsettes trasé for mulig skiløype. Trafikale forhold Hovedvegen i feltet fra Myrhusvegen og opp til den største lekeplassen skal etableres med fortau. Det skal i tillegg etableres turdrag for gående og syklende som knyttes opp til det eksisterende boligfeltet. Saksnr. 2013/ Side 9 av 10

10 Det er et rekkefølgekrav at fortau langs Myrhusvegen opp til atkomsten til reguleringsplanens boligområde skal etableres før det gis brukstillatelse i feltet. For den regulerte gang- og sykkelvegen langs Myrhusvegen nord for det nye krysset er det satt krav til ferdigstillelse før brukstillatelse i BKS1. Sett i forhold til eksisterende vegstruktur i området vil planforslaget ha gode forbindelse for gående til skoleområdet. Enten langs hovedvegen på gang- sykkelveg/fortau, eller via eksisterende boligfelt. Geoteknisk undersøkelse Forslagsstiller har gjennom planbeskrivelsen og befaringsrapport vist at store deler av planområdet har liten eller ingen overdekning til fjellgrunn. Behovet for utredning dermed er begrenset til enkelttomter i planområdet. Støyberegning Det er ikke gjennomført støyberegninger i forhold til vegstøy. Tomtene BKS1 og 2 ligger inntil Myrhusvegen. Forslagsstiller viser til nylig gjennomført støyberegning for reguleringsplanen for B1 som også ligger langs Myrhusvegen. Her viser resultatene at det ikke er nødvendig med tiltak i forhold til trafikkstøy fra Myrhusvegen. Antenneanlegg Antenneanlegg som i dag står i planområdet må flyttes som følge av reguleringsplanforslaget. Telenor har i tillegg antenne for 4G mobildekning på samme område som antenneanlegget. God mobil/data dekning har en viktig samfunnsmessig funksjon. Flytting av anlegget må ikke medføre dårligere dekning enn dagens løsning, og foreslås som vilkår for utbygging av det aktuelle området. Skogbruksområder Det er sikret at skogbrukseiendommene i området har adkomstveger frem til skog og områder tenkt brukt som tømmerlunner gjennom S1 og S2. Det vil trolig være begrenset hvilke kjøretøy som kan benyttes siden atkomstvegen til skogbruksområdene går gjennom tett regulerte boligveier som delvis er kuperte og adkomstvegen inn i boligområdet ikke er dimensjonert for de største lastebilene/vogntogene som frakter tømmer. Oppheving av gjeldende plan. Ny plan erstatter eksisterende reguleringsplan for området i sin helhet. Eksisterende plan fra 1997 (PlanID 202) oppheves i samme vedtak som vedtak av ny plan. KONKLUSJON: På bakgrunn av vurderingene over anbefaler rådmannen at kommunestyret vedtar detaljreguleringsplanen. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2013/ Side 10 av 10