PLANBESKRIVELSE. REGULERINGPLAN FOR EIKVAG GNR. 2, BNR. 61 og 194, FARSUND KOMMUNE. Dato

Transkript

1 1 REGULERINGPLAN FOR EIKVAG GNR. 2, BNR. 61 og 194, FARSUND KOMMUNE PLANBESKRIVELSE Dato BAKGRUNN Grunneier av 2/61 Randi og Arild Tobiassen og eier av 2/194 Anne og Lars Buer har engasjert Asplan Viak til å utarbeide reguleringsplan for disse to eiendommene. Hensikten er å tilrettelegg for utbygging av nye hytter og tilhørende anlegg i tråd med kommunedelplanen for Loshavn og Eikvåg. Planen ble første gang oversendt til kommunen , men planen ble da ikke tatt opp til behandling ettersom arbeidet med kommunedelplan for Loshavn / Eikvåg da pågikk. Planarbeidet er utført av Kåre Kalleberg og Alf Inge Orthe i Asplan Viak. 2 HENSIKT MED PLANEN Kommunedelplanen fra 2008 angir bygging av 4 nye hytter på eiendommen med omtrentlig plassering. Hensiken med planen er å tilrettelegge for bygging av disse hyttene med tilhørende anlegg. Planen oppfyller det plankrav som er satt i bestemmelsene til kommunedelplanen. 3 PLANBESKRIVELSE 3.1 Dagens arealbruk Planområdet omfatter de to bruksnr. 61 og 194 i sin helhet. Området er i dag bebygd med 3 hytter, 3 boder, 1 båthus, garasje og bryggeanlegg/småbåthavn. De eksisterende anlegg består av: Hytte 1 3 m/boder Garasje/boder G3 og G4 Båthus SB2 Småbåthavn BHL2 og BHS2 Alle veganlegg i planen Med dagens anlegg er strandlinjen i hovedsak privatisert. Vegen er grusveger unntatt siste del av SKV3 og P2 som er asfaltert. 3.2 Kartgrunnlag terrengforhold Planen er framstilt på nytt kartgrunnlag i M1:1000 med 1 m kote. I tillegg er det foretatt befaringer for å kontrollere terrengforhold for plassering av hytter og vegetasjon.

2 2 3.3 Plassering av hytter / byggverk Kommunedelplanens angitte plassering av hytter er lagt til grunn basert på en nøyere vurdering av terrengforhold, eksisterende anlegg og eksponering i terrenget. Hytte nr. 4 er plassert mot nord på gnr. 194 og ligger på et naturlig platå inn på flaten. Plasseringen angitt i kommunedelplanen er i konflikt med atkomstveg og den opparbeidede parkeringsplass. Hytte nr. 4 vil bli lite eksponert fra sjøen. Det er satt høydeberegning (byggegrense + tillatt høyeste nivå golv og mønehøyde i bestemmelsene). Hytte nr. 5 er lokalisert nordøst for fjellkolle for å kunne få utsikt til sjøen. Det er angitt byggegrense og høydebegrensninger for å unngå at hytta blir eksponert fra sjøsiden. Hytta er trekt inn fra kanten av skråningen. Hytte nr. 6 er lokalisert inntil atkomstvegen tilbaketrukket i terrenget. som er bygd fram til hytte 1. Hytta ligger godt Hytte nr. 7 er lokalisert der kommunedelplanen angir. Det er angitt byggegrenser der hytta er trukket inn fra kanten av skråningen til sjøen. For nye hytter er det foreslått brygger og båtplasser. BHL3 / BHS3 med tilhørende sjøbod SB3 er tiltenkt hytte nr. 5, 6, 7. Området ved sjøen er her bratt og ulendt og er ikke i bruk til friluftsformål. Det ligger båtnaust på naboeiendommen like nord for SB3 på 24 m2. Området BHL1/BHS1/SB1 er en utvidelse av eksisterende brygge/båtplasser for tiltenkt hytte nr. 4. Garasjebygg G1 og G4 er eksisterende, mens G1 er planlagt. 3.4 Atkomst Det etableres stikkveier slik at det er kjøreatkomst frem til hver hytte. Private veger SKV1 3 munner ut i asfaltert veg opparbeidet i forbindelse med Støa i Gangveger mellom hytter og sjøen er angitt i plankartet. 3.5 Vann og avløp Eksisterende hytter og nye hytter tilkobles offentlig vannverk. Hyttene tilrettelegges for full sanitærteknisk standard. Eksisterende utslippstillatelser søkes utvidet for de nye hytter. 3.6 Arealdisponeringen Planområdet er foreslått disponert på følgende måte: Hytte FB 5,54 daa Garasjeanlegg 0,10 daa Veier og parkering 1,40 daa Friluftsområde 10,36 daa Småbåtanlegg land 0,60 daa Sum 17,90 daa 3.7 Universell utforming Planområdet er relativt flatt og nye hytter legges opp med universell atkomst til hovedplan. Regulefing Eikvåg Asplan Viak AS

3 3 3.8 Barn og unges interesse Barn- og unges interesser er ivaretatt med store friluftsområder i planen beregnet til fri lek. Brygger ved sjøen brukes til bading i tillegg til friluftsområdet øst for hytte Miljøkonsekvenser Hyttene plasseres i et område med relativt ny lauvskog. Området har tidligere vært beitemark. I forhold til naturmangfold vises det til undersøkelse av Ecofact knyttet til reguleringsplan Støa for sørlig bruksnype. Det ble her påpekt at utbyggingen på Støa (som ligger like inntil) ikke utgjør en trussel for arten. En åpning av landskapet ville vært positiv. Vi kan ikke se at utbyggingen har negative miljøkonsekvenser Risiko og sårbarhetsanalyse Det er foretatt en risiko og sårbarhetsanalyse i planen. Sjekkliste for analyser ligger vedlagt Konsekvenser for kommunen Planforslaget har ingen konsekvenser for utbygging av infrastruktur og investeringer for kommunen. Nye hytter tilkobles den nye kommunale vannforsyningen og utnytter denne. Rekkefølgekrav i kommunedelplan om møteplasser på fylkesveg er oppfylt og møteplasser opparbeidet tilknyttet utbyggingen av Støa Fornminner Det ble foretatt registrering i området i Ut fra brev av har Fylkeskonservator ikke merknader til planen. 4 MERKNADER TIL MELDING - MEDVIRKNING Her gjennomgås de merknader som kom inn i meldingsfasen og hvordan de er hensyntatt i planen. Melding om oppstart Frist for uttalelse Det kom inn 4 merknader til planen. VEST-AGDER FYLKESKOMMUNE lan o milø brev av Fylkeskommunen skriver: Det aktuelle området inngår i kommunedelplan for Loshavn-Eikvåg av og er der vedtatt som LNF-område med punktlokalisering av fritidsbebyggelse (4 fremtidige fritidsboliger). Hensikten med planarbeidet er å legge tilrette for 4 nye hytter med tilhørende infrastruktur. Vi gjør oppmerksom på at det skal utarbeides en planbeskrivelse som beskriver planens formål, hovedinnhold og virkninger, samt at det redegjøres for planens forhold til rammer og retningslinjer som gjelder for området. Planbeskrivelsen skal foreligge når planen legges ut til offentlig ettersyn.

4 4 Vi har ingen merknader til at det utarbeides detaljregulering i samsvar med overordnet plan. Vi vil gi råd om at de nye hyttene i området utformes på en måte som gjør at bebyggelsen harmonerer med sine omgivelser. Det gis i denne forbindelse råd om at hyttenes størrelse begrenses til maksimalt 120 m2 (BRA), samtidig at bebyggelsen holdes så lav som mulig eller på linje med eksisterende hytter i området. Atkomstarealene til hyttene og felles områder må sikres universell utforming. Det vises i denne forbindelse til Miljøverndepartementets temaveileder: Universell utforming og planlegging etter plan- og bygningsloven. Reguleringsbestemmelsene bør inneholde bestemmelser som regulerer forholdet til universell utforming. Vi minner generelt om at det skal utarbeides en beskrivelse av hvordan barnog unges interessere vil bli ivaretatt. Det vises her til rundskriv T-2108 med bilag. Vi vil for øvrig vise til Miljøverndepartementets veileder om planlegging av fritidsbebyggelse (T-1450) som inneholder nyttig informasjon og tips om planlegging av hytteområder. Vi vil særlig peke på at hytter bør sikres energiløsninger som er mest mulig optimale sett fra et miljøperspektiv. Fylkeskonservatoren har ingen merknader. Våre kommentarer: Krav til bebyggelsen er ivaretatt med høydeberegninger og krav til utforming og farge i bestemmelsene. Hyttene skal ha mørk farge. Universell utformet atkomst er krav i bestemmelsene. F Ikesmannen mil.øvernavdelin en brev av Fylkesmannen skriver: Vi viser til oversendelse fra Asplan Viak mottatt vedrørende oppstart av detaljregulering for eiendom på Eikvåg. Formålet med reguleringen er utbygging av hytter i tråd med kommunedelplanen for Loshavn-Eikvag. Det opplyses om at det tidligere har vert fremmet reguleringsplan for det samme område, men at denne ikke ble tatt opp til behandling pga. det pågående arbeidet med kommunedelplanen. Planforslaget må beskrive virkningene av planen. Planbeskrivelsen må vise hva planen vil medføre for de interesser og hensyn som gjør seg gjeldende i området. Miljøvirkningene av en utbygging må vurderes grundig, fremtidsrettet og i en helhetlig sammenheng. Mangler ved planbeskrivelsen vi I kunne være en saksbehandlingsfeil. Vi minner om at det tidligst mulig i planprosessen skal tas hensyn til naturmangfoldet. Naturmangfoldloven har i 8 til 12 stilt opp prinsipper som må ivaretas i arealplanleggingen. Planområdet ligger nesten i sin helhet innenfor 100-metersbeltet mot sjøen. I kommunedelplanen er det avklart noen plasseringer for hytter. Miljøvernavdelingen forutsetter at kommunedelplanen følges opp. Vi merker oss videre at planavgrensningen også går ut i sjøen. Det er i kommunedelplanen ikke lagt opp til utbygging av småbåthavn, brygger og lignende langs strandlinjen. Blir ikke dette fulgt vil vi vurdere å reise innsigelse til detaljreguleringen.

5 5 Når det etableres nye tiltak nær sjøen er det viktig at det fokuseres på å minimalisere synlige inngrep i landskapet. Vi ber om at det stilles krav til farge, ufforming, høyder og synlighet på ny bygningsmasse slik at den harmonisere med landskapet og eksisterende bygningsstruktur. Det minnes om de vurderinger/beskrivelser som skal følge planer etter pbl. med hensyn til konsekvenser for barn og unge og tilgjengelighet for alle, jf. Miljøverndepartementets rundskriv T-2108 om barn i planleggingen og rundskriv T om tilgjengelighet for alle. Er området utsatt for støy skal dette tas hensyn til i planleggingen og innarbeides i plankart og bestemmelser, jf. T-1442 om retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging. Ved planlegging og gjennomføring av plan skal det tas hensyn til ev. forurensede masser og hvor overskuddsmasse hentes og dumpes. Vi ber om at gjeldene forskrift og kommunens egne regler følges på dette området. Det foreligger et generelt krav om gjennomføring av risiko- og sårbarhetsanalyse ved planlegging, jf. pbl Risiko- og sårbarhet kan knytte seg til naturgitte forhold ved arealet, f. eks at det er utsatt for flom, skred eller radonstråling. Men det kan også være virksomhetsbaserte risikoforhold i området eller forhold som følge av arealbruken, f.eks. ved måten viktige anlegg plasseres i forhold til hverandre. Analysen er et viktig grunnlag for planarbeidet. De arealer det knytter seg fare, risiko eller sårbarhet til avmerkes i planen som hensynssone med bestemmelser, jf. Phl og Våre kommentarer: Fylkesmannens krav og merknader er ivaretatt med utarbeidelse av planbeskrivelse. Forhold til naturmangfold er vurdert. Forhold til barn og unges tilgjengelighet og ROS-analyse er ivaretatt og beskrevet. Strandsonen i planområdet er i dag bygd ut med brygger og båthus. Grunneierne ønsker å tilrettelegg brygger og sjøbod for nye hytter i nordre og søndre del av strandsonen. Begrunnelsen for dette er at strandsonen i området er privatisert og utilgjengelig for allmenheten. Allmenheten har et større friluftsområde / turområde på Støa sør for planområdet som brukes og som ligger i kommunedelplanen. De aktuelle områdene for brygger og båtplasser er bratte og uframkommelige og uten interesse for allmenheten. Brygger/båtplasser gir en kvalitet for nye hytter og er felles for disse. Begrunnelsen for disse anleggene er god og vi anser ikke at Fylkesmannen vil reise innsigelse til nye anlegg i strandssonen. Statens Ve vesen brev Vegvesenet skriver: Planområde ligger ca. 150 m øst for Loshavnveien, fylkesveg K-664, øst for reguleringsplan som var utlagt til offentlig ettersyn i Ved behandling av en detaljreguleringsplan vil vi legge vekt på rekkefølgebestemmelser om møteplasser og siktforbedrende tiltak langs fylkesveg, jfr. bestemmelser til kommunedelplan for Loshavn-Eikvag.

6 6 Våre kommentarer: Rekkefølgekrav er oppfylt med utbygging av Støa der tiltak er gjennomført på fylkesveg. K stverket Kystverket Sørøst har ingen merknader i forbindelse med oppstart av reguleringsplanarbeidet.