notat 22. oktober 2010

Transkript

1 siv. ing. Vidar Mjøs notat 22. oktober Fabrikkgaten 7B, 09 BERGEN Tlf faks vidar-mj@online.no ROSSNES HYTTEOMRÅDE. ANALYSE AV REGULERINGSPLANEN. ENDRING AV FØRESEGNENE. Bakgrunnen for saka er ein søknad om todeling av bnr. 17, for oppføring av ei ny hytte på frådelt parsell. Søknaden er avslegen, med tilvising til gjeldande reguleringsplan og strandsonereglane i plan- og bygningslova. Kommunen ønskjer å ta opp ei reguleringssak som opnar for ønskjeleg fortetting i heile Rossneset hytteområde er innstilt på at reguleringsendringa vil kunna avgrensast til berre å omfatta ei endring av føresegnene (møte 22. september ). Rossneset. Utsnitt av gjeldande kommuneplan

2 side 2 Reguleringsplanen for Rossnes vart vedteken i 82, sak 41 / 82. Plankartet inneheld byggjegrenser mot fylkesvegen (30 m frå midtlina). Rossneset. Gjeldande reguleringsplan. Pil markerer bnr. 17. Av sakutgreiinga i sak 41 / 82 går det fram at :...Planen omfattar 30 daa. Av dette er 130 tidlegare disponert til fritidsbusetnad delt på 40 hytter. Planen gjev plass til nye hytter med tomtestorleik 1 2 daa... På plankartet er eksisterande bygg markerte med brei strek, og planlagte bygg med tunnare strek. Eigedomsgrenser og tomtegrenser er vist med stipla strek. Ein må kunna gå ut frå at dei etablerte hyttetomtane i prinsippet vart flateregulerte, dvs. utan framlegg til ytterlegare deling, med mindre det var kome fram konkrete ønskje frå etablerte med store tomtar om at kommunen skulle ta aktuelle delingslinjer eller nybygg inn i planen.

3 side 3 Gnr. 17 bnr. 17 Eigar av bnr. 17 vil vanskeleg kunna iverksetja og gjennomføra ein reguleringsprosess for anna areal enn det som er omfatta av eigen eigedom og eigne rettar vil likevel, med problemstillingane på 17 / 17 som utgangspunkt, kunna levera eit innspel som kommunen kan leggja til grunn for ei nyfortolkning eller oppdatering eller endring av gjeldande føresegner Nyfortolkninga kan til dømes baserast på følgjande tillegg til gjeldande føresegner : o hyttetomtane skal vera minst 00 m2 o parsellane skal tilfredsstilla gjeldande krav til bustadtomtar når det gjeld veg, parkering og tekniske anlegg (kjøreveg til offentleg veg, 2 parkeringsplassar pr. tomt, vassforsyning og avløp med godkjent rensing og utslepp) o nye hytter skal tilpassast landskap og nabohytter Tillegget vil kunna få praktisk verknad for eksisterande hyttetomter større enn 00 m2. Plankartet vert ikkje endra. Innspel frå eigar av bnr. 17 er basert på følgjande analyse : gjeldande reguleringskart (henta frå Braplan) er lagt under digitalt kart som viser dagens situasjon. Eigedomsgrenser, bygningar, hovedvegar og stiar i det nyare digitale kartet er markerte med brei strek i ulike fargar. etablerte eigedomar (utanom hovedbruka) større enn ca. 2 dekar (00 m2) vert markerte med påskrift av gnr/bnr med stor skrift i raud farge med sirkelsymbol i ulike fargar vert følgjande markert : o mørk grøn regulerte hyttetomtar som ikkje er frådelte (17 stk) o lys grøn frådelte tomtar som ikkje er bebygde (4 stk) o gul inngrep i regulerte grøne område (3 stk)

4 side 4 o raud fortettingspotensiale - plass for nye hytter (8 stk) analyseresultatet er presentert på kart i A3-format (vedlagt) : o oversiktskart mål 1 : 4000 o delkart mål 1 : 00 Sannane - Svena Ospeneset - Vaulevågen Rossneskaien Jonsokhaugen Oversiktskartet kan også leverast i A1-format (mål 1 : 00) Vurdering det er relativt mange regulerte hyttetomtar i området som ikkje er frådelte / tekne i bruk, serleg gjeld dette delområdet Sannane - Svena. Nokre av desse tomtane er viste som LNFområde på kommuneplankartet. området Ospeneset - Vaulevågen har lite innsyn frå farleia mellom Villøy og Radøy. Området er i hovedsak relativt tett utnytta i tråd med reguleringsplanen, dels med parkering på felles parkeringsplass, dels med kjørbare vegar frå den nærliggjande fylkesvegen. Ei hyttefortetting med kjørbar tilkomst og innfyllande nybygg i ca. flukt med etablerte byggelinjer verkar lite problematisk i dette området. ved Rossneskaien er det også nokre regulerte tomter som ikkje er utnytta, og som er viste som LNF-område på kommuneplankartet. på vestsida av Jonsokhaugen ligg landet noko høgare enn elles i planområdet, og hyttene er meir synlege frå farleia utafor. Her kan det vera større grunn til å vektleggja landskapsomsyn enn i området omkring Vaulevågen. Framlegg til endring av gjeldande reguleringsføresegner Hytteeigedomar større enn ca. 2 daa kan delast, dersom o kvar av parsellane vert minst 1 daa og tilfredsstiller gjeldande krav til bustadtomtar når det gjeld veg, parkering og tekniske anlegg. o nybygg får ei god tilpasning til landskap og nabobygg Konsekvensar av endringsframlegget Framlegget til endring av føresegnene vil opna for frådelig av om lag 6 nye hyttetomtar på austsida av Vaulevågen og om lag 2 nye hyttetomtar i området vest for Jonsokhaugen. Handsaming Endringsframlegget medfører ikkje endring av reguleringsføremål og vil truleg kunna handsamast etter gjeldande reglar for mindre vesentlege reguleringsendringar. 22. oktober Vedlegg :

5 Oversikt, kart og reguleringsplan Sannane - Svena Ospeneset - Vaulevågen Rossneskaien Jonsokhaugen Oversikt, analyseresultat Reguleringsføresegner - endringsframlegg 22. oktober side

6 -2 17/ / /8917/89 17/ 23 17/48 17/30 23 Rossneset 17/48 17/8 Rossneshavn Regulerte hyttetomtar som ikkje er frådelte Regulerte og frådelte hyttetomtar Inngrep i grøne område Fortettingspotensiale ,68 0 Jonsokhaugen 17/88 17/88 17/88 17/ ss Ro 3 eg sv en 17/99 0 ne A32T meter Rossneskaien Jonsokhaugen 17/ 17/ / /32 17/ /9 17/9 17/ /2 19 F ,37 17/36 meter 17/ /41 17/33 17/36 17/0 17/ / /73 17/ /77 17/83 17/26 17/72 17/49 17/ /26 17/26,3 17/28 17/ /63 17/24 17/24,29,38 17/ /47 18/1 17/ /64 17/ / / /70 17/28 17/66 17/28 Vaulevågen 17/64 04 Vaulevågen 17/8 Ospholmneset /49,3 17/47 Ospholmen 17/49 17/ /8 17/90 17/43 Ospeneset / /9 18/ /4 0 17/39,44 meter 17/93 17/2 17/2, / /84 18/26 Svena 17/9 17/7 Sannane 17/ /67 17/7 17/ /7 17/ /23 17/23,42 meter 17/ /46 2 n ege 17/60 17/69 esv nn ge ess Ro nesv Ross 17/66 17/ /4 17/ /6 Mulliholmen 17/ / / Sannane 17/91 22 Svena Rossnesvegen 1 4, /3 F

7 23 17/88 17/ Jonsokhaugen Rossneskaien 0 meter 0 3 Regulerte hyttetomtar som ikkje er frådelte Regulerte og frådelte hyttetomtar Inngrep i grøne område Fortettingspotensiale 4 0 meter 0 17/87 17/26 17/24 17/47 Vaulevågen Ospeneset 0 meter meter 0 1 Svena Sannane

8 ROSSNES HYTTEOMRÅDE Reguleringsføresegner, oktober 1980 Med framlegg til endring 22. oktober (utheva skrift) 1. Det regulerte området er vist med plangrense på reguleringskart dagsett oktober 1980, merka E. Borgund. 2. Arealet innafor byggjegrensa er regulert til : 3. Byggeområde 1. Byggeområde - hytter 2. Landbruksområde - jordbruk - skogbruk 3. Trafikkområde - køyreveg 4. Spesialområde - naust / båtopplagsplass. Fellesområde - friareal - parkeringsplass I byggeområde kan det berre førast opp hytter og naust. Oppføring av frittliggjande uthus er ikkje tillate. Hytteplasseringane er markerte i terrenget med ein pel, og den einskilde hytte skal plasserast slik at pelen felle innafor grunnmuren. Før gjennomføring av planen skal pelen for den einskilde hytte vera koordinatbestemt. Hyttene skal førast opp berre i 1 etasje og med grunnflate på maks. 90 m2. Takvinkelen skal avgjerast av bygningsrådet. Hytteeigedomar større enn ca. 2 daa kan delast, dersom o kvar av parsellane vert minst 1 daa og tilfredsstiller gjeldande krav til bustadtomtar når det gjeld veg, parkering og tekniske anlegg. o nybygg får ei god tilpasning til landskap og nabobygg 4. Spesialområde : Grupper av naust kan berre førast opp i området som er vist som naust og båtopplagsplass. Før bygging skal det liggja føre situasjonsplan som viser utnytting og detaljløysing for det einskilde område.. Felles føresegner : Ved handsaminga av byggesakene skal bygningsrådet sjå til at bygningane får ei god form og at det vert brukt kvalitetsmessig gode mat4erialer Der serlege grunnar talar for det kan bygningsrådet innafor ramma av plan- og bygningslova gjera mindre vesentlege unntak frå plan- og reguleringsføresegnene.