RAMMETILLATELSE DELVIS GODKJENNING

Transkript

1 Delegasjonssak nr: FBR RAM 516/11 Grimstad og Tønsager AS Innherredsveien 9 N-7014 TRONDHEIM RAMMETILLATELSE DELVIS GODKJENNING Vår saksbehandler Toril Nordal Vår ref. oppgis ved alle henvendelser Deres ref. Dato Neufeldts gate 24, delvis godkjenning for søknad om tillatelse til tiltak for riving og nybygg garasje og fasadeendring bolig Byggested: Neufeldts gate 24 Gnr./Bnr.: 407/225 Ansvarlig søker: Grimstad og Tønsager AS Tiltakshaver: Frode Huru og Hege Tinnen Bygningssjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Trondheim kommunes delegasjonsreglement, behandlet og fattet vedtak i påfølgende sak. Innledning Deres søknad om tillatelse til tiltak, rammetillatelse, er mottatt byggesakskontoret Tegninger mottatt byggesakskontoret samme dato ligger til grunn for behandlingen av søknaden. Søknaden gjelder fasadeendring ved etablering av ny utvendig trapp på fasade sørvest, endring av trapp på fasade nordøst, etablering av kjellernedgang på fasade nordvest samt rehabilitering og endring av veranda samme fasade og utskiftning av eksisterende vindus- og døråpning til tofløyet terrassedør. Forhåndskonferanse er ikke avholdt. Planstatus Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt Eiendommen er vist som eksisterende tettbebyggelse. Eiendommen omfattes også av R 344, reguleringsplan for området omkring Nedre og Øvre Alle` på Singsaker. Aktuell reguleringsplan er godkjent Eiendommen er regulert til spesialområde for bevaring. Bygningen er antikvarisk klassifisert til klasse B, dvs. av høy antikvarisk verdi. Den aktuelle bygningens klassifisering innebærer at den har en høy antikvarisk verdi som medfører Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE Postboks 2300 Sluppen 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: Telefaks: Organisasjonsnummer: NO E-postadresse: byggesak.postmottak@trondheim.kommune.no Internettadresse:

2 Side 2 at bygningen har et vernebehov. Dette innebærer at bebyggelsen er mer sårbar i forhold til endring av fasade enn den øvrige bebyggelsen. Det skal mindre forandring til før det oppstår en fasadeendring som endrer bygningens karakter. Fasadeendringer kan redusere bygningens arkitektoniske og kulturhistoriske verdi hvis det ikke vies særskilte hensyn til bygningens opprinnelige karakter og verdi. Nabovarsel Naboer og gjenboere er varslet på lovbestemt måte. Det er ikke innkommet merknader til omsøkte tiltak. Det foreligger erklæring fra naboer i Parkveien 17, Parkveien 19 og Neufeldts gate 26 vedrørende plassering av bygning nærmere tomtegrense enn lovens krav om minsteavstand. Dispensasjon Omsøkte tiltak krever dispensasjon fra regulerings bestemmelser 3.1, 3.2 og 4.2. En dispensasjon forutsetter at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. plan- og bygningsloven Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende tiltakshavers person kunne være avgjørende. Av reguleringsbestemmelse 3.1 følger at: Eksisterende trebebyggelse fra før 1945 og murbebyggelse fra før 1920 skal bevares. Av reguleringsbestemmelse 3.2 følger: Istandsetting og evt. endringer kan bare godkjennes under forutsetning av at bygningenes målestokk, takform, fasader, dør- og vindusutforming, detaljering og materialbruk opprettholdes eller tilbakeføres til sin opprinnelige utforming. Likeledes skal hovedtrekk i planløsning og konstruksjon bevares der det er mulig. Av reguleringsbestemmelse 4.2 følger at: Garasjer og mindre uthus tillates oppført dersom de gis en utforming som harmonerer med bygningsmiljøet for øvrig, og plasseres slik at de underordner seg hovedhuset. Disse bør fortrinnsvis trekkes inn på tomten. I tillegg skal kommunen ved endring av eksisterende byggverk, oppussing og rehabilitering se til at historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi som knytter seg til et byggverks ytre, så vidt mulig blir bevart slik det følger av Kommunen skal også se til at ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. (jf. pbl 29-2, visuelle kvaliteter). Innenfor det aktuelle området vil enhver endring i fasade der opprinnelig detaljering fravikes innebære en dispensasjon fra ovennevnte reguleringsbestemmelser. vil imidlertid i vurderingen av de ulike foreslåtte tiltak vurdere hvorvidt bebyggelsens opprinnelige karakter og det arkitektoniske, historiske og kulturelle verdien bevares eller svekkes som følge av endringen. Ved en endring fra det originale vil bygningen miste noe av sin opprinnelighet og dermed noe av sin verdi som en uendret bygning siden byggeår. Bebyggelsens eksteriør er imidlertid ikke fredet selv om eiendommen inngår i et bevaringsområde med relativt strenge reguleringsbestemmelser. velger i tillegg å se de omsøkte endringene i sammenheng med den funksjonelle begrunnelsen i lys av at det er et eldre bygg oppført i en tid med bl.a. andre krav til bokvalitet og

3 Side 3 funksjonalitet. Søker har gitt en omfattende begrunnelse for dispensasjonssøknaden. vil kort gjengi de aktuelle punkter. -Endring/tilbakeføring av veranda Tiltakshaver ønsker å endre veranda/terrasse slik at den blir i tråd med opprinnelig omsøkt og godkjent situasjon. Denne endringen vurderes å være en tilbakeføring til dokumentert opprinnelig situasjon og vurderes derfor ikke å omfattes av dispensasjonssøknaden. har ingen kommentar til planlagte tilbakeføring utover at det vurderes som positivt. -Tofløyet terrassedør i stedet for dør og vindu Søkers begrunnelse er av praktiske og estetiske årsaker. Huset har opprinnelig enfløyet dør ut til terrasse og veranda, med vindu ved siden av. Søker sier at dette er de eneste bygningselementene som bryter med den strenge symmetrien og aksialiteten på alle fire fasader. Dette gir mer lys til stue, bedre kontakt mellom inne og ute og styrker husets aksialitet. s tolker reguleringsplanen slik at dette er en endring som gjør at dør- og vindusutforming, detaljering og materialbruk ikke opprettholdes eller tilbakeføres til sin opprinnelige utforming, og dermed forutsetter en dispensasjon fra bestemmelsen. De foreslåtte tiltakene er oversendt byantikvaren for uttalelse, og er ifølge søker justert og endret etter innspill fra forannevnte. Etter søkers henvendelse til byantikvaren datert har denne følgende kommentar til den først foreslåtte løsningen: Utforming av selve døra er justert etter innspill fra byantikvaren. ser poenget i den funksjonelle begrunnelsen ved at lysinntak økes når glassflaten under veranda blir større. En tofløyet dør til erstatning for eksisterende enkeltdør med vindu ved siden av vil imidlertid ikke bidra til å endre bygningens karakter eller redusere dens arkitektoniske verdi. vurderer heller ikke at denne endringen reduserer bygningens verdi som en del av et større arkitektonisk og kulturhistorisk bygningsmiljø. På bakgrunn av forannevnte finner byggesakskontoret å kunne dispensere fra reguleringsbestemmelse 3.2 for endring av terrassedør. -Ny utforming av trapp til hovedinngang Dagens trapp til inngangsdør er en relativt smal (800 mm) rettløpstrapp med enkelt smijernsrekkverk. Det søkes om utvidelse av bredden til 1000 mm samt tosidig adkomst. Trappa blir etter planlagte endring symmetrisk om gavlens midtakse. ser at den eksisterende trappa er relativt smal og at en tosidig trappeadkomst er hensiktsmessig med tanke på eksisterende og eventuell fremtidig plassering av garasje i forhold til inngangsparti. kan ikke se at den omsøkte endringen, selv om den ikke er i tråd med opprinnelig løsning, bryter med husets karakter eller reduserer dens arkitektoniske verdi i seg selv eller reduserer verdien på bygget som del av et større kulturhistorisk bygningsmiljø.

4 Side 4 -Ny utvendig kjellernedgang I dag er adkomsten til kjelleren kun via bratt innvendig trapp. Da det kun er boder og vaskerom i kjeller sier søker at det er upraktisk å ikke ha en utvendig kjellernedgang. Etter anbefaling fra byantikvaren er ny trapp planlagt så smal som mulig og plassert diskret i hjørnet mellom hus og terrasse. Dette er ifølge søker det eneste bygningsmessige inngrepet av de omsøkte som ikke er aksialt plassert. Søker sier at det kun vil være rekkverk som er synlig over bakken og dermed gjort så diskret at det ikke ødelegger totaliteten. Den planlagte kjellernedgangen er lagt til den fasaden som visuelt fremstår som hovedfasade, selv om hovedinngang ikke er lagt her. Denne fasaden har en noe rikere detaljering omkring veranda og terrasse. Opprinnelig er det ikke vanlig å legge kjellernedgang til disse mest staselige fasadene. Eventuelle kjellernedganger har tradisjonelt hatt en mer diskret og mindre eksponert plassering gjerne på en gavlfasade. er generelt noe skeptisk til å etablere utvendige trapper i verneverdige bygg der det ikke har vært trapp tidligere da dette lett kan bli inngrep som virker ødeleggende for fasaden. Der hvor dette også innebærer endret bruk av kjeller blir en slik endring ofte uforenlig med vernehensyn da krav til lys og utsyn innebærer større vinduer. Dette sammen med endring av terreng kan samlet gi en vesentlig fasadeendring. I dette tilfellet er trappnedgangen forsøkt gjort meget diskret, den vender ikke ut mot offentligheten og er trukket noe tilbake i et hjørne og det midtstilte fremskutte verandapartiet spiller fortsatt hovedrollen i fasaden. Rekkverket over terreng er planlagt på en måte som gjør dette mest mulig dempet og forsiktig. For å gjøre dette til en del av hagen kan man også se for seg en beplantning som ytterligere skjuler trappenedgangen og ikke lar denne ødelegge for oppfattelsen av det sentrale verandapartiet. Det vil foruten dør ikke etableres nye åpninger i kjellermuren. Kjellerens bruk er uendret, og trappenedgangen er lagt i hjørne mellom hus og terrasse på en måte som gir en relativt lite eksponert plassering. Den fasademessige endringen vil skje under bakkenivå og det planlegges en diskret og enkel rekkverksløsning. legger i vurderingen vekt på at tiltaket er utarbeidet i samråd med byantikvaren. Dette sammen med den funksjonelle begrunnelsen gjør at byggesakskontoret finner å kunne dispensere fra reguleringsbestemmelse 3.2. setter som vilkår for dispensasjonen at trappenedgang med rekkverk gjøres så dempet som mulig, gjerne i kombinasjon med beplantning, for å redusere synligheten av den nye kjellernedgangen. -Ny dør og trapp på sørvestfasade Tiltakshaver ønsker å montere hagedør på byggets sørvestfasade. Denne har en funksjonell begrunnelse ved å gi en rask utgang til terrasse og den mest solrike delen av hagen samt lette adkomsten for rullestolbruker i nær familie med mulighet for å benytte løse løyper for enkel montering ved behov. Søker sier at den omsøkte hagedøra er plassert sentrisk på fasaden og utformet i tråd med eksisterende veranda- og terrassedører. støtter byantikvarens innstilling i vurderingen av ny trapp og inngang på sørvestfasaden. Høy kvalitet på utformingen i tråd med eksisterende bygningskarakter sammen med en funksjonell begrunnelse gjør at byggesakskontoret finner å kunne dispensere fra reguleringsbestemmelse 3.2.

5 Side 5 -Riving av eksisterende garasje Eksisterende garasje ble oppført i 1937 og har utvendig mål på 3X 5 meter. Garasjen har jordgolv og innvendig høyde på 2,15 meter. Garasjens størrelse innebærer at den ikke er egnet til annet enn de minste av dagens biler. Søker sier at garasjen ikke er mye å ta vare på og at den ikke representerer noen helhet med bolighuset. Da tiltakshaver ønsker å skifte med en ny og større garasje er det nødvendig å rive denne. Søker bemerker at byantikvaren ikke har kommentar til dette. s ser at dagens garasje er lite hensiktsmessig, at den er liten og at den har en utforming i det øvrige som gjør at den er lite brukbar i forhold til dagens behov for bilparkering. vurderer ikke at det er knyttet særskilt interesse for å bevare dette bygget, da bygget i seg selv ikke har vesentlige verdier som gjør at det er grunn til å bevares. På bakgrunn av nevnte vurdering finner byggesakskontoret å kunne dispensere fra reguleringsbestemmelse 3.1 for riving av eksisterende garasje. -Ny dobbeltgarasje med kjeller Søker sier at dersom det tillates å rive den eksisterende garasjen er den nye i tråd med reguleringsplanens bestemmelser idet omsøkte garasje er plassert så langt inn på tomta som praktisk mulig. Utformingen er gjort med klare paralleller til hovedhuset, men med lavere takvinkel. Søker sier at: terrenget er sterkt skrånende i dette området, og det må så omfattende grave- og murarbeid til at en kjeller kommer av seg selv. Ved å legge en utvendig kjellernedgang langs grense mot nabo i øst, blir avstanden fra nabogrense til veggliv noe større, og garasjen vil ikke kaste så mye skygge som den ellers ville ha gjort. Søker sier at det forelå en gjensidig avtale om å få bygge i nabogrense for alle fire naboer i 1937, og det er innhentet erklæring fra de tre berørte naboer om tillatelse til å bygge som omsøkt. Søker sier at husstanden har to biler, og at det derfor er naturlig at det bygges dobbeltgarasje. Søker sier at den planlagte dobbeltgarasje med kjeller er forelagt byantikvaren i egen oversendelse av Ifølge søker har ikke byantikvaren spesielle kommentarer til denne delen av tiltaket. s vurdering Den omsøkte garasjen har en grunnflate på 6,5 X 8 m og planlegges plassert omtrent samme sted som eksisterende garasje. Eksisterende garasje har et oppgitt areal på 3X 5m. Den nye garasjen tangerer tomtegrensen mot Parkveien 17 på den siden hvor fasaden er høyest. Trappenedgang til garasjens underetasje vil ligge i tomtegrensen mot Neufeldts gate 26 og forutsetter en mur inn mot felles grense. Selv om den planlagte garasjen ligger omtrent samme sted som eksisterende vil den nye bli vesentlig større, 52 m² mot tidligere 15 m². Terrenget er skrånende og garasjen vil mot nedenforliggende eiendommer Parkveien 17 og 19 ha en høyde opp mot 7 meter (målt fra overkant gulv kjeller til topp møne). Terrenget er arrondert slik at den faktiske høyden vil bli noe lavere, omtrent 6,5 meter sett fra nordvest. Det følger av reguleringsbestemmelse 4.2 at garasjer og mindre uthus tillates oppført dersom de gis en utforming som harmonerer med bygningsmiljøet og plasseres slik at de underordner seg hovedhuset. I tillegg sies at de fortrinnsvis skal trekkes inn på tomta. Sett fra Neufeldts gate i sørøst vil den planlagte garasjen se underordnet ut da den kun vil fremstå med en etasje. Høyden på garasjen sett herfra vil fremstå vesentlig lavere enn boligen. Dette sammen med at en del av garasjen vil være skjult bak boligen gjør at tiltaket ikke ser dramatisk ut fra Neufeldts gate i sørøst.

6 Side 6 Den aktuelle eiendommen er på ca 780 m². Med boligen plassert sentralt på tomta ser byggesakskontoret at det ikke er så mange alternative muligheter når det gjelder plassering av en dobbeltgarasje når denne skal trekkes inn på eiendommen. Av hensyn til det bevaringsverdige bolighuset er det heller ikke ønskelig at garasjen skal komme for tett opp til dette og slik få en for viktig rolle i forhold til hovedhuset som er og skal være den viktigste bygningen på tomta. Et garasjebygg med grunnfalte på 52 m² vil utgjøre omtrent halvparten av boligens grunnflate. Dette tilsier at den omsøkte garasjen er relativt stor i forhold bolighuset. Plasseringen sammenholdt med det større volumet gjør imidlertid at garasjen spesielt sett nordvestfra kan se dominerende ut. Vurdering av et byggs størrelse og dominans vil alltid ha med forholdet til nærliggende bygg å gjøre. Et bygg som i en situasjon vil fremstå som lite og underordnet vil i en annen situasjon kunne virke dominerende. Den omsøkte garasjen er trukket inn på tomta, noe som i utgangspunktet er i tråd med reguleringsplanen. Det er imidlertid ikke sagt i planen at ny garasje må plasseres helt ut mot tomtegrense. Dersom terrengmessige forhold tilsier at det er gunstigere å trekke garasjen noe bort fra grensen for å redusere høyden og dominansen i retning nordvest burde dette vært vurdert. Selv om garasjen fra Neufeldts gate vil fremstå godt tilpasset bolighuset vil det fra Parkveien se vesentlig mindre heldig ut. Nordvestfasaden blir den klart mest dramatiske. Da denne veggen vil stå helt inn mot tomtegrense er det heller ikke mulig å vedlikeholde fasaden på egen grunn eller etablere vegetasjon som eventuelt kunne dempe høydevirkningen. Det er ikke gitt en funksjonell begrunnelse for at det må være full kjeller i tilknytning til garasje. Det er også planlagt en utvendig kjellernedgang for enklere adkomst til kjellerboder i boligen. Kjelleretasje på garasjen med egen inngang og dertil hørende terrengmessig tilpasning bidrar også til at denne fort ser vesentlig høyere ut enn en kjellerløs garasje ville gjort. Etter byggesakskontorets oppfatning bryter den planlagte garasjen med intensjonene i reguleringsplanen der den type bygg skal være underordnet bygningsmiljøet for øvrig. Etter byggesakskontorets oppfatning synes det mulig å redusere omfang og høydevirkning slik at garasjen blir noe mer underordnet enn det tiltaket som er omsøkt. Hensynene bak bestemmelsen om underordning og tilpasning til bygningsmiljøet synes etter byggesakskontorets oppfatning å være satt tilside med den planlagte garasjen. I tillegg er det vurdert at ulempene for bygningsmiljøet i området ved å dispensere er klart større enn fordelene for tiltakshaver. På bakgrunn av ovennevnte vurdering finner ikke byggesakskontoret å kunne dispensere fra reguleringsplanens bestemmelse 4.2 for omsøkte garasje. har ut over dette ingen vesentlige innvendinger til det omsøkte tiltaket. Lokal godkjenning for ansvarsrett I samsvar med søknad om ansvarsrett tildeles ansvarsrett til:

7 Side 7 Grimstad og Tønsager med organisasjonsnummer for følgende ansvarsområde: Ansvarlig søker, tiltaksklasse 1 Ansvarlig prosjekterende, innen bygningsutforming, tiltaksklasse 2 Ansvarlig prosjekterende, innen bygningsfysikk, tiltaksklasse 1 Ansvarlig prosjekterende, innen prosjektering av utearealer, tiltaksklasse 1 Foretaket har sentral godkjenning for ansvarsrett med godkjenningsområder som er dekkende for omsøkte ansvarsområde. Foretaket oppfyller kravene i byggesaksforskriftens (SAK10) tredje del (Godkjenning og ansvar). Ansvarlige foretak skal påse at arbeidene blir gjennomført i samsvar med bestemmelser gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. VEDTAK: SØKNAD OM RAMMETILLATELSE GODKJENNES FOR NY TRAPP OG INNGANG, ENDRING AV EKSISTERENDE TRAPP, ETABLERING AV KJELLERTRAPP SAMT RIVING AV EKSISTERENDE GARASJE. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser 3.1 og 3.2 for etablering av ny trapp og inngang, endring av eksisterende trapp, samt etablering av kjellernedgang og riving av eksisterende garasje. Det vises til overnevnte begrunnelse. SØKNAD OM RAMMETILLATELSE FOR NY GARASJE AVSLÅS. Det vises til overnevnte begrunnelse. Vedtaket er fattet i medhold av reguleringsplanen 4.1. Det vises til plan- og bygningsloven 20-1 og Tiltaket må ikke igangsettes før det foreligger igangsettingstillatelse. gjør oppmerksom på at alle relevante myndighetskrav må kunne dokumenteres innfridd. Informasjon fra byggesakskontoret Klagerett Vedtaket kan påklages av alle involverte parter innen 3 uker. For nærmere orientering, se vedlagte melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak. Gebyrer og avgifter Gebyrer og avgifter i samsvar med utstedte fakturaer skal betales. Gebyrer og avgifter må også betales hvis vedtaket påklages. Ildsted Dersom det skal installeres nytt ildsted, må dette meldes til Trondheim kommunale feiervesen. Kontroll Det forutsettes at kontroll foretas i samsvar med gjennomføringsplanen og foretakets eget system.

8 Side 8 Kontrolldokumentasjonen skal oppbevares i kontrollforetaket og fremstilles på en måte som gjør den lett tilgjengelig ved kommunens tilsyn. Bortfall av tillatelse Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Tilsvarende gjelder for dispensasjon. Fristene kan ikke forlenges, jf. plan- og bygningsloven Med hilsen TRONDHEIM KOMMUNE Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Toril Nordal saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg: Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak Kopi med vedlegg: Frode Huru og Hege Tinnen, Neufeldts gate 24, 7030 TRONDHEIM