Utvalg Utv.saksnr. Møtedato Utvalg for plan og teknisk 212/

Transkript

1 RINGEBU KOMMUNE Vår referanse 11/ L12 Vår saksbehandler: Jakob Nordstad, tlf. REGULERINGSPLAN FOR FELT H3 PÅ KVITFJELLTOPPEN Utvalg Utv.saksnr. Møtedato Utvalg for plan og teknisk 212/ Dokumenter vedlagt saken 1 Regplan_H3_251111_V2 2 H3_Bestemmelser_ Planbeskrivelse_H3 Forslag til vedtak UPT i Ringebu kommune vedtar i henhold til plan- og bygningslovens å legge reguleringsplanforslaget for Kvitfjelltoppen H3 ut til offentlig ettersyn med reguleringsplankart datert , reguleringsbestemmelser datert og planbeskrivelse datert , med følgende tilleggspunkt i bestemmelsene: Radon: I alle nybygg skal det gjennomføres nødvendige tiltak mot radon. Bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon fra grunn begrenses. Radonkonsentrasjon i inneluft skal ikke overstige 200 Bq/m³. - Bygning beregnet for varig opphold skal ha radonsperre mot grunnen. - Bygning beregnet for varig opphold skal tilrettelegges for egnet tiltak i byggegrunn som kan aktiveres når radonkonsentrasjonen i inneluft overstiger 100 Bq/m³. Tillegg til bestemmelse nr 5: Friområdene skal være i privat eie. Møtebehandling fra Utvalg for plan og teknisk Enstemmig vedtatt som konst. rådmannens forslag til vedtak. UPT-212/11 Vedtak UPT i Ringebu kommune vedtar i henhold til plan- og bygningslovens å legge reguleringsplanforslaget for Kvitfjelltoppen H3 ut til offentlig ettersyn med reguleringsplankart datert , reguleringsbestemmelser datert og planbeskrivelse datert , med følgende tilleggspunkt i bestemmelsene: Radon: I alle nybygg skal det gjennomføres nødvendige tiltak mot radon. Bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon fra grunn begrenses. Radonkonsentrasjon i inneluft skal ikke overstige 200 Bq/m³. - Bygning beregnet for varig opphold skal ha radonsperre mot grunnen.

2 - Bygning beregnet for varig opphold skal tilrettelegges for egnet tiltak i byggegrunn som kan aktiveres når radonkonsentrasjonen i inneluft overstiger 100 Bq/m³. Tillegg til bestemmelse nr 5: Friområdene skal være i privat eie. Ringebu, Jan Magne Langseth konst. rådmann

3 Bakgrunn Areal+ AS har på vegene av Kvitfjelltoppen AS utarbeidet og fremmet forslag til reguleringsplan for Kvitfjelltoppen H3. Området har ikke tidligere vært regulert, men ble første gang avsatt til utbyggingsområde for fritidsbebyggelse i kommunedelplanen for Kvitfjell vest etter vedtak Etter siste pågående revisjon av kommunedelplanen, er området benevnt H3 videreført i komunedelplanen for Kvitfjell. Planområdet ligger i Kvitfjell vestside, vest for reguleringsplanene Kvitfjelltoppen H10, H11 med flere. I snitt så ligger planområdet på om lag 955 meter over havet, der byggeområdene strekker seg fra om lag 950 til 958 meter over havet. Området H3 ligger på ei hylle i terrenget som i hovedsak heller mot sør- og sørvest. Det foreslåtte byggeområdet og tilgrensende arealer for øvrig består av vekslende tett og glissen granskog som er fortettet av en sammenhengende yngre bjørkeskog. Området grenser mot allerede utvikla arealer med atkomstveg, alpine nedfarter, hytteområder mv. Det overordnede landskapsbildet må derfor sees i sammenheng med allerede gjennomførte tiltak og allerede vedtatte planer som vil hjemle nye tiltak i dette området. Den foreslåtte avgrensningen av reguleringsplanen omfatter den sørøstligste delen av arealet som er benevnt H3. Den vestligste delen av H3 inngår ikke i denne planen, siden grunneieren av dette arealet ikke ønsker å igangsette reguleringen nå. For å få tilstrekkelig helhet og sammenheng for atkomstveg, skiløyper og skibruer i området er også hovedvegen, skiløypa og skibrua mot øst også tatt inn i planforslaget. Dette resulterer også i at deler av avsatte arealer for H7 inngår i planforslaget. Planarbeidet: Hensikten med planen er å detaljregulere H3 for å tilrettelegge for fritidsbebyggelse i form av frittliggende hyttebebyggelse. En mindre del av H3 og H7 er også i planen vist med konsentrerte fritidsbebyggelse. I henhold til plan- og bygningslovens 12-8 skal planspørsmålet legges frem for kommunen i møte før planarbeidet igangsettes. Den ble det avholdt en formell forhåndskonferanse mellom kommunen og forslagsstilleren av planen. I møtet redegjorde forslagsstilleren og hans konsulent for de forholdene som de ønsket å endre i den gjeldende reguleringsplanen. Administrasjonen gav i møtet en foreløpig tilbakemelding på de forholdene som ble tatt opp i møtet. I møtet ble det konkludert med at det beskrevne endringsforslaget ikke ville medføre vesentlig virkninger for miljø og samfunn, og at det følgelig kunne varsles oppstart av planarbeid uten å måtte utarbeide konsekvensutredninger eller planprogram. I møtet ble det lagt vekt på at hyttebebyggelsen som var planlagt lengst ute på H3- hylla skulle lage detaljerte høydebestemmelser for tomtene, slik at bebyggelsen ble tilpasset landskapet. Varsel om igangsetting av planarbeid ble varslet etter plan- og bygningslovens 12-8 ved kunngjøring i GD den , samt ved eget brev til regionale myndigheter, naboer, berørte lag og organisasjoner. I varselet om oppstart ble det opplyst om at hensikten med planarbeidet var å regulere området til frittliggende fritidsbebyggelse, med tilhørende arealer for skiløyper, atkomstveger, gangveger mv. Frist for å komme med merknader ble satt til Det kom inn i alt 3 merknader innen fristens utløp, alle merknadene kom fra offentlige innstanser. Under følger et resymé av merknadene med rådmannens foreløpige vurdering: 1. Oppland fylkeskommune, datert : Resymé: Regionalenheten registrerer at planområdet avviker fra området H3 i kommunedelplanen. Årsakene til dette er at utelatt området i sør tilhører en annen utbygger og skal reguleres senere.

4 Utvidelse av planområdet i nord er gjort for å regulere hovedveg og skiløype til andre utbyggingsområdet. Utvidelsen på midten av planområdet vestover mot H6 er ikke kommentert, men fylkeskommunen legger til grunn at dette er gjort for å regulere skiløyper i området og forutsetter at arealbruken er i henhold til kommunedelplanen. Fagenheten for kulturvern viser til at området tidligere er befart, men at det likevel følger forpliktelser dersom det skulle gjøres slike funn i område i forbindelse med utbyggingen. Siden området tidligere er befart kreves det ikke gjennomføring av arkeologiske befaringer jfr. tidligere uttalelse fra kulturvernenheten i forbindelse med tidligere varsel om oppstart og offentlig ettersyn av gjeldende plan. Det opplyses imidlertid om de formalitetene som skal følges dersom det i forbindelse med utbygging av området gjøres funn av kulturminner jfr. 8 i kulturminneloven. Rådmannens kommentar: Rådmannen tar merknaden til etterretning og legger til grunn at alle krav som følger av plan- og bygningsloven og kulturminneloven følges opp i planforslaget og den kommende utbyggingen. 2. Statens vegvesen, datert : Vegvesenet viser til at planen som nå skal utarbeides har atkomst fra privat vegnett som igjen kommer via en fylkesveg som allerede er utbedret. Vegvesenet har ingen nærmere merknad til varselet om oppstart, men ønsker å bli varslet i det videre planarbeidet. Rådmannens kommentar: Rådmannen tar merknaden til etterretning. Vegvesenet vil som regional innstans automatisk bli varslet ved oppsart og ved offentlig ettersyn av reguleringsplaner der Deres saksområde blir berørt. 3. Fylkesmannen i Oppland, datert : Resymé: Fylkesmannen viser til to temaer som bør gis ekstra oppmerksomhet i planprosessen; Landskapstilpasning og Klima og energi. Siden en betydelig del av planen ligger ut mot en bratt skrent bes det om at landskapsvurderingene tillegges stor vekt. Siden området fremstår som småkuppert, bes det om at disse naturlige variasjonene i terrenget utnyttes for å begrense silhuettvirkningen. Videre bør arealer med myr- og våtmarksområder unntas fra utbygging og legges inn som grønnstruktur. Klima og energi bør vurderes som eget tema hva gjelder klima og energieffektivitet, herunder vannbåren varme, lavenergibygg og bygg med passivhusstandard. Videre forutsetter Fylkesmannen at det gjøres en risikovurdering av aktuelle naturpåkjenninger i forhold til plassering av hytter og skiløyper. Avslutningsvis viser Fylkesmannen til at plankart i sosi-format skal sendes til Statens kartverk for godkjenning. Rådmannens kommentar: Rådmannen tar merknaden til etterretning. Når det gjelder forholdet til silhuettvirkninger og tilpasninger til det småkuperte landskapet, så er det gjennomført vurderinger, særlig med tanke på høydebestemmelsene. For tomtene for frittliggende hyttebebyggelse er det gjort høydevurderinger for hver tomt, og alle tomtene har fått en høydebegrensning som er tilpasset de forholdene som gjelder for den enkelte tomt. Tilsvarende er det gjort landskapsvurderinger for å tilpasse plasseringen av tomtene, skiløypa, atkomstvegen og gangvegen på best mulig måte i terrenget. For å begrense naturpåkjenningene ved utbyggingen er det gjennomført en rekke befaringer med innmåling av ulike trasseer og ulike naturelementer som er ivaretatt i terrenget. Ved befaringene

5 og innmålingene er det ikke registrert naturtyper som må ivaretas særskilt. Følgelig er dette ikke vurdert nærmere som eget tema i ROS-analysen. Når det gjelder valg av klima- og energieffektive løsninger vises det til eget avsnitt under rådmannens vurdering. Plankart vil bli sendt til Statens kartverk. Planforslaget: Forslag til reguleringsplankart for Kvitfjelltoppen H3. Områdene er regulert til ulike reguleringsformål for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, herunder privat kjøreveg, annen veggrunn og samt et regulert areal for brannhydrant. Til formål for bebyggelse og anlegg er det regulert inn en skiløype, og bebyggelse i form av frittliggende og konsentrert fritidsbebyggelse. Den omkringliggende grønnstrukturen er regulert til friområde. Et viktig element i planleggingen har vært å tilrettelegge for helhetlige ski- og skliløyper. Det er gjennomført flere befaringer med innmåling av løyper og veger for å sikre gode løyper. Planen regulerer også inn skibru i øst, og en gang- og sykkelveg langs atkomsten for å sikre myke trafikkanter. Gang- og sykkelvegen foreventes også å bli benyttet av folk som ønsker å skli inn og ut av alpinanlegget. Siden det ikke vil være selvfall på denne strekningen, vil en kunne gå gang- og sykkelvegen for så å kunne skli inn og ut av alpinanlegget.

6 På den enkelte tomt for frittliggende hyttebebyggelse tillates det en maksimal tomteutnyttelse BRA=20%. Høyden på grunnmuren kav være maksimalt 1,5 meter over eksisterende terreng. I bestemmelsene til planen er det skilt mellom ulike høydebegrensninger for å tilpasse byggene i størst mulig grad til de naturlige terrengformasjonene. For tomtene H3 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 og 15 kan mønehøyde være maks. 4,7 meter overtopp grunnmur. På tomt H3 12 kan mønehøyde være maks. 5,5 meter over topp grunnmur. For tomtene H3 11, 13, 14 og 16 kan mønehøyden være maks 7,5 meter over topp grunnmur. Der det er regulert konsentrert fritidsbebyggelse tillates det en tomteutnyttelse på henholdsvis BRA=30% (H3-1) og BRA=40% (H7). På disse tomtene kan det maksimalt bygges 8 meter over grunnmur, Tomtene må basere seg på trappede bygningsløsninger og/eller sokkelløsning i samsvar med terrengfall på tomta. Prosjekter skal fortrinnsvis planlegges uten fylling og med forblending av grunnmur. Alternativt kan det tillates at fylling anlegges som forblending av grunnmur opptil 1 meter over eksisterende terrengnivå og med naturlig skråning iht. NBI byggdetaljer. Inngrep i naturmark på tomtene skal være så lite som mulig og maks. ca. 50% av tomtearealet. Inkludert i inngrepsområdet skal være adkomst, grøftetraseer, byggegrunn og annet bearbeidet areal. Øvrig areal skal være urørt. Tynning av vegetasjon og nødvendig drenering er tillatt. Forholdet til overordnet kommunedelplan: Gjeldende overordnede plan for området er Kommunedelplanen for Kvitfjell vest: Utsnitt av kommunedelplanen for Kvitfjell vest som viser avsatte arealer for Kvitfjelltoppen H3, samt tilgrensende arealer. Kommunedelplanen for Kvitfjell vest ble vedtatt i Ringebu kommunestyre den

7 Planforslaget som fremmes er i tråd med overordnede kommunedelplan for Kvitfjell vest. Vurdering I den pågående revisjonen av kommunedelplanen for Kvitfjell er det foreslått å øke graden av utnytting på de avsatte områdene for fritidsbebyggelse på vestsiden. Begrunnelsen for dette er blant annet at det er nye krav som følger av ny plan- og bygningslov med tilhørende forskrifter som bidrar til at tidligere beregningsgrunnlag for BRA gir noe høyere beregningsgrunnlag. For å få bygge tilsvarende bebyggelse som tidligere er det derfor behov for å øke utnyttelsesgraden noe. Tilsvarende gjelder også for høydebestemmelsene. Nytt lovverk med utvidede krav til blant annet isolasjon og tetthetsgrad i bygg, bidrar for enkelte konstruksjoner og bygg at det blir behov for noe høyere gesimsog mønehøyde. For de frittliggende tomtene i planforslaget har det vært et ønske om å ikke ha en stor grad av utnytting totalt sett, men regulere inn relativt store tomter for frittliggende fritidsbebyggelse med en relativt beskjeden grad av utnytting der maksimal BRA=20%. For områdene som regulerer konsentrert fritidsbebyggelse er det lagt opp til en BRA på 30% og 40%. Dette synes også fornuftig for å utnytte arealressursene fornuftig. I konsekvensutredningen og planbeskrivelsen til forslaget til kommunedelplanen for Kvitfjell er det vist til at H3-området består av en god og stabil byggegrunn med mye fjell i dagen. Av hensyn til Raudskuttjønn som rekreasjonsområde, og med tanke på å opprettholde en friluftskorridor for både eksisterende bebyggelse og for allmennheten, er noe av H3 redusert i forhold til forslaget som kom i innspillsfasen. Det er konkludert med at området egner seg godt for utbygging. I reguleringsplanforslaget er de grønne arealene regulert til friområde. Etter plan og bygningsloven kan friområder både være offentlige og privat eiet. Siden reguleringsbestemmelsene ikke sier noe om disse arealene foreslår rådmannen at det tas inn et tillegg til reguleringsbestemmelse nr. 5 som viser til at friområdene skal være privat eiet (se forslag til vedtak). Forholdet til konsekvensutredninger og overordnet plangrunnlag: For å avgjøre om et reguleringsplanforslag vil kunne medføre vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal planforslaget vurderes i henhold til konsekvensene som planen vil medføre jfr. Forskrift om konsekvensutredninger. Forskriften har to vedlegg som lister opp tiltak som gir føringer for krav om konsekvensutredninger. Siden det her er snakk om en detaljregulering som i all hovedsak er i tråd med overordnet plan, vil ikke tiltaket med føre krav til planprogram eller konsekvensutredninger. Kommunen som er ansvarlig myndighet skal tidligst mulig ta stilling til om en reguleringsplan eller et tiltak faller inn under kriteriene for utredningsplikt for konsekvenser. For reguleringsplaner skal dette skje før varsel om oppstart av planarbeidet etter plan og bygningslovens I henhold til forskriften ble forholdet til miljø og samfunn vurdert i forbindelse med oppstart av planarbeidet. Ringebu kommune konkluderte på bakgrunn av den foreliggende kjente kunnskapen at planforslaget ikke ville medføre vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Dette ble avklart i forbindelse med forhåndskonferansen mellom forslagsstilleren og kommunens administrasjon Klima og energi: I merknaden fra Fylkesmannen er det vist til at det bør gjøres vurderinger av energiløsninger ut i fra hensynet til klima og energieffektivitet. Tidligere utredninger viser at det ikke er økonomi i å etablere nær eller fjernvarmeanlegg tilknyttet utbygging av fritidsbebyggelse som det her er snakk om. For å

8 velge energieffektive oppvarmingskilder for bebyggelsen anbefales derfor en videre vurdering av konkrete tiltak på hvert bygg som skal bygges. Det anbefales at det etableres varmepumper og bores etter jordvarme i planområdet. Tilsvarende bør det vurderes å gjøre tiltak på bebyggelsen som i større grad sparer og lagrer varmeenergi. Eksempler på dette kan være lavenergihus eller byggingstyper som legger til rette for samme prinsipp som passivhus. Det er ikke lagt inn krav i reguleringsplanen som strekker seg lenger enn de kravene som følger automatisk i plan og bygningsloven og teknisk forskrift. ROS-analyse og virkninger for miljø og samfunn: Området egner seg godt for utbygging til fritidsbebyggelse både til konsentrert og frittliggende. På de arealene som er mest eksponert tillates det frittliggende bebyggelse med begrenset grad av utnytting og høyde, mens det på de bakenforliggende arealene tillates konsentrert fritidsbebyggelse med høyere grad av utnytting. I beskrivelsen til planen er det vist til at det er god byggegrunn og ellers både gode solforhold og utsikt mot sørvest. Videre er det god kapasitet for teknisk infrastruktur (veg, el-nett, vann og avløp) og god tilgjengelighet til skiløyper og alpinanlegg med tilrettelagt løypenett med skibruer over vegene i området. I forbindelse med planarbeidet er det gjort en rekke vurderinger vedrørende risiko og sårbarhet (herunder beredskap), og det er på bakgrunn av undersøkelser og annen kjent kunnskap konkludert med hvilke virkninger planen vil ha for miljø og samfunn. Det er gjennomført en enkel ROS-analyse for tiltaket. ROS-analysen har tatt utgangspunkt i en sjekkliste fra Fylkesmannens beredskapsavdeling som viser de tiltakene som er vurdert og som konkluderer med om det foreligger risiko og/eller sårbarhet i forbindelse med tiltaket. Siden området tidligere er konsekvensutredet i en helhetlig sammenheng i forbindelse med overordnet plan, er det i denne ROS-analysen lagt størst vekt på lokale forhold. Det er ut fra sjekklisten og øvrige vurderinger konkludert med at det er knyttet risiko til to forhold: brannberedskap og Radon. Når det gjelder brannberedskap vil utrykningstiden til dette området være over 30 minutter og det følger derfor ekstra krav til sikringstiltak for å unngå branntilløp og forebygge brann. For den frittliggende bebyggelsen settes byggegrensen til minimum 5 meter fra eiendomsgrensen til tilgrensende nabotomter, mens det for den konsentrerte fritidsbebyggelsen skal etableres boligsprinkling eller ekstra skillekonstruksjoner med minimum A60-klasse. Et annet forhold som omfattes av brannberedskap er tilgjengeligheten for utrykningskjøretøy (gjelder også annen type utrykning). For å minimere risikoen er det her stilt krav til dimensjonering av veger i henhold til forskrifter og standarder, krav om skilting, samt påbud av å sette opp brannhydrant. Disse forholdene er lagt inn i bestemmelsene for å minimere risikoen. Det er ikke gjennomført eller registrert målinger med radon innen planområdet, men det er gjennomført sporadiske målinger og registreringer i Ringebu og store deler av Gudbrandsdalen som viser til dels store konsentrasjoner av radon. En kan derfor ikke utelukke at det kan være lokalisert mineraler som gir radontilsig i grunnen. Det må derfor legges til grunn at det kan være risiko for at bygninger kan ta inn radon dersom det er radon i grunnen. Teknisk forskrift stiller krav til sikring av tiltak jfr. forskriftens Bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon fra grunnen begrenses. Radonkonsentrasjon i inneluft skal som hovedregel ikke overstige 200 Bq/ m³. For å øke fokuset på forholdet til radon og sikre gjennomføringen av slike tiltak, anbefaler rådmannen at 1.6 fra teknisk forskrift tas inn i reguleringsbestemmelsene til planen (se forslag til vedtak).

9 Konklusjon for planen og virkninger for miljø og samfunn: Forslaget til endring av reguleringsplanen vil ikke medføre vesentlige virkninger for miljø og samfunn jfr. Forskrift om konsekvensvurderinger. Det er derfor ikke utarbeidet eget planprogram eller egne konsekvensutredninger for planen. Risiko- og sårbarhetsanalysen viser at planen ikke har betydelige eller avgjørende risiko- og sårbarhetsforhold som er knyttet til planområdet, eventuelle endringer som følger av planen eller tiltak som er hjemlet i den. De to forholdene som er trukket frem og som er kommentert nærmere er: brannberedskap og radon ivaretas i planforslaget ved egne reguleringsbestemmelser, slik at risikoen begrenses og/eller minimeres. Planen vil i all hovedsak medføre positive konsekvenser for berørte parter, interesser og hensyn. Hensynene bak planen er beskrevet som de miljømessige og samfunnsmessige virkninger viser i hovedsak positive konsekvenser for miljø og samfunn. En utbygging med slikt omfang vil likevel medføre konsekvenser for parter og interesser som tidligere har benyttet disse arealene til jakt, friluftsliv, rekreasjon mv.