Detaljregulering for boliger mellom Hognestadvegen og jernbanen Plan

Transkript

1 Detaljregulering for boliger mellom Hognestadvegen og jernbanen Plan

2 INNHOLD 1. BAKGRUNN Innledning Planstatus Bekrivelse av planområdet Eksisterende forhold 4 2. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Bebyggelse Veger og atkomst Parkering Trafikkstøy Hensynssoner Renovasjon Øvrige kommunaltekniske anlegg Radon Universell utforming Uteoppholdsareal / grøntareal Sol- og skygge Reguleringsbestemmelser PLANPROSESS Kunngjøring av planoppstart PLANENS KONSEKVENSER

3 1.BAKGRUNN 1.1 Innledning Prosjektil Areal AS, har på vegne av Team Bygg Prosjekt AS, utarbeidet forslag til detaljregulering for boliger mellom Hognestadvegen og jernbanen, plannummer i Time kommune. Formålet med reguleringen er å oppnå bedre utnytting til boligformål enn i gjeldende plan. ARC arkitektur har planlagt og tegnet boligbebyggelsen. Parallelt med behandling av planforslaget søkes det om rammetillatelse for tiltak. Begrunnelse for omregulering -Tomten bør ha en større utnyttelse med opptil 11 boliger. -Det er ulogisk med en frittliggende eneboligtomt i dette planområdet. Her ønskes en mer samordnet konsentrert småhusbebyggelse. -Atkomstveien Storenubben er bratt med et stigningsforhold på omtrent 1:12, noe som gjør det vanskelig å kjøre inn til boligene for å parkere. I nytt løsningsforslag endrer vi veisystemet for å skape bedre stigningsforhold. -Bygningshøydene i bestemmelsene er for knappe i forhold til det bratte terrenget. Det blir umulig å bygge to etasjer og sokkeletasje med regulert mønehøyde. Konsekvensutredning Viser til forskrift om konsekvensutredninger. Planarbeidet har ingen forhold som krever at planen skal behandles etter forskriftens 4; Kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Planen er derfor ikke konsekvensutredet. Planområde inntegnet på flyfoto. 3

4 1.2 Planstatus Overordnede planer Kommuneplan I arealdelen til gjeldende kommuneplan for perioden er området vist til boligformål. Gjeldende reguleringsplan Detaljregulering for boliger og friområde mellom jernbanen, Hognestadvegen og Storenubben, Bryne, plan nr , godkjent I gjeldende reguleringsplan er planområdet regulert til konsentrert småhusbebyggelse med inntil 6 enheter mot jernbanen og til frittliggende småhusbebyggelse i øst, men plass til 1-2 enheter. 1.3 Beskrivelse av planområdet Eksisterende forhold Planområdet omfatter eiendommene gnr.4, bnr.10, 25 og 134 som er på til sammen 4248 m 2, hvorav noe ligger utenfor planområdet. Tomten ligger i en kile sør for Hognestadvegen og øst for Jærbanen sør for jernbaneundergangen ved Nubben. Terrenget heller mot nordvest til en forsenkning i terrenget mot jernbanefyllingen. Høgdeforskjellen over tomtearealet er om lag 7 meter. Området er overvokst med busker og trær. Atkomst til området er via en grein av Storenubben mot vest. Storenubben er tilknyttet Hognestadvegen (fv.215) i et kryss med utilfredsstillende siktforhold. Det er i gjeldende reguleringsplan regulert inn en stor lekeplass ca. 50 meter sør for planområdet. Denne ligger i dag som tennisbane og er ennå ikke opparbeidet som lekeplass. Området har ikke nær tilknytning til grøntstruktur. Avstanden til barneskole og ungdomsskole er ca.1 km. Gang- og sykkelveg langs Hognestadvegens sørside er regulert, men ikke opparbeidet. Det ligger fortau langs Hognestadvegens nordside. Det er ikke etablert trafikksikker krysning av Hognestadvegen. Bryne stadion med tilhørende idrettsanlegg ligger ca. 0,4 km fra planområdet. Avstanden til Bryne sentrum med butikker, privat/offentlig service og jernbanestasjon er ca. 1 km. Avstanden til park/friluftsområde i Sandtangen er ca. 1,5 km. Rundt Frøylandsvatnet er det en ca. 17 km lang turløype. 2.BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planforslagets arealfordeling framgår av tabellen. Utnyttelsen er på 3,36 boliger pr daa som er i tråd med regionalplanens anbefaling på min 3 boliger/daa. Områder Bebyggelse og anlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Formål Boligbebyggelse, konsentrert Renovasjonsanlegg Uteoppholdsareal Kjøreveg, offentlig Gang-/sykkelveg, offentlig Gatetun Areal i daa 2,51 0,04 0,53 0,26 0,10 0,19 4

5 Annen veggrunn 0,05 SUM: 3, Bebyggelse Reguleringsplanen tillater oppføring av to bygninger med til sammen 11 boenheter. Når arealer regulert til offentlige formål holdes utenfor, får vi en tomteutnyttelse BYA= 38 %. Innenfor B1 kan det oppføres 7 rekkehus med to etasjer og sokkeletasje. Innenfor B2 kan det oppføres 2 rekkehus og 2 leiligheter. Rekkehusene kan oppføres i en etasje og sokkeletasje. I etasjen under leilighetene planlegges parkeringskjeller med 8 biloppstillingsplasser. En avfallsstasjon plasseres i henhold til reguleringsplan. Bygningene tillates oppført med flatt tak og/eller pulttak. Det foreligger et tegningsgrunnlag for begge bygninger med utendørsareal som er vedlagt reguleringsplanen med bestemmelser og planbeskrivelse. Dette tegningsgrunnlaget ligger til grunn for reguleringsplanen og bebyggelsen skal oppføres i henhold til disse tegningene. Mindre avvik fra tegningsgrunnlaget kan tillates i detaljprosjekteringsfasen, så fremt intensjonene er ivaretatt. Rekkehusene i B1 kan oppføres med to etasjer og sokkeletasje. Det tillates flatt tak eller pulttak. Maksimal bygningshøyde fra ferdig gulv 1. etasje er 6,8 meter for flatt tak og 8,3 meter for pulttak. Hver bolig har to parkeringsplasser på eget område, en i carport og en åpen parkeringsplass fremfor carporten. 5

6 Rekkehusene i B2 kan oppføres med en etasje og sokkeletasje. Det tillates flatt tak eller pulttak. Maksimal bygningshøyde fra ferdig gulv 1. etasje er 4,0 meter for flatt tak og 5,5 meter for pulttak. En parkeringskjeller med 8 parkeringsplasser oppføres under to leiligheter. Rekkehusene får to parkeringsplasser hver og leilighetene får 1 parkeringsplass hver. 3 parkeringsplasser avsettes til gjesteparkering. Oppbygde terrasser tar opp noe av terrengfallet mot jernbanen. Tilgang til private uteareal på bakkeplan sikres ved hjelp av trapper der det er nødvendig. Byggegrensene på reguleringsplanen bestemmer bygningens maksimale utstrekning og maksimal utnyttelse er oppgitt i BRA. Maksimale bygningshøyder er også oppgitt på reguleringsplanen med kotehøyder. Mot Hognestadvegen er det lagt opp til at deler av bygningsvolumet over underetasje kan overskride byggesone med inntil 0,5 m. Det dreier seg her om karnapplignende utspring fra fasadeliv der det er innregulert 5 m byggegrense mot kant av 3 m bred gang- og sykkelveg som igjen har en avstand på 3 m (annen veggrunn) til nærmeste kjørebanekant. Totalt er byggegrensen regulert med 11 m avstand til kjørebane. Sportsboder og levegger plasseres mot nabogrense for å skjerme terrasseområdene mot innsyn og samtidig skjerme mot støy fra jernbane. 2.2 Veger og adkomst Atkomsten skjer ved forlengelse av Storenubbens grein mot vest. Vegen reguleres som offentlig veg med 5 meters reguleringsbredde som i gjeldende reguleringsplan. Det reguleres inn en gang- og sykkelvegforbindelse mellom den offentlige kjørevegen og planlagt gang- og sykkelvegen langs Hognestadvegen. Denne forbindelsen ligger i gjeldende reguleringsplan lenger mot vest, men for å få stigningsforhold som tilfredsstiller universell utforming, foreslår vi flytting. Området mellom de to feltene B1 og B2 forslås regulert til gatetun. 2.3 Parkering Kommuneplanen krever 1,5 parkeringsplass per påbegynte 100 m 2 BRA. 20% av parkeringsplassene må være gjesteparkering og 5% av parkeringen må være HC-parkering. Samlet bruksareal for Bygg 1 og Bygg 2 er på 1443 m 2 når kun boenhetenes BRA medregnes. Det er dermed 15 påbegynte 100 m 2, og det totale kravet til parkering blir på 23 parkeringsplasser. Det kreves 5 gjesteparkeringsplasser, hvorav 2 HC-parkeringer. Vedlagte forprosjektet har totalt 23 parkeringsplasser. Rekkehusene i B1 har carport med biloppstillingsplass foran, dvs.14 parkeringsplasser. Parkeringskjeller inneholder 8 parkeringsplasser. Utenfor parkeringskjeller er det satt av plass til 1 HC-parkering. Det er satt av totalt 2 HC-parkeringsplasser, hvorav 1 i parkeringskjeller. Reguleringsbestemmelsene stiller kun krav om 1 HC parkering. Dersom det kun avsettes 1 parkeringsplass hver til leilighetene 2C og 2D så kan 3 plasser i parkeringskjeller disponeres som gjesteparkeringsplasser. I praksis vil også plass foran carport i B1 fungere som privat gjesteparkeringsplass for vedkommende bolig dersom man ikke har to biler. Vi anser derfor kravet om gjesteparkering som oppfylt. 6

7 Jernbaneverket skal benytte deler av planområdet i vest til midlertidig arbeidsområde. Når dette området frigis, så kan det eventuelt benyttes til flere parkeringsplasser. Sykkelparkering løses innenfor hver tomt. 2.4 Trafikkstøy Det er to kilder til støy, biltrafikk fra Hognestadvegen i nord og jernbanen i vest. Bygningene er utformet for å danne en naturlig støyskjerming. En bygning ligger som en støyskjerm langs Hognestadvegen, og den andre bygningen ligger som en støyskjerm langs jernbanen. Uteplassene til bygningen langs Hognestadvegen er eksponert for støy fra jernbanen. Sportsboder og levegger er satt opp for å skille mellom de private utearealene til boenhetene samtidig som de skal dempe støy fra jernbanen. Boligen som ligger nærmest jernbanen får en takterrasse i 2. etasje. Denne takterrassen med tett rekkverk er hevet over støykilden og vil dermed blir mindre utsatt for støy. Bygningen langs jernbanen har gode støyforhold på uteplassene mot øst, men sola forsvinner etter kl. 14:00. Krav til solbelyst uteareal er kl. 15:00. Felles uteplass f_u2 sikrer beboerne både sol og støyfritt uteareal kl. 15:00. Krav til støy skal følge Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442, som er nasjonale retningslinjer. Støyrapport fra Sinus AS dokumenterer støyforholdene og viser forslag til tiltak. 2.5 Hensynssoner Det er lagt inn hensynssoner i tilknytning til frisiktsoner og bestemmelsesområde i forhold til framtidig anlegg av dobbeltspor for Jærbanen. I frisiktsoner gjelder krav om fri sikt over et nivå på 0,5 meter. Bestemmelsesområdet kan disponeres til regulert formål senest innen 1 år etter avsluttet anleggsarbeid. 2.6 Renovasjon Forutsetter at dette baseres på store fellesdunker. Det kan oppføres søppelbod på arealet. 2.7 Øvrige kommunaltekniske anlegg Området f_k er belagt med restriksjoner i forhold til framtidig utbygging av Jærbanen og er også planlagt som areal for infiltrasjon/fordrøyning av overvann. Det er lagt inn en mulighet i reguleringsbestemmelsene om at området framtidig delvis kan benyttes til ekstra parkering. 2.8 Radon I alle nye boliger som oppføres, settes det krav om at bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak, jfr. TEK Det trengs derfor ikke sikres i bestemmelsene da det er sikret i tekniske forskrifter. 2.9 Universell utforming Kommuneplanen krever at minimum 40% av boligene skal være tilgjengelige boliger. Det er lagt opp til 11 boenheter, og det må dermed være 5 tilgjengelige boenheter. Alle boligene i 7

8 vist forprosjektet er tilgjengelig fra bakkeplan og hovedfunksjonene på hovedplanet. Hovedfunksjoner er entré, stue, kjøkken, bad, toalett og minst ett soverom. 5 av boligene skal følge kravene til tilgjengelig bolig i henhold til teknisk forskrift, TEK Uteoppholdsareal/grøntarealer Lekeplass Det er i gjeldende reguleringsplan regulert inn stor offentlig lekeplass sør for planområdet. Det er fastsatt rekkefølgekrav om opparbeidelse av denne. Uteoppholdsareal Kommuneplanen krever minimum 50m 2 privat uteoppholdsareal per bolig med en dybde på 8 meter. Vist forprosjekt har over 50m 2 privat uteareal for alle boenhetene, og da er arealet på begge sider av bygningen medregnet. Dybden er minimum 8 meter for alle boligene. Bolig 1G har en hagedybde på 8 meter kun over en strekning på 1,8 meter. Men bredden på arealet er over 13 meter og det totale brukbare arealet er over 170 m 2. Områdene regulert som felles uteoppholdsarealer f_u1 og f_u2 utgjør til sammen 0,21 daa, dvs. i gjennomsnitt 19 m 2 pr bolig. Imidlertid er det et rekkefølgekrav at lekeplass utenfor planområdet skal opparbeides ved realisering av foreliggende reguleringsplan. Denne lekeplassen er på ca.0,5 daa. Dersom vi medregner halvparten av lekeplassen som felles uteoppholdsareal for de planlagte 11 nye boligene, vil vi få et gjennomsnitt på 24 m 2 felles uteoppholdsareal for disse, som kommer i tillegg til de private uteoppholdsarealene. Felles uteoppholdsareal f_u1 bearbeides med fast dekke, enkel møblering og beplantning, samt støyskjerming. Da dette uteoppholdsarealet er betydelig støyeksponert, må det ved utarbeidelse av detaljplan for opparbeidelsen tilrettelegges støyskjerming som ivaretar gjeldende krav Sol- og skygge Kommuneplanen krever minimum 50 m 2 privat uteoppholdsareal per bolig. Dette uteoppholdsarealet skal minimum være 50% solbelyst 21. mars kl. 15:00. Kravet til solbelyst uteareal blir dermed minimum 25 m 2. Vist forprosjektet har over 25 m 2 solbelyst uteareal for de fleste boligene, men bolig 1B og 1C ligger under kravet med henholdsvis solbelyst areal på 16 m 2 og 24 m 2. To felles uteoppholdsarealer øker tilgangen til solbelyst uteoppholdsareal. Område f_u1 ligger i full sol 21. mars kl. 15:00 der det aktive felles uteoppholdsarealet er på 34 m 2. Felles uteplass f_u2 med tilgrensede del av bilfri adkomstvei har et solbelyst areal på 25 m 2. Solforholdene totalt sett anses å være oppfylt. Se vedlagt solanalyse Reguleringsbestemmelser I forhold til reguleringsbestemmelsene i gjeldende reguleringsplan foreslås i hovedsak følgende endringer: 1. I gjeldende bestemmelser er antall boliger innenfor konsentrert bebyggelse begrenset til Utnyttelsen var tidligere satt til BYA=40%. Er nå foreslått som maks.bra i m Det var tidligere åpnet også for saltak. 4. Høgder var angitt med maks møne-/gesimshøgder. Nå foreslås maks kotehøgder. 8

9 3.PLANPROSESS 3.1 Kunngjøring av planoppstart Oppstartsmøte for planarbeidet ble holdt den Varsel om igangsatt planarbeid ble sendt ut ved brev datert til grunneiere og aktuelle instanser. Frist for kommentarer ble satt til Oppstart ble kunngjort i Jærbladet , og på kommunens nettside. Varslingskart ved planoppstart. Følgende innspill kom inn i forbindelse med varslingen: 1. Brev dat fra Statens Vegvesen 9

10 Man har følgende krav til reguleringsplanen: Det må sikres i reguleringsbestemmelsene at vegvesenet får tekniske planer som berører fylkesvegnettet til gjennomsyn. Støyretningslinjene i T-1442 må legges til grunn. Atkomst skal skje fra Storenubben. Det spesifiseres krav til frisikt i kryss med fylkesveg med tilhørende g/s-veg. Siktkrav i kryss mellom g/s-veger må legges inn i samsvar med vegnormalen. Fri sikt i høgde 0,5 m over vegnivå må sikres. Det må legges inn 0,5 m til annen veggrunn langs g/s-veg langs fylkevegen. Byggegrense mot g/s-veg langs fylkesvegen skal ligge 5 m fra vegkant g/s-veg. Det tillates ikke areal til parkering, lagring, boder, støyskjerm, faste installasjoner o.l. i dette området. Kommentar: Vegvesenets merknader er ivaretatt i planforslaget. 2. Brev dat fra Marit Lothe og Olav Undheim De eier Storenubben 1 som de kjøpte i 2013 i henhold til reguleringsplanen som ble godkjent i Gatene er smale og kryss med Hognestadvegen er trafikkfarlig. Det er ikke fortau i området, og barn må krysse veg for å komme til lekeplass. Økning i antall boenheter vil medføre kraftig økning i trafikken ved lekeplassen. Vegen er så smal at det er nærmest umulig for to biler å passere hverandre. Man frykter at det vil bli mye større trafikk og høyere hastighet ved en økning i antall boenheter Kommentar: Storenubben skal i henhold til reguleringsplanen anlegges med 5 meters bredde som kommunal veg. Krysset med Hognestadvegen skal utbedres i henhold til rekkefølgekrav. Den greinen av Storenubben som betjener de planlagte nye boligene, har en krapp kurve som ikke innbyr til høy hastighet. Vi antar at området blir skiltet med 30 km/t. 3. Brev dat fra fylkets regionalplanavdeling Støyproblematikken blir premissgivende i betydelig grad for planleggingen. Støyutredning blir viktig. Uteareal må vies spesiell oppmerksomhet med hensyn til bomiljø. Trygg g/satkomst til grønnstruktur, sentrum og andre viktige målpunkt bør vurderes. Planarbeidet må innordne seg planene for dobbeltspor på Jærbanen. Det vises til rammene for tetthet i regionalplanen. Kommentar: Det er utført trafikkstøyberegninger både i forhold til jernbane- og vegtrafikk. Nødvendige støyskjermingstiltak er ivaretatt i reguleringsplanen. Det er inntatt krav om opparbeidelse av lekeplass utenfor planområdet. I tillegg til privat uteoppholdsareal på den enkelte tomt, er det regulert inn områdene f_u1 og f_u2 for felles uteopphold. Det eksisterer fortau helt fram til Bryne sentrum med skoler og jernbanestasjon. Det er regulert inn et restriksjonsområde med henblikk på anleggelse av framtidig dobbeltspor på Jærbanen. Tettheten på 3,36 boliger pr daa er i tråd med kravene i regionalplanen. 4. Epost dat fra Magnar og Eva Øksnevad Man er bekymret for trafikksikkerheten og nevner følgende: 10

11 Økt trafikk, manglende sikt i avkjørsler, smal veg, farlig atkomst til lekeplass, spesielt med tanke på at det bor flere barnefamilier i området. Kommentar: Det er huseiernes eget ansvar å sørge for tilstrekkelig sikt i sine private avkjørsler. Veg blir opparbeidet som kommunal veg med 5 meters bredde. Området forutsettes skiltet med 30 km/t for å ivareta trafikksikkerheten. 5. Rogaland Brann og Redning IKS Man ber om at det blir tatt hensyn til brannvesenets atkomstbehov og vannleveranse i planleggingsfasen. Tabell med krav til atkomstforhold var vedlagt. Kommentar: Det er planlagt kommunal veg som tilfredsstiller brannvesenets krav, helt fram til boligene. Tilstrekkelig slokkevann og plassering av brannhydrant blir ivaretatt ved kommunalteknisk detaljplanlegging. 6. Brev dat fra Lyse Elnett AS Har ingen kommentarer, men vedlegger kart over eksisterende kabler og linjer. 7. Senior- og brukerrådet, datert De er bekymret for trafikksikkerheten i området. Kommenter: Trafikksikkerheten er ivaretatt i planområdet gjennom teknisk opptegning av veg i henhold til Vegnorm for Jæren samt opparbeidelse av offentlig gang og sykkelvei, 0_GS. 4.PLANENS KONSEKVENSER TEMA Krav i regionalplan Tetthet Min. 3 boliger/daa Uteoppholdsareal Egnet privat uteplass. 50 m 2 pr bolig (MFUA) som minste felles uteoppholdsareal 50 % sol ved vårjevndøgn kl.15 Krav i kommuneplan Min. 300 m 2 tomt pr enhet. Maks 45 % BYA pr tomt for vertikaldelte hus. 50 m 2 privat solrikt uteoppholdsareal på bakkenivå med min. 8 m hagedybde. 50 % sol ved vårjevndøgn kl Planforslag Krav til tomteareal på 300 m 2 er ikke oppfylt. 45 % BYA er ivaretatt for rekkehusene. Tettheten er på 3,36 boliger/daa når offentlige arealer ikke medregnes. Hagedybde oppfylles for rekkehusene med unntak av østre tomt der manglende dybde kompenseres med bredde. Hagearealene er over 50 m 2 når hager også på nordsiden medregnes. Vi har 25 m 2 sol på uteoppholdsareal ved vårjevndøgn kl.15, med unntak for to av boligene. RpJ har ikke krav til størrelse av privat uteplass. 50 m 2 MFUA pr bolig er imidlertid oppnåelig

12 i planen, men ikke i kombinasjon med kravet om 50 m 2 privat uteoppholdsareal. Vi har 23 P-plasser som oppfyller kravet i kommuneplanen. Kravet om at 20 % skal være gjeste-p er ikke ivaretatt. Det vil bli avsatt min.1 plass til HC-parkering. Sykkel-P på tomtearealene. Kravet er oppfylt med carporter og parkeringskjeller. Ikke spesifisert. 40 % av boligene. Er ivaretatt i planforslaget. Parkering Ikke spesifisert. 1,5 P for hver påbegynt 100 m 2 BRA, min. 1,5 pr. bolig. 20 % av plassene skal være gjesteparkeringsplasser. 5 % HC parkering. 1 sykkel-p pr 100 m 2 BRA. Garasje Ikke omtalt. Garasje for bolig over 50 m 2 Tilgjengelighet I tabellen sammenlignes foreliggende planforslag med kravene i regionalplanen og kommuneplanen. Som det framgår oppfylles de fleste kravene rimelig godt. Planforslaget innebærer et økt antall boliger i området med tilhørende noe trafikkøkning. Utbedring av kryss mellom Storenubben og Hognestadvegen vil forbedre trafikksikkerheten både for nåværende og framtidige beboere. Ved fullført utbygging vil vestre grein av Storenubben være atkomstveg for totalt 15 boenheter. Med et så lite boligantall vurderes det som forsvarlig å blande harde og myke trafikantkategorier, uten krav om fortau. Regulert g/s-veg langs Hognestadvegens sørside er ikke etablert, men det er fortau på nordsiden. Det er ikke etablert en trafikksikker krysning fra Storenubben over til fortau på motsatt side. Denne krysningen inngår som del av skoleveg. Trafikkstøy fra Hognestadvegen og jernbanen vil bli redusert ned til akseptabelt nivå ved tiltak. Når dobbeltsporet for Jærbanen skal anlegges, vil deler av tomten bli tatt i bruk som anleggsog riggområde. Dette, kombinert med anleggsvirksomheten, vil i en periode gi ulemper for framtidige beboere. Det er positivt at et hittil unyttet tomteområde forholdsvis nær Bryne sentrum blir tatt i bruk og gitt en bedre utnytting enn i gjeldende reguleringsplan. Forholdene for barn/unge er ivaretatt ved stor god lekeplass der opparbeidelsen inngår som rekkefølgekrav. Planens konsekvenser for risiko- og sårbarhet er vurdert i vedlagt sjekkliste. Nærhet til jernbanelinje er ikke vurdert som en risiko da avstanden til jernbanelinjen er ca.25 m i dag. Ved utvidelse til dobbeltspor kan avstanden bli mindre. Høgdeforskjellen mellom jernbanesporet og laveste golv i bebyggelsen er ca.2,5 meter. Det er svært lite sannsynlig at en avsporing vil finne sted akkurat her og enda mindre sannsynlig at det i så fall kan bli skade på person eller eiendom. Det er ikke gjort grunnundersøkelser i området, men da det er etablert bebyggelse på tilsvarende tomter i nabolaget uten kjente problemer, er det grunn til å anta at byggegrunnen er tilfredsstillende. 12

13 Det ligger offentlige ledninger over tomten (SP150, OV150, VL110). Disse kommer i konflikt med planlagt bebyggelse og må flyttes. Det er for øvrig ingen spesielle problemer knyttet til verken økonomi eller gjennomførbarhet. Stavanger, rev rev