RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2010/ Arkiv: 14/14/1 Saksbeh: Liv Kirsten Eide Dato: Søknad om konsesjon for erverv av fast eiendomsøker: Kari Moe Dalen og Karl Tore DalenSted. Fjellstadveien, gnr 14 bnr 14 fnr 1 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 3/11 Miljø- og teknisk komité Bystyret Rådmannens innstilling: Risør bystyre gir/ gir ikke Kari Moe Dalen og Karl Tore Dalen konsesjon på Fjellstadveien 20, gnr. 14 bnr. 14 fnr. 1, i Risør kommune til fritidsformål. Vedtaket er i tråd med konsesjonsloven 1, 2 og 10, jf Landbruksdepartementets forskrifter av 8.desember

2 1 Kartutsnitt 2 Reguleringsplankart 3 Avklaring vedr. eiendommens status Sted: Fjellstadv. 20 gnr. 14 bnr. 14 fnr. 1 4 Vedtak fra Fylkesmannen i Aust-Agder bruksendring fra bolig til fritidsbolig Sted: Fjellstadveien 20 gnr. 14 bnr. 14 fnr. 1 5 Boligsalgsrapport Vedlegg: Reguleringsplankart Kartutsnitt Brev far Bossvik dat Brev fra Fylkesmannen dat Boligsalgsrapport Kort resymé Det blir søkt om konsesjon på en helårsbolig på Fjellstadveien 20 på Langsand til fritidsformål. Saksopplysninger Kari Moe Dalen og Karl Tore Dalen søker konsesjon på Fjellstadveien 20, gnr 14 bnr 14 fnr 1. Prisen er satt til kr. Eiendommen ligger på Langsand i 100-meterbeltet. Den ligger videre i reguleringsplan for Vestlandsstykket (2006) mer reguleringsformål Byggeområde frittliggende småhusbebyggelse og Bevaring av bygninger og anlegg. Bak boligene går en sti/vei som har formål Offentlig friområde med sti. Det søkes om konsesjon for ervervet da formålet er fritidsbolig. Det opplyses i søknaden at den tekniske tilstaden på huset er dårlig. Det vises til brev fra advokat Jon Kristen Bosvik dat samt behandlinger i hovedutvalget og (fremgår av brev fra Fylkesmannen dat ). Det ble søkt om bruksendring etter plan- og bygningsloven. Fylkesmannen har i brev av konstatert at siden eiendommen ble tatt i bruk som fritidseiendom siden 1952, som var før plan- og bygningsloven av 1965 trådte i kraft, kan ikke kommunen nekte bruksendring, og Fjellsstadveien 20 regnes derfor som en fritidseiendom etter nevnte lov. Fylkesmannen presiserer i samme brev at forskrift om redusert konsesjonsgrense etter konsesjonsloven gjelder og at fritak fra boplikten må behandles som egen sak i kommunen.

3 I brev av fra Bosvik som det vises til i konsesjonssøknaden, vedlegg 2, er det gitt opplysninger som søker mener taler for at eiendommen er en fritidseiendom og ikke en helårsbolig. Det at eiendommen har vært bruk som fritidseiendom siden 1952 er et argument. Et annet argument er tilstanden på eiendommen. I brevet heter det at huset har en grunnflate på 55 kvm og er i 1 ½ etg. I første etasje er det kjøkken, stue og gang. Det er et bad under trappen. Andre etasje har gang og to soverom omfattende rehabiliteringsarbeid har ikke vært gjort siden stedet ble overtatt i 1952 heter det. Huset er ikke isolert. Det er problemer knyttet til store nedbørsmengder da sokkeletasjen står full av vann. Det er også problemer knyttet til høy vannstand i Sørfjorden. Det er store fuktproblemer vinterstid. Det er problemer knyttet til is og snø og adkomst og veien må ansees som sommervei. Det er bare sommervann (vannledning fra Fjeldstad). Til slutt argumenteres det ut fra reguleringsplanen og reguleringsformålet spesialområde bevaring, bygninger og anlegg at oppgradering av eiendommen ikke er i tråd med reguleringsformålet. Boligsalgsrapporten (vedlegg 4) er utført etter befaring Det fremgår av rapporten at det ble foretatt flere oppgraderinger i 1988 som blant annet bad, kjøkken, taktekking og noe på vinduene. Hovedkonklusjonen er at bygningen har behov for oppgraderinger utover det vanlige løpende vedlikeholdet. Kommunen har følgende faktaopplysninger om eiendommen: - eiendommen er tilkobla offentlig helårsvann - eiendommen har privat avløp - det betales renovasjonsavgift som for enebolig - det går vei frem til eiendommen I følge Norges bebyggelse er huset oppført i 1849 og ble brukt som helårsbolig for familien Ellefsen frem til tidlig 1950-tallet. Risør kommune innførte ved forskrift av redusert/nedsatt konsesjonsgrense for bebygd eiendom for å unngå bruk av helårsboliger til fritidsboliger. Forskriften ble senere opphevet og erstattet av ny forskrift av Denne forskriften ble så med virkning fra utvidet til også å gjelde eiendommer med areal mellom 5 og 20 daa, og senere opp til 100 daa. Boplikten i kommunen innebærer at den som erverver en boligeiendom forplikter seg til at denne tas i bruk til dette formål. Boplikten er ikke personlig, slik som for landbrukseiendommer, men kan oppfylles ved utleie. Forutsetningen er da at leietaker er registrert bosatt på eiendommen etter reglene i lov om folkeregisterføring. Fristen for bosetting er ett år regnet fra ervervet. Dersom eiendommen ønskes benyttet til annet formål, for eksempel til fritidsformål, eller dersom tilflytting ikke skjer innen ett-årsfristen, vil dette innebære at det må søkes konsesjon. Kari Moe Dalen og Karl Tore Dalen søker konsesjon på eiendommen til fritidsbruk med bakgrunn i at eiendommen ikke egner seg til helårsbolig, se ovenfor. Vurderinger Konsesjonsloven har som formål å regulere og kontrollere omsettingen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet bl.a. for å tilgodese framtidige generasjoners behov, landbruksnæringen, behovet for utbyggingsgrunn, hensynet til miljøet allmenne naturverninteresser og friluftslivsinteresser og hensynet til bosettingen, jf konsesjonsloven 1. Hensynet til bosettingen er altså nevnt særlig.

4 Risør kommune har forskrift om redusert konsesjonsgrense, jf konsesjonsloven 7. Formålet med forskriften er å hindre at eiendommer som er eller har vært i bruk som helårsboliger benyttes til fritidsboliger. Forskriften innebærer også et formål om å føre fritidsboliger tilbake til helårsboliger. Dette innebærer at eiendommer som er eller har vært i bruk som helårsbolig skal tas i bruk som reel bolig på helårsbasis. Boplikten er ikke personlig, men den som bebor eiendommen må være bosatt på eiendommen etter lov og folkeregistrering. Konsesjonsloven 10 har føringer for hvordan kommunen skal saksbehandle søknader om konsesjon for erverv av helårsbolig til fritidsbolig. I nevnte paragraf heter det følgende: Departementet skal gi konsesjon når det ikke er nødvendig å hindre at eiendommen blir brukt til fritidsformål. Ved denne avgjørelsen kan det blant annet legges vekt på eiendommens beliggenhet, herunder om det området der eiendommen ligger i har karakter av å være et utpreget fritidsområde, bebyggelsens art og standard, hvor lang tid det er gått siden eiendommen er brukt som helårsbolig, hvor lang tid den ble brukt som helårsbolig, og om det er påregnelig at andre vil kjøpe eiendommen for å bruke den til helårsbolig. Konsesjon skal også gis dersom departementet finner det godtgjort at eiendommen bare kan avhendes som helårsbolig til en pris som er vesentlig lavere enn prisnivået for tilsvarende helårsboliger i området. Etter konsesjonsloven 11 kan en sette de vilkår for ervervet som i hvert enkelt tilfelle finnes påkrevd av hensyn til de formål loven skal fremme. En konsesjonssøknad kan innvilges, innvilges på vilkår eller avslås. Enhver søknad skal vurderes konkret og individuelt. Nærmere om de enkelte vurderingsmomentene Eiendommens plassering Eiendommen ligger innenfor Risør sentrum tettstedareal i kommuneplanens arealdel. Det er også utarbeidet reguleringsplan for området der nevnte eiendom inngår Byggeområde frittliggende småhusbebyggelse og Bevaring av bygninger og anlegg. Reguleringsplanen er fra Det var under planprosessen ingen merknader fra eierne om at eiendommen ble regulert til bolig. Hele Risør sentrum, med fast bosetting, er forøvrig regulert til spesialområde bevaring. Bebyggelsens art og standard samt når sist benyttet til fast bosetting. Eiendommen har i over 50 år vært benyttet som fritidseiendom. Under siste revidering av konsesjonsloven i ble det fra Mat og Landbruksdepartementets ble det da vurdert om det skulle lovfestes rett til konsesjon til fritidsbruk. Departementet avviste dette og sa at dersom eiendommen over lang tid var benyttet som fritidseiendom var dette et argument som skulle inn i konsesjonsvurderingen og som kunne tale for å gi konsesjon til fritid. Bebyggelsens standard er preget av at det har vært bruk til fritidsbolig. En er ikke enig med Bosvik i at reguleringsformålet hindrer oppgradering av bebyggelsen til helårsbolig. Det er i Rundskivet fra departementet sagt at manglende oppgradering og vedlikehold skal ikke være et selvstendig argument for å gi konsesjon til fritidsbruk. At eiendommen har fått bruksendring til fritid etter PBL er ikke et selvstendig argument for å gi konsesjon til fritidsbruk da konsesjonsloven vektlegger bosetting i sin formålsparagraf, se for øvrig brev fra Fylkesmannen. Muligheten for å få eiendommen solgt til helårsbolig

5 Eiendommen er annonsert som fritidsbolig. Det er en erfart sannhet at fritidsboliger omsettes for en høyere pris en helårsboliger i de fleste tilfeller. Det er nok ganske sikkert at en eiendom som denne vil få en høyere pris ved salg til fritidsbolig enn til helårsbolig. Det er likens ganske sikkert at eiendommen ville kunne vært solgt som helårsbolig om prisen hadde vært lavere enn i dette tilfellet. Om prisen på eiendommen da ville vært vesentlig mye lavere en pris nivået på tilsvarende helårboliger i området at en på det grunnlaget måtte gi konsesjon til fritidsbruk er usikkert. Oppsummering Etter vår vurdering må denne søknaden vurderes ut fra to hovedmomenter på den ene siden at eiendommen har i veldig mange år vært bruk som fritidsbolig, og på den andre siden at eiendommen ligger i et område som er preget av helårs bebyggelse. Kommunen har konkretisert sitt formål (bolig) med området gjennom både kommuneplanen og reguleringsplan for området. Risør kommune har hatt søknader om konsesjon på helårsboliger til fritidsbruk der den siste saken var Brakka. Denne eiendommen ble det gitt konsesjon til fritidsbruk på, etter klagebehandling, ut fra at det var god tro hos eierne på korrespondanse med kommunen tilbake på 1990-tallet. De andre eiendommene det er gitt konsesjon til fritidsformål på har vært uten vei, vann, kloakk, veldig dårlig standard på husene samt at de har vært ubebodde i lang tid og at de ikke har ligget i et boligområde/boliggrend. Administrasjonen vil peke på at dersom konsesjon blir innvilget vil det kunne ha konsekvenser for andre eiendommer i tilsvarende saker. Først og fremst på Langsand (de andre ønsker eiendommen solgt som fritidsbolig), men det kan også få konsekvenser for eiendommer i sentrum som er ervervet og tatt i bruk som fritidsboliger for så lang tid siden at det ikke er behov for bruksendring etter plan- og bygningsloven av Intensjonen med forskrift om redusert konsesjonsgrense er, som nevnt, å hindre at eiendommer som er eller har vært i bruk som helårsbolig tas i bruk som fritidsbolig samt å føre eiendommer tilbake til helårsbolig. Konklusjon Administrasjonen konkluderer ikke og legger frem to alternaive forslag til vedtak i gir/gir ikke konsesjon da dette er en politisk vurdering.