Saksutskrift. Gnr 69 bnr 389- Ullerud terrasse- trekanttomta- Detaljregulering- 1.gangsbehandling

Transkript

1 Saksutskrift Gnr 69 bnr 389- Ullerud terrasse- trekanttomta- Detaljregulering- 1.gangsbehandling Arkivsak-dok. 13/ Saksbehandler Mari Magnus Saksgang Møtedato Saknr 1 Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker /16 Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker 15-19s behandling : Nicolay Corneliussen ba om følgende protokolltilførsel på vegne av Venstre: «Regulering av felt B3 til omsorgsboliger skal ikke forutsette kommunale investeringer». Forslag: Linda M. Byström fremmet følgende forslag på vegne av Miljøpartiet De Grønne: «Forslag 1: Én mindre bolig eller hybel skal reguleres som felles gjestebolig, slik at også de som bor i mindre boenheter og omsorgsboliger kan ta mot overnattende besøkende. Forslag 2: I avsnitt 7.5 endres bestemmelsen om elbilparkering til Minst en parkeringsplass per bolig skal tilrettelegges for lading av kjøretøy.» Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. MDGs forslag 1 falt med 7 mot 4 stemmer (4=3Ap, 1MDG, 7=5H, 1FrP, 1V). MDGS forslag 2 falt med 6 mot 5 stemmer (5=3Ap, 1V, 1MDG, 6=5H, 1FrP). Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker 15-19s vedtak : Hovedutvalg for miljø-, plan- og byggesaker slutter seg til Rådmannens vurdering i saksutredningen. Forslaget til detaljregulering for Trekanttomta, alternativ 2, med tilhørende bestemmelser sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven Postadresse Besøksadresse Telefon Org.nr Postboks 10 Rådhusveien 6 Telefaks Bankgiro Drøbak 1443 Drøbak postmottak@frogn.kommune.no Side 1 av 14

2 Saksutskriften bekreftes Frogn, 22.november 2016 Guro Merlid Dokumentet er elektronisk godkjent Vår ref.: 13/00263 Side 2 av 14

3 Tidligere behandlinger Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø-, plan- og byggesaker slutter seg til Rådmannens vurdering i saksutredningen. Forslaget til detaljregulering for Trekanttomta, alternativ 2, med tilhørende bestemmelser sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven Vedlegg: Trekanten siste YTTERLIGERE NY Reguleringsbestemmelser alt 2.pdf Trekanten YTTERLIGERE NY Planskisse ALT 2 forslagsstillers planbeskrivelse.pdf KART Trekanttomta Alt-2.pdf KART Trekanttomta Alt-1.pdf Alternativ 2 Småhus - A3 Illustrasjon UTOMHUS pdf Alternativ 1 Punkthus - A3 Illustrasjon UTOMHUS pdf Trekanten Ytterligere NY ROS alt 1 og 2.pdf Trekanten YTTERLIGERE NY Planskisse ALT 1 forslagsstillers planbeskrivelse.pdf Trekanten siste YTTERLIGERE NY Reguleringsbestemmelser alt 1.pdf Vår ref.: 13/00263 Side 3 av 14

4 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Rådmannen fremmer 2 alternative planforslag for å regulere trekanttomta, Ullerud terrasse til boligformål. Alternativ 1 åpner for inntil 48 leiligheter i fem punkthus, alternativ 2 åpner for 35 boliger i konsentrert småhusbebyggelse, og ett punkthus. Begge alternativene har gode kvaliteter. Alternativ 1 gjør at større deler av naturområdet bevares, alternativ 2 sikrer variert boligmasse i tett-lav bebyggelsesstruktur. Rådmannen anbefaler at utvalget velger mellom de to alternativene- og sender et av forslagene på høring. Rådmannen innstiller på å sende alternativ 2 på høring. Bakgrunn for saken: s eiendom i Ullerud terrasse 2, ble regulert til kirke i Prosjektert kirke ble ikke oppført, i stedet er flerbrukshuset Smia, oppført på Dyrløkke. I tråd med kommunestyremelding om boligutvikling fra 2012 har kommunen satt i gang planarbeid for omregulering til boligformål. Planforslaget er utarbeidet på oppdrag fra Frogn kommune ved enhet for eiendomsforvaltning, mens kommunens planavdeling behandler plansaken. Rådmannen er dermed både forslagsstiller og saksbehandler i denne saken. Prosjektet er omtalt i kommunestyremelding om boligutvikling (2012), og i forslag til handlingsprogram, under kapitlet investeringer. Oppstart av planarbeid ble varslet og la Rådmannen fram planforslag til 1. gangsbehandling. Saken (88/14) ble sendt tilbake til Rådmannen gjennom følgende vedtak: Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesakers vedtak : Hovedutvalg for miljø, plan- og byggesaker avslår med hjemmel i plan- og bygningsloven å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Vår ref.: 13/00263 Side 4 av 14

5 Planforslaget oppnår ikke riktig utnyttelse i forhold til planområdets plassering i landskapet og forventninger fra boligmeldingen. Forslaget sendes tilbake til Rådmannen med følgende føringer: a) Høyder på boligene skal være i tråd med kommuneplanens bestemmelser. b) Det kan tillates høyere BYA på linje med tilstøtende boligområder. c) Det skal være variert takutforming Rådmannen fremmet januar 2015 ny sak om føringer for videre planarbeid. Saken ble ikke behandlet i HMPB, i stedet ble den lagt fram for formannskap og kommunestyret. Alternative innstillinger knyttet seg til høyde, bygningstypologi og utnyttelse. Vedtaket i kommunestyret, sak 18/15, datert lød: Kommunestyret sender saken tilbake til rådmannen med de innspillene som har kommet i møte. Det har vært en forutsetning for planarbeidet at eiendommen skal selges når den er ferdig regulert. Kommunestyret har operert med forutsetning om salgspris på 45 millioner kr for den ferdig regulerte tomten. På grunn av denne forutsetningen la Rådmannen i 2015 frem enda er sak om eiendommen, der Rådmannen anbefalte at det ble lagt fram to alternativer ved ny 1.gangsbehandling. Formannskapet fattet følgende vedtak i sak 17/15 Formannskaps vedtak : som tiltakshaver legger frem to alternative planforslag til fornyet førstegangsbehandling i utvalg for miljø, plan- og byggesaker. Det ene alternativet skal inneholde en småhusbebyggelse i tråd med MPBs vedtak av og det andre alternativet skal inneholde en punkthusbebyggelse som i størst mulig grad kan ivareta de innspill som er kommet i forbindelse med kommunestyrets behandling av saken 9. februar I tråd med disse vedtakene legger nå rådmannen fram to alternative planforslag for behandling. Dagens planstatus: Planområdet er i dag regulert i planen «Trekanttomta»- plan ID: Planen ble vedtatt , med en mindre endring Gjeldende plan omfatter både friområder, boligområder og veiarealer. Planforslag til behandling omfatter gnr 69 bnr 389 som er regulert til offentlig bygg- kirke i gjeldende plan. Illustrasjonen til høyre viser gjeldende plan (rød grense). Varslet planområde er vist med rosa skravur (faktisk planområde er noe mindre). Planforslaget vil erstatte deler av eksisterende reguleringsplan. Gjeldende plan vil fortsatt gjelde for resten av området. Vår ref.: 13/00263 Side 5 av 14

6 Endring av eksisterende regulering Planforslaget medfører behov for en mindre endring av gjeldende regulering. Bestemmelser knyttet til areal regulert til kirke må fjernes fra planen. Denne endringen gjøres gjennom eget vedtak etter at dette planforslaget har vært på høring. Mulig utnyttelse i henhold til gjeldende regulering Maksimal BYA for kirke er satt til 25 %, og mønehøyde 9 m, unntatt selve kirkerommet og klokketårn. Det er vist en byggegrense som angir at bygg (kirke) skal plasseres på nordre del av eiendommen. For tilstøtende boligområder er BYA satt til 25 % til 35 % og gesimshøyde 7 meter og mønehøyde 9. I planforslagene foreslås nye byggegrenser og utnyttelsesgrad. Juridiske forhold Behandling av planforslag, 1.gangsbehandling gjøres i henhold til plan og bygningsloven 12-10: Behandling av reguleringsplanforslag Forslag til reguleringsplan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Planforslaget gjøres tilgjengelig gjennom elektroniske medier. Frist for å gi uttalelse og eventuelt fremme innsigelse skal være minst seks uker. Dersom reguleringsplan er underlagt krav om konsekvensutredning skal konsekvensutredningen følge planforslaget. Registrerte grunneiere og festere og så vidt mulig andre rettighetshavere i planområdet samt naboer, skal når de blir direkte berørt, på hensiktsmessig måte underrettes om forslag til reguleringsplan med opplysning om hvor det er tilgjengelig. Vedtak om å sende planforslag på høring er et prosessuelt vedtak som ikke kan påklages. Rådmannen vurderer at planen ikke faller inn under forskrift om konsekvensutredning, I henhold til naturmangfoldloven 7 skal vurderingen etter 8-12 framgå av beslutningen ved utøving av offentlig myndighet. Denne går fram under overskriften miljømessige konsekvenser. Eksisterende situasjon Trekanttomta er i dag en ubebygd, skogkledd kolle med høye furutrær. Tomta er eksponert og et tydelig landskapselement. Tilgrensende friområde har også mye vegetasjon, mens skråningen ellers er svært nedbygd, spesielt dominerende er terrassebebyggelsen nord for eiendommen. Det er store naturkvaliteter på eiendommen og flere stier over tomten. Deler av tomten er svært bratt, med en markant åsside mot vest. Tomten ble undersøkt for automatisk fredete kulturminner i 2003 og det ble ikke gjort funn. Det er ikke gjort grunnundersøkelser, men det er mye fjell i dagen og antatt stabile grunnforhold. Området ligger sentralt med gangavstand til daglige gjøremål, samt skoler. Det er busstopp i umiddelbar nærhet til planområdet. I beskrivelsens kap 3 er eksisterende situasjon ytterligere redegjort for. Planforslag Vår ref.: 13/00263 Side 6 av 14

7 I tråd med formannskapet vedtak i sak 17/15 fremmer Rådmannen to alternative planforslag. Alternativ 1 tilrettelegger for å etablere leiligheter i fem punkthus. Alternativ 2 tilrettelegger for leiligheter i småhus. Forskjellen på de to alternativene er høyde og utnyttelse. Alternativ 1 kan karakteriseres som åpen, høy, mens alternativ 2 kan karakteriseres som tett-lav. I alternativ 1 tar man vare på mer av vegetasjon og natur, og oppnår mer lys og luft mellom husene. I alternativ 2 legger man til rette for bomiljø rundt gatetun. Begge alternativene gir gode bokvaliteter. Forskjellen mellom de to alternativene er også hvem boligene er attraktive for. Alternativ 1 er trolig mest attraktiv for eldre, mens alternativ 2 i større grad vil appellere til barnefamilier. I begge alternativene er felt B3 avsatt til kombinert formål, og tilrettelagt for 8-10 omsorgsboliger i punkthus. Rådmannen beskriver først alternativ 1, deretter alternativ 2. Beskrivelser som er felles for begge forslagene redegjøres for til slutt. Begge alternativene fremmes som komplette planforslag med egne plankart, bestemmelser, beskrivelse og illustrasjoner. Innkomne merknader til oppstart og ROS- analyse er felles for de to forslagene. Rådmannen beskriver forslagene kort- og viser til vedlagte planbeskrivelser kap. 6 for ytterligere opplysninger. Alternativ 1 (ill. fra s17 i planbeskrivelsen) Alternativ 2 Vår ref.: 13/00263 Side 7 av 14

8 Alternativ 1 Alternativ 1: Plankart Alternativ 1: illustrasjonsplan Gjennomført landskapsanalyse er lagt til grunn for planforslaget og store deler av planområdet reguleres til grønnstruktur. Ny bebyggelse plasseres som fem punkthus innenfor formålene bolig-blokkbebyggelse og kombinert formål bolig/tjenesteyting. Punkthusene er i fire etasjer og planforslaget åpner totalt for 48 leiligheter (Ihht skisseprosjekt) av varierende størrelse. Bebyggelsen er plassert slik at de mest attraktive områdene avsettes til felles uteoppholdsarealer. Videre har gode sol- og utsiktsforhold vært viktige kriterier for plassering av bebyggelse. Adkomst til området legges fra nord. Intern vei reguleres til gatetun, og skal ha svært begrenset biltrafikk. Parkering legges i hovedsak i parkeringskjeller under B1 og B2, i tillegg reguleres to gjesteparkeringsplasser. For å sikre at det bygges et stort antall mindre boenheter i tråd med kommunens boligbehov er det i bestemmelsene satt krav om minst 40 boenheter ( 5). Bestemmelsene ( 5) sikrer at det bygges med minst 8 meters mellomrom i felt B1 og B2. Vår ref.: 13/00263 Side 8 av 14

9 Alternativ 2 Alternativ 2: Plankart Alternativ 2: illustrasjonsplan Bebyggelsen er plassert nærmere Ullerudbakken, og plassering av adkomstvei og gatetun gjør at det bygges boliger på begge sider av en gate. Byggegrenser sikrer nødvendig avstand til vei, og en liten forhage. Bebyggelse B2 ligger i skrånende terreng og må etableres som bebyggelse i 2 plan (1.etasje og underetasje). Bebyggelse i B1 blir bebyggelse i 2 etasjer, med en boenhet per etasje. I henhold til skisseprosjektet (kap. 8 i planbeskrivelsen) gir maksimal utnyttelse 35 boenheter. Skisseprosjektet viser 16 mindre boliger i B1 (75 m2), 9 større boliger i B2 (175 m2), 10 omsorgsboliger (40-60 m2) i felt B3. Totalt gir alternativ2 dermed stor variasjon og bredt boligtilbud, men kun halvparten blir universelt utformet med livsløpsstandard. Ved adkomsten i nord reguleres det felles parkeringsanlegg i to etasjer. Intern vei reguleres til gatetun, og vil ha svært begrenset biltrafikk. Vår ref.: 13/00263 Side 9 av 14

10 Felles for begge planforslag Trafikk og adkomstforhold Adkomst til området er plassert likt i begge forslagene og er i tråd med gjeldende regulering. Parkeringskrav er i henhold til kommuneplanen. Begge alternativene gir bilfrie bomiljøer, gjennom å regulere parkeringsanlegg adskilt fra bebyggelsen, og gatetun med begrenset trafikk. Ulempene ved avstand til garasjer i alternativ 2 veies opp ved fordeler ved bilfrie bo-områder. I tillegg kan avstanden bidra til å påvirke reisevaner ved at flere velger annen transport enn bil særlig til korte reiser. Bestemmelsene sikrer at det etableres minst to tverrgående stier gjennom området. Stiene skal være offentlig tilgjengelige. Planen regulerer fortau fram til adkomst i Ullerud terrasse og rekkefølgekrav sikrer nødvendig utbedring av veilys langs Ullerudåsen. Naturkvalitet og lekearealer I begge planforslagene reguleres trær til bevaring. Trærne som skal bevares har fine kvaliteter, og skal bevares for å ta vare på naturpreget. De er ikke særskilt verneverdige naturtyper, men vil bidra til å gi området identitet, og sikre at det ser etablert ut selv rett etter ferdigstillelse. I alternativ 1 er det regulert 14 trær til bevaring, i alternativ 2 er 11 trær regulert til bevaring. Kommunal infrastruktur Det forutsettes tilkobling til kommunalt nett for vann- og avløp og det er kapasitet i området. Adkomst er via kommunal vei. Det er i begge planforslagene stilt krav om opparbeidelse av fortau fram til eksisterende fortau. Det er også stilt krav om belysning langs fortau i Ullerud terrasse. Universell utforming Begge forslagene viser universelt utformet interne gangveier og uteoppholdsarealer. Stier gjennom området vil ha for bratt stigning til å tilfredsstille krav til universell utforming. I alternativ1 vil samtlige boliger bli universelt utformet ved å etablere heis. I Alternativ 2 vil omsorgsboliger, samt boliger over 1 plan med trappefri adkomst (8 boliger) være universelt utformet. Miljømessige konsekvenser: Trekanttomta ligger i gangavstand til Drøbak sentrum, nær busstopp, barnehager, skoler, butikker og andre servicefunksjoner. En sentralisert utvikling, med boliger tett på sentrum, gir mulighet for gange og sykling til daglige gjøremål som igjen kan gi reduserte CO2 utslipp. Det mest effektive virkemidlet for å redusere transportbehovet ligger i arealplanleggingen å planlegge tett utnyttelse i sentrale områder. Vegetasjonen i området er dominert av furutrær, men det er også innslag av løvtrær som osp, bjørk, rogn og eik. Det er ikke registrert biologisk mangfold av verdi i kartregisteret, eller naturbase. Eiendommen er befart flere ganger, og det er ikke kartlagt noe som tilsier at det skal finnes biologisk mangfold av verdi på eiendommen. Etter Rådmannens syn er kunnskapsgrunnlaget etter naturmangfoldloven 8 oppfylt, og det er liten risiko for skade på naturmangfoldet som følge av planen. Området er i dag grønt og en nedbygging innebærer reduserte grønne arealer. Samtidig er eiendommen allerede i dag regulert til byggeområde. Alternativ 1 Vår ref.: 13/00263 Side 10 av 14

11 /Punkthusbebyggelse sikrer at en større del av felles grøntareal kan bevares, enn alternativ 2. I begge alternativene er trær regulert til bevaring. Bestemmelsene ( 3.1 og 6) angir at naturkvaliteter, vegetasjon og terreng skal tas vare på. Det er også stilt krav om marksikringsplan for å sikre at hensynet blir ivaretatt i byggeperioden. Miljømessige konsekvenser er for øvrig beskrevet i vedlagte planbeskrivelser, kap. 7. I planforslaget er det lagt stor vekt på bevaring av enkelt trær, og eksisterende vegetasjon, men dette er først og fremst for å ta vare på gode naturkvaliteter i området. Det er også stilt krav om skjøtselsplan for å sikre at intensjonen i planen videreføres, og bevaring og skjøtsel sikres og er omforent blant nye beboere. Ros-analyse er utført og vedlagt. Analysen avdekker ingen særskilte forhold som krever ytterligere tiltak enn det som følger av planen. Økonomiske konsekvenser: De økonomiske konsekvensene for kommunen følger av handlingsprogram og kommunestyremelding om boligutvikling. For kommunen innebærer salg av regulert eiendom til boligformål inntekter. Generelt gir høyere utnyttelse av arealet og flere boenheter høyere salgsinntektene. Samtidig innebærer punkthus med parkering under hus en dyrere p-løsning enn småhusbebyggelse. Økonomiske konsekvenser for kommunen som grunneier er ikke vektlagt i denne saken, da det ikke bør legges til grunn ved vurdering der kommunen først og fremst er planmyndighet. Regulering av felt B3 til omsorgsboliger forutsetter kommunale investeringer. B3 skal fradeles, slik at realisering kan gjennomføres som et selvstendig, kommunalt prosjekt med inntil 10 omsorgsboliger. Tiltaket gir økonomiske konsekvenser for kommunen i form av både utgifter til investering og drift. Avhengig av hvilke tiltak som realiseres først vil også utgifter for å innfri rekkefølgekravene bli en del av kostnadene i prosjektet. Drift av området for øvrig vil ikke være et kommunalt ansvar. Det er ikke aktuelt med en utbyggingsavtale i tilknytning til planen, men det kan være aktuelt med en salgsavtale for å sikre kommunal forkjøpsrett til noen boliger dersom eiendommen selges ferdig regulert, men ikke bebygd. For kommunen som tjenesteleverandør er det økonomisk gunstig med innbyggere nær skole og andre offentlige tjenester. Alternativer: 1) Som innstillingen 2) Hovedutvalg for miljø, plan og byggesaker mener alternativ 1 i størst grad svarer på kommunens boligbehov. Videre vektlegges det at alternativet er arealeffektivt og i stor grad tar vare på naturpreg og furuskog på tomta. Fjernvirkning av tiltaket er akseptabel. Forslaget til detaljregulering for Trekanttomta, alternativ 1 med tilhørende bestemmelser sendes på høring og offentlig ettersyn. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven Det er mulig å sende begge planforslagene på høring, men Rådmannen vil fraråde dette, og setter derfor ikke dette opp som alternativ. Rådmannen mener utvalget bør velge mellom de to alternativene framfor å overlate til høringsinstanser å mene noe om dette. Vår ref.: 13/00263 Side 11 av 14

12 Vurdering: Trekanttomta er en kommunal eiendom med svært store kvaliteter. Tomta er tidligere funnet egnet for kirke, og når den nå i stedet skal tilrettelegges for boligbygging må det velges rett. Tomta ligger sentralt, med gangavstand til en rekke funksjoner og området vil gi mye bokvalitet for framtidige beboere. Plansaken har pågått siden 2013 og flere politiske vedtak har gitt ulike føringer for planarbeidet. er både tiltakshaver og planmyndighet i denne saken. Dette medfører utfordringer, særlig når det i tillegg foreligger konkrete forventninger til salgsprisen for eiendommen. Rådmannen har tidligere anbefalt at alternativet med punkthus legges ut på høring, og argumentert ut fra planfaglige- og ikke økonomiske hensyn for dette alternativet. Rådmannen mener at begge alternativene som nå ligger til behandling er så gjennomarbeidet og gode, at begge kan forsvares å sendes på høring ut fra planfaglige vurderinger. Begge planforslagene sikrer boligtyper kommunen trenger, men i det ene forslaget tilrettelegges det for flere boliger enn i det andre. Rådmannen vil fraråde utvalget å sende begge alternativene på høring. Det har liten hensikt å be andre komme med innspill til to likestilte alternativ. Utvalget bør sende på høring det alternativet som ønskes for området. Slik Rådmannen ser det kan ikke forventet salgspris legges til grunn ved vurdering av alternativene. Derimot skal det velges mellom viktighet av landskapsvirkning (fjernvirkning), og nærvirkning i form av hvor mye areal som nedbygges. I tillegg skal det velges mellom antall boenheter, boligtypologi og dermed også hva slags beboere vi ser for oss i området. Kommunen trenger boliger for eldre, det bygges for lite leiligheter i dag. Samtidig er området svært attraktivt for barnefamilier, med umiddelbar nærhet til barnehager, skole, og rekreasjonsområder. Både boliger for eldre, og mindre boliger for barnefamilier er et behov i kommunen, og området er egnet for begge. Rådmannen vil likevel mene at området er spesielt attraktivt for barnefamilier. Utvalget har tidligere sendt planen tilbake med bestilling om lavere bebyggelse. Rådmannen ser behovet for tilrettelagte omsorgsboliger som så stort at det er viktig å sikre dette også i alternativ 2. Rådmannen ønsker å etablere omsorgsboliger tett på Ullerud helsebygg og foreslåtte boliger på Trekanttomta vurderes å være tett på. Ved at B3 reguleres til omsorgsboliger i punkthus også i alternativ 2 sikres en boligtype kommunen har stort behov for. I begge planforslagene er det tilrettelagt slik at B3 skal fradeles og kan bygges av kommunen selv som tiltakshaver, mens gjenværende parsell evt kan selges til privat utbygger. Dette er et godt og viktig grep for å sikre omsorgsboliger i begge alternativene. I en kjøpsavtale kan kommunen eventuelt sikre forkjøpsrett til deler av øvrige boliger om det er ønskelig. Rådmannen mener det er en kvalitet ved alternativ 2 at planforslaget tilrettelegger for et mangfold av boligtyper. Varierte størrelser, og variasjon mellom tilrettelagte leiligheter og større boliger med trapper kan bidra til en variasjon av beboere og dermed bidra til et godt bomiljø. Det er laget en rekke illustrasjoner, og modellstudier- disse er gjengitt i kapittel 8 i planbeskrivelsene. Modell studier og 3 D visualiseringer er illustrative for å formidle en situasjon. Rådmannen mener likevel snittet på siste side gir en riktigst framstilling av sannsynlig situasjon. Rådmannen mener at alternativ 2 med en tett- lav bebyggelse gir Vår ref.: 13/00263 Side 12 av 14

13 en god og riktig utnyttelse av tomta. Konsekvensen er mindre luft og plass mellom byggene, men langt mindre eksponering som fjernvirkning. Rådmannen har tidligere anbefalt at området tilrettelegges for punkthus, alternativ 1. Alternativ 1 sikrer flere gode boliger enn alternativ 2, og det er en kvalitet at mer av skogen ivaretas. Rådmannen mener likevel at alternativ 2 med småhus har så mange bokvaliteter at vi nå anbefaler dette. Ved denne vurderingen er det også lagt vekt på at alternativ 2 er i tråd med de føringene planutvalget tidligere har gitt for området. Medbestemmelse: Oppstart er varslet ihht. pbl 12-8 og uttalelser til varsel om oppstart er vurdert i saksfremlegget som ble lagt frem for politisk behandling De er også gjengitt i planbeskrivelsen kap. 5.2 I tråd med plan- og bygningsloven skal planen etter 1. gangs behandling sendes på høring og offentlig ettersyn. Høringsperioden vil sikre berørte parter mulighet til å uttale seg til det konkrete planforslaget. Barn og unges representant i plansaker er forelagt begge alternativene og hun mener alternativ 2 best ivaretar barns interesser i form av et godt bomiljø i et område som er spesielt godt egnet for barnefamilier. Konklusjon: Rådmannen mener begge alternativene har gode kvaliteter, men anbefaler at alternativ 2 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Vår ref.: 13/00263 Side 13 av 14

14 Øvrige dokumenter på saken: Vår ref.: 13/00263 Side 14 av 14