Fra: Ove Andreas Malm og Siri Margrethe Helstrup

Transkript

1 Side 1 av 9 Stavanger 25. mars 2014 Til: Lund+Slaatto Arkitekter AS Ved Lise Marie Evertsen (lme@lsa.no) Drammensveien 145A Pb 69 Skøyen 0212 Oslo Til: Stavanger Kommune ved Byplan -Tina Aksnes (tina.aksnes@stavanger.kommune.no) Postboks Stavanger Fra: Ove Andreas Malm (ove.malm@gmail.com) og Siri Margrethe Helstrup (sirimh@yahoo.no) Grunneiere og boligeiere av Sigurdsgate 1C, 4010 Stavanger SAK: MERKNADER til VARSEL OM OPPSTART AV PLANARBEID Plannummer 2520P og plantittel Lagårdsveien 27-33A innenfor Eiganes og Våland bydel. Undertegnede har som grunneiere og huseiere av Sigurdsgate 1C på Våland, mottatt brev (poststemplet ) fra Lund+Slaato Arkitekter AS, på vegne av Smedvig Eiendom som er Forslagstiller og grunneier av Lagårdsveien 27-33A (gnr./bnr. 56/937). I brevet skrives blant annet følgende: " Eiendommen Lagårdsveien 27-33A (gnr./bnr. 56/937) er i dag regulert til kombinert formål, erverv/lettere industri. Eiendommen foreslås regulert til kontorformål, med mulighet for næring/butikk/bevertning (kafe') mot gateplan. Det foreslås en bebyggelse i 5 etasjer, med inntrukket 6 etasje, beregnet fra Lagårdsveien. Sett fra Sigurdsgate vil bebyggelsen være i 3 etasjer." Videre står det: "Prosjektforslaget til regulering er illustrert med utgangspunkt i eksisterende eiendomsgrenser. Forslagstiller ønsker å regulere et utvidet område som omfatter Butlers gate 1A (gnr 56/bnr 2191), Sigurds gate 1A (gnr 56/bnr 1988), Sigurds gate 2A (gnr 56/bnr 1989) og Sigurds gate 2C (gnr56/bnr 1990). Eiendommene ligger akkurat innenfor bevaringssonen for "Trehusbyen", og er i dag regulert til boligformål."

2 Side 2 av 9 Videre står det: "Vurdering av konsekvensutredning Planen er vurdert iht. plan- og bygningslovens første ledd, jf. 4-2 med tilhørende forskrift. Planforslaget faller inn under forskriftens 3 punkt b jf. Vedlegg II, punkt 1, og er derfor vurdert i forhold til 4: Forslagstiller vurderer at planforslaget ikke skal konsekvens utredes fordi forslaget ikke er i konflikt med 4."

3 Side 3 av 9 MERKNADER til Planforslaget, Plannummer 2520P 1. Innledning a) Beskrivelse av vårt hus og eiendom, Sigurdsgate 1C Undertegnede, Ove Andreas Malm og Siri Margrethe Helstrup, er sameiere av hver sin seksjon av hus og eiendommen Sigurdsgate 1C (grn.56/ brn.1659). Hus og eiendom ble seksjonert i Siri Margrethe Helstrup eier og bebor 2 etasje + loftsetasje, mens Ove Andreas Malm eier og bebor 1 etasje. Kjelleretasjen er også seksjonert mellom oss to eiere. I tillegg er vi eiere av tomten grn.56/brn. 2226, som inngår som en naturlig del av hagen rundt huset. Huset vårt er et trehus (med reisverk av laftet, plan-skåret tømmer), opprinnelig bygget i sveitser stil rundt ca. i Huset er trolig det første og eldste huset som ble bygget i Sigurdsgate mellom Musegaten og Lagårdsveien. Slik utgjør huset en naturlig del av Trehusbyen i Stavanger. Vårt hus og vår eiendom Sigurdsgate 1C (tidligere bare Sigurdsgate 1) ligger på hjørnet der den opprinnelige Sigurdsgaten møter en del av den tidligere Vålandsgaten (som senere også er blitt omdøpt til Sigurdsgate). Slik ligger vårt hus og eiendom som nærmeste nabo til Sigurdsgate 1A, Sigurdsgate 2A og Sigurdsgate 2C, samt Butlersgate 1A som alle i Planforslaget foreslås omregulert til næringseiendom og bebygget av Smedvig Eiendom. Slik blir vi i Sigurdsgate 1C i høyeste grad berørt hvis utkast til planforslag blir "godkjent". Følgelig har vi flere merknader til Planforslaget fra Lund+Slaatto / Smedvig Eiendom. b) Beboernes umiddelbare opplevelse av planforslaget Planforslaget kom som en overraskelse på alle i Sigurdsgate, ingen av oss hadde hørt noe om dette tidligere. Vi ble sjokkerte og flere boligeiere og beboere i Sigurdsgate har opplevd søvnløse netter pga. dette. Vi kan bare betegne planforslaget fra Smedvig Eiendom og det Oslo-baserte arkitektfirmaet Lund+Slaatto, som et brutalt og hensynsløst angrep på Trehusbyen, våre hjem, hus og eiendommer i et gammelt og veletablert boligstrøk på Våland. c) Beskrivelse av nåværende bomiljø Undertegnede Ove Andreas Malm har vært eier av og bodd i Sigurdsgate 1C siden 1988, dvs. i 26 år. Siden dette er en blindgate uten gjennomgangstrafikk, er det ingen sjenerende trafikkstøy. I dag bebos alle husene unntatt ett (Sigurdsgate 1A), av sine eiere. At eierne selv bebor sine hus gir et stabilt og rolig bomiljø med godt vedlikehold av hus og hager. De fleste i gaten kjenner hverandre som gode naboer.

4 Side 4 av 9 2. Beskrivelse av dagens reguleringsplan (1418) og reguleringsbestemmelser for LAGÅRDSVEIEN NORD. I gjeldende reguleringsplan og reguleringsbestemmelser for LAGÅRDSVEIEN NORD (REGULERINGSPLAN 1418), som blant annet dekker Felt E1 langs Lagårdsveien, som er ervervet av Smedvig Eiendom og som Smedvig nå ønsker omregulert, står blant annet følgende: "Pgf. 3: Byggeområder generelle bestemmelser 2.1 Ny bebyggelse tillates oppført innenfor rammen av prosent tillatt bebygd areal (BYA), maks. høyder og maks antall etasjer som vist på plankartet. Tabellen under gjengir bestemmelsene som var skrevet på det analoge plankartet. " Felt Reguleringsformål BYA Maks Antall etasjer Gesims/mønehøyde S2 Bolig/Erverv Maks 40 % Kote 19,34 Tilbygg Maks 1 etg. K1 Bolig/Erverv Maks 60 % Kote 26,84 Maks 3 etg. K2 Bolig/Erverv Maks 80 % Kote 29,34 Maks 5 etg. E1 Erverv/Lettere Industri Maks 65 % Kote 26,84 Maks 4 etg. Som det fremgår av tabellen er felt E1, som omfatter Smedvigs eiendom Lagårdsveien 27-33A, så er reguleringsformålet her "Erverv/Lettere Industri", hvor maks bebygd areal skal være 65 % og antall etasjer skal være maks Beskrivelse av dagens reguleringsplan (1068) og reguleringsbestemmelser for VÅLAND 1 OG 2. I gjeldende reguleringsplan og reguleringsbestemmelser for VÅLAND 1 OG 2, som omfatter mye av bebyggelsen på Vålandsplatået inkludert Sigurdsgate, og området mellom Musegaten og Lagårdsveien og begrenset av Lagårdsveien mot øst, står blant annet følgende: " 9. Området skal nyttes til boligformål. Bruksendring fra bolig til kontor eller forretning er ikke tillatt." 4. Vedrørende konsekvensutredning av planforslaget. Undertegnede mener i motsetning til forslagstiller, at planforslaget må konsekvens utredes. Planforslaget er ikke i samsvar med kommuneplanens arealdel og områderegulering, og kan ikke unntas fra konsekvensutredning med referanse til Plan og bygningslovens 12-10, første ledd hvor det blant annet står: "Konsekvensutredning kan utelates for nærmere reguleringsplaner når disse er i samsvar med kommuneplanens arealdel eller områderegulering, og hvor virkningene er tilfredsstillende beskrevet i overordnet plan." Som det fremgår av pkt.2 og pkt.3 ovenfor, så er planforslaget ikke i samsvar med kommuneplanens arealdel eller områderegulering.

5 Side 5 av 9 For oss beboere i det aktuelle området, er ikke virkningene av forslaget tilfredsstillende beskrevet eller tatt hensyn til i forslaget. Forslagstillerne skriver blant annet under punkt g: For bebyggelsen i vest, vil tiltaket medføre reduserte verdier for støy og forurenset luft, ettersom bebyggelsen i seg selv vil fungere som en buffer mot veien. Dette er en problemstilling som vi som bor her ikke kjenner oss igjen i vi er verken plaget av støy eller forurenset luft fra Lagårdsveien. Tiltaket vil derimot medføre en gigantisk mur som sperrer for både luft, lys, og utsikt i tillegg til at det vil bli svært sjenerende med fullt innsyn til både hus og hager fra byggets kontorer. Vi reagerer også sterkt på planforslagets følgende formulering: Forslagsstiller vil hevde at det kan dannes et mer naturlig og fremtidsrettet skille mellom de ulike bebyggelsessonene dersom de fire eiendommene inkluderes i en ny regulering av området. Grensene for Trehusbyen er satt der de er i dag av gjennomtenkte og logiske grunner; de foreslått revne boligene er altså en viktig del av en historisk og bevaringsverdig bebyggelse. Dersom grensen overskrives nå, hvor vil den da ende til slutt? I tillegg er det et skarpt topografisk høydeskille mellom Vålandsplatået der de berørte boligene ligger og Lagårdsveien (se vedlegg 1). Og det virker heller lite gjennomtenkt og fremtidsrettet i en by som Stavanger med et så presset boligmarked, at man skal rive og forringe kvaliteten på eksisterende og velfungerende boliger til fordel for bygg med kontorformål. 5. Beskrivelse av planforslaget fra Lund+Slaatto / Smedvig Eiendom Planforslaget fra Lund + Slaatto / Smedvig Eiendom inneholder to forskjellige forslag: I. Forslag som inkluderer naboeiendommer. Forslaget går utover Smedvigs egen eiendom Ladegårdsveien 27-33A og inkorporerer annen manns eiendom nærmere bestemt Butlers gate 1A (gnr 56/bnr 2191), Sigurds gate 1A (gnr 56/bnr 1988), Sigurds gate 2A (gnr 56/bnr 1989) og Sigurds gate 2C (gnr56/bnr 1990). II. Alternativ uten inkludering av naboeiendommer. Begge forslag (I og II) innebærer et nybygg med kontorformål på 6 etasjer over bakken på Smedvigs nåværende eiendom Ladegårdsveien 27-33A. Dette er ikke i tråd med dagens reguleringsplan og reguleringsbestemmelser for denne eiendom: Som det fremgår av tabellen ovenfor så er Felt E1 (på plankartet), som Smedvig eier, i dag regulert til Erverv/Lettere Industri med en bebyggelseshøyde på maks 4 etasjer. 6. Kommentarer til reguleringsendringene som foreslås i planforslaget og beskrivelse av konsekvenser av de foreslåtte reguleringsendringer Dagens Smedvig- bygg som ligger på felt E1er todelt mht. etasje høyder: den nordlige del av bygget har en høyde på 4 etasjer opp fra Lagårdsveien og den sørlige del har en høyde på 2 etasjer over Lagårdsveien.

6 Side 6 av 9 Dette gir i dag akseptabelt utsyn fra og akseptabelt innsyn til Sigurdsgates boliger og eiendommer. Smedvig ønsker Felt E1 omregulert til kontorformål og ønsker maks antall etasjer regulert til 6 etasjer over bakken sett fra Lagårdsveien. Dette vil gi 3 etasjer sett fra Sigurdsgate. Et nytt bygg i tråd med "Forslag som inkluderer naboeiendommer (se I ovenfor)" vil gå langt utover dagens reguleringsplan og reguleringsbestemmelser for LAGÅRDSVEIEN NORD og for VÅLAND 1 OG 2. Et nytt bygg i tråd med "Alternativ uten inkludering av naboeiendommer (se II ovenfor)", vil gå langt utover dagens reguleringsplan og regulerings bestemmelser både for LAGÅRDSVEIEN NORD. Ved forslag II, som holder seg innenfor Smedvigs nåværende eiendomsgrenser for Ladegårdsveien 27-33A, så blir avstanden til ytterste boligrekke på Vålandsplatået i Sigurdsgate 2-4 meter. Smedvig senker derfor etasjehøyden til under 6 etasjer helt inn mot disse eiendommer men vil bygge 6 etasjer 8-10 meter fra husveggene til disse boliger. Ved forslag I søkes 4 boligeiendommer i den ytterste boligrekken i Sigurdsgate oppe på Vålandsplatået mot Lagårdsveien omregulert fra boligformål til kontorformål. Ved en omregulering fra bolig til kontorformål ønsker de å inkorporere området der disse boliger ligger i sitt nye bygg for kontorformål, dvs. å rive den gamle bebyggelsen, og la nybygget på 6 etasjer i Lagårdsveien 27-33A strekke seg inn på Vålandsplatået i 3 etasjers høyde (sett fra Sigurdsgate). Konsekvensene av forslagene er flere: Ved både forslag I og II så er konsekvensene følgende: a) Boligene i Sigurdsgate mister alt utsyn østover mot Storhaug, og det vil bli et uakseptabelt innsyn til Sigurdsgates boliger. b) Et nytt kontorbygg med 3 etasjers høyde mot Sigurdsgate og 65 meters lengde vil strekke seg som en sammenhengende vegg ytterst langs Vålandsplatået og danne en massiv barriere for utsyn mot øst og Storhaug for store deler av platået i hvert fall opp til Våland skole. Siktlinjer/sikt korridorer østover mot Storhaug og sørover mellom nåværende hus ytterst på Vålandsplatået platået, vil tettes igjen og ikke bare berøre gjenværende bebyggelse i Sigurdsgate, men vil også berøre miljø fra Musegate og mot Våland skole. Ved forslag I er konsekvensene i tillegg følgende: c) Det vil slå hull på grensen for Trehusbyen mot Lagårdsveien, og kunne skape presedens for senere forsøk på å bryte grensen for Trehusbyen med mulige nye forslag til omreguleringer fra bolig til annet formål i VÅLAND 1 og 2 området. Slik vil den gamle boligbebyggelse på Vålandsplatået kunne raseres bit for bit. d) En stor del av Sigurdsgates nåværende karakter med gammel boligbebyggelse vil endres, og det vil visuelt bli en lite harmonisk karakter mellom gammel og ny bebyggelse. e) Denne massive bygningsbarrieren vil komme sjenerende nær den gamle bebyggelse som nå ligger i Sigurdsgate i nest ytterste husrekke mot Lagårdsveien: avstanden mellom gammel bebyggelse og nytt kontorbygg vil bli fra 9,5-15 meter. Med 3 etasjers høyde (mot

7 Side 7 av 9 Sigurdsgate) og 65 meters bredde vil utsyn og lysforhold forringes i vesentlig grad. I tillegg vil innsyn fra kontorbygget bli sjenerende nært til hager og hus. f) Områdets kvaliteter og bomiljø langs Sigurdsgate (og også langs Butlersgate og Grensegate) mellom Musegaten og Lagårdsveien vil fort kunne forringes og man kan se for seg at boligene i området raskt vil ende opp som utleieboliger som sakte men sikkert forfaller. Av erfaring vet vi at de få boliger som har blitt brukt som utleieboliger i området har ført med seg mye bråk, forsøpling og forfall. Bare boliger og eiendommer som er bebodd med sin(e) eier(e) er blitt vedlikeholdt. 7. Samlet konklusjon Basert på ovenstående beskrivelser og kommentarer er Planforslaget fra Lund+Slaatto på vegne av Smedvig Eiendom, uakseptabelt for oss utfra flere forhold: a) Undertegnede mener i motsetning til forslagstiller, at planforslaget må konsekvens utredes. Planforslaget er ikke i samsvar med kommuneplanens arealdel og områderegulering, og kan ikke unntas fra konsekvens utredning med referanse til Plan og bygningslovens 12-10, første ledd hvor det blant annet står: "Konsekvensutredning kan utelates for nærmere reguleringsplaner når disse er i samsvar med kommuneplanens arealdel eller områderegulering, og hvor virkningene er tilfredsstillende beskrevet i over ordnet plan." Som det fremgår av pkt. 2 og pkt.3 ovenfor så er planforslaget ikke i samsvar med kommuneplanens arealdel eller områderegulering. b) Med forslag om omregulering fra erverv/lettere industri til kontorformål, samt forslag om 6 etasjer byggehøyde, bryter planforslaget med gjeldene reguleringsplan (1418) og reguleringsbestemmelser for felt E1 / Lagårdsveien 27-33A, som er regulert til maks 4 etasjer. c) Med forslag om å inkorporere 4 bolighus og eiendommer i Sigurdsgate, som i dag ligger innenfor område regulert som boligområde, så bryter planforslaget med reguleringsplan (1068) og reguleringsbestemmelser for VÅLAND 1 OG 2. d) Med forslag om å inkorporere 4 bolighus og eiendommer i Sigurdsgate ved utbygging, så bryter planforslaget grensen for det som er en del av Trehusbyen i Stavanger. e) Med forslag om å inkorporere og bebygge et område av Sigurdsgate hvor det i dag befinner seg tre eldre bolighus i mur reist før andre verdenskrig, så raseres en vesentlig del av områdets gamle bebyggelse, historie og karakter. f) Med forslag om å bygge et kontorbygg i 6 etasjers høyde sett fra Lagårdsveien og 3 etasjers høyde sett fra Sigurdsgate med en lengde på 65 meter langs Vålandplatåets ytterkant, reises et bygg som vil bli en massiv barriere for lys og sikt sett fra Sigurdsgate/Våland mot øst og Storhaug. g) Ved forslag I, som inkorporerer 4 eiendommer ytterst på Vålandsplatået, vil det reises et stort kontorbygg med 6-3 etasjers høyde og 65 meters lengde bare 9-15 meters avstand fra gjenblivende bebyggelse i Sigurdsgate. Denne bebyggelse, inkludert undertegnedes bolig og eiendom i Sigurdsgate 1C, vil i vesentlig grad miste rom, lys og utsyn mot øst og bli utsatt for sjenerende innsyn til sine hus og hager. Områdets boligmiljø og verdi vil bli vesentlig forringet.

8 Side 8 av 9 h) Med et slikt stort kontorbygg (forslag I) vil Sigurdsgates karakter og bomiljø bli fundamentalt endret. En kan forestille seg at gjenværende boliger i Sigurdsgate vil kunne ende opp som utleieboliger, og at husene sakte men sikkert forfaller og området forsøples. i) Hvis forslag I godkjennes av myndighetene vil det bli slått et stort hull på grensen for Trehusbyen mot Lagårdsveien, og dette kan skape presedens for senere forsøk på å bryte grensen for Trehusbyen med mulige nye forslag til omreguleringer fra bolig til annet formål i VÅLAND 1 og 2 området. Slik vil den gamle boligbebyggelse på Vålandsplatået kunne raseres bit for bit og følgelig utslette en av Europas største samling av trehus. 8. I motsetning til ovenstående argumentasjon mot planforslaget fra Lund + Slaatto/Smedvig Eiendom, så vil undertegnede og de fleste andre eiendom og huseiere i Sigurdsgate, muligens kunne akseptere et nytt kontorbygg som bygges innenfor grensene for Smedvigs nåværende eiendom Ladegårdsveien 27-33A og i tråd med gjeldene reguleringsbestemmelse på maks 4 etasjers høyde. Vedlegg For å belyse det topografiske høydeskillet mellom Vålandsplatået (med Trehusbyen) og Lagårdsveien, og bygningshistorien på hver side av denne skillelinjen, så følger det et vedlegg med dette brev (se Vedlegg 1 nedenfor) Med hilsen fra eiere og beboere av Sigurdsgate 1C Ove Andreas Malm og Siri Margrethe Helstrup

9 Side 9 av 9 Vedlegg 1 Beskrivelse av det topografiske skillet mellom Vålandsplatået (med Trehusbyen) og Lagårdsveien, og bygningshistorien på hver side av denne skillelinjen Det eksisterer et skarpt topografisk høydeskille mellom Vålandsplatået i vest og det nedenforliggende område langs Lagårdsveien i øst. Høydeforskjellen mellom Vålandsplatået og Lagårdsveien er i dette området i størrelsesorden meter. Dette er et topografisk skille som strekker seg fra der teatret ligger i nord langs hele Lagårdsveiens vestside til Hillevågstunnelen i sør. Dette topografiske skillet har eksistert helt siden slutten av siste istid og lenge før Ladegårdsveien ble anlagt og bebygget. Dette skillet fremstår klart på gamle historiske topografi-kart, det fremstår klart på flyfoto og det fremstår markant når man bruker moderne dataverktøy som for eksempel Google Earth. I den tid da husene ble bygget på randen av Vålandsplatået langs den gamle Vålandsgaten, ble den ytterste husrekken lagt helt ut på kanten av platået der det stuper ned mot Lagårdsveien. Dette ga selvfølgelig godt rom og utsikt mot øst over den lave trehusbebyggelsen som ble bygget langs Lagårdsveien. Denne lave trehusbebyggelsen var fortsatt dominerende langs Ladegårdsveien på flyfoto fra Ingen kunne vel den gang, da tomtene på kanten av Vålandsplatået ble utparsellert og solgt tidlig i forrige århundre, forestille seg at husene de bygget senere skulle kunne komme i skyggen av ny høy bebyggelse langs Ladegårdsveien. Hvis man kunne ha sett dette for seg den gang ville vel heller ikke avstanden mellom eiendommene ytterst på Vålandsplatået og de nedenforliggende eiendommene på Lagårdsveiens vestside, blitt så minimal som den ble og er i dag.