Søknad om odelsfrigjøring av Ulstad Vestre, gnr. 275, bnr. 3 i Stjørdal kommune spørsmål om omgjøring

Transkript

1 Advokatfirmaet Welde v/advokat Tore Welde Postboks STJØRDAL Deres ref Vår ref Dato /FLA/KVO Søknad om odelsfrigjøring av Ulstad Vestre, gnr. 275, bnr. 3 i Stjørdal kommune spørsmål om omgjøring Erling Gresseth søkte 16. januar 2007 om odelsfrigjøring av gnr. 275, bnr. 3 i Stjørdal kommune. Fylkeslandbruksstyret vedtok at eiendommen ikke skulle odelsfrigjøres. Vedtaket ble påklaget av Erling Gresseth. Statens landbruksforvaltning (SLF) tok klagen til følge. SLFs vedtak innebærer at eiendommen ble frigjort for odel. Departementet har av eget tiltak vurdert saken i forhold til forvaltningsloven 35 tredje ledd og kommet til at SLFs vedtak skal omgjøres fordi hensynet til offentlige interesser tilsier det. Dette innebærer at eiendommen ikke er frigjort for odel. 1. KORT OM INTENSJONSVTALEN VEDRØRENDE EIENDOMMEN OG HVEM SOM HAR HJEMMEL TIL EIENDOMMEN I DAG. Erling Gresseth inngikk 2. juni 2006 intensjonsavtale med Jorunn Astrid Bjerkan om kjøp av ovennevnte eiendom. Intensjonsavtalens punkt 1 annet avsnitt lyder: Jorunn Bjerkan selger sin eiendom Ulstad Vestre, g.nr. 275, br.nr. 3 i Stjørdal kommune med alle tilhørende rettigheter og plikter til Erling Gresseth. Med i handelen følger de andeler i samvirkeforetak/produksjons- og/eller foredlingsbedrifter som er tilknyttet eiendommen. Avtalens punkt 2 første punktum lyder: Eiendommen selges uten bygninger. Selgerens bolig og garasje på gården skal fradeles før salget finner sted, med en tomt som består av et passende område rundt boligen pluss tomta etter de revne husene på gården. Og videre punkt 7: Kjøper forplikter seg til straks å søke konsesjon for erverv av Ulstad Vestre g.nr. 275 br.nr. 3. Selger forplikter seg til straks å søke om fradeling som nevnt i Postadresse Kontoradresse Telefon Avdeling for skog- og Saksbehandler Postboks 8007 Dep Akersgt ressurspolitikk Knut Vorkinn 0030 Oslo Org no. Telefaks

2 avtalens punkt 2. Dersom konsesjon ikke blir gitt, eller fradeling av bolighus med tomt ikke går i orden, vil denne intensjonsavtale bli å anse som ugyldig. Dersom konsesjon blir gitt, og fradeling av bolighus med tomt går i orden forplikter partene seg å skrive en endelig kjøpekontrakt basert på hovedtrekkene i denne avtale, samt å utstede skjøte på eiendommen. Departementet har på henvendelse til Statens kartverk 3. desember 2008 fått opplyst at Erling Gresseth står som hjemmelshaver til gnr. 275, bnr OM ODELSLØSER OG DE AKTUELLE EIENDOMMENE. Odelsløser, Ann-Karin Bjerkan Husbyn, har nest best odelsrett. Odelsretten følger av faren som overtok eiendommen i 1975 etter en bror av hans bestemor. Odelsløser var 20 år på det tidspunktet faren overtok. Da odelsløsers foreldre skilte seg i 1994, ble eiendommen overtatt av odelsløsers mor, Jorunn Astrid Bjerkan, som ikke selv har odelsrett. Ulstad Vestre gnr. 275, bnr. 3 består i følge delingssøknaden av totalt 2095 dekar fordelt på 127 dekar dyrka jord, 12 dekar overflatedyrka jord, 1593 dekar produktiv barskog, 130 dekar lauvskog og 233 dekar annet skogareal. Tallene i jordregisteret avviker bare i liten grad fra disse. Bygningene (våningshus, redskapshus/garasje) er godkjent fradelt i forbindelse med salget. Eiendommen var uten driftsbygninger da avtalen med Gresseth ble inngått. Erling Gresseth vil bruke det han etter intensjonsavtalen skal beholde som tilleggsareal til Veistad gnr. 277, bnr. 3 og 5. Veistad er på 185 dekar totalt, fordelt på 125 dekar dyrka jord, 30 dekar innmarksbeite, 17 dekar produktiv skog og 13 dekar annet areal. I tillegg leier Erling Gresseth ca. 700 dekar jordbruksareal, inkludert mesteparten av den dyrka jorda på Ulstad Vestre som han har leid i 15 år. Veistad ligger like ved Ulstad Vestre, men eiendommene har ikke felles grense. Erling Gresseth driver aktivt med storfe og er i samdrift om mjølkeproduksjon basert på ca. 25 mjølkekyr og ca ammekyr. Antall storfe ut over dette oppgis til å være i overkant av 200. Han leverer gjennomsnittlig 200 slaktegriser hvert år. Han har 1/3 av aksjene i eiendom knyttet til samdriften og disponerer i den forbindelse 65 dekar dyrka mark som tilsvarer hans aksjeandel. Jorda blir drevet med korn- og forproduksjon. Eiendommen til Gresseth har et godt oppbygd driftsapparat. Erling Gresseth er agronomutdannet og har vært gårdbruker i ca. 20 år. 3. DE ØVRIGE ODELSBERETTIGEDES SYN PÅ SPØRSMÅLET OM ODELSFRIGJØRING. Av de øvrige odelsberettigede mener tre stykker at eiendommen ikke må odelsfrigjøres. En er på nåværende tidspunkt ikke interessert i odelsretten, mens en mener at Erling Gresseth er den beste til å forvalte eiendommen. Side 2

3 4. SAKSBEHANDLINGEN. 4.1 Delingsvedtaket og konsesjonsvedtaket. Stjørdal kommune vedtok 5. september 2006 i medhold av jordloven 12 å samtykke til fradeling av bebygd areal med tomt på inntil 5 dekar på gnr. 275, bnr. 3. Kommunen ga videre 16. januar 2007 Erling Gresseth konsesjon på erverv av gnr. 275, bnr. 3 som tilleggsjord til gnr. 277 bnr. 3 og 5. Det ble i kommunens saksframlegg lagt til grunn at eiendommen er ubebygd. 4.2 Begjæringen om odelsløsning. Ann-Karin Bjerkan Husbyn begjærte 28. august 2006 odelsløsning og la ned påstand om at Erling Gresseth skulle dømmes til å overskjøte eiendommen gnr. 275, bnr Søknaden om odelsfrigjøring. Erling Gresseth søkte ved brev 16. januar 2007 om at eiendommen blir odelsfrigjort. Advokat Welde anfører på vegne av Erling Gresseth bl.a. at Gresseth har stort arealbehov og mye leiejord med til dels kortsiktige kontrakter. Videre anføres det at odelsfrigjøring gir en fornuftig bruksrasjonalisering. Det hevdes at odelsløser har svært liten tilknytning til odelseiendommen og at hun ikke kan ha hatt noen forventninger om å overta den fordi broren har bedre odelsrett. Advokat Andersskog har på vegne av odelsløser Ann-Karin Bjerkan Husbyn kommet med kommentarer til odelsfrigjøringssaken i brev av 9. mai Det opplyses om at eiendommen har vært i slekta siden Det hevdes at det i 1994 i forbindelse med skifteoppgjøret ble vurdert om odelsløser skulle ta over eiendommen, og at det var hun som bestilte og betalte takst. Videre hevdes det at odelsløser har sterk tilknytning til gården og at hun har tilbrakt mye tid der, samt utøvet en ikke ubetydelig arbeidsinnsats i skogen og med vedlikehold av bygningene. Odelsløser ønsker å flytte til gården med sin familie og drive den på forsvarlig måte. Hun vurderer å igangsette en friluftsbarnehage. Det anføres at eiendommens ressursgrunnlag tilsier at det er en drivverdig selvstendig enhet. Advokat Andersskog opplyser ellers at Erling Gresseth foretar store oppkjøp av landbrukseiendom, dels privat og dels gjennom selskaper og at han har en betydelig drift gjennom samdrift. 4.4 Kommunens behandling av odelsfrigjøringsspørsmålet. Utvalget for miljø og landbruk i Stjørdal kommune mener at eiendommen ikke bør odelsfrigjøres. Utvalget mener bl.a. at odelsretten fortsatt må ha en sterk stilling og det er viktig at denne saken markerer en grensegang. Advokat Welde har på vegne av odelsfrigjører Gresseth kommet med kommentarer til utvalgets uttalelse i brev av 12. november Det påpekes at odelsløsers far etter dagens odelslov ikke ville vært odelsberettiget, og det hevdes igjen at odelsløsers tilknytning til Ulstad Vestre må kunne betegnes som svært perifer. Det anføres at det Side 3

4 ikke er relevant å vektlegge odelsspørsmål ved vurdering av jordloven 12 og konsesjonsloven 9, slik kommunen hevder. Videre anføres at det ikke kan brukes som argument mot odelsfrigjøring at Gresseths bruk blir over gjennomsnittet, tvert imot sikter dagens landbrukspolitikk mot større og mer rasjonelle enheter. Advokat Welde anfører også at kommunens lovtokning er feil. Det opplyses videre at Gresseth er avhengig av leiejord, noe som ikke er gunstig. Det opplyses at Gresseth leier 300 dekar på Værnes flystasjon fra år til år og at det er klare signaler om at han vil miste denne leiejorda i løpet av kort tid. Han har videre 200 dekar leiejord i Remyrområdet og 100 dekar i Lånke der også leieavtalene løper fra år til år. Transportavstanden til leiejorda er henholdsvis 16, 22 og 25 km en vei. Det anføres at det for Gresseths del er ønskelig å få redusert denne kjøringen, både av tids- og kostnadsmessige årsaker samt av miljøhensyn. Til slutt hevdes det at Gresseth fikk tilbud om å kjøpe eiendommen allerede i 1994, men at det ikke ble noe av fordi odelsløsers mor isteden overtok den. Advokat Welde har i brev av 18. desember 2007 kommet med ytterligere kommentarer. Det vises til brevet. 4.5 Fylkeslandbruksstyrets behandling av odelsfrigjøringsspørsmålet. Fylkeslandbruksstyret vedtok i møte 19. desember 2007 med 5 mot 2 stemmer, og i tråd med landbruksdirektørens innstilling, ikke å odelsfrigjøre eiendommen. Vedtaket er i hovedsak begrunnet med at eiendommen har et relativt bra ressursgrunnlag og at det bør kunne ligge til rette for drift av eiendommen Ulstad Vestre, eventuelt i kombinasjon med annet yrke. Flertallet i styret er derfor i tvil om hvorvidt de fordeler en oppnår ved bruksrasjonaliseringen er større enn hensynet til odelsløser. Advokat Welde påklaget vedtaket på vegne av Gresseth i brev av 9. januar Det anføres at flertallet i fylkeslandbruksstyret må ha tatt utenforliggende hensyn ved avgjørelsen og at vedtaket mangler tilfredsstillende begrunnelse. Det bes om at fylkeslandbruksstyret gir utfyllende begrunnelse hvis vedtaket ikke omgjøres. Advokat Andersskog har på vegne av odelsløser kommet med merknader til vedtaket og klagen i brev 5. februar Det bestrides at Gresseth ble tilbudt eiendommen i 1994, at Gresseths far leide odelseiendommen fra slutten av 60-tallet og at Gresseth har leid jorda de siste 15 årene. Det stilles videre spørsmålstegn ved Gresseths behov for tilleggsjord. Advokat Andersskog hevder at odelsløsers tilknytning til eiendommen er sterk og påpeker flere grunner til det. Det hevdes også at hun har hatt en forventning om å overta eiendommen fordi broren med best odelsrett hele tiden har gitt uttrykk for at han ikke var egnet til å overta. Videre påpekes det at eiendommen har et ressursgrunnlag som er så vidt stort at den bør kunne bestå som en selvstendig driftsenhet. Advokat Welde har på vegne av Erling Gresseth kommet med kommentarer i brev av 6. mars Det påstås fortsatt at Gresseth ble tilbudt å kjøpe eiendommen i 1994 og odelsløsers tilknytning bestrides. Videre utdypes Gresseths behov for tilleggsjord. Side 4

5 Fylkeslandbruksstyret vedtok i møte 11. mars 2008 ikke å ta klagen til følge. Det var etter styrets syn (flertallets) ikke framkommet opplysninger som på avgjørende måte endret avgjørelsesgrunnlaget for vedtaket. 4.6 Statens landbruksforvaltnings (SLFs) behandling av odelsfrigjøringsspørsmålet. SLF vedtok 17. november 2008 å ta klagen til følge. SLF la ved avgjørelsen avgjørende vekt på at Gresseth har behov for tilleggsjord og at det ved hans kjøp av Ulstad Vestre oppnås en god rasjonalisering. SLF la til grunn at odelseiendommen har relativt bra ressursgrunnlag, noe som taler for at eiendommen bør opprettholdes som et eget bruk. Departementet viser til SLFs vedtak hvor det er gjort nærmere rede for dette. Når det gjelder odelsløseres tilknytning, er den etter SLFs vurdering ikke spesielt sterk og taler etter SLFs syn ikke i avgjørende grad mot odelsfrigjøring. Det vises til at eiendommen ikke kom i nær families eie før hun var 20 år. Etter SLFs oppfatning er det heller ikke sannsynliggjort at det var bestemt at det var odelsløser som skulle overta Ulstad Vestre. Det kan derfor heller ikke legges til grunn at odelsløser har hatt en berettiget forventning om å overta eiendommen i 30 år slik odelsløser hevder. 4.7 Melding om overprøving. Departementet har av eget tiltak besluttet å overprøve SLFs vedtak i medhold av forvaltningsloven 35. Partene ble varslet om dette ved brev 2. desember Advokat Welde har ved brev av 3. desember 2008 kommentert saken på vegne av Erling Gresseth. I brevet vises til at SLF fra og med 2005 og fram til i dag har fattet 26 klageavgjørelser vedrørende odelsfrigjøring, og at departementet ikke i noen av de 13 sakene hvor søknaden om odelsfrigjøring er innvilget, har grepet inn og omgjort av eget tiltak. Hvis dette gjøres i saken med Ulstad Vestre, anføres det at det kreves en særskilt begrunnelse som ikke er å finne i de andre sakene. I motsatt fall, vil det ved en eventuell domstolsbehandling omkring gyldigheten av vedtaket, bli påberopt usaklig forskjellsbehandling og/eller at det er tatt utenforliggende hensyn. Det vises i den sammenheng bl.a. til at brukene er av ulik størrelse og med ulik bygningsmasse i de 13 sakene hvor odelsfrigjøring er innvilget. De fleste har mindre areal enn Ulstad Vestre, men det er også bruk med større ressurser. Det anføres også at det ikke er adgang til å foreta politiske hensiktsmessighetsvurderinger i det avgjørelsen i den enkelte sak må baseres på landbruksfaglige vurderinger sammenholdt med forhold i tilknytning til odelsløseren. Alle sentrale elementer i skjønnsutøvelsen i denne saken tilsier at Ulstad Vestre bør frigjøres for odel. I brevet pekes det også på at det i denne saken ikke har vært fokusert på bosettingshensynet, men at det er naturlig all den stund odelsløseren også har reist løsningssak mot sin egen mor angående det fradelte våningshuset. Videre pekes det på at det i stevningen er nedlagt påstand om at morens disposisjonsrett til våningshuset skal avløses i medhold av odelsloven 50, hvilket vil føre til at både hun og sønnen, som bor sammen med henne og for øvrig har best odelsrett, må flytte. Side 5

6 Advokat Andersskog har i brev mottatt av departementet 4. desember 2008 kommentert saken. Etter det en kan se, inneholder ikke brevet nye opplysninger av betydning for avgjørelsen. 5. DEPARTEMENTETS VURDERING. SLF vedtok 17. november 2008 å odelsfrigjøre Ulstad Vestre gnr. 275, bnr. 3. Vedtaket kan omgjøres av departementet hvis vilkårene i forvaltningsloven 35 er oppfylt. Underretning om vedtaket om odelsfrigjøring er kommet fram til Erling Gresseth og en eventuell omgjøring av odelsfrigjøringsvedtaket vil være til skade for han. Departementet mener videre at SLFs vedtak er gyldig, jf. forvaltningsloven 35 første ledd bokstav c. Den aktuelle hjemmelen for å omgjøre er etter dette i 35 tredje ledd. Tredje ledd lyder: Dersom hensynet til andre privatpersoner eller offentlige interesser tilsier det, kan klageinstans eller overordnet myndighet omgjøre underordnet organs vedtak til skade for den som vedtaket retter seg mot eller direkte tilgodeser, selv om vilkårene etter første ledd bokstav b eller c ikke foreligger. Siden dette gjelder overprøving av vedtak i klagesak, må melding om eventuell omgjøring sendes innen 3 uker etter at det ble sendt melding om vedtaket. Det må regnes som en offentlig interesse å påse at vedtak truffet med hjemmel i odelsloven 31 er i tråd med reglene i denne bestemmelsen. Det er videre en offentlig interesse å påse at den skjønnsmessige avveiningen av de ulike hensynene i saken blir gjort på den måten departementet mener er riktig i den enkelte sak. Odelsloven 31 lyder: I den mon odelsrett vil kunne skiple ei eigedomstileigning som departementet har godkjent av di kjøparen bør få tilleggsjord, kan departementet fri slik jord for eldre odelsrett. Odelsfrigjering kan likevel ikkje skje andsynes dei som etter konsesjonslova 5 første ledd nr. 1 kunne kjøpe eigedomen konsesjonsfritt, med mindre det gjeld eigedom der arealet er under 30 dekar, eller det ikkje er tvil om at omsynet til odelsrettshavarane må vike av di eigedomstileigninga inneber ei god driftsmessig løysing. I odelsfrigjøringssaker etter 31 skal jordrasjonaliseringshensyn veies mot de odelsrettslige hensynene. Høyesterett har uttalt om interesseavveiningen: Ved den interesseavveining som her må foretas, vil hensynet til odelsretten som rettsinstitutt og til de enkelte odelsberettigedes interesser ha en sentral plass. Men hvor stor betydning dette hensyn må tillegges, vil måtte variere ut fra vekten av de motstående jordrasjonaliseringshensyn og ut fra en vurdering av den odelsberettigedes tilknytning til eiendommen og forholdene for øvrig. Side 6

7 Departementet antar vurderingstemaet må være slik i denne saken også, selv om 31 er endret etter at Høyesterett sa dette om interesseavveiningen. Hvis Ann-Karin Bjerkan Husbyns begjæring om å få overta Ulstad Vestre blir tatt til følge av Stjør- og Verdal tingrett, vil odelsretten hindre gjennomføringen av Erling Gresseths erverv av tilleggsareal. Gresseths eiendomserverv er godkjent av kommunen (etter delegert myndighet) fordi han bør få tilleggsjord. Den aktuelle eiendommen er på totalt ca dekar. Det betyr at det bare kan odelsfrigjøres når det ikke er tvil om at hensynet til odelsrettshaverne må vike fordi eiendomservervet innebærer en god driftsmessig løsning, se odelsloven 31. Departementet mener Erling Gresseths erverv innebærer en god driftsmessig løsning. Det vises til at odelsfrigjørers eiendom og odelseiendommen ligger nær hverandre, selv om de ikke har felles grenser. Gresseth har videre nødvendig driftsapparatet og driver eiendommen i dag. Det vises også til at Gresseths virksomhet for en stor del er avhengig av leiejord og kjøpet av odelseiendommen vil til en viss grad avhjelpe dette. Departementet viser dessuten til at Gresseth er agronomutdannet og har vært bonde i 20 år. I motsetning til SLF, er departementet imidlertid i tvil om hensynet til den odelsberettigede og odelsretten som rettsinstitutt bør vike i dette tilfellet. Odelseiendommen har totalt ca dekar, fordelt på 127 dekar dyrka jord, 12 dekar overflatedyrka jord, 1593 dekar produktiv barskog, 130 dekar lauvskog og 233 dekar annet skogareal. Etter departementets syn har eiendommen ikke ubetydelige ressurser sett i lokal målestokk. Eiendommen er uten driftsbygninger. Departementet mener imidlertid at dette ikke bør tillegges avgjørende vekt i denne saken. I forbindelse med behandlingen av odelsfrigjøringssaken har eiendommen blitt betraktet som uten bygninger. Når en ser på intensjonsavtalens punkt 1 sammenholdt med punkt 2, kan det reises spørsmål om Ann-Karin Bjerkan Husbyn bare kan få overta det bygningsløse landbruksarealet eller om hun også kan kreve å få overta tunområdet som er godkjent fradelt. Etter odelsloven 60 må den som vil løse en eiendom på odel ta ut stevning mot eieren. Som eier regnes den som har overtatt eiendommen ved for eksempel bindende avtale. Ut fra intensjonsavtalen kan det reises spørsmål om Gresseth har en bindende avtale om å få overta også parsellen som er tillatt fradelt. Han har imidlertid i følge Statens kartverk tinglyst hjemmel til hele eiendommen. Det er etter det foreliggende etter departementets mening noe uklart om Bjerkan Husbyn får overta hele eller deler av eiendommen. Det er opp til retten å avgjøre dette. Side 7

8 Det er imidlertid ikke avgjørende for departementets standpunkt i odelsfrigjøringssaken om Ann-Karin Bjerkan Husbyn også får overta eiendommen med tun og bygninger. Departementet mener hensynet til Ann-Karin Bjerkan Husbyn og odelsretten som rettsinstitutt bør veie tyngst selv om situasjonen blir at hun må bygge nye bygninger på eiendommen. Ann-Karin Bjerkan Husbyn er datter av forrige eier og har tilknytning til eiendommen. Hun har tilbrakt en del tid der og skal ha deltatt i forbindelse med vedlikehold av bygninger og noe drift. Det er grunn til å tro at hun har hatt en forventning om å få overta eiendommen etter sin mor da det synes som om den med best odel ikke har vist interesse for å overta. Departementet legger til grunn at Ann- Karin Bjerkan Husbyn ønsker å flytte til gården og drive den på forsvarlig måte. Hun vurderer videre å starte friluftsbarnehave. Når det gjelder hensynet til odelsretten som rettsinstitutt, viser departementet til at det dreier seg om en eiendom med et ikke ubetydelig ressursgrunnlag etter lokale forhold. Departementet mener eiendommen har et så godt ressursgrunnlag at en bør legge til rette for å opprettholde eiendommen som bosted og arbeidsplass. Odelsretten vil kunne bidra til at dette kan skje. Hvis det blir etablert en praksis som går ut på å odelsfrigjøre eiendommer som dette, vil det kunne medføre uheldig undergraving av odelsretten som rettsinstitutt. Departementet har merket seg at både Stjørdal kommune og fylkeslandbruksstyrets flertall har gått inn for at Ulstad Vestre ikke bør odelsfrigjøres. Advokat Welde har i brev av 3. desember 2008 vist til en rekke saker der det er odelsfrigjort. Det dreier seg om eiendommer med ulik størrelse. I en sak fra Ørland kommune dreide det seg om en eiendom med ca. 165 dekar fulldyrka jord hvor tunet var blitt fradelt. Departementet er inneforstått med at det finnes flere eksempler på odelsfrigjøringer. Departementet kan imidlertid ikke se at det har festnet seg en praksis som innebærer at Erling Gresseth har et rettskrav på å få odelsfrigjort denne eiendommen. 6. KONKLUSJON. Landbruks- og matdepartementet omgjør med hjemmel i forvaltningsloven 35 tredje ledd Statens landbruksforvaltnings vedtak av 17. november 2008 slik at Ulstad Vestre gnr. 275, bnr. 3 ikke blir frigjort for odel. Side 8

9 Avgjørelsen kan påklages til Kongen i statsråd i henhold til reglene i forvaltningsloven kapittel VI. Med hilsen Pål Vidar Sollie (e.f.) ekspedisjonssjef Inger Grette avdelingsdirektør Kopi til: Advokatfirma Nidaros, Kjøpmannsgata 19, 7013 TRONDHEIM Statens landbruksforvaltning, Postboks 8140 Dep, 0033 OSLO Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 7734 STEINKJER Stjørdal kommune, Postboks 133, 7501 STJØRDAL Side 9