Planprogram områderegulering Nybuåsen boligområde

Transkript

1 2013 Planprogram områderegulering Nybuåsen boligområde Notodden kommune. PLANPROGRAM, som sluttbehandlet/ vedtatt av Teknisk utvalg (Jfr. forutgående høringsforslag utarbeidet av Notodden kommune i samarbeid med plankonsulent Søndergaard Rickfelt AS.)

2 Innhold 1. Bakgrunn Innledning Formålet med planarbeidet Hvorfor planprogram? Relevante grunnlagsdokumenter Utbyggers intensjoner Forutsetninger Nybuåsen boligområde Eksisterende plansituasjon Andre relevante offentlige føringer for planarbeidet Planområdets fysiske forutsetninger Planprosess, medvirkning Planprogram, konsekvensutredning Reguleringsplanen (områderegulering) Utbyggingsavtale.8 5. Planprogram..9 2

3 1. Bakgrunn 1.1 Innledning Planprogrammet skal ta for seg arbeidet med Områderegulering for Nybuåsen boligområde i Notodden. Planprogrammet utarbeides i tråd med plan og bygningslovens (pb lovens) 12 2, tredje ledd, og forskrift om konsekvensutredninger. Forslag til områderegulering skal ifølge pb loven utarbeides av kommunen selv. Pb lovens 12 2 gir likevel kommunen anledning til å overlate til andre myndigheter eller til private å utarbeide forslag til områderegulering. I saken her er det ut fra 12 2 gjort avtale mellom grunneier/ utbygger Mathis Tinne og kommunen om at grunneier kan utarbeide planforslaget. Avtalen omtaler bl.a. hovedtrekkene i hvordan grunneier, som bruker Søndergaard Rickfelt AS som plankonsulent, og kommunen samarbeider i planutarbeidelsen. Ifølge pb loven har kommunen ansvaret for rammer, innhold og framdriften i planarbeidet. Kart 1: Oversiktskart (v/ Notodden kommune). 1.2 Formålet med planarbeidet Grunneier ønsker å legge til rette for fremtidig utvikling av variert boligbebyggelse i dette området på Nybuåsen, i et omfang anslått av utbygger til ca. 150 boenheter. Området ligger ikke inne i kommuneplanen, der området i dag er avsatt til LNF formål. Teknisk utvalg i kommunen har imidlertid i vedtak uttalt seg til grunneiers ønske, gjennom følgende vedtak: Kommunen ønsker å utarbeide områderegulering for boligområde på Nybuåsen. Kommunen forutsetter i utgangspunktet at kostnadene ved planutarbeidingen dekkes av søker/ utbygger. Nærmere avtale rundt betingelser og rammer for planarbeidet følges opp i egen sak og ny politisk behandling. I etterkant er avtale med grunneier, som omtalt over, vedtatt i kommunen, og underskrevet av partene

4 1.3 Hvorfor planprogram? Det skal utarbeides områderegulering. Planprogram utarbeides i henhold til plan og bygningslovens 12 2, tredje ledd: For områderegulering som innebærer vesentlige endringer av vedtatt kommuneplan gjelder 4 2 andre ledd. ( 4 2 omhandler bl.a. krav om planprogram/ konsekvensutredning som grunnlag for planutarbeidelsen.) Planprogrammet er et styringsdokument for arbeidet med planbeskrivelsen i planen. Dette dokumentet/ planprogrammet gir en oppsummering av dagens situasjon og hensikten med planarbeidet. Definerer aktuelle utredningstema og kravene til planprosess og medvirkning. Planprogrammet sendes på høring min. 6 uker før det blir sluttbehandlet av Teknisk utvalg 1.4 Relevante grunnlagsdokumenter Vedtaket i Teknisk utvalg med ønske om å utarbeide områdereguleringen. Forskrift om konsekvensutredninger Kommuneplanens arealdel av 2004 for Notodden kommune. Kommuneplanens Mål for utviklingen, for (De som måtte ønske kopi el.l. av noen av dokumentene, kan henvende seg til kommunens planavd.) 1.5 Utbyggers intensjoner I skriv mottatt fra grunneier/ utbygger, framgår hans intensjoner med planarbeidet: Notodden har en overordnet strategi i kommuneplanen om å bli en integrert del av næringslivet i Kongsbergregionen. Samhandling med Kongsberg er særdeles viktig. Regulering av Rossebu og Leivstein industrifelt (kommuneplanen) er ledd i satsning østover mot Kongsberg. Utbyggingen av Høgaas har vist at utvikling av kommunesenteret mot øst har vært en viktig og riktig satsning. Her er det nå bygget ca 480 boenheter. Utvikling av boligområder i Nybuåsen kan være en strategi for å rette seg direkte mot næringslivet i Kongsbergregionen. Her ligger et stort potensial for at Notodden i tillegg til samarbeid innenfor næringsarbeid kan kommunen tilby særegne tomtealternativ til folk som jobber i regionen. Nybuåsen ligger sentralt tilknyttet E 134 mot Kongsberg. Her ligger særdeles flotte tomter med utsikt, gode solforhold. Utbyggingsområdet ligger vestvendt med stor utsikt og gode solforhold. Området består av et terrassert landskap som er egnet for utbygging. Nærhet til Høgaas skole og barnehage, gode tilrettelagte friluftsområder ved Tinnemyra, og sykkelstier innover mot Elgsjø, sykkelavstand til idrettsanlegg, bysentrum og Heddalvannet. Dette er noen av grunnene til at området er veldig interessant som utbyggingsområde for boliger i Notodden i årene framover. Utbyggingsområdet eies av grunneier Mathis Tinne. Området har ingen infrastruktur i dag, men utbygger ønsker å knytte boligområdet på eksisterende infrastruktur i Høgaas. Kapasitet er sjekket ut i hovedtrekk som et forstudie. Dette må imidlertid gjennomgås i eget utredningstema. Det er gjennomført hogst i området i Utbygger ønsker å knyttes på veg mot Høgaas ved å etablere nytt kryss mellom 30 50m inn på dagens samleveg til Høgaas. 4

5 Gang og sykkelveg i 1. byggetrinn er ønskelig å knytte på eksisterende gangveg mot Høgaas ved å legge en gangveg trase` under Høgaasvegen til kommunale parkeringsplassen som er etablert for timeekspressen. I 2.byggetrinn er det en målsetting å koble seg på Høgaas skole fra sør lenger opp i feltet med gangbru over bekkedalen. Nybuåsen: Et moderne boligområde med innslag av prosjekter med enebolig i rekke, kjede eller andre større utbyggingsprosjekt. I tillegg vil det være behov for en større andel eneboliger. Utbyggerne har ambisjoner om å levere kvalitet på alle nivå de har kontroll på. Området skal ha miljøprofil med målsettinger om: Boligbebyggelse med kvalitet, landskap og terrengtilpasset bebyggelse. Et grunnlag for et attraktivt boligområde framover i tid. Husklynger med grønne korridorer med forbilder fra hytteutbyggingen på Meheiafeltet som tilhører samme utbygger. Området består av til dels bratt terreng, men med egnede platåer for utbygging. Infrastruktur basert på eksisterende kommunalt anlegg både mht veg vann og avløp. Gode friområder, lekearealer og andre felles tiltak for området. Universell tilgjengelighet i tråd med vegvesenets normaler utenfor tettbebygd strøk og god tilgjengelighet innenfor husklyngene. Prosjektet har en målsetting om tiltak som vektlegger energisparing og legger grunnlag for et framtidsretta boligområde. Det er nødvendig å ha fokus på følgende forhold i planarbeidet: Realistiske utbyggingstrinn hvor økonomien i prosjektet er med å legge premissene. Stort fokus på vegframføringer som premiss for utbyggingsområdet. Området bør ha den nødvendige fleksibilitet som kan møte det eksisterende og det framtidige marked i og til Notodden. 2. Forutsetninger Nybuåsen boligområde 2.1 Eksisterende plansituasjon Kommuneplanens arealdel av 2004 (kpla) Det alt vesentlige av planområdet er avsatt som LNF formål (landbruks, natur og friluftsområde). I planområdets sørvestre hjørne ved Høgåskrysset, viser kpla et større nytt kryss i tilknytning til planlagt omlegging av E134. I planlagt omlegging av E134 inngår også innslag på ny tunnell herfra og med utslag i Hvåladalen. Videre viser kpla planlagt gs veg fra Høgåskrysset og nordover, i nærområdet til E134 (østsida). Eksisterende skogsbilveger framgår som Annen veg iflg. vegvesenets vegdatabase Eksisterende tursti sør i området framgår, under Viktige ledd i kommunikasjonssystemet Områdereguleringen har som hensikt å lokalisere et boligområde i et område som i dag har de nevnte formålene i nåværende kpla. Kpla`s skriftlige del (retningslinjer, bestemmelser) har i kap retningslinjer knyttet til Plassering av nye boliger / boligfelt gjennom dispensasjoner / reguleringsplaner i strid med planen. Her heter det at denne type lokalisering i størst mulig grad bør være i tråd med en del nærmere angitte retningslinjer. Her gjengis retningslinjer fra kpla, kap , som er relevante i saken her: 5

6 Hvor g/s veg er planlagt og denne gir forbindelse til skole, bør boliger ikke bygges ut før g/s vegen er utbygd Boliger bør ikke plasseres på dyrket jord / høgbonitet skogsmark eller i sammenhengende gode landbruksmiljøer slik at disse ytterligere splittes opp, eller er til ulempe for landbruket Boliger bør av støymessige grunner ikke plasseres nærmere enn 70m fra E 134 Kart 2: Planområdet, i skravur på utsnitt fra kommuneplanens arealdel (v/ Notodden kommune) Kommuneplanens langsiktige del, Mål for utviklingen ( ) (mfu) Her gjengis punkter fra mfu som synes å ha relevans for områdeplanen: Fra 2.1.A: Kommunens overordnede strategi i denne sammenheng vil være å 3. Utvikle et variert botilbud som er attraktivt for befolkning og potensielle tilflyttere. Fra 2.2.B: 2 c) utvikle gode, attraktive boligområder hvor miljøkrav settes høyt. Fra 2.2.D: 1a) sikre størst mulig fravær av støy, luftforurensninger og andre helsebelastninger hvor folk bor og ferdes. 1b) tilrettelegge for fysisk aktivitet i hverdagen med gode gang sykkelforbindelser til viktige målpunkter. 1c) sikre bynære turområder og større sammenhengende naturområder for rekreasjon og enkelt friluftsliv og sikre god tilgang fra boligområder til naturområder. 6

7 2.2 Andre relevante offentlige føringer for planarbeidet Rikspolitiske retningslinjer (RPR) RPR Samordnet transport og arealplanlegging: Vurderinger knyttet til bilbasert boligutvikling RPR Styrking av barn og unges interesser Andre planer, retningslinjer, forskrifter el.l. Kommunedelplan for klima og energi (vedtatt 2011 i Notodden kommune) Statens vegvesen, normaler for Veg og gateutforming, håndbok 017 (2008) Statens vegvesen, veiledning for Universell utforming av veger og gater, håndbok 278 (2011) Reguleringsplanarbeid/ reguleringsplaner i nærområdene a) Leivstein industriområde : Grunneier nord for Nybuåsen har hatt oppstartmøte med kommunen ang. igangsetting av arbeid med detaljregulering for industriområde (jfr. formål avsatt i kpla). b) Leivstein steinbrudd : Området ligger like nord for E134/ like vest for motorsportsenteret. Reguleringsplanforslag er sendt inn, men har pr. dato ikke vært til 1.gangsbehandling. c) Rossebusletta industriområde : Reguleringsplan vedtatt i Rekkefølgekrav (1.1.2) i planen, ang. gs veg: Ett av de sju feltene Industri område 1 7 kan tas i bruk før gang /sykkelveg etableres. Før det gis igangsettingstillatelse for bygg på det neste av de sju industrifeltene skal følgende være ferdigstilt: Gang og sykkelveg fra Høgåskrysset fram til avkjøringen til industriområdet. Gs vegen ligger somnevnt inne i kpla. Det er ikke bygd bygg ennå som har utløst rekkefølgekravet. 2.3 Planområdets fysiske forutsetninger Beliggenhet Planområdet ligger nord for Høgås. Feltet ligger ca 3 km fra Notodden torg og 1,7 km fra Sætre skole og idrettsanlegg, avhengig av hvor en befinner seg i området. Fra området der 1. byggetrinn er tenkt, er det ca 1,5 km til Høgås skole. Området ligger på østsida av E 134 mot Kongsberg Eksisterende situasjon Utbyggingsområdet ligger sørvendt med utsikt og sol, og består av et terrassert landskap. Området eies av Mathis Tinne. Det er gjennomført hogst i området i Området har en stigningsprosent som gir noen utfordringer, og bl.a. vegframføringer vil defor bli et viktig tema i planarbeidet Planområdets avgrensning Avgrensning av planområdet: Planområdet omfatter de aktuelle byggeområdene i Nybuåsen med tilliggende grøntdrag. Videre omfatter planområdet sonen hvor avkjørsel for tilkomstveg til området antas å bli lagt (Høgåskrysset). I nord omfatter planområdet mulige trasé(er) for gang /sykkelveg (jfr. herunder gsveg i kpla). Planområdets grenser i planprogrammet er foreløpige, og vil sannsynligvis bli endret senere (f. eks. i forbindelse med gs vegtrasé nordover), etterhvert som planarbeid og planløsninger blir mer konkrete. Se for øvrig kart 1 og kart 2 foran. 7

8 3. Planprosess, medvirkning 3.1 Planprogram, konsekvensutredning Plan og bygningsloven (pb loven) innebærer at det i forkant av utarbeidelse av planforslag for enkelte typer arealplaner må utarbeides et planprogram for en påfølgende konsekvensutredning. Planprogrammet skal angi hvilke temaer som skal drøftes og (konsekvens)utredes i planbeskrivelsen til det kommende arealplanforslaget. For noen temaer vil det ofte bli krav om en egen fagutredning. Pb loven angir en saksbehandlings og medvirkningsprosess også for selve planprogrammet: Først utarbeides et forslag til planprogram, som kommunen deretter legger ut på høring. Høringen annonseres i avis og på kommunens hjemmeside, samtidig med kunngjøring/ varsling av oppstart av selve reguleringsplanarbeidet. Berørte grupper som grunneiere, rettighetshavere, interesserorganisasjoner, faginstanser og myndigheter på kommunalt og regionalt nivå vil få tilsendt forslaget til planprogram i brev. Uttalelser som kommer inn under høringen blir vurdert i kommunens påfølgende saksframstilling når planprogrammet skal opp til politisk sluttbehandling i kommunen. 3.2 Reguleringsplanen (områderegulering) Ved utarbeidelsen av selve reguleringsplanforslaget skal vedtatt planprogram ligge til grunn for: Innhold og temaer i planbeskrivelsen til reguleringsplanforslaget Utformingen av selve planforslagets plankart og bestemmelser Der planprogrammet har fastlagt at det må lages egne fagrapporter på enkelte tema, skal det gis en oppsummering i planbeskrivelsen av vedkommende fagrapport. Selve fagrapportene foreligger som vedlegg i kommunens saksmappe. Pb loven angir en saksbehandlings og medvirkningsprosess ved utarbeidelse av reguleringsplaner: Ved kunngjort varsel om oppstart av arbeidet med reguleringsplanen gis det anledning til å komme med innspill til det igangsatte planarbeidet. Ferdig forslag til reguleringsplan herunder planbeskrivelse, reguleringskart og skriftlige reguleringsbestemmelser blir 1.gangsbehandlet hos Teknisk utvalg (TU) i kommunen. Ved 1.gangsbehandlingen vedtas normalt at planforslaget legges ut på høring/ offentlig ettersyn. Etter at høringen er over, gjennomgår kommunen innkomne uttalelser og legger planen fram for TU til 2.gangsbehandling. Etter TUs 2.gangsbehandling går planforslaget normalt videre til kommunestyret for sluttbehandling. Når en plan er sluttbehandlet, annonseres dette, med en nærmere angitt klagefrist for evt. klage på den vedtatte planen. 4. Utbyggingsavtale Ved større private utbygginger, som f. eks. et boligområde, vil det der begge parter ønsker dette oftest være aktuelt med en utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen. Utbyggingsavtaler er i korthet en avtale mellom utbygger og kommunen om overtakelse av hovedanlegg/ infrastruktur (veg, vann, avløp, friområder o. l.) fra utbygger for framtidig kommunalt eie, drift og vedlikehold. Utbyggingsavtaler forholder seg formelt til pb lovens kap. 17, samt til kommunens standardforutsetninger vedtatt Avtalen må ha basis i vedtatt reguleringsplan, og kommunen har videre en del nærmere angitte krav til teknisk standard o. l. Også utbyggingsavtaler har en nærmere angitt behandlingsprosess iflg. pb loven. 8

9 5. Planprogram Noen utredningstema som bør fastlegges i et planprogram, kan drøftes i påfølgende planbeskrivelse uten utarbeiding av særskilt fagrapport v/ egen fagkonsulent. Andre temaer medfører behov for fagutredninger v/ egen fagkonsulent på vedkommende tema. I tabellen nedenfor framgår de temaer hvor det lages egen fagutredning. Planbeskrivelsen vil for øvrig kunne omfatte flere tema enn det som fastlegges i planprogrammet. Tema Utredningsbehov Egen fagutredning 1 Landskap, topografi, Fjern og nærvirkning, terrenginngrep. vegetasjon 2 Lokalklima, solforhold Plassering av bebyggelse i forhold til soleksponering og skygge. 3 Naturmangfold Området undersøkes av fagkonsulent mht. særskilt viktige naturtyper/biotoper, i tråd med metode i DN håndbok X rev Tilkomstveg til området. Vegsystem. Gang og sykkelveger a) Tilkomstveg til området. b) Avkjørsel for tilkomstvegen fra eksisterende Høgåskryss. Herunder uttalelse fra Statens vegvesen om nåværende kpla, hvor Høgåskrysset er planlagt ombygd med bl.a. tunnellåpning for E134 (tunnell ut i Hvåladalen). Opplysning: Statens vegvesens konseptvalgutredning (KVU), for E134, Kongsberg Gvammen. Svv har valgt et framtidig konsept med ny E 134 nord for Notodden. c) Klargjøring av hvorvidt tilkomstveg og øvrige veger i området vil tilfredstille vegnormalenes krav (stigning, bredder, kurvatur). d) Skoleveg til barneskole og ungdomsskole e) Gs veg mot sentrum f) Gs veg mellom Høgåskrysset og Rossebusletta, jfr. kpla: Det vurderes hvorvidt det via vegsystemet i planområdet (i stedet) kan knyttes gs veg inn i det påtenkte Leivstein industriområde (sistnevnte område: jfr. kpla). g) Temaene inkluderer vurderinger av tema 5 (uu) 5 Universell utforming (uu), av kjøreveger og gs veger Redegjøre for i hvilken grad kjøreveger og gs veger er i tråd med Statens vegvesens håndbok 278 Universell utforming av veger og gater ( områder utenfor sentrum ). Redegjøre for hvorvidt noen av vegene evt. også kan tilfredsstille beste uu stigning 1:20. Temaet inkluderes som egne punkter i tema 4 og tema 5. 6 Kollektivtransport Utrede hvorvidt området kan tilrettelegges for kollektive transportløsninger (buss). 7 Vann, avløp, overvann, flomveger 8 Strømforsyning. Energi. Utrede (med basis i opplysninger fra kommunen ) hovedtrekkene for: Vann og avløpsløsninger. Herunder også: Trykksoner, kapasitet, brannvann. Overvann og flomveger. Energiforsyning for området. X Herunder: Lengde og tverrprofiler Skjæringsog fyllingsutslag 9

10 9 Kulturminner (automatisk freda) 10 Kulturminner (andre, ikke automatisk freda) 11 Grønnstruktur, friluftsliv, folkehelse Registrering av automatisk freda kulturminner gjennomføres av Telemark fylkeskommune, ved evt. krav derfra om dette. Utrede evt. andre, ikke automatisk freda kulturminner i planområdet. Rekreasjonsverdi i området i dag Eksisterende stier. Herunder: Stier som ikke er kartfestet innmåles (GPS) Tap av eksisterende friluftsområder Grønnstruktur i planlagt boligområde. Muligheten for gode friområder i planen Uu tilgjengelighet (universell utform.) i grønnstrukturen 12 Skogbruk Skog som berøres av utbyggingen (arealer, boniteter, produksjonsskog, tilvekst, stående masse o. l.) Vurdere ulemper for skogbruket Vurdere ulemper for eiendommen 13 Barn og unge Tap av evt. eksisterende lekeareal Kvalitet på lekeareal, krav til ulike typer lekeareal i planen. Uu tilgjengelighet (universell utforming) 14 Skolekapasitet. Barnehagedekning. Skolekapasitet. Barnehagedekning. 15 ROS analyse ROS analyse skal i henh. til pb loven rutinemessig utføres som del av planbeskrivelsen til reguleringsplanen. Analysen baseres på offentlige veiledere. Tema geologi: Geolograpport utarbeides, ut fra områdets omfang av fjellog berggrunn. Rapporten redegjør for berggrunnens karakter, evt. farer for steinsprang, oppsprekking etter sprenging o.l. 16 Lukt Utrede evt. luktplager fra Goasholtmyra avfallsanlegg. X 17 Støy Utrede, jfr. opplysninger fra eksisterende støyrapporter: Støysoner langs E134 forbi området (Statens vegvesen) Støysoner for Goasholt steinbrudd Støysoner for Leivstein motorsportsenter Omtale av støy fra Leivstein steinbrudd, jfr. reguleringsplan under behandling for steinbruddet 18 Bebyggelsesstrukturer. Boligformer. 19 Utbyggingstrinn. Rekkefølgekrav. Omfanget av konsentrert boligbebyggelse, eneboliger mv. Mulighetene for å ivareta natur, landskap, friluftsliv. Utnyttelsesgrad/ høyde på bebyggelse / krav til utforming Utbyggingstrinn Rekkefølgekrav X X 10