TILSTANDSANALYSE, VERKTØY OG RAPPORTERING. Gjennomgang av enkelte bygningskomponenter (hva ser vi etter)

Transkript

1 VEDLIKEHOLDS- PLANLEGGING TILSTANDSANALYSE, VERKTØY OG RAPPORTERING SEPTEMBER 2010 HÅKON KVÅLE GISSINGER SENIORRÅDGIVER, RAMBØLL SEKSJON FM STRUKTUREN I PROGRAMMET Generell innføring i noen sentrale begrep Kort gjennomgang av NS3424 Vedlikeholdsstrategien. Gjennomgang av enkelte bygningskomponenter (hva ser vi etter) Overflater, Våtrom, Ventilasjon, EL, Varme og Sanitær Praktisk oppgave (med innlagt middagspause, og 8 timer effektiv søvn) Noen mer avanserte kartleggingsteknikker Eksempler fra praksis Budsjettering og kommunikasjon

2 I PRAKSIS INTRODUKSJON DEFINISJONER Drift og vedlikehold består hovedsakelig av følgende tre arbeidsprosesser: 1. Internkontroll/Faste kontrollrunder og serviceavtaler (Tilsyn og skjøtsel (31 Løpende drift NS3454)) 2. Ad Hoc reparasjoner (Merknad til Løpende drift i NS3454: Løpende vedlikehold, skade og hærverk) 3. Planlagt vedlikehold og utskiftninger (4 Vedlikehold i NS3454) Den tekniske tilstanden for en bygningsportefølje kan også forbedres gjennom 1. Satsninger som UU, ENØK, Brann (5 Utvikling i NS3454) 2. Totalrehabiliteringer, riving og nybygg (1 Kapital NS3454) Hovedfokus i denne forelesningen er Vedlikehold ld og Utvikling I senere forelesninger i dette kurset vil også Løpende drift bli berørt i noen grad.

3 FORBEHOLD Metodikken er basert på at en har ansvaret for en større aldersblandet eiendomsportefølge, slik at det er mulig å arbeide for et vedlikeholdsvolum som er konstant fra år til år. I KS rapporten fra 2008, anslås det at en da bør ha minst m2 under forvaltning Metodikken kan ikke uten videre brukes dersom en en kun har ansvaret for en enkelt bygning da en da vil ha store årlige variasjoner i vedlikeholdsbudsjettet. I tillegg vil en ha begrensede muligheter til å utarbeide strategier og prioritere enkelttiltak mot hverandre. Det er en utbredt (mis)oppfattelse fra Byggefasen at en bygning skal vedlikeholdes i en boble etter overtagelsen og ikke som en del av en større portefølge BYGGEPROSJEKT VS VEDLIKEHOLD Rette Feil/Mangler Motta Kundehenvendelse Utrede Byggeprosjekt Budsjettere Vedlikehold Gjennomføre Vedlikehold Gjennomføre Tilstandsanalyser

4 DRIFT VS VEDLIKEHOLD Drift og Vedlikehold Planlagte kontroller Akutte feil Tilstandsanalyse Arbeidsordre (Drift) Arbeidsliste Status (TG) Utførelse (int/eks) Utførelse (ekstern) Strategitvikling INDUSTRIVEDLIKEHOLD = BYGNINGSDRIFT

5 PLANLEGGING AV BYGNINGSDRIFT DRIFT VS. VEDLIKEHOLD Må aldri brukes som om det er to sider av samme sak. For brorparten av arbeidsoppgavene som skal løses utføres driftsprosesser og vedlikeholdsprosesser av ulike ansattegrupper. Eksempel: Dersom en ikke prioriterer/kontrollerer takrennerens som en viktig dif driftsprosess, vil en få et stykke vesentlig dyrere stykke arbeid som skal utføres av en ekstern entreprenør basert på en bestilling fra vedlikeholdsprosessen. ld Driftsprosessene og vedlikeholdsprosessen må selvsagt koordineres.

6 Tilstandsanalyse Definisjoner (NS 3424) 2.4 Tilstand Et objektets status / beskaffenhet på et gitt tidspunkt 2.5 Tilstandsanalyse Den samlede analysen fra definisjon til ferdig rapport 2.10 Tilstandsregistrering Undersøkelse og nedtegnelse av et objekts tilstand Tilstandsvurdering d i Kartleggers vurdering av konsekvenser av registrerte forhold Definisjoner (NS 3424) 2.3 Symptom indikator for hvilken tilstand et objekt befinner seg i 2.2 Svikt Negativt avvik fra det referansenivå som er lagt til grunn 2.1 Konsekvensgrad Uttrykk for alvoret av konsekvens i forhold til et definert referansenivå

7 Sviktbegrep (362) (3.6.2) Ikke svikt svikt er ikke registrert og det er dokumentert riktig utførelse Mulig skjult svikt manglende dokumentasjon for å fastslå om det er svikt eller ikke svikt Svikt Svikt er registrert (benyttes også om dokumentert feilaktig utførelse) PROSEDYRE VED SVIKT (3.6.2) Ved svikt og mulig skjult svikt skal det angis hvilke mangler som er årsak til anmerkningen. Ved mulig skjult svikt skal det angis om det er liten eller stor sannsynlighet for at det er en reell svikt Ved mulig skjult svikt vil det være opp til oppdragsgiver å ta stilling til om det skal gjennomføres ytterligere undersøkelser, innbefattet de eventuelle destruktive tiltak som er nødvendig for å avklare om det er en reell svikt. I et mangelfullt dokumentert byggverk vil det være mange muligheter for skjult svikt. I slike tilfeller kan det være hensiktsmessig å konstatere at dokumentasjon generelt er mangelfull og ikke tilfredsstiller dagens krav, og gjøre en generell vurdering av hvorvidt de mulige skjulte sviktene er reelle, istedenfor å liste opp alle muligheter for skjult svikt.

8 EKSEMPLER FRA BYGGDETALJBLADENE Skader på betongkonstruksjoner t k Skader på utvendig trepanel Tilstandsanalyse våtrom 15 Tilstands-og konsekvensgrad (NS3424 i kortversjon) Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Konsekvensgrad 0: Ingen konsekvenser Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Konsekvensgrad 1: Små konsekvenser Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Konsekvensgrad 2: Mid. store konsekvenser Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer Konsekvensgrad 3: Store konsekvenser Konsekvensvurderinger: Sikkerhet (f.eks. bæreevne/brann) Helse (f.eks. luftkvalitet, lit t støynivå) Estetikk (f.eks. overflater) Økonomi (f.eks. vedlikehold, utskifting) FIGURKILDE SVEIN BJØRBERG Svikt og skjulte feil/mangler: Ikke registerert svikt Registrert t svikt Mulig skjult svikt Risiko: Liten, middels, stor

9 KONSEKVENSER VED SKADE LITEN RISIKO MIDDELS STOR RISIKO STOR RISIKO St tor Stor Liten Sannsynlighet for skade FIGURKILDE SVEIN BJØRBERG HVORDAN OPPNÅ INTEGRERT I 2004 ledet Per Eikeland et utvalg som skulle evaluere eiendomsforvaltningen i kommunesektoren o (NOU 2004:22). I kapittel 9 i rapporten er følgende suksesskriterium angitt: Det foreligger et rasjonelt system for planlegging og styring av eiendomsforvaltningen Suksesskriteriet er utdypet med følgende delkriterium: Godt Godt, verdibevarende vedlikehold. Dette er et uttrykk for et optimalt vedlikehold, hvor arten og omfanget av vedlikeholdet vurderes i et langsiktig økonomisk perspektiv og i forhold til de politiske målene for eiendomsforvaltningen.

10 , STATUS Generelt er vi i Norge kommet langt i forhold til tilstandsregistrering. Vi er kommet noe kortere i arbeidet med å følge opp resultatene i praksis. Bevisstheten omkring de strategiske beslutninger bør trolig styrkes De norske kommuner har trolig større forbruk pr m2 (drift og investering) i dag enn tidligere, og noen kommuner er kommet langt i å ta igjen etterslepet FRA FOBE SITT PROSJEKT (2006) Et avvik opdages tidlig Avviket utbedres ikke før støynivået t er blitt høyt nok Utbedringen skjer ofte gjennom en oppsamling til større kombinerte utbedringstiltak (både teknisk tilstand og funksjon) Sen utbedring fører til misnøye Stort tidsforbruk for å sortere mellom drift og investeringsbudsjettet Kombinerte tiltak medfører ofte utskifting av bygningsdeler før utløpt t teknisk k levetid Ikke avdekket følgeskader som følge av utsatt vedlikehold.

11 VIKTIGE FORBEDRINGSOMRÅDER Organisering av gjennomføringen av de planlagte utbedringstiltak. Kommunikasjon av gjennomføringsplan for utbedringstiltakene mot brukerne av de enkelte bygninger. Dataverktøy til å støtte opp under prosessen fra tilstandsanalyse via utforming av økonomiplan og årsbudsjett til anbudsprosess og oppfølging av utbedringstiltakene. PAUSE

12 VEDLIKEHOLDSSTRATEGIER Den kostbare: Alle våre bygninger og bygningsdeler skal til enhver tid være i vedlikeholdsmessig tilstandsgrad 0. Den rimelige: Vi skal kontinuerlig arbeide for å minimere vårt vedlikeholdsbudsjett, klimaskjerm og offentlige pålegg skal utbedres til minimumsnivå. Alt annet vedlikehold skal unngås. Den smarte (så lenge den ikke blir gjennomskuet). Vi utsetter ytre vedlikehold og vedlikehold av tekniske installasjoner lengst mulig for å prioritere indre vedlikehold og brukertilpasninger. Den Normale: Vedlikeholdet av Trondheim kommunes bygningsmasse skal alltid være på et forsvarlig økonomisk og teknisk nivå. Hver krone som brukes til vedlikehold skal brukes hvor den til enhver tid gir støret nytteverdi. Vurdering av forsvarlig økonomisk nivå skal beregnes på bakgrunn av sammenlignbare nøkkeltall og objektive tilstandsanalyser. Før strategi er besluttet er det meningsløst å snakke om vedlikeholdsetterslep. BYGNINGSDEL MED VEDLIKEHOLD OG UTSKIFTING Tilstandsgrad 0 1 Referansenivå 2 3 Tid FIGURKILDE SVEIN BJØRBERG

13 BYGNINGSPORTEFØLJE MED VEDLIKEHOLD OG UTSKIFTING Årlig Forbruk T0 T1 Tid BYGNINGSPORTEFØLJE MED VEDLIKEHOLD OG UTSKIFTING ALTERNATIV STRATEGI Tilstandsgrad Tilstandsgrad Årlig Forbruk T -1 T0 T1 Tid

14 LEVETIDSKOSTNADER SOM FUNKSJON AV FOREBYGGENDE VEDLIKEHOLD LCC bidrag til brukernes verdiskaping Reparasjonskostnader, skader Minimum: kostnadsmessig optimalt vedlikehold Kostnader til forebyggende vedlikehold Andre fdvkostnader 80 kr/m2-120 kr/m2 FOREBYGGENDE VEDLIKEHOLD Planmessig, forebyggende vedlikehold vil redusere risikoen for uforutsette skader. Når det planmessige vedlikehold ld blir forsømt, øker skadeomfanget. Dermed øker kostnadsbehovet t til reparasjonsarbeider (uforutsett vedlikehold) etterhvert mer enn det som er spart ved å redusere det planmessige vedlikeholdet. Dersom også reparasjonsarbeidene forsømmes, øker skadeomfanget, og eiendommen får et aksellererende forfall. GISSINGER MOEN MODELLEN 30 år 60 år Kundemisnøyekostnad - sykdom -prestasjon -trivsel -motivasjon Normalt vedlikehold Forsømt vedlikehold

15 VEDLIKEHOLDSETTERSLEP - PRAKTISK TILNÆRMING (I) praktisk k tilnærming i (I): sum av utsatt tt vedlikehold ld når samme tiltak utsettes flere år skal det bare regnes med første gang? g Konsekvensene blir verre etterhvert.. utsatt i forhold til normtallsbasert plan / tilstandsbasert plan? praktisk tilnærming(ii): basert på tilstandsanalyse etter NS3424 og tilhørende nøkkeltall for oppgradering til et bestemt referansenivå - jf Multiconsults undersøkelser praktisk tilnærming (III): det beløp kvalifiserte konsulenter beregner for spesifiserte tiltak som skal bringe bygningen opp til en bestemt tilstand - jf FOBEs rapport for N.-Tr.l. VEDLIKEHOLDSETTERSLEP - PRAKTISK TILNÆRMING (II) Ved å bruke en nøkkeltallbasert beregning, får en oversikt over antatt oppgraderingsbehov (etterslep) men nye undersøkelser må gjennomføres før en har oversikt over hva som skal gjøres på det enkelte sted. Ved å prissette spesifikke utbedringstiltak kan disse tiltakene direkte brukes som en arbeidsliste for byggeiers FDVU organisasjon.

16 TILSTANDSANALYSE Tilstandsanalyse 3-5 kr/m2 1-2 kr/m2 Arbeidsliste Tilstands gradering Bestille og følge opp tiltak Strategiutvikling SPØRSMÅL?

17 TILSTANDSANALYSE PRAKTISK ØVELSE SEPTEMBER 2010 HÅKON KVÅLE GISSINGER SENIORRÅDGIVER, RAMBØLL SEKSJON FM SAMMENHENG MELLOM TILTAKSPLAN OG REGISTRERTE AVVIK Innlogging

18 HVILKE ELEMENTER VURDERES SOM GRUNNLAG FOR VEDLIKEHOLDSPLAN Tilstandsgrad d kan settes på bakgrunn av enkeltstående tå symptomer (Byggdetaljbladene) eller på en samlet vurdering av et sett av symptomer (Hjelpematriser) Vurdering av risiko kan gjøres ved bruk av en risikomatrise eller som en samlet vurdering f.eks prioritering gjennom valg av utførelsesår 35 HJELPEMATRISER TEKNISK TILSTAND Bygningsdel Tilstandsgrad 0 Tilstandsgrad 1 Tilstandsgrad 2 Tilstandsgrad 3 VVS Våtrom - Sanitær / varme anlegg Bunnledninger, ledningsnett, armatur og utstyr i tilnærmet nybyggstandard. Ingen tegn til problemer. Kun mindre slitasje. Gjenstående levetid tilnærmet som nytt anlegg. Restkapasitet Anlegg inntil 15 år, men godt ivaretatt. Ingen tegn til lekkasjer eller andre negativiteter. God kapasitet Eldre sanitæranlegg inntil 30 år. Eldre anlegg enn 30 år men godt ivaretatt med utskifting av deler med korte levetider. Varmeanlegg inntil 20 år, evt over 20 år med utskiftning av enkelte komponenter. Tilstrekkelig kapasitet Levetid: Bygningskomponenter: 30år på komponenter, fuger, lim, pakninger etc. Sanitær: Komponeneter 30 år Røranlegg 60 år Varme: Komponenter 20 år Røranlegg 50 år Anlegg over 30 år. Stort behov for utskiftning/oppgradering. Tegn til underkapasitet Luftbehandling / ventilasjon Gass og trykkluft Anlegg inntil 10 år. Fungerer Nyere anlegg i meget god stand. Ingen tilfredsstillende. Få/ingen driftsstans. driftsstans. Kapasitet iht funksjonskrav (og Kapasitet iht funksjonskrav og en viss evt restkapasitet) og stor grad av energifleksibilitet. Tilstrekkelig energifleksibilitet. Tilstrekkelig filtrering, filtrert og lavt forurensingsnivå. Noe trekk god fordeling og uten trekk. som følge av luftfordelingsprinsipp og Gjenvinningsanlegg. utforming. Har gje Anlegg inntil 25 år. Fungerer ikke tilfredstillende, enkelte driftsstans. Feil luftfordelingsprinsipp/utforming forårsaker trekk. Behov for delvis oppgradering/utskiftning. Tegn til underkapasitet. Levetid: Kulde: 30 år Luftkjøling: 20år Levetid: Komponenter 15år Røranlegg 30år Mangler anlegg, men har behov. Evt. anlegg over 25 år. Stor sannsynlighet for funksjonssvikt/ hyppige driftsstans. Kapasitet ikke iht funksjonskrav. Ikke tilstrekkelig filtrering. Ingen energifleksibilitet. Krav til utskiftning. Kuldemedium utgått F.eks R22

19 SPØRSMÅL? VEDLIKEHOLDSPLANEN HVORDAN SIKRE EFFEKTIV GJENNOMFØRING

20 INTEGRERT VEDLIKEHALDSPLANLEGGING Dagens Tilstand Ynskt Tilstand Vedlikehaldsfilosofi Dagens Tilstand Vedlikehaldsbehov Planlegging Nødvendig Budsjett Tilgjengeleg Budsjett Doktoravhandling Tore Haugen 1990 Balanse Vedlikehaldsplan SPROSESSEN 1.Tilstandsandsregistreringen (det vi gjorde på slutten av dagen i går) 2.Budsjettering (det vi gjorde i begynnelsen av dagen i dag) 3.Gjennomføring Som standard byggeprosjekt, men kontrollen må ligge på systemnivå (og ikke på enkeltiltaksnivå)

21 ÅRSHJULET Å Å Å Å Å Å Å Å Å2 Start tils standsakartlegg ging Tilstand dskartlegging f ferdig Endelig i forhold tiltaksplan avs stemt d til budsjett Fremdrif -Første b ftsplan utarbeid bestilling av utf det førelse Informasj samtlige jon om årets ak leietakere er g ktiviterer til gjennomført Formelle avslutni e fremdriftsrap ing evt budsjet pport ved teritia trevisjon 2-tert als tial Siste fr rist for bestillin ng av tiltak Siste f samtl frist for fakture ige tiltak ering EKSEMPEL PÅ GJENNOMFØRINGSMODELL Driftsansvarlig Forvalter Forvaltningssjef EF

22 UTFØRELSESSTRATEGIER - ARBEIDSLISTEN Tematisk Utbedring av enkelte tiltakstyper t (f.eks klimaskjerm) kj prioriteres foran andre tiltakstyper. Rotering En grupperer bygningsmassen i 4-5 grupper og konsentrerer vedlikeholdet til en gruppe hvert år (dvs planlagt vedlikehold hvert 4-5 år på den enkelte eiedom). Tiltaksstørrelse prioritere noen få store tiltak, eller mange små tiltak. Utførelse basert på faste utskiftingsintervaller for hver enkelt bygningsdel (Har blitt mindre populær de senere år) UTFØRELSESSTRATEG - ENTREPRISEINNDELING Hvilke tiltak skal grupperes i fellesforespørsler f l Hvor og når bruker en rammeavtaler Bruk av delte entrepriser vs totalentrepriser Fremdriftsplanlegging for utførelsen

23 KOMMUNIKASJON Er et eget fagområde Det hjelper ikke hvor flink en er til å dokumentere behov dersom en ikke greier å presentere dette til mottaker på en hensiktsmessig måte De fleste FM organisasjoner jeg kjenner er vesentlig sterkere på teknikk enn på kommunikasjon Det kan være en god investering å benytte seg av ekstern bistand (kommunikajsonsrådgivere og grafikere) KOMMUNIKASJON IDEELL VERDEN I den ideelle verden skal eier/beslutningstaker i t definere mål for teknisk og funksjonell tilstand i sin eiendomsportefølge På bakgrunn av dette skal forvalter fremlegge liste over oppgraderingsbehovene Eier/Beslutningstaker skal på denne bakgrunn bevilge nødvendige midler Dersom ikke det er mulig å fremskaffe nødvendige midler, må kravene til teknisk og funksjonell tilstand reduseres

24 TRIX # 1 THE DEVIL IS IN THE DETAILS Beslutningstakere t blir ofte overveldet dersom en kan dokumentere sitt budskap gjennom lange og detaljerte lister Arbeidslisten bør grupperes på en slik måte at den speiler beslutningstakernes ønskede prioriteringer (uttrykt eller antatt) Dersom en velger å bruke TG i kommunikasjon mot beslutningstakerne, kan denne presenteres i TG-Profiler som i Resight rapporten (2009) TRIX # 2 BRUK AV BILDER Det er lettere å bevilge penger dersom en dokumenterer et behov med gode bilder Ikke vær bekymret for å velge de bildene som ser mest dramatisk ut. Bruk av bilder i kombinasjon med moderat overbudsjettering (dette får vi utbedret (bilde 1), dette får vi ikke utbedret (bilde 2)) kan være meget effektivt

25 TRIX # 3 TA ET GISSEL Bruk av tredjepart t (f.eks konsulenter) i innsamling av dokumentasjon på behov kan være tillitsskapende. Vær tydelig i ditt oppdrag til konsulenten om hvilken vinkling du ønsker på fremstillingen (Bestillingsverk) TRIX #4 ØK DIN AVSTAND TIL BESLUTNINGSTAKER Ved større avstand til beslutningstaker t (selskapsdannelse), l kan det være enklere å få til en slående argumentasjon Økt omsetning i forvalterorganisasjonen (interkommunalt samarbeid, budsjettansvar for deler av investeringsbudsjettet (U), kryssubsidiering (ta fra renhold og energibudsjettet)), vil kunne øke handlingsrommet

26 SPØRSMÅL? GOD TUR HJEM!

27 OPPFØLGING OG RAPPORTERING PÅ PLANLAGTE TILTAK (GISSINGER 2007) Dokumentstudium med spesiell vekt på vedlikeholdsplanen fir Trondheim kommune i I tillegg er det gjennomført fire strukturerte intervjuer med sentrale personer i Trondheim Eiendom. AVGRENSNINGER Det er viktig å merke seg at bystyret gjennom årsbudsjettet gir rådmannen I oppdrag å utføre driften av kommunen innenfor vedtatte budsjett. Dette betyr at I den ideelle situasjonen skal alle pengene som er avsatt til vedlikehold være brukt opp ved utgangen av året. Det kan alltid diskuteres hvorvidt et slik regime er fornuftig f eller ikke. I artikkelen er dette forhold tatt inn som en absolutt rammebetingelse for FDVU organisasjonen.

28 BESTILLINGSVOLUM I TRONDHEIM KOMMUNE SENTRALE FUNN - Status tiltaksplan 2004 Uke 7 Uke 10 Uke 13 Uke 16 Uke 19 Uke 22 Uke 25 Uke 28 Uke 31 Uke 34 Uke 37 Uke 40 Uke 43 Uke 46 Uke 49 Uke 52 Bestilt 2004 Bestilt 2003 Planlagt Fremdrift Revidert Fremdrift crepancy Disc Variance from budget to actual cost for each planned activity (Negative number = excess amount according to budget) 150,0 % 100,0 % 50,0 % 0,0 % ,0 % -100,0 % -150,0 % -2000% 200,0-250,0 % -300,0 % -350,0 % Antall overestimerte og underestimerte utbedringstiltak ser ut til å være I balanse slik at summavviket blir svært lavt. Faktisk kostnad ligger mellom tredjedelen og det dobbelte av budsjettert kostnand for 141 av 174 (80 %) av de avsluttede tiltak. De øvrige tiltak har større avvik. -400,0 % -450,0 % -500,0 % Number of activity

29 NØKKELTALL No. activities Budget Act. cost Result Unplanned activities 11 20,5 12,2 8,4 Insurance ,1-3,1 31 New activities 45 14,5-14,5 Sum 64 20,5 29,7-9,2 Finished i activities iti ,4 60,7 47 4,7 Postponed activities 51 31,9 31,9 Overall performance ,8 90,4 27,4 Tabellen over viser at FDVU organisasjonen gjennomførte utbedringstiltak for en totalkostnad på NOK 90,4 mill dette er 27,4 mill lavere enn budsjettert. I totalbudsjettet lå imidlertid skolene Nardo og Utleira hvor det var planlagt utbedringstiltak for tilsammen 23,6 mill. Dersom vi utelater disse to store budsjettpostene fra regnestykkket, reduseres avviket til NOK 3,8 mill (3,2 %). AKUTTMODELL - BUDSJETTERING IKKE MULIG Tilgjengeleg budsjett Klager/Feilmelding Ad hoc forslag Aktivitetarit t REPAB AB => CA KR 30,- PR M2 PR ÅR TIL AKUTT VEDLIKEHOLD

30 Angivelse av vurdering TG 3, KG 2S Tilstandsgrad 3 med tilhørende konsekvensgrad 2 relatert til sikkerhet FIGURKILDE SVEIN BJØRBERG Hovedfaser Definering av oppgaven Forståelse, tilbakemelding til oppdragsgiver Planlegging Opplegg for gjennomføring Tilstandsregistrering g Arbeid på objektet Vurdering Kontroll opp mot krav Rapportering Utforming av selve sluttrapporten

31 Definering av oppgaven Formål vedlikehold, utbedring, ombygging, skadevurdering, takst etc Omfang / nivå Område / bygning / anlegg /bygningsdel. Nivå avh. av formål stikkprøver (antall eller %) kosnadskalkyle av tiltak? Analysekostn. Egne og kjøpte tjenester Planlegging Grunnlagsmateriell tegninger, beskrivelser, tidl Tilstandsdokumentasjon Registreringsopplegg systematikk, utvelgelse hjelpemidler (utstyr, skjema) Plan befaring, møter, informasjon, adkomst

32 Tilstandsregistrering Undersøkelse Symptomer Tilstandsgradering beskrivelse av tilstand Dokumentasjon formålstjenlig, foto Vurdering Tilstandskontroll krav fra myndighet Krav fra byggherre og bruker Svikt avvik fra ref.nivå Manglende dokumentasjon Risiko vurderes for tiltak Tiltak anbefale, prioritere, kalkulere

33 Rapportering (må krav) Innledning formål, objekt, omfang/nivå, tid, involverte parter Konklusjon hovedkonkl. / sammendrag, tilstand, kostander, anbefalinger Hovedrapport beskrivelse else av Referansenivå + mer dyptgående gjennomgang av hele oppdraget Vedlegg grunnlagsmateriale, supplerende matr., tegninger, foto, video etc