Forslag til PLANPROGRAM FOR Detaljregulering med konsekvensutredning for -Remmen studentby-

Transkript

1 Forslag til PLANPROGRAM FOR Detaljregulering med konsekvensutredning for -Remmen studentby-? Nasjonal planid.: 0101 G-723 Dato:

2 Innholdsfortegnelse Innholdsfortegnelse Innledning Bakgrunn for planarbeidet Krav om konsekvensutredning Planprogram Beskrivelse av planområdet Beliggenhet og størrelse Arealbruk og eksisterende bebyggelse Landskap og vegetasjon Planavgrensning Prosess og medvirkning Planprosess Medvirkning Dagens situasjon i planområdet Dagens arealbruk Barn og unges interesser i planområdet Mobilitet Sosial infrastruktur Miljøfaglige forhold Natur og ressursgrunnlag Kulturminner Overordnede rammer og føringer Nasjonale føringer og retningslinjer Fylkesplan for Østfold Østfold mot Kommuneplanens arealdel for Halden kommune (pågående rullering) Reguleringsplan og ev. bebyggelsesplan: Øvrige planer og utredninger Forholdet til annet lovverk Utredningsalternativer Referansealternativet, alternativ Alternativ 1, forslagstillers alternativ Alternativ Alternativ Alternativ Metode og utredningstemaer Metode Utredningstemaer Naturmangfold, jf. Naturmangfoldloven Kulturminner og kulturmiljø Friluftsliv Landskap Arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet Risiko og sårbarhetsanalyse (ROS) SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 2

3 1. Innledning 1.1 Bakgrunn for planarbeidet Formålet med planarbeidet er å legge til rette for utvidelse av Remmen studentby for å dekke studentenes behov for bolig nær studiestedet. Planområdet er attraktivt beliggende ved Remmendalen og i umiddelbar nærhet til studiestedet. Samtidig ligger Remmen et stykke fra sentrum og forholdsvis usentralt mht. kollektivtilbudet til resten av Østfold. Det er derfor stor etterspørsel etter hybler. SIØ har allerede et hybeltilbud av god standard i Halden sentrum. Dette viser seg å være mindre populært blant studentene enn hyblene på Remmen. En kompakt studentby i umiddelbar nærhet til studiestedet skaper gode studievilkår bla. i form av redusert transportbehov, bedret studentøkonomi, -samhold og læringsmiljø. En utvidelse av boligtilbudet vil bidra til å gjøre Halden til et enda mer populært studiested. Det er ønskelig å bygge flere hybler i tilknytning til de eksisterende hybelbyggene for å skape en arkitektonisk helhet, styrke studentsamholdet og for å sørge for en rasjonell drift. Gjeldende reguleringssituasjon åpner imidlertid ikke for flere hybler hverken i høyden, utbredelsen eller antall enheter. Planinitiativet er derfor tuftet på behovet for utvidelse av byggekapasiteten. Det vil legges til rette for et kombinert formål for undervisning og bolig i området som utvides for å dekke eventuelle framtidige behov for høyskolen. Planinitiativet omfatter tre eiendommer, gårds- og bruksnummer 60/25, 60 (Studentsamskipnaden) og 60/17 (Statsbygg). Oppdragsgiver: itre AS Plankonsulent: Stenseth Grimsrud arkitekter 1.2 Krav om konsekvensutredning Tiltaket er vurdert etter forskrift om konsekvensutredninger (FOR ). Kommuneplanens arealdel viser delen av det aktuelle byggeområdet som strekker seg ut i Remmendalen som «naturområde grønnstruktur». I henhold til forskriftens 6, bokstav b skal detaljreguleringer som omfatter tiltak nevnt i vedlegg I konsekvensutredes. Vedlegg I, pkt. 25 omfatter «Nye bolig- og fritidsboligområder som ikke er i samsvar med overordnet plan». Deler av det planlagte tiltaket er lagt om lag 7-10 meter inn i det regulerte naturområdet. I tillegg til det være nødvendig med noe areal rundt selve bygget uten skog. Tiltaket omfattes dermed av vedlegg I, punkt nr. 25, «Nye bolig- og fritidsområder som ikke er i samsvar med overordnet plan». Fordi tiltaket ikke er i tråd med overordnet plan utløses det automatisk krav om KU med planprogram. Da tiltaket omfattes av vedlegg I, nr. 25, utløses det krav om KU med planprogram etter forskriftens Planprogram Da kravet om konsekvensutredning utløses av forskriftens 6, kreves det at utarbeidelsen av en detaljregulering med konsekvensutredning skal følge et planprogram (dette dokumentet) som redegjør for hvilke temaer som skal utredes, hvilke metoder som benyttes for utredningen og hvordan prosessen skal føres. Hensikten er at berørte parter skal gis mulighet for å medvirke til, og ha innsikt i beslutningsgrunnlaget for reguleringsplanen samtidig som temaene utredes på en systematisk og upartisk måte. SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 3

4 Det er gjort en mulighetsstudie der den foreslåtte utbyggingen er skissert. Forslaget er i det følgende omtalt som «Alternativ 1», og representerer Forslagstillers alternativ. I tillegg er det utarbeidet tre alternative løsninger der det samme antallet boenheter distribueres på ulike måter. Alle alternativer vil sammenlignes med et referansealternativ som i dette tilfellet viser dagens situasjon, eller «nullalternativ». Temaet er nærmere beskrevet under kapittel 6 om utredningsalternativer. 2. Beskrivelse av planområdet 2.1 Beliggenhet og størrelse Det varslede planområdet ligger om lag 3 km fra rådhuset og 6 km fra E6, og omfatter ca. 35 daa. Eksisterende studentby er omgitt av skog og åpne gressflater brutt opp av parkmessig beplantning. Vest for boligene er det anlagt en stor parkeringsplass. I tilstøtende områder ligger Høyskolen i Østfold i sør, Lille Edet i nordvest for BRA-veien og eksisterende boligområder øst for Rødsveien. Studentbyen er utført som et kompakt anlegg, og ligger forholdsvis isolert fra annen bebyggelse selv om avstanden til selve høyskolen bare er 250 meter. Figur 1. Oversiktskart som viser lokaliseringen av Remmen studentby. 2.2 Arealbruk og eksisterende bebyggelse Deler av det aktuelle planområdet er i dag bebygd med eksisterende studentboliger, der antallet hybler allerede overstiger rammene i gjeldende reguleringsplan. Boligene er formet som fire delvis sammenbygde blokklameller samlet i vifteform. Mellom byggene er det anlagt et servicebygg og et sosialt møtepunkt. Intensjonen med planarbeidet er å utvide studentboligene i østlig retning ved å komplettere vifteformen til lamellblokkene, samtidig som det sosiale møtepunktet mellom lamellblokkene forsterkes i et sentralt plassert tårnbygg som bla. vil inneholde et servicesenter og aktivitetsrom for studentene. Det aktuelle utvidelesesområdet mot øst er ikke bebygd. Arealet rundt den opparbeidede veien benyttes delvis for rekreasjon, mens skråningen ned mot ravinelandskap mot Remmenbekken i liten grad benyttes for rekreasjon. Områdene rundt Remmenbekken benyttes som rekreasjonsområde for studenter og beboere i området, men dette gjelder ikke det aktuelle byggeområdet som ligger mot kanten av en delvis skogkledt skråning der det ikke er opparbeidet stier. Arealene vest for eksisterende bebyggelse brukes i dag for parkering og som idrettsanlegg for høyskolen. Idrettsanlegget brukes både i undervisningssammenheng og for rekreasjon. 2.3 Landskap og vegetasjon Det aktuelle byggeområdet ligger på et svakt skrånende platå mellom kollen ved eksisterende studentboliger og Remmendalen. Deler av arealet framstår som en svakt skrånende gressdekt slette, stedvis med fjell i dagen, der skogen er hugget. Herfra skrår det brattere ned i et ravinelandskap mot Remmenbekken. I ravinelandskapet er det plantet granskog (hartzgran). Granskogen hører ikke naturlig SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 4

5 til i området, og er utsatt for vindfall etter etableringen av studentboligene. Utvidelsen av byggeområdet vil berøre en del av området som er beplantet med granskog. 2.4 Planavgrensning Planavgrensningen innretter seg etter gjeldende reguleringsplaner og eiendomsgrenser mot syd, vest og nord, og vil med dette erstatte gjeldende detaljregulering (Studentboliger Remmen, G-679). Mot øst er den varslede planavgrensningen utvidet med tilstrekkelig areal for å føre opp et nytt byggetrinn. Det varslede planområdet omfatter totalt ca. 35 daa. Av dette vil om lag 1 daa bebygges. Den skisserte plangrensen vil innsnevres gjennom planprosessen når alle arealbehov er avdekket. Figur 2. Flyfoto fra 2014 som viser mulig avgrensning av planområdet. 3. Prosess og medvirkning 3.1 Planprosess Planarbeidet vil utarbeides gjennom tre hovedfaser som delvis vil overlappe hverandre. 1. Varslingsfasen: Det varsles oppstart av planarbeid samtidig som forslag til planprogram (dette dokumentet) legges ut til offentlig ettersyn. Høringsfrist for planprogrammet og innspillsfrist til planarbeidet er satt til Berørte parter kan med dette komme med merknader til planprogrammet og innspill til planarbeidet. Etter den fastsatte fristen vil merknadene til planprogrammet vurderes av planmyndigheten, og eventuelle nødvendige korrigeringer av planprogrammet gjennomføres før kommunestyret fastsetter det endelige planprogrammet. SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 5

6 Det endelige planprogrammet danner sammen med innspillene til planarbeidet grunnlaget for neste fase i planarbeidet: utrednings- og planarbeidet. 2. Utrednings- og reguleringsfasen. Forslag til detaljreguleringsplan og konsekvensutredning med nødvendige vedlegg og utredninger utarbeides i tråd med fastsatt planprogram. Utredningene og analysene danner grunnlag for utformingen av reguleringsplanen og samstilles med plandokumentene. Konsekvensutredningen vil integreres i planbeskrivelsen og ledsages av nødvendige uavhengige fagrapporter. Parallelt med dette prosjekteres tiltakene planen skal legge til rette for. 3. Behandlingsfasen: Forslag til detaljregulering og konsekvensutredning oversendes Halden kommune for behandling. Planforslaget legges fram til 1. gangs politisk behandling og deretter ut til offentlig ettersyn i 6 uker, parallelt med byggesøknad i medhold av plan- og bygningslovens Etter høring tas planforslag opp til 2. gangs behandling i planutvalget og til slutt endelig vedtak i kommunestyret. 4. Klagefrist: Etter endt behandling vil planvedtak kunngjøres med en tre ukers klagefrist. Alle parter i saken vil få tilsendt vedtak i saken. 3.2 Medvirkning I henhold til plan- og bygningsloven skal tiltakshaver legge til rette for medvirkning. Berørte myndigheter, foreninger og naboer vil bli tilskrevet ved brev samtidig som oppstart av planarbeid annonseres i avis og på kommunens nettside. En viktig bidragsyter til planarbeidet vi være representanter for studentene som allerede bor i området. Studentene blir berørt av tiltaket, og kjenner samtidig til hvordan den eksisterende studentbyen og tilstøtende områder fungerer i dag. De aktuelle grunneierne i området, SIØ og Statsbygg, er informert om planprosessen og er enige om den skisserte planavgrensningen for alternativ 1. Forslagstillers alternativ vil ikke forstyrre virksomheten på høyskolen, og vil ikke hindre en eventuell framtidig utvidelse av skolekomplekset. 4. Dagens situasjon i planområdet 4.2 Dagens arealbruk Det varslede planområdet rommer i dag 370 hybler fordelt på fem bygningskropper i fem til seks etasjer. Lamellblokkene er oppført i massivtre, og innpasset i landskapet. Deler av området er ubebygd, og framstår som barskog eller mer åpent gresskledt land. 4.3 Barn og unges interesser i planområdet Remmendalen er turområde for nærliggende boligområder, og kan være et potensielt lekeområde for eldre barn eller f. eks. treningsområde for unge. Området er ikke egnet for småbarnslek, da man må krysse trafikkert veg for å komme til Remmendalen, og fordi Remmenbekken utgjør en fare. Området der det planlegges en utbygging er en del av et stort sammenhengende område, og inneholder ikke kvaliteter som peker seg ut på noen spesiell måte. Studenter som bor i hyblene har trolig de største interessene i området, og vi bli gitt anledning til å medvirke i planprosessen. 4.4 Mobilitet Planområdet ligger svært sentralt i forhold til høyskolen. Studentboligene ligger 250 meter fra selve høyskolen. Høyskolen inneholder foruten undervisningsfasilitetene bla. kantine, bibliotek, bokhandel, svømmehall, treningsfasiliteter mm. Matbutikk ligger om lag 500 meters gangavstand fra studentboligene. De daglige behovene til studentene ligger med dette innenfor gangavstand fra boligene. SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 6

7 Myke trafikanter Gangavstanden til Halden sentrum er om lag 3 km. Det er anlagt bussholdeplass ved inngangspartiet til høyskolen, hvor lokal buss stopper. Gangavstanden til bussholdeplassen ved Svinesundveien er ca. 700 m. Det er opparbeidet gang- og sykkelvei eller fortau fram til butikk, bussholdeplasser og fram til bysentrum. Forholdene for myke trafikanter er med dette gode, selv om det ikke er opparbeidet transportsykkelvei. Biltilgjengelighet Remmen er lett tilgjengelig med bil. Det er opparbeidet gode kommunikasjoner mot både E6 og mot Halden sentrum. Parkeringsplassen ved studenthyblene rommer om lag 500 p-plasser. Det finnes i tillegg flere P-plasser for ansatte og besøkende i øvrige deler av området. Til tross for det store antallet p-plasser er parkeringskapasiteten utilstrekkelig for å dekke behovet. 4.5 Sosial infrastruktur Studentenes behov blir i stor grad dekket innenfor høyskoleområdet. Det er ikke behov for å etablere ny sosialinfrastruktur. Velferdstilbudet for studentene vil allikevel kunne utvides ved en utbygging. 4.6 Miljøfaglige forhold Grunnforhold: Ut fra tilgjengelig løsmassekart kan det se ut som om mye av byggeområdet er dekket med tykke havavsetninger. Detaljeringsgraden på disse kartene er oftest for dårlig til å kunne vurdere byggegrunnen. Det er derfor gjort en geoteknisk undersøkelse som bekrefter at det vil være mulig å fundamentere den planlagte utbyggingen til fast fjell. Det er kjent problematikk med kvikkleire langs den andre siden av bekken, men dette området berøres ikke av tiltaket Det er ingen annen kjent problematikk rundt risiko og sårbarhet. Figur 3. Utsnitt av løsmassekart. Blått er tykke havavsetninger, lyseblått strandavsetninger og rosa fast fell. Støy og luftforurensning Området er ikke utsatt for støy- eller luftforurensning 4.7 Natur og ressursgrunnlag Influensområdet til planområdet har stor verdi som natur- og rekreasjonsområde. Det vil bli lagt vekt på å tilrettelegge for at denne situasjonen skal vedvare og forsterkes. Tilgjengeligheten til en sammenhengende blå-grønn struktur ned mot sjøen, eller på veg til butikken ved Odde bro, er en viktig kvalitet for hybelbeboerne. Ut over rekreasjonskvaliteten er ressursgrunnlaget i området begrenset. Det er plantet barskog i området, trolig gran fra Mellom-Europa som ikke tilpasset vekstforholdene i området. SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 7

8 Naturmangfold: Det finnes arter av stor forvaltningsinteresse langs bekkedraget som er regulert som naturvernområde. Det dreier seg om registreringer av ulike fuglearter, bla. dvergspett og sandsvale fra både begynnelsen av tallet og de senere årene (kart til høyre). Registreringene må sees i sammenheng med bekkedraget og kantvegetasjonen langs vassdraget. Deler av den planlagte bebyggelsen strekker seg noen meter ut i dette området. Det er ikke registrert utvalgte naturtyper i selve byggeområdet. Det er derimot registrert en rekke hule eiker sør for høyskolen og i villaområdene i øst. Den sydligste delen av Remmendalen er et vernet naturområde. Verneområdet er avgrenset av FV Kulturminner Følgende er registrert i kulturminnebasen: Funn av to flint i to prøvestikk. Det ble prøvestukket i området rett vest for Idunveien og funnet flint i et prøvestikk, sandholdig grunn med podsollprofil. Totalt ble det gravd 15 prøvestikk i for å avgrense boplassen, uten ytterligere funn. Dette området er det samme som Biltilsynet i sin tid opparbeidet som asfaltert parkeringsplass (mars 2010). Sør for dette området, i tidligere dyrket mark, ble det funnet et flintavslag. En eventuell boplass antas topografisk å ligge på Rødsveien og boligområdet på østsiden av veien. Det er ikke andre kjente verneinteresser innenfor planområdet eller influensområde. SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 8

9 5. Overordnede rammer og føringer 5.1 Nasjonale føringer og retningslinjer Følgende nasjonale retningslinjer er relevante for utarbeidelsen av planforslaget Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesse i planleggingen (1995): Relevant for planforslaget er ønsket om at det også etter endt utbygging skal finnes trygge uteoppholdsarealer hvor eldre barn og unge kan utfolde seg. Forholdene ligger godt til rette for å bevare de eksisterende rekreasjonsområdene langs bekkesonen Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (2014): Et hovedmål er at arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse med miljømessige gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling med et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. Lokaliseringen av selve høyskoleområdet er ikke optimal i forhold til bysentrum, men lokaliseringen av studentboliger tett opp mot studiestedet vil trolig medføre redusert bilavhengighet og transportvolum og dermed være i tråd med målsettingene i de statlige retningslinjene Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging og klimatilpasning (2018). Hovedmålet med planretningslinjen er å bidra til å redusere utslippet av klimagasser, samt økt miljøvennlig energiomlegging. Retningslinjene har til hensikt å redusere utslippet av klimagasser gjennom tiltak som bla. fremmer energieffektivisering i bygg, klimavennlige transportformer og reduserer andelen fossile energibærere. Det skal etableres blokkbebyggelse i planområdet, noe som i seg selv er en areal- og energieffektiv boligform. I tillegg legges det opp til konstruksjoner i tre, noe som ytterligere reduserer CO2-avtrykket. Utbyggingen vi skje i henhold til gjeldende regelverk mht. energikrav. Beliggenheten rett ved høyskolen vil bidra til å redusere bilbruken Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging, Regjeringen skal hvert fjerde år definere sin forventning til kommunal og regional planlegging. Forventningene samstilles i et retningsgivende dokument som har til hensikt å bidra til gode og effektive planprosesser, en bærekraftig areal- og samfunnsutvikling, samt attraktive og klimavennlige by- og tettstedsområder. 5.2 Fylkesplan for Østfold Østfold mot 2050 Fylkesplan for Østfold ble vedtatt av fylkesutvalget 22. August Planens arealstrategi er et verktøy for bærekraftig utvikling. Vi skal utnytte arealene godt og lage kompakte og attraktive byer, og vender oss mot en klimavennlig utvikling hvor vi tilrettelegger for mindre forurensende biltrafikk. 5.3 Kommuneplanens arealdel for Halden kommune (pågående rullering) Det pågår nå er rullering av kommuneplanens arealdel for Halden kommune. I skrivende stund (desember 2018) er planprogrammet vedtatt, og det delrapporter for bla. fortetningsstrategi er under utarbeidelse. Disse vil bli brukt som underlag til planen med bestemmelser og retningslinjer. Boligbygging i det aktuelle området vil trolig bryte med den kommende fortetningsstrategien, men SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 9

10 studenthybler kan ikke uten videre sammenlignes med ordinære boliger. Prinsippet om at bykjernen skal fortettes framfor randsonene av byen er knyttet til målet om å redusere bilavhengigheten i samfunnet. I det aktuelle området er situasjonen omvendt. Figur 4. Kommuneplanens arealdel viser det aktuelle området som «Offentlig eller privat tjenesteyting» og «Naturområde grønnstruktur». 5.4 Reguleringsplan og ev. bebyggelsesplan: Figur 5. Den foreslåtte plangrensen omfatter, og vil erstatte, gjeldende detaljregulering "Studentboliger Remmen", vedtatt Utvidelsen av plangrensen vil omfatte og erstatte deler av "Offentlig bygg - undervisning", «parkering», «idrettsanlegg» og "Naturvernområde" i reguleringsplan "Høyskoleområdet Remmen", vedtatt I kartet er den utvidete plangrensen (rød) lagt ut i naturvernområdet. Det planlagte tiltaket vil til sammenligning strekke seg ca. 7 meter inn i naturvernområdet. SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 10

11 5.5 Øvrige planer og utredninger Planforslaget vil i nødvendig grad bygge på og referere til følgende kommunedelplaner og temaplaner: Klima- og energiplan Kommunedelplan for trafikksikkerhet Handlingsplan for mangfold og integrering 2017 Strategi for universell utforming Hovedplan vann og avløp Kartlegging av grunnforhold stabilitet Avfallsplan Plan for hovednett for sykkeltrafikk i Halden Kartlegging av friluftslivsområder i kommunen Luftsonekart - beregningsverktøy 5.6 Forholdet til annet lovverk - Naturmangfoldloven. Området og influensområdet vil befares og vurderes opp mot naturmangfoldloven. - Kulturminneloven. Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner innenfor den delen av planområdet som skal utvides. Det planlegges ikke tiltak innenfor areal avsatt for kulturminner. SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 11

12 6. Utredningsalternativer Det er gjort en mulighetsstudie der forslagsstillers ønskede arealbruk er skissert. Prinsippene i mulighetsstudien vil legges til grunn for utformingen av hybelprosjektet som presenteres i planforslaget, heretter omtalt som «alternativ 1». Sentralt i konsekvensutredningen blir å sette forslagstillers alternativ opp mot alternative utforminger av hybelløsningen, omtalt som «alternativ 2, 3 og 4», samt et referansealternativ som viser dagens situasjon, «alternativ 0». 6.2 Referansealternativet, alternativ 0. Referansealternativet legger opp til en sannsynlig utvikling av området dersom de andre alternativene ikke gjennomføres. Referansealternativet tar utgangspunkt i gjeldende plangrunnlag, som ikke tillater mer utbygging. Nullalternativet beskriver ut fra dette dagens situasjon. Dagens hybelanlegg rommer 354 hybler, noe som overstiger gjeldende plans begrensning på maksimalt 324 enheter. Hybelbyggene kan bygges opp til maks byggehøyde 72 m o.h. SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 12

13 6.3 Alternativ 1, forslagstillers alternativ. Alternativ 1 omfatter et tårnbygg og to lamellblokker oppført i massiv-tre. Tårnet vil føres opp i 14 etasjer og ligge som en sentralt plassert bygning mellom de øvrige studenthyblene. Bygget vil romme sosiale funksjoner på både bakkeplan og i toppetasjen, og fungere som et nav mellom de andre byggene. De nye lamellblokkene er plassert i sammenheng med de eksisterende blokkene. Det legges til rette for et hybelanlegg som kan romme hybler. Hybelbyggene kan bygges i 6-15 etasjer, med et tårnbygg opp til maks byggehøyde 105 m o.h. 6.4 Alternativ 2. Alternativ 2 tilsvarer alternativ 1, men tårnbygget er her erstattet med en frittstående blokk i 7 etasjer. Blokken vil kunne føres opp etter samme prinsipp som de eksisterende lamellblokkene, og med en tilsvarende grunnflate. På grunn av de stedlige forholdene, vil bygget ligge noe høyere i landskapet. Bygget vi også måtte føres inn i arealet som i gjeldende reguleringsplan er båndlagt etter lov om kulturminner. Bygningen vil kunne romme de samme funksjonene som et tårnbygg, men vil ikke få den samme spektakulære toppetasjen. Det legges til rette for et hybelanlegg som kan romme hybler. Hybelbyggene kan bygges i 7 etasjer opp til maks byggehøyde 85 m o.h. SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 13

14 6.2 Alternativ 3. Alternativ 3 tilsvarer alternativ 1, men tårnbygget er her erstattet med en frittstående blokk i 7 etasjer som er lagt lavere i landskapet enn de eksisterende bygningene. Blokken vil kunne føres opp etter samme prinsipp som de eksisterende lamellblokkene, og med en tilsvarende grunnflate. Det legges til rette for et hybelanlegg som kan romme hybler. 6.2 Alternativ 4. Alternativ 4 viser en alternativ løsning der deler av hybelbebyggelsen legges til skråningen mellom parkeringsplassen og idrettsanlegget. Det vil være mulig å opprettholde deler av dagens funksjoner ved f. eks. parkering under bygget. Den valgte plasseringen innebærer at man i større grad må ta hensyn til den arkitektoniske utformingen av høyskolen og landskapsrommet. Komplekset bygges derfor lavere, og vil kunne få et større fotavtrykk enn alternativ 1-3. Det legges til rette for et hybelanlegg som kan romme hybler. SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 14

15 7. Metode og utredningstemaer 7.2 Metode Konsekvensutredningen bygger på at nødvendige temaer beskrives, vurderes og vektlegges opp mot andre temaer med utgangspunkt i referansealternativet og de to utredningsalternativene. Utredningen vil integreres som en del av planbeskrivelsen Planprogrammet Konsekvensutredningen skal utarbeides med bakgrunn i et planprogram. Planprogrammet (dette dokumentet) skal gi en beskrivelse av: 1. Hvilke problemstillinger/temaer som vil bli belyst gjennom konsekvensutredningen og hvilke temaer som bare vil framgå av planbeskrivelsen, jf. avsnitt Hvilke mulige konsekvenser en plangjennomføring vil kunne gi for hvert enkelt tema. 3. Hvordan konsekvensene skal vurderes og hvilke tema det vil kunne være nødvendig å utrede nærmere. Utredningene vil i all hovedsak basere seg på eksisterende kunnskap. For enkelte temaer vil det være nødvendig å styrke kunnskapsgrunnlaget ved at det utarbeides fagspesifikke rapporter Konsekvensutredningen foregår ved at: 1. Virkningene av alternativ 1-4 vil vurderes opp mot referansealternativet for hvert enkelt tema. 2. Tema og virkninger vektes etter verdi og konsekvensgrad. 3. Verdi- og konsekvensvurderingene som gjøres samstilles i en tabell der den samlede vurderingen framkommer. I tilknytning til detaljreguleringsplan med konsekvensutredning skal planens virkninger for miljø og samfunn beskrives, og det skal redegjøres for behov og omfang av aktuelle avbøtende tiltak som kan medføre at utbyggingen tilpasses omgivelsene og at eventuelle skadevirkninger reduseres. SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 15

16 8. Utredningstemaer Forskriftens 21 presenterer en liste med potensielle utredningstemaer for en konsekvensutredning. En rekke av de skisserte temaene er lite aktuelle å utrede, men vil inngå som en del av planbeskrivelsen og delvis sees i sammenheng med utredningsteamene. Innholdet i planbeskrivelsen vil formes etter departementets veileder for utarbeiding av reguleringsplan etter plan- og bygningsloven (T-1490). FAG- ELLER UTREDNINGSTEMA Naturmangfold, jf. Naturmangfoldloven Økosystemtjenester Nasjonalt og internasjonalt fastsatte miljømål Kulturminner og kulturmiljø Friluftsliv Landskap Forurensning (utslipp til luft, herunder klimagassutslipp, forurensning av vann og grunn, samt støy) Vannmiljø, jf. Vannforskriften Jordressurser (jordvern) og viktige mineralressurser Samisk natur- og kulturgrunnlag Transportbehov, energiforbruk og energiløsninger Beredskap og ulykkesrisiko Virkninger som følge av klimaendringer, herunder risiko ved havnivåstigning, stormflo, flom og skred Befolkningens helse og helsens fordeling i befolkningen Tilgjengelighet for alle til uteområder og gang- og sykkelveinett Barn og unges oppvekstvilkår Kriminalitetsforebygging Arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet. RELEVANS Utredes gjennom Konsekvensutredning Utredes gjennom Konsekvensutredning Utredes gjennom Konsekvensutredning Utredes gjennom Konsekvensutredning Uaktuelt Utredes gjennom Konsekvensutredning SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 16

17 Det planlagte tiltaket avviker fra avgrensingen av byggeområdet i kommuneplanens arealdel, noe som er utløsende for kravet om konsekvensutredning. I forskrift om konsekvensutredninger, 17 heter det at «Konsekvensutredningens innhold og omfang skal tilpasses den aktuelle planen eller tiltaket, og være relevant for de beslutninger som skal tas». Endringen vil berøre kantsonen av arealet rundt Remmenbekken og berøre fjernvirkningen ved at det settes opp et tårn. Konsekvensutredningen vil derfor avgrenses til å utrede temaene som omfatter biologisk mangfold, friluftsliv og landskap, som beskrevet i avsnittene nedenfor. Planprogrammet inneholder følgende tema som skal utredes særskilt i tilknytning til konsekvensutredningen: 8.1 Naturmangfold, jf. Naturmangfoldloven Temaet naturmangfold omhandler naturtyper og artsforekomster som har betydning for dyr og planters livsgrunnlag. Naturmangfoldloven 8-12 er grunnlaget for vurdering av konsekvenser i forhold til dette temaet. Deler av byggeområdet er lagt ut over naturvernområdet i Remmendalen, der det er registrert arter av stor forvaltningsinteresse. Det er behov for å styrke kunnskapsgrunnlaget for å avgjøre om en utbygging mot området vil kunne forstyrre naturmangfoldet eller ikke. I utredningen vil det bli tatt utgangspunkt i eksisterende registreringer av biologisk mangfold innenfor planområdet og influensområdet, og i nødvendig grad gjøre tilleggsregistreringer. Det vil bli beskrevet og drøftet hvilke konsekvenser utbyggingen og utnyttelsen innenfor planforslaget vil ha å si for naturmangfoldet. Registreringene og vurderingene gjøres av fagkyndige, og vil inngå som grunnlag for planbeskrivelse og konsekvensutredning. Dagens situasjon: Naturmangfoldet innenfor registreres og beskrives. Mulig konsekvenser ved realisering av alternativene: Ved utvidelse av byggeområdet vil deler av bebyggelsen, og sonen rundt denne komme nærmere vegetasjonssonen som omgir Remmenbekken. Av hensyn til bebyggelsen vil det kunne oppstå behov for at en større sone av vegetasjon må kunne hugges ned. En endring av vegetasjonsbeltets omfang vil kunne påvirke artsmangfoldet. Utredningsbehov og metode. Naturmangfoldet innenfor registreres og beskrives. Konsekvensutredningen skal belyse tiltakets virkninger for naturmangfoldet og skissere eventuelle avbøtende tiltak. 8.2 Kulturminner og kulturmiljø Deler av det varslede planområdet er allerede regulert med hensynssone H730, og båndlagt etter kulturminneloven. Ett av utredingsalternativene berører dette området. Dagens situasjon: Dagens funksjoner og registrerte automatisk fredete kulturminner beskrives. Mulig konsekvenser ved realisering av alternativene: En utbygging vil medføre bortfall eller reduksjon av kulturminnelokaliteten, eller opplevelsen av dette. SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 17

18 Utredningsbehov og metode: Lokaliteten er allerede dokumentert. Gjennom et planarbeid må forholdet til utbygging og en eventuell frigiving av kulturminnene gjennom utgraving vurderes. Det er kulturminnestyresmaktene som må ta stilling til behovet for ytterligere utredninger og hvordan disse eventuelt gjennomføres. 8.3 Friluftsliv Remmendalens muligheter for naturopplevelser, ferdsel og rekreasjon for allmennheten skal belyses. Remmendalen er et populært nærrekreasjonsområde for både studentboligene og boligområdene i nærmiljøet, og er delvis opparbeidet med stier og en klopp over Remmenbekken. Dagens situasjon: Dagens funksjoner og bruk av ferdselsårer skal beskrives. Mulig konsekvenser ved realisering av alternativene: Bortfall eller reduksjon av rekreasjonsområder vil kunne endre mulighetene for opplevelser, lek og aktivitet i Remmendalen. Utredningsbehov og metode: Relevante forhold med hensyn til friluftsliv og rekreasjon (severdigheter, stier, lekeområder, turveier etc.) skal dokumenteres ut fra de stedlige forholdene og informasjon fra f. eks. studenter, foreninger eller fra kommunen. Influensområdet avgrenses til Remmendalen mellom B R A-veien og Svinesundveien. 8.4 Landskap Eksisterende hybelbygg er innpasset i terrenget slik at eksisterende vegetasjon skjermer innsyn fra sør og øst. Gjeldende reguleringsplan tillater bygg med etasjehøyde opp til 72 m o. h. Det foreslåtte tårnbygget vil strekke seg opp til 105 m o.h. Tårnbygget vil bli synlig fra omkringliggende omgivelser ved at det bryter landskapssilhuetten. Dagens situasjon: Dagens landskap og den visuelle opplevelsen av det overordnede landskapsbildet beskrives. Mulig konsekvenser ved realisering av alternativene: Et tårnbygg vil, i motsetning til eksisterende hybelbygg, bli synlig fra tilstøtende områder i øst og sør ved at bygget bryter horisonten. Utredningsbehov og metode: Formålet med utredningen er å synliggjøre eksisterende verdier i landskapet, og vurdere hvordan de visuelle aspektene endres som følge av tiltaket. Utredningen skal belyse tiltakets influens på landskapets særpreg ved å dokumentere endringer i nær- og fjernvirkning, tilpasning til landskapet og eksisterende omgivelser. Det skal utarbeides illustrasjoner som viser den landskapsmessige eksponeringen av et tårnbygg, sett fra ulike relevante standpunkt i nærområdet. 8.5 Arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet. Alternativ 1, 2 og 3 skilles ved at byggetrinn 1 oppføres som (1) tårn eller (2) lamellblokk. De to alternativene skal romme om lag samme funksjoner og antall hybler. Alternativ 4 viser et mer løsrevet prosjekt som i større grad må vurderes i sammenheng med høyskolekomplekset. Dagens situasjon: Dagens arkitektur, funksjoner og sammenhenger beskrives. Mulig konsekvenser ved realisering av alternativene: Et tårnbygg vil og en lamellblokk vil ha ulike fotavtrykk, gi ulike bokvaliteter og legge til rette for ulike måter å løse de tiltenkte funksjonene. Beliggenhet og arrondering av bygget spiller inn her. Den arkitektoniske kvaliteten overføres også til bokvalitetene, både for byggetrinn 1 (tårn eller lamellblokk) og den omkringliggende bebyggelsen. Utredningsbehov og metode: Tiltakene illustreres visuelt. Arkitekturen og funksjonene beskrives og sammenlignes. Det skal utarbeides sol- og skyggediagram som viser forskjellene på alternativene. SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 18

19 9. Risiko og sårbarhetsanalyse (ROS) Det vil i planarbeidet bli utarbeidet en ROS-analyse iht. plan- og bygningslovens 4-3, og iht. hovedprinsippene i Veileder for kommunale risiko- og sårbarhetsanalyser (DSB). ROS-analysen vil inngå som en del av planbeskrivelsen. Konsekvensvurderingene skal belyse behov for eventuelle avbøtende tiltak. SG Stenseth Grimsrud arkitekter AS 19