FORSLAG TIL PLANPROGRAM Detaljregulering for Pennestrøket

Transkript

1 FORSLAG TIL PLANPROGRAM Detaljregulering for Pennestrøket HØRINGSUTKAST ØSTRE LINJE ARKITEKTUR OG LANDSKAP

2 FORORD Østre Linje arkitektur og landskap fremmer forslag til planprogram på vegne av Pennestrøket Eiendom as. I henhold til plan- og bygningsloven 12-8 igangsettes arbeider med detaljregulering i forbindelse med omregulering av Pennestrøket 17 i Eidsberg kommune. Forslag til planprogram legges samtidig ut til offentlig ettersyn i henhold til Pbl Planen utløser krav om konsekvensutredning i henhold til Forskrift om konsekvensutredninger kapittel 2 6b, vedlegg 1: Nye bolig- og fritidsboligområder som ikke er i samsvar med overordnet plan. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til næring: kontor og industri. Planprogrammet skal være grunnlag for etterfølgende planarbeid og konsekvensutredning av tiltaket. Planområdets avgrensing fremgår i kartutsnittet. Planområdet er ca. 13 daa. Hensikten med planarbeidet er å regulere til næring, skole og bolig. Det skal legges til rette for permanente lokaler for Mortenstua skole, evt. bolig i eksisterende næringsbygg, samt bevare muligheten for å beholde noe av eksisterende næringsvirksomhet i bygget. Det skal også vurderes mulighet for etablering av et avlastningshjem i et nytt bygg. Viktige tema i planarbeidet er blant annet; lekeareal i forbindelse med skole/bolig, geologiske forhold, landskapshensyn, overvannshåndtering, trafikkforhold m.m. I forbindelse med kommunesammenslåing i Indre Østfold har Fellesnemda for storkommunen satt alle utredninger om endringer av drifts- og/eller investeringsmessig karakter på vent. Det er dermed ennå ikke gitt klarsignal til at omregulering til skole kan skje. Dette kan skape praktiske og økonomiske utfordringer for Mortenstua skole, som ikke har dispensasjon til bruk av lokalene i Pennestrøket etter august

3 Innhold 1 BAKGRUNN OG MÅL FOR PLANPROGRAM OG PLANARBEID BEHOVSANALYSE ALTERNATIVE LØSNINGER DAGENS SITUASJON Eksisterende situasjon Planområdet Forhold til eksisterende arealplaner UTREDNINGSTEMAER OG ANTATTE PROBLEMSTILLINGER Naturmangfold, jf. naturmangfoldloven Friluftsliv Landskap Støy, forurensing Transportbehov, energiforbruk og energiløsninger Beredskap og ulykkesrisiko Grunnforhold, flom og skredfare Vann og avløp, overvannshåndtering Barn og unges oppvekstsvilkår Tilgjengelighet for alle til uteområder og gang- og sykkelveinett Kriminalitetsforebygging Arkitektonisk og estetisk utforming uttrykk og kvalitet Øvrige temaer iht. Forskrift om konsekvensutredninger, kap MEDVIRKNING OG INFORMASJON PLANPROSESS BAKGRUNN OG MÅL FOR PLANPROGRAM OG PLANARBEID Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for omregulering av Pennestrøket 17 i Mysen i Eidsberg kommune. For alle reguleringsplaner som kan ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal det som ledd i varsling av planoppstart, utarbeides et planprogram som grunnlag for planarbeidet. Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planen og avdekke behov for utredning av mulige virkninger prosjektet vil kunne få for miljø og samfunn. Planprogrammet skal være 3

4 grunnlag for etterfølgende konsekvensutredning av tiltaket, samt beskrive fremdrift og opplegg for medvirkning og informasjon. Forslag til planprogram skal varsles og sendes på høring før Eidsberg kommune godkjenner planprogrammet. Dette gjøres samtidig med varsling av planoppstart. Oversiktskart 2 BEHOVSANALYSE Mortenstua skole IKS er en skole for elever med store, sammensatte lærevansker. Skolen har midlertidig dispensasjon til å benytte lokaler i Pennestrøket 17 til undervisning frem til utgangen av juli Det er behov for å legge til rette for at skolen skal kunne benytte lokalene også i fremtiden. For å sikre videre drift av skolen i eksisterende bygg, må en innvendig ombygging finne sted. Skolen vil også trenge større areal enn den har i dag. Avlastningshjemmet IKS, som i dag er lokalisert i lite hensiktsmessige lokaler ved Edwin Ruuds hospital, ønsker på grunn av at de tilbyr tjenester til blant annet elevene på Mortenstua skole å etablere seg i nytt bygg på eiendommen. Pia Design AS er allerede etablert i bygget, og har behov for å fortsatt kunne leie lokaler. Det er noe usikkerhet knyttet til etablering av avlastningshjemmet og regulering av skole. Planen vil derfor muliggjøre etablering av vanlige boliger også. For at eiendommen skal kunne være fleksibel og kunne tilpasses disse behovene er grunneier avhengig av en omregulering til blandede formål. 4

5 3 ALTERNATIVE LØSNINGER Det finnes to alternativer til bruksendringer av eiendommen. Det første og mest ønskelige alternativet er å legge til rette for at Mortenstua skole skal kunne nytte lokaler i eksisterende bygg også i fremtiden, og at det bygges et nytt bygg som vil fungere som avlastningshjem i forbindelse med skolen. Det andre alternativet er å bygge leiligheter i eksisterende bygg og å ikke bygge nytt avlastningshjem. I begge alternativene er det ønskelig å beholde noe næringsvirksomhet. Det er utarbeidet to konsepter for alternativ 1. Konsept 1 5

6 Konsept 2: Næringsarealet har fått større plass i bygget, og avlastningshjemmet har en annen utforming. Dette konseptet krever en større innvendig ombygging enn konsept 1. 6

7 4 DAGENS SITUASJON 4.1 Eksisterende situasjon Eksisterende bygg på planområdet er i dag i bruk som midlertidig skole i tillegg til å ha diverse næringsfunksjoner. Bygget er i god stand, men det er ikke godt nok tilpasset skolens behov. Det er knapt med tilrettelegging for utelek for skolen, og sør for bygningen er et stort ubrukt areal, dekket med kanadagullris, en svartelistet art. Det finnes ikke opprinnelig natur i planområdet, så det er ingen verneverdige naturtyper eller arter å ta hensyn til. Det er heller ikke registrert verneverdige bygninger eller kulturminner i planområdet. Det er kort avstand til Mysenelva i sør. Denne tilgjengeligheten bør bevares/forsterkes. 4.2 Planområdet Planens avgrensning Planområdets avgrensing er på ca. 13 daa og består av gbnr. 59/223 og 59/439. Planområdet omringes av veien Pennestrøket i vest, nord og øst. I øst og sør ligger et annet næringsområde og i nord og vest er det boliger. Stedet oppleves som flatt og åpent, med gode solforhold. 7

8 4.3 Forhold til eksisterende arealplaner Kommuneplan Planområdet er satt av til næringsvirksomhet i kommuneplanen Hele planområdet er satt av til næringsvirksomhet i kommuneplanens arealdel Formål skole og bolig er ikke i tråd med gjeldende kommuneplan Reguleringsplaner Planområdet er regulert til industri i reguleringsplanen Området er regulert til industriformål ved reguleringsplan for industrifeltet Sand, del av søndre Mysen, stadfestet den

9 5 UTREDNINGSTEMAER OG ANTATTE PROBLEMSTILLINGER Planen skal behandles i henhold til Forskrift om konsekvensutredninger. Konsekvensutredningen skal ta utgangspunkt i relevant og tilgjengelig informasjon. Hvis det mangler informasjon om viktige forhold, skal slik informasjon innhentes. Utredninger og feltundersøkelser skal følge anerkjent metodikk og utføres av personer med relevant faglig kompetanse. Følgende tema utgjør konsekvensutredningen i planarbeidet, ihht Forskriftens kap 5 21: 5.1 Naturmangfold, jf. naturmangfoldloven På grunn av svartelistede arter innenfor planområdet skal konsekvenser for naturmangfold beskrives i henhold til naturmangfoldloven som en del av planarbeidet. 5.2 Friluftsliv På grunn av nærhet til Mysenelva/Hæra med tilhørende rekreasjonsområder, skal eventuelle konsekvenser for friluftslivet vurderes i forbindelse med planarbeidet. 5.3 Landskap Det skal lages en landskapsanalyse i forbindelse med planarbeidet. Landskapsmessige konsekvenser skal beskrives som en del av denne analysen. 5.4 Støy, forurensing I anleggsperioden vil anleggsstøy påvirke eksisterende bebyggelse som grenser til planområdet. Det skal derfor redegjøres for hvordan anleggsarbeider skal foregå slik at gjennomføringen skjer på en omforent måte for de berørte. Det skal gjennomføres støyberegninger som grunnlag for planarbeidet, for å sikre forskriftsmessige støyforhold for eventuelt regulering til boliger innenfor planområdet. 5.5 Transportbehov, energiforbruk og energiløsninger Konsekvenser for området med hensyn til trafikkforhold skal det redegjøres for i planarbeidet. Anleggstrafikken skal planlegges slik at den ikke vil være til hinder for fremkommelighet for boliger ved Pennestrøket. Det må vurderes om eksisterende veisystem vil tåle en slik aktivitet som tiltaket vil medføre. Det skal utarbeides en trafikkanalyse i den sammenheng. 5.6 Beredskap og ulykkesrisiko Før endelig reguleringsplan kan godkjennes skal det gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse. Denne analysen skal følge saken og være en del av beslutningsunderlaget. I forbindelse med konsekvensutredningen må planer for beredskap 9

10 og ulykkesrisiko gjennomgås i samarbeid med brannvesen, politi, ambulanse og eventuelle andre beredskapsetater. 5.7 Grunnforhold, flom og skredfare Det skal gjennomføres geoteknisk vurdering/undersøkelse i området for å vurdere områdestabiliteten og eventuell skred- og flomfare i og med nær beliggenhet til Mysenelva/Hæra. 5.8 Vann og avløp, overvannshåndtering Prinsipp for vann, avløp og overvannshåndtering foreslåes i det videre arbeidet med detaljreguleringsplanen. Forsvarlige og nødvendige tiltak skal beskrives som en del av dette. Dette kvalitetssikres/utarbeides av hydrologisk fagkyndige i en VAO-rammeplan. 5.9 Barn og unges oppvekstsvilkår Det skal legges godt til rette for gode/trygge forbindelseslinjer, sikker skolevei for barn og unge i nærmiljøet. Behov for lek- og rekreasjonsmuligheter er et viktig tema i konsekvensutredningen Tilgjengelighet for alle til uteområder og gang- og sykkelveinett Det skal legges til rette for universell tilgjengelighet på hele planområdet, både i bygg og i uteanlegget. Dette vil sikres ved utarbeidelse av planforslaget Kriminalitetsforebygging Gjennom utforming av prosjektet skal det sees på løsninger som skal virke kriminalitetsforebyggende. Både reguleringsformål, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelsen vil omhandle dette temaet Arkitektonisk og estetisk utforming uttrykk og kvalitet Det utarbeides en enkel stedsanalyse for å sikre god forankring av prosjektet i forhold til nærområdet. Arkitektoniske og estetiske valg skal beskrives som en del av dette Øvrige temaer iht. Forskrift om konsekvensutredninger, kap.5 21 Det er gjort en vurdering av at følgende temaer nevnt i KU-forskriften ikke er relevante å utrede i forbindelse med tiltaket: Økosystemtjenester Nasjonalt og internasjonalt fastsatte miljømål kulturminner og kulturmiljø Jordvernhensyn og sikring av jordressurser 10

11 Befolkningens helse og helsens fordeling i befolkningen Samisk natur- og kulturgrunnlag Befolkningens helse og helsens fordeling i befolkningen Kulturminne og kulturmiljø 6 MEDVIRKNING OG INFORMASJON Allmennheten, naboer og berørte parter og myndigheter varsles om oppstart av planarbeidet med planprogram. Det blir kunngjort gjennom annonse i avisen og på kommunens hjemmeside og direkte varsling per brev. Allmennheten og berørte parter gis anledning til å komme med innspill til både planområdet, planprosessen og planprogrammet før Eidsberg kommune fastsetter planprogrammet. Det legges opp til informering og dialog med naboer. 7 PLANPROSESS 7.1 Planprosess Plan- og bygningsloven angir bestemmelser for hvordan planarbeidet skal gjennomføres, og viktige hensyn er åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. I medhold av pbl igangsetter Østre Linje arkitektur og landskap på vegne av Pennestrøket Eiendom, detaljregulering med konsekvensutredning for Pennestrøket Tidsplan Kunngjøring og varsel om oppstart av reguleringsplanarbeidet er planlagt Planprogrammet legges samtidig ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Høringsfristen er satt til Etter at høringstiden er over, gjennomføres en merknadsbehandling av mottatte merknader. All aktuell tematikk som fremkommer etter offentlig ettersyn av forslag til planprogram, skal vurderes før planprogrammet fastsettes. Etter at planprogrammet er fastsatt av kommunestyret, kan det ikke komme til nye tema for utredninger, utdypinger eller beskrivelser. Samtidig som planprogrammet er til godkjenning/fastsettelse starter arbeidet med detaljregulering og konsekvensutredning. Når detaljreguleringen anses ferdig, oversendes den til Eidsberg kommunes administrasjon, som klargjør planen for politisk førstegangsbehandling. Planutvalget vedtar utlegging av planforslag med konsekvensutredning til offentlig ettersyn. Denne høringsperioden er 6 uker. Etter høringen blir det foretatt en gjennomgang av alle uttalelsene i saken og eventuelle endringer av planen gjennomføres før planforslaget sendes til politisk annengangsbehandling for endelig vedtak i kommunestyret. 11

12 2018 jan feb mar apr mai juni juli aug sep okt nov des Oppstartsfase, utarbeide planprogram Varsel om oppstart/ off. ettersyn planprogram Fastsettelse av planprogram Utarbeide planforslag med KU Første gangs behandling Offentlig ettersyn Evt. justering planforsl og oversendelse til pol.behandl. Annen gangs behandling, vedtak Kunngjøring av vedtak 12