BEHANDLING AV KLAGER PÅ DETALJREGULERING FOR BEKKEFARET, K12

Transkript

1 ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 108/18 Formannskapet /18 Kommunestyret BEHANDLING AV KLAGER PÅ DETALJREGULERING FOR BEKKEFARET, K12 Vedtak Klager på bruk av Langbråten som adkomstveg/anleggsveg for første byggetrinn av Bekkefaret og klage på støy fra barnehage tas til følge. Plankart og bestemmelser endres i tråd med dette: Bestemmelsesområde #2 utgår fra plankartet og bestemmelser 2 # 2, 7.2, siste avsnitt slettes. I tillegg legges det til følgende tekst i reguleringsbestemmelsene 3.2.4: «Målbare plan som har himling lavere enn 1,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen, regnes ikke med i bygningens bruksareal.» Vedtaket er i henhold til plan og bygningsloven med forenklet planprosess. Klager på påvirkning på bebyggelse under utbyggingen/setningsskader tas ikke til følge da det påklagede forholdet anses for å være ivaretatt i reguleringsplanen. Klagen oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse. Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning Saksnr. 2015/ Side 1 av 8

2 Saksprotokoll i Kommunestyret Behandling: Av 45 representanter var 45 til stede med møtende vararepresentanter. Votering: Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksprotokoll i Formannskapet Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Klager på bruk av Langbråten som adkomstveg/anleggsveg for første byggetrinn av Bekkefaret og klage på støy fra barnehage tas til følge. Plankart og bestemmelser endres i tråd med dette: Bestemmelsesområde #2 utgår fra plankartet og bestemmelser 2 # 2, 7.2, siste avsnitt slettes. I tillegg legges det til følgende tekst i reguleringsbestemmelsene 3.2.4: «Målbare plan som har himling lavere enn 1,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen, regnes ikke med i bygningens bruksareal.» Vedtaket er i henhold til plan og bygningsloven med forenklet planprosess. Klager på påvirkning på bebyggelse under utbyggingen/setningsskader tas ikke til følge da det påklagede forholdet anses for å være ivaretatt i reguleringsplanen. Klagen oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse. Saksnr. 2015/ Side 2 av 8

3 RÅDMANNENS INNSTILLING Klager på bruk av Langbråten som adkomstveg/anleggsveg for første byggetrinn av Bekkefaret og klage på støy fra barnehage tas til følge. Plankart og bestemmelser endres i tråd med dette: Bestemmelsesområde #2 utgår fra plankartet og bestemmelser 2 # 2, 7.2, siste avsnitt slettes. I tillegg legges det til følgende tekst i reguleringsbestemmelsene 3.2.4: «Målbare plan som har himling lavere enn 1,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen, regnes ikke med i bygningens bruksareal.» Vedtaket er i henhold til plan og bygningsloven med forenklet planprosess. Klager på påvirkning på bebyggelse under utbyggingen/setningsskader tas ikke til følge da det påklagede forholdet anses for å være ivaretatt i reguleringsplanen. Klagen oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse. Ullensaker, Rune Hallingstad rådmann Saksnr. 2015/ Side 3 av 8

4 Saksbehandler: Silje Skinnes Lunde Vedlegg: 1 Illustrasjon av plankart uten bestemmelsesområde 2 Planbestemmelser datert med forslag til endringer Uttalelse vedrørende mulig mindre endring av detaljregulering for Bekkefaret K12 4 Sammenstilling av klagene 5 Vedrørende ny vurdering av endring av detaljregulering for Bekkefaret K12 Saksdokumenter: SAMMENDRAG 1. Saksutskrift sluttbehandling av detaljregulering for Bekkefaret, K12 Jessheim, KS-sak 28/18, Vedtatt plankart, datert , revidert Planbeskrivelse Bekkefaret Detaljregulering for Bekkefaret, K12 Jessheim ble vedtatt Det har kommet inn 28 klager innenfor klagefristen. Klagene er ulike, men 26 av klagene omhandler ett forhold; bruk av Langbråten som adkomstveg for første byggetrinn av Bekkefaret. Det er også inkludert de klager som går på bruk av Langbråten som anleggsveg. I tillegg er det klager som omhandler påvirkninger på bebyggelse under utbyggingen/setningsskader, og en klage på støy fra fremtidig barnehage og midlertidig atkomst. Klagene om midlertidig adkomst i Langbråten anbefales tatt til følge. Hensynet til naboer, påvirkningen på nærmiljøet og det at tiltaket i utgangspunktet er midlertidig danner grunnlaget for vurderingen. Klagen på støy fra barnehage tas også til følge og det legges inn bestemmelse om støyskjerm mellom barnehagen og tilgrensende naboer i nord. Klage på mulige påvirkninger på eksisterende bebyggelse under utbyggingen/setningsskader anses for å være ivaretatt i reguleringsplanen og klagen tas ikke til følge. SAKSUTREDNING Detaljregulering for Bekkefaret ble vedtatt Planområdet ligger sør-øst for Romsaas, ned mot Dølivegen, og er totalt på ca. 85 dekar. Reguleringsplanen åpner for boligbebyggelse i form av leiligheter på felt K12 i Byplanen, samt barnehage på felt T2. Planforslaget fremmes av Voll Arkitekter AS på vegne av Bekkefaret Bolig AS. Klagefristen gikk ut Det har kommet inn 28 klager på vedtaket av detaljreguleringen. Alle klagene er ulike, men det er de samme temaene som går igjen. Klagene vil derfor ikke oppsummeres i saksfremstillingen, men følger som vedlegg. Følgende klager på reguleringsplanen er mottatt 1. Geir Olav Øien, Fredrik Kjernli Leren, Tone Solvold, Waheed Hakimi, Ingun Aulom, Unn-Helen Grønvold og Svein Eriksen, Jessheimhagen Boligsameie, Saksnr. 2015/ Side 4 av 8

5 8. Vestre Allergodt Sameie, Marte Karin Sexe Sandven og Tor Sandven Sexe 10. Simen Dahle, Marianne de Graaff og Åsmund Gjønnes Tvedten, Anne Aasgaard Evensen og Helge Evensen, Ine Emilie Grøndalen og Lars Fredrik Joakim Olandersson, Anders E. Johansen, Hege-Anita Løvseth, Werner og Susanna Nicolaus, Frøya Elise Sóleyjardóttir Snortheim, Njål-Inge Enger, Oscar Foss, Mathilde Francis og Sageevan Santhiapillai, Joakim Krogstad og Hanne Strandenæs, Christian Larsen, Hilde Mothes, Christian Paulsen og Iren Gjengstø, Romsaas Barnehage, Glenn og Cecilie Salvesen, Andreas Sunde, Rune Wiklund, Klagenes innhold Klagene kan deles inn i følgende temaer: Bruk av Langbråten som adkomstveg for første byggetrinn av Bekkefaret, inkludert klager på bruk av Langbråten som anleggsveg. Mulige påvirkninger på eksisterende bebyggelse under utbyggingen/setningsskader Støy fra barnehage Bruk av Langbråten som adkomstveg for første byggetrinn av Bekkefaret, inkludert klager på bruk av Langbråten som anleggsveg. Den største delen av klagene går på dette forholdet. Mange av klagene viser også til at det ikke ønskes tungtransport og anleggstrafikk i Langbråten, noe reguleringsplanen ikke åpner for. Flere klager viser til at Langbråten er regulert som blindveg og at vegen kun er planlagt til bebyggelsen Langbråten og Romsaas barnehage. Klagene viser til at det i dag er mye trafikk langs Langbråten, både til Romsaas barnehage og til byggeområdet bak barnehagen. Spesielt trafikken til byggeområdet blir pekt på som problematisk, da den fører til støy, støv og rystelser i bebyggelsen langs Langbråten. En klager påpeker at risting i bebyggelsen også merkes ved vanlig bilkjøring. Flere av klagene sier at dagens trafikk er en stor belastning og at det ikke ønskes opp til 630 kjøretøy i døgnet (jfr. planbeskrivelse). De er også bekymret for sikkerheten til barn som leker i boligområdet ved Langbråten eller går til og fra Døli skole og Romsaasparken i nærheten. I tillegg påpeker noen at en midlertidig adkomst har en mulighet for å bli permanent, noe som ville være uheldig for bomiljøet og Romsaasparken, som den midlertidige vegen krysser. Rådmannens kommentar: Rådmannen presiserer at de fysiske kravene til Langbråten som midlertidig adkomstveg er undersøkt og ivaretatt i reguleringsplanen for Bekkefaret. Den midlertidige adkomsten som er regulert åpner for at Langbråten kan benyttes for beboere i første byggetrinn, og det er satt en Saksnr. 2015/ Side 5 av 8

6 begrensning på 180 boliger. Det er forutsatt at Langbråten er opparbeidet i henhold til regulert standard og støyrapporten viser at det ikke vil skape støy tilsvarende gul sone. Reguleringsplanen åpner ikke for anleggstrafikk via Langbråten. Klagene som har kommet inn viser at naboene anser den midlertidige adkomsten som en stor påkjenning. Det er i dag mye trafikk og bråk i Langbråten, som er regulert til blindveg. Rådmannen anbefaler å ta klagene om midlertidig adkomst i Langbråten til følge. Hensynet til naboer og påvirkningen på nærmiljøet danner grunnlaget for vurderingen. Det er også et viktig moment at tiltaket i utgangspunktet er midlertidig. Det vil si at det er regulert og planlagt for en annen adkomst til bebyggelsen, og ulempen ved å fjerne den midlertidige adkomsten blir mindre enn om det hadde vært et permanent tiltak. Mulige påvirkninger på eksisterende bebyggelse under utbyggingen/setningsskader Både Vestre Allergodt sameie og nabo i Flatavegen er bekymret for påvirkninger på bebyggelsen under utbyggingen. Flere naboer klager på rystelser i forbindelse med tidligere utbygging og sett bevegelser i boliger, med sprekkdannelser. Vestre Allergodt sameie er i tillegg bekymret for utglidninger/skred fra Brinken. De vil at utbygger skal stille tilfredsstillende økonomisk garanti for utbedring av eventuelle setningsskader og skader påført eiendom innenfor Vestre Allergodts område ved eventuell utglidning. Det ønskes at Ullensaker kommune medvirker til at det stilles økonomisk garanti før prosjektets igangsetting. Rådmannens kommentar: Kravene i klagen kan ikke imøtekommes i en detaljregulering. Detaljreguleringsplanen utreder og legger rammer for videre arbeid basert på utredningene. Planen har bestemmelser ( og 8.4) som skal ivareta områdestabilitet og forsvarlig utførelse av byggetiltak i reguleringsbestemmelsene sier at «det må foreligge tilfredsstillende og fagkyndig geoteknisk utredning før rammetillatelse kan gis. Utredningen må beskrive forutsetninger for prosjektering og utførelse av byggetiltak, herunder grunnarbeider. Utredningen må også ta høyde for områdets stabilitet.» Dokumentering og eventuelle skader oppstått i forbindelse med utbygging er utbyggers ansvar å følge opp. Forhold mellom grunneiere og arbeid som gjøres er privatrettslige forhold. Det er satt videre dokumentasjonskrav i forbindelse med utbyggingen. Reguleringsplanen åpner ikke for inngrep i skråningen mot Brinken. Støy fra barnehage Det bes om at det sette opp støyskjerm mellom barnehage BBH og bebyggelsen nederst i Flatavegen, for å skjerme for uønsket støy og innsyn. Rådmannens kommentar: Støy fra barnehage har ikke blitt utredet i denne saken, og det er derfor heller ikke vurdert effektene av en støyskjerm. Det anerkjennes likevel at støy fra barnehager kan være sjenerende og rådmannen foreslår å sette inn bestemmelse at det skal settes opp støyskjerming mellom BBH og gnr./bnr. 132/229 og 132/216 før det gis tillatelse til bruk på barnehageformålet. Forslag til ny bestemmelse 8.2.2: «Før det gis tillatelse til bruk av BBH skal det opparbeides støyskjerming i form av gjerde og/eller vegetasjon mellom BBH og gnr/bnr 132/229 og 132/216». Saksnr. 2015/ Side 6 av 8

7 Det forventes i utgangpunktet at det blir satt opp gjerde da det gir mest effektiv støyskjerming, men vegetasjon er tatt inn som et alternativ dersom eierne på gnr/bnr 132/229 og 132/216 ikke ønsker gjerde. ENDRINGER SOM FØLGE AV IMØTEGÅELSE AV KLAGENE Klager på bruk av Langbråten som midlertidig adkomstveg og støy fra barnehage blir imøtegått. Dette innebærer endring av plankart og bestemmelser. Følgende endringer vil gjennomføres: Bestemmelsesområde #2 utgår fra plankartet og bestemmelser 2 # 2, 7.2 og siste avsnitt slettes. Endringene er markert i vedlagte bestemmelser. Utbygger har blitt hørt i klageprosessen og ønsker å imøtekomme naboene ved å ta ut den midlertidige adkomsten via Langbråten fra reguleringsplanen. Vegvesenet har som høringspart uttalt seg til endringene i reguleringsplanen. De påpeker at rekkefølgekravet til rundkjøringen, dvs. ledd 1 i 8.5.1, må bestå og har ellers ingen innvendinger. ANDRE ENDRINGER Forslagsstiller har bedt om at muligheten for en utsettelse av rekkefølgekravet til opparbeidelse av rundkjøringen vurderes, slik at det etableres et T-kryss midlertidig for første byggetrinn. Statens vegvesen kommenterer at fylkesvegen har en trafikkmengde (ÅDT) på i overkant av 4000 kjøretøy/døgn. Med den utviklingen som er i området vil trafikken trolig være økende. Av hensyn til trafikksikkerheten og -avviklingen langs Dølivegen mener vi det beste vil være å etablere rundkjøringen allerede for 1. byggetrinn. Det vil også by på utfordringer knyttet til avviklingen av boligtrafikken når rundkjøringen skal etableres. Statens vegvesen åpner for å kunne akseptere en midlertidig løsning: Dersom Statens vegvesen skal kunne akseptere en midlertidig løsning i inntil 2 år med T-kryss for 1.byggetrinn for 200 boliger, så må det settes som vilkår at det skal foreligge en godkjent byggeplan for fylkesvegtiltakene. Det må også inngås en gjennomføringsavtale der det stilles økonomisk garanti (on-demand garanti) for disse tiltakene. Dette må foreligge før det kan gis igangsettingstillatelse for 1. byggetrinn. Rådmannens vurdering er at et midlertidig kryss må utredes med tanke på trafikksikkerhet og trafikkflyt i Dølivegen. Det har ikke vært tid for forslagsstiller å utrede et eventuelt midlertidig t-kryss før behandling av klagesaken. Rådmannen finner det naturlig at Saksnr. 2015/ Side 7 av 8

8 vurderingen kan tas i byggesaken. Det anbefales derfor ikke at det legges inn bestemmelse om midlertidig T-kryss i Dølivegen i denne saken. I forbindelse med behandlingen av klagesaken åpnes det også for muligheten for å gjøre enkelte små justeringer av bestemmelsene som er i tråd med det vedtatte planforslaget. Forslagsstiller ønsker lagt til følgende tekst i 3.2.4: «Målbare plan som har himling lavere enn 1,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen, regnes ikke med i bygningens bruksareal.» Tilføyelsen er i tråd med normal praksis og det anbefales derfor at tilføyelsen legges inn i bestemmelsene. Berørte parter som forslagsstiller og Statens vegvesen er varslet og har kommet med sine merknader. Endringene kan da gjøres i medhold av plan og bygningslovens KONKLUSJON OG ANBEFALING Klager på bruk av Langbråten som adkomstveg/anleggsveg for første byggetrinn av Bekkefaret og klage på støy fra barnehage tas til følge. Plankart og bestemmelser endres i tråd med dette: Bestemmelsesområde #2 utgår fra plankartet og bestemmelser 2 # 2, 7.2, siste avsnitt slettes. I tillegg legges det til følgende tekst i reguleringsbestemmelsene 3.2.4: «Målbare plan som har himling lavere enn 1,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen, regnes ikke med i bygningens bruksareal.» Vedtaket er i henhold til plan og bygningsloven med forenklet planprosess. Klager på mulig påvirkning på eksisterende bebyggelse under utbyggingen/setningsskader tas ikke til følge da det påklagede forholdet anses for å være ivaretatt i reguleringsplanen. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2015/ Side 8 av 8