BJØNNTJØNN FAMILIEPARK

Transkript

1 REGULERINGSPLAN FOR BJØNNTJØNN FAMILIEPARK PLANBESKRIVELSE Innhold Bakgrunn Planstatus Beskrivelse av planområdet Eiendomsforhold Planprosess og medvirkning Innkomne forhåndsmerknader Beskrivelse av planforslaget Konsekvenser av planforslaget Vedlegg: Reguleringsplankart Reguleringsbestemmelser Illustrasjonsplan

2 side 2 BAKGRUNN Landskapsarkitekt John Lie har på oppdrag fra Madi Utvikling AS v/ Morten Sætalid Clarks gate Langesund, utarbeidet reguleringsplan for del av eiendommen gnr 38/ bnr 5 ved Bjønntjønn på Gautefallheia i Nissedal kommune. Hensikten med planen er å klargjøre etableringen av en landskapstilpasset familiepark med mobile husvogner og campinghytter med høy sanitærteknisk standard. PLANSTATUS Området som skal reguleres er satt av til fremtidig byggeområde for fritidsboliger i kommunedelplan for Gautefall egengodkjent K-sak 054/07. Reguleringsplan for Øverlandsheia 1 egengodkjent K-sak 010/07, omfatter deler av eiendommen gnr 38/ bnr 5, der formålene privat veg og parkeringsplass samt friluftsområde er regulert. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Beliggenhet i kommunen Området ligger mellom Kvarvåsen og Store Kvarvåsmyr - nordvest for og ovenfor Rv-358. Kulturminner Planområdet har ikke registrerte kulturminner. Eksisterende bebyggelse Det er ikke eksisterende bebyggelse innenfor planområdet. Veg- og trafikkforhold Rv-358 med er samleveg for planområdet. Veg mot Gautefall feriesenter og Elgen er etablert med egen avkjørsel ved Rv-358 øst i planområdet. Terrengforhold Planområdet som ligger innunder Kvarvåsen heller slakt ned mot Rv-358. Grunnforhold Grunnforholdene er stabile med grunnlendt mark der fjell stedvis stikker opp i dagen. Miljøforhold Området har fin beliggenhet, og ligger i umiddelbar nærhet til attraktive turområder. Verneinteresser Området er ikke med som en av de 21 lokalitetene som er karakterisert som viktige naturtyper ved naturtypekartleggingen av kommunen i 2003/04. Området har ingen MIS-figur i skogbruksplanen. Når det gjelder vilt så er området registrert som helårsbeite for rådyr og elg i viltkartet for Tiltaket får ikke innvirkning på urørt natur, det vil si ingen endring av soneinndelingen på INON-kartet.

3 side 3 EIENDOMSFORHOLD Innenfor planområdet er det følgende grunneiere/tomteeiere: G.nr. B.nr. Eier Merknad Adresse 38 5 Erling Tveit Grunneier 3729 Skien Statens vegvesen Rv-358 Serviceb Arendal Holla og Lunde sparebank Pb Ulefoss Det er ingen spesielle eiendomsforhold som kompliserer gjennomføringen av planen. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Oppstart av planarbeid ble annonsert i avisen Varden og Telemarksavisa ca Frist for merknader ble satt til 15. november Det ble sendt varsel om oppstart av planarbeidet den , i form av brev, til: Grunneiere som er berørt av planarbeidet og tilgrensende eiendommer Fylkesmannen i Telemark Telemark fylkeskommune Statens vegvesen Nissedal kommune Vest Telemark Kraftlag Telenor AS Frist for merknader ble satt til 25. februar Fig.1: Avisannonsen TA/ Varden

4 Avklaringer med offentlige myndigheter Varsel om oppstart reguleringsplanarbeid ble sendt Nissdal kommune i brev datert Det ble videre avholdt møte med Nissedal kommune , der planforslaget ble gjennomgått og kommentert. Fra Nissedal kommune møtte plansjef Sveinung Seljås. Tiltakshaver var representert ved Morten Sætalid Madi Utvikling AS, Erling Tveit - grunneier og landskapsarkitekt John Lie. Beboermedvirkning Sammen med berørte grunneiere, er de nærmeste naboene tilskrevet og gitt varsel om planarbeidet. side 4 INNKOMNE FORHÅNDSMERKNADER Det har kommet inn 4 merknader i henhold til varsel om arbeid med reguleringsplanen. Nedenfor følger et kort sammendrag av merknadene som har betydning for planarbeidet, med kommentarer til hvordan de er tatt hensyn til i forslaget til plan. 1. Fylkesmannen i Telemark datert Fylkesmannen presiserer at området er satt av til framtidig byggeområde for fritidsboliger i kommunedelplanen for Gautefallheia, og kan ikke se at det her sies noe om flyttbare husvogner. En stiller derfor spørsmål ved om plassering av flyttbare husvogner er i tråd med arealbruksformålet, og det må redegjøres nærmere om dette. Friluftsliv: Utbyggingstiltak skal ikke være til hinder for den allmenne frie ferdsel. Friluftsområdene skal sikre allmenne interesser, blant annet langs vann og vassdrag. Biologisk mangfold: De biologiske mangfoldsverdiene skal tas hensyn til og sikres. Landskap: Fylkesmannen viser til den Europeiske landskapskonvensjonen. Den sier blant annet at alle landskap skal vernes, forvaltes og planlegges og at landskapshensyn skal etterspørres hytter er et stort antall. Det må redegjøres for hvordan disse er tenkt lagt i landskapet, med tanke på det visuelle og på nær- og fjernvirkningen.. Slik Fylkesmannen ser det vil husvogner, rent utseendemessig, få en helt annen virkning i landskapet enn fritidsboliger. Fylkesmannen anbefaler at dette tas opp til ny vurdering. Støy: Vest for området liger det en skytebane. Nærheten til og støyen fra denne må vurderes og kommenteres i neste planfase. Hvordan merknaden er lagt til grunn i planarbeidet: Området er satt av til framtidig byggeområde for fritidsboliger i kommunedelplanen for Gautefallheia. Tiltakshaver og grunneier er interessert i å benytte området til campingplass, med plassering av mobile husvogner og vanlige campinghytter på stedet. Bakgrunnen til dette er behovet i markedet for en campingplass i dette område. Videre vil det være opp til Nissedal kommune å ta stilling til et slikt arealbruksformål i området her, gjennom videre behandling av dett reguleringsplanforslaget. Vi vil videre opplyse om at Elgenområde som ligger like øst for planområde for Bjønntjønn Familiepark, og som i dag er regulert til hytteformål, tidligere var godkjent regulert til formålet campingplass. Husvognene vil ha en størrelse på inn til 50 m2, og campinghyttene inn til 70 m2. Det legges vekt på at vogner og bygg skal tilpasses landskapet terreng og vegetasjon, på best mulig måte. Mønehøyden skal for eksempel ikke være over 4,5 meter, og alle enhetene som føres

5 side 5 opp skal ha kledning av tre, eller treliknende materiale og ha utforming og fargevalg som harmonerer med omgivelsene. Således vil ikke dette få negativ virkning på landskapet slik Fylkesmannen antyder sett i forhold til fritidsboliger. En minner om at høyde og omfang for disse boenhetene er betydelig mindre enn hva gjelder for områder med fritidsboliger. Boenhetene i dette campingplassområde vil derfor underordne seg det slakt hellende landskapet innunder Kvarvåsen som bakgrunn, på en bedre måte enn hva som ofte er tilfelle for store og eksponerte fritidsboliger over høyder og koller i landskapet. Det legges vekt på bevaring av furuvegetasjon og markerte steinblokker i området, ved at en ved utplassering av husvogner og bygging av campinghytter er fleksibel med hensyn på nettopp dette. Skytebanen i Treungen ligger 1-2 km fra vårt planområde. Kommuneplanen for Nissedal kommune sier at byggeområdene innunder Kvarvåsen ikke ligger innenfor støysonen for skytebanen. 2. Telemark fylkeskommune datert Hensyn til automatisk fredete kulturminner Det er ikke kjente automatisk freda kulturminner innenfor planområdet. Det er behov for registrering innenfor planområde, og dette må gjøres før endelig uttalelse til planen blir gitt. Fylkeskommunen skisserer arbeidsmetoder ved arkeologisk registrering og antyder kostnadene ved dette, som må betales av tiltakshaver. Dette er hjemlet i 9 i kulturminneloven. Automatisk fredete kulturminner skal som hovedregel reguleres til spesialområde bevaring: fredet kulturminne, evt. I kombinasjon med annet formål. Den geografiske avgrensningen ev et slikt reguleringsformål må skje i samråd med regional kulturminneforvaltning. Om det viser seg at det er konflikt mellom automatisk fredete kulturminner og tiltak i hht planen, og fylkeskommunen vil anbefale at planen godkjennes, skal spørsmålet om dispensasjon fra den automatiske fredningen avklares gjennom reguleringsplanprosessen. Saken oversendes da Riksantikvaren for vurdering. Dersom Riksantikvaren tillater at reguleringsplanen godkjennes, vil det vanligvis stilles vilkår om en arkeologisk utgravning før planen realiseres. Dette vilkåret skal innarbeides i reguleringsbestemmelsene. Vurdering Fylkeskommunen har derfor ingen innvendinger mot at reguleringsplanarbeidet i gangsettes. Fylkeskommunen vil imidlertid ikke gi endelig uttalelse til reguleringsplanforslaget før undersøkelsene etter kultutminneloven 9 er oppfylt, dvs. at de varslede undersøkelser er gjennomført. Hvordan merknaden er lagt til grunn i planarbeidet: Hensyn til automatisk freda kulturminner: Tiltakshaver har akseptert kostnadene ved de arkeologiske undersøkelsene og det er samtidig blitt bedt om at arbeidet blir utført så tidlig som mulig på våren Det forutsettes at rapport fra fylkeskommunen vil foreligge før planutvalget behandler planforslaget for 2. gang. Det er tatt med en bestemmelse til reguleringsplanen om at: Dersom det ved tiltak i marka skulle dukke opp mulige automatisk fredede kulturminner, må arbeidene straks stanses. Tiltakshaver har ansvar for at Telemark fylkeskommune blir varslet omgående, i samsvar med 4, 6 og 8 i kulturminneloven av 9. juni Videre stilles det vilkår om en arkeologisk utgravning før planen realiseres. 3. Statens vegvesen datert

6 Statens vegvesen ønsker en avklaring på om området er tenkt regulert til fritidsboliger eller erverv, herunder campingplass. Sikt i avkjørsel er 10x130 m. Det må tas med i reguleringsbestemmelsene at terrenget i frisiktsonene ikke skal være høyere enn tilstøtende kjørebane, og at sikthindrende vegetasjon og gjenstander høyere enn 0,5 m ikke er tillatt innenfor frisiktsonene. Det må reguleres inn et område på 5 m fra vegkant av Rv-358 med formål Annen veggrunn. Det må tegnes inn byggegrense 50 m fra vegmidt av Rv-358. side 6 Hvordan merknaden er lagt til grunn i planarbeidet: Tiltakshaver og grunneier er interessert i å benytte området til campingplass, med plassering av mobile husvogner og vanlige campinghytter på stedet. Bakgrunnen til dette er behovet i markedet for en campingplass i dette område. Videre vil det være opp til Nissedal kommune å ta stilling til et slikt arealbruksformål i området her, gjennom videre behandling av dett reguleringsplanforslaget. Vi vil videre opplyse om at Elgenområde som ligger like øst for planområde for Bjønntjønn Familiepark, og som i dag er regulert til hytteformål, tidligere var godkjent regulert til formålet campingplass. Frisiktkravene og krav til bredde på Annen veggrunn er regulert inn i forslag til plan. Det videre regulert byggegrense på 30 m fra vegmidt Rv-358. Dette er gjort for å harmonisere vårt planforslag med naboplanen i nordøst Reguleringsplan for Øverlandsheia 1, der byggegrenser varierer fra m. Videre vil en byggegrense på 50 meter ta bort forholdsvis mye byggeareal. I tillegg er det regulert inn støyvoll nede ved riksvegen med bredde 6 m og høyde 1,5 m, slik det er krevd for byggeområdene i planen for Øverlandsheia 1, som ligger nærmest riksvegen. 4. Nissedal kommune datert Brevet fra kommunen er en tilbakemelding på planvarselet fra Det går ikke fram av dette varselet om grunneiere/ rettighetshavere i området, regionale myndigheter/ organisasjoner som kan ha særlig interesse i reguleringsplanarbeidet, er varslet i samsvar med PBL ledd. Kommunen ber om å få en oversikt over hvem som er blitt varslet ved brev. Biologisk mangfold: Området er ikke med som en av de 21 lokalitetene som er karakterisert som viktige naturtyper ved naturtypekartleggingen av kommunen i 2003/04. Området har ingen MIS-figur i skogbruksplanen. Viltområde: Når det gjelder vilt så er området registrert som helårsbeite for rådyr og elg i viltkartet for INON: Tiltaket får ikke innvirkning på urørt natur, det vil si ingen endring av soneinndelingen på INON-kartet. Kommunen minner ellers om kommunedelplanens bestemmelser for område avsatt til fritidsboliger, til erverv og de generelle bestemmelsene for utarbeidelse av reguleringsplaner. Bestemmelsene må følges der disse er relevante. Avvik må kommenteres særskilt i planbeskrivelsen. Hvordan merknaden er lagt til grunn i planarbeidet: Planarbeidet ble kun annonsert i avisene Varden og TA Grunneiere, naboer, regionale myndigheter ble tilskrevet og varslet om planarbeidet , med frist for merknader

7 Området er ikke bebygd. Etablering av campingplass med bebyggelse i form av mobile husvogner og campinghytter, veger og plasser, tilrettelegging for aktiviteter, inngjerding med mer, vil sannsynlig medføre at hjortedyrene sjeldnere besøker dette området.. Viltet vil bli fortrengt til andre områder på grunn av tiltaket. Planområdets størrelse er på ca 76 dekar. Det er imidlertid store områder for vilt på Gautefallheia. Tiltaket vurderes derfor å ha ubetydelig innvirkning på hjorteviltstammene i området. Området er videre satt av til byggeområde for fritidsboliger i kommunedelplanen for Gautefallheia, så byggetiltak i området er godkjent av Nissedal kommune. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområdet er på i alt omkring 76 dekar, og avgrenset som vist på plankartet i målestokk 1:1000. Planforslaget har navnet: Reguleringsplan for Bjønntjønn familiepark. Grense for planområdet er: Mot sør: Rv-358 Mot vest og nord: Friluftsområde Mot øst: Reguleringsplanområde for Øverlandsheia 1 Planområdet omfattes av følgende formål: Byggeområder: Erverv - campingplass Offentlig trafikkområder: Kjøreveger Annen veggrunn Friområder: Skiløype Annet friområde - støyvoll Spesialområder: Privat veg Friluftsområde Frisiktsone Kommunalteknisk anlegg - brønn Fellesområder: Felles grøntanlegg Det følger illustrasjonsplan og et sett reguleringsbestemmelser med planforslaget datert side 7 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Planfaglige vurderinger Naturgrunnlag: Terrenget der campingplassen skal etableres ligger innunder Kvarvåsen og heller slakt ned mot Rv-358. Det legges vekt på å tilpasse mobile husvogner, campinghytter, samt veger og plasser best mulig i terrenget. Det skal også legges vekt på å bevare eksisterende furuvegetasjon slik at områdets vegetasjonspreg ikke forringes vesentlig.

8 Estetikk: Mobile husvogner og campinghytter skal gis en god arkitektonisk utforming og tilpasses terrenget og øvrig bebyggelse på en god måte. Alle enhetene som føres opp skal ha kledning av tre, eller treliknende materiale og ha utforming og fargevalg som harmonerer med omgivelsene. side 8 Utbyggingsrekkefølge: Bebyggelsen i form av mobile husvogner og campinghytter innenfor planområde, skal knyttes til godkjent vann- og avløpsanlegg. Grøfter og vegskråninger skjæringer/ fyllinger, skal påføres egnet jord og tilsås med anbefalt naturgrassfrøblanding for stedet. Dette skal gjøres så snart forholdene ligger til rette for det, og etter at de nye vegene innenfor planområdet er ferdig bygget. Mobile husvogner og campinghytter i området skal etableres feltvis. Feltene skal utvikles slik en finner det naturlig og i takt med utbyggingen av veger og plasser og annen infrastruktur innenfor planområde. Avfallsbu skal være oppført og tilstrekkelig dimensjonert etter at første fase med 24 boenheter er ferdig utbygd. Inn til da kan avfallsanlegget i Bjønntjønn hyttegrend benyttes. Bygging av støyvoll mot riksvegen i område F2-3 - som vist på plankartet, skal skje suksessivt og være ferdig utbygd samtidig med første fase med 24 boenheter. Det skal anlegges skiløype langs riksvegen i område F1. Skiløypa skal stå ferdig til bruk når første felt av mobile husvogner og campinghytter er ferdig utbygd. Rekreasjons- og lekeareal innenfor område FA1 skal etableres og stå ferdig til bruk når første felt av mobile husvogner og campinghytter er ferdig utbygd. Miljøvernfaglige vurderinger Fellesområde: Det regulerte felles leke- og rekreasjonsområdet område FA1 er på omkring 7 dekar. Innenfor område skal det etableres tiltak som anses som nødvendig for driften av campingplassen det være seg tilrettelegging av parkmessig art med dammer, stier og sitteplasser, vegetasjon, oppsetting av grillhytter, lekeapparater med mer. Området skal også sikre gjennomgang til og fra omkringliggende friluftsområder. Vann- og avløpsforhold: Overvann fra tak skal ledes ut i grunnen og håndteres lokalt. Spillvannet skal ledes til kommunalt nett ved Rv-358. Det skal lages en egen VA-plan for planområdet. Kulturlandskap og kulturminner Kulturminner: Tiltakshaver har akseptert kostnadene ved de arkeologiske undersøkelsene og samtidig bedt om at arbeidet blir utført så tidlig som mulig på våren Det ble understreket i brevet til fylkeskommunen at det kun er behov for undersøkelser der utbyggingen planlegges lokalisert i samsvar med kommuneplanens arealdel. Det er tatt med en bestemmelse til reguleringsplanen om at: Dersom det ved tiltak i marka skulle dukke opp mulige automatisk fredede kulturminner, må arbeidene straks stanses. Tiltakshaver har ansvar for at Telemark fylkeskommune blir varslet omgående, i samsvar med 4, 6 og 8 i kulturminneloven av 9. juni Om det viser seg at det er konflikt mellom automatisk fredete kulturminner og tiltak i hht planen, og fylkeskommunen vil anbefale at planen godkjennes, skal spørsmålet om dispensasjon fra den automatiske fredningen avklares hos Riksantikvaren. Dersom

9 Riksantikvaren tillater at reguleringsplanen godkjennes, skal det vanligvis stilles vilkår om en arkeologisk utgravning før planen realiseres. Trafikkforhold, parkering med mer Eksisterende veg som er etablert med avkjørsel fra Rv-358 og som går mot Gautefall feriesenter og Elgen, skal være atkomstveg til planområde. Avkjørselen er gitt frisikt slik Statens vegvesen krever. Det skal legges til rette for anlegg av 1 parkeringsplass for hver mobile husvogn/ campinghytte innenfor campingplassområde. Det skal etableres en egen parkeringsplass for bobiler og campingvogner innenfor campingplassområde, med strømuttak for hver plass. Illustrasjonsplan Illustrasjonsplanen viser i prinsippet hvordan en tenker seg lokaliseringen av husvogner/ campinghytter internt i planområdet. Videre viser planen et hensiktsmessig system på interne avkjørsler og veger. Planen viser også parkmessige tiltak. Planen er ikke noen endelig løsning, og legges som vedlegg til reguleringsplanforslaget som en illustrasjon. Planfaglige utdyping av løsningene i forslaget side 9 Hensikten med planen er å klargjøre etableringen av en landskapstilpasset campingplass/ familiepark med mobile husvogner og campinghytter med høy sanitærteknisk standard. Området er satt av til framtidig byggeområde for fritidsboliger i kommunedelplanen for Gautefallheia. Tiltakshaver og grunneier er interessert i å benytte området til campingplass, med plassering av mobile husvogner og vanlige campinghytter på stedet. Bakgrunnen til dette er behovet i markedet for en campingplass i dette område. Videre vil det være opp til Nissedal kommune å ta stilling til et slikt arealbruksformål i området her, gjennom videre behandling av dett reguleringsplanforslaget. Eksisterende avkjørsel for vegen mot Gautefall feriesenter og Elgen - ved Rv-358, skal utformes slik Statens vegvesen krever. Det skal sikres skiløype i egen korridor langs Rv-358. Mellom skiløypa og riksvegen skal det etableres en 1,5 m høy og 6 m bred støyvoll. I regulert friluftsområde innunder Kvarvåsen nord i planområdet skal det sikres sti/ skiløype. I et felles grøntområde i øvre del av planområdet skal det etableres tiltak som anses som nødvendig for driften av campingplassen/ familieparken det være seg tilrettelegging av parkmessig art med dammer, stier og sitteplasser, vegetasjon, oppsetting av grillhytter, lekeapparater med mer. Området skal også sikre gjennomgang mellom campingplassområde og omkringliggende friluftsområder ved at det kan etableres stier og skiløyper gjennom området. Innenfor campingplassområde skal det etableres veger og plasser, best mulig tilpasset landskapet. Tiltak av parkmessig karakter skal også gjennomføres det være seg tilrettelegging med stier og skiløyper, miljødammer, sitteplasser med mer. Det skal legges vekt på bevaring av fine furuer, der en også tar hensyn til eksisterende terreng, større blokkstein ved utplassering av husvognene og byggingen av campinghyttene. Tiltak vedrørende etablering av veger og plasser, vann og avløp med mer sikres gjennom krav til dokumentasjon og nødvendige rekkefølgekrav for gjennomføring.