Byggesak, kart og oppmåling Namsos. Vår ref: Deres ref Saksbehandler Dato 2012/ Kjeld Erik Sandbakken

Transkript

1 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Jon A. Olsen Arkitektkontor AS Postboks Namsos Melding om vedtak Vår ref: Deres ref Saksbehandler Dato 2012/ Kjeld Erik Sandbakken Melding om vedtak - 2. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan for "Ullvaren, Lavika" datert rev. etter vedtak i PBT Vedlagt følger utskrift av saksdokument med vedtak i ovennevnte sak; Behandling i Namsos kommunestyre Plan, byggesak og teknisk drifts innstilling enstemmig vedtatt av kommunestyret Vedtak i Namsos kommunestyre Namsos kommunestyre vedtar i medhold av Plan- og bygningsloven, reguleringsplan Ullvaren Lavika" i Namsos kommune datert med reguleringsbestemmelser av samme dato, sist revidert I arbeid med utomhusplan søkes det å finne løsning til fortau i Th. Sommerschields gate Hjemmel for vedtaket er: Plan og bygningsloven Klageadgang Vedtaket kan påklages. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dagen da brevet kom fram til påført adressat. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner du vil anføre for klagen. Dersom du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, bes du også oppgi når denne melding kommer frem. Vår ref. 2012/ bes oppgitt ved henvendelse Postadresse Besøksadresse Telefon Kontonr Postboks 333 Sentrum Carl Gulbransonsgt. 7, Namsos Bank: NAMSOS Telefaks Skatt: E-post: Org.nr postmottak@namsos.kommune.no

2 Side 2 av 23 Med hilsen Namsos kommune Kjeld Erik Sandbakken kst. leder byggesak, kart og oppmåling Dokumentet er signert elektronisk Vedlegg: Reguleringsplan vedtatt Reguleringsbestemmelser vedtatt Kopimottakere: jan.bergum@gmail.com jao@jonark.no Arnt Ove Ellerås Trønder-Plan AS, avd Namsos Postboks Namsos Øystein Tungseth Bjerkhoeltunet Namsos Aage Aakervik Lensmann Havigsgt NAMSOS Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Postboks Steinkjer Miljødirektoratet Postboks 5672 Sluppen 7010 TRONDHEIM Nord-Trøndelag fylkeskommune Fylkets Hus 7735 Steinkjer Norges vassdrags- og energidirektorat Vestre Rosten Tiller Sametinget /Sámediggi Àvjovàrgeaidnu Karasjok Statens vegvesen, Region Midt Fylkeshuset 6404 Molde Midtre-Namdal Avfallsselskap Barlia 7863 Overhalla NTE Nett AS Postboks Steinkjer Statkraft Varme AS Postboks 200 Lilleaker 0216 OSLO Telenor Kabelnett Arbeidsgruppa for trafikksikkerhet v/ Aglen Barns representant v/ Knut Storeide Brann- og redning v/ Olav Skaret Eldres råd v/ Marit Grøtan Morten Sommer Namsos kommune 7801 NAMSOS Nils Hallvard Brørs Postboks 333 Sentrum 7801 NAMSOS Per Erik Arnø Rådet for funksjonshemmede v/ Marit Grøtan Svein-Arild Rye Terje Adde Ungdomsrådet v/ Tor Sverre Moltu

3 Side 3 av 23 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2012/ Saksbehandler: Kjeld Erik Sandbakken Saksframlegg 2. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan for "Ullvaren, Lavika" datert rev. etter vedtak i PBT Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift 98/ Namsos kommunestyre 90/ Rådmannens innstilling Namsos kommunestyre vedtar i medhold av Plan- og bygningsloven, reguleringsplan for Ullvaren Lavika" i Namsos kommune datert med reguleringsbestemmelser av samme dato, sist revidert Hjemmel for vedtaket er: Plan og bygningsloven 12-12

4 Side 4 av 23 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat X Referat fra oppstartsmøte I NTFK sin høringsuttalelse til Ullvaren Nord-Trøndelag Fylkeskommune I Varsel om oppstart av Statens vegvesen Region midt reguleringsarbeid, Namsos kommune - for Ullvaren - Lavika I Planmateriale til vurdering TrønderPlan I Forslag til reguleringsplan Trønder-Plan AS, avd Namsos "Ullvaren, Lavika" S gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan for "Ullvaren, Lavika" I Reguleringsbestemmelser revidert Tronder-Plan - Arnt Ellerås X Særutskrift 1. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan for "Ullvaren, Lavika" U Melding om vedtak - 1. gangs Tronder-Plan - Arnt Ellerås behandling av privat forslag til reguleringsplan for "Ullvaren, Lavika" X Oppsummering etter møte - Kjeld Erik Sandbakken Ullvaren, Lavika I Diverse perspektiver, solstudie mm Namsos Kommune - Ståle Ruud S gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan for "Ullvaren, Lavika" I Kommentarer fra planlegger Jonark - Jon A. Olsen U Melding om vedtak - 1. gangs Jon A. Olsen Arkitektkontor AS behandling av privat forslag til reguleringsplan for "Ullvaren, Lavika" X Særutskrift 1. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan for "Ullvaren, Lavika" I Reviderte / nye plandokumenter Trønder-Plan AS, avd Namsos U Bekreftelse på mottak Trønder-Plan AS, avd Namsos S Ny 1. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan for "Ullvaren, Lavika" datert rev. etter vedtak i PBT X Særutskrift Ny 1. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan for "Ullvaren, Lavika" datert rev. etter vedtak i PBT U Melding om vedtak - Ny 1. gangs Jon A. Olsen Arkitektkontor AS

5 Side 5 av 23 behandling av privat forslag til reguleringsplan for "Ullvaren, Lavika" datert rev. etter vedtak i PBT U Offentlig ettersyn - privat forslag til reguleringsplan for "Ullvaren, Lavika" i Namsos kommune U Offentlig ettersyn - privat forslag til reguleringsplan for "Ullvaren, Lavika" i Namsos kommune I Offentlig ettersyn - privat forslag til reguleringsplan for Ullvaren, Lavika I Sametingets uttalelse til høring av reguleringsplan - "Ullvaren, Lavika", Namsos kommune U Melding om vedtak - Ny 1. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan for "Ullvaren, Lavika" datert rev. etter vedtak i PBT U Melding om vedtak - Ny 1. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan for "Ullvaren, Lavika" datert rev. etter vedtak i PBT I Nve`s høringsuttalelse til reguleringsplan for Ullavren, Lavika I Uttalelse vedrørende forsalg til regulerinsplan for "Ullvaren, Lavika" I Offentlig ettersyn - privat forslag til reguleringsplan for "Ullvaren, Lavika" i Namsos kommune I Fylkeskommunens uttalelse - Privat forslag til reguleringsplan Ullvaren Lavika sendt fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune I Høringsuttalelse til reguleringsplan for Ullvaren Lavika - Fylkesmannen fremmer innsigelse Adresseliste Adresseliste Statkraft Sametinget /Sámediggi Kjeld Erik Sandbakken Byggesak, kart og oppmåling Norges vassdrags- og energidirektorat Aage Aakervik Statens vegvesen Region midt Nord-Trøndelag fylkeskommune Fylkesmannen i Nord-Trøndelag U Merknader til planforslag Arnt Ove Ellerås I Revidert beskrivelse og bestemmelser etter offentlig ettersyn - Reguleringsplan Ullvaren, Lavika S gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan for "Ullvaren, Lavika" datert rev. etter vedtak i PBT I Vedrørende Fylkesmannens innsigelse til reguleringsplan Namsos Kommune - Kjeld Erik Sandbakken Fylkesmannen i Nord-Trøndelag

6 Side 6 av 23 Ullvaren Namsos Vedlegg: 1 Oversiktskart 2 Reguleringsplan datert Reguleringsbestemmelser datert rev Planbeskrivelse datert rev Miljøgeologisk rapport datert Støyberegning datert Geoteknisk notat datert Merknader etter off ettersyn 9 Fylkesmannen trekker innsigelse, brev datert Fly perspektiv 1 11 Fly perspektiv 2 12 Solstudie datert Melding om vedtak 1. gangs behandling Planområde

7 Side 7 av 23 Kort oppsummering/ historikk Planforslaget ble behandlet på møte i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift den , saken ble utsatt for å framskaffe ytterligere dokumentasjon som perspektiver, solstudie, skisseprosjekter ol. I tillegg foreslo PBT at det tas inn et punkt i bestemmelsene som sikrer at ny bebyggelse skal tilpasses eksisterende bebyggelse i området. Ovennevnte dokumentasjon ble mottatt Saken ble fremmet for PBT i møte "Behandling i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannens innstilling fikk 3 stemmer, 6 stemmer stemte imot. Vedtak i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Forslag til reguleringsplan for "Ullvaren, Lavika" datert med reguleringsbestemmelser av samme dato legges ikke ut til offentlig ettersyn." Det ble avholdt møte mellom utbygger/planlegger og Namsos kommune ang. vedtaket hvor det fra administrasjonen ble informert om følgende: - Namsos plan, byggesak og teknisk drift er opptatt av at ny bebyggelse innen planområdet ikke skal bli for dominerende. Høyder på eksisterende og ny bebyggelse innenfor område FKT1 og BFK1 må framstilles i perspektiver/ snitt og solanalyse som viser hvordan planforslaget evt. påvirker bakenforliggende bebyggelse. Planleggers kommentar: For område FKT1 er maksimum takhøyde redusert fra +26,00 til +15,00. (Se bestemmelser 3-6). Solstudie som viser virkningen av planforslaget vedlegges. - Namsos plan, byggesak og teknisk drift ønsker en vurdering av hvordan 1. og 2. etasje innenfor BFK1 kan utvikles med tanke på at ny bebyggelse kan bidra med å gi et aktivt gateliv. Planleggers kommentar: Det vises til vedlagte illustrasjoner av fasade langs Sverresgate som forsøker å synliggjøre hvordan området kan fremstå ferdig utbygd. Fasaden langs Sverresgate vil bli nærmere detaljert i forbindelse med detaljprosjekteringen av nytt bygg. Det tas sikte på bevaring av eksisterende trær langs gata. Området langs Sverresgate vil bli videreutviklet med parkmessig opparbeidelse med beplantning, parkmøblering og belysning. Fasader vil få fasadebelysning og beplantning v/trapper og over takkonstruksjoner. Det er foreløpig vist tre trapper fra øvre parkeringsplan og samme antall åpninger på første plan. Dette vil skape folkeliv ved trafikk inn og ut av P-huset. Det anses som en stor fordel å ha et innebygd parkeringsareal som dekker parkeringsbehovet i området, uten at området fremstår som en parkeringsplass som i dag. Etablering av hotell og Rock City med kino i nærområdet har allerede skapt et folkeliv langs Sverresgate, samt behov for parkeringsplasser både på dagtid og kveldstid. Folkelivet langs Sverresgate vil øke ytterligere, når ca 100 nye leiligheter ved Rock Garden tas i bruk innen et halvt års tid. - Namsos plan, byggesak og teknisk drift har stor fokus på grøntareal og lekeareal i plansaker og ønsker i den forbindelse en illustrasjonsplan som viser hvordan krav til utearealer og lekeplasser faktisk kan bli ivaretatt ved realisering av planforslaget.

8 Side 8 av 23 Planleggers kommentar: Det vises til skisse «utomhus» på vedlagte solstudie som viser at arealet rundt boligblokkene vil få en parkmessig/grønn utførelse og danne utearealet/lekearealet for beboerne. - Namsos plan, byggesak og teknisk drift er opptatt av at ny bebyggelse skal tilpasses eksisterende bebyggelse. For å ivareta dette bør det inntas i bestemmelsene til plan at ny bebyggelse skal tilpasses eksisterende bebyggelse. Planleggers kommentar: Krav om at ny bebyggelse skal tilpasses eksisterende bebyggelse er tatt inn i bestemmelsene under 3 bebyggelse og anlegg. Saken ble på nytt fremmet for PBT i møte Behandling i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Jensen og Ledang ønsket sin habilitet vurdert. Jensen ble enstemmig funnet habil. Ledang inhabil jfr 6 e. 5 representanter tilstede. Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt av Plan, byggesak og teknisk drift. Vedtak i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Forslag til reguleringsplan for "Ullvaren, Lavika" datert med reguleringsbestemmelser datert rev legges ut til offentlig ettersyn i perioden ihht plan- og bygningslovens og I forslag til reguleringsbestemmelsene til plan for Ullvaren, Lavika gis det følgende tillegg/ endring i reguleringsbestemmelsene: Endring pkt. 2-6 Geoteknikk Geoteknisk dokumentasjon skal legges til grunn for videre planlegging og utbygging i planområdet. Før byggetillatelse gis skal det foreligge geoteknisk prosjektering og tredjepartskontroll av geoteknisk dokumentasjon. Nytt pkt. 2-9 Estetikk Bebyggelsen skal utføres med variasjon i fasadeliv, volum og materialbruk. Det skal legges vekt på god kvalitet i arkitektonisk utforming, detaljering og materialer. Fasader i 1.etasje mot Sverres gate skal utformes på en slik måte at området framstår med et harmonisk og helhetlig preg. Det stilles krav til dokumentasjon av fasadematerialer og arkitektonisk uttrykk i forbindelse med søknad om tillatelse til tiltak. Saksopplysninger Jon A. Olsen Arkitektkontor AS er engasjert av tiltakshaver Ullvaren Eiendom AS for å utarbeide reguleringsplan for området rundt «Ullvaren», Lavika, Namsos kommune. Trønderplan AS bistår Jon A Olsen Arkitektkontor AS med utarbeidelse av reguleringsplanen.

9 Side 9 av 23 Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for kombinert bebyggelse med parkering, forretning, kontor og bolig. Planen fremmes som en detaljregulering etter plan- og bygningslovens Planen vurderes ikke å utløse krav om konsekvensutredning og planprogram. Området er i gjeldende reguleringsplan for «Lavika» avsatt til industri. Område som i gjeldende reguleringsplan er regulert til industri Området er i gjeldende reguleringsplan for «Småindustrikvartal N. Bjørums gate Delendring» avsatt til følgende formål: Område i gjeldede reguleringsplan for Småindustrikvartal N. Bjørums gate delendring er regulert til følgende formål: Forretning/industri Felles avkjørsel Park, turveg, lekeplass Kjøreveg Gang- og sykkelveg/ Fortau Frisikt Planområdet ligger i vestre del av Namsos sentrum. Området var tidligere et industriområde med omkringliggende boliger. Planområdet omfatter den tidligere «Ullvare-fabrikken» samt deler av bebyggelse i Lensmann Havigs gate og Niels Bjørums gate. Ullvaren Eiendom AS er tiltakshaver for utvikling av planområdet (BFK1). Etter krav fra Namsos kommune er hele reguleringsplan for «Småindustrikvartal N. Bjørumsgate - Delendring» inkludert i dette planarbeidet. Eiendom, gnr/bnr Eier _ 65/622 Ullvaren Eiendom AS 65/763 NTE Nett 65/1350 Lensmann Havigs gate Eiendom AS 65/1358 Lensmann Havigs gate Eiendom AS 26/1195 Beem AS 65/1181 Beem AS 65/1180 Jubar Eiendom AS 65/6 Namsos kommune

10 Side 10 av 23 65/180 Namsos kommune 65/1331 Namsos kommune 65/620 Namsos kommune 65/941 Weider Aage Eiendom AS Beskrivelse av planforslaget "Ullvarebygget" med tilhørende areal reguleres til forretning/kontor/tjenesteyting (FKT1). Det er ikke lagt opp til endringer i bruken av eksisterende bebyggelse "Ullvarebygget". Aktiviteten med næring/forretning i 1. etasje og kontorer/tjenesteyting i 2. etasje planlegges videreført. Høyden på bygninger mot Th. Sommershields gate vil ikke bli endret. Eksisterende selvbetjent bensinstasjon er regulert til Bensinstasjon/vegserviceanlegg (BS1). Det legges opp til drift lik dagens situasjon. Det er regulert areal for bolig/forretning/kontor (BFK1) på eksisterende parkeringsplass. Der legges det til rette for en ny bygningsmasse inntil 6.etasjer. Området planlegges utnyttet delvis til utvidelse av forretningsvirksomhet i 1. og 2. etasje. Samt nytt parkeringsareal i 2.etasje over deler av eksisterende parkeringsareal. På dekke over 2. parkeringsplan planlegges anlagt 3 blokker i ca nord/syd-retning. Hver blokk med 3 etasjer samt en tilbaketrukket 4. etasje. Blokkene plasseres med ca 20 meters mellomrom. Arealet rundt blokkene vil få en parkmessig/grønn utførelse og danne utearealet for blokkene. Det er regulert areal for bolig/forretning/kontor (BFK2). Regulert areal er tilpasset dagens utnyttelse av bebyggelsen som inneholder forretning/kontor i 1.etasje og boliger/kontor i 2.etasje. I tillegg åpnes det opp for boligformål i 1. etasje. Det er regulert areal for bolig/forretning/kontor (BFK3). Det legges til rette for utvidelse med leiligheter over eksisterende forretning/kontorareal. Det er regulert areal for bolig/forretning/kontor (BFK4). Her legges det til rette for utvidelse med leilighetsbygg inntil 4 etasjer. Bygningene vil bestå av parkering og næringsareal i terrengplan og leiligheter i 2. til 4. etasje. Planforslaget medfører endringer i forhold til gjeldende reguleringsplan. Området rundt «Ullvarebygget» og småindustrikvartalet mellom Lensmann Havigs gate og Niels Bjørums gate tilpasses dagens aktivitet og behov. Generelt vil bygningene i planområdet få en eksteriørmessig oppgradering som vil virke positivt på folk som bor og ferdes i området. Blokkene i ny bygningsmasse vil få en moderne arkitektonisk utforming og vil forsterke den urbane opplevelsen langs Sverres gate. Dette vil være et potensielt tilskudd til å fortette byområdet ytterligere med nærings- og boligareal. Samt forsterke og ytterligere vitalisere området rundt Vestre Havn. Området er i dag meget populært pga nærhet til fasiliteter og ikke minst sjøen. Det vil derfor være riktig å komprimere bygningsmassen i området og tillate stor utnyttelsesgrad. Sentralt oppfordres det til økt utnyttelse av sentrumsareal for å minimere infrastruktur og reiseavstander. Planforslaget vil være i trå med dette ønsket.

11 Side 11 av 23 Planforslaget vil i følge planlegger i liten grad sjenere bakenforliggende bebyggelse, da denne ligger for langt unna. "Ullvarebygget" har i dag adkomst via Lensmann Havigs gate i øst og Peter Øiens gate i vest. Bebyggelsen mellom Lensmanns Havigs gate og Niels Bjørums gate har adkomst fra Sverres gate og Lensmanns Havigs gate. Samt parkering langs Lensmann Havigs gate og Niels Bjørums gate. Eksisterende adkomstforhold vurderes som trafikksikker og tilfredsstillende. Med hensyn til myke trafikanter er den mest trafikkerte vegen, Sverresgate, opparbeidet med gang- og sykkelvegforbindelse forbi området. Det finnes i tillegg flere etablerte krysningspunkt i Sverresgate like utenfor planområdet. Ellers er det fortau langs de fleste vegene i og rundt planområdet. Det er ikke lagt opp til endringer av adkomster til planområdet. Dagens adkomster til kommunalt vegnett videreføres. Det vil i forbindelse med detaljprosjektering bli utformet en utomhusplan som har til hensikt å gi et godt og trafikksikkert tilbud til myke trafikanter innenfor planområdet. Tilbudet må ses i forhold til etablerte krysningspunkt over fylkesvegen. Planforslaget vil ikke medføre endringer i samferdselsanlegg bortsett fra endringer lokalt på "Ullvaretomta". Trafikksikkerheten til myke trafikanter vil bli opprettholdt. Det er eksisterende teknisk infrastruktur tilgjengelig innenfor planområdet (strøm, fjernvarme, vann og avløp). Det er regulert areal for energianlegg (E1). Dette området benyttes i dag til energianlegg (trafo) og forutsettes benyttet til samme formål. I tillegg står det plassert et trafoanlegg i eksisterende lagerbygg innenfor arealformålet BFK3. Dette anlegget forutsettes bevart og det må settes av nødvendig areal for utvidelse av eksisterende trafoanlegg. Eksisterende strømforsyningsanlegg er ikke tilstrekkelig til å forsyne ny bebyggelse ved Ullvaretomta. Ny nettstasjon forutsettes etablert i nytt bygg innenfor arealformålet BFK1. Planforslaget medfører lokal omlegging og utbygging av teknisk infrastruktur som vann, avløp, fjernvarme, strøm og evt. fiber/bredbånd. Planforslaget medfører ingen vesentlige endringer i forhold til gjeldende reguleringsplaner. Planprosessen/ offentlig ettersyn Etter perioden med offentlig ettersyn ble det mottatt i alt 9 merknader. Merknader ble oversendt til planlegger for kommentarer og evt. revisjon av plandokumenter i samsvar med uttalelsene. Planlegger kommentarer og revidert planbeskrivelse og planbestemmelser er mottatt i retur

12 Side 12 av 23 Følgende har merknader til planforslaget: Fylkesmannen i Nord-Trøndelag brev datert Nord-Trøndelag fylkeskommune, brev datert Norges vassdrags og energidirektorat, brev datert Statens vegvesen, brev datert Sametinget, brev datert Statkraft varme AS, brev datert Eldres råd, brev datert Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne, brev datert Aage Aakervik, brev datert Fylkesmannen i Nord-Trøndelag "Miljøvernavdelingen: Planområdet ligger langs FV769 og støyrapporten som følger med planen viser at det vil bli utfordringer med å tilfredsstille støykrav satt i T-1442 for bl.a. uteoppholdsarealer. Rapporten viser til avbøtende tiltak som må gjennomføres for at grenseverdiene i T-1442 skal overholdes. Planens bestemmelser knytter kun en generell bestemmelse til T-1442 med tanke på støyforhold. Vi kan ikke se at dette følges opp gjennom rekkefølgekrav eller med støyskjermingstiltak i plankartet. Miljøvernavdelingen fremmer derfor innsigelse i medhold av plan- og bygningslovens 5-4, jf. Rundskriv T-2/16 Nasjonale og vesentlige regionale interesser på miljøområdet klargjøring av miljøforvaltningens innsigelsespraksis, pkt. 3.1, fjerde strekpunkt, til planforslaget. Innsigelsen vil trekkes dersom tas inn en bestemmelse med rekkefølgekrav som sikrer at grenseverdier satt i T-1442 innfris også for uteoppholdsarealer før brukstillatelse for boligene innvilges. Kommunalavdelingen: Det er flere bestemmelser som viser til krav i medhold av lov og forskrift, eller at ting skal utføres «forskriftsmessig». Regler fastlagt i sektorlovverk kan uansett ikke fravikes gjennom reguleringsbestemmelser, og kommunen kan med fordel vurdere hvorvidt flere av disse bestemmelsene er nødvendige. Vi finner det ellers positivt at det legges opp til en høy grad av utnytting i form av % BYA. Vi mener likevel at planbestemmelsene med fordel også kunne ha fastlagt et minimum antall boenheter. I de regionalpolitiske retningslinjene for byene, fastlagt i Regional plan for arealbruk vedtatt , slås det fast at det ved utbygging i sentrumskjernen bør legges til grunn minimum 6 boenheter per dekar med en avtrapping til 3 boenheter per dekar i tilstøtende områder med kort avstand til kollektivknutepunkt. Vi anbefaler at kommunen tar inn en bestemmelse som sikrer et minimum antall boenheter. Antallet bør fastlegges med bakgrunn i en vurdering av føringer fra regional plan for arealbruk og planområdets lokalisering i Namsos, men også ut i fra at det her ikke er snakk om et rent boligformål, men kombinasjonsformål. Øvrige fagavdelinger har ikke merknader til planforslaget."

13 Side 13 av 23 Kommentar fra planlegger: Innspillet tas til etterretning. Rekkefølgekrav som sikrer at grenseverdier satt i T-1442 innfris også for uteoppholdsarealer før brukstillatelse for boligene innvilges, tas inn i reguleringsbestemmelsene. Nord-Trøndelag fylkeskommune "Planområdet omfattes av to eldre reguleringsplaner, hvor store deler av arealet er regulert til industri. Dette er ikke i tråd med dagens bruk av området. Planformålet forslås endret til å bli mer i tråd med gjeldende bruk av området, men med et stort innslag av boliger, og med langt høyere utnyttelsesgrad. Planfaglig uttalelse: Avlastningsområde B1 i Sentrumsplanen for Namsos Planområdet faller under avlastningsområde B1 i Sentrumsplanen for Namsos, vedtatt i kommunestyret i Retningslinjene i sentrumsplanen skal legges til grunn for alle nye reguleringsplaner. Avlastningsområdene skal utvikles som en del av Namsos sentrum og «romme handel, service og arbeidsplasslokaliseringer som av arealmessige grunner ikke lar seg innpasse innen bykjernen». Med utbyggingen av Rock City og den kommende Rock Garden kan det være riktig å ikke nytte Ullvaren-tomta til avlastingsområde for plasskrevende handel. Samtidig, når sentrumsnære avlastningsområder blir omdisponert, kan det føre til at kommunen får utfordringer med å ha tilstrekkelig næringsareal/ avlastningsområder i framtida. Vi er ikke kjent med at det er utarbeidet en ny sentrumsplan, og etterspør derfor en grundigere vurdering av konsekvensene av dette byformingsgrepet. Fasader mot Sverres gate Retningslinjene i sentrumsplanen sier at det bør effektiviseres med arealbruken innen område B1. «Tomtene bør gis høy utnytting, ingen bygninger skal oppføres lavere enn 2 etasjehøyder (min 6,5 m) og parkering søkes lagt i kjeller eller parkeringshus. Både bygninger og uterom skal gis en bymessig utforming. Med det menes bl.a. at fasader skal ha vinduer og innganger mot offentlig gate/plass. Nye bygninger bør fortrinnsvis plasseres i byggelinje mot offentlig gate. Det skal stilles høye krav til estetikk for fasader og utearealer som eksponeres mot offentlige kjøreveger eller fotgjengertraséer.» Planforslaget har en høy utnytting, men parkering er ikke lagt til p-kjeller, noe det burde vært rom for med såpass høy utnyttelsesgrad. Reguleringsbestemmelsene åpner for at BFK1 kan ha en kombinasjon av forretning og parkering i 1. og 2. etasje. Parkering mot gateløpet i første etasje vil føre til «døde» fasader. Monotone fasader kan unngås ved å legge inn reguleringsbestemmelser som sikrer at det skal tilrettelegges for publikumsrettet aktivitet i gateplan i fasadene mot Sverres gate, i tråd med retningslinjene i sentrumsplanen. Vi anbefaler kommunen å stille krav om dette. Namsos kommune har etterspurt en vurdering av hvordan 1. og 2. etasje innenfor BFK1 kan utvikles med tanke på ny bebyggelse kan bidra til et aktivt uteliv. Planbeskrivelsen svarer ut dette med at området langs Sverres gate vil bli videreutviklet med parkmessig opparbeidelse og at det «tas sikte på bevaring eksisterende trær langs gata», mens selve fasadene skal ha belysning, og beplantning ved trapper og over takkonstruksjoner.

14 Side 14 av 23 Vi anbefaler at kommunen stiller krav til at slike avbøtende tiltak blir sikret gjennom reguleringsbestemmelsene. Grøntområder Gateløp med større trær er viktige grønne innslag i en god by, og det er bra at forslagstiller ønsker å ta vare på eksisterende trær langs Sverres gate. Det kan også stilles krav til at trær blir erstattet, om bevaring ikke er mulig å få til. Friområdet GF1 videreføres fra gjeldende plan. Øvrig grøntområde blir lagt til tak. Vi kan ikke se at størrelsen på disse arealene framkommer av materialet vi har fått tilsendt. Det er derfor vanskelig å vurdere om arealet er tilstrekkelig, når det skal fordeles på antall boenheter. På et generelt grunnlag er det uheldig at store deler av felles uteområder er på tak, både med tanke på fri ferdsel og grønne kvaliteter. Om takarealene over andre etasje skal kunne gi rom for parkmessig utførelse, slik illustrasjonene viser, bør reguleringsbestemmelsene hjemle at konstruksjonen må dimensjoneres og utføres slik at grøntanlegg og beplantning kan anlegges på tak. Det er positivt at det gjennom rekkefølgebestemmelsene blir stilt krav til godkjent utomhusplan som bl.a. skal vise disponering av uteareal inkludert områder for lek. Kulturminnefaglig uttalelse: Nyere tid: Nyere tids kulturminner, er kulturminner fra etter Deler av Namsos sentrum er med i Riksantikvarens database over byer og steder i Norge som er av nasjonal kulturminneinteresse, NB! Registeret. Planområdet ligger utenfor NB! området, og kommer således ikke i konflikt med den nasjonalt viktige gjenreisningsbebyggelsen. Vi kan heller ikke se at planforslaget kommer i konflikt med andre nyere tids kulturminner av nasjonal eller regional interesse, og har derfor ingen innvendinger til planen. Kommunene må selv avgjøre om planforslaget kommer i konflikt med kulturminner av lokal verdi. Eldre tid: Fylkeskommunen har undersøkt om tiltaket er i konflikt med kulturminnelovens (kml) 3 om automatisk freda kulturminner. Etter å ha søkt i arkiv og kulturminnedatabasen Askeladden og vurdert landskapet, kan vi ikke se at planen vil være i konflikt med automatisk freda kulturminner, jf. også kml 8 fjerde ledd. Vi har derfor ingen merknader til planen. Det kan likevel være ukjente automatisk freda kulturminner i området eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om at dersom man i løpet av det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene oppdager hittil ikke kjente kulturminner, skal arbeidet stanses og fylkeskommunen kontaktes, jf. kml 8 annet ledd. Dette pålegget må videreformidles til dem som skal gjøre arbeidet." Kommentar fra planlegger: Planområdet ligger så tett opp mot utbyggingen på Vestre Havn og sentrum, at vi mener at det er riktig å tilrettelegge for aktivitet som samsvarer med dagens virksomhet i dette området. Det er fortsatt store områder som ikke er utbygd innenfor andre arealer avsatt til avlastningsområder i sentrumsplanen. Mener at kommunen i framtida bør finne nye avlastningsområder som ligger lengre fra bykjernen.

15 Side 15 av 23 Det er lagt inn eget punkt 2-9 Estetikk i bestemmelsene som skal ivareta at bebyggelsen ikke får monotone fasader, men framstår med et harmonisk og helhetlig preg. Det legges inn i bestemmelsene 3-2 at konstruksjonen må dimensjoneres og utføres slik at grøntanlegg og beplantning kan anlegges på tak. Aktsomhet- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2 er tatt med som eget punkt i bestemmelsene. Norges vassdrags og energidirektorat NVE har lest gjennom plandokumentene og har ingen kommentarer til planforslaget. Kommentar fra planlegger: Ingen kommentar Statens vegvesen "Forslaget innebærer så langt vi kan se ingen endrede forhold i forhold ti l avkjørsler fra området. Statens vegvesen har ingen spesielle merknader i forhold til adkomster mv. mot fylkesvegen. Som en del av planarbeidet er det gjort støyberegninger i forhold til planlagt ny bebyggelse. Støyberegningene viser at planområdet har støyutfordringer spesielt mot sør (fv. 769) og mot vest. Vi forstår planforslaget slik at det er planlagt parkering og ikke støyfølsom bebyggelse i 1. og 2. etasje nærmest fv Over 2 etasje er det planlagt støyfølsom leilighetsbebyggelse med tilhørende uteareal. Det er i forslag til reguleringsbestemmelser 2-4 som er vedlagt gitt en bestemmelse der det fremgår at støyavskjermingen skal utføres slik at kravene i miljøverndepartementets retningslinjer T-1442 skal innfris. Støyberegningene viser at det vil være nødvendig med støyskjerming foran boligbebyggelsen som er planlagt høgere enn 2 etg., dersom støykravene utendørs jf: T-1442 skal overholdes. Støyskjerming med høgde 1,7 meter må monteres for å tilfredsstille støykravet. Det er sannsynlig at denne støyavskjermingen vil avgrense beboernes utsyn og solforhold spesielt mot sør. Statens vegvesen er fornøyd med at det er gjort vurderinger om støy. Namsos kommune som er plan- og bygningsmyndighet er gjennom dette gjort kjent med hvilken støyforurensning som må forventes bl.a. som følge av nærliggende trafikkert veg. Statens vegvesen forventer at plan- og bygningsmyndigheten påser at det ved videre planlegging og utbygging innenfor planområdet treffes tiltak som sørger for bl.a. retningslinjene i T-1442 overholdes i praksis utendørs og innendørs. Vi forventer videre at Namsos kommune/ byggherre informerer fremtidige kjøpere/eiere/brukere av bygningsmassen om støyforholdene på arealene og de avbøtende tiltak som gjennomføres for å redusere støyforurensningen." Kommentar fra planlegger: Anser nødvendig informasjon til fremtidige kjøpere om evt. begrensninger av utsyn og solforhold, som en del av en salgsprosedyre og ikke som en del av reguleringsplanarbeidet.

16 Side 16 av 23 Sametinget "Sametinget ser det som lite sannsynlig at det finnes automatisk freda, samiske kulturminner i tiltaksområdet. Vi har derfor ingen spesielle kulturminnefaglige innvendinger til planforslaget. Aktsomhetsplikten mht kulturminner er nevnt i reguleringsbestemmelsene. Formuleringen bør bli stående. Alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda ifølge kml. 4 annet ledd. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme et freda kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminnet, jf. kml. 3 og 6. Vi viser også til egen uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune." Kommentar fra planlegger: Ingen kommentar Statkraft varme AS "Prosjektet ligger innenfor konsesjonsområdet til Statkraft Varme AS. Vi bekrefter at Statkraft ønsker å leverere fjernvarme til prosjektet, og det er således viktig at vi kommer i tidlig dialog og blir holdt løpende informert om videre utvikling slik at framdriften kan koordineres med kommunen og utbygger. I dag ligger fjernvarmenettet i nær tilknytning til planområdet, Ullvaren, Lavika. Statkraft kan også tilby fjernvarme til varme/tørke i byggeprosessen. Dette vil erstatte fossilt brensel og redusere CO2 utslipp til et minimum. Dersom det er behov for kjøling i bygget kan fjernvarme dekke dette behovet ved hjelp av sorptiv kjøleteknologi (ventilasjonskjøling). Anleggsbidrag beregnes for alle nye prosjekter og utgjør kundenes andel av kostnader for fremlegging av fjernvarme. Utbygger kan selv påvirke denne kostnaden basert på forhold som må avklares i god tid før prosjektstart. Plassering av teknisk rom. Føringsvei for fjernvarmerør. Fordeling av gravearbeider. Bruk av fjernvarme til all oppvarming, inkludert eventuelle baderom." Kommentar fra planlegger: Tas til etterretning Eldres råd Eldres råd forventer at reguleringsplanen blir utformet etter universell utforming og i henhold til lovverk. Kommentar fra planlegger: Det er tatt med i bestemmelsene at ny bebyggelse og anlegg skal gis universell utforming ihht. Gjeldende regelverk.

17 Side 17 av 23 Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne forventer at reguleringsplanen blir utformet etter universell utforming og i henhold til lovverk. Kommentar fra planlegger: Det er tatt med i bestemmelsene at ny bebyggelse og anlegg skal gis universell utforming ihht. Gjeldende regelverk. Aage Aakervik "Namsos kommune har lagt ut til offentlig ettersyn saksframlegg til behandling av et privat forslag til reguleringsplan for «Ullvaren, Lavika». Reguleringsplanen omfatter ikke bare «Ullvaren», men også det såkalte «småindustrikvartalet», begrenset av Sverres gate, Niels Bjørums gate, Lensmann Havigs gate og Vikaparken. Jeg finner det vanskelig å gi en uttalelse til reguleringsplanen isolert, uten å se forslaget i en større sammenheng: det gjelder jo en sentral innfallsport til bydelen Vika; med en arkitektur som er ganske forskjellig fra det som er typisk for Vika; og nærmest gjør bydelen til en «bak-gård»; samtidig som et irreversibelt vedtak vil legge føringer for andre byggesaker og for arbeidet med noe som kanskje en gang skal bli en helhetlig reguleringsplan for sentrum. Min kommentar til foreliggende reguleringsplan, ref 2012/ , framstilles derfor i to punkter samt en konklusjon: 1. Mangelen på sammenheng med en overordnet plan 2. Dagens situasjon og sammenheng mellom gammel og ny bebyggelse Slik jeg ser det vil spesifikke kommentarer til et «ferdigprutet» forslag til reguleringsplan være å overse grunnleggende forutsetninger. 1. Mangelen på sammenheng med en overordnet plan Typisk for saksbehandlingen inviteres offentligheten til å ta stilling til et ferdigforhandlet prosjekt; selve kabalen har utbyggerne lagt, og det stilles ikke lenger spørsmål ved at det tillates bygg på 6 etasjer på Ullvarens areal og 4 etasjer i småindustrikvartalet. Og det til tross for at det i forarbeidene pekes på at ny bebyggelse skal tilpasses eksisterende bebyggelse i området, et område hvor bebyggelsen i hovedsak er to etasjer med saltak. En slik saksbehandling illustrerer hvorfor studentene på by og regionplanlegging ved NTNU bør lære at «En by uten en overordnet plan for regulering, er en by i hendene på utbyggerne». Ofte fungerer det slik: Utbyggere kommer med sitt private forslag til reguleringsplan for et avgrenset område, det kan være ny plan eller oppdatering av gammel plan. Saksbehandlere har ingen overordnet plan å holde seg til, ofte begrenser saksbehandlingen seg til kontroll av at de lovpålagte ting er ivaretatt, at alle nødvendige papirer foreligger samt bruk av beste skjønn og kanskje et fromt ønske om å tilpasse det nye slik at prosjektet kan gjennomføres. Politikerne ser bare på den aktuelle saken, vegrer seg mot eller har ikke kapasitet til å ta utfordringen med å se det hele i et større perspektiv, og har verken tid eller mot til å lage en overordnet plan. Slett ikke ulikt det vi ser i denne saken, eller??

18 Side 18 av 23 Øistein Løfsnes, leder i bygningsrådet i en årrekke, har registrert at noe tilsvarende ofte skjer i Namsos: «utviklingen blir preget av enkeltstående avgjørelser uten at disse er en del av en overordnet plan. Da er det ofte utbyggers ønsker og premisser som legges til grunn. Det kan gi både gode og mindre gode løsninger, men stort sett er det økonomiske avveininger som står igjen som seierherre om da ikke lokale myndigheter evner å sette ned foten». (NA, ). 2. Dagens situasjon og sammenhengen mellom gammel og ny bebyggelse Det går en veg gjennom byen, fylkesveg 769. Fra rundkjøringa ved ABC mot sentrum heter den Namdalsvegen, fra rundkjøring ved Vika-tunellen mot sentrum heter den Sverres gate. Sør for denne vegen - ut mot sjøen, og omtrent midtveis mellom de to rundkjøringene ligger Bråholmen (sentrum). Det var den bydelen som fikk størst medfart i april 1940, og som Winston Churchill hadde i tankene da han lanserte uttrykket «to namsosiate», å utslette fullstendig. I dag er dette «gjenreisningsbyen», pietetsfullt bygd opp igjen etter en plan for hele området med kvadratur, gater og bebyggelse stort sett slik som det var før bombinga (to etasjer, saltak) men også med noen unntakelser. Øst og vest for Bråholmen har byen vokst etter hvert som fjæra har blitt fylt opp med sand hentet opp fra Namsen. På Østre og Vestre har det skjedd byutvikling i hytt og pine (med noen hederlige unntak, blant annet området Almenningen/ Sjøgata/ Bjerkholtunet ved småbåthavna). Etter en relativt heldig konvertering av kornsiloen til leilighetskomplekset «Sjøsiden» har imidlertid gigantomanien grepet om seg; «signalbygg» og 5-6 etasjer har blitt standard i småbyen. Med de konsekvenser det får for sammenhengen (eller mangel på sammenheng) mellom byen og fjorden. Nord for fylkesveg 769, mellom de to rundkjøringene, ligger deler av Namsos som i mindre grad ble rammet av bombinga i Her finner vi Vika, Bakklandet, Bakkan og nedre deler av Havikvegen og Overhallsvegen; noe nytt, noe gjenreist etter bombinga, det meste gammelt, men oppgradert og vel vedlikeholdt; noen en-etasjes hus, de fleste med to etasjer, saltak og skorsteinspipe. Dette er vel det nærmeste vi kommer det man i sørlige strøk kaller «gamlebyen» - uten sammenligning for øvrig et område det er vel verdt å ta vare på og vise fram med stolthet. Konklusjon. Historisk, arkitektonisk og funksjonsmessig er det to ulike bydeler sør og nord for fylkesveg 769. Det er i dette området, på nordsida av vegen, at reguleringsplanen for «Ullvaren, Lavika» skal gjelde. Da blir det feil for meg at man fortsetter klattreguleringen - fra sak til sak. Mangelen på en overordnet, helhetlig reguleringsplan blir åpenbar. For meg virker det litt søkt eller useriøst når man uten videre tar med seg høyhusarkitekturen fra Rock City-kvartalet og plasserer det i et område som tradisjonelt blir sett på som en del av Vika hvor det er en helt annen arkitektonisk utforming. Min bekymring er at uten en overordnet plan for regulering av Namsos sentrum vil man bit for bit, med behandling sak for sak, bygge igjen/ stenge ute de gamle bydelene. Et fem-etasjes bygg i Namdalsvegen vil effektivt stenge for de husene i Overhallsvegen som blir liggende bak. (Til orientering: Namdalshagen har 4 etasjer. Det samme har de to boligblokkene mellom Overhallsvegen og Namdalsvegen.) På Vika vil foreliggende forslag til regulering, med 4 til 6 etasjer, ha den samme virkningen. På begge steder vil hus på 4-5 etasjer være et fremmedelement i den originale reguleringen.

19 Side 19 av 23 Innspill til reguleringsplan for «Ullvaren, Lavika» Alternativ 1: I arbeidet med foreliggende forslag til reguleringsplan bør det komme med en bestemmelse om at det nord/ nordvest for Namdalsvegen og Sverres gate, fra rundkjøringen ved ABC til rundkjøringen ved Vika-tunellen, ikke bygges høyere enn to etasjer med flatt tak eller saltak, eventuelt med adgang til ark/løft på taket. Reguleringsbestemmelsene forøvrig omarbeides i den grad det er nødvendig for å ivareta dette. Noen konsekvenset for «Ullvaren, Lavika» framgår av vedlegg. Dette alternativet er å betrakte som et midlertidig tiltak for å hindre irreversible godkjenninger/ tiltak (f eks en fem-etasjes mastodont utenfor gjerdet i sørhellinga) før man har fått på plass en helhetlig reguleringsplan for Namsos sentrum. Så pass fortjener byen vår og vi som bor her! Alternativ 2: I sitt innlegg i NA ( ) håper Øistein Løfsnes at byens innbyggere vil engasjere seg i en diskusjon om den videre sentrumsutviklingen (og teknisk sjef Ståle Rud sier man er i gang med forberedelsene til en omfattende prosess, men dog ikke for hele sentrum). Kanskje bør vi ta oss tid til en skikkelig offentlig diskusjonen før foreliggende forslag til reguleringsplan spikres? Utbyggerne synes heller ikke å ha spesiell hast med å få «sette spaden i jorda» og komme i gang. Å involvere byens innbyggere i en slik prosess er nok ikke noen dårlig idè. Det burde jo være en selvfølge - men det vet vi jo at det ikke er, ikke her i byen i alle fall." Kommentar fra planlegger: Fylkesmannen v/ kommunalavdelingen er positiv til at det legges opp til høy grad av utnytting, og mener at det bør fastlegges et minimum antall boenheter i planområdet. Merknadene fra Aakervik er ikke i tråd med anbefalinger fra Fylkesmannen. Vurdering Planprosessen har fulgt lovverket. Reguleringsplan er utarbeidet som detaljregulering jfr. plan- og bygningslovens Reguleringsplankart er utarbeidet ved hjelp av FKB kartdata basert på koordinatsystem Euref 89 UTM32, høydegrunnlag NN Tilhørende sosi-fil er utarbeidet i versjon 4.5. PlanID: Innsigelse til planforslaget Fylkesmannen fremmet i sin uttalelse innsigelse til planforslaget. Innsigelsen hjemles i plan- og bygningslovens 5-4, jf. Rundskriv T-2116 Nasjonale og vesentlige regionale interesser på miljøområdet klargjøring av miljøforvaltningens innsigelsespraksis, pkt. 3.1, fjerde strekpunkt. Fylkesmannen opplyser imidlertid at innsigelsen vil trekkes dersom det tas inn en bestemmelse med rekkefølgekrav som sikrer at grenseverdier satt i T-1442 innfris også for uteoppholdsarealer før brukstillatelse for boligene innvilges. Reguleringsbestemmelsene er endret ihht fylkesmannens uttalelse. Fylkesmannen bekrefter i brev datert at innsigelsen trekkes.

20 Side 20 av 23 Geoteknikk Multiconsult AS er i forbindelse med reguleringsplanarbeidet engasjert til å utføre geotekniske vurderinger tilpasset reguleringsplanen. Det er utarbeidet et notat nr rig-not-01, datert som oppsummerer følgende: "Reguleringsområdet ved Ullvaren står ikke i fare for å rase ut i Lavika/ Namsenfjorden. Området er heller ikke utsatt for å bli truffet av rasmasser fra eventuelle ras i høyereliggende terreng." Multiconsult tilrår å fundamentere bygninger på spissbærende peler til berg. Dette gir en stabil og setningsfri fundamentering. Eventuelle frittstående bygninger i 1 til 2 etasjer kan fundamenteres på banketter og enkeltfundamenter direkte i grunnen. Det bør utføres grunnundersøkelser for optimalisering av fundamenteringsløsningene og det må utføres geoteknisk prosjektering. Rådmannen anser at planbestemmelsene pkt. 2-6 ivaretar krav om sikker byggegrunn. Støy Det er utarbeidet støyberegning (datert ) som oppsummer følgende: Beregningsresultatene er vist i støykart som følger som vedlegg til støyberegningen. Områder med Lden-verdier mellom 55 og 65 db er markert med gul farge og områder med Lden-verdier over 65 db er markert med rød farge. Støykart 01 viser støysituasjonen 1,5 meter over bakkenivå. Støykart viser støysituasjonen for kote +10,0 med forskjellig løsning vedrørende støyskjerm. Beregningen på denne høyden er primært utført for å avdekke støysituasjon for uteoppholdsarealer B1 B3, 1,5 meter over dekket på parkeringshus. Støyskjerm er nødvendig mot fv769 og et stykke opp langs Peter Øiens gate og Lensmann Havigs gate dersom arealer mot sør skal benyttes til uteopphold. Det er ikke kjent eksakt plassering av uteoppholdsareal, dette må vurderes opp mot støyberegningen. Det er også sjekket hvor høy støyskjerm må være for å innfri kravene til støy for alle uteoppholdsarealer. Støyskjerm må være 1,7 meter høy for å innfri kravet til støy for uteoppholdsarealer helt inn mot støyskjerm. Uteoppholdsarealer må legges til områder utenfor rød og gul sone, evt. det oppføres lydskjerming for å oppnå dette. For Lden-verdier under 55 db er det ikke nødvendig med tiltak, jfr. anbefalinger fra Miljøverndepartementet. Innendørs gjelder krav i Norsk Standard NS Støynivåene for bygninger B1 B3 og C1 C2 er alle innenfor gul sone. Det antas at NS 8175 klasse C overholdes dersom bygning oppføres ihht. TEK10. Ihht fylkesmannen uttalelse til planen er rekkefølgebestemmelsene pkt 2-8 tatt inn at grenseverdier for støy satt i T-1442 skal innfris også for uteoppholdsarealer.

21 Side 21 av 23 Rådmannen er av den oppfatning at støyproblematikk innen planområdet er tilfredsstillende kartlagt og at nødvendige støyforebyggende vil bli ivaretatt, også for uteoppholdsarealer. Planområdet faller inn under konsesjonsområde for fjernvarme. Etter at naturmangfoldloven trådte i kraft har kravet om å ivareta naturmangfoldet i planleggingen blitt skjerpet. Saksbehandler har vurdert verdier innenfor planområdet gjennom tilgengelige data i GiNT (innsynsløsning utarbeidet av Nord-Trøndelag fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag) og artsdatabanken, jf. nml 8. Det er ikke registrert noen særskilte arter eller leveområder innenfor planområdet. Etter en samlet vurdering mener rådmannen at planlagte utbygging ikke vil medføre store negative ulemper i forhold til biologisk, landskapsmessig og geologisk mangfold, jf. nml. 1, 10 og 12. Rådmannen er av den oppfatning at det foreligger tilstrekkelig dokumentasjon i saken, så nml. 9 om føre-var-prinsippet er lite aktuelt. Rådmannen kan ikke se at krav om avbøtende tiltak, jf. nml. 11 kommer til anvendelse. Det er utført søk i kulturminnedatabasen Askeladden på Det er ingen automatisk freda kulturminner innenfor planområdet. Barn og unge, samt funksjonshemmedes medvirkning i planprosessen ivaretas ved at planforslaget oversendes kommunens representanter for de ulike gruppene dersom planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Det er mottatt uttalelse fra "Eldres råd" og "Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne". Det er ikke stilt krav om utbyggingsavtale. Det stilles krav til dokumentasjon av fasadematerialer og arkitektonisk uttrykk i forbindelse med søknad om tillatelse til tiltak. Rådmannen er av den oppfatning at reguleringsbestemmelsene pkt. 2-9 ivaretar krav til arkitektonisk utforming. "Bebyggelsen skal utføres med variasjon i fasadeliv, volum og materialbruk. Det skal legges vekt på god kvalitet i arkitektonisk utforming, detaljering og materialer. Fasader i 1. etasje mot Sverres gate skal utformes på en slik måte at området framstår med et harmonisk og helhetlig preg. Det stilles krav til dokumentasjon av fasadematerialer og arkitektonisk uttrykk i forbindelse med søknad om tillatelse til tiltak." Aage Osv. Aakervik Kommentarene fra Aakevik kan oppsummeres til to hovedpunkter: 1. Mangelen på sammenheng med en overordnet plan 2. Dagens situasjon og sammenheng mellom gammel og ny bebyggelse Sammenheng med overordnet plan: I sentrumsplan for Namsos ligger det aktuelle området i Avlastningsområde B1.

22 Side 22 av 23 Retningslinjene for område B1 er beskrevet slik: Innen områdene B1, B2, B3 og B4 bør det effektiviseres med arealbruken. Tomtene bør gis høy utnytting, ingen bygninger skal oppføres lavere enn 2 etasjehøyder (min 6,5 m) og parkering søkes lagt i kjeller eller parkeringshus. Både bygninger og uterom skal gis en bymessig utforming. Med det menes bl.a. at fasader skal ha vinduer og innganger mot offentlig gate/plass. Nye bygninger bør fortrinnsvis plasseres i byggelinje mot offentlig gate. Det skal stilles høye krav til estetikk for fasader og utearealer som eksponeres mot offentlige kjøreveger eller fotgjengertraséer. Forslag til reguleringsplan for «Ullvaren» er etter rådmannens vurdering i tråd med de retningslinjene sentrumsplanen setter for området. Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (SPR-BATP) foreslår en høy utnytting. Regional plan for arealutnyttelse er definert til å ligge over 6-8 boenheter pr daa. I forslaget ligger det muligheter for en utnytting på ca 14 boenheter pr daa. Rådmannen mener planforslaget overholder de retningslinjer som settes i «sentrumsplan for Namsos (2005) og det legges opp til høy utnytting ihht. myndighetenes krav. Sammenheng/ skille mellom ny og gammel bebyggelse Gjeldende plan for dette området er Lavika, vedtatt Bydelen Vika i Namsos som grenser til planforslaget ligger som en fredet særegen bydel i nær avstand til Namsos sentrum. Det er i dag, og har alltid vært et markert skille mellom den eldre trehusbebyggelsen og det regulerte industriområdet. I reguleringsforslaget videreføres dette og en utbygging iht. planforslaget vil etter rådmannens vurdering ikke gi noen endring i forhold til den etablerte småhusbebyggelsen. Bebyggelsen i plan «Ullvaren Lavika» vil forholde seg til ny bebyggelse sør for Sverres gate med varierende byggehøyder fra 4-8 etasjer med unntak av Kino/Rock city som er 1 etasje med byggehøyde 6-7 m.

23 Side 23 av 23 Solstudie er vedlagt i plandokumentene og viser at bebyggelsen i nedre deler av Vika blir ubetydelig berørt i sommerhalvåret. Visuelt vil en oppfatte bebyggelsen i denne plan som 3 lameller (bygninger) som stikker 3 etasjer over dagens Ullvarebygning. Dette oppfattes først når en befinner seg i øvre deler av Vika siden Ullvarebygningen ligger som en barriere mellom eksisterende bebyggelse og planlagt fremtidig bebyggelse. Figurene viser skille mellom boligbebyggelse og industri med eldre reguleringsplan, dagens situasjon og forslag til regulering. Fasadene mot småhusbebyggelsen i Lavika vil være uendret. Merknaden fra Aakervik tas ikke til følge. Miljømessig vurdering Under forutsetning av at føringer lagt i geotekniske vurderinger fra Multiconsult AS følges og at det utføres supplerende undersøkelser og geoteknisk detaljprosjektering jfr. rapport fra Multiconsult AS kan en ikke se at planforslaget fører til vesentlige negative virkninger for miljø, naturressurser og samfunn. Konklusjon Som innstillingen.