Saksgang Møtedato Saknr 1 Kommunestyret /18. Kommunestyret har behandlet saken i møte

Transkript

1 Flå kommune SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 18/ Saksbehandler Jon Andreas Ask Detaljreguleringsplan for Bjørneparken Kjøpesenter Saksgang Møtedato Saknr 1 Kommunestyret /18 Kommunestyret har behandlet saken i møte sak 58/18 Kommunestyrets behandling Kristin Gullingsrud (BL) erklærte seg inhabil grunnet høringsuttalelse i saken. Hun forlot møte under behandling av saken. Forslag fra ordfører Tor Egil Buøen (BL) med følgende tilleggspunkt 1 og 2; «med følgende tillegg: Før det blir gitt ferdigattest skal det: 1. være etablert tømmestasjon for bobil/buss på eller i tilknytning til parkeringsarealet. 2. I området BG#2 skal det være opparbeidet midlertidig parkering. Kommunestyrets vedtak I medhold av plan- og bygningsloven 12-12, vedtar Flå kommunestyre Detaljreguleringsplan for Bjørneparken kjøpesenter, gnr/bnr: 24/93 i Flå kommune med plankart datert og planbestemmelser datert med følgende tillegg: Før det blir gitt ferdigattest skal det: 1. være etablert tømmestasjon for bobil/buss på eller i tilknytning til parkeringsarealet. 2. I området BG#2 skal det være opparbeidet midlertidig parkering. Enstemmig vedtatt. Dette vedtak kan påklages innen 3 uker fra det tidspunkt dette vedtaket er gjort kjent, jfr. plan- og bygningslovens 1-9 og Forvaltningsloven. side 1 av 8

2 DETALJREGULERINGSPLAN FOR BJØRNEPARKEN KJØPESENTER Saken avgjøres av: Kommunestyret Vedlegg: Planforslag reguleringsplan for Bjørneparken kjøpesenter: Plankart, Reguleringsbestemmelser, Planbeskrivelse, Varsel om oppstart Merknader til varsel om oppstart ROS-analyse Geoteknisk vurdering, Sweco Grunnundersøkelser datarapport, Sweco Trafikkanalyse, Sweco , rev Kulturminneregistrering, Buskerud fylkeskommune Handelsanalyse, Thon Eiendom Energianalyse, Thon Eiendom Referat fra oppstartsmøte, Innkomne høringsforslag til planforslag: Buskerud fylkeskommune, utviklingsavdelingen, Kristin Gullingsrud, Fylkesmannen i Buskerud, Statens vegvesen, Dokument i saken: Alle vedlegg (over) Varsel om oppstart av detaljregulering Bjørneparken kjøpesenter, gbnr: 24/93 m.fl i Flå sentrum. Hille Melbye arkitekter AS Uttalelser til varsel: NVE, Statens vegvesen, Fylkesmannen i Buskerud, Statnett, Buskerud fylkeskommune, Mattilsynet, Kristin Gullingsrud. Forslag til reguleringsplan for Bjørneparken kjøpesenter, gbnr: 24/93 m.fl i Flå sentrum. Hille Melbye arkitekter AS Utlegging til offentlig ettersyn delegert vedtak. Flå kommune Høringsuttalelser til planforslag (se vedlegg) side 2 av 8

3 Saksopplysninger: Reguleringsarbeidet for Bjørneparken kjøpesenter startet opp vinteren Det ble avholdt oppstartsmøte med Flå kommune den Varsel om oppstart ble sendt naboer og offentlige instanser og varslet med annonse i Hallingdølen Frist for merknader var Planforslag ble oversendt kommunen og lagt ut til offentlig ettersyn , med høringsfrist Planforslaget er utarbeidet av Hille Melbye Arkitekter AS v/ Per Henrik Svalastog, på vegne av Thon Eiendom. Planområdet ligger i Flå sentrum og er på ca. 47 daa. Det er avgrenset delvis av elveområde og delvis av jordbruksland i nordøst, boliger i nordvest og sørøst og av landbruksområder i sørvest. I 2010 ble eksisterende kjøpesenter og hotell etablert med nytt kjøremønster, parkeringsplasser og varelevering i sørøst. I nyere tid er området utviklet med etablering av frittstående drive-thru, en bensinstasjon for Shell og et toalettanlegg og fjernvarmesentral tilstøtende eksisterende senter på sørvestsiden. Arealet som skal huse utvidelsen av eksisterende kjøpesenter er stort sett ubrukt og ikke dyrket. Bakgrunnen for reguleringsforslaget er at Thon Eiendom ønsker å utvide eksisterende kjøpesenter med tilhørende parkeringsarealer og nødvendige manøvreringsarealer. Tilstøtende ubebygde arealer i sør og areal for drive-thru i nordøst slås derfor sammen med eksisterende reguleringsplan for Bjørneparken kjøpesenter til en samlet regulering. Det planlegges ingen endringer av eksisterende bebyggelse eller avkjøringsforhold, ny bebyggelse kommer kun i sør, resterende bebyggelse opprettholdes. I sør skal det etableres bebyggelse for trelasthandel, øvrige leietakere i utvidelse av kjøpesenteret er foreløpig ikke kjent. Planforslaget foreslår en utvidelse på maks ca m² BYA, totalt bebygd areal i ny plan er m² BYA ( m 2 BRA). I tilknytning til utvidelsen av senteret skal det etableres nye parkeringsplasser og kjøremønster på den nye delen av kjøpesenteret. Utvidelsen planlegges med samme utforming, og uttrykk som eksisterende kjøpesenter. Antall parkeringsplasser for bil øker fra 250 til 265 mens antall bussparkeringsplasser reduseres fra 21 til 17. I tillegg til dette legger planen opp til at det kan etableres et midlertidig parkeringsareal som ligger innenfor sonen til omkjøringsveg (ny RV7) vest for kjøpesenteret. Planforslaget består av følgende dokumenter: Plankart, Reguleringsbestemmelser, Planbeskrivelse, Varsel om oppstart Merknader til varsel om oppstart ROS-analyse Geoteknisk vurdering, Sweco Grunnundersøkelser datarapport, Sweco side 3 av 8

4 Trafikkanalyse, Sweco , rev Kulturminneregistrering, Buskerud fylkeskommune Handelsanalyse, Thon Eiendom Energianalyse, Thon Eiendom Referat fra oppstartsmøte, Forhold til overordnet plan: Ihht kommuneplanens samfunnsdel skal Flå kommune arbeide for et mangfoldig og livskraftig næringsliv. Utvidelse av kjøpesenteret vil styrke næringsliv og sysselsetting i kommunen. Planområdet ligger innenfor Kommunedelplan for Flå tettsted For Vikjordet (Felt Fe1) og Vassfartunet (Felt Fe2) gjelder: det skal videreføres og utvikles en blanding av forretninger, kontorer, hotell, overnatting serveringssteder, generell service og boliger. Det kan også anlegges virksomhet i disse områdene av mer allmennyttig karakter, som kulturvirksomhet, fjernvarmesentral eller lignende. Endringen realiserer planlagt bruk som beskrevet i kommunedelplan og er innenfor beskrevet vekst, høyder og byggegrenser mot vei og naboeiendommer. Alle bygningsmessige endringer skjer sør på planområdet, på et privat areal som ligger ubrukt i Flå sentrum som det ikke er knyttet andre interesser til. Ny plan vil erstatte deler av Flå senter og rundkjøring PlanID , Reguleringsplan gjelder foran kommunedelplan for Flå tettsted. Kommunen vurderer det som positivt at en får en felles plan for hele kjøpesenterområdet. Miljøkonsekvenser: Kommunen har vurdert planen vurdert etter Naturmangfoldlovens Kunnskapsgrunnlag og føre var prinsipp ( 8 og 9): Det er ikke registrert miljøverdier i området. Kommunen mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig for å ivareta bestemmelsene 8 og 9 i loven. Økosystemtilnærming og samla belastning ( 10): Det er ikke sannsynlig at planforslaget vil medføre skade på naturmangfoldet i nærområdet. og ikke funnet å komme med konflikt med prinsippene i loven. Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver og miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder ( 11 og 12): Det forutsettes at tiltakshaver bygger og drifter området i samsvar med gjeldene regler, og planen vil da ikke være i konflikt med prinsippene i naturmangfoldloven. Helse-/miljø og beredskapsforhold: ROS-analysen viser ingen fare i forhold til forsynings- og beredskapsfare, naturfare eller virksomhetsfare. Se for øvrig vedlegg. Økonomiske konsekvenser: Skriv inn vurdering her side 4 av 8

5 Vurdering: Planbeskrivelsen med vedlagte rapporter gir en god oversikt over de planfaglige momentene som er vurdert i forbindelse med planen. Temaer som utredes i egne rapporter er knyttet til trafikk, geoteknikk, handel og energi. Buskerud fylkeskommune har gjennomført kulturminneregistrering i området. I forbindelse med kunngjøring av oppstart kom det inn 7 merknader til varselet. Disse er kommentert i planbeskrivelsen. Planforslaget var ute på høring i perioden 3.juli til 5.september. I høringen har det kommet inn fire uttalelser til planforslaget: Høringsuttalelser: Buskerud fylkeskommune: Har registrert området i forhold til kulturminner uten at det er funnet fredede kulturminner innenfor området. Har ingen merknader til planen. Rådmannens kommentar: Tas til etterretning Kristin Gullingsrud: Viser til tidligere kommentar ved varsel om oppstart og ber om at det ivaretas og innarbeides i planen. Rådmannens kommentar: Kristin Gullingsrud eier eiendom på gnr/bnr 25/2 med atkomst fra Svingelie. I kommentar til varsel om oppstart bemerket hun at Svingelievegen er adkomstveg til hennes eiendom. Hun påpeker at det er viktig veien ikke blir stengt, eller at det blir opparbeidet en anleggsvei under bygningsarbeidene. Veien blir brukt av skolebuss, daglige vareleveranser til fabrikk og småbarn i området. Gullingsrud ber om at det ved behov for bruk av veien inntil området, bør utbygger ta kostnadene med asfaltering, lyssetting, brøyting og vedlikehold. Ny plan omfatter ikke adkomstvegen til de berørte eiendommene. Men rådmannen er enig i at det er viktig at anleggsarbeider ikke skal forhindre transport langs vegen. Det forutsettes derfor dersom veien blir berørt under bygningsarbeidene, skal utbygger legge til rette for trygg atkomst og bruk for alle brukere og veien skal belastes så lite som mulig. Rådmannen ser det ikke som nødvendig å legge dette inn som en rekkefølgebestemmelse. Vi forutsetter at dette følges opp på byggesaksnivå. I forhold til utbedring av vegen, så er dette lagt inn som rekkefølgekrav i punkt 4.2 i planbestemmelsene: 4.2 Før det gis brukstillatelse Uteoppholdsarealene skal være ferdig opparbeidet i henhold til planen før det gis brukstillatelse. Vegen mellom avkjøring til Bjørneparken og vestre avkjøring til kjøpesenteret skal rustes opp og forsterkes før det gis brukstillatelse til den nye delen av kjøpesenteret. side 5 av 8

6 Fylkesmannen i Buskerud: Fylkesmannen kan ikke se at planen er i konflikt med nasjonale eller viktige regionale interesser. Fylkesmannen bemerker at bestemmelsen om utnyttelse må endres slik at dette blir riktig i forhold til veilederen om grad av utnytting fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet. Her går det fram at for områder for kjøpesenter og forretninger skal bruksareal (BRA) alltid brukes til å fastsette grad av utnytting. Videre vil vi vise til at vi mener det er positivt at det er satt krav i bestemmelsene om tilknytning til egen sentral for fjernvarme for oppvarming av bygget. Rådmannens kommentar: Når det gjelder grad av utnytting er planbestemmelsene endret i tråd med Fylkesmannens anbefaling. Det brukes nå bruksareal (BRA) i stedet for bebygd areal (BYA). Utover dette tas uttalelsen til etterretning. Statens vegvesen: Statens vegvesen har følgende kommentar til planforslaget: «I trafikkanalysen (Sweco, rev ) er det ikke tatt hensyn til generelle turproduksjonsverdier for sentrumsformål, men baseres kun på at det er en viss andel av trafikken på rv. 7 som i hovedsak benytter kjøpesenteret. Det legges til generell trafikkøkning på rv. 7, men en tar ikke hensyn til at det foreligger store planer for spesiell hyttebygging nær kjøpesenteret f.eks. fortsatt videre utvikling av Høgevarde og det nye hytteområdet Turufjell. Det er ikke beregnet konsekvenser for avvikling av søndagstrafikk på rv. 7 selv om senteret nå også er åpen på søndager. Det antydes også at man allerede nå og i framtida vil oppleve noe trafikkøkning på rv. 7 som følge av handel fra nabokommunene, en utvikling vi ser som svært uheldig i forhold til statlige retningslinjer for «Samordnet bolig- areal- og transportplanlegging». Det er ikke foretatt kapasitetsberegning av rundkjøringen på rv. 7 for den framtidige situasjonen, og etter vår vurdering vil det bli svært dårlig avvikling i krysset når trafikken på rv. 7 øker som antydet og sidetrafikken til senteret øker tilsvarende. Potensialet for turgenerering til området ville bli vesentlig høyere dersom normale turgenereringsfaktorer legges til grunn, og planen åpner for svært store arealer til utbygging (%BYA=50 %, og har byggehøyder på anslagsvis 8 og 12 m gesimshøyde). Byggegrensene på planen viser mye større romslighet for utbygging enn det illustrasjonsplanen viser. Det er ikke utredet hvor stort antall m2bra som er utbygget i dag og heller ikke satt noen begrensning i antall m2bra som tillates etter planen, og det er derfor uklart hva som blir konsekvensene av planforslaget. Vi mener at det fortsatt må minimum settes begrensninger på trafikken til planområdet, slik det ligger i gjeldende reguleringsplan for senteret. Vi kan akseptere en økning til ÅDT inntil 3000 på sidearmen til Bjørneparken og Senteret, men må forutsette at det gjøres nye trafikkvurderinger når det inntreffer. Vi anbefaler at følgende tas inn som rekkefølgebestemmelse i planen: Når trafikken på rundkjøringens sidearm overstiger ÅDT 3000 skal kryssløsningen vurderes på nytt. Vi ser det som uheldig å regulere sentrumsformål så nær traseen for framtidig rv. 7. Vi ber om at det presiseres i reguleringsbestemmelsene at dersom det er aktuelt å etablere støyømfintlige formål innenfor 100 m avstand må støyforholdene løses også i forhold til framtidig rv. 7. side 6 av 8

7 Vi forutsetter at «midlertidig parkering» innenfor 50 m byggegrense til framtidig rv. 7 fjernes uten utgifter for Statens vegvesen i god tid før omkjøringsvegen skal bygges. Konklusjon: Vi har følgende anbefalinger til kommunen: 1. Rekkefølgebestemmelse bør presisere: Når trafikken på rundkjøringens sidearm overstiger ÅDT 3000 skal kryssløsningen vurderes på nytt. 2. Reguleringsbestemmelsen punkt om støy bør suppleres med: Ved etablering av støyfølsom bruk skal også støy fra omkjøringsvegen løses.» Rådmannens kommentar: Rådmannen mener de foreslåtte endringene til vegvesenet (i konklusjonen) er fornuftig og har tatt de inn bestemmelsene. Vegvesenet setter en del spørsmålstegn ved trafikkanalysen. Når det gjelder hensyn til generelle turproduksjonsverdier av senteret, så er dette mest relevant for befolkningstette områder, ikke fra steder som Flå med ca bosatte. Det er heller ikke noen stor bosetting i nabokommuner og disse har også tilsvarende tilbud i samme eller kortere avstand enn til Flå. Det er derfor neppe trolig å forvente en stor økning i formålstrafikk som følge av utbyggingen av Bjørneparken kjøpesenter. De fleste kundene svinger innom og de færreste kommer i ens ærend. I beregning av ÅDT til kjøpesenteret er det estimert et robust anslag på nesten 1 million besøkende per år, noe som gir en ÅDT på sidevegen på ca Det er også beregnet en trafikkmengde (ÅDT) til kjøpesenteret på ca på fredager. Med tanke på at det er 265 parkeringsplasser, så ligger det omtrent så høyt som disse plassene håndterer. Hver plass kan håndtere ca. 5 besøkende med ca. 2 timers besøkstid når trafikken på 2500 kommer i løpet av 10 timer. Annen trafikk, f.eks. slik som trafikk til og fra Bjørneparken, vil i liten grad virke inn på trafikken til kjøpesenteret, siden trafikken til førstnevnte kommer utenom makstimen til kjøpesenteret (Bjørneparken stenger kl. 17 i vinterhalvet, og kl. 18 i sommerhalvåret). Generell trafikkøkning inkluderer også hytteutbygging i Flå. Dette er beskrevet i kapittel 4.1 Trafikkvekst. Det er ikke beregnet trafikk på søndager av to grunner: Fredager ble benyttet i forrige trafikkanalyse trafikkanalyse, og det legges til grunn at hyttebesøkende på søndager ikke i samme grad stopper for å handle på kjøpesenteret ved at det er mer handel på tur til hytta enn tilbake fra hytta. Når det gjelder situasjonen i rundkjøringen oppfattes ikke dagens situasjonen som noe problem. Rundkjøringen er bygd med to løp og har derfor relativt stor kapasitet. Forutsetningene for trafikkutviklingen kan diskuteres, men rådmannen legger til grunn at hovedtrekkene i analysen er riktig og at en utvidelse av kjøpesenteret vil være forsvarlig ut fra trafikksituasjonen. I forhold til vegvesenets bemerkning om manglende opplysninger om antall m 2 BRA den nye utbyggingen innebærer, så er dette nå endret i planbestemmelsene fra BYA til BRA. Planbeskrivelsen gir en god beskrivelse av eksisterende og framtidig utbygging. Planbeskrivelsen angir at senteret skal utvides fra ca m 2 til ca m 2 BYA. I de reviderte planbestemmelsene er BRA satt til totalt m 2. Dette inkluderer parkeringsareal på ca m 2. Tillatt bygningsareal er dermed på totalt ca m 2 BRA. Dagens BRA for kjøpesenter mm er ca m 2, dette innebærer at utvidelsen av side 7 av 8

8 kjøpesenteret er på inntil m 2. Konsekvensene av planforslaget er oppsummert i planbeskrivelsen. Det er mange positive sider ved et økt handelstilbud i sentrum, og tiltaket er i tråd med tidligere vedtatte planer for Flå kommune. Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12, vedtar Flå kommunestyre Detaljreguleringsplan for Bjørneparken kjøpesenter, gnr/bnr: 24/93 i Flå kommune med plankart datert og planbestemmelser datert Dette vedtak kan påklages innen 3 uker fra det tidspunkt dette vedtaket er gjort kjent, jfr. plan- og bygningslovens 1-9 og Forvaltningsloven. RETT UTSKRIFT DATO 21.september.2018 side 8 av 8