BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /18 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: TBMY Fana, gnr. 15, bnr. 13, 286, Gamlehaugsvegen 20, Reguleringsplan. Arealplan-ID FAGNOTAT 1. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Opus Bergen AS fremmer på vegne av Gamlehaugvegen 20 AS planforslag for et område ved Gamlehaugen i Fana bydel. Planområdet (ca. 11,6 daa) ligger i strandsonen på østsiden av Fjøsangerbukten, mellom Nordåsvannet og Fritz C. Riebers veg(e39). Eksisterende bygningsmasse, en murvilla fra 1917 med tilhørende hageanlegg og brygge, inngår i planområdet. Like sør for planområdet ligger Gamlehaugen med Christian Michelsens villa fra 1900 med tilhørende parkanlegg. Oversiktbilde planområdet Planområdet er uregulert og inngår i kommuneplanens arealdel (2010) som bebyggelse og anlegg. I kommuneplanen inngår området i sin helhet i hensynssone for funksjonell strandsone. I kommunedelplan for Ny-Paradis, Hop, Nesttun og Nesttun vest er området regulert til blandet formål bolig/næring. I temakart landskap-grøntstruktur er området vist som landskap med svært høy verdi, og strandsonen inngår i overordnet grøntstruktur. Side 1 av 9

2 Av kommuneplanens arealdel 12 fremgår følgende: «I områder med verneverdige kulturminner og kulturmiljø skal det tas spesielle hensyn ved søknad om tiltak og endret arealbruk. I slike miljøer bør foreslåtte tiltak fremme vern av kulturminnet eller kulturmiljø». Planforslaget viser eksisterende situasjon med kombinasjon av næring og kontor i villaen (BKB1) fra Planforslaget viser % BRA= 250 % (1500m 2 ) innfor BKB1, hvilket tilsvarer dagens eksisterende bebyggelse. Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for etablering av kontorlokaler og parkeringsanlegg under hageanlegget i strandsonen til Nordåsvannet. Det eksisterende historiske hageanlegget med tilhørende murer skal fjernes, og terrenget heves ca. 0,5 m. Den historiske hagen skal reetableres på dekke over nybygg. Det skal etableres 1300m 2 nytt kontor/parkeringsareal under bakken (BKB2/SPH) med en utnyttelsesgrad på % BRA=100 %. Vindusåpninger til det nye kontorarealet vil være synlig i de nye murene i øst, sør og vest. Overlysfelt vil plasseres i den reetablerte hagen (bestemmelsesområde #1). Planforslaget legger til rette for etablering av 16 parkeringsplasser i parkeringskjeller (SPH) under hagen med en utnyttelsesgrad på % BRA= 100 %. I tillegg viser planforslaget eksisterende parkering (12 plasser) på bakkeplan ved Nordåsvannet (SPA1) og langs adkomstveg (SPA2). Planområdet har adkomst via Gamlehaugvegen, kommunal veg uten fortau, som går i bro over Fritz C. Riebers veg. Planforslaget viser fortau på sørsiden av adkomstveien over broen og frem til avkjørsel til Gamlehaugen. Planforslaget viser eksisterende naust (BUN) med adkomstveg. Merknader og uttalelser Der er mottatt 11 forhåndsuttalelser fra offentlige instanser og 1 private merknader til kunngjøring av oppstart av planarbeid. De innkomne forhåndsuttalelser og merknader er oppsummert og kommentert av forslagsstiller. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedsak pekt på følgende: -Skjerpet strandsonevern -Store kulturminneinteresser (nasjonale/regionale). Påvirkning og hensynet til kulturminne og kulturmiljø. Innsigelse vurderes. -Det historisk hageanlegget og murvillaen har stor antikvarisk verdi. Fjerning og rekonstruksjon av hageanlegget er tiltak som er i strid med vern av hageanlegget som viktig kulturminne. Tiltaket fremmer således ikke vern. -Viktig å ivareta grønn strukturer (ferdsel, landskapsestetisk, økologi og klima) -Nordåsvannet er viktig naturtype/gytefelt. -Konsekvenser skal vurderes i forhold til Naturmangfoldsloven. -Behov for opprustning av Gamlehaugvegen (kommunal) frem til krysset ved - Statsminister Michelsens veg (fylkesveg). Vurdere utvidelse av planområdet. -Trafikkområder planlegges iht normalkravene. Fokus på myke trafikanter og universell utforming. Utfordringer knyttet til broen over E39. -Vurdere om det er behov for ny nettstasjon. -Overlappende plangrense med planarbeid på gnr 15 bnr 570. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten kan ikke anbefale foreliggende planforslag utlagt til offentlig ettersyn. Nedenfor følger fagetatens vurderinger av de tema som ligger til grunn for at planforslaget ikke Side 2 av 9

3 anbefales fremmet og lagt ut til offentlig ettersyn. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Kulturmiljø, kulturminner og kulturhistorisk verdi Planområdet er lokalisert ved Nordåsvannet på østsiden av Fjøsangerbukten. I sør grenser planområdet til Gamlehaugen med Christian Michelsens villa fra 1900 med tilhørende parkanlegg. Gamlehaugen har ingen vernestatus, men betegnes som en bygning og parkanlegg av stor nasjonal kulturminneverdi. Vest i Fjøsangerbukten ligger Fjøsanger hovedgård/store Fjøsanger, i dag best kjent som Langegården, som nå er fredet. De kulturhistoriske bygningene og anleggene som er samlet i Fjøsangerbukten, i nordre del av Nordåsvannet, preger både nær- og fjernvikningene av området. Kulturminner og kulturmiljørapporten (vedlegg G), som er utarbeidet av Opus i forbindelse med planarbeidet, vurderer de kulturhistoriske verdiene på eiendommen og i nærmiljøet som stor. Planområdet ligger som en naturlig forlengelse av Gamlehaugens parkanlegg. Murvillaen på eiendommen er oppført i 1917 for skipsreder Jacob Christensen og tegnet av arkitektene Arnesen og Darre Kaarbø. Villaen er en del av et helhetlig anlegg med et innebygget gårdsrom. Gamlehaugvegen 20 er en av de mest prangende og fremstående villaene i sjangeren i Bergensområdet og har i følge antikvariske myndigheter høy arkitektonisk verdi, der villaarkitektur og hagearkitektur henger nøye sammen. Hageanlegget er planlagt som et helhetlig anlegg og er tegnet av hagearkitekt Ingolf Eide. Hagen er todelt med en symmetrisk formalhage nærmest villaen som er knyttet sammen med en engelsk landskapshage i de ytre områdene. Murvillaen og hageanlegget må sees på som en helhet, og Gamlehaugvegen er i følge antikvarisk myndigheter et meget tidstypisk eksempel på et historisk hageanlegg som er tilpasset bygget sin arkitektoniske utforming med detaljer preget av både nybarokk- og jugendstil. Gamlehaugvegen 20 er noe endret gjennom årene, men endringene utgjør ikke en vesentlig reduksjon av kulturminneverdien. Anlegget har i følge Hordaland fylkeskommune regional kulturminneverdi og får merverdi og høy miljøverdi på grunn av nærheten til Gamlehaugen. Fig. 1 Fasade mot Nordåsvannet dagens situasjon. Side 3 av 9

4 I følge vurderinger av konsekvenser for hageanlegg (vedlegg I) vil heving av hageanlegget, nye murer og etablering av overlysfelt påvirke hageanleggets uttrykk, både sett utenfra og fra selve hagen/villaen. Fig. 2 Fasade mot Nordåsvannet planlagt situasjon(berger Arkitektkontor) En etablering av kontorlokaler og parkeringsanlegg under dagens hageanlegg innebærer i realiteten å fjerne et kulturminne for deretter å lage en kopi/rekonstruksjon som inneholder nye elementer. Vinduer i den nye muren vil gi en helt annen hage, og etablering av en søylerekke i forkant av tiltaket mot Nordåsvannet vil være et helt nytt element. Videre vil etablering av overlysfelt i form av et tønnehvelv(bestemmelsesområde#1) endre hagens karakter. Overlysfeltet, som også er et nytt element, vil bli synlig fra ulike ståsteder og vil kunne bli dominerende i hageanlegget, jf. fig. 2 og 3. I rapporten Vurdering av konsekvenser for hageanlegg (vedlegg I) skisseres det forslag til endringer for å redusere de uønskede virkningene av byggetiltaket. Det foreslås blant annet endret plassering og utforming av overlysfelt, reduksjon av antall vindusåpninger i den nye muren og at de store trærene på hver side av trappeanlegget erstattes med store nye trær av samme sort. Når det gjelder reduksjon av antall vindu, må det eventuelt tas hensyn til gjeldende byggtekniske krav til lysforhold i kontorlokaler. Det er mulig at de skisserte tiltakene vil kunne ha effekt, men tiltaket innebærer fremdeles fjerning av et kulturminne. Mye av kulturminneverdien til eiendommen ligger i den samlede helheten som hageanlegget og villaen utgjør, og som det i følge Byantikvaren er færre og færre eksempler igjen av i Bergen. Side 4 av 9

5 Fig. 3 Fasade mot Gamlehaugen planlagt situasjon (Berger Arkitektkontor) Det er i følge antikvariske myndigheter store kulturminneinteresser innenfor og tett inntil planområdet. Det foreslåtte tiltaket kan komme til å ha negative konsekvenser for kulturminneverdiene innenfor planområdet og negativ påvirkning for kulturminneverdien til Gamlehaugen. Byantikvaren mener tiltaket kommer i strid med vern av hageanlegget som viktig kulturminne, og viser til Riksantikvarens fokus på historiske hager. Fagetaten slutter seg til Byantikvarens vurdering på dette punktet, og dette er hovedbegrunnelsen for at planforslaget ikke anbefales fremmet. For ordens skyld bemerkes at verken Byantikvaren eller fagetaten anbefalte oppstart av foreliggende reguleringsplan med bakgrunn i samme tema da planene ble fremlagt i oppstartmøtet. Funksjonell strandsone Planområdet ligger i gjeldende arealdel til kommuneplanen (KPA 2010) i sin helhet innenfor den funksjonelle strandsonen til Nordåsvannet. I kommunedelplan for Ny-Paradis, Hop, Nesttun og Nesttun vest er området regulert til blandet formål bolig/næring. I kommunedelplanens temakart landskap-grøntstruktur er området vist som landskap med svært høy verdi, og strandsonen inngår i overordnet grøntstruktur. Omfattende tiltak i en hard presset strandsone langs Nordåsvannet er det vanskelig å forsvare. Planområdets beliggenhet helt i strandsonen er således et skjerpende argument mot det foreslåtte tiltaket. Det er ikke vanskelig å finne alternative lokaliseringer for et næringsbygg i Bergen. I Bergen sør ligger det store næringsområder med god kapasitet både på Sandsli og Kokstad, og det skulle slik sett ikke være nødvendig å ta i bruk uberørt og hardt presset strandsone til formålet. Det fremgår av planbeskrivelsen at tiltaket vil gi allmennheten tilgang til sjøen. Det er i dag en mur og en låst port som hindrer tilkomst til kaien. Disse stengslene vil i følge planbeskrivelsen bli fjernet ved utbygging av planområdet. Det er imidlertid ikke noen juridiske føringer i planforslaget som sikrer tilgang til kaien. Ved å la porten være åpen vil tilgang til sjø også kunne bli sikret uten utbygging i planområdet. Fagetaten vurderer tvert imot at den nye muren med vindusfasader kan virke privatiserende på strandsonen. De høye kulturminneverdiene både innenfor og tett inntil planområdet, jf. ovenfor, kombinert med nærheten til strandsone og parkanlegg med høy verdi medfører at fagetaten ikke kan anbefale tiltaket. Side 5 av 9

6 Trafikksituasjon Planområdet har adkomst via Gamlehaugvegen, kommunal veg, som går i bro over Fritz C. Riebers veg. Standarden på adkomstvegen er dårlig, vegen er for smal og mangler tilbud til myke trafikanter. Både Statens vegvesen og Trafikketaten påpeker dette i sine uttalelser til oppstart. Besøkende til Gamlehaugen med tilhørende parkanlegg og badeplass har også adkomst via denne veien. Spesielt på dager med fint vær er det stor trafikk av både kjørende og myke trafikanter til området. Parkerte biler på broen er med på å skape trafikkfarlige situasjoner. På østsiden av broen ligger Vossabanen, som er en del av en gjennomgående og mye brukt gang- og sykkelveg fra Bergen sør til sentrum. Krysningen mellom trafikken fra broen og myke trafikanter på hovedsykkelruten er i dag trafikkfarlig. Det pågår for tiden en områderegulering for gang- og sykkelvegen i regi av Statens vegvesen (arealplan-id ). Formålet med områdeplanen er å utvide gang- og sykkelvegen, separere gående og syklende og å redusere antall avkjørsler fra vegen. Foreliggende planforslag viser fortau på sørsiden av adkomstveien fra Vossabanen og frem til avkjørsel til Gamlehaugen. Etablering av fortau på broen gjøres innenfor dagens bredde på kjørevegen. Kjørevegen vil dermed bli smalere, men samtidig hindre at biler kan parkere langs vegen. Etablering av fortau øker imidlertid trafikksikkerheten for de myke trafikantene i området og forbedrer forholdene i forhold til dagens situasjon. Det er ikke lagt inn rekkefølgebestemmelser på opparbeiding av fortauet. Dersom planforslaget blir lagt ut til offentlig ettersyn, må krav om opparbeiding av fortau tas inn i bestemmelsene. Statens vegvesen påpeker også at det må vurderes om krysset mellom Gamlehaugvegen og fv 189 Statsminister Michelsens veg, øst for planområdet, har tilfredsstillende standard. Oppgraderinger av dette krysset er regulert i gjeldende reguleringsplan for Ny- Paradis og deler av Paradis (arealplan-id ). Fagetaten har vurdert å knytte rekkefølgekrav til oppgradering av krysset, men har vurdert rekkefølgekrav på opparbeiding av fortau som det primære for trafikksikkerheten. Dersom planforslaget blir utlagt til offentlig ettersyn, vil fagetaten, på bakgrunn av eventuelle uttalelser og merknader, gjøre en endelig vurdering av behovet for rekkefølgekrav knyttet til krysset til 2. gangs behandling. Parkering Planforslaget viser nytt parkeringsareal (16 plasser) under bakken (SPH) og opprettholder eksisterende parkeringsplasser på bakkeplan (12 plasser). Planområdet ligger i henhold til bestemmelsene i kommuneplanen innenfor parkeringssone P4, noe som innebærer mellom parkeringsplasser for ca 2010 m² BRA kontor. Foreliggende planforslag viser 28 plasser og ligger i øvre sjikt av normen. Ved innkjørsel til ny parkeringskjeller og i tilknytning til overflateparkeringen er det i dag flere avkjørsler som skaper en uoversiktlig situasjon. Plasseringen av parkeringsarealet (SPP2) er noe endret i planforslaget i forhold til eksisterende situasjon. Dersom det skal ryddes opp i parkeringssituasjonen, bør overflateparkeringen plasseres tidligst mulig i adkomstvegen. Det ligger en eksisterende parkeringsplass (SPP3) for besøkende til Gamlehaugen like vest for broen. Utvidelse og sambruk av SPP3 ville forbedre trafikkforholdene. Forslagstiller ønsker imidlertid ikke å gå i gang med en utvidelse av parkeringsplassen, som eies av Gamlehaugen. Fagetaten kan ikke anbefale foreliggende planforslag, jf. ovenfor, og har på den bakgrunn ikke gått nærmere inn på denne problemstillingen. Dersom planforslaget legges ut til offentlig ettersyn, vil fagetaten gjøre en ytterligere vurdering av parkeringssituasjonen. Side 6 av 9

7 ROS (stormflo) Planforslaget viser hensynssone (H320) fare for stormflo opp til kote +3. NVEs grense for stormflo er i følge ROS-analysen, inngår i vedlegg C, kote +2,75. Det er tillatt med tiltak innenfor hensynssonen, men byggegrense for kontor/parkering under bakken ligger utenfor hensynssonen. Som et forbyggende tiltak vil den reetablerte hagen bli hevet ca 0,5 m i forhold til dagens terreng. Heving av terreng må sikres gjennom bestemmelsene. Konsekvensutredning (KU) Planforslaget er vurdert opp i mot bestemmelsene i forskrift om konsekvensutredninger. Planen er ikke KU-utredningspliktig ifølge 2, men må jf. 3 bokstav b) vurderes etter 4. I henhold til 4 er planforslaget vurdert etter vedlegg III bokstav b) og q) (vedlegg K). KUutredningen konkluderer med at planforslaget ikke er vurdert som konsekvensutredningspliktig etter forskrift om konsekvensutredninger for planer etter planog bygningsloven. Fagetaten støtter konklusjonen og har avklart KU-spørsmålet med fylkesmannen. Tidligere saker Det har vært en byggesak og en plansak i tilknytting til Gamlehaugvegen 20 tidligere, i henholdsvis 2006 og Det ble senere sendt inn og gitt avslag i en ny byggesak (saknr ) vedrørende oppføring av kontorbygg og parkeringskjeller, samt rehabilitering av hageanlegg. Klagebehandlingen av byggesaken er bakgrunnen for foreliggende planforslag. Overlappende planavgrensning Det pågår planarbeid for tilgrensende areal gnr 15 bnr 570 (arealplan-id ). En parsell av gnr 15 bnr 13 er overdratt til gnr 15 bnr 570. Denne parsellen er det nå meldt oppstart for både i foreliggende planarbeid og i planarbeidet som er startet opp på gnr 15 bnr 570. For å sikre at dette arealet blir regulert, uavhengig av om begge planarbeidene blir videreført, reguleres parsellen til samme grønne formål i begge planene. VA-rammeplan Revidert materiale for VA-rammeplan er til behandling hos Vann- og avløpsetaten. Revidert VA-rammeplan er lagt ved (vedlegg L). Vann- og avløpsetatens uttalelse vil eventuelt bli ettersendt dersom den foreligger før endelig behandling av dette fagnotatet. Konklusjon Det er store kulturminneinteresser både innenfor planområdet og i omkringliggende omgivelser. Byantikvaren kan ikke anbefale tiltaket som i realiteten blir å fjerne et kulturminne og lage en kopi som inneholder nye elementer. Hordaland fylkeskommune vurderer å fremme innsigelse dersom tiltaket er i vesentlig konflikt med regionale og nasjonale kulturminneinteresser. Tiltaket som følger av planforslaget, vurderes å være i konflikt med kulturminneinteressene. Dette kombinert med at planområdet i sin helhet ligger innenfor den funksjonelle strandsonen, gjør at fagetaten, uavhengig av formål, ikke kan anbefale det foreslåtte tiltaket. Fagetaten anbefaler etter dette at planforslaget avvises direkte uten at det sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Det vises for øvrig til saksutredning ovenfor. Side 7 av 9

8 Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, avvises følgende forslag til detaljregulering: Fana, gnr. 15, bnr. 13, 286, Gamlehaugsvegen 20, Reguleringsplan, Arealplan-ID ,vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert Begrunnelsen fremgår av saksutredning ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 8 av 9

9 Vedlegg: A. Plankart datert , dok 20, fil 3. B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok 20, fil 7. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok 20, fil 6. D. Merknadsskjema oppstart, datert , dok 16, fil 9. E. Illustrasjon endringer hageanlegg, datert , dok 16, fil 14. F. Illustrasjoner og snitt datert , dok 16, fil 13. G. Rapport kulturminner og kulturmiljø, datert , dok 16, fil 16. H. Hagehistorisk notat, dok 16, fil 15. I. Vurdering av konsekvenser for hageanlegg, datert høsten 2014, dok 16, fil 19. J. Vurdering av tiltak i forhold til naturmangfoldsloven, datert , dok 16, fil 20. K. KU vurdering, datert , dok 24, fil 2. L. VA-rammeplan, dok 22, fil 3, 4, 5, 6 og 8. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 9 av 9