FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR EIENDOMMEN HONNES MED VIKAN GNR 13 BNR 1 I HITRA KOMMUNE

Transkript

1 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR EIENDOMMEN HONNES MED VIKAN GNR 13 BNR 1 I HITRA KOMMUNE Plan ID Utarbeidet av: OKTOBER 2015

2 Innholdsfortegnelse FORMÅL... 3 Oppdragsgiver... 3 Hensikt... 3 Beskrivelse av planområdet... 3 Dagens bruk av planområdet... 4 Forhold til overordnede planer... 4 HOVEDINNHOLD... 5 Formålsområder... 5 Boligbebyggelse (1110)... 5 Fritidsbebyggelse (1120)... 5 Lekeplass (1610)... 5 Bolig / forretning / kontor (1802)... 6 Forretning / kontor / industri (1811)... 7 Kjørevei (2011)... 7 Annen veggrunn grøntareal (2019)... 7 Parkering (2080)... 8 Turveg (3031)... 8 Naturformål (5120)... 8 Bruk og vern av sjø og vassdrag (6001)... 8 Havneområdet i sjø (6220)... 8 Bevaring kulturmiljø (570)... 8 TEMA... 9 TEMA 1 - Tilgjengelighet til sjø... 9 TEMA 2 Videreutvikling av eiendommen TEMA 3 - Vann og Avløp VIRKNING...13 Kunngjøring /oppstart...13 Sektormyndigheter...13 Fylkesmannen i Sør-Trøndelag...13 Sør-Trøndelag Fylkeskommune Statens Vegvesen Kystverket...15 Norges vassdrag og energidirektorat Naboer / berørte parter...15 ROS ANALYSER REGULERINGSPLANSFORSLAG HONNES MED VIKAN 1

3 Punkt 9 Sårbar flora Punkt 14 og 15 Forn- og kulturminner Punkt 16 Veg, bru og kollektivtransport Punkt 34 Avfallsbehandling Punkt 48 Fallfare ved naturlig terrengformasjon Kommentarer Arealoppgaver REGULERINGSPLANSFORSLAG HONNES MED VIKAN 2

4 FORMÅL Oppdragsgiver Grunneier Frode Reppe er oppdragsgiver og har engasjert Kystplan as ved planlegger Berit Moen som utførende rådgiver til et forslag til reguleringsplan for en del av eiendommen Vikan Gnr. 13 bnr.1 Hitra kommune Hensikt Grunneier ønsker å utvikle eiendommen, i hovedsak innenfor de formålene og aktivitetene som allerede eksisterer. Det betyr i praksis at man ønsker å utvikle og legge til rette for både boliger, fritids- og næringsformål innenfor planen. Beskrivelse av planområdet Området er fra naturens side kupert og det ligger naturlig til rette for å ivareta en fantastisk utsikt utover havet i nord / nordøst. UTSIKTSPOTENSIALET Området er lett tilgjengelig både for sjø- og landbasert friluftsliv. Tradisjonelt har det vært gårdsdrift, handel og fiske som har vært hovedaktivitet. I dag er det noe fritids- og næringsvirksomheten området bærer mest preg av. Det er etablert både fritidsboliger, boliger og næringsvirksomhet, som ligger spredt rundt på hele eiendommen. OMRÅDET SETT FRA LUFTEN REGULERINGSPLANSFORSLAG HONNES MED VIKAN 3

5 Dagens bruk av planområdet Det er innenfor planområdet tatt hensyn til registrert dyrket mark. Områdene som er planlagt tatt i bruk er både tradisjonelt og fortsatt brukt til vedhogst og beite. Områdene som er planlagt brukt til fritid og boligbebyggelse er registrert i gårds kart som skrinn fastmark eller som uproduktiv skog. GÅRDS KART Forhold til overordnede planer Planforslaget er i hovedsak i tråd med kommunens arealplan. Det ble ved Sør Trøndelags fylkeskommunes arkeologiske feltregistrering funnet fornminner som krever hensynssoner innenfor arealplanens formålsavgrensing. Derfor har man valgt å forflytte fritidsbebyggelsen til et område hvor arealtypen er mindre attraktiv og mindre sårbar, men utsiktspotensialet er svært mye høyere. Markedsmessig vil dette øke gjennomføringskraften i planen. AREALPLANENS AVGRENSNINGER REGULERINGSPLANSFORSLAG HONNES MED VIKAN 4

6 Formålsområder HOVEDINNHOLD Boligbebyggelse (1110) Området som er foreslått til boliger, ligger på høyre side av «hovedveien» og i arealet mellom den etablert boligeiendommen og den opprinnelige gårdsbebyggelsen. Grunneier ønsker å gi muligheter for store gode boligtomter med gode utsiktsforhold. Det er primært fordi han ønsker å gi familie et attraktivt tilbud på egen eiendom, men det kan også åpnes for ekstern salg av noen tomter. Da ønsker man å nå det marked som skal bygge «huset i sitt liv» fordi man ønsker å oppnå en størst mulig stabilitet i bo-miljøet. Det er foreslått 6 store tomter. Videre har man prøvd å legge tomtene slik at de gir muligheter for liten innsikt og god utsikt. Dette kan medføre utfordringer i forbindelse med bebyggelsens synbarhet fra sjøsiden. Derfor er det gitt relativt stramme rammer knyttet til høyder, takvinkler, farger og blanke flater i bestemmelsene. Fordi man legger begrensninger på høyder på bygningene, har man valgt å gi en relativt høy utnyttelsesgrad BYA på tomtearealet. Plassering på tomten må styres med byggegrenser for å sikre dominans fra sjøsiden og innsyn mellom naboer. Plassering på tomten styres med byggegrenser der det er behov for å sikre minimal dominans fra sjøsiden eller innsyn / utsikt mellom naboer. Parkering skal løses på egen tomt. Avløp går til egen septiktank og føres til eksisterende avløp. Se eget tema. Fritidsbebyggelse (1120) Området for fritidsboliger slik det er planlagt, fremstår som en utvidelse av allerede eksisterende fritidsbebyggelse. Det er etablert 5 fritidseiendommer i området. Grunneier ønsker relativt frittliggende og romslige tomter hvor utsiktselementet er viktig for å sikre attraktiviteten på tomtene. Planforslaget består av 4 nye fritidseiendommer. Det er i tillegg 5 eksisterende fritidsboliger innenfor planområdet. Plassering på tomten styres med byggegrenser der det er behov for å sikre minimal dominans fra sjøsiden eller innsyn / utsikt mellom naboer. Det etableres felles avfallskontainer for fritidsboligene. Avløp føres til lukket septiktank på hver enkelt eiendom. Lekeplass (1610) L 01 er 1,5 daa og er en nærlekeplassen inne i boligområdet. Det er planlagt en almen parkeringsplass i forbindelse med lekeplassen, slik at den også kan fungere for andre enn beboerne i området. REGULERINGSPLANSFORSLAG HONNES MED VIKAN 5

7 Det er knyttet rekkefølgekrav til etableringen av begge lekeområdene. Bolig / forretning / kontor (1802) Området er ca.7,7 daa og arealet består av uproduktiv jord, et gårdsbruk og et handelssted med tilknytning til kaiområde. Disse områdene ønsker mann å ivareta strukturelt, Mer ny bebyggelse er knyttet til ønsket om utvikling av næring innenfor området. Derfor er det skapt muligheter for både næringsrelatert og boligrelaterte arealer innenfor området som helhet. Overordnet ønsker man å ivareta både gårdstunet og handelsstedet som en viktig struktur og miljøfaktor for hele planområdet For å sikre strukturen i gårdstunet og handelsstedet er det gitt retningslinjer for utforming av området, både i dimensjoner, materialbruk og strukturer i bestemmelsene. I bestemmelsene er området delt i 3 ikke fysisk definerte områder. 1. Ny bebyggelse som skal være del av strukturen i gårdstunet. 2. Ny bebyggelse som skal være en del av strukturen i handelsstedet 3. Ny bebyggelse som skal ligger ved gårdstunet eller handelsstedet. Dette er gjort slik fordi ny bebyggelse ikke skal forstyrre bildet av de opprinnelige strukturene i gårdstunet eller handelsstedet. Fargebruk skal sikre at de viktige strukturene fremstår med tydelige avgrensninger til annen bebyggelse - visuelt. GÅRDSTUNET REGULERINGSPLANSFORSLAG HONNES MED VIKAN 6

8 Forretning / kontor / industri (1811) HANDELSSTEDET MED KAIANLEGG Næringsområdene er plassert nærmest hovedveien, slik at tilgjengelighet er enkel og trafikkbelastningen ikke skal genere bolig- og fritidsbebyggelsen i områdene innenfor NKI 01 Settefiskvirksomhet - 22 daa Dette området er i hovedsak i full bruk ti næringsvirksomheter. NKI 02 Nytt område 22,8 daa Området er ønskes utbygget til virksomheter med minimal miljøforurensende aktiviteter fordi det ligger tett på dyrket mark. Kjørevei (2011) Hovedveien inn i området og som betjener alle områdene er planlagt med 4 m bredde + 0,5 m på hver side med annen veigrunn grøntareal. Veiene inn til bolig- og fritidsboliger er planlagt med 3 m bredde + 0,5 m på hver side med annen veigrunn grøntareal. Nye vegtraseer er lagt slik at de blir minimalt synlig fra sjøsiden. Tildekking av sår blir foretatt der det er nødvendig med stedegen vegetasjon. Annen veggrunn grøntareal (2019) Grøntareal på begge sider av veien. Tildekking av sår blir foretatt der det er nødvendig med stedegen vegetasjon. REGULERINGSPLANSFORSLAG HONNES MED VIKAN 7

9 Parkering (2080) Boliger All parkering skal etableres på egen eiendom og vises løst i situasjonsplanen Fritidsbebyggelse Parkering for FB 01 etableres på egen tomt P 02 skal tilhøre FB 02 til FB / 37 og 13 / 32 Allmenn parkering P 01 og P 02 skal etableres til allmenn bruk fordi turstien ned til sjøen og lekeplassen i området skal gjøres lettere tilgjengelig for allmenheten. Turveg (3031) Planen legger til rette for sammenkobling av turveier i tilstøtende arealer hvor man også oppnår muligheter for rundturer. Turveien ned til sjøen igjennom hensynssonen eksisterer og er planlagt med en minimumsbredde på1 m. LNF (5110) I de områdene som er definert som LNF, skal landbruksformålet fortsatt gjelde. Bruk og vern av sjø og vassdrag (6001) I dette området forventes det at eksisterende naturmangfold ivaretas. Havneområdet i sjø (6220) Dette området har i uminnelige tider for oss vært brukt som havneområdet, og man ønsker derfor å sikre dette for fremtiden. Derfor har den fått formålet havneområde i sjø. I tillegg ønsker grunneier mulighet til å utvikle virksomhet og aktivitet i området og har derfor parallelt gitt et innspill til revisjon av arealdelen i kommuneplanen for å kunne etablere småbåthavn. Bevaring kulturmiljø (570) Det befinner seg innenfor området 3 registrerte steinalderboplasser. 2 av de var kjent fra før, men en ble funnet i forbindelse med gjennomført fornminneregistrering utført av STFK arkeologisk avdeling. De er lagt inn i planen med foreslåtte hensynsoner i kartet og tekst i bestemmelsene gitt av STFK. REGULERINGSPLANSFORSLAG HONNES MED VIKAN 8

10 TEMA TEMA 1 - Tilgjengelighet til sjø Både fritidsboligene og boligene har som en av sine store attraktiviteter en utsikt til et panorama av himmel og hav. Mennesker som ønsker denne utsikten har også ofte en relasjon til aktivt bruk av sjøen. Derfor er tilgjengelighet til sjøen svært viktig. Området er jo omgitt av både storhav og smulere farvannsom som inne i Honnesvågen og ved gårdstunet og handelsstedet. Som kartet viser er det svært få områder som er lett tilgjengelig for å nå sjøen fordi det er til dels svært bratt. REGULERINGSPLANSFORSLAG HONNES MED VIKAN 9

11 VIKABUKTA Tradisjonelt så er området ved gårdstunet og handelsstedet vært et aktivt og viktig virksomhetsområde for Hitra med sin gode havn og kaiområde og handel. Grunneier ønsker å gjenskape aktivitet og virksomhet i dette området og har derfor lagt grunnlaget i denne reguleringsplanen med formålet bolig / forretning / kontor og samtidig overlevert et innspill til revisjon av kommuneplanen for området for utvikling av formålet havneområdet i sjø. HONNESVÅGEN Planen legger til rette for at allmenheten skal kunne nå området ved Honnesvågen ved at den har formalisert eksisterende tursti ned til området og lagt til rette for almen parkering P 01. Stien ned går igjennom hensynssonen for steinalderboplassen ID og det er derfor mulig å tilgjengelig gjøre og synliggjøre steinalderboplassen for allmenheten. TILGANG TIL SJØEN VED HONNESVÅGEN REGULERINGSPLANSFORSLAG HONNES MED VIKAN 10

12 TEMA 2 Videreutvikling av eiendommen SKJEMATISK OVERSIKT OVER UTVIKLINGSPOTENSIALET Forslaget til reguleringsplan og de 2 innspillene som er levert til kommunen i forbindelse med revisjon av arealdelen til kommunedelplanen må sees i sammenheng. Tiltakshaver ønsker og utvikle eiendommen slik at det skapes en naturlig og større aktivitet i området. Dette vil også værevære en del av grunnlag for bl.annet å skape ny næringsutvikling knyttet til det gamle handelsstedet. På sikt ønsker han også å kunne tilby flere gode fritidseiendommer for å styrke næringsgrunnlaget til en hyggelig sjø rettet aktivitet på handelsstedet. Dette vil også gi attraktive fasiliteter for fritidsbeboere og fastboende fra hele lokalsamfunnet. REGULERINGSPLANSFORSLAG HONNES MED VIKAN 11

13 TEMA 3 - Vann og Avløp Boligenhetene er planlagt med septiktank knyttet til hver eiendom. Spillvannet føres til eksisterende spillvannsledningsnett. Fritidsboligene er planlagt med lukket septiktank som må vises plassert på situasjonsplanen for å dokumenter at de er lett tilgjengelig for tømming. Se eget vedlegg for vann og avløp REGULERINGSPLANSFORSLAG HONNES MED VIKAN 12

14 VIRKNING Kunngjøring /oppstart Vedtak om oppstart gjort i Teknisk komite i møte Utvalgssak 24 / 12 Oppstart av arbeidet med reguleringsplanen ble kunngjort i Avisen Hitra Frøya i mars 2012 med en innspills frist Tilsvarende kunngjøring ble på samme tidspunkt tilgjengeliggjort både på Hitra kommunes og Kystplan as sine internettsider. Forslaget til reguleringsplan er i tråd med overordnet planformål. Sektormyndigheter Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Ble tilskrevet for forhåndsuttalelser og svarte I svaret fra Fylkesmannen uttrykte de ønske om at fritidsbebyggelsen ble holdt innenfor arealplanens grenser. I den vestre delen av arealet, har STFK etablert en hensynssone for kulturminner. Derfor har vi valgt å forskyve området i nordlig retning, uten at antallet tomter eller størrelsen på arealet har øket. Da oppnår vi også at området for sårbar hasselskog ivaretas på en vesentlig bedre måte Dette gir tiltakshaver gode salg- og realiserbare tomter uten å øke belastningen i området helhetlig. Det ble også påpekt at eventuelt bruk av Storvannet og Hund vannet som vannkilder til settefisk anlegg skal behandles etter vannressursloven. Storvannet ivaretas i henhold til vannressursloven Fylkesmannen påpekte også det naturlige i at det ved utbygging av fritidseiendommer skapte et behov for sjø rettet aktivitet og småbåthavn. Det er ikke planlagt med noen utbygging av småbåthavn i området innenfor denne planen. Det er overlevert Hitra kommune et innspill om utvikling av småbåthavn i det eksisterende havneområdet som har lange tradisjoner knyttet til næring, havn og båtfasiliteter. Dette i forbindelse med revisjon av kommunedelplanen og plan for småbåthavner i Hitra kommune. Det er i området registrert en hasselskog, som fylkesmannen verdsetter som viktig fordi hasselkraft har potensiale for rik soppflora. Det registrerte området har igjennom generasjoner vært brukt til vedhogst og beite. I planen så ligger deler av 2 tomter innenfor området, og veien går igjennom. REGULERINGSPLANSFORSLAG HONNES MED VIKAN 13

15 Vi sikrer hele området med krav i bestemmelsene om stedegen vegetasjon, slik at vi ikke får innført arter som kan konkurrere med hasselhagen. Fylkesmannen ønsker også vurdering av støy og støvproblematikk i planområdet på bakgrunn av at det er planlagt med både næringsareal og boligareal. Det er gjennomført en risiko og sårbarhetsanalyse hvor det ikke er funnet noen risiko for støv og støyplager knyttet til forskjellige virksomhetsformål. Bakgrunnen er at plasseringen av formålene og topografien i området etablerer gode naturlige skjermer mellom formålsområdene. Se punkt 30.i ROS analyse. Sør-Trøndelag Fylkeskommune Ble tilskrevet den og svarte på forhåndsuttalelse Rapport fra arkeologene datert De ønsket at området skulle registreres av arkeologer. Dette ble gjennomført og rapport en ligger vedlagt. Hensynssoner er etablert, slik STFK foreslo, rundt de funn som ble gjort. Statens Vegvesen De ble tilskrevet den og svarte hvor de presenterte denne kommentaren. De ønsker en vurdering av trafikkbelastningen for å vurdere behovet for en gangforbindelse til Barmann skole. Planlagt ny vei er lagt utenom avkjøringen fra planområdet. SVV ønsker at eksisterende avkjøring skal utformes iht. vegnormalens krav og siktsone skal defineres. Det skal i bestemmelsene stilles rekkefølgekrav til oppgradering av eksisterende avkjørsel. Eksisterende avkjøring til Fv. 714 er vist i planen og den er påført frisiktsone. I bestemmelsene er det lagt inn rekkefølgekrav om at det oversendes søknad til øket bruk av avkjørselen før igangsetting av plangjennomføring. REGULERINGSPLANSFORSLAG HONNES MED VIKAN 14

16 De minner om 50 meter byggegrense fra senterlinjen i vei. Veien inn i området er planlagt med 10 m byggegrense. Boligbebyggelsen er planlagt med egen tilførselsvei. Byggegrensen langs tilførselsveien er i bestemmelsene satt til 5 meter Kystverket De ble tilskrevet den og svarte Kystverket hadde ingen kommentarer. Norges vassdrag og energidirektorat. De ble tilskrevet den og svarte hvor de presenterte disse kommentarene. De ønsket at temaene stor-flo og havnivåstigning var med i ros analysen. Det er ikke vurdert som noen risiko for nye formål som boliger eller fritidsboliger i planforslaget Se punkt 13 i gjennomførte vedlagte ros analyse. De ønsket et vassdragsbelte på 20 meter og en byggegrense mot Storvannet på minimum 50 meter. Området er i plankartet etablert med 20 m vassdragsbelte (naturformål) og med 50 meter byggegrense mot Storvannet Naboer / berørte parter De ble tilskrevet den Vi mottok ingen hverken skiftelige kommentarer til oppstart av planen. REGULERINGSPLANSFORSLAG HONNES MED VIKAN 15

17 ROS ANALYSER Punkt 9 Sårbar flora Registrert edelløvskog. Hasselhage. Området har i tradisjonelt vært brukt til vedhogst og beite, som man forutsetter vil fortsette. Det er foreslått 2 tomter innenfor området og ny vei igjennom området. TILTAK: Størstedelen av sårbarhetsområdet er skjermet, men av hensyn til at antallet fritidsboliger forutsetter realiserbar plan er noe av arealet formålsendret. For å sikre hasselforekomsten, er det i bestemmelsene tatt inn krav om at kun stedegen vegetasjon kan brukes ved beplantning. Punkt 14 og 15 Forn- og kulturminner Det er gjennomført en registrering av arkeolog Marius Johansen han fant 1 ny steinalderboplass i området. Fra før var det 2 kjente registreringer. TILTAK: Det er i planen lagt inn hensynssoner slik de ble ønsket og beskrevet fra STFK Foreslått tekst er også tatt inn i bestemmelsene punkt Kulturminner Steinalderboplasser ID ID ID REGULERINGSPLANSFORSLAG HONNES MED VIKAN 16

18 Punkt 16 Veg, bru og kollektivtransport En vil med realisering av planen øke trafikken i påkjøringen til Fv. 714 Det er under planlegging ny trase for Fv Man forutsetter at ny avkjøring ivaretar forventet trafikkøkning både fra denne planen og mulig fremtidig vekst. TILTAK: Det søkes SVV om tillatelse for økning av trafikk i avkjøringen før tiltak iverksettes. Dagens situasjon er vist med frisiktsone i plankartet Punkt 34 Avfallsbehandling Ut over ordinært avfall, er det registrert en potensiell risiko ved nyetablering i området NKI 02 TILTAK: Det er tatt inni bestemmelsene punkt Før tillatelse til tiltak innenfor område NKI 02 blir gitt: Det gjennomføres en dokumentert vurdering / analyse av sikringsbehov og miljøbelastninger både for midlertidige og permanente tiltak.. REGULERINGSPLANSFORSLAG HONNES MED VIKAN 17

19 Punkt 48 Fallfare ved naturlig terrengformasjon Terrenget innenfor planområdet er stedvis relativt bratt og bør vurderes særskilt sammen med grunneier før planforslaget overleveres. TILTAK: Det er ikke funnet områder innenfor planens nye formål og aktiviteter som krever sikring mot fallfare. Kommentarer Punkt 13 Havstigning / stormflo Dette punktet er vurdert spesielt fordi NVE ønsket det i sitt svar på forhåndsforespørselen. Punkt 30 Støy andre kilder Dette punktet er vurdert spesielt fordi Fylkesmannen ønsket dette i sitt svar på forhåndsforespørselen. Arealoppgaver FORMÅL AREAL Boligbebyggelse 14,3 daa Fritidsbebyggelse nye 19,5 daa Lekeplasser og friområder 1,5 daa Bolig / forretning / kontor 11,1 daa Forretning / kontor /industri 46,7 Samferdsel og tekniske anlegg 74,5 daa aturformål 218,6 daa Sjø og vassdrag 23,6 daa Havneområde 69,5 daa REGULERINGSPLANSFORSLAG HONNES MED VIKAN 18